神奈川県の土地価格｜上昇・下落した理由｜今後の見通し

この記事では神奈川県の

の２点について解説しています。

１、過去８年間の神奈川県の不動産の上がり方の特徴とは？

神奈川県の土地価格は、アベノミクス効果もあって、この８年間で商業地では１３.７%上昇しましたが、住宅地ではわずか１.２％しか上がりませんでした。

また、コロナの影響もあり、今年の住宅地は前年比0.6%のマイナス、商業地は0.1%のプラスとなっていました。

（参考：国土交通省　地価公示）

ですが、もちろん地域によって、動きに大きな差があります。

そこで、まずはコロナ以前の2013〜20年までの７年間について、住宅地の変化率を市区町村別にまとめてみました。

コロナ前（住宅地）：茅ヶ崎市より東京寄りのエリアで上昇

（参考：国土交通省　地価公示）

都心に近い横浜市、川崎市を中心に、そこから離れるほどに上昇率も下がっていく傾向にありました。

県内の中央を流れる相模川を境に、上昇エリアと下落エリアがクッキリ分かれていますね。

なぜ神奈川県では、都心に近いエリアほど上昇しているのか？

最初に結論をまとめておきます。

という、都心に近いエリアとそうでないエリアとの間で、土地価格の二極化が進んでいたと考えられます。

では、これから１つずつ詳しく解説していきます。

①金利低下によって、買い手の購買力が上がった

そもそも、全国的に土地価格が上昇しているのは、金利の低下によるところが大きいです。

ご覧のように、2013年4月以降、日銀が国債を買い占める、異次元緩和政策を行うことで、金利を下げてきました。

日銀が国債を買い占めて、金利を下げた

（参考：ARUHI住宅ローン　フラット３５金利の推移　財務省　国債金利情報）

ザックリ言うと、この８年間で買い手は、同じ返済額で２割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット３５で期間３５年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

同じ返済額で購入できる物件価格が２割上昇した

月々の支払額は増やさずに、約２割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。

そのため、人気のエリアほど、土地価格が上昇してきたのです。

不動産事業者向けの貸し出しも増えて、駅近エリアの商業地も上がりやすくなった

また、金利がさらに下がったことによって、ホテルやマンションなどの不動産業者の投資も増えました。

銀行も国債の利息で稼げなくなったため、不動産を担保にお金を貸せる不動産業者への貸し出しを増やしたのです。

（参考：国土交通省　土地白書）

その結果、駅近エリアの商業地を中心に、マンションや商業施設、ホテルなどの建設が進み、駅近エリアほど土地価格が上がりやすくなったわけですね。

②共働きの増加によって、職住近接の動きが進んだ

また、共働き世帯の増加も、土地価格に影響を与えています。

２０１３年からアベノミクス政策によって円安や株高が進んだことで、都内の大企業の業績が好調になったことで、都心で働く人が増えました。

しかも、共働き世帯の増加によって、通勤、買い物、子育てに便利な都心に近い横浜市や川崎市の駅近エリアに住む人が増えてきたのです。

市区町村別の人口の変化（2013〜2020年）

増減数：赤色（＋１万人以上）＞オレンジ色（＋5,000〜9,999人）＞緑色（+1〜4,999人）＞青色の↙️（−1〜4,999人）＞紫色の↙️（−5,000人以上）

（参考：総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」）

ご覧の通り、都心に近い川崎市の各区や、横浜市の鶴見区、港北区、神奈川区などでかなり人口が増加しています。１万人以上も増えている区も多いので、土地価格も大きく上昇しているわけですね。

その一方で、通勤に時間がかかる横須賀市や金沢区、平塚市よりも西側の市町村では、軒並み減少傾向にありました。

このように、人口が増えているところほど、土地価格も上がりやすく、そうでないエリアでは下落しやすい状況になっているわけですね。

③農地から宅地への転用が進んでいる

また、農地の宅地化も、土地価格に影響を与えてきました。

実は、この10年で、神奈川県内の農地は、約3,000ヘクタール（ha）も減っているのです。

（参考：農林センサス　「２−８　経営耕地の状況」）

1haで約3,000坪ですので、30坪の戸建てに換算すると、約30万戸分の農地が住宅や、道路、工場、倉庫、ショッピングモールなどに変わっているのです。

農地の宅地化によって、今ある住宅地の人気が低下

農地が残っているエリアは、駅から離れた郊外に分布していることが多いです。

そのような農地が宅地化されると、数十戸単位の新しい街並みになるため、人気が集中する反面、それ以外の古い住宅地の需要が減ります。

その結果、宅地化されやすい農地が残っている郊外のエリアほど、土地価格が下がりやすくなっていたわけですね。

コロナ以降（住宅地）：川崎市、茅ヶ崎市などのごく一部のエリアで上昇

（参考：国土交通省　地価公示）

新型コロナが拡大した昨年から今年にかけての、住宅地の土地価格の動きを見ると、上昇しているエリアは、川崎市や茅ヶ崎市などの、ごく一部に狭まりました。

都内への通勤需要は相変わらず安定しているものの、農地の宅地化が進んでいることもあって、駅から離れた郊外で下落傾向にあり、市や区単位で平均すると下落したところが増えた印象です。

３、これからどうなるのか？

神奈川県の土地価格に影響を与えそうなリスクをまとめました。

（１）この低金利はいつまで続くのか？

異次元緩和とは、日銀が国債を買い占めることで、金利を引き下げてきた政策でした。

しかし、このような方法は、戦後にひどいインフレになってしまったこともあって「禁じ手」として採用されてこなかった政策です。

１９３０年代に高橋是清蔵相が昭和恐慌からの脱却を目指して直接引き受けを断行したが、戦費拡大に伴い引受額は増大し、戦後の急激なインフレにつながった。

当時の反省から財政法では原則禁止されている。

（参考：「白川総裁、昭和恐慌引き合いに「歯止め失う」　日銀議事録詳報」）

このような危なっかしい政策を１０年続けた結果、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ました。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えています。

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで国債からの利息が減ってしまい、本業で赤字の銀行が一気に増えています。

2013年以降、赤字銀行が一気に増えている

（金融庁：地域金融の課題と競争のあり方）

銀行が潰れれば、経済が大混乱になりますので、いつまでも続けるわけにはいきません。

実は、すでに異次元緩和をやめる準備に入っている

とはいうものの、「異次元緩和をやめます」と発表すれば、金利が一気に上がる可能性もありますから、あまり目立たないように止めようとしているようです。

というのも、日銀の国債を買い占めるペースが、２０１８年頃から徐々に減ってきているからです。

日銀が国債を買い占める比率を減らしている

（参考：財務省　2021.6.24「国の債務管理の在り方に関する懇談会（参考資料２）」）

2021年現在、日銀が買い占めている比率は、期間１〜１０年の国債（赤色の線）で約６０％程度、期間１０年超の国債（灰色の線）で８.７％にまで下がっています。

また、今年の３月に、日銀は長期金利の変動幅を±0.25%まで緩和すると発表しました。

この発表を受けて、日経新聞が専門家にアンケートしたところ、９割の人が「上昇する」と回答しています。

（参考：2021.3.22 日経新聞「長期金利「上昇」9割　日銀政策修正で市場参加者」）

このように、地銀の倒産リスクが高まっており、徐々に緩和する流れにもあることから、任期が満了する2023年4月までに、異次元緩和が終了する可能性は高いと考えられます。

ちなみに、異次元緩和が始まる前は、今よりも１％程度金利が高い水準でしたので、そのぐらいまで戻るでしょう。

2021年8月現在から数えると、あと約１年半ぐらいの間がチャンスと言えます。

金利が１％上昇すると、不動産価格は約１５％下落する

なお、金利が上昇すると、住宅ローンの返済額が増えるため、不動産価格は下落していきます。

そのため、特に売却を検討している人は、異次元緩和で低金利が続いているうちに、準備をしておいた方がいいでしょう。

（２）2022年問題で、都市の農地が宅地になる

2022年問題をご存知でしょうか？

「都市部にある税金を優遇されていた農地（生産緑地）が、優遇期間が切れることで宅地として放出され、土地価格に影響を与える」

という問題です。

（出典：ウィキペディア　cory.2005.Seisan Ryokuchi）

では、神奈川県ではどうなっているのか？

市区町村別に色分けしてみました。

神奈川の生産緑地の分布図：都心に近いエリアほど多く残っている傾向

（参考：国土交通省　都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況）

ご覧のように、横浜市、川崎市、相模原市といった都心に近いエリアを中心に多くの生産緑地が残っていました。

特に横浜市は全国でも有数の生産緑地が残っているエリアなため、影響は大きいでしょう。

農地の宅地化はこの１０年でも進んでおり、横浜市や川崎市などの都心に近い市でさえも、駅から離れた郊外では下落しているエリアも増えていました。

このような動きがこれからさらに加速するのです。

そのため、周辺に大きな農地のある古い住宅地では、今後さらに注意が必要でしょう。

４、神奈川でこれから上がりそうな地域は？

一時期は新型コロナの影響で、「リモートワーク（在宅勤務）が増えて、地方都市に移住する人が増えるのでは？」とも言われていましたが、在宅勤務ができる職種の人は、ほんの一部に限られますし、土地価格にも人口にも影響が出ていないようです。

では、具体的には、今後どこが上昇しそうか？

あくまで私見ではありますが、

あたりではないかと考えられます。

というのも、通勤に便利である駅近エリアは、同時に買い物にも子育てにも便利なエリアだからです。

共働き世帯が増えていく流れは変わりませんし、一時的に商業施設が減っても、その後はマンションができるでしょうから、土地価格は下がりにくいと考えられます。

結論：売るなら？買うなら？

というわけで、神奈川県の土地価格は、

と言えそうです。

買うなら：商業地の周辺は様子見、それ以外は買い

新型コロナの影響が大きい商業地の周辺では、今後も影響が出ますので、坪単価が高いと感じられる場合には、まだ様子見の方がいいでしょう。

しかし、それ以外のエリアでは今が買い時の可能性が高いと思われます。

その理由は２つあります。

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪50万円ぐらいの土地であれば、30坪でも1,500万円程度で買えます。

仮に数年で１割下げたとして150万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになりますよね。

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット３５」か「１０年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

非公開物件＝安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。

また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いのです。

こちらの「タウンライフ」に登録すると、お近くの複数の不動産会社から、非公開物件の情報を教えてもらえます。

価格が下がるのを待ちたい人でも、こちらで格安物件を見つければ、「低金利」と「安い物件」の２つの美味しいところが狙えるでしょう。

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売るなら：低金利の今がチャンス

神奈川県の住宅地に最も影響を与えてきたのは、この低金利でした。

ですが、金利はこれ以上、下がりようがありません。

そのため、購入する人の収入が増えなければ、ローンの返済額を増やせないため、これ以上の上昇は難しくなってくるでしょう。

不動産会社選びを間違えると損する？

不動産会社によって、得意とするエリアや物件種類（戸建て・マンション）が違うので、実際の取引では、公示地価より高く、または安く取引されることがあります。

例えば、茅ヶ崎市内に「十間坂（じゅっけんざか）」という、茅ヶ崎駅の西側の住宅地があります。

この十間坂の公示地価と実際の取引価格は、

と、公示地価の約0.7〜1.5倍で取引されていました。

最高価格は、最低価格の約２倍です。

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

同じ地域なのに、

「公示地価の３割増し、場合によっては２倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

なぜ、同じ地域でも、これほど価格差があるのか？

その理由は、不動産会社が、取引情報を他社とほとんど共有していないからです。

実はあまり知られていませんが、不動産会社が持っている取引情報は、その地域の取引の１〜２割しかありません。

実際、不動産会社が加入できる会員サイト「レインズ」には、全取引の１割程度しか登録されていないんですよ。

【レインズへの登録状況：18.5万件】

（参考：不動産流通センター　不動産統計集　3.不動産流通）

それに対して、全国の不動産取引件数は、土地で128万件、マンションも含めると約155万件にもなるんですよ。

つまり、

しか、不動産会社同士で情報を共有していないんですね。

そのため、高い価格で取引をしたことがある会社に頼むか、そうでない会社に頼むかで、売却結果もかなり変わってしまうわけです。

持っている取引情報が違うので、売却結果が変わる

ですから、複数の不動産会社に査定をしてもらわないと、

「もっと高く売れたはずが、安く売ってしまった、、、」

といったことになってしまうのです。

その点、一括査定を使えば、簡単な登録で複数の不動産会社から査定がもらえるため、あなたの不動産を得意とする会社を探すことが可能になります。

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