（画像出典：wikimedia commons Suikotei, 綾瀬タウンヒルズSC）
この記事では綾瀬市の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）
１、綾瀬市の公示地価、基準地価の一覧
（１）公示地価（2024.1.1現在）
*変化率が空白：2019年のデータがない場合
| 住所または地番 | 最寄駅（m） | 坪単価（万円） | 前年比 | ５年前比 |
|---|---|---|---|---|
| 綾瀬市寺尾北１－２－３４ | かしわ台（700） | 55.4 | 4.3% | 5.0% |
| 綾瀬市吉岡東１－１６－１２ | 小田急海老名（5100） | 29.9 | 4.0% | 15.9% |
| 綾瀬市小園字北原１２３４番１３ | 小田急海老名（2000） | 47.5 | 3.6% | 5.9% |
| 綾瀬市蓼川２－８－７ | 相模大塚（950） | 47.9 | 3.6% | 4.3% |
| 綾瀬市深谷上１－１－５１ | 小田急海老名（5000） | 58.1 | 3.5% | 6.7% |
| 綾瀬市早川城山２－１７－２０ | 小田急海老名（4000） | 42.9 | 3.2% | 4.0% |
| 綾瀬市大上５－２２－１２ | さがみ野（1000） | 53.8 | 3.2% | 3.8% |
| 綾瀬市大上１－１２－３５ | さがみ野（2100） | 34.7 | 2.9% | 10.2% |
| 綾瀬市寺尾中１－１５－１３ | さがみ野（1900） | 46.2 | 2.9% | 2.9% |
| 綾瀬市寺尾南３－４－４ | さがみ野（2700） | 38.9 | 2.6% | -0.8% |
| 綾瀬市綾西３－８－４ | 小田急海老名（3600） | 39.9 | 2.5% | 0.0% |
| 綾瀬市寺尾本町３－３－６ | 小田急海老名（3300） | 42.9 | 2.4% | 0.8% |
| 綾瀬市落合北６－１０－１６ | 長後（3200） | 37.6 | 1.8% | 1.8% |
| 綾瀬市深谷中７－２３－８ | 長後（4300） | 37.6 | 1.8% | -0.9% |
| 綾瀬市上土棚南１－８－６ | 長後（2600） | 38.6 | 1.7% | -1.7% |
| 綾瀬市深谷中７－１－３７ | 長後（4700） | 17.8 | 0.9% | -0.4% |
（２）基準地価（2024.7.1現在）更新
*変化率が空白：2019年のデータがない場合
| 住所または地番 | 最寄駅（m） | 坪単価（万円） | 前年比 | 2019年比 |
|---|---|---|---|---|
| 綾瀬市早川字上原２６９６番１２ | 小田急海老名(3700) | 41.3 | 10.6% | 38.9% |
| 綾瀬市深谷上８－１８－３ | さがみ野(4400) | 34.0 | 8.4% | 24.8% |
| 綾瀬市寺尾北３－１９－２７ | かしわ台(900) | 50.5 | 4.1% | 7.0% |
| 綾瀬市寺尾中１－１５－１３ | さがみ野(1900) | 47.2 | 3.6% | 5.1% |
| 綾瀬市深谷上７－３１－１６ | さがみ野(3600) | 40.6 | 3.4% | 2.5% |
| 綾瀬市寺尾中１－１７－２２ | さがみ野(2000) | 52.1 | 3.3% | 3.3% |
| 綾瀬市寺尾西３－７－２０ | 小田急海老名(2900) | 40.9 | 2.5% | 0.0% |
| 綾瀬市落合南２－１８－２４ | 長後(2900) | 38.0 | 1.8% | 2.7% |
| 綾瀬市吉岡字東根９９５番１ | 小田急海老名(4500) | 15.3 | 1.1% | -0.9% |
２、綾瀬市の土地価格の動き
どうも、当サイト「イエアンドライフ」の運営者のゴトウです。
ここからは、「綾瀬市の土地価格が上昇してきた理由」をなるべくわかりやすく、読みやすく、解説していきますので、よろしくお付き合いください。
綾瀬市の土地価格は、この１年間で、住宅地で+1.1％、商業地で+1.8％と、特に商業地で大きく上昇していました。
また、2018→2023年の５年間で見ると、住宅地で-1.4％。商業地で+3％でした。
では、具体的にどのあたりが上がっているのか？
まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。
５年間の変化率（2018→2023年）
変化率：赤紫（+10%以上）＞ピンク色（+5〜9.9%）＞オレンジ色（0〜 +4.9%）＞緑色（-0.1〜 -4.9%）＞青色（-5〜 -9.9%）＞茶色（-10%以下）
- 上昇エリア：相模鉄道沿線に近い北側のエリアでは安定
- 下落エリア：駅から離れた特に南側のエリア（ロードサイド店舗の周辺を除く）
という傾向が見られました。
なぜ、一部のエリアだけ上昇しているのか？
理由は大きく３つあります。
①金利が低下して、高い物件が買えるようになった
そもそも、不動産価格が上昇した最も大きな理由は、金利の低下です。
アベノミクスによる異次元緩和政策が始まった2013年から2020年ごろまでは、固定金利が2%台から0.82%まで、１％以上も下落したのです。
さらに、2022年に入ると、変動金利がさらに下がりました。それまで0.5%前後だった金利が、0.3%台にまで下がったのです。
新型コロナ以降も、都心部や大都市圏を中心に不動産価格は上がり続けていますので、それでも買いたい人が、変動金利を利用するようになり、ついに７割以上が変動金利を選ぶようになっています。
これによって、同じ返済額でも、買える物件の価格が大きく上がりました。
アベノミクスが始まる前の2012年ぐらいまでは、月に約10万円の返済（ふらっと３５）で、約3,000万円の物件しか買えませんでした。
ですが、2023年現在、変動金利を選べば、約4,130万円の物件まで買えるようになっているのです。
月10.4万円の返済で、いくらの物件が買えるのか？
今の夫婦は、共働き世帯が多いですから、変動金利で、２人でそれぞれ月10万円を返済すると決めれば、なんと約8,200万円の物件が買えるわけです。
特に、マンション価格の上昇が続いているのは、富裕層や高所得層だけでなく、共働き世帯による購入もした支えしているのでしょう。
②建築費が上昇したため、中古住宅の価格も上がった
２つ目が、建築費の上昇です。
新型コロナの感染拡大や、ロシアのウクライナ侵攻によって、マンション、戸建てそれぞれ建築費が２〜３割も上がっているのです。
マンションの建築費
木造戸建ての建築費
その結果、新築を買えない人が、中古住宅のに乗り換えています。
神奈川県の中古マンションでは約23%、中古戸建てでも約23%上昇しているのです。
仮に中古住宅が、4,000万円から4,800万円（＋20%）になったとしても、建物部分の価値が800万円上がったと考える人はまずいません。
周りに土地を持っている人ならば、「以前よりも、もっと高く土地も売れるはずだ」と考えますし、実際に値上がりした価格での取引も行われています。
その結果、土地価格の上昇が起こっているわけですね。
③綾瀬市では、世帯数が増加している
建築費が上がったといっても、買い手がつかなければ、土地価格も上がりません、
綾瀬市では、この５年間で人口は約1,000人減っていますが、世帯数は約2,000世帯も増えているのです。
特に、世帯数が増えていると言うことは、住宅に対する需要が増えているということになります。
では、どんな人が増えているのか？
綾瀬市の転入超過数（区外から引っ越して来た人 ー 出て行った人）を見てみると、特に外国人（灰色の部分）の増加が目立ちますね
つまり、増えているのは、主に賃貸需要なのです。
そのため、持ち家の需要はそれほど増えておらず、特に農地の多い住宅地では、買い手がつきにくく、下落が進んでいるのでしょう。
というわけで、綾瀬市の不動産価格は、
- 建築費が上がって、新築・中古価格が上がった
- そのため、金利の低い変動金利を選んで買う人が増えた
- ただし、市外から移住している人の多くは外国人で、増えているのは賃貸需要
- そのため、郊外の住宅地では買い手が増えず、下落しているところも見られる
という、二極化が始まっていると言えます。
３、これからどうなるのか？
綾瀬市の土地価格に影響を与えそうなリスクをまとめました。
（１）いよいよ金利上昇が本格化しそう
ここ２年ぐらいで、建築費も３割ぐらい上がっていますが、給料が上がりにくい中で、高い物件を買えていたのは、変動金利を選択することで、支払い負担を減らす人が増えていたからです。
ですが、今年3月に日銀がマイナス金利を解除し、7月には政策金利が0.25%にまで引き上げると発表されたことで、変動金利もこれから上がってきます。
そのため、これまでは変動金利を選ぶことで、何とか高い物件を買えていた人たちも、利息負担が上がってくるため、返済が苦しくなってくる人が増えるでしょう。
また、ギリギリの枠でローンを組もうとする人も減るでしょう。
１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性
ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。
例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。
政策金利は少しずつ引き上げていくと思われますので、すぐに大きく価格が下落するわけではありません。
ですが、購入を検討されている方は、変動金利でギリギリのローンを組むのは危ないので気をつけてください。
（2）これから綾瀬市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した綾瀬市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で人口は約4,000人減少するそうです。
綾瀬市はこれから10年で約4,000人減少
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
また、家を建てる中心年代の３０〜４０代人口は、2025→35年の10年間で約2,000人減る見通しです。
綾瀬市の３０〜４０代人口は、これから１０年で約2,000人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
つまり、買い手となる世代が、これから１０年で約１割も減るのです。
綾瀬市は鉄道がなく、都心から引っ越してくる人も少ないため、買い手の減少はそのまま不動産価格の低下につながるでしょう。
結論：買うなら？売るなら？
ここまでをまとめると、綾瀬市の土地価格は、
- インフレによる建築費の上昇によって、中古住宅の価値が上がっており、人気エリアを中心に土地価格が上昇している
- 一方で、農地の宅地化が進んでいるため、鉄道沿線やロードサイド店舗から遠いエリアでは下落が進む二極化が起こっている
- 今後は、買い手となる若い世代が減るので、農地の多く残っている住宅地ほど、買い手が減っていきそう
と言えるでしょう。
買うなら：購入コストが上がっていくので、物件選びは慎重に
今後は、金利と建築費の上昇が進むため、購入コストは上がっていきます。
そのため、ギリギリで住宅ローンを組むのはリスクが高いですし、物件選びを慎重にすべきでしょう。
非公開物件＝安い物件
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
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売るなら：低金利の今が、高く売れる最後のチャンス
綾瀬市の不動産価格は、ほとんど横ばいですが、それでも現在の低金利は、買い手にとって追い風でした。
しかし、今後は変動金利の上昇も本格化する可能性が高く、今が高値の可能性があります。
戸建ての売却は、不動産会社によって結果が変わる
土地の売却であれば、公示地価や基準地価が、一応の目安にはなります。
ですが、家を売るとなると、選ぶ不動産会社によって、結果が大きく変わってきます。
例えば、以前であれば、雨漏りやシロアリなどの被害があったとしても、きちんと調査しないまま、売買されることが普通でした。
その結果、「築20年だったら、建物の価値はほぼゼロ（だって税法上の耐用年数が22年だから）」みたいな評価が一般化していたのです。これでは、なかなか高く売れませんよね。
ですが、2018年に法律が改正されて、中古住宅の売買時には、
- ホームインスペクション（住宅の状態を診断すること）をするかどうかを選べること
- そして、行った場合には必ず説明をすること
の２点が義務付けられました。
これによって、中古住宅の評価の仕方が大きく変わってきています。
雨漏れもシロアリもない物件であれば、たとえ築年数が古くても、建物の価値をきちんと評価されるようになってきているのです。
ですが、このような評価は、不動産会社によって変わってきます。マンションの取引が大半の会社もありますし、法律改正後に十分な取引経験がない会社もあるでしょう。
では、どうすれば、家を良い評価で売却できるのか？
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