調布市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し | イエ&ライフ

調布市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

調布市 東京都

この記事では調布市の

  1. 公示地価、基準地価
  2. 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
  3. 今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

(なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております)

 

 

1、調布市の土地価格

(1)公示地価(2024.1.1現在)NEW!

*変化率が空白:2019年のデータがない場合

住所または地番最寄駅(m)坪単価(万円)前年比5年前比
調布市小島町1丁目11番2調布(230)587.47.9%21.9%
調布市布田4丁目19番11調布(300)445.57.1%18.4%
調布市調布ケ丘3丁目50番2調布(1200)141.97.0%18.5%
調布市布田4丁目8番9外調布(230)209.66.9%19.8%
調布市入間町3丁目7番97成城学園前(1400)127.76.0%14.8%
調布市入間町1丁目36番37仙川(1200)122.46.0%13.8%
調布市仙川町3丁目6番23仙川(400)153.55.9%14.0%
調布市仙川町1丁目11番14仙川(130)356.45.9%18.0%
調布市深大寺元町4丁目15番10調布(2300)95.75.8%15.1%
調布市調布ケ丘1丁目16番23調布(1000)150.85.8%19.0%
調布市小島町2丁目15番7調布(530)147.55.4%17.3%
調布市下石原2丁目24番11西調布(580)115.55.4%15.5%
調布市布田6丁目3番13調布(650)142.65.4%17.7%
調布市小島町3丁目52番66調布(880)142.65.4%16.1%
調布市富士見町2丁目8番6調布(1100)127.15.2%14.6%
調布市若葉町1丁目34番16外仙川(800)1325.0%13.3%
調布市国領町1丁目8番10布田(330)147.54.9%12.6%
調布市飛田給2丁目15番13外飛田給(180)123.84.7%14.7%
調布市緑ケ丘2丁目41番64仙川(1000)128.44.6%10.8%
調布市上石原1丁目14番6西調布(600)107.64.5%14.4%
調布市上石原3丁目17番14外西調布(750)100.34.5%10.5%
調布市国領町7丁目65番20国領(1100)115.84.5%10.4%
調布市多摩川1丁目28番7西調布(950)110.24.4%8.8%
調布市国領町1丁目11番20布田(200)167.34.3%12.2%
調布市柴崎1丁目45番37柴崎(800)121.14.3%9.9%
調布市上石原1丁目13番1西調布(690)121.44.2%11.5%
調布市柴崎2丁目27番15つつじヶ丘(1400)108.94.1%13.0%
調布市八雲台1丁目47番19国領(700)134.34.1%10.6%
調布市西つつじケ丘1丁目5番13柴崎(520)128.74.0%11.4%
調布市多摩川6丁目29番2京王多摩川(700)104.33.9%8.2%
調布市深大寺北町6丁目46番16調布(3500)87.83.9%10.8%
調布市深大寺東町3丁目36番23つつじヶ丘(2000)99.33.8%14.9%
調布市深大寺東町6丁目29番19調布(3800)90.83.8%9.6%
調布市国領町4丁目32番14国領(370)137.93.7%11.2%
調布市菊野台3丁目5番6柴崎(200)129.73.7%10.1%
調布市染地2丁目23番7布田(1000)106.33.5%7.7%
調布市深大寺東町6丁目16番5外調布(3400)106.63.5%9.1%
調布市佐須町2丁目12番11布田(1200)119.53.4%8.7%
調布市多摩川5丁目6番2京王多摩川(0)160.43.4%8.0%
調布市西つつじケ丘1丁目33番17つつじヶ丘(650)134.63.3%7.1%
調布市菊野台2丁目56番3柴崎(550)125.43.3%9.2%
調布市染地1丁目20番27外布田(1300)94.73.2%5.9%
調布市多摩川4丁目20番3京王多摩川(420)96.43.2%7.7%
調布市八雲台1丁目25番16布田(650)135.32.8%6.5%
調布市西つつじケ丘4丁目46番2つつじヶ丘(1100)112.92.7%7.9%
調布市富士見町3丁目26番2調布(1700)1012.7%9.7%
調布市東つつじケ丘2丁目25番62つつじヶ丘(450)1302.6%

 

(2)基準地価(2023.7.1現在)

*変化率が空白:比較する年度のデータがない場合

*最寄駅の( )内は、駅からの距離(m)

住所または地番最寄駅坪単価(万円)前年比2018年比
調布市下石原三丁目29番6西調布( 800)111.25.6%14.2%
調布市調布ケ丘一丁目16番23調布( 1000)146.95.5%18.0%
調布市調布ケ丘一丁目28番4調布( 600)161.45.2%18.1%
調布市小島町三丁目17番14調布( 820)135.35.1%16.1%
調布市布田四丁目19番11調布( 300)4294.8%17.1%
調布市飛田給一丁目25番23飛田給( 130)158.44.3%10.1%
調布市国領町四丁目8番6外国領( 130)2314.0%11.6%
調布市西つつじケ丘三丁目34番4外つつじヶ丘( 120)217.83.9%8.6%
調布市深大寺東町六丁目29番19調布( 3800)89.13.8%8.4%
調布市深大寺南町五丁目22番10つつじヶ丘( 2400)90.83.8%8.7%
調布市入間町二丁目20番18仙川( 1700)106.33.5%5.9%
調布市富士見町一丁目23番5西調布( 660)98.33.5%9.2%
調布市国領町五丁目18番8外布田( 350)1313.4%10.6%
調布市深大寺北町五丁目4番23調布( 3300)84.53.2%8.0%
調布市柴崎一丁目50番9柴崎( 800)108.93.1%8.6%
調布市西つつじケ丘四丁目14番17つつじヶ丘( 300)135.63.0%7.3%
調布市菊野台二丁目9番32柴崎( 500)126.43.0%7.9%
調布市柴崎一丁目6番1外柴崎( 370)128.72.6%7.7%
調布市西つつじケ丘一丁目57番70つつじヶ丘( 1100)127.12.1%4.1%
調布市西つつじケ丘二丁目11番5つつじヶ丘( 490)148.82.0%6.4%
調布市仙川町三丁目6番23仙川( 400)148.5

 

2、調布市で土地価格が強いエリアの特徴とは?

どうも、当サイト「イエアンドライフ」の運営者のゴトウです。

ここからは、「調布市の土地価格が大きく上昇してきた理由」をなるべくわかりやすく、読みやすく、解説していきますので、よろしくお付き合いください。

 

調布市の土地価格は、この1年間で、住宅地で+3.6%、商業地で+4.1%と、大きく上昇しました。

また、アベノミクスで不動産・株価が上昇し始めた2013年から2023年までの10年間で見ると、住宅地で+14.7%、商業地で+28.9%でした。

 

調布市の公示地価

(出典:国土交通省 地価公示)

 

では、具体的にどのあたりが上がっているのか?

まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。

 

10年間の変化率(2013→2023年)

変化率:赤紫(+100%以上)>ピンク色(+50〜99.9%)>オレンジ色(+10〜49.9%)>緑色(0〜+9.9%)>青色(-0.1〜 -9.9%)>茶色(-10%以下)

 

全体的に上昇していますが、10年で10%以上の上昇エリア(黄色のマーク)は、京王線の沿線に集中していますね。特に調布駅に近い商業地では、50%以上の上昇しているところもあります。

 

その一方で、多摩川の周辺では、あまり上昇していないようです。

2011年の震災以降、災害リスクに敏感な人が増えているからか、全国の沿岸部でも下落している地区が多い傾向にあります。

多摩川の周辺も、そのような理由から、買い手がつきにくいのかもしれません。

 

なぜ、これほど大きく上昇しているのか?

最も大きな理由は、金利の低下です。

アベノミクスによる異次元緩和政策が始まった2013年以降、住宅ローン金利が下がったことで、同じ返済額でも、多くの借り入れができるようになったのです。

 

住宅ローン金利の推移 2023年11月

(参考:財務省ARUHISBI新生銀行

 

具体的にどれぐらいかというと、月10万円、期間35年で計算した場合に、フラット35は、約3,478万円借りることができました。

2012年末から比較すると、約500万円多く借りられるようになった計算です。

 

月10万円の返済で、いくらの物件が買えるのか?

月10万円の返済での、借入可能額

*変動金利①:住信SBIネット新生銀行、変動金利②:SBI新生銀行

(参考:ARUHISBI新生銀行

 

ですが、固定金利は2020年ごろをピークに、少しずつ金利が上がり始めています。

反対に、変動金利は下がっており、ネット銀行で借りた場合には、月々10万円の返済で、約4,000万円借りられるようになっているのです。

フラット35と比べると、その差は約1,000万円にもなります。

 

このような結果、変動金利を利用する人が増えています。2013年ごろは4割前後だったのが、現在は7割以上に増加しているのです。

 

変動金利の利用率 2012年〜23年

(参考:住宅金融支援機構 「住宅ローン利用者の実態調査」)

 

共働き世帯の場合、変動金利でそれぞれペアローンを組んで、月10万円をそれぞれ返済すると決めれば、なんと約8,000万円の物件が買える状況なのです。

 

株高でマンション価格も上昇

低金利や変動金利の利用者の増加に加えて、株高によって、国内外の投資家が駅近マンションの購入に動いていることで、駅周辺の土地価格が大きく上昇しました。

23区のマンション価格が上がりすぎたため、多摩地区や千葉、神奈川、埼玉のマンションを求める人が増え、高層マンションが立地する駅近エリアの土地価格が大きく上昇したのです。

 

多摩地区のマンション価格と日経平均

(参考:東日本不動産流通機構)

 

この10年で、多摩地区の中古マンションの価格は、約1.5倍になっています。

中古の戸建て価格はこれほど上がっていませんので、マンションが集中する駅周辺ほど、土地価格の上昇率が高くなっているわけですね。

 

3、これからどうなるのか?

ここからは、調布市の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。

 

(1)いよいよ金利上昇が本格化しそう

低金利によって、住宅ローンが組みやすい状況が続いていますが、2024年以降は、この環境がいよいよ変わってきそうです。

 

今年2024年3月19日に、日銀はこれまでのマイナス金利政策を解除し、政策金利を-0.1→+0.1%へ引き上げました。

政策金利の影響が大きいと言われる、変動型の住宅ローンも、4月は据え置きのところが大半ですが、今後さらに利上げが起これば、変動金利も上がっていくでしょう。

 

高額マンションをギリギリの住宅ローンで買っている人がやばい

変動金利の上昇によって、影響を受けそうなのが、ここのところ大きく上昇している駅近マンションです。

というのも、新築・中古マンションの購入者の75〜80%の人が、変動金利を利用しているからです。

 

新築・中古マンションの変動金利利用率

(参考:住宅金融支援機構 「住宅ローン利用者の実態調査」)

 

今までは、ネット銀行で申し込めば、0.2〜0.3%台という、かなり安い条件で住宅ローンを組めてきたわけですが、今後はこの条件が厳しくなってきます。

異次元緩和政策が始まる前の2012年ごろまでは、変動金利も1%前後でした。そのため、1%前後の水準にまで引き上げていくと予想されます。

 

1%金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性

ちなみに、金利が1%上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。

例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が1%上がると、毎月10万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。

 

金利上昇で下落

 

政策金利は少しずつ引き上げていくと思われますので、すぐに大きく価格が下落するわけではありません。

ですが、購入を検討されている方は、変動金利でギリギリのローンを組むのは危ないので気をつけてください。

 

(2)2022年問題は、その後どうなったのか?

「2022年問題」という言葉をご存知でしょうか?

「生産緑地」と呼ばれる、「農業を続けさえすれば、固定資産税や相続税が安くなる」という農地の優遇制度のことです。

 

これが2022年に期限が来たことで、「生産緑地が宅地に変わることで、不動産価格が下がるのではないか?」と心配されていたのです。

実際には、この制度は、その後の法改正によって、最長で30年の延長が可能になり、9割近くの農家が、延長を申し出ています。

 

特定生産緑地制度の利用状況

(参考:国土交通省「特定生産緑地の指定状況」)

 

調布市の場合は、100haの生産緑地のうち、97haが延長を申請しました。

そのため、わずか3ha(30坪の戸建てにすると、約300戸分)の農地が、いずれ宅地に変わることになりそうです。

 

では、当分の間は、新しい宅地が増えないのか、というと、そうとも限りません。

というのも、農家は全国的に後継者不足に悩まされており、相続のタイミングで農家を辞めて、宅地化する可能性が高いからです。

 

2011〜21年の10年間で、東京都の農地は、約15%減りました。相続を機に、農地の宅地化が進んできたためです。

 

東京都の農地面積

(参考:東京都産業労働局 「農地と農業の担い手」)

 

Google マップで調布市の航空地図を見てみると、市内全域において、駅から離れたエリアでは、農地がかなり点在しています。

農家の多くは高齢者なので、相続を機に宅地化が進むと考えられます。周辺の住宅地は、競合するため、買い手が見つかりにくくなるでしょう。

 

(3)これから調布市の人口はどうなるの?

国立社会保障・人口問題研究所が、2023年に発表した調布市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で約6,000人増加するそうです。

5年前の予測よりも約3,000人上方修正されていました。

 

調布市はこれから10年で約6,000人増加

調布市の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 令和5年度人口推計)

 

また、足元の転入超過数(引っ越してきた人 ー 出て行った人)を見てみると、15〜29歳(青い部分)と外国人(灰色の部分)が大きく増加していました。

 

調布市の年代別の転入超過数

(参考:総務省 住民基本台帳人口移動報告)

 

この傾向は、今後も続きそうですので、若い人や外国人向けの賃貸物件を中心に、住宅の需要は増えそうです。

 

結論:買うなら?売るなら?

というわけで、調布市の土地価格は、

  • 【駅近マンションエリア】株高とマンション価格は連動しているため、今後の株価の動きに注意
  • 【戸建てエリア】建築費の上昇に加えて、変動金利の上昇によって、住宅の取得コストはさらに上がる。そのため、今が1番の高値の可能性あり
  • 【農地の多い郊外】今後も農地の宅地化が進むため、今ある住宅地の人気は下がりやすくなりそう

と言えるでしょう。

 

買うなら:購入コストが上がっていくので、物件選びは慎重に

調布市の土地価格は、金利の上昇が上昇するにしても、その上がり方は緩やかでしょうし、株高も続いているので、土地価格はなかなか下がりません。

 

また、金利と建築費の上昇が始まるため、購入コストはさらに上がっていきます。

そのため、ギリギリで住宅ローンを組むのはリスクが高いですし、物件選びを慎重にすべきでしょう。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。

 

非公開物件の理由

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

 

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売るなら:低金利の今が、高く売れるチャンス

調布市の不動産価格は、変動金利の利用者増加と、株高を追い風に、上昇を続けてきました。

ですが、変動金利の利用率が8割に近づいている中で、給料も上がりにくい状況では、これ以上の値上げについてこれる人は少ないでしょう。

 

そのため、お持ちの物件の性質によって、売却の方針は変わるでしょう。

駅近のマンションであれば、株式市場の動きに影響を受けますし、一般世帯向けの戸建て・マンションであれば、住宅ローンの変動金利の動きに注意が必要です。

特に、一般世帯向けは、サラリーマンの給料が上がりにくい状況を考えると、低金利の今が1番の高値かもしれません。

 

戸建ての売却は、不動産会社によって結果が変わる

土地の売却であれば、公示地価や基準地価が、一応の目安にはなります。

ですが、家を売るとなると、選ぶ不動産会社によって、結果が大きく変わってきます。

 

例えば、以前であれば、雨漏りやシロアリなどの被害があったとしても、きちんと調査しないまま、売買されることが普通でした。

その結果、「築20年だったら、建物の価値はほぼゼロ(だって税法上の耐用年数が22年だから)」みたいな評価が一般化していたのです。これでは、なかなか高く売れませんよね。

 

ですが、2018年に法律が改正されて、中古住宅の売買時には、

  1. ホームインスペクション(住宅の状態を診断すること)をするかどうかを選べること
  2. そして、行った場合には必ず説明をすること

の2点が義務付けられました。

 

ホームインスペクション

(参考:国土交通省 建物状況調査をしませんか?)

 

これによって、中古住宅の評価の仕方が大きく変わってきています。

雨漏れもシロアリもない物件であれば、たとえ築年数が古くても、建物の価値をきちんと評価されるようになってきているのです。

 

ですが、このような評価は、不動産会社によって変わってきます。マンションの取引が大半の会社もありますし、法律改正後に十分な取引経験がない会社もあるでしょう。

では、どうすれば、家を良い評価で売却できるのか?

 

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この記事を書いた人
ゴトウ

証券会社で12年間勤務。営業と店舗マーケティングに従事後、2018年から当サイト「イエ&ライフ」を運営しています。

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