千葉市若葉区の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

千葉県

(画像出典:wikimedia commons Nagono,3 Chome-3 Tsuga, Wakaba-ku, Chiba-shi, Chiba-ken 264-0025, Japan)

 

この記事では千葉市若葉区の

  1. 公示地価、基準地価
  2. 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
  3. 今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

(なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております)(※1)

 

 

1、千葉市若葉区の公示地価、基準地価の一覧

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。1文字からOK

*公:公示地価(2023.1.1現在)NEW!

*基:基準地価(2022.7.1現在)

*変化率が空白:比較する年度のデータがない場合

 

所在地及び地番最寄駅(m)坪単価(万円)前年比2018年比
公)千葉市若葉区都賀3丁目28番2都賀(380)47.54.3%11.6%
公)千葉市若葉区桜木6丁目558番28都賀(1000)35.33.9%
公)千葉市若葉区桜木北3丁目654番17外都賀(1000)31.83.9%9.8%
公)千葉市若葉区都賀4丁目2番5都賀(350)56.13.7%7.6%
公)千葉市若葉区西都賀5丁目1382番283都賀(750)39.63.4%8.1%
公)千葉市若葉区都賀1丁目5番6都賀(750)41.93.3%
公)千葉市若葉区都賀3丁目4番2都賀(0)80.23.0%13.0%
公)千葉市若葉区小倉台3丁目1062番27小倉台(200)29.52.5%4.4%
公)千葉市若葉区みつわ台4丁目5番24みつわ台(530)33.72.3%5.2%
公)千葉市若葉区桜木1丁目426番59千葉(4400)252.3%
公)千葉市若葉区桜木3丁目245番10千葉(5100)23.82.3%
公)千葉市若葉区若松町480番3都賀(1200)24.42.1%3.1%
公)千葉市若葉区若松町2376番7小倉台(900)23.42.0%2.6%
公)千葉市若葉区桜木北1丁目993番5外桜木(400)26.82.0%4.4%
公)千葉市若葉区みつわ台1丁目16番12みつわ台(900)30.22.0%3.5%
公)千葉市若葉区都賀の台2丁目1563番16都賀(1400)34.71.9%2.9%
公)千葉市若葉区西都賀3丁目1249番15都賀(300)40.61.7%8.8%
公)千葉市若葉区高品町1595番2東千葉(1500)311.4%6.6%
公)千葉市若葉区加曽利町987番13千葉(4500)19.71.0%1.0%
公)千葉市若葉区加曽利町1800番126千葉(5600)16.61.0%-1.0%
公)千葉市若葉区千城台東2丁目30番8千城台(800)24.10.8%
公)千葉市若葉区北大宮台3343番39千葉(6900)12.30.8%
公)千葉市若葉区千城台北2丁目10番7千城台北(450)260.6%0.1%
公)千葉市若葉区東寺山町936番37東千葉(1600)25.80.4%1.3%
公)千葉市若葉区御成台3丁目11番8都賀(5800)18.50.0%-2.3%
公)千葉市若葉区大宮町2124番2千葉(8000)9.50.0%-9.7%
公)千葉市若葉区若松台2丁目984番204都賀(2700)17.20.0%-3.0%
公)千葉市若葉区殿台町229番10みつわ台(800)22.70.0%0.0%
基)千葉市若葉区都賀3丁目28番2都賀(380)46.52.9%8.5%
基)千葉市若葉区都賀5丁目1206番3都賀(900)32.82.9%6.4%
基)千葉市若葉区都賀の台4丁目516番53都賀(1000)362.8%4.8%
基)千葉市若葉区西都賀2丁目9番13都賀(550)39.92.5%8.0%
基)千葉市若葉区都賀2丁目23番12都賀(600)41.62.4%6.8%
基)千葉市若葉区西都賀3丁目3番13都賀(170)57.82.3%4.2%
基)千葉市若葉区桜木北2丁目533番32都賀(950)32.72.1%5.3%
基)千葉市若葉区みつわ台4丁目5番24みつわ台(530)33.31.5%3.6%
基)千葉市若葉区桜木7丁目330番9桜木(600)25.11.5%3.0%
基)千葉市若葉区貝塚1丁目1327番105都賀(1400)25.21.5%-0.5%
基)千葉市若葉区みつわ台5丁目1番120みつわ台(1000)31.41.3%3.5%
基)千葉市若葉区千城台西1丁目20番9千城台北(600)25.30.7%-0.9%
基)千葉市若葉区小倉台7丁目1074番16千城台北(450)25.70.6%-0.6%
基)千葉市若葉区若松台3丁目182番135都賀(4000)17.30.6%-1.3%
基)千葉市若葉区千城台南1丁目10番14千城台(280)29.50.6%1.1%
基)千葉市若葉区大宮台4丁目3460番31千葉(7800)130.0%-9.4%
基)千葉市若葉区加曽利町987番13千葉(4500)19.50.0%0.0%
基)千葉市若葉区若松町531番179都賀(1500)18.60.0%
基)千葉市若葉区大宮町1303番7千葉(5300)10.20.0%-4.3%
基)千葉市若葉区下田町1097番3外都賀(6000)7.1-0.5%-1.8%
基)千葉市若葉区中田町2357番66千葉(11000)8.3-1.6%-7.7%

 

途中ですが、この記事の説明を

どうも、当サイト「イエアンドライフ」の運営をしているゴトウです。

この記事では、

  • あなたの(気になっている)千葉市若葉区の土地価格が、これからどうなるのか?
  • 今が買いなのか?売りなのか?もう少し待った方がいいのか?

を判断ができるように、解説をしていきます。

 

この記事にたどり着くまでに、なんとなくこう思ってませんでしたか?

「なんで今、これほど上がっているのだろうか?」

 

新型コロナから3年が経ちました。

ようやくマスク生活からサヨナラできるぐらいに落ち着いてきているとは言っても、「コロナ前よりも景気がいい」という実感はないのではないでしょうか?

 

ところが、千葉市若葉区の土地価格は、過去5年間で今年が最高値の地点が、全体の約8割もあるのです(28地点中22地点、約79%)。

一体、何が起こっているのでしょうか?

 

この記事では、この疑問に答えられるように、納得できる証拠(データ)を集めて解説しています。

 

なので、この記事を読み終わる頃には、

  • 買う、または売るタイミングがわかる
  • どこに買えば後悔しないかがわかる

ようになっているはずです。

 

と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。

それでは参りましょう。

 

2、千葉市若葉区の土地価格の動き

千葉市若葉区の土地価格は、この1年間で、住宅地で+1.8%、商業地で+3.4%と、特に商業地で大きく上昇していました。

また、2018→2023年の5年間で見ると、住宅地で+2.9%。商業地で+10.5%と、こちらも商業地での上昇が目立ちました。

 

千葉市若葉区の公示地価

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、具体的にどのあたりが上がっているのか?

まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。

 

5年間の変化率(2018→2023年)

変化率:赤紫(+50%以上)>ピンク色(+30〜49.9%)>オレンジ色(+10〜29.9%)>緑色(0〜+9.9%)>青色(-0.1〜 -9.9%)>茶色(-10%以下)

 

都賀駅などの鉄道沿線の周辺では、大きく上昇していますね。一方で、駅からかなり離れたエリアでは、下落している地点がいくつか見られますね。

 

なぜ、これほど上昇しているのか?

8割以上の地点が、新型コロナ前よりも上回っている状況ですが、その理由をザックリ言うと、

「①建築費の上昇、②株価上昇、③円安、が新型コロナ以前よりも進んでいるため、富裕層や海外投資家による不動産購入で価格がつり上がっている」

ということになります。

 

不動産バブルの仕組み

 

ここからもう少し、具体的に解説していきます。

 

①建築費が上昇

特に新型コロナ以降にですが、ロシアのウクライナ侵攻なども重なって、いろいろな商品の値上げが続いています。

建築費も例外ではなく、マンション・戸建てともに建築費が20〜30%も上昇しているのです。

 

マンションの建築費

マンションの建築費

(参考:一般財団法人 建築物価調査会)

 

木造戸建ての建築費

木造の建築費

(参考:一般財団法人 建築物価調査会)

 

これほど上昇しているため、新築マンション・戸建ての価格の値上がりも止まらず、土地価格も上がっているわけです。

 

②株価の上昇で、富裕層が節税対策にマンションを購入

不動産価格が上がりすぎると、買い手がつかなくなって、価格も上がりにくくなりそうなものです。

ところが、新型コロナ以降に株価が高値を更新しているため、富裕層による節税対策としてのマンション購入が進んでいるため、買い手がついている状況なのです。

 

千葉市の中古マンションと日経平均株価

(参考:東日本不動産流通機構)

 

株価の上昇ともっとも関係があるのが、富裕層や投資家に人気の都心のマンションですが、価格が上がりすぎたために、千葉市にまで価格上昇の波が広がっていました。

 

③円安が進んで、海外投資家による購入も活発化

さらに昨年2022年は、円ドル相場が115円から、一時は150円台にまで、円安が進みました。

円安が進むと、海外の人が日本の資産を安く買えるようになります。

 

例えば、1億円のマンションを海外投資家が購入する場合、

  • 1ドル=115円の時は、約87万ドル
  • 1ドル=150円の時は、約67万ドル

と、2割以上も安く買えるのです。

そのため、千葉市の中古マンション価格も、円安が進んだタイミングで、高値を更新していました。

 

千葉市の中古マンションと円ドル相場

(参考:東日本不動産流通機構)

 

しかし、このような恩恵を受けているのは、富裕層・海外投資家・一般世帯のいずれかが買いたいと思うようなエリアです。

具体的には、

  • 富裕層や海外投資家は、いつでも売却・換金できるような駅近の人気マンション
  • 一般世帯も、勤務先が千葉駅周辺や、東京23区方面であるケースが多いため、通勤しやすい駅近エリア

などが挙げられるでしょう。

 

逆を言えば、このような条件を満たさない、東京23区方面への通勤が難しいエリア、富裕層や投資家が購入しにくいエリアでは、買い手がつきにくく、下落が進んでいるわけです。

 

3、これからどうなるのか?

ここからは、千葉市若葉区の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。

 

(1)金利の上昇リスク

2022年に入ってから、金利の上昇が始まっています。

新型コロナや、ウクライナ侵攻などで、世界各国の経済が混乱し、物価が上昇しているため、物価上昇をおさえるために、世界中の国々で金利を引き上げているのです。

例えば、アメリカでは、この1年間で、0.25→5.25%へと、なんと5%もの金利の引き上げを行っています。

 

日本では、今のところそういう対策をしていませんが、投資家の間ではすでに「日本も金利の引き上げを行うのではないか?」と見られており、期間10〜30年の国債の金利が上がり始めています。

 

国際金利推移 202306

(参考:財務省

 

住宅ローンの金利も、このような状況を受けて、上昇し始めています。

固定金利の住宅ローンである、フラット35(期間21〜35年)の金利も上昇傾向にあり、23年6月分は1.76%となっています。

 

ふらっと35は上昇しているが、変動金利はむしろ下落

住宅ローン金利の推移 202306

(参考:財務省ARUHISBI新生銀行

 

ところが、変動金利は、ほとんど変化がないか、むしろ下落している銀行もあります。

銀行同士で、お客さんの獲得競争が激しいため、金利が下がっているためです。

 

そのため、変動金利の利用者が、2019年には約6割ぐらいだったのが、2022年には約7割にまで増えていました。

 

不動産価格が上がりすぎたため、変動金利の利用者が増加

利用した金利タイプ

(参考:住宅金融支援機構 「住宅ローン利用者の実態調査」)

 

毎月の支払額で比較すると、約2万円も安く済むのですから、無理もありません。

 

変動金利の方が、月々の返済が約2万円安い
  金利月の返済額総返済額
①ふらっと35固定金利1.76%95,723円約4,020万円
②SBI新生銀行変動金利0.32%75,512円約3,172万円
①ー②  20,211円約848万円

*期間35年、ローン諸費用は除く

(参考:住宅保証機構 「住宅ローンシミュレーション」)

 

大都市のマンションがかなり値上がりしており、「誰が買ってるの?」と疑問に思う人もいるでしょうが、変動金利を選んでいる人が増えているからでしょう。

では、そのような人たちが、金利が上がった時にどうするのか?というと、約2割の人が、「見当がつかない、わからない」と答えていました。

 

アンケート 金利上昇時の対応

(参考:住宅金融支援機構 「住宅ローン利用者の実態調査」)

 

このように、金利が上がった時に、返済に困る人が、かなりの割合でいると考えられます。

 

つまり、

  • 世界的な物価上昇・金利上昇によって、「日本の金利も上がる」と予想する投資家が増えている
  • 変動金利で借りている人の2割ぐらいは、金利が上がった場合に、対応できない可能性がある

と言う状況なのです。

 

今年の4月に、日銀総裁が交代し、植田新総裁になりましたが、今のところは、黒田旧総裁の方針を引き継ぐようなコメントをしています。

 

ですが、そもそも、黒田総裁が異次元緩和をやり始めたのは、物価を毎年2%上げるためでした。

そして、2022年度の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。すでに目的は達成されて、むしろかなりのハイペースで上昇している状況です。

(参考:NHK「2022年度 消費者物価指数 前年度比3.0%上昇 41年ぶり水準」)

 

また、ウクライナ戦争もまだ終わりが見えませんので、物価上昇はまだまだ続くと考えると、いずれ金利を引き上げる時が来るでしょう。

 

1%金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性

ちなみに、金利が1%上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。

例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が1%上がると、毎月10万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。

 

金利上昇で下落

 

特に、変動金利が上がってきた場合には、注意が必要でしょう。

 

(2)2022年問題で、都市の農地が宅地になる

 

2022年問題をご存知でしょうか?

「都市部にある税金を優遇されていた農地(生産緑地)が、優遇期間が切れることで宅地として放出され、土地価格に影響を与える」

という問題です。

 

生産緑地

(出典:ウィキペディア cory.2005.Seisan Ryokuchi)

 

実は、千葉市にも103ヘクタールの生産緑地があります。30坪の土地で約1万戸分にもなります。

そして、その分布はどのようになっているのかというと、このようになっています。

 

千葉の生産緑地の分布図:千葉市に103ヘクタール

千葉県の生産緑地

(参考:国土交通省 都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況)

 

船橋市に189ha、市川市に95haなど、都心に近いエリアに面積の多い都市が集中しています。

小倉台駅の周辺でも、多くの農地が宅地化されて、周辺の古い住宅地に影響を与えてきましたが、今後このような動きがさらに加速すると考えられます。

 

そのため、特に人気が低い郊外で、農地が近くにあるエリアでは、注意が必要でしょう。

 

(3)これから千葉市若葉区の人口はどうなるの?

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した千葉市若葉区の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で人口は約8,000人減少するそうです。

 

千葉市若葉区はこれから10年で約8,000人減少

千葉市若葉区の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

さらに、家を建てる中心年代の30〜40代人口は、2025→35年の10年間で約3,000人減る見通しです。

 

千葉市若葉区の30〜40代人口は、これから10年で約3,000人減る

千葉市若葉区の30〜40代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

そのため、通勤に便利な駅近エリアでは、まだまだ人気が続くでしょうが、郊外ではさらに買い手が減っていきそうです。

 

結論:買うなら?売るなら?

以上のことから、千葉市若葉区の土地価格は、

  • ①物価上昇、②株価上昇、③円安によって、富裕層・海外投資家による不動産購入が活発化し、都賀駅などの主要駅を中心に、土地価格が大きく上昇した
  • 一方で、昨年から生産緑地の解禁がされたため、農地の多く残っている郊外では、さらに買い手がつきにくくなりそう
  • インフレや地銀の赤字など、低金利政策の副作用を解消するため、金利の引き上げが年内に起こる可能性が高い

と言えるでしょう。

 

買うなら:低金利なのでチャンスだけれど、、、

本来であれば、低金利は家を購入するチャンスな訳ですが、建築費が上がっているため、家を建てるハードルも上がっています。

なので、いい物件を探すことがポイントになってきます。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。

 

非公開物件の理由

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

 

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売るなら:低金利の今がチャンス

千葉市若葉区の土地価格は、新型コロナ以降は特に、インフレによる建築費の上昇によって、不動産価格が底上げされていますが、これは富裕層や海外投資家、一般世帯の買い手がついているからこそ、成り立っている状況です。

 

しかし、今後は異次元緩和政策の終了によって、金利の上昇が予想されますし、株価の下落が始まると、富裕層や投資家による購入も見込めなくなります。

そのため、低金利で金融市場が落ち着いているうちに売却の準備をし始めた方がいいかもしれません。

 

公示地価を信じると損をする?

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、若葉区内に「桜木北(さくらぎきた)」という、都賀駅から300mほど東に離れた住宅地があります。

 

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:30万円/坪
  • 実際の取引価格:33〜61万円/坪

と、公示地価の約1.1〜2.0倍で取引されていました。

 

どちらも「第一種低層住居専用地域」と呼ばれる、主に戸建てが立ち並ぶエリアです。

駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか?

 

【千葉市若葉区桜木北の公示地価】

千葉市若葉区の公示地価

  • 都賀駅から1,000mの距離、徒歩約12分(1分=80m)
  • 71,600円/㎡ × 3.3(㎡/坪) = 30万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【千葉市若葉区桜木北の土地取引(令和元年〜2年)】

千葉市若葉区の土地取引

  • 都賀駅から徒歩9〜15分の距離で、33〜61万円/坪で取引されている
  • この取引情報のアンケート回収率は約2割のため、実際の取引数はこの5倍程度ある

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか?

その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。

 

不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、

  1. 自社でどれだけ取引情報を持っているか
  2. どれだけ買い手のリストを持っているか?

で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。

 

持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる

査定額が違うイメージ

 

*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています

(2022年実績:売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 = 11.4%)

 

また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、

  1. どれだけの評価額になるのか?
  2. どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか?

を知ることができます。

 

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買うなら:低金利なのでチャンスだけれど、、、

本来であれば、低金利は家を購入するチャンスな訳ですが、建築費が上がっているため、家を建てるハードルも上がっています。

なので、いい物件を探すことがポイントになってきます。

 

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不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。

 

非公開物件の理由

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

 

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