この記事では東村山市の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）（※1）
１、東村山市の土地価格
*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK
*公：公示地価（2023.1.1現在）NEW!
*基：基準地価（2022.7.1現在）
*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合
| 所在地及び地番 | 最寄駅（m) | 坪単価（万円） | 前年比 | 2018年比 |
|---|---|---|---|---|
| 公）東村山市栄町３丁目４番１５ | 久米川（400） | 88.1 | 1.5% | 3.5% |
| 公）東村山市栄町３丁目２２番１５ | 八坂（300） | 71.6 | 1.4% | 3.3% |
| 公）東村山市秋津町５丁目１７番２７ | 新秋津（270） | 72.6 | 1.4% | 4.8% |
| 公）東村山市萩山町１丁目３８番１８ | 萩山（450） | 74.3 | 1.4% | 3.7% |
| 公）東村山市恩多町１丁目１８番４ | 久米川（2400） | 50.5 | 1.3% | 3.4% |
| 公）東村山市青葉町２丁目２９番９ | 久米川（2600） | 53.5 | 1.3% | 2.5% |
| 公）東村山市恩多町５丁目３番４１ | 久米川（1400） | 55.8 | 1.2% | |
| 公）東村山市久米川町５丁目２１番６１ | 東村山（1700） | 56.1 | 1.2% | 1.8% |
| 公）東村山市久米川町１丁目４０番３２ | 新秋津（1500） | 56.4 | 1.2% | 1.8% |
| 公）東村山市野口町３丁目３５番１０ | 西武園（900） | 56.8 | 1.2% | 1.8% |
| 公）東村山市恩多町３丁目２６番６外 | 久米川（1200） | 57.1 | 1.2% | 3.0% |
| 公）東村山市廻田町１丁目１８番１０２ | 東村山（1400） | 57.4 | 1.2% | |
| 公）東村山市富士見町２丁目１７番２２ | 小川（1500） | 57.8 | 1.2% | |
| 公）東村山市栄町２丁目２２番２４ | 久米川（180） | 146.9 | 1.1% | 2.1% |
| 公）東村山市秋津町２丁目２５番２ | 新秋津（1300） | 59.7 | 1.1% | 1.7% |
| 公）東村山市久米川町３丁目１０番３４ | 東村山（1200） | 61.1 | 1.1% | 2.8% |
| 公）東村山市美住町２丁目１７番９ | 東村山（1100） | 61.4 | 1.1% | 2.2% |
| 公）東村山市恩多町４丁目３番１６ | 東村山（1200） | 61.7 | 1.1% | 2.2% |
| 公）東村山市秋津町４丁目４０番３９外 | 新秋津（500） | 64 | 1.0% | 2.6% |
| 公）東村山市諏訪町１丁目７番２５ | 東村山（700） | 68 | 1.0% | 2.5% |
| 公）東村山市野口町１丁目１７番５ | 東村山（80） | 106.9 | 0.9% | 0.6% |
| 公）東村山市秋津町５丁目１３番７ | 新秋津（0） | 107.6 | 0.9% | 2.5% |
| 公）東村山市栄町１丁目６番８ | 久米川（140） | 113.2 | 0.9% | 0.6% |
| 公）東村山市久米川町３丁目２番１５外 | 東村山（860） | 76.2 | 0.9% | 1.8% |
| 公）東村山市栄町３丁目１０番１８外 | 八坂（120） | 96.7 | 0.7% | 0.3% |
| 公）東村山市栄町２丁目３２番８ | 久米川（270） | 96.7 | 0.7% | 0.7% |
| 公）東村山市野口町１丁目１５番４ | 東村山（280） | 98.7 | 0.7% | 0.3% |
| 公）東村山市青葉町３丁目１２番４０ | 新秋津（1500） | 52.1 | 0.6% | 0.6% |
| 公）東村山市多摩湖町３丁目４番１０ | 多摩湖（300） | 55.1 | 0.6% | 0.0% |
| 公）東村山市多摩湖町４丁目２３番４ | 西武園（170） | 50.8 | -1.3% | -6.1% |
| 公）東村山市萩山町４丁目７番４０ | 萩山（550） | 78.2 | ||
| 公）東村山市栄町３丁目２番２ | 久米川（450） | 79.2 | ||
| 基）東村山市恩多町五丁目３番４１ | 久米川（1400） | 55.4 | 1.2% | |
| 基）東村山市久米川町二丁目９番１７ | 東村山（1500） | 55.8 | 1.2% | 1.2% |
| 基）東村山市諏訪町一丁目３６番３ | 東村山（1500） | 55.8 | 1.2% | 0.6% |
| 基）東村山市栄町三丁目４番１５ | 久米川（400） | 87.5 | 1.1% | 1.9% |
| 基）東村山市富士見町三丁目８番４７ | 八坂（1300） | 58.7 | 1.1% | 1.1% |
| 基）東村山市野口町二丁目２５番４７ | 東村山（1200） | 59.4 | 1.1% | 1.1% |
| 基）東村山市恩多町三丁目４０番２２ | 久米川（920） | 65 | 1.0% | 1.5% |
| 基）東村山市本町三丁目２０番８４外 | 東村山（820） | 69 | 1.0% | 1.5% |
| 基）東村山市萩山町一丁目２４番２ | 小平（430） | 82.5 | 0.8% | 1.6% |
| 基）東村山市秋津町三丁目３３番２１ | 新秋津（1400） | 53.1 | 0.6% | -0.6% |
| 基）東村山市青葉町三丁目２４番３３ | 新秋津（1300） | 53.8 | 0.6% | -1.2% |
| 基）東村山市富士見町四丁目８番３６ | 武蔵大和（1000） | 54.8 | 0.6% | 0.0% |
| 基）東村山市栄町一丁目６番８ | 久米川（140） | 112.5 | 0.6% | -0.3% |
| 基）東村山市本町二丁目３番６９ | 東村山（0） | 132.3 | 0.5% | 0.2% |
| 基）東村山市秋津町五丁目８番４５ | 秋津（90） | 107.9 | 0.3% | 1.2% |
途中ですが、この記事の説明を
どうも、このサイトの運営者のゴトウです。
この記事では、「あなたの（気になっている）不動産が、これからどうなるのか？」が分かるように、解説をしていきます。
とても不思議に思うのですが、
不動産の取引は、数百万円〜数億円単位の大きなお金が動きますから、絶対に失敗したくないはずなのに、
参考になる情報が、あまりに少なすぎると感じませんか？
例えば、年に３回ほど、公示地価や基準地価、路線価などの国が発表する土地価格の情報が、新聞やテレビニュースで取り上げられます。
ですが、その解説の多くが、都道府県単位、市区町村単位、または、１番大きく上昇した場所ぐらいです。
もっと細かい地区の情報は、ほとんど見かけませんよね。
これでは、あなたの（気になっている）不動産が、これから上がるのか？下がるのか？の判断がつきませんし、今がチャンスなのかどうかも分かりません。
最悪の婆には、営業マンの言いなりになって、もっと高く売れた（もっといい物件を探せた）のに、、、なんてことも。
それはちょっと残念すぎると思うんです。
そこで、この記事では、取り引きの参考になりそうなデータを集めて、なるべく詳しく、そして分かりやすく解説をしました。
そのため、ちょっと記事が長くなってしまいましたが、難しいことは書いていませんので、気楽に読み進めてみてください。
それでは参りましょう。
２、東村山市で土地価格が強いエリアの特徴とは？
東村山市の住宅地は、アベノミクス効果もあって、この９年間で６.１%上昇しました。
また、2021→22年の公示地価については、住宅地は前年比で0.5%のプラス、商業地は横ばいでした。
では、具体的にどのあたりが上がっているのか？
まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。
コロナ前：2013-20年の変化率
変化率：赤色（30%以上）＞オレンジ色（10〜29.9%）＞緑色（0〜9.9%）＞青色（-9.9〜０％）＞紫色（-10%以下）
新秋津駅周辺の住宅地では、１０％以上の上昇をしている地点もありますが、ほとんどが１０％未満の上昇率のエリア（緑色のマーク）になっています。
もうちょっと個別の地点を見てみると、
- 都心へアクセスしにくい西武園周辺
- 久米川駅より西側の駅から離れたエリア（富士見町周辺）
- 所沢に近く、駅から遠いエリア（諏訪町周辺）
のあたりが、他に比べてあまり上がっていないようです。
新型コロナ前に土地価格が上昇した、最も大きな理由
それは金利の低下です。
2013年から始まった日銀による異次元緩和政策によって、金利が大きく下がり、住宅ローンの負担が大きく減ったのです。
（参考：ARUHI住宅ローン フラット３５金利の推移 財務省 国債金利情報）
ザックリ言うと、2013年以前から比べて、買い手は、同じ返済額で２割高い物件を買えるようになったということです。
例えば、フラット３５で期間３５年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。
同じ返済額で、購入できる物件価格が２割分増えた
月々の支払額は増やさずに、約２割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。
そのため、人気のエリアほど、土地価格が上昇してきたのです。
ですが、東村山市では、2013〜2020年の７年間で約1,000人ほど、人口が減少していることもあって、駅周辺では高い上昇率となったものの、郊外のエリアではそれほど上がらなかったようです。
コロナ後：2020-22年の変化率
変化率：赤色（5%以上）＞オレンジ色（2〜4.9%）＞緑色（0〜1.9%）＞青色（-0.1〜 -1.9％）＞紫色（-2%以下）
新型コロナ以降は、商業地では大きく下落していましたが、住宅地ではあまり影響がなく、下落している地点も昨年は横ばいのところが多い印象です。
なぜ、東村山市の住宅地は、安定しているのか？
その理由は、市外から人が引っ越してきているからです。
新型コロナ以降、東京都ではテレワークを採用する企業が増えています。
その比率は、2021年12月時点でなんと５６.４％と、半数以上となっているのです。都内にはデスクワークの仕事が多いため、これほどの比率になっているのでしょう。
その結果、２３区内では、昨年１年間で引っ越してくる人よりも、出ていく人の方が多い「転出超過」になっていました。
（参考：東京新聞、東京23区、初の「転出超過」 コロナ禍で「テレワーク移住」進む 2021年人口移動報告）
では、東村山市ではどうかというと、2019年ごろから約1,000人の転入超過で、安定的に人口流入が続いていました。
新型コロナ以前より増えているわけではありませんが、新しい住宅需要が生まれていることに変わりありません。
テレワークの広がりで、広い戸建てを求める世帯は増えていますから、そのような人たちの移住の受け皿となっているのでしょう。
３、これからどうなるのか？
ここからは、東村山市の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。
（１）金利はこれからも上がるのか？
2022年に入ってから、金利の上昇が始まっています。
固定金利の住宅ローンである、フラット３５（期間21〜35年）の金利も上昇傾向にあり、23年4月分は1.76%となっています。
この水準は、６年ぶりの高水準になります。
2022年から金利が本格的に上昇中
もっとも大きな理由は、日本でも物価が上昇しているためでしょう。
新型コロナ以降、ロシアのウクライナ侵攻などの影響もあって、原油や穀物など、あらゆるものの値段が上がっているため、欧米各国を中心に、金利を引き上げています。
例えば、アメリカでは、政策金利（FF金利）をこの１年間で、なんと５％近くも引き上げているのです。
そのため、日本でも、同様のことが起こると考える投資家が増えており、金利の上昇が起こっているわけです。
金利が１％上がると、支払いは１５〜２０％増える
なお、１％金利が上がれば、35年の住宅ローンで１５〜２０％も返済額が増えます。
多くの人は、今の景気で給料が上がっていませんので、買うのを諦めるか、不動産価格の安いところに引っ越して、家を購入する動きとなるでしょう。
そのため、「低金利で不動産価格が高いうちに売りたい」という人は、早めに準備を始めた方がいいでしょう。
逆に、これから購入を検討している人は、物件選びも重要ですが、変動金利でローンを組むのは危ないです。気をつけた方がいいでしょう。
（２）2022年問題で、生産緑地が宅地に変わる
2022年問題をご存知でしょうか？
「都市部にある税金を優遇されていた農地（生産緑地）が、優遇期間が切れることで宅地として放出され、土地価格に影響を与える」
という問題です。
（出典：ウィキペディア cory.2005.Seisan Ryokuchi）
実は、この生産緑地は、東京が１番多いのです。その面積は、約3,200ヘクタール、３０坪の土地で約32万戸分にもなります。
そして、その分布はどのようになっているのかというと、このようになっています。
東京の生産緑地の分布図：東村山市は133ヘクタール
（参考：国土交通省 都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況）
ご覧のように、東京の市部に生産緑地が集中しています。
東村山市では、まだ農地が多く残っていますので、これらの農地の宅地化が本格化するのはこれからなのです。
しかも、東久留米市、小平市など、東村山市の周辺でも100ha単位の生産緑地が、至るところで宅地化されていくので、周辺の市も含めて、全体的に影響を受けるでしょう。
（３）これから東村山市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した東村山市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で約1,500人減少するそうです。
東村山市はこれから10年で約1,500人減少
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
また、家を建てる中心年代の３０〜４０代人口はすでに減り始めており、2025→35年の10年間で約700人も減る見通しです。
東村山市の３０〜４０代人口は、これから１０年で約700人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
思っているほど買い手となる世代は減少はしないため、人口減少の影響は小さいようです。
結論：買うなら？売るなら？
というわけで、東村山市の土地価格は、
- 新型コロナ以降、円安が進んだことで海外投資家による都心部のマンション購入が増えたことから、玉突き的に東村山市内の駅近エリアを中心に土地価格の上昇が続いている
- 世界的に金融不安が広がっており、株安が進むと海外投資家が資金を引き上げる可能性があるため、上昇率が高いエリアほど注意が必要
と言えるでしょう。
買うなら：低金利なのでチャンスだけれど、、、
本来であれば、低金利は家を購入するチャンスな訳ですが、建築費が上がっているため、家を建てるハードルも上がっています。
なので、いい物件を探すことがポイントになってきます。
非公開物件＝安い物件
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
【PR】タウンライフ
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無料ですので、一度利用してみてはいかがでしょうか？
売るなら：円安、株高、低金利のうちが売りごろ
新型コロナ以降、株高や円安など、景気に関係ない部分で不動産価格の上昇が続いています。
逆を言えば、これらの条件が反転してくると、不動産価格にも影響が出てくるでしょうし、買い手となる若い世代が出て行っていることから、買い手が付かなくなる前に売却の準備をした方がいいでしょう。
不動産会社選びを間違えると損する？
不動産会社によって、得意とするエリアや物件種類（戸建て・マンション）が違うので、実際の取引では、公示地価より高く、または安く取引されることがあります。
例えば、「久米川町（くめがわちょう）」という地区があります。
東村山駅の東側に広がる住宅地です。
この地区の公示地価と取引を調べてみたところ、
- 公示地価：55万円／坪
- 実際の取引価格：57〜71万円／坪
と、公示地価の約1.0〜1.3倍で取引されていました。
どちらも「第一種低層住居専用地域」と呼ばれる、戸建てを中心とした街並みのエリアです。
駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか？
【東村山市久米川町の土地取引（令和２年）】
- 東村山駅から徒歩23〜25分のエリアで、57〜71万円／坪で取引されている
- この取引情報のアンケート回収率は約２割のため、実際の取引数はこの５倍程度ある
なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか？
その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。
不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、
- 自社でどれだけ取引情報を持っているか
- どれだけ買い手のリストを持っているか？
で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。
持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる
*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています
（2022年実績：売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 ＝ 11.4%）
また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、
- どれだけの評価額になるのか？
- どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか？
を知ることができます。
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それぞれ、「すまいバリュー（運営元 三井不動産リアルティ株式会社）」「イエウール（運営元 株式会社Speee）」「タウンライフ（運営元 タウンライフ株式会社）」の委託を受けて作成しております
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