福知山市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し | イエ&ライフ

福知山市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

京都府

(画像出典:Nankou Oronain , 福知山駅プラットフォームより)

 

この記事では福知山市の

  1. 公示地価、基準地価
  2. 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
  3. 今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

(なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております)

 

 

1、福知山市の公示地価、基準地価

(1)公示地価(2024.1.1現在)NEW!

*変化率が空白:2019年のデータがない場合

住所または地番最寄駅(m)坪単価(万円)前年比5年前比
福知山市長田野町2丁目41番1石原(3500)5.98.4%8.4%
福知山市字堀小字堀山573番3福知山(1900)15.32.0%6.2%
福知山市字篠尾小字谷子865番53福知山(1600)14.21.9%0.0%
福知山市字新庄小字本庄畑681番1福知山(2100)9.81.0%1.0%
福知山市字天田小字上ノ町287番福知山(1200)18.80.0%0.0%
福知山市篠尾新町1丁目79番福知山(700)22.20.0%0.0%
福知山市前田新町92番外石原(3000)160.0%0.0%
福知山市厚東町38番福知山(1000)20.60.0%0.0%
福知山市土師新町1丁目23番石原(4400)11.80.0%-0.6%
福知山市字長田小字市場442番石原(4000)8.90.0%-0.7%
福知山市前田新町18番外石原(2900)17.70.0%-0.7%
福知山市東平野町132番石原(1500)15.50.0%-1.3%
福知山市字長田小字大野下2755番1外石原(2200)8.40.0%-3.4%
福知山市大字私市小字西ケ端7番石原(4000)2.6-0.1%-0.6%
福知山市荒河新町47番1福知山(2000)17.3-0.6%-4.2%
福知山市大江町河守小字清水町693番1大江(450)5.5-0.6%-4.0%
福知山市字中小字老ノ川367番福知山(3000)4.7-0.7%-3.4%
福知山市大江町金屋小字ソリ533番3大江高校前(600)4.6-0.7%-3.4%
福知山市字裏ノ44番27福知山(520)21.5-0.8%-5.0%
福知山市字岩間小字下戸688番福知山(5000)3.3-1.0%-6.5%
福知山市末広町1丁目18番1福知山(220)32.7-1.0%-9.2%
福知山市字上紺屋46番4外福知山(1100)20.6-1.6%-4.6%
福知山市東羽合町18番外福知山(480)38.3-3.3%-12.8%

 

(2)基準地価(2023.7.1現在)

*変化率が空白:比較する年度のデータがない場合

*最寄駅の( )内は、駅からの距離(m)

住所または地番最寄駅坪単価(万円)前年比2018年比
福知山市長田野町2丁目11番1石原( 2700)5.62.4%2.4%
福知山市字土小字大池坂4番152石原( 1200)13.20.3%-1.2%
福知山市大池坂町82番石原( 2300)14.20.2%-2.5%
福知山市字天田小字上ノ町287番福知山( 1200)18.80.0%0.0%
福知山市夜久野町畑小字キビ尾2268番1下夜久野( 5900)10.0%0.0%
福知山市土師新町3丁目32番石原( 4100)12.60.0%-1.0%
福知山市字堀小字堀山496番2福知山( 2200)16.50.0%-2.7%
福知山市字前田小字岩畑1354番1石原( 3400)10.50.0%-6.2%
福知山市字篠尾小字黒福650番ほか1筆福知山( 1600)4.50.0%
福知山市三和町大身小字縄手736番4福知山( 23000)1.6-0.2%-1.0%
福知山市字堀小字馬場2563番2福知山( 1200)16.4-0.4%-3.1%
福知山市三和町菟原下小字札ノ辻161番1福知山( 19000)2.1-0.5%-3.0%
福知山市かしの木台3丁目24番福知山( 3600)12.6-0.5%-4.0%
福知山市夜久野町高内小字麻畑141番上夜久野( 3000)3-0.5%-3.2%
福知山市大江町尾藤小字大石714番ほか1筆丹鉄大江( 3000)1.5-0.7%-3.3%
福知山市大江町天田内小字東平88番丹鉄大江高校前( 1100)3.2-0.7%-2.9%
福知山市夜久野町井田小字大年548番5下夜久野( 700)4.3-0.8%-3.7%
福知山市駅南町1丁目284番福知山( 200)37-0.9%-4.3%
福知山市夜久野町額田小字森島1355番4下夜久野( 100)6.5-1.0%-6.6%
福知山市字堀小字柴ケ端90番1福知山( 3000)3.2-1.0%-7.1%
福知山市大江町河守1847番1丹鉄大江( 300)9.1-1.1%-1.1%
福知山市三和町千束小字野奈田522番3ほか2筆福知山( 16000)5.8-1.1%-5.9%
福知山市字上紺屋46番4ほか1筆福知山( 1100)20.7-1.9%-4.3%
福知山市字厚小字馬場270番15福知山( 1500)11.4-2.3%-11.5%

 

この記事の活用方法

どうも、当サイト「イエアンドライフ」の運営をしています、ゴトウです。

 

この記事は、

「なぜ、土地価格が上がっているのか?(下がっているのか?)」

「これからどうなるのか」

をご紹介していくことで、あなたが検討している不動産取引の参考になれることを目指しています。

 

とは言っても、「売り手か買い手か」「戸建てかマンションか」「駅から近いか、遠いか」などによって、知りたい情報もちょっとずつ違ってくるでしょう。

特に「これからどうなるのか」については、なるべく多くのポイントを取り上げています。

なので、記事自体はけっこう長めになっています。

 

そのため、関係なさそうなところは、スルーしてもらって、自分に必要そうな部分をチェックしてみてください。

それでは参りましょう。

 

2、福知山市の土地価格の動き

福知山市の土地価格は、この1年間で、住宅地で+0.1%、商業地で-1.9%と、商業地では下落が続いていました。

また、2018→2023年の5年間で見ると、住宅地で-2.2%。商業地で-6%と、ほとんど変化がないですね。

 

福知山市の公示地価

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、具体的にどのようなエリアが上昇、または下落しているのでしょうか?

地図上にまとめてみました。

 

5年間の変化率(2018→2023年)

変化率:赤色(+10%以上)>オレンジ色(+5〜9.9%)>緑色(0〜 +4.9%)>青色(-0.1〜 -4.9%)>紺色(-5〜 -9.9%)>紫色(-10%以下)

 

特徴をまとめると、

  • 上昇エリア:福知山公立大の周辺
  • 下落エリア:特に福知山駅の周辺

という傾向が見られました。

 

なぜ、これほど下落しているのか?

最も大きな理由は、人口の減少です。

福知山市では、この5年間で人口が約3,000人も減っているのです。

 

福知山市の人口推移

(参考:福知山市 人口・統計)

 

また、福知山市は、空き家率も高いです。

2018年時点で、空き家率は18.8%と、2割近くの空き家がありました。人口はさらに減っているわけですから、現在はさらに空き家も増えているでしょう。

 

福知山市の空き家率

(出典:国土交通省 住宅・土地統計調査)

 

空き家が増えているということは、売り物件が増えて、値下げをしてでも売ろうとする人も出てきます。

また、イオンのようなショッピングセンターも、中心部から離れた荒川かしの木台駅近くにあるため、市の中心部に住みたいという需要もあまり増えません。

 

そのため、駅から近い、遠いに限らず、幅広いエリアで土地価格の下落が進んでいるわけですね。

 

3、これからどうなるのか?

ここからは、福知山市の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。

 

(1)これから福知山市の人口はどうなるの?

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した福知山市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で約4,000人減少するそうです。

 

福知山市では、これから10年で約4,000人減る

福知山市の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

また、30〜40代人口も、2025→35年の10年間で約2,000人減る見通しです。買い手となる世代の人口が、これから10年で1割以上も減ることになります。

 

福知山市の30〜40代人口は、2020→30年で約2,000人減る

福知山市の30〜40代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

そのため、全体的に買い手がつきにくい傾向は、今後さらに進んでいきそうです。

 

結論

以上のことから、福知山市の土地価格は、

  • 人口の減少が進んで、空き家も増えているため、大学近くなどの一部のエリアを除いて、全体的に土地価格の下落が進んでいる
  • 今後も人口は減少していく一方なので、土地価格の下落は進んでいきそう

と言えるでしょう。

 

4、こんなに違うの?公示地価と実際の価格

ここまで、公示地価の動きを中心に解説してきましたが、公示地価はそのエリアの平均的な価格なため、実際の取引と比べてみると、想像以上に違ってきます。

 

例えば、福知山市に「篠尾新町(さそおしんまち)」という地区があります。

福知山駅の西側に広がる住宅地です。

 

この篠尾新町の公示地価と実際の取引価格は、

  • 公示地価:22万円/坪
  • 実際の取引価格:20〜23万円/坪

と、公示地価の約0.9〜1.1倍で取引されていました。

取引価格同士で比べると、1.15倍の価格差があります。

 

【福知山市篠尾新町の公示地価】

福知山市篠尾新町の公示地価

  • 福知山駅から700mの距離、徒歩約9分(1分=80m)
  • 67,600円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =22万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【福知山市篠尾新町の土地取引(過去2年間)】

福知山市篠尾新町の土地取引

  • 徒歩9〜15分のエリアで、20〜23万円/坪で取引されている
  • 公示地価も実際の取引も「第2種住居地域」という用途区分

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の2倍以上の価格で取引されている」

「最低価格と最高価格が3倍以上も違う」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

*東京、大阪、北海道、福島など17都道府県を調査

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
東京都23区千代田区神保町485万円300〜990万円0.62〜2.04倍
東京都23区中央区佃644万円530〜970万円0.82〜1.51倍
東京都23区墨田区東向島111万円150〜290万円1.35〜2.61倍
東京都八王子市北野台33万円30〜43万円0.91〜1.3倍
東京都立川市柴崎町121万円97〜340万円0.8〜2.81倍
東京都武蔵野市吉祥寺本町216万円150〜300万円0.69〜1.39倍
神奈川県横浜市神奈川区松見町85万円74〜150万円0.87〜1.76倍
神奈川県川崎市中原区木月136万円160〜240万円1.18〜1.76倍
神奈川県相模原市緑区東橋本70万円17〜140万円0.24〜2倍
千葉県千葉市中央区松波77万円64〜110万円0.83〜1.43倍
千葉県船橋市松が丘30万円26〜41万円0.87〜1.37倍
千葉県柏市今谷上町49万円39〜85万円0.8〜1.73倍
埼玉県さいたま市浦和区北浦和113万円78〜160万円0.69〜1.42倍
埼玉県川口市差間43万円42〜61万円0.98〜1.42倍
埼玉県所沢市久米49万円22〜76万円0.45〜1.55倍
北海道札幌市北区25条西38万円32〜48万円0.84〜1.26倍
北海道旭川市8条通10万円7〜14万円0.7〜1.4倍
北海道苫小牧市桜木町7万円6.5〜13万円0.93〜1.86倍
青森県青森市三内10万円5.4〜14万円0.54〜1.4倍
青森県八戸市田向14万円10〜28万円0.71〜2倍
青森県弘前市大字田園13万円15〜18万円1.15〜1.38倍
秋田県秋田市手形22万円18〜25万円0.82〜1.14倍
秋田県大仙市大曲中通町11万円13〜15万円1.18〜1.36倍
秋田県由利本荘市石脇7.8万円5〜14万円0.64〜1.79倍
岩手県盛岡市加賀野21万円15〜32万円0.71〜1.52倍
岩手県一関市赤荻8万円5.5〜17万円0.69〜2.13倍
岩手県奥州市佐倉河21万円15〜32万円0.71〜1.52倍
宮城県仙台市泉区将監26万円34〜52万円1.31〜2倍
宮城県石巻市三ツ股10万円7.8〜14万円0.78〜1.4倍
宮城県名取市大手町27万円29〜40万円1.07〜1.48倍
福島県福島市野田町22万円16〜72万円0.73〜3.27倍
福島県いわき市小島町22万円35万円1.59倍
福島県郡山市芳賀18万円17〜35万円0.94〜1.94倍
山形県山形市東原町26万円18〜32万円0.69〜1.23倍
山形県鶴岡市本町11万円8〜17万円0.73〜1.55倍
山形県酒田市新橋9.5万円10〜15万円1.05〜1.58倍
新潟県新潟市中央区天神尾38万円35〜62万円0.92〜1.63倍
新潟県長岡市東栄19万円13〜19万円0.68〜1倍
新潟県上越市春日野14万円9.6〜16万円0.69〜1.14倍
富山県富山市牛島本町26万円23〜36万円0.88〜1.38倍
富山県高岡市城東17万円9.3〜19万円0.55〜1.12倍
富山県射水市太閤山15万円12〜18万円0.8〜1.2倍
石川県金沢市泉野町35万円24〜45万円0.69〜1.29倍
石川県加賀市小菅波町14万円2.3〜21万円0.16〜1.5倍
石川県野々市市押野26万円25〜31万円0.96〜1.19倍
福井県福井市灯明寺19万円15〜26万円0.79〜1.37倍
福井県坂井市丸岡町西瓜屋10万円12〜15万円1.2〜1.5倍
群馬県高崎市上中居町25万円18〜36万円0.72〜1.44倍
群馬県前橋市駒形町15万円8.7〜18万円0.58〜1.2倍
群馬県伊勢崎市昭和町13万円9.6〜41万円0.74〜3.15倍
栃木県宇都宮市泉が丘28万円28〜40万円1〜1.43倍
栃木県足利市八幡町16.5万円8.7〜19万円0.53〜1.15倍
栃木県小山市城東24万円3.8〜27万円0.16〜1.13倍
茨城県水戸市河和田14万円9.2〜20万円0.66〜1.43倍
茨城県古河市東24万円11〜36万円0.46〜1.5倍
茨城県つくば市春日37万円53万円1.43倍
愛知県名古屋市千種区東山元町56万円19〜67万円0.34〜1.2倍
愛知県岡崎市大和町37万円43〜51万円1.16〜1.38倍
愛知県豊橋市高師本郷町24万円11〜33万円0.46〜1.38倍
岐阜県岐阜市北一色21万円17〜28万円0.81〜1.33倍
岐阜県大垣市林町23万円10〜31万円0.43〜1.35倍
岐阜県多治見市明和町11.5万円8.9〜15万円0.77〜1.3倍
三重県津市大谷町35万円41〜55万円1.17〜1.57倍
三重県四日市市大字茂福21万円24〜32万円1.14〜1.52倍
三重県桑名市大字桑名22万円25〜29万円1.14〜1.32倍
静岡県静岡市葵区音羽町71万円51〜85万円0.72〜1.2倍
静岡県浜松市中区鴨江31万円0.85〜40万円0.03〜1.29倍
静岡県三島市加茂33万円33〜44万円1〜1.33倍
長野県長野市若里29万円30〜46万円1.03〜1.59倍
長野県松本市桐21万円29〜30万円1.38〜1.43倍
長野県上田市常磐城14万円14〜18万円1〜1.29倍
山梨県甲府市上石田15万円19〜23万円1.27〜1.53倍
大阪府大阪市浪速区恵美須東149万円39〜600万円0.26〜4.03倍
大阪府茨木市庄61万円40〜100万円0.66〜1.64倍
大阪府高槻市安岡時町38万円25〜55万円0.66〜1.45倍
京都府京都市伏見区深草大亀谷万帖敷町41万円22〜64万円0.54〜1.56倍
京都府宇治市小倉町43万円22〜55万円0.51〜1.28倍
京都府城陽市久世37万円28〜49万円0.76〜1.32倍
滋賀県大津市朝日が丘45万円25〜55万円0.56〜1.22倍
滋賀県草津市追分30万円32〜37万円1.07〜1.23倍
滋賀県長浜市祇園町17万円8.9〜23万円0.52〜1.35倍
兵庫県神戸市鈴蘭台南町24万円14〜41万円0.58〜1.71倍
兵庫県姫路市飾磨区今在家28万円30〜35万円1.07〜1.25倍
兵庫県尼崎市稲葉荘56万円39〜83万円0.7〜1.48倍
奈良県奈良市中登美ケ丘35万円40〜61万円1.14〜1.74倍
奈良県橿原市土橋町26万円31〜44万円1.19〜1.69倍
奈良県生駒市俵口町27万円22〜35万円0.81〜1.3倍
和歌山県和歌山市黒田21万円19〜48万円0.9〜2.29倍
和歌山県田辺市東山19万円22〜24万円1.16〜1.26倍
岡山県岡山市田中33万円35〜47万円1.06〜1.42倍
岡山県倉敷市大島31万円13〜35万円0.42〜1.13倍
岡山県津山市東一宮10万円4.5〜12万円0.45〜1.2倍
広島県広島市牛田早稲田40万円19〜80万円0.48〜2倍
広島県福山市沖野上町24万円6.9〜34万円0.29〜1.42倍
広島県呉市広白岳17万円7.4〜21万円0.44〜1.24倍
鳥取県鳥取市吉方温泉17万円5〜19万円0.29〜1.12倍
鳥取県米子市観音寺新町16万円15〜20万円0.94〜1.25倍
島根県松江市内中原町26万円26〜32万円1〜1.23倍
山口県下関市綾羅木南町13万円20万円1.54倍
山口県山口市小郡下郷16.5万円8.9〜19万円0.54〜1.15倍
山口県宇部市笹山町7.3万円10〜13万円1.37〜1.78倍
愛媛県松山市岩崎町44万円30〜68万円0.68〜1.55倍
愛媛県今治市南大門町17万円24〜30万円1.41〜1.76倍
愛媛県新居浜市河内町22万円10〜24万円0.45〜1.09倍
香川県高松市松縄町29万円39〜40万円1.34〜1.38倍
香川県丸亀市中府町25万円35万円1.4倍
徳島県徳島市佐古一番町31万円13〜59万円0.42〜1.9倍
高知県高知市東久万34万円29〜38万円0.85〜1.12倍
福岡県福岡市南区大楠56万円69〜97万円1.23〜1.73倍
福岡県北九州市八幡西区永犬丸西町17万円10〜21万円0.59〜1.24倍
福岡県久留米市諏訪野町22万円15〜27万円0.68〜1.23倍
佐賀県佐賀市兵庫北21万円 16〜31万円0.76〜1.48倍
佐賀県唐津市和多田本村18万円18〜24万円1〜1.33倍
佐賀県鳥栖市弥生が丘19万円18〜21万円0.95〜1.11倍
大分県大分市王子新町30万円28〜45万円0.93〜1.5倍
大分県別府市山の手町21万円16〜35万円0.76〜1.67倍
大分県中津市中央町30万円28〜45万円0.93〜1.5倍
長崎県長崎市滑石20万円14〜24万円0.7〜1.2倍
長崎県佐世保市広田11万円19〜29万円1.73〜2.64倍
長崎県諫早市小船越町13万円22万円1.69倍
熊本県熊本市武蔵ヶ丘21万円15〜32万円0.71〜1.52倍
熊本県八代市井上町9万円4.7〜10万円0.52〜1.11倍
熊本県天草市今釜新町14万円14〜15万円1〜1.07倍
宮崎県宮崎市神宮28万円32〜33万円1.14〜1.18倍
宮崎県都城市姫城町10万円8.5〜15万円0.85〜1.5倍
宮崎県延岡市西小路19万円20〜26万円1.05〜1.37倍
鹿児島県鹿児島市荒田56万円35〜91万円0.63〜1.63倍
鹿児島県霧島市国分中央11万円9.5〜15万円0.86〜1.36倍
鹿児島県薩摩川内市平佐町9.5万円7.9〜10.4万円0.83〜1.09倍
沖縄県那覇市首里石嶺町42万円31〜46万円0.74〜1.1倍
沖縄県うるま市江州56万円69〜97万円1.23〜1.73倍
沖縄県浦添市経塚53万円60〜69万円1.13〜1.3倍

 

つまり、選ぶ不動産会社によって、もっと高く売れたり、もっと安く買うことができるんですね。

 

なぜ、これほど取引価格と違うのか?

その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報が違うからです。

 

不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報が分かる仕組みがないため、

  1. 自社でどれだけ取引情報を持っているか
  2. どれだけ買い手のリストを持っているか?

で、そのエリアに対する不動産会社の相場(評価額・取引価格)が変わってくるのです。

 

持っている取引情報が違うため、評価額・取引価格が変わる

査定額が違うイメージ

 

*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています

(2022年実績:売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 = 11.4%)

 

そのため、

  • そのエリアの取引情報を多く持っている
  • 買い手・売り手の相談が多い

といった会社を探すことが重要なんですね。

 

買うなら:非公開物件の探し方

では、物件を探すなら、どういう工夫が必要なのでしょうか?

根気よくネットや不動産会社に行って探す方法もありますが、こういうサービスもあります↓

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。

 

非公開物件の理由

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

 

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売るなら:あなたの物件に強い会社の探し方

不動産会社によって、エリアや物件(戸建て・マンション)の強みが違います。

ですが、どの会社がどの分野で強みを持っているのかを調べることは難しく、取引実績を開示している会社もほとんどありません。

 

一括査定で査定内容から判断する

そんなときに便利なのが、一括査定です。

一度の登録で、複数社から無料で査定をもらえるサービスです。

 

査定結果では、「なぜ、この価格で売れるのか?」という理由を詳しく説明してくれるので、査定内容から、そのエリア・物件に強みのある会社を探すことができます。

 

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不動産の取引は、地域性が強いため、地元企業の方が取引情報を多く持っているケースもあります。

その中でも、こちらのイエウールは、地元企業だけでなく、そこそこの大手企業も参加しているサービスなので、効率よく強みのある企業を探せます。

 

一括査定の比較_大手の参加状況

 

無料で使えますので、1度調べてみてはいかがでしょうか?

 

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この記事を書いた人
ゴトウ

証券会社で12年間勤務。営業と店舗マーケティングに従事後、2018年から当サイト「イエ&ライフ」を運営しています。

不動産価格の動きの理解や今後の予想は、金融マーケットの知識があると理解しやすいため、読者のお役に立てるのではないかと、サイトを運営しています。

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