神奈川県の土地価格の今後の見通し｜なぜこの５年間で上昇したのか？暴落する理由を検証

オリンピック後は下がるのか？

「今、不動産がバブルです。」

そう言われても、横浜市や川崎市の中心部に住んでいるのならば別ですが、実感できる人はあまりいないのではないでしょうか？

ましてや、

「不動産バブルが、オリンピック後に崩壊する。」

と言われても、「そもそも上がっている実感がないのに、下がるとはどういうこと？」と思う人もいるでしょう。関係ないだろう、と決めてかかる人もいると思います。

ですが、これは決して他人事ではないのです。

というのも、今回の土地価格の上昇は「金利の低下」が１番の理由だからです。

本題に入る前に、ちょっと自己紹介を

どうも、このサイト「イエ＆ライフ」を運営しているゴトウです。

このサイトでは、約５万地点の公示地価・基準地価を調べた上で、４７都道府県・４００以上の市区の土地価格の動きについて解説しています。

すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動くし、「絶対に失敗したくない」と誰もが思っているはずなのに、

「どうして上がっているのか？下がっているのか？」

「これからどうなるのか？」

という情報について、すごく大雑把な記事しかないと思いませんか？

例えば、新聞やニュースで取り上げられる土地価格の情報は、ほとんどが中心部の商業地の話であるか、市単位で「○％上がってます。」という情報ですよね。

だから、自分の知りたいエリアの不動産がどうなっているのか、これからどうなるのか、の参考にしにくいし、

• 買う・売るタイミングはいつがいいのか？
• この場所に買っても、１０年後、２０年後も後悔しないか？

といった判断が難しくて、不動産会社のいいなりになってしまう人って、けっこういると思うんですよ。

それはちょっと残念すぎると思うんです。

不動産の取引は、あなたの人生の中でも１〜２番目に来るような大きな決断なわけですから、その後の人生の「自信」や「余裕」にもつながってきますからね。

そこで、この記事では、「これまで上がってきた理由」と、雑誌やネット上で語られる「暴落する理由」について、１つ１つ詳しく調べて検討していきたいと思います。

それでは参りましょう。

１、過去５年間の神奈川県の不動産の上がり方の特徴とは？

まずはじめに、この５年間で神奈川県内の不動産が、どのように上昇してきたのかをザッと見ていきましょう。

この５年間の神奈川県の公示地価を調べてみると、商業地は８%上昇していますが、住宅地はわずか1.2%の上昇しかしていませんでした。

これは神奈川に限らず、千葉、埼玉にも共通しています。

（参考：国土交通省　地価公示）

ですが、神奈川県内でも駅前にたくさんタワーマンションができてますよね？

マンション価格も上昇していますし、わずか1.2%程度の上昇とはとても思えないという人もいるでしょう。

しかも、これは神奈川県に限らず、千葉や埼玉も同様なわけですから、何か理由があるはずです。

そこで、今度は市区町村別に、この５年間の住宅地の上昇率を見てみましょう。

神奈川県で住宅地が上昇しているエリアは、茅ヶ崎市よりも東側に集中

（参考：国土交通省　地価公示）

予想通りだった人もいるかもしれませんが、都心に近い横浜市、川崎市を中心に、そこから離れるほどに上昇率も下がっていく傾向にありました。

ランキングにしてみると、このようになります。

（参考：国土交通省　地価公示）

都心へのアクセスがしやすいエリアの上昇率が高いですね。

川崎区や麻生区は都心から近いように見えて、乗り換えが必要だったり、アクセスが悪いために上昇率はあまり高くないようです。

やはり通勤への利便性が１番影響が大きいようです。

そもそも、今回の土地価格の上昇は、何が理由なのか？

そもそも、今回の土地価格の上昇は、2013年４月から始まった日銀の異次元緩和が原因です。

それまでの銀行の商売は、わたしたちから100万円預かったら、それで国債を買って、国から利息として１万円もらう代わりに私たちには100円ぐらいの利息をつけてて稼ぐ、ということをやっていました。

ですが、こんなことをしても、ちっとも景気も良くなりません。

そこで、日銀が銀行から国債を買い取ってしまい、「その浮いたお金を使って、どこかに貸して本業で稼ぎなさい！」

とやってしまったのです。

それで困った銀行は、不動産業者に融資をすることにしました。

この５年間で、企業や個人がお金を稼ぐために銀行から借りたお金（設備資金と言います）は、なんとその８割近くが不動産関連だったのです。

製造業はわずか1.7%、そのほとんどが不動産関係

（参考：日銀　貸出先別貸出金）

お金が借りやすくなった企業や個人は、そのお金でバンバン、アパートやマンションを建てました。

その一部が、「かぼちゃの馬車」や「サブリース問題」「スルガ銀行の不正融資」などで個人の不動産投資家が餌食になっているものもありますし、現在も都内の至る所で見られるタワーマンションの工事につながっているわけです。

低金利によって、買い手の購買力が上がった

しかし、戸建ての住宅地のエリアでも１〜２割上昇している地域もあります。

そのようなエリアでは、なぜこれほど上昇したのでしょうか？

その理由は金利の低下です。

異次元緩和によって、住宅ローンが約１％下がったのです。

（参考：ARUHI住宅ローン　フラット３５金利の推移　財務省　国債金利情報）

ザックリ言うと、この５年間で買い手は、同じ返済額で２割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット３５で期間３５年・3,000万円の住宅ローンを組んだ場合、月々の返済額は１.４万円も減りました。

異次元緩和前後のフラット３５の返済額

*融資手数料：2.16%として計算

ご覧の通り、返済額で月1.4万円、総額で約600万円減った計算になります。

言い換えると、月々10.4万円の返済で、3,000万円の物件から3,500万円の物件まで買えるようになったことになります。

金利の低下によって、高い物件が買えるようになった

つまり、金利が下がったことで、買い手の購買力が上がったため、値上げにも簡単に応じられてきたわけです。

２、なぜ、１０年前のミニバブルよりも上昇していない地域が多いのか？

このように、この５年間は不動産を購入する人にとっても追い風でしたし、売る側にとっても値上がりして売りやすかった時期ではありましたが、土地価格が上昇しているという実感がわかない人も多いことでしょう。

例えば、小田原市の平成１２年からの土地価格の推移を見ると、このような形です。

ご覧のように、平成17〜20年ぐらいまでちょっと上がった時期がありましたが、その当時は小田原市も上がってはいませんが、下がらなかったんです。

ですが、今回は明確に大きく下げていて、上がっているところと、そうでないところとの二極化が進んでします。

その理由は、家を建てる若い世代の人口が減少しているからです。

神奈川県の３０代人口を見ると、ミニバブルの頃がピークになっていて、その後は家を建てる件数とともに大きく減少しているのです。

神奈川県の３０代人口は、１０年前のミニバブルの頃にピーク

（参考：国土交通省　建築着工統計調査報告）

つまり、家を買う人が少なくなって、駅周辺だけに人気が集中してしまうため、

• 駅近のマンションは高くなるけど、郊外の戸建ては安くなっている
• 都心に近いエリアは高いけど、都心から遠い西側は下がっている

という二極化が起こっていたのです。

そのため、横浜市や川崎市は１０％以上の上昇をしているものの、神奈川県全体で見ると、ほぼ横ばいのような印象を受けてしまうんですね。

３、気になる暴落リスクを検証

ここからは、神奈川の不動産に関係する、今後起こるリスクについて１つずつ検証していきましょう。

（１）この低金利はいつまで続くのか？

地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。

赤字の地銀がどんどん増えている

（金融庁：地域金融の課題と競争のあり方）

赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。

では、具体的にあとどれぐらいなのか？

ブルームバーグが経済の専門家４５人にアンケートをしたところ、半数以上が２〜３年以内に限界が来ると予想していました。

半数以上が２〜３年以内に限界と回答

（参考：ブルームバーグ「２年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作－日銀サーベイ）

このアンケートは２０１８年６月にされたものなので、２〜３年後ということは、オリンピック前後ということになります。

そうすると、金利が上昇しますので、不動産価格は下落していきます。

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

オリンピック後の不動産暴落を予想する人は多いですが、案外当たりそうな理由がここにあるんですね。

（２）オリンピックが終わると不動産が下がるって？

2013年から始まった不動産バブルとも言われている今回の土地価格の上昇ですが、オリンピック期待で上がってきたと思っている人も多いため、「オリンピックが終わったら、下がるのでは？」と不安に感じている方も多いようです。

そこで、実際にいろいろなエリアの上昇している理由を調べてみたのですが、神奈川県内に影響がありそうなのは、

「オリンピック後に選手村がマンションとして安く放出されることで、周辺のマンション需要がそっちに行ってしまう。」

という問題でしょう。

「お買い得マンション」が五輪後にかつてないほど増えそうな理由

2020年の東京五輪・パラリンピックを機に、東京では過去に例がないほど大量のマンション供給が行われる可能性がある。しかもそれはかなり「お買い得」なはずだ。公開抽選で誰にでもチャンスが生まれる可能性が高い。どうしてそうなりそうか、説明しよう。

diamond.jp

ここ５年間で土地価格が上昇しているのは、都心への通勤需要によって駅近のマンションが高値でも売れているからです。

しかし、江東区に5,000戸以上のマンションが、しかも安い価格で新しくできるとなれば、都心周辺のエリアでは、かなりの影響があると予想されます。

このマンションへの入居は2023年以降ですが、売り出しは今年の５月から始まります。消費税増税の前に売ってしまいたいということでしょう。

そのため、思ったよりも早く影響が出てきそうです。特に横浜市、川崎市では注意が必要ですね。

（３）2022年問題で、都市の農地が宅地になる

2022年問題をご存知でしょうか？

「都市部にある税金を優遇されていた農地（生産緑地）が、優遇期間が切れることで宅地として放出され、土地価格に影響を与える」

という問題です。

（出典：ウィキペディア　cory.2005.Seisan Ryokuchi）

では、神奈川県ではどうなっているのか？

市区町村別に色分けしてみました。

神奈川の生産緑地の分布図：都心に近いエリアほど多く残っている傾向

（参考：国土交通省　都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況）

ご覧のように、横浜市、川崎市、相模原市といった都心に近いエリアを中心に多くの生産緑地が残っていました。

特に横浜市は全国でも有数の生産緑地が残っているエリアなため、影響は大きいでしょう。

この問題で影響を受けるのは、駅から少し離れた郊外のエリアでしょう。

駅前の農地はほとんど宅地に変わっていますし、郊外に残っているケースが大半だからです。

郊外の土地への需要は、これまでずっと減り続けてきましたが、さらに追い討ちを受けるになりそうです。

今後、戸建てを買おうと計画しているのであれば、2022年以降にお宝物件が見つかるかもしれませんね。

結論：売るなら？買うなら？

というわけで、神奈川県の今後の土地価格についての結論は、以下の通りです。

と言えそうです。

買うなら：下落を待つよりも低金利の今がチャンス？

坪単価が高いエリアで購入を予定しているのであれば、「下がるまで待つ」という選択肢もあり得ますが、それ以外のエリアでは「今が買い」という選択肢もあり得ます。

その理由は２つあります。

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく可能性

例えば、坪150万円ぐらいの土地であれば、30坪でも4,500万円程度で買えます。

仮に数年で１割下げたとして450万円ぐらいしか安くなりませんから、都内に住んでいる人ならば、２〜３年分の家賃でペイできてしまいますよね。

現在の家賃と買いたい場所の土地価格を比べてみれば、買ってもいいという判断は十分に成り立つと思います。

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

現在の低金利は、日銀の異次元緩和政策が続いているからなので、この政策が終われば金利は上がります。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット３５」か「１０年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

非公開物件＝安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、ある特定の不動産会社だけが取り扱っています。

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

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価格が下がるのを待ちたい人でも、こちらで格安物件を見つければ、「低金利」と「安い物件」の２つの美味しいところが狙えるでしょう。

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売るなら：金利が上がる前に売った方がいい

売ろうか迷っている人も１番気をつけなければいけないことは「金利」です。

金利とは金融機関の取り分なわけですから、この金利が低い時の方が、買い手も高い価格で買ってくれるので、売り手にとってもいい時期だからです。

異次元緩和はいつまでも続くわけではありません。

アメリカもEUも同じ政策をしていましたが、すでにやめていますからね。

日本でもオリンピック以降は注意が必要です。

公示地価を信じると損をする？

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

例えば、茅ヶ崎市内に「十間坂（じゅっけんざか）」という、茅ヶ崎駅の西側の住宅地があります。

この十間坂の公示地価と実際の取引価格は、

と、公示地価の約0.7〜1.5倍で取引されていました。

最高価格は、最低価格の約２倍です。

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

同じ地域なのに、

「公示地価の２倍以上の価格で取引されている」

「最低価格と最高価格が３倍以上も違う」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

*４７都道府県の132市区町村の公示地価と実際の取引を比較

つまり、あなたの不動産はもっと高い評価額の可能性があるのです。

では、どうやってそれを調べられるのか？

答えは不動産の一括査定です。

というのも、複数の不動産会社の査定を比較することで、「あなたの不動産を得意とする会社の査定額」がわかるからです。

特に「イエウール」は、参加している不動産会社が1,700社以上と多く、なおかつ大手不動産会社が１番多く参加しているのでオススメです。

「でも、まだ売ると決めたわけじゃないんだけど、、、」

という人も大丈夫。

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今年は消費税が増税になるので、その前の駆け込み需要が起こっている可能性がありますから、思っている以上に高い評価がつく可能性が高いです。

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市区町村別の土地価格の分析はこちら

神奈川県全体ではこのような傾向ですが、市区町村別に詳しくみていくと、それぞれの地域で特徴が違う場合もあります。

そこで、市区町村別に土地価格と人口の動きを分析した記事を作りました。

ご興味のある方は、こちらもご参考ください。

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