（画像出典：wikimedia commons kanesue,海浜幕張）
この記事では千葉市美浜区の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）（※1）
１、千葉市美浜区の公示地価、基準地価の一覧
*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK
*公：公示地価（2023.1.1現在）NEW!
*基：基準地価（2022.7.1現在）
*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合
| 所在地及び地番 | 最寄駅（m) | 坪単価（万円） | 前年比 | 2018年比 |
|---|---|---|---|---|
| 公）千葉市美浜区新港５１番 | 千葉みなと（1700） | 19.1 | 8.4% | 23.4% |
| 公）千葉市美浜区浜田２丁目１３番 | 海浜幕張（1600） | 38.6 | 7.3% | 18.8% |
| 公）千葉市美浜区新港２２５番２２ | 稲毛海岸（3400） | 20.8 | 6.8% | 20.2% |
| 公）千葉市美浜区新港１１２番 | 稲毛海岸（2100） | 26.6 | 5.4% | 15.1% |
| 公）千葉市美浜区新港２１２番４ | 稲毛海岸（2400） | 29.7 | 5.3% | 17.2% |
| 公）千葉市美浜区新港２２番外 | 千葉みなと（900） | 19.5 | 4.4% | 13.9% |
| 公）千葉市美浜区稲毛海岸３丁目１番４１２ | 京成稲毛（850） | 77.2 | 3.5% | 8.3% |
| 公）千葉市美浜区高洲３丁目２０番３８ | 稲毛海岸（170） | 108.9 | 3.1% | 12.6% |
| 公）千葉市美浜区高洲１丁目１０番３ | 稲毛海岸（850） | 57.8 | 2.9% | 6.1% |
| 公）千葉市美浜区ひび野２丁目４番 | 海浜幕張（0） | 173.3 | 2.9% | 17.2% |
| 公）千葉市美浜区幸町１丁目３３番３７ | 千葉みなと（1200） | 54.5 | 2.5% | 7.1% |
| 公）千葉市美浜区磯辺４丁目６３番６１ | 検見川浜（1100） | 56.4 | 2.4% | 7.5% |
| 公）千葉市美浜区幕張西１丁目７７４６番４ | 幕張本郷（1400） | 56.8 | 2.4% | 7.5% |
| 公）千葉市美浜区真砂２丁目１７番３１ | 検見川浜（1000） | 56.8 | 2.4% | 6.8% |
| 公）千葉市美浜区真砂１丁目４番８６ | 稲毛海岸（900） | 57.1 | 2.4% | 7.5% |
| 公）千葉市美浜区真砂４丁目１４番２ | 検見川浜（750） | 58.7 | 2.3% | 6.6% |
| 公）千葉市美浜区高浜５丁目３７番４２ | 稲毛海岸（700） | 59.7 | 2.3% | 7.1% |
| 公）千葉市美浜区高浜１丁目１番７ | 稲毛海岸（1000） | 48.5 | 1.4% | 3.5% |
| 公）千葉市美浜区真砂２丁目３２番１１ | 検見川浜（1100） | 69.6 | 1.0% | 3.9% |
| 公）千葉市美浜区真砂５丁目９番１４ | 検見川浜（1500） | 70.3 | 0.9% | 3.4% |
| 公）千葉市美浜区豊砂１番４ | 海浜幕張（1800） | 92.4 | ||
| 基）千葉市美浜区新港６３番２ | 千葉みなと（1600） | 30.1 | 5.0% | 9.1% |
| 基）千葉市美浜区新港１９７番８外 | 稲毛海岸（3300） | 19.1 | 4.3% | 7.4% |
| 基）千葉市美浜区磯辺３丁目６９番１５６ | 検見川浜（1200） | 52.8 | 2.6% | 3.2% |
| 基）千葉市美浜区幕張西５丁目５番３ | 幕張本郷（1700） | 53.1 | 2.5% | 3.9% |
| 基）千葉市美浜区高洲１丁目３番１４ | 稲毛海岸（1200） | 55.1 | 2.5% | 3.1% |
| 基）千葉市美浜区稲毛海岸４丁目１番４９６ | 稲毛海岸（900） | 56.1 | 2.4% | 3.7% |
| 基）千葉市美浜区磯辺７丁目５８番１３６ | 検見川浜（800） | 59.1 | 2.3% | |
| 基）千葉市美浜区幕張西３丁目７７９７番８外 | 幕張本郷（1200） | 63 | 2.1% | 4.9% |
| 基）千葉市美浜区幸町２丁目１０番４ | 西千葉（1500） | 75.9 | 0.9% | 3.6% |
| 基）千葉市美浜区ひび野１丁目４番３ | 海浜幕張（400） | 84.2 | 0.8% | 7.1% |
途中ですが、この記事の説明を
どうも、当サイト「イエアンドライフ」の運営をしているゴトウです。
この記事では、
- あなたの（気になっている）千葉市美浜区の土地価格が、これからどうなるのか？
- 今が買いなのか？売りなのか？もう少し待った方がいいのか？
を判断ができるように、解説をしていきます。
この記事にたどり着くまでに、なんとなくこう思ってませんでしたか？
「なんで今、これほど上がっているのだろうか？」
新型コロナから３年が経ちました。
ようやくマスク生活からサヨナラできるぐらいに落ち着いてきているとは言っても、「コロナ前よりも景気がいい」という実感はないのではないでしょうか？
ところが、千葉市美浜区の土地価格は、全ての地点において、過去５年間で今年が最高値だったのです（21地点中21地点、100%）。
一体、何が起こっているのでしょうか？
この記事では、この疑問に答えられるように、納得できる証拠（データ）を集めて解説しています。
なので、この記事を読み終わる頃には、
- 買う、または売るタイミングがわかる
- どこに買えば後悔しないかがわかる
ようになっているはずです。
と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。
それでは参りましょう。
２、千葉市美浜区の土地価格の動き
千葉市美浜区の土地価格は、この１年間で、住宅地で+2.3％、商業地で+2.3％と、大きく上昇していました。
また、2018→2023年の５年間で見ると、住宅地で+6.6％。商業地で+9.1％と、こちらは商業地での上昇が目立ちました。
では、具体的にどのあたりが上がっているのか？
まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。
５年間の変化率（2018→2023年）
変化率：赤紫（+50%以上）＞ピンク色（+30〜49.9%）＞オレンジ色（+10〜29.9%）＞緑色（0〜+9.9%）＞青色（-0.1〜 -9.9%）＞茶色（-10%以下）
海浜幕張駅や稲毛海岸駅の周辺ほど、大きく上昇していますね。ですが、駅から少し離れると、上昇率は鈍くなっています。
なぜ、駅周辺ほど上昇しているのか？
すべての地点が、新型コロナ前よりも上回っている状況ですが、その理由をザックリ言うと、
「①建築費の上昇、②株価上昇、③円安、が新型コロナ以前よりも進んでいるため、富裕層や海外投資家による不動産購入で価格がつり上がっている」
ということになります。
ここからもう少し、具体的に解説していきます。
①建築費が上昇
特に新型コロナ以降にですが、ロシアのウクライナ侵攻なども重なって、いろいろな商品の値上げが続いています。
建築費も例外ではなく、マンション・戸建てともに建築費が２０〜３０％も上昇しているのです。
マンションの建築費
木造戸建ての建築費
これほど上昇しているため、新築マンション・戸建ての価格の値上がりも止まらず、土地価格も上がっているわけです。
②株価の上昇で、富裕層が節税対策にマンションを購入
不動産価格が上がりすぎると、買い手がつかなくなって、価格も上がりにくくなりそうなものです。
ところが、新型コロナ以降に株価が高値を更新しているため、富裕層による節税対策としてのマンション購入が進んでいるため、買い手がついている状況なのです。
株価の上昇ともっとも関係があるのが、富裕層や投資家に人気の都心のマンションですが、価格が上がりすぎたために、千葉市美浜区にまで価格上昇の波が広がっていました。
③円安が進んで、海外投資家による購入も活発化
さらに昨年2022年は、円ドル相場が115円から、一時は150円台にまで、円安が進みました。
円安が進むと、海外の人が日本の資産を安く買えるようになります。
例えば、１億円のマンションを海外投資家が購入する場合、
- １ドル=115円の時は、約87万ドル
- １ドル=150円の時は、約67万ドル
と、２割以上も安く買えるのです。
そのため、千葉市の中古マンション価格も、円安が進んだタイミングで、高値を更新していました。
しかし、このような恩恵を受けているのは、富裕層・海外投資家・一般世帯のいずれかが買いたいと思うようなエリアです。
具体的には、
- 富裕層や海外投資家は、いつでも売却・換金できるような駅近の人気マンション
- 一般世帯も、勤務先が千葉駅周辺や、東京２３区方面であるケースが多いため、通勤しやすい駅近エリア
などが挙げられるでしょう。
駅周辺ほど大きく上昇しているのは、このような条件を満たしているためと考えられます。
３、これからどうなるのか？
ここからは、千葉市美浜区の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。
（１）金利の上昇リスク
2022年に入ってから、金利の上昇が始まっています。
新型コロナや、ウクライナ侵攻などで、世界各国の経済が混乱し、物価が上昇しているため、物価上昇をおさえるために、世界中の国々で金利を引き上げているのです。
例えば、アメリカでは、この１年間で、0.25→5.25%へと、なんと５％もの金利の引き上げを行っています。
日本では、今のところそういう対策をしていませんが、投資家の間ではすでに「日本も金利の引き上げを行うのではないか？」と見られており、期間１０〜３０年の国債の金利が上がり始めています。
（参考：財務省）
住宅ローンの金利も、このような状況を受けて、上昇し始めています。
固定金利の住宅ローンである、フラット３５（期間21〜35年）の金利も上昇傾向にあり、23年6月分は1.76%となっています。
ふらっと３５は上昇しているが、変動金利はむしろ下落
ところが、変動金利は、ほとんど変化がないか、むしろ下落している銀行もあります。
銀行同士で、お客さんの獲得競争が激しいため、金利が下がっているためです。
そのため、変動金利の利用者が、2019年には約６割ぐらいだったのが、2022年には約７割にまで増えていました。
不動産価格が上がりすぎたため、変動金利の利用者が増加
毎月の支払額で比較すると、約2万円も安く済むのですから、無理もありません。
変動金利の方が、月々の返済が約２万円安い
| 金利 | 月の返済額 | 総返済額 | ||
| ①ふらっと35 | 固定金利 | 1.76% | 95,723円 | 約4,020万円 |
| ②SBI新生銀行 | 変動金利 | 0.32% | 75,512円 | 約3,172万円 |
| ①ー② | 20,211円 | 約848万円 |
*期間３５年、ローン諸費用は除く
大都市のマンションがかなり値上がりしており、「誰が買ってるの？」と疑問に思う人もいるでしょうが、変動金利を選んでいる人が増えているからでしょう。
では、そのような人たちが、金利が上がった時にどうするのか？というと、約２割の人が、「見当がつかない、わからない」と答えていました。
このように、金利が上がった時に、返済に困る人が、かなりの割合でいると考えられます。
つまり、
- 世界的な物価上昇・金利上昇によって、「日本の金利も上がる」と予想する投資家が増えている
- 変動金利で借りている人の２割ぐらいは、金利が上がった場合に、対応できない可能性がある
と言う状況なのです。
今年の4月に、日銀総裁が交代し、植田新総裁になりましたが、今のところは、黒田旧総裁の方針を引き継ぐようなコメントをしています。
ですが、そもそも、黒田総裁が異次元緩和をやり始めたのは、物価を毎年2%上げるためでした。
そして、2022年度の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。すでに目的は達成されて、むしろかなりのハイペースで上昇している状況です。
（参考：NHK「2022年度 消費者物価指数 前年度比3.0％上昇 41年ぶり水準」）
また、ウクライナ戦争もまだ終わりが見えませんので、物価上昇はまだまだ続くと考えると、いずれ金利を引き上げる時が来るでしょう。
１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性
ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。
例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。
特に、変動金利が上がってきた場合には、注意が必要でしょう。
（２）これから美浜区の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した千葉市美浜区の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で人口は約1.4万人減少するそうです。
千葉市美浜区はこれから10年で約1.4万人減少
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
さらに、家を建てる中心年代の３０〜４０代人口は、2025→35年の10年間で約6,000人減る見通しです。
千葉市美浜区の３０〜４０代人口は、これから１０年で約6,000人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
そのため、通勤に便利な駅近エリアでは、まだまだ人気が続くでしょうが、郊外では買い手が減っていきそうです。
結論：買うなら？売るなら？
以上のことから、千葉市美浜区の土地価格は、
- ①物価上昇、②株価上昇、③円安によって、富裕層・海外投資家による不動産購入が活発化し、海浜幕張駅、稲毛海岸駅などの駅を中心に、土地価格が大きく上昇した
- インフレや地銀の赤字など、低金利政策の副作用を解消するため、金利の引き上げが年内に起こる可能性が高い
と言えるでしょう。
買うなら：低金利なのでチャンスだけれど、、、
本来であれば、低金利は家を購入するチャンスな訳ですが、建築費が上がっているため、家を建てるハードルも上がっています。
なので、いい物件を探すことがポイントになってきます。
非公開物件＝安い物件
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
【PR】タウンライフ
こちらの「タウンライフ」に登録すると、全国１９０社以上の不動産会社が、非公開物件の情報を教えてくれます。
無料ですので、一度利用してみてはいかがでしょうか？
売るなら：低金利の今がチャンス
千葉市美浜区の土地価格は、新型コロナ以降は特に、インフレによる建築費の上昇によって、不動産価格が底上げされていますが、これは富裕層や海外投資家、一般世帯の買い手がついているからこそ、成り立っている状況です。
しかし、今後は異次元緩和政策の終了によって、金利の上昇が予想されますし、株価の下落が始まると、富裕層や投資家による購入も見込めなくなります。
そのため、低金利で金融市場が落ち着いているうちに売却の準備をし始めた方がいいかもしれません。
公示地価を信じると損をする？
この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。
例えば、美浜区内に「磯辺（いそべ）」という住宅地があります。
こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、
- 公示地価：54万円／坪
- 実際の取引価格：50〜61万円／坪
と、公示地価の約0.9〜1.1倍で取引されていました。
どちらも「第一種低層住居専用地域」と呼ばれる、主に戸建てが立ち並ぶ住宅地です。
【千葉市美浜区磯辺の土地取引（令和元年〜２年）】
- 検見川駅から徒歩10〜13分の距離で、50〜61万円／坪で取引されている
- この取引情報のアンケート回収率は約２割のため、実際の取引数はこの５倍程度ある
なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか？
その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。
不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、
- 自社でどれだけ取引情報を持っているか
- どれだけ買い手のリストを持っているか？
で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。
持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる
*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています
（2022年実績：売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 ＝ 11.4%）
また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、
- どれだけの評価額になるのか？
- どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか？
を知ることができます。
そんな時に便利なのが、１度の登録で、複数社から査定をもらえる一括査定サービスなのですが、それぞれのサービスで参加企業に違いがあるため、特徴のある２つをご紹介します。
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そのため、大手不動産会社に依頼したい場合には、こちらのサービスを活用するといいでしょう。
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すまいバリューは大手６社しか参加していないため、地域密着の不動産会社に査定を依頼したい場合には、「イエウール」が、参加している不動産会社が1,700社以上と多く、なおかつ大手不動産会社が１番多く参加しているのでオススメです。
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買うなら：低金利なのでチャンスだけれど、、、
本来であれば、低金利は家を購入するチャンスな訳ですが、建築費が上がっているため、家を建てるハードルも上がっています。
なので、いい物件を探すことがポイントになってきます。
非公開物件＝安い物件
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。
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