岩見沢市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し | イエ&ライフ

岩見沢市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

北海道

(アイキャッチ画像出典:ウィキペディア Dddeco , 北海道グリーンランド遊園地・正面ゲート)

 

この記事では岩見沢市の

  1. 公示地価、基準地価
  2. この7年間の土地価格の動き
  3. 新型コロナの影響を含め、今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

 

1、岩見沢市の公示地価、基準地価:上昇率ランキング

 

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。1文字からOK

*公):公示地価(2020.1.1現在)

*基):基準地価(2020.7.1現在)

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

住居表示最寄駅(m)坪単価(万円)前年比変化率H25比変化率
基)岩見沢市8条西17丁目11番岩見沢(2000)5.21.9%-2.5%
公)岩見沢市6条西7丁目2番30岩見沢(650)6.60.0%-6.1%
基)岩見沢市大和1条6丁目67番8岩見沢(2600)4.40.0%-6.3%
公)岩見沢市4条西6丁目2番1外岩見沢(350)12.90.0%-6.9%
公)岩見沢市2条東7丁目7番2岩見沢(1200)5.1-0.6%-7.1%
基)岩見沢市8条東5丁目1番18外岩見沢(1800)4.70.0%-9.5%
公)岩見沢市7条西1丁目6番3岩見沢(1100)7.10.0%-13.7%
公)岩見沢市日の出町24番1岩見沢(2900)7.80.0%-14.4%
公)岩見沢市春日町4-4-13岩見沢(2600)4.2-3.1%-15.3%
基)岩見沢市1条西5丁目4番2岩見沢(120)10.6-3.3%-17.1%
基)岩見沢市北本町東6-3-3岩見沢(1500)2.8-5.6%-17.5%
基)岩見沢市栄町1-15-15岩見沢(3800)2.7-3.6%-19.0%
基)岩見沢市若駒1-1-6岩見沢(3900)3.1-2.1%-19.5%
公)岩見沢市緑が丘3丁目196番17岩見沢(2700)3.7-5.1%-19.6%
基)岩見沢市東町191番4外岩見沢(4200)1-3.1%-20.5%
基)岩見沢市志文町158番43志文(800)2.2-4.3%-22.1%
公)岩見沢市日の出北3-9-13岩見沢(3400)3.2-2.0%-24.2%
基)岩見沢市栗沢町必成158番1栗沢(800)1.4-4.4%-24.6%
基)岩見沢市栗沢町最上2番36栗沢(800)2.3-5.4%-25.5%
基)岩見沢市北村栄町640番20岩見沢(9600)1.6-7.7%-25.6%
基)岩見沢市北5条西15-1-7岩見沢(2000)2.5-5.1%-25.7%
公)岩見沢市栗沢町南本町18番62栗沢(600)2.2-4.3%-29.0%
公)岩見沢市栗沢町最上2番22栗沢(1000)1.7-7.0%-35.4%
基)岩見沢市上幌向北1条3丁目734番53上幌向(370)1.7-5.7%-38.3%
基)岩見沢市幌向南2条2丁目205番17幌向(550)1.9-5.0%-40.6%
公)岩見沢市栗沢町本町55番1栗沢(120)2.7-6.8%
基)岩見沢市美園6条8-2-8岩見沢(3000)40.0%
基)岩見沢市4条東1丁目6番2外岩見沢(850)7.9-1.6%

 

途中ですが、この記事の説明を。

どうも、このサイト「イエ&ライフ」を運営しているゴトウです。

ここからは、「あなたの(気になっている)不動産がこれからどうなるのか?」を予測することができるように、必要な情報を順番にご紹介します。

 

すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動くし、「絶対に失敗したくない」と誰もが思っているはずなのに、

「どうして上がっているのか?下がっているのか?」

「これからどうなるのか?」

という情報について、すごくあいまいな記事しかないと思いませんか?

 

例えば、新聞やニュースで取り上げられる土地価格の情報は、ほとんどが中心部の商業地の話であるか、市区町村単位で「○%上がってます。」という情報ですよね。

 

だから、自分の知りたいエリアの不動産がどうなっているのか、これからどうなるのか、の参考にしにくいし、

  • 買う・売るタイミングはいつがいいのか?
  • この場所に買っても、10年後、20年後も後悔しないか?

といった判断が難しくて、不動産会社のいいなりになってしまう人って、けっこういると思うんですよ。

 

それはちょっと残念すぎると思うんです。

不動産の取引は、あなたの人生の中でも1〜2番目に来るような大きな決断なわけですから、その後の人生の「自信」や「余裕」にもつながってきますからね。

 

なので、そんな人の参考になればと、こんな記事を作っています。

47都道府県・500以上の市区・5万地点の公示地価と基準地価について、これまで調べて記事にしてきましたが、「なぜ上がったのか?」「下がったのか?」に難しい理由はありませんでした。

 

特に住宅地については、買ってすぐに売るようなものでもありませんし、人の動きもいきなりガラッと変わるわけでもないので、とても予想がつきやすいです。

 

なので、この記事を読み終わる頃には、

  • 買う、または売るタイミングがわかる
  • どこに買えば後悔しないかがわかる

ようになっているはずです。

 

と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。

それでは参りましょう。

 

 

2、過去7年間の岩見沢市の土地価格の動き

この7年間で岩見沢市の土地価格を見ると、北海道の平均が0.1%上昇したのに対して、マイナス20.0%と逆に大きく下げていました。

 

岩見沢市の公示地価の推移(令和2年)

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、具体的にどのようなエリアが上昇、または下落しているのでしょうか?

上昇率に応じて、色分けして地図上にまとめてみました。

 

地価マップ:2013-20年の上昇率

変化率:赤色(30%以上)>オレンジ色(10〜29.9%)>緑色(0〜9.9%)>青色(-9.9〜0%)>紫色(-10%以下)

 

(参考データ:国土数値情報ダウンロードサービス)

 

ご覧のように、全域で下落していますが、岩見沢駅の南口周辺のエリアでは下落率が低めとなっています。

 

そもそも、なぜ土地価格が上昇しているのか?

アベノミクスが始まってから、全国的に不動産価格が上がっていると言われていますが、その中でもっとも大きな理由は金利の低下です。

 

2013年4月から始まった日銀の異次元緩和によって、金利が大きく低下したのです。

 

住宅ローンの金利

(参考:ARUHI住宅ローン フラット35金利の推移 財務省 国債金利情報)

 

ザックリ言うと、この7年間で買い手は、同じ返済額で2割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット35で期間35年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

 

同じ返済額で購入できる物件価格が2割上昇した

 

そのため、人気のエリアでは土地価格が上昇しやすくなりました。

月々の支払額は増やさずに、約2割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。

 

その結果、都心部では通勤需要から人気化した駅近のマンションが値上がりし、郊外のエリアではショッピングモールや、大規模な新興住宅地で上昇しやすくなったのです。

 

 

なぜ、岩見沢市内では、下落しているエリアが多いのか?

しかし、岩見沢市内では、この7年間でむしろ下落していますね。

 

その理由は、家を建てる人が減っているからです。

 

実は、10年前までは、家を建てる中心年代の30代が80万人近くいましたが、現在は60万人しかいません。

 

北海道の30代人口と新設着工住宅戸数

(参考:総務省統計局 人口推計の結果の概要 国土交通省 新設着工住宅戸数の推移)

 

特に札幌市で働いたり、学校に通う人が多いため、人口が減少傾向にあり、土地価格の下落も止まらないんですね。

 

3、新型コロナの影響はどうなのか?

新型コロナウイルスの感染拡大によって、3月末から緊急事態宣言が全国的に出され、多くの産業がストップし、売り上げが激減しました。

ですが、9月の中間決算を見てみると、航空、鉄道、飲食、百貨店などの一部の業界では大きく売り上げを落としていますが、それ以外の業界では黒字を確保しており、あまり影響が出ていないようです。

 

産業企業名4〜9月売上(前年同期比)損益(億円)
航空全日空-72.4%-1,885
鉄道JR東-48.2%-2,644
百貨店三越伊勢丹HD-41.8%-368
飲食ワタミ-36.8%-72
自動車トヨタ-26.0%6,293
電機日立-10.9%2,508

(参考:各社の決算発表資料より)

 

実際、今年の冬のボーナスは、大企業でみると、平均9%の減少とあまり影響はありませんでした。

(参考:サンケイビズ「冬のボーナス9%減少 経団連調査 大企業で8年ぶり減少 中小以下でも厳しさ増す」)

 

中小企業では、もっと影響は大きい可能性はありますが、これほどの減少で済んでいるということは、今のところ、コロナの影響が深刻なところがごく一部だということでしょう。

 

そのため、飲食店や百貨店などの賑わう商業施設では、売り上げ減少や店舗の閉店によって影響を受けそうですが、住宅地に対する需要はあまり影響はないようです。

 

北海道では、札幌市やリゾート地が特に危ない

9月29日に発表された基準地価を見ると、札幌市とその近郊エリアや、倶知安町などの、外国人観光客の増加で潤っていたエリアが特に影響を受けていました。

 

ですが、今のところ、影響があるのは商業地周辺だけで、住宅地ではそれほど影響はないようです。

実際、持ち家の着工件数を見てみても、ほぼ前年並みとなっており、家を建てる人が減っているわけではありません。

 

北海道の新築着工統計

(参考:e-STAT 住宅着工統計)

 

超低金利なので、アパートの家賃程度の月々の返済額で、住宅ローンが組めるため、子育て世帯にとっては、買わない理由がないからでしょう。

 

ですが、商業地については、感染が拡大すると自粛要請がされますし、ワクチンもまだまだ当分接種できないので、閉店するお店はまだまだ増えそうです。

そのため、商業地や観光地の土地価格はまだまだ厳しそうです。

 

 

4、その他のリスク

新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。

 

(1)この低金利はいつまで続くのか?

地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

 

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。

 

赤字の地銀がどんどん増えている

地銀の決算状況

(金融庁:地域金融の課題と競争のあり方)

 

赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。

 

では、具体的にあとどれぐらいなのか?

ブルームバーグが経済の専門家45人にアンケートをしたところ、半数以上が2〜3年以内に限界が来ると予想していました。

 

半数以上が2〜3年以内に限界と回答

異次元緩和はいつ終わるか?

(参考:ブルームバーグ「2年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作-日銀サーベイ)

 

このアンケートは2018年6月にされたものなので、「2020〜21年前後に限界が来る」と考えている専門家が多いことになります。

聞き取り当時は、オリンピックが開催されると思われていたので、この頃までは好景気も続くだろうという予想があったので、その頃までは地銀の経営状態も持つと思われていたのでしょう。

 

ですが、今回の新型コロナ騒動によって、地銀の経営はさらに苦しくなってきました。

銀行の経営が厳しくなれば、日本の国債に対する信頼性も下がります。海外の投資家が国債の売却をする可能性も高まります。

 

そうすると、金利が上昇しますので、不動産価格は下落していきます。

 

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

金利上昇で下落

 

そのため、今後の経済状況次第では、金利上昇による不動産価格の下落も考えておいた方がいいでしょう。

 

 

(2)これから岩見沢市の人口はどうなるの?

国立社会保障・人口問題研究所が、昨年発表した岩見沢市の人口予測によると、2025年には人口が、2015年比で12,000人ほど減少する見通しのようです。

 

岩見沢市は2025年までに12,000人減少する見通し

岩見沢市の人口の見通し

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

また、家を買う中心年代である20〜40代の人口は、2015年比で2025年までに7,000人減る見通しです。

 

岩見沢市の20〜40代人口は、2025年までに7,000人減少

岩見沢市の20〜40代人口の見通し

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

ということは、今よりも買い手が一層減るということです。

全体的に土地価格の下落は避けられないでしょう。

 

(3)岩見沢市の財政は、これからどうなるのか?

岩見沢市では、これから人口がさらに減っていくため、税収も今後さらに減少していくことになります。

2018年12月に公表された財政収支の見通しによると、2022年までに74億円のお金が不足するそうです。

 

岩見沢市の財政収支の見通し

(参考:岩見沢市 「岩見沢市中長期財政計画」)

 

この不足分は、国や銀行からの借金で賄うわけですが、いつまでもこの状況が続けられるわけではありません。

実際問題として、全国的に道路や橋などの交通インフラの修繕や、公共施設の維持、バスの運行などに支障が出てきています。

 

例えば、都道府県や市町村が管理している全国にある橋のうち、通行止めになっている橋の数がこの10年で3倍にまで膨れ上がっています。

 

橋の通行止めの件数

(参考:国土交通省 道路の老朽化対策)

 

特に危ないのが、県道や市道にある橋やトンネルです。

国道は国が管理しているため、危なくなった道路や橋の修繕をきちんとしていますが、県道や市道は自治体の管轄下にあり、しかも予算が足りないため、直したくても直せない状況なのです。

 

「6割で修繕が始まってすらいない」

国土交通省が今年9月に発表した結果です。

全国で修繕が必要とされた橋とトンネルは約7万3000か所。

このうち6割に上る約4万5000か所がそのままの状態になっているというのです。

(参考:NHK WEB特集「壊れたら もう直せない…」)

 

このような状況を受けて、各自治体では、市街地の中心部に便利な施設を集中させて、人の住む場所を街の中心部へと誘導しようと計画しています。

それが立地適正化計画と呼ばれる政策です。

 

黄色のエリアが、旭川市が設定予定の優先エリア(居住誘導区域)

旭川市の居住誘導区域

(参考:旭川市 立地適正化計画)

 

岩見沢市では、まだこの計画を作っていませんが、道内ではすでに札幌市、函館市、旭川市などの主な市でこの計画に取り組んでいます。

 

おそらく、岩見沢市でもこれから計画を作ることになるでしょう。

ということは、家を建てるならば、中心部に近いエリアの方が、公共サービスが削減されたり、学校がなくなったりするリスクが少ないということになります。

 

岩見沢市に限らず、全国の人口が減っている自治体では、今後財政がさらに厳しくなってきます。

ハッキリと「この道路や橋は直しません!」と宣言する市長はいないでしょうが、予算がないためそのまま放置されたり、除雪やバスの回数が減らされたりしていくことは十分にあり得ます。

 

そのため、居住区域の外か内かで、土地価格にも影響が出てくるでしょう。

 

結論:買うなら?売るなら?

 

以上のことから、岩見沢市の土地価格は、

  • 全域で大きな下落率となっているものの、岩見沢駅周辺ほど下落率が小幅になっている
  • 新型コロナが長期化することで、商業地の下落は避けられない
  • 買い手となる20〜40代の減少と、市の財政状況の厳しさから、今後は道路や橋、公共施設の維持も困難になってくる。そのため、市の中心部とそれ以外で受けられる行政サービスに格差が生まれ、土地価格も二極化していく

と言えるでしょう。

 

では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか?

 

買うなら:下落を待つよりも低金利の今がベスト

土地価格の坪単価が10〜30万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。

その理由は2つあります。

 

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪20万円ぐらいの土地であれば、30坪でも600万円程度で買えます。

仮に数年で1割下げたとして60万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。

 

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

 

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。

また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。

 

非公開物件の実態

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いのです。

 

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売るなら:超低金利の今が1番のチャンス

全体的に下落している岩見沢市ですが、それでもこの低金利の環境は、買い手にとって追い風でした。金利が下がらなければ、今よりも土地価格の下落幅は大きかったでしょう。

 

しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。

また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が1番高い時期と言えるでしょう。

 

公示地価を信じると損をする?

 

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、岩見沢市内に「大和1条」という地域があります。

 

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:4.4万円/坪
  • 実際の取引価格:5〜7.6万円/坪

と、公示地価の約1.1〜1.7倍で取引されていました。

 

【岩見沢市大和1条の公示地価】

岩見沢市大和1条の公示地価

  • 岩見沢駅から2,600mの距離、徒歩約32分(1分=80m)
  • 13,300円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =4.4万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【岩見沢市大和1条の土地取引(過去2年間)】

岩見沢市大和1条の土地取引

  • 岩見沢駅から徒歩30〜60分のところで、5〜7.6万円/坪で取引されている

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の3割増し、場合によっては2倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
北海道札幌市北区25条西38万円32〜48万円0.84〜1.26倍
北海道旭川市8条通10万円7〜14万円0.7〜1.4倍
北海道函館市柏木町20万円15〜21万円0.75〜1.05倍
北海道帯広市白樺16条9万円7〜12万円0.78〜1.33倍
北海道苫小牧市桜木町7万円6.5〜13万円0.93〜1.86倍
北海道千歳市北陽9万円7.8〜11万円0.87〜1.22倍
北海道釧路市芦野9万円9.5〜13万円1.06〜1.44倍
北海道小樽市富岡11万円11〜21万円1〜1.91倍
北海道北見市東三輪6.6万円7.5〜8.7万円1.14〜1.32倍
北海道江別市東野幌町11万円14〜15万円1.27〜1.36倍
北海道室蘭市知利別町12万円12〜16万円1〜1.33倍
北海道岩見沢市大和1条4.4万円5〜7.6万円1.14〜1.73倍
北海道恵庭市恵み野西12万円12〜15万円1〜1.25倍
北海道北広島市虹ヶ丘13万円14〜17万円1.08〜1.31倍

 

つまり、あなたの不動産はもっと高い評価額の可能性があるのです。

では、どうやってそれを調べられるのか?

 

答えは不動産の一括査定です。

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参考データ

こちらにまとめている土地取引は、国土交通省が取引した人に対してアンケートを行っており、回収できた分だけを掲載しています。

なお、回収率はどこの街でも1〜2割のため、これが全ての取引ではありません。なので、実際の相場を知るなら、公示地価や基準地価を参考にする方がいいでしょう。

 

岩見沢市の土地取引

*2019年7月〜2020年6月の土地取引

*都市計画:建物の高さや、お店の種類などを規制する区分のこと

地区名坪単価(万円)取引総額(万円)面積(平米)最寄駅駅距離(分)都市計画
10条西3.2600620岩見沢192中住専
11条西3.8640550岩見沢182中住専
2条西6.3390200岩見沢12準工業
2条西7.1500230岩見沢12準工業
3条東2.5300390岩見沢30分-60分2中住専
5条西92000730岩見沢6商業
5条西9920340岩見沢6商業
5条東5.4650400岩見沢252種住居
6条西0.733901800岩見沢202中住専
6条西0.662501200岩見沢202中住専
6条東5.2520330岩見沢262中住専
6条東4.8720500岩見沢30分-60分2中住専
7条西0.924201500岩見沢212中住専
7条西0.512401500岩見沢232中住専
7条西0.522301500岩見沢242中住専
7条西0.381301100岩見沢252中住専
8条西8760310岩見沢172種住居
8条西6.3550290岩見沢30分-60分2中住専
9条東7.4300135岩見沢192種住居
9条東5350230岩見沢252中住専
9条東2.1150230岩見沢282中住専
金子町0.1331100上幌向30分-60分その他
栗沢町由良0.230500栗沢191中住専
元町3条東1.380210岩見沢13準工業
志文本町3条0.97100340志文61中住専
上幌向北1条0.2620260上幌向81低住専
上幌向北1条0.1512260上幌向101低住専
大和2条4.9400270岩見沢25工業
大和2条4.7400280岩見沢30分-60分工業
大和3条71200570岩見沢30分-60分工業
大和3条3.4800790岩見沢30分-60分工業
東山3.8350300岩見沢30分-60分1低住専
東山2.8270320岩見沢30分-60分1低住専
東町1条195310岩見沢25工業
東町1条1.469165岩見沢28工業
南町8条0.43100780岩見沢30分-60分準工業
日の出台214002000以上岩見沢30分-60分1低住専
日の出台1.9160290岩見沢30分-60分1低住専
日の出北2190310岩見沢30分-60分1種住居
鳩が丘6.7500250岩見沢30分-60分1低住専
鳩が丘3230250岩見沢30分-60分1低住専
美園2条4.2380300岩見沢30分-60分1低住専
美園2条5.5470280岩見沢30分-60分1低住専
美園5条4.3320250岩見沢30分-60分1低住専
北3条西2170280岩見沢162種住居
北4条西0.1915250岩見沢241低住専
北4条西0.110320岩見沢241低住専
北4条西0.1821380岩見沢251低住専
北4条西0.1915250岩見沢251低住専
北5条西3.6300280岩見沢191低住専
北5条西2.2340500岩見沢30分-60分1低住専
幌向南1条1210680幌向92中住専
幌向南2条2.3200290幌向81中住専
幌向南4条180270幌向191低住専
幌向北2条0.1510220幌向81低住専
幌向北2条182270幌向111低住専
幌向北2条0.77120520幌向142低住専
緑が丘2.6180230岩見沢30分-60分1低住専
緑が丘3.5350330岩見沢30分-60分1低住専

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

 

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