神奈川県の土地価格の今後の見通し｜なぜこの７年間で上昇したのか？新型コロナの影響も解説

この記事では神奈川県の

の２点について解説しています。

１、過去７年間の神奈川県の不動産の上がり方の特徴とは？

まずはじめに、この７年間で神奈川県内の不動産が、どのように上昇してきたのかをザッと見ていきましょう。

この５年間の神奈川県の公示地価を調べてみると、東京都が１５.２％もの大きな上昇をしてきたのに対して、わずか1.８%の上昇しかしていませんでした。

これは神奈川に限らず、千葉、埼玉にも共通しています。

（参考：国土交通省　地価公示）

ですが、神奈川県内でも駅前にたくさんタワーマンションができてますよね？

マンション価格も上昇していますし、わずか1.８%程度の上昇とはとても思えないという人もいるでしょう。

しかも、これは神奈川県に限らず、千葉や埼玉も同様なわけですから、何か理由があるはずです。

そこで、今度は市区町村別に、この７年間の住宅地の上昇率を見てみましょう。

神奈川県で住宅地が上昇しているエリアは、茅ヶ崎市よりも東側に集中

（参考：国土交通省　地価公示）

予想通りだった人もいるかもしれませんが、都心に近い横浜市、川崎市を中心に、そこから離れるほどに上昇率も下がっていく傾向にありました。

なぜ神奈川県では、都心に近いエリアほど上昇しているのか？

最初に結論をまとめておきます。

という、都心に近いエリアとそうでないエリアとの間で、土地価格の二極化が進んでいたと考えられます。

では、これから１つずつ詳しく解説していきます。

①金利低下によって、買い手の購買力が上がった

そもそも、全国的に土地価格が上昇しているのは、金利の低下によるところが大きいです。

2013年4月から始まった日銀の異次元緩和によって、金利が大きく低下したのです。

（参考：ARUHI住宅ローン　フラット３５金利の推移　財務省　国債金利情報）

ザックリ言うと、この７年間で買い手は、同じ返済額で２割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット３５で期間３５年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

同じ返済額で購入できる物件価格が２割上昇した

そのため、人気のエリアでは土地価格が上昇しやすくなりました。

月々の支払額は増やさずに、約２割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。

その結果、都心部では通勤需要から人気化した駅近のマンションが値上がりし、郊外のエリアではショッピングモールや、大規模な新興住宅地で上昇しやすくなったのです。

なので、そもそも神奈川県内でも、上がりやすい環境にあったのです。では、なぜ横浜や川崎などの都心に近いエリアほど、上昇率が高いのでしょうか？

②共働きの増加によって、職住近接の動きが進んだ

その最も大きな理由は、共働き世帯の増加です。

２０１３年からアベノミクス政策によって円安や株高が進んだことで、都内の大企業の業績が好調になったことで、都心で働く人が増えました。

しかも、共働き世帯の増加によって、通勤、買い物、子育てに便利な都内の駅近エリアに住む人が増えてきたのです。

市区町村別の人口の変化（2013〜2020年）

増減数：赤色（＋１万人以上）＞オレンジ色（＋5,000〜9,999人）＞緑色（+1〜4,999人）＞青色の↙️（−1〜4,999人）＞紫色の↙️（−5,000人以上）

（参考：総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」）

ご覧の通り、都心に近い川崎市の各区や、横浜市の鶴見区、港北区、神奈川区などで大きく人口が増加しています。

その一方で、通勤に時間がかかる横須賀市や金沢区、平塚市よりも西側の市町村では、軒並み減少傾向にありました。

このように、人口が増えているところほど、土地価格も上がりやすく、そうでないエリアでは下落しやすい状況になっているわけですね。

③農地から宅地への転用が進んでいる

また、農地の宅地化も、土地価格に影響を与えてきました。

実は、この10年で、神奈川県内の農地は、約3,000ヘクタール（ha）も減っているのです。

（参考：農林センサス　「２−８　経営耕地の状況」）

1haで約3,000坪ですので、30坪の戸建てに換算すると、約30万戸分の農地が住宅や、道路、工場、倉庫、ショッピングモールなどに変わっているのです。

農地の宅地化によって、今ある住宅地の人気が低下

農地が残っているエリアは、駅から離れた郊外に分布していることが多いです。

そのような農地が宅地化されると、数十戸単位の新しい街並みになるため、人気が集中する反面、それ以外の古い住宅地の需要が減ります。

その結果、宅地化されやすい農地が残っている郊外のエリアほど、土地価格が下がりやすくなっていたわけですね。

２、新型コロナの影響はどうなのか？

神奈川県の住宅地では、都心に近いエリアほど影響が少ない

公示地価は、１月１日現在の土地価格であるのに対して、基準価格は７月１日現在の価格です。

そして、一部の土地については、１月と７月のどちらの価格も算出されているので、それらを比較することでコロナの影響を確認できます。

神奈川県の住宅地のコロナによる影響（１月→７月の変化率）

変化率：赤色（+0.1〜1%）＞緑色（変化なし）＞青色の↙️（-0.1〜0.9%）＞紫色の↙️（-1.0〜1.9%）＞黒色の↙️（-2%以下）

（参考：国土交通省　「土地総合情報システム」）

ご覧の通り、１月→７月で土地価格が下がらなかったエリア（緑色のマーク）を見ると、田園都市線や京浜東北線の沿線に多く点在しており、特に都心に近いほど多くなっているように見えます。

今回のコロナによって影響を受けているのは、主に飲食店や観光業、ホテルなどの一部の業種ですので、商業地では大きな影響を受けています。

ですが、住宅地に限って見てみると、それ以外の業種で勤めている人の住宅に対する需要はそれほど下がっておらず、通勤に便利な都心に近いエリアほど影響が少なかったようです。

神奈川県内の住宅地でも、これから影響が広がっていく

2021年に入って、新型コロナの感染者数がさらに拡大しており、神奈川県は２月７日まで緊急事態宣言によって、行動の自粛が要請されました。

具体的には、

などの要請が出されています。

（参考：内閣官房「新型コロナウイルス感染症緊急事態宣言」）

昨年の緊急事態宣言によって、主に商業地の土地価格に影響が出てきた神奈川県内の不動産ですが、今後は住宅地においても、徐々にですが影響が広がっていきそうです。

ワクチン接種に時間がかかる

というのも、感染の収束までに、まだまだ時間がかかりそうだからです。

今年の６月ごろには調達の目処がつきつつあるワクチンですが、本当であれば数年かかる承認を1年程度まで早めているため、副作用を心配する人が多いと思われます。

実際、「コロナワクチンを接種したいか？」という質問に対して、すぐに接種したいと回答した人は１割程度で、多くの方が副作用などの影響を見極めた上で、接種を検討しているようです。

（参考：「【新型コロナワクチン】6割以上の方が「すぐにではなく、いずれ接種したい」）

ということは、ワクチン接種による感染収束は、おそらく、来年以降になる可能性が高いのではないでしょうか。

イギリスでは、新種ウイルスも出てきた

現在イギリスで異なる種類のコロナウイルスが出てきており、３度目のロックダウンに入っています。

今回のロックダウンは、当初は４月までという見通しだったようですが、その予想を取り下げ、いつまで続くかわからない状況となっています。

（参考：ブルームバーグ「ジョンソン首相、３度目の英ロックダウンは夏まで継続も－罰則を強化」）

しかも、この新種のウイルスは、日本にもすでに入ってきているようですので、今準備されているワクチンで収束可能なのか不明です。

すでに赤字の企業はリストラモードへ

このような不透明な状況のため、赤字企業では、希望退職の募集が増えています。コロナ前の2019年は約1.1万人だったのが、1.8万人にまで増えています。

（参考：「上場企業「早期・希望退職」募集、20年は2.6倍に急増　コロナ禍で赤字リストラ目立つ」）

このことからも、今後は住宅の買い手が少しずつ減っていくことが予想されますので、よほど人気のエリアでなければ、土地価格は下落傾向に進みそうです。

３、その他のリスク

新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。

（１）この低金利はいつまで続くのか？

地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。

赤字の地銀がどんどん増えている

（金融庁：地域金融の課題と競争のあり方）

赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。

ちなみに、2005年にペイオフが解禁となっていますので、もし倒産した銀行にお金を預けていると、1,000万円しか戻ってこなくなるので、大混乱になります。

では、具体的にあとどれぐらいなのか？

ブルームバーグが経済の専門家４５人にアンケートをしたところ、半数以上が２〜３年以内に限界が来ると予想していました。

半数以上が２〜３年以内に限界と回答

（参考：ブルームバーグ「２年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作－日銀サーベイ）

このアンケートは２０１８年６月にされたものなので、２０２０〜２１年前後となります。

聞き取り当時は、オリンピックが開催されると思われていたので、オリンピック前後と考える人が多かったと言えます。

この頃までは好景気も続くだろうという予想があったので、その頃までは地銀の経営状態も持つと思われていたのでしょう。

金利の上昇が始まった？

そして、最近ですが、アメリカの金利上昇が本格化してきたことで、日本でも5年ぶりの水準にまで上昇してきました。

（参考：ブルームバーグ「長期金利５年ぶり高水準､市場は日銀の政策点検に絡む対応を注目」）

（参考：財務省、　FRB of St.Louis）

2021年2月25日現在、日本の10年国債の金利は0.149%ということで、まだ低いですが、それでも5年ぶりの水準にまで上がってきています。

このような状況を受けて、大手銀行を中心に、住宅ローンの金利を引き上げる動きが始まっています。

（参考：NHKニュース「長期金利上昇 大手銀行 住宅ローン金利引き上げの動き」）

そもそも、日米の中央銀行が行っている異次元緩和政策は、お金を刷りまくって国債や株を買うものなので、お金に対する信頼が下がっていく政策です。

そのため、円安や金利上昇が起こるリスクのある政策であり、コロナによって、各国の中央銀行が無理をしてきた結果、金利上昇が始まっているのかもしれません。

もし仮に、このまま金利が上昇し続ければ、住宅ローン金利も上がるため、買える物件価格が下がりますので、土地価格も下がります。

ちなみに10年国債の金利が１％ぐらいにまで戻れば、土地価格は１５％〜２０％は下がると考えられます。

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

そのため、今後の経済状況次第では、金利上昇による不動産価格の下落も考えておいた方がいいでしょう。

（２）2022年問題で、都市の農地が宅地になる

2022年問題をご存知でしょうか？

「都市部にある税金を優遇されていた農地（生産緑地）が、優遇期間が切れることで宅地として放出され、土地価格に影響を与える」

という問題です。

（出典：ウィキペディア　cory.2005.Seisan Ryokuchi）

では、神奈川県ではどうなっているのか？

市区町村別に色分けしてみました。

神奈川の生産緑地の分布図：都心に近いエリアほど多く残っている傾向

（参考：国土交通省　都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況）

ご覧のように、横浜市、川崎市、相模原市といった都心に近いエリアを中心に多くの生産緑地が残っていました。

特に横浜市は全国でも有数の生産緑地が残っているエリアなため、影響は大きいでしょう。

この問題で影響を受けるのは、駅から少し離れた郊外のエリアでしょう。

駅前の農地はほとんど宅地に変わっていますし、郊外に残っているケースが大半だからです。

郊外の土地への需要は、これまでずっと減り続けてきましたが、さらに追い討ちを受けるになりそうです。

今後、戸建てを買おうと計画しているのであれば、2022年以降にお宝物件が見つかるかもしれませんね。

４、神奈川でこれから上がりそうな地域は？

ここまで、ちょっと悲観的な見通しばかり書いてきましたが、「逆に上がりそうな地域はないのか？」も気になりますよね。

新型コロナで「駅近の商業地を中心に土地価格が上がる」というシナリオが崩れ、在宅勤務（リモートワーク）が増えていく流れを考えると、住環境を重視していく方向へと進んでいくはずです。

先ほどコロナで影響を受けていないエリアを確認しましたが、横浜や川崎、大船などの駅近エリアでは、これからも人気が継続しそうです。

というのも、通勤に便利である駅近エリアは、同時に買い物にも子育てにも便利なエリアだからです。

共働き世帯が増えていく流れは変わりませんし、一時的に商業施設が減っても、その後はマンションができるでしょうから、土地価格は下がりにくいと考えられます。

結論：売るなら？買うなら？

というわけで、神奈川県の土地価格は、

と言えそうです。

買うなら：商業地の周辺は様子見、それ以外は買い

新型コロナの影響が大きい商業地の周辺では、今後も影響が出ますので、坪単価が高いと感じられる場合には、まだ様子見の方がいいでしょう。

しかし、それ以外のエリアでは今が買い時の可能性が高いと思われます。

その理由は２つあります。

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪50万円ぐらいの土地であれば、30坪でも1,500万円程度で買えます。

仮に数年で１割下げたとして150万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになりますよね。

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット３５」か「１０年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

非公開物件＝安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。

また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いのです。

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売るなら：金利が上がる前に売った方がいい

アベノミクス以降のこの７年間は金利の低下によって、買い手が月々の返済額を引き上げなくても値上がりした家を買える時期でした。

不動産を売るなら、金利の低い今が１番のチャンスと言えます。

特にコロナショックの影響は、長期間になる可能性もあり、景気が悪化するほど買い手が減っていきますので、今のうちに準備をしておいた方が後悔しないはずです。

公示地価を信じると損をする？

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

例えば、茅ヶ崎市内に「十間坂（じゅっけんざか）」という、茅ヶ崎駅の西側の住宅地があります。

この十間坂の公示地価と実際の取引価格は、

と、公示地価の約0.7〜1.5倍で取引されていました。

最高価格は、最低価格の約２倍です。

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

同じ地域なのに、

「公示地価の３割増し、場合によっては２倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

つまり、あなたの不動産はもっと高い評価額の可能性があるのです。

では、どうやってそれを調べられるのか？

答えは不動産の一括査定です。

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