調布市の土地価格｜上昇・下落した理由｜今後の見通し

この記事では調布市の

の３点について解説しています。

（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）

 

 

１、調布市の土地価格

（１）公示地価（2024.1.1現在）

*変化率が空白：2019年のデータがない場合

住所または地番	最寄駅（m）	坪単価（万円）	前年比	５年前比
調布市小島町１丁目１１番２	調布（230）	587.4	7.9%	21.9%
調布市布田４丁目１９番１１	調布（300）	445.5	7.1%	18.4%
調布市調布ケ丘３丁目５０番２	調布（1200）	141.9	7.0%	18.5%
調布市布田４丁目８番９外	調布（230）	209.6	6.9%	19.8%
調布市入間町３丁目７番９７	成城学園前（1400）	127.7	6.0%	14.8%
調布市入間町１丁目３６番３７	仙川（1200）	122.4	6.0%	13.8%
調布市仙川町３丁目６番２３	仙川（400）	153.5	5.9%	14.0%
調布市仙川町１丁目１１番１４	仙川（130）	356.4	5.9%	18.0%
調布市深大寺元町４丁目１５番１０	調布（2300）	95.7	5.8%	15.1%
調布市調布ケ丘１丁目１６番２３	調布（1000）	150.8	5.8%	19.0%
調布市小島町２丁目１５番７	調布（530）	147.5	5.4%	17.3%
調布市下石原２丁目２４番１１	西調布（580）	115.5	5.4%	15.5%
調布市布田６丁目３番１３	調布（650）	142.6	5.4%	17.7%
調布市小島町３丁目５２番６６	調布（880）	142.6	5.4%	16.1%
調布市富士見町２丁目８番６	調布（1100）	127.1	5.2%	14.6%
調布市若葉町１丁目３４番１６外	仙川（800）	132	5.0%	13.3%
調布市国領町１丁目８番１０	布田（330）	147.5	4.9%	12.6%
調布市飛田給２丁目１５番１３外	飛田給（180）	123.8	4.7%	14.7%
調布市緑ケ丘２丁目４１番６４	仙川（1000）	128.4	4.6%	10.8%
調布市上石原１丁目１４番６	西調布（600）	107.6	4.5%	14.4%
調布市上石原３丁目１７番１４外	西調布（750）	100.3	4.5%	10.5%
調布市国領町７丁目６５番２０	国領（1100）	115.8	4.5%	10.4%
調布市多摩川１丁目２８番７	西調布（950）	110.2	4.4%	8.8%
調布市国領町１丁目１１番２０	布田（200）	167.3	4.3%	12.2%
調布市柴崎１丁目４５番３７	柴崎（800）	121.1	4.3%	9.9%
調布市上石原１丁目１３番１	西調布（690）	121.4	4.2%	11.5%
調布市柴崎２丁目２７番１５	つつじヶ丘（1400）	108.9	4.1%	13.0%
調布市八雲台１丁目４７番１９	国領（700）	134.3	4.1%	10.6%
調布市西つつじケ丘１丁目５番１３	柴崎（520）	128.7	4.0%	11.4%
調布市多摩川６丁目２９番２	京王多摩川（700）	104.3	3.9%	8.2%
調布市深大寺北町６丁目４６番１６	調布（3500）	87.8	3.9%	10.8%
調布市深大寺東町３丁目３６番２３	つつじヶ丘（2000）	99.3	3.8%	14.9%
調布市深大寺東町６丁目２９番１９	調布（3800）	90.8	3.8%	9.6%
調布市国領町４丁目３２番１４	国領（370）	137.9	3.7%	11.2%
調布市菊野台３丁目５番６	柴崎（200）	129.7	3.7%	10.1%
調布市染地２丁目２３番７	布田（1000）	106.3	3.5%	7.7%
調布市深大寺東町６丁目１６番５外	調布（3400）	106.6	3.5%	9.1%
調布市佐須町２丁目１２番１１	布田（1200）	119.5	3.4%	8.7%
調布市多摩川５丁目６番２	京王多摩川（0）	160.4	3.4%	8.0%
調布市西つつじケ丘１丁目３３番１７	つつじヶ丘（650）	134.6	3.3%	7.1%
調布市菊野台２丁目５６番３	柴崎（550）	125.4	3.3%	9.2%
調布市染地１丁目２０番２７外	布田（1300）	94.7	3.2%	5.9%
調布市多摩川４丁目２０番３	京王多摩川（420）	96.4	3.2%	7.7%
調布市八雲台１丁目２５番１６	布田（650）	135.3	2.8%	6.5%
調布市西つつじケ丘４丁目４６番２	つつじヶ丘（1100）	112.9	2.7%	7.9%
調布市富士見町３丁目２６番２	調布（1700）	101	2.7%	9.7%
調布市東つつじケ丘２丁目２５番６２	つつじヶ丘（450）	130	2.6%

 

（２）基準地価（2024.7.1現在）更新

*変化率が空白：2019年のデータがない場合

住所または地番	最寄駅（m）	坪単価（万円）	前年比	2019年比
調布市仙川町三丁目６番２３	仙川(400)	161.7	8.9%
調布市西つつじケ丘二丁目１１番５	つつじヶ丘(490)	160.7	8.0%	12.7%
調布市調布ケ丘一丁目２８番４	調布(600)	174.2	8.0%	23.4%
調布市調布ケ丘一丁目１６番２３	調布(1000)	158.4	7.9%	23.1%
調布市国領町四丁目８番６外	国領(130)	247.5	7.1%	15.6%
調布市飛田給一丁目２５番２３	飛田給(130)	168.3	6.3%	13.8%
調布市入間町二丁目２０番１８	仙川(1700)	112.5	5.9%	11.1%
調布市柴崎一丁目６番１外	柴崎(370)	136.3	5.9%	11.6%
調布市柴崎一丁目５０番９	柴崎(800)	114.8	5.5%	12.6%
調布市布田四丁目１９番１１	調布(300)	452.1	5.4%	17.1%
調布市西つつじケ丘三丁目３４番４外	つつじヶ丘(120)	229.4	5.3%	12.3%
調布市西つつじケ丘一丁目５７番７０	つつじヶ丘(1100)	133.7	5.2%	8.3%
調布市西つつじケ丘四丁目１４番１７	つつじヶ丘(300)	142.6	5.1%	11.3%
調布市菊野台二丁目９番３２	柴崎(500)	132.7	5.0%	12.0%
調布市小島町三丁目１７番１４	調布(820)	141.9	4.9%	18.8%
調布市下石原三丁目２９番６	西調布(800)	116.5	4.7%	16.5%
調布市国領町五丁目１８番８外	布田(350)	137.0	4.5%	14.3%
調布市富士見町一丁目２３番５	西調布(660)	102.6	4.4%	12.3%
調布市深大寺東町六丁目２９番１９	調布(3800)	92.4	3.7%	10.7%
調布市深大寺南町五丁目２２番１０	つつじヶ丘(2400)	94.1	3.6%	10.9%
調布市深大寺北町五丁目４番２３	調布(3300)	87.5	3.5%	10.4%

 

２、調布市で土地価格が強いエリアの特徴とは？

どうも、当サイト「イエアンドライフ」の運営者のゴトウです。

ここからは、「調布市の土地価格が大きく上昇してきた理由」をなるべくわかりやすく、読みやすく、解説していきますので、よろしくお付き合いください。

 

調布市の土地価格は、この１年間で、住宅地で＋3.6％、商業地で＋4.1％と、大きく上昇しました。

また、アベノミクスで不動産・株価が上昇し始めた2013年から2023年までの１０年間で見ると、住宅地で＋14.7％、商業地で＋28.9％でした。

 

（出典：国土交通省　地価公示）

 

では、具体的にどのあたりが上がっているのか？

まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。

 

10年間の変化率（2013→2023年）

変化率：赤紫（+100%以上）＞ピンク色（+50〜99.9%）＞オレンジ色（+10〜49.9%）＞緑色（0〜+9.9%）＞青色（-0.1〜 -9.9%）＞茶色（-10%以下）

 

全体的に上昇していますが、１０年で１０％以上の上昇エリア（黄色のマーク）は、京王線の沿線に集中していますね。特に調布駅に近い商業地では、５０％以上の上昇しているところもあります。

 

その一方で、多摩川の周辺では、あまり上昇していないようです。

2011年の震災以降、災害リスクに敏感な人が増えているからか、全国の沿岸部でも下落している地区が多い傾向にあります。

多摩川の周辺も、そのような理由から、買い手がつきにくいのかもしれません。

 

なぜ、これほど大きく上昇しているのか？

最も大きな理由は、金利の低下です。

アベノミクスによる異次元緩和政策が始まった2013年以降、住宅ローン金利が下がったことで、同じ返済額でも、多くの借り入れができるようになったのです。

 

（参考：財務省、ARUHI、SBI新生銀行）

 

具体的にどれぐらいかというと、月10万円、期間35年で計算した場合に、フラット３５は、約3,478万円借りることができました。

2012年末から比較すると、約500万円多く借りられるようになった計算です。

 

月10万円の返済で、いくらの物件が買えるのか？

*変動金利①：住信SBIネット新生銀行、変動金利②：SBI新生銀行

（参考：ARUHI、SBI新生銀行）

 

ですが、固定金利は2020年ごろをピークに、少しずつ金利が上がり始めています。

反対に、変動金利は下がっており、ネット銀行で借りた場合には、月々10万円の返済で、約4,000万円借りられるようになっているのです。

フラット３５と比べると、その差は約1,000万円にもなります。

 

このような結果、変動金利を利用する人が増えています。2013年ごろは４割前後だったのが、現在は７割以上に増加しているのです。

 

（参考：住宅金融支援機構　「住宅ローン利用者の実態調査」）

 

共働き世帯の場合、変動金利でそれぞれペアローンを組んで、月10万円をそれぞれ返済すると決めれば、なんと約8,000万円の物件が買える状況なのです。

 

株高でマンション価格も上昇

低金利や変動金利の利用者の増加に加えて、株高によって、国内外の投資家が駅近マンションの購入に動いていることで、駅周辺の土地価格が大きく上昇しました。

２３区のマンション価格が上がりすぎたため、多摩地区や千葉、神奈川、埼玉のマンションを求める人が増え、高層マンションが立地する駅近エリアの土地価格が大きく上昇したのです。

 

（参考：東日本不動産流通機構）

 

この１０年で、多摩地区の中古マンションの価格は、約1.5倍になっています。

中古の戸建て価格はこれほど上がっていませんので、マンションが集中する駅周辺ほど、土地価格の上昇率が高くなっているわけですね。

 

３、これからどうなるのか？

ここからは、調布市の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。

 

（１）いよいよ金利上昇が本格化しそう

ここ２年ぐらいで、建築費も３割ぐらい上がっていますが、給料が上がりにくい中で、高い物件を買えていたのは、変動金利を選択することで、支払い負担を減らす人が増えていたからです。

 

ですが、今年3月に日銀がマイナス金利を解除し、7月には政策金利が0.25%にまで引き上げると発表されたことで、変動金利もこれから上がってきます。

 

そのため、これまでは変動金利を選ぶことで、何とか高い物件を買えていた人たちも、利息負担が上がってくるため、返済が苦しくなってくる人が増えるでしょう。

また、ギリギリの枠でローンを組もうとする人も減るでしょう。

 

１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性

ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。

例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。

 

 

政策金利は少しずつ引き上げていくと思われますので、すぐに大きく価格が下落するわけではありません。

ですが、購入を検討されている方は、変動金利でギリギリのローンを組むのは危ないので気をつけてください。

 

（２）2022年問題は、その後どうなったのか？

「2022年問題」という言葉をご存知でしょうか？

「生産緑地」と呼ばれる、「農業を続けさえすれば、固定資産税や相続税が安くなる」という農地の優遇制度のことです。

 

これが2022年に期限が来たことで、「生産緑地が宅地に変わることで、不動産価格が下がるのではないか？」と心配されていたのです。

実際には、この制度は、その後の法改正によって、最長で３０年の延長が可能になり、９割近くの農家が、延長を申し出ています。

 

（参考：国土交通省「特定生産緑地の指定状況」）

 

調布市の場合は、100haの生産緑地のうち、97haが延長を申請しました。

そのため、わずか３ha（30坪の戸建てにすると、約300戸分）の農地が、いずれ宅地に変わることになりそうです。

 

では、当分の間は、新しい宅地が増えないのか、というと、そうとも限りません。

というのも、農家は全国的に後継者不足に悩まされており、相続のタイミングで農家を辞めて、宅地化する可能性が高いからです。

 

2011〜21年の10年間で、東京都の農地は、約15%減りました。相続を機に、農地の宅地化が進んできたためです。

 

（参考：東京都産業労働局　「農地と農業の担い手」）

 

Google マップで調布市の航空地図を見てみると、市内全域において、駅から離れたエリアでは、農地がかなり点在しています。

農家の多くは高齢者なので、相続を機に宅地化が進むと考えられます。周辺の住宅地は、競合するため、買い手が見つかりにくくなるでしょう。

 

（３）これから調布市の人口はどうなるの？

国立社会保障・人口問題研究所が、2023年に発表した調布市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で約6,000人増加するそうです。

５年前の予測よりも約3,000人上方修正されていました。

 

調布市はこれから10年で約6,000人増加

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　令和５年度人口推計）

 

また、足元の転入超過数（引っ越してきた人　ー　出て行った人）を見てみると、15〜29歳（青い部分）と外国人（灰色の部分）が大きく増加していました。

 

（参考：総務省　住民基本台帳人口移動報告）

 

この傾向は、今後も続きそうですので、若い人や外国人向けの賃貸物件を中心に、住宅の需要は増えそうです。

 

結論：買うなら？売るなら？

というわけで、調布市の土地価格は、

と言えるでしょう。

 

買うなら：購入コストが上がっていくので、物件選びは慎重に

調布市の土地価格は、金利の上昇が上昇するにしても、その上がり方は緩やかでしょうし、株高も続いているので、土地価格はなかなか下がりません。

 

また、金利と建築費の上昇が始まるため、購入コストはさらに上がっていきます。

そのため、ギリギリで住宅ローンを組むのはリスクが高いですし、物件選びを慎重にすべきでしょう。

 

非公開物件＝安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。

 

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

 

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売るなら：低金利の今が、高く売れるチャンス

調布市の不動産価格は、変動金利の利用者増加と、株高を追い風に、上昇を続けてきました。

ですが、変動金利の利用率が８割に近づいている中で、給料も上がりにくい状況では、これ以上の値上げについてこれる人は少ないでしょう。

 

そのため、お持ちの物件の性質によって、売却の方針は変わるでしょう。

駅近のマンションであれば、株式市場の動きに影響を受けますし、一般世帯向けの戸建て・マンションであれば、住宅ローンの変動金利の動きに注意が必要です。

特に、一般世帯向けは、サラリーマンの給料が上がりにくい状況を考えると、低金利の今が１番の高値かもしれません。

 

戸建ての売却は、不動産会社によって結果が変わる

土地の売却であれば、公示地価や基準地価が、一応の目安にはなります。

ですが、家を売るとなると、選ぶ不動産会社によって、結果が大きく変わってきます。

 

例えば、以前であれば、雨漏りやシロアリなどの被害があったとしても、きちんと調査しないまま、売買されることが普通でした。

その結果、「築20年だったら、建物の価値はほぼゼロ（だって税法上の耐用年数が22年だから）」みたいな評価が一般化していたのです。これでは、なかなか高く売れませんよね。

 

ですが、2018年に法律が改正されて、中古住宅の売買時には、

の２点が義務付けられました。

 

（参考：国土交通省　建物状況調査をしませんか？）

 

これによって、中古住宅の評価の仕方が大きく変わってきています。

雨漏れもシロアリもない物件であれば、たとえ築年数が古くても、建物の価値をきちんと評価されるようになってきているのです。

 

ですが、このような評価は、不動産会社によって変わってきます。マンションの取引が大半の会社もありますし、法律改正後に十分な取引経験がない会社もあるでしょう。

では、どうすれば、家を良い評価で売却できるのか？

 

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