恵庭市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し | イエ&ライフ

恵庭市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

恵庭市北海道

(アイキャッチ画像出典:ウィキペディア Prosperosity , 北海道恵庭市 恵み野)

 

この記事では恵庭市の

  1. 公示地価、基準地価
  2. この7年間の土地価格の動きと、その理由
  3. 今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

 

1、恵庭市の公示地価、基準地価:上昇率ランキング

 

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。1文字からOK

*公:公示地価(2021.1.1現在)New!

*基:基準地価(2020.7.1現在)

*R2比変化率:令和2年比の変化率。並び順の基準にしています

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

区分住居表示最寄駅(m)坪単価(万円)R2比変化率H25比変化率
公/住宅恵庭市(恵庭駅西口9街区9)恵庭(300)10.710.2%8.9%
公/住宅恵庭市黄金南2丁目21番19恵庭(850)11.99.7%
公/住宅恵庭市柏陽町1丁目8番2恵み野(320)99.7%7.8%
公/住宅恵庭市柏陽町3丁目208番63外恵み野(1700)7.99.7%4.3%
公/住宅恵庭市住吉町4-6-3恵庭(800)9.29.4%2.0%
公/住宅恵庭市黄金北2丁目7番10恵庭(700)10.19.3%
公/住宅恵庭市恵み野北2丁目3番21恵み野(1300)9.18.6%-1.9%
公/住宅恵庭市駒場町2-7-2恵庭(1700)7.18.6%-0.5%
公/住宅恵庭市恵み野里美2丁目5番7恵み野(550)8.58.4%
公/住宅恵庭市漁町330番5恵庭(1500)7.58.1%1.9%
公/住宅恵庭市白樺町1-10-13恵庭(2200)67.1%-9.1%
公/住宅恵庭市中島町2丁目8番8恵庭(1400)7.96.7%1.8%
公/商業恵庭市緑町2-3-7恵庭(270)11.26.3%6.0%
公/住宅恵庭市北柏木町2-20-4恵み野(1300)5.45.8%-7.1%
公/住宅恵庭市幸町3-3-11恵庭(2800)6.15.7%-7.9%
公/住宅恵庭市恵み野東6丁目11番4恵み野(2100)6.95.6%-5.7%
公/住宅恵庭市恵み野西1丁目13番7恵み野(450)12.95.4%7.9%
公/工業恵庭市戸磯612番恵庭(2000)2.75.1%-6.0%
公/住宅恵庭市和光町5-19-8恵庭(1900)5.55.0%-4.8%
公/商業恵庭市大町3-2-4恵庭(1900)8.14.7%
公/商業恵庭市黄金南7丁目18番6恵庭(2100)11.74.7%3.3%
公/商業恵庭市恵み野里美1丁目2番1外恵み野(500)9.74.6%
公/商業恵庭市漁町29番1外恵庭(1000)11.74.4%-5.0%
公/工業恵庭市北柏木町3丁目30番1外恵み野(2000)2.42.9%
公/住宅恵庭市島松寿町1丁目19番4島松(930)5.61.8%-8.7%
公/住宅恵庭市島松本町3-4-13島松(500)5.91.7%-7.3%
公/商業恵庭市島松本町1-10-14島松(220)6.31.6%-14.2%
基/住宅恵庭市福住町1丁目12番12恵庭(1000)9.518.0%
基/住宅恵庭市黄金北4丁目12番2恵庭(1500)8.38.6%
基/住宅恵庭市漁町330番5恵庭(1500)7.27.4%
基/住宅恵庭市恵み野南3丁目3番4恵み野(1100)9.44.0%
基/住宅恵庭市和光町1-5-3恵庭(1300)6.93.0%
基/工業恵庭市戸磯347番11恵庭(1400)2.62.6%
基/商業恵庭市恵み野西2丁目2番16恵み野(220)13.71.2%
基/商業恵庭市漁町159番恵庭(1300)8.70.8%
基/住宅恵庭市柏木町3-10-18恵み野(1700)5.7-1.1%
基/住宅恵庭市島松東町2-7-17島松(650)6-4.2%
基/住宅恵庭市美咲野1-9-8恵庭(1900)7.1

 

途中ですが、この記事の説明を。

どうも、このサイト「イエ&ライフ」を運営しているゴトウです。

ここからは、「あなたの(気になっている)不動産がこれからどうなるのか?」を自分で予測できるように、詳しく解説していきたいと思います。

 

すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動く、人生の中でも大きなことなのに、

「どうして上がっているのか?下がっているのか?」

「これからどうなるのか?」

と参考になる情報が少ないと思いませんか?

 

特に、新型コロナの感染拡大によって、飲食店や商業施設がかなり影響が出ていると言われています。

ところが、株式市場は30年ぶりの高値を更新したり、それほど倒産件数も増えていなかったりと、住宅地ではどれぐらい影響が出ているのかが分かりにくいですよね。

 

なので、そんな人の参考になればと、このようなサイトを運営しています。

約3年間、公示地価や基準地価が発表されるたびに、47都道府県・500以上の市区町村の土地価格がどのように動いているのかをチェックしつつ、記事を更新してきたので、日本中の土地価格の動きについて、大体のことがわかっているつもりです。

 

なので、この記事を読み終わる頃には、

  • 買う、または売るタイミングがわかる
  • どこに買えば後悔しないかがわかる

ようになっているはずです。

 

とは言っても、かなり分かりやすく解説していると思いますので、気楽に目を通してみてください。

それでは参りましょう。

 

 

2、過去7年間の恵庭市の土地価格の動き

この7年間で恵庭市の土地価格を見ると、北海道の平均が0.1%上昇したのに対して、マイナス0.7%と逆に下げていました。

 

恵庭市の公示地価の推移(令和2年)

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、具体的にどのようなエリアが上昇、または下落しているのでしょうか?

上昇率に応じて、色分けして地図上にまとめてみました。

 

地価マップ:2013-20年の上昇率

変化率:赤色(30%以上)>オレンジ色(10〜29.9%)>緑色(0〜9.9%)>青色(-9.9〜0%)>紫色(-10%以下)

 

(参考データ:国土数値情報ダウンロードサービス)

 

ご覧のように、恵庭駅、島松駅周辺の商業地で特に大きく下落していますが、その周辺の住宅地では上昇傾向にあります。

 

なぜ全国的に土地価格が上昇しているのか?

アベノミクスが始まってから、全国的に不動産価格が上がっていると言われていますが、その中でもっとも大きな理由は金利の低下です。

 

2013年4月から始まった日銀の異次元緩和によって、金利が大きく低下したのです。

 

住宅ローンの金利

(参考:ARUHI住宅ローン フラット35金利の推移 財務省 国債金利情報)

 

ザックリ言うと、この7年間で買い手は、同じ返済額で2割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット35で期間35年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

 

同じ返済額で購入できる物件価格が2割上昇した

 

月々の支払額は増やさずに、約2割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。

そのため、人気のエリアほど、土地価格が上昇してきたのです。

 

 

なぜ、恵庭市内では、郊外エリアで下落しているのか?

しかし、恵庭市内では、この7年間でむしろ下落していますね。

 

その理由は、家を建てる人が減っているからです。

 

実は、10年前までは、家を建てる中心年代の30代が80万人近くいましたが、現在は60万人しかいません。

 

北海道の30代人口と新設着工住宅戸数

(参考:総務省統計局 人口推計の結果の概要 国土交通省 新設着工住宅戸数の推移)

 

また、札幌市への一極集中が進んでいるため、若い人も多く移り住むため、買い手が一層減ってしまっているんですね。

 

3、新型コロナの影響はどうなのか?

今回の新型コロナによる経済的な混乱によって、飲食店や宿泊・観光業などに大きな影響が出ていますが、2021年2月現在の失業率は、2.9%とかなり安定しています。

2008年に起こったリーマンショック後の失業率が、最大で5.5%まで上昇したことから考えると、かなり低いと言えるでしょう。

 

失業率の推移

(参考:総務省統計局 労働力調査)

 

ですが、この低い失業率は、政府による支援による下支えがあるからです。

リーマンの時に支払われた雇用調整助成金が、2009年の1年間で6,536億円だったのに対して、今回はすでに2兆7,658億円と、4倍以上も使われているのです。

(参考:東洋経済「日本に「隠れ失業者」が山ほどいるという大問題」)

 

助成金の予算は、昨年6月までだったものが、何度も延長され、その都度予算がつけられてきましたが、今年の6月まで延長が決まっているものの、徐々にその範囲が狭くなっています。

助成金の打ち切りが、そろそろ現実化しそうなのです。

 

 従業員に休業手当を払って雇用を維持した企業に支給される雇用調整助成金は現在、一日あたりの上限額を1万5000円に引き上げる特例措置が取られています。

 厚労省はこの措置について現行のままで4月末まで延長したうえで、5月以降は企業の経営状況や感染状況に応じて上限額を下げながら6月末まで続けるということです。

(参考:テレ朝ニュース 2021.2.12「雇用調整助成金の特例措置を6月まで延長」)

 

この助成金が打ち切られれば、一気に失業率が跳ね上がるため、特に賃貸物件の空室が増えることが予想されます。

また、失業者が増えれば景気はさらに悪化するため、影響を受ける業種が増えますので、人気の低い郊外の戸建てエリアでも、買い手がつきにくくなっていくでしょう。

 

 

4、その他のリスク

新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。

 

(1)そろそろ、金利が上昇する?

日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

 

しかし、2021年に入ってからは、金利が徐々に上昇し始めています。

2月には、日米ともに10年国債の金利が大幅に上昇し、3月からの住宅ローン金利が2年3ヶ月ぶりの水準まで上がっています。

(参考:NHK「住宅ローンの金利が上がる?」)

 

日米の10年国債の金利

(参考:FRB St.Louis、財務省)

 

また、2018年にブルームバーグが経済の専門家45人にアンケートをしたところ、半数以上が、日銀の低金利政策が2〜3年以内に限界が来ると予想していました。

 

専門家の半数以上が、2〜3年以内に低金利政策が限界と回答

異次元緩和はいつ終わるか?

(参考:ブルームバーグ「2年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作-日銀サーベイ)

 

このアンケートは2018年6月にされたものなので、2020〜21年前後となります。

日本は財政的な厳しさから2019年に消費税を引き上げましたが、新型コロナで政府の出費がかさんでいることもあって、さらに財政的に厳しい状況となっています。

 

そのような状況もあって、金利が上がり始めている可能性があります。

金利が上昇するということは、住宅ローンの返済額が増えるので、不動産価格は下がりやすくなります。

 

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

金利上昇で下落

 

金利の上昇は、銀行の取り分が増えるだけで、買い手、売り手ともに良いことは1つもありません。

そのため、本格的に金利が上がる前に、準備を始めた方がいいでしょう。

 

 

(2)これから恵庭市の人口はどうなるの?

国立社会保障・人口問題研究所が、昨年発表した恵庭市の人口予測によると、2025年には人口が、2015年比で1,000人ほど減少する見通しのようです。

 

恵庭市は2025年までに1,000人減少する見通し

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

また、家を買う中心年代である20〜40代の人口は、2015年比で2025年までに3,000人減る見通しです。

 

恵庭市の20〜40代人口は、2025年までに3,000人減少

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

ということは、今よりも買い手が一層減るということです。

全体的に土地価格の下落は避けられないでしょう。

 

(3)恵庭市の財政は、これからどうなるのか?

恵庭市では、これから人口がさらに減っていくため、税収も今後さらに減少していくことになります。

令和2〜6年度の財政収支の見通しによると、この5年間で26.7億円の赤字となるようです。

 

恵庭市の財政収支の見通し

(参考:恵庭市 「財政運営の基本指針及び中期財政収支見通し」)

 

この不足分は、国や銀行からの借金で賄うわけですが、いつまでもこの状況が続けられるわけではありません。

実際問題として、このように財政状況が厳しい市町村が増えていることもあって、全国的に道路や橋などの交通インフラの修繕や、公共施設の維持、バスの運行などに支障が出てきています。

 

例えば、都道府県や市町村が管理している全国にある橋のうち、通行止めになっている橋の数がこの10年で3倍にまで膨れ上がっています。

 

橋の通行止めの件数

(参考:国土交通省 道路の老朽化対策)

 

特に危ないのが、県道や市道にある橋やトンネルです。

国道は国が管理しているため、危なくなった道路や橋の修繕をきちんとしていますが、県道や市道は自治体の管轄下にあり、しかも予算が足りないため、直したくても直せない状況なのです。

 

「6割で修繕が始まってすらいない」

国土交通省が今年9月に発表した結果です。

全国で修繕が必要とされた橋とトンネルは約7万3000か所。

このうち6割に上る約4万5000か所がそのままの状態になっているというのです。

(参考:NHK WEB特集「壊れたら もう直せない…」)

 

そして、このような状況を受けて、各自治体では、市街地の中心部に便利な施設を集中させて、人の住む場所を街の中心部へと誘導しようと計画しています。

それが立地適正化計画と呼ばれる政策です。

 

黄色のエリアが、旭川市が設定予定の優先エリア(居住誘導区域)

旭川市の居住誘導区域

(参考:旭川市 立地適正化計画)

 

恵庭市では、まだこの計画を作っていませんが、道内ではすでに札幌市、函館市、旭川市などの主な市でこの計画に取り組んでいます。

 

おそらく、恵庭市でもこれから計画を作ることになるでしょう。

ということは、家を建てるならば、中心部に近いエリアの方が、公共サービスが削減されたり、学校がなくなったりするリスクが少ないということになります。

 

恵庭市に限らず、全国の人口が減っている自治体では、今後財政がさらに厳しくなってきます。

ハッキリと「この道路や橋は直しません!」と宣言する市長はいないでしょうが、予算がないためそのまま放置されたり、除雪やバスの回数が減らされたりしていくことは十分にあり得ます。

 

すでに、恵庭市の土地価格を見ても、中心部に近い住宅地では上昇していますが、優先エリアから外れそうな郊外では下落しています。

この動きが、今後はさらに加速するのではないでしょうか。

 

結論:買うなら?売るなら?

 

以上のことから、恵庭市の土地価格は、

  • 恵庭駅、島松駅の商業地が特に大きく下落している
  • 新型コロナが長期化することで、商業地の下落は避けられない
  • 買い手となる20〜40代の減少と、市の財政状況の厳しさから、今後は道路や橋、公共施設の維持も困難になってくる。そのため、市の中心部とそれ以外で受けられる行政サービスに格差が生まれ、土地価格も二極化していく

と言えるでしょう。

 

では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか?

 

買うなら:下落を待つよりも低金利の今がベスト

土地価格の坪単価が10〜30万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。

その理由は2つあります。

 

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪20万円ぐらいの土地であれば、30坪でも600万円程度で買えます。

仮に数年で1割下げたとして60万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。

 

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

 

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。

また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。

 

非公開物件の実態

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いのです。

 

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売るなら:超低金利の今が1番のチャンス

全体的に下落している恵庭市ですが、それでもこの低金利の環境は、買い手にとって追い風でした。金利が下がらなければ、今よりも土地価格の下落幅は大きかったでしょう。

 

しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。

また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が1番高い時期と言えるでしょう。

 

公示地価を信じると損をする?

 

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、恵庭市に「恵み野西」という地域があります。

 

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:12万円/坪
  • 実際の取引価格:12〜15万円/坪

と、公示地価の約1.0〜1.2倍で取引されていました。

 

【恵庭市恵み野西の公示地価】

恵庭市の公示地価

  • 恵み野駅から450mの距離、徒歩約6分(1分=80m)
  • 35,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =12万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【恵庭市恵み野西の土地取引(過去2年間)】

恵庭市の土地取引

  • 恵み野駅から徒歩5〜12分のところで、12〜15万円/坪で取引されている

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の3割増し、場合によっては2倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
北海道札幌市北区25条西38万円32〜48万円0.84〜1.26倍
北海道旭川市8条通10万円7〜14万円0.7〜1.4倍
北海道函館市柏木町20万円15〜21万円0.75〜1.05倍
北海道帯広市白樺16条9万円7〜12万円0.78〜1.33倍
北海道苫小牧市桜木町7万円6.5〜13万円0.93〜1.86倍
北海道千歳市北陽9万円7.8〜11万円0.87〜1.22倍
北海道釧路市芦野9万円9.5〜13万円1.06〜1.44倍
北海道小樽市富岡11万円11〜21万円1〜1.91倍
北海道北見市東三輪6.6万円7.5〜8.7万円1.14〜1.32倍
北海道江別市東野幌町11万円14〜15万円1.27〜1.36倍
北海道室蘭市知利別町12万円12〜16万円1〜1.33倍
北海道岩見沢市大和1条4.4万円5〜7.6万円1.14〜1.73倍
北海道恵庭市恵み野西12万円12〜15万円1〜1.25倍
北海道北広島市虹ヶ丘13万円14〜17万円1.08〜1.31倍

 

つまり、あなたの不動産はもっと高い評価額の可能性があるのです。

では、どうやってそれを調べられるのか?

 

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参考データ

こちらにまとめている土地取引は、国土交通省が取引した人に対してアンケートを行っており、回収できた分だけを掲載しています。

なお、回収率はどこの街でも1〜2割のため、これが全ての取引ではありません。なので、実際の相場を知るなら、公示地価や基準地価を参考にする方がいいでしょう。

 

北広島市の土地取引

*2019年7月〜2020年6月の土地取引

*都市計画:建物の高さや、お店の種類などを規制する区分のこと

地区名坪単価(万円)取引総額(万円)面積(平米)最寄駅駅距離(分)都市計画
稲穂町東13980250北広島181低住専
共栄町142700630北広島20近隣商業
広葉町161600330北広島81低住専
広葉町161700360北広島181低住専
山手町6.9700330北広島30分-60分1低住専
新富町西4190155北広島13準工業
西の里0.71200930上野幌4その他
西の里北11930290上野幌151低住専
西の里北121000290上野幌161低住専
西の里北121100290上野幌181低住専
西の里北12670185上野幌191低住専
西の里北12670185上野幌191低住専
青葉町161100220北広島141低住専
大曲2.710001200福住90-120分その他
大曲1.1120350福住90-120分その他
大曲1.4150350福住90-120分その他
大曲2260420福住120分以上その他
大曲0.8724002000以上福住120分以上その他
大曲幸町20770002000以上福住90-120分近隣商業
大曲中央10780250福住90-120分1低住専
大曲中央14690165福住90-120分1低住専
大曲南ヶ丘19950165福住90-120分2中住専
大曲南ヶ丘141500370福住90-120分1中住専
大曲南ヶ丘131300330福住90-120分2中住専
大曲柏葉9.9600200福住120分以上2低住専
大曲並木4.9380260福住90-120分1低住専
大曲並木7.5480210福住90-120分1低住専
大曲並木7.5430190福住90-120分1低住専
大曲並木7.5490210福住90-120分1低住専
大曲並木7.5540240福住90-120分1低住専
大曲並木7.5550250福住90-120分1低住専
大曲並木7.5420185福住90-120分1低住専
大曲並木7.5530240福住90-120分1低住専
大曲並木7.51700770福住90-120分1低住専
大曲並木7.5420185福住90-120分1低住専
大曲末広5.3550340福住90-120分1低住専
大曲末広12800220福住90-120分1低住専
大曲緑ヶ丘6.2300160福住90-120分1低住専
朝日町121900540北広島152中住専
島松1310990北広島90-120分その他
島松0.96230780北広島90-120分その他
島松185270北広島90-120分その他
島松0.9697340北広島90-120分その他
島松1120390北広島90-120分その他
東共栄5.9420240北広島211低住専
東共栄161100220北広島262中住専
東共栄6.8600290北広島281低住専
南町7.6600260北広島251低住専
虹ヶ丘1889001600上野幌8近隣商業
北の里0.487002000以上北広島30分-60分その他
緑陽町9.5890310北広島30分-60分1低住専
輪厚中央6.9480230北広島90-120分1中住専
輪厚中央6.1320175北広島90-120分1中住専
輪厚中央6.71300650北広島90-120分1中住専
輪厚中央3.9300260北広島90-120分1中住専
輪厚中央10530165北広島90-120分1中住専

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

 

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ここまでお読みいただき、ありがとうございました。納得のいく取引ができるといいですね。

 

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