福岡市東区の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し | イエ&ライフ

福岡市東区の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

福岡市東区福岡県

(アイキャッチ画像出典:ウィキペディア そらみみ, 福岡県福岡市東区松島より

 

この記事では福岡市東区の

  1. 公示地価、基準地価
  2. この7年間の土地価格の動きと、その理由
  3. 今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

 

1、福岡市東区の公示地価、基準地価の一覧

 

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。1文字からOK

*公):公示地価(2020.1.1現在)

*基):基準地価(2020.7.1現在)

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

住居表示最寄駅(m)坪単価(万円)前年比変化率H25比変化率
基)福岡市東区千早5-4-25千早(500)1658.7%108.3%
基)福岡市東区箱崎1-4-10箱崎(450)119.59.7%101.1%
基)福岡市東区箱崎1-28-17箱崎(300)102.36.9%81.3%
公)福岡市東区箱崎3-13-15箱崎九大前(350)78.916.6%79.7%
公)福岡市東区馬出2-20-6馬出九大病院前(300)85.515.1%70.4%
公)福岡市東区箱崎1-26-1箱崎(400)59.712.4%69.2%
公)福岡市東区筥松2-27-13箱崎(400)60.413.7%67.9%
基)福岡市東区箱崎3-32-10箱崎九大前(120)61.77.5%62.6%
基)福岡市東区名島3-2-16名島(200)72.610.0%60.6%
公)福岡市東区香椎4-1-36香椎(900)54.520.4%58.7%
公)福岡市東区名島3-2-16名島(200)71.316.8%57.7%
公)福岡市東区馬出4-4-26箱崎宮前(370)53.110.3%54.8%
基)福岡市東区千早1-5-22名島(850)40.97.8%47.1%
公)福岡市東区箱崎4-9-30箱崎九大前(330)82.511.1%47.1%
公)福岡市東区箱崎ふ頭6丁目5番1箱崎九大前(1700)26.98.8%40.8%
基)福岡市東区舞松原3-17-27千早(1000)35.65.9%35.8%
公)福岡市東区二又瀬5-1-2箱崎(1600)48.88.8%35.8%
基)福岡市東区水谷3-21-7千早(700)374.7%32.5%
基)福岡市東区多の津2-6-2箱崎(2900)24.17.4%30.8%
基)福岡市東区多の津1-7-2箱崎(2300)29.46.0%28.1%
公)福岡市東区和白丘1-2-13福工大前(900)47.26.7%26.5%
公)福岡市東区二又瀬新町14-18柚須(500)30.49.5%26.5%
公)福岡市東区多の津4-13-13箱崎(2700)23.19.4%26.4%
公)福岡市東区水谷2-27-16千早(800)35.66.9%26.3%
基)福岡市東区若宮4-2-39千早(1000)46.92.2%25.7%
公)福岡市東区松島5-16-17貝塚(2000)26.19.6%25.4%
基)福岡市東区若宮2-41-3土井(1500)29.53.4%25.1%
公)福岡市東区東浜2-6-51箱崎宮前(1300)28.16.4%24.5%
基)福岡市東区名島4-41-8名島(500)315.6%24.0%
公)福岡市東区松崎4-24-6千早(600)36.66.7%21.7%
公)福岡市東区若宮4-3-9千早(1000)31.86.2%20.2%
公)福岡市東区美和台4-4-11三苫(310)27.14.3%19.2%
公)福岡市東区舞松原6丁目179番30舞松原(200)316.0%19.0%
基)福岡市東区香椎駅前3-19-3香椎(950)36.33.8%18.9%
基)福岡市東区美和台4-4-11三苫(310)27.22.4%18.7%
公)福岡市東区八田3-21-24舞松原(900)28.84.2%18.5%
公)福岡市東区御島崎2-6-19西鉄香椎(480)38.34.5%18.4%
基)福岡市東区香椎台1-7-3香椎神宮(500)32.83.6%18.2%
基)福岡市東区美和台6-4-5福工大前(1200)24.92.7%18.0%
公)福岡市東区香椎台1-7-3香椎神宮(500)32.65.0%17.3%
基)福岡市東区香住ヶ丘2-14-11九産大前(270)32.73.1%17.2%
公)福岡市東区八田1-9-7土井(920)27.65.0%16.8%
公)福岡市東区名島1-19-22名島(900)29.46.0%16.5%
公)福岡市東区香住ヶ丘6-31-14香椎花園前(300)28.14.0%16.2%
公)福岡市東区香住ヶ丘3-1-24香椎花園前(350)30.25.1%15.7%
公)福岡市東区松崎3-40-26名島(1100)28.74.8%15.7%
公)福岡市東区松香台1-9-21香椎(1200)29.53.2%15.6%
公)福岡市東区和白丘4-9-12福工大前(650)24.44.2%12.8%
公)福岡市東区青葉5-17-27舞松原(1500)29.44.8%12.1%
基)福岡市東区香椎駅東1-34-25香椎(900)24.82.7%11.9%
基)福岡市東区青葉6-6-17土井(1100)27.22.5%11.4%
公)福岡市東区若宮2-13-18千早(2300)21.42.0%11.1%
公)福岡市東区高美台4-34-14福工大前(1400)24.94.3%10.5%
公)福岡市東区三苫5-5-23三苫(250)22.43.3%10.4%
公)福岡市東区雁の巣2-30-6雁ノ巣(350)17.32.5%10.3%
公)福岡市東区奈多3-10-10奈多(350)18.34.1%10.1%
基)福岡市東区三苫3-23-5三苫(1100)22.81.6%9.9%
基)福岡市東区多々良1-21-23土井(1600)220.9%9.5%
公)福岡市東区香椎3-46-5香椎(1600)23.43.1%9.1%
基)福岡市東区唐原7-3-29九産大前(580)24.11.4%9.0%
基)福岡市東区高美台2-20-3福工大前(2000)24.11.7%8.8%
基)福岡市東区下原1-15-76九産大前(1400)231.5%8.6%
公)福岡市東区和白東4-4-25福工大前(630)21.52.7%8.2%
公)福岡市東区三苫2-32-15奈多(1100)20.63.1%7.4%
公)福岡市東区唐原5-8-41九産大前(450)21.14.1%6.5%
公)福岡市東区唐原3-8-6唐の原(500)26.43.6%6.2%
公)福岡市東区香椎駅東4-19-4香椎(1900)22.83.0%6.2%
公)福岡市東区下原3-1-41九産大前(1700)19.62.8%6.1%
公)福岡市東区下原2-8-4香椎(2200)20.52.0%3.7%
公)福岡市東区和白丘2-17-8和白(840)19.92.0%3.3%
基)福岡市東区大岳3-13-3西戸崎(2300)11.80.6%1.4%
公)福岡市東区蒲田2-27-4土井(2100)16.10.6%0.2%
公)福岡市東区西戸崎4-7-10西戸崎(710)121.1%-0.8%
基)福岡市東区大字志賀島字小路691番西戸崎(4800)90.0%-1.8%
公)福岡市東区香椎照葉2-3-90香椎(3000)335.6%
公)福岡市東区和白東1-12-17和白(1000)24.53.1%
公)福岡市東区筥松3-13-21箱崎(910)46.910.9%
公)福岡市東区馬出1-24-18馬出九大病院前(480)47.98.2%
公)福岡市東区香椎駅東1-7-41香椎(450)26.28.2%
公)福岡市東区千早4-10-1千早(600)79.918.0%
公)福岡市東区香椎駅前1-8-14香椎(150)166.718.0%
公)福岡市東区千早5-2-26千早(500)145.219.2%
公)福岡市東区箱崎ふ頭5-2-13箱崎九大前(1600)348.0%
公)福岡市東区松島1-28-13箱崎(1400)30.811.0%
基)福岡市東区香住ケ丘6-4-2香椎花園前(50)32.72.1%
基)福岡市東区西戸崎3-1-23西戸崎(390)13.11.0%

 

途中ですが、この記事の説明を。

どうも、このサイト「イエ&ライフ」を運営しているゴトウです。

ここからは、「あなたの(気になっている)不動産がこれからどうなるのか?」を予測できるように、必要な情報を順番にご紹介します。

 

すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動くし、「絶対に失敗したくない」と誰もが思っているはずなのに、

「どうして上がっているのか?下がっているのか?」

「これからどうなるのか?」

の参考になる情報が、すごく少ないと思いませんか?

 

例えば、新聞やニュースで取り上げられる土地価格の情報は、ほとんどが中心部の商業地の話であるか、市区町村単位で「○%上がってます。」という情報ですよね。

 

だから、自分の知りたいエリアの不動産がどうなっているのか、これからどうなるのか、の参考にしにくいし、

  • 買う・売るタイミングはいつがいいのか?
  • この場所に買っても、10年後、20年後も後悔しないか?

といった判断が難しくて、不動産会社のいいなりになってしまう人って、けっこういると思うんですよ。

 

なので、そんな人の参考になればと、こんな記事を作っています。

このサイトでは、47都道府県・500以上の市区町村について、5万地点の公示地価と基準地価のここ数年の動きと、人口やいろいろな経済データを見ながら記事を作ってきました。

 

そのため、この記事を読み終わる頃には、

  • 買う、または売るタイミングがわかる
  • どこに買えば後悔しないかがわかる

ようになっているはずです。

 

と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。

それでは参りましょう。

 

 

2、過去7年間の福岡市東区の土地価格の動き

この7年間で福岡市東区の土地価格を見ると、福岡県の平均が4.7%上昇したのに対して、プラス11.2%とさらに大きく上昇していました。

 

福岡市東区の公示地価の推移

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか?

公示地価の7年間の変化率を地図上に表示させてみました。

 

地価マップ:2013-20年の上昇率

変化率:赤色(30%以上)>オレンジ色(10〜29.9%)>緑色(0〜9.9%)>青色(-9.9〜0%)>紫色(-10%以下)

 

 

中心部に近いエリアほど上昇率が高くなっていることが分かりますね。

その一方で、北側や東側のちょっと離れたところでは、上昇率が鈍っています。商業地ほど高くなってきたことが分かります。

 

今回の不動産バブルの背景

全国的に土地価格が上昇していると言われていますが、その理由は金利の低下です。

2013年4月から始まった日銀の異次元緩和によって、金利が大きく低下したのです。

 

住宅ローンの金利

(参考:ARUHI住宅ローン フラット35金利の推移 財務省 国債金利情報)

 

ザックリ言うと、この7年間で買い手は、同じ返済額で2割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット35で期間35年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

 

同じ返済額で購入できる物件価格が2割上昇した

 

月々の支払額は増やさずに、約2割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。

そのため、人気のエリアほど、土地価格が上昇してきたのです。

 

 

福岡市の景気好調も追い風に

それに加えて、福岡市の景気の良さも追い風となってきました。

2013年9月に東京でオリンピックが開催されることに決定したことで、福岡県でも3倍以上に外国人観光客数が増えていますからね。

 

福岡県の外国人観光客数の推移

 

その中でも、クルーズ船の寄港地である福岡市は、韓国や中国からの旅行者が多く、商業地もかなりのにぎわいになっています。

そのため、東区も中心部に近いところでは、その恩恵を受けやすくなっているんですね。

 

3、新型コロナの影響はどうなのか?

福岡県内の住宅地でも、これから影響が広がっていく

2021年に入って、新型コロナの感染者数がさらに拡大しており、福岡県は2月7日まで緊急事態宣言によって、行動の自粛が要請されました。

具体的には、

  • 飲食店に対する営業時間の短縮
  • 外出、イベントなどの制限
  • テレワークの推奨、20時以降の勤務抑制

などの要請が出されています。

(参考:内閣官房「新型コロナウイルス感染症緊急事態宣言」)

 

昨年の緊急事態宣言によって、主に商業地の土地価格に影響が広がりましたが、今後は住宅地においても、徐々にですが影響が広がっていきそうです。

 

ワクチン接種に時間がかかる

というのも、感染の収束までに、まだまだ時間がかかりそうだからです。

 

今年の6月ごろには調達の目処がつきつつあるワクチンですが、本当であれば数年かかる承認を1年程度まで早めているため、副作用を心配する人が多いと思われます。

実際、「コロナワクチンを接種したいか?」という質問に対して、すぐに接種したいと回答した人は1割程度で、多くの方が副作用などの影響を見極めた上で、接種を検討しているようです。

 

ワクチン接種のアンケート

(参考:「【新型コロナワクチン】6割以上の方が「すぐにではなく、いずれ接種したい」)

 

ということは、ワクチン接種による感染収束は、おそらく、来年以降になる可能性が高いのではないでしょうか。

 

イギリスでは、新種ウイルスも出てきた

現在イギリスで異なる種類のコロナウイルスが出てきており、3度目のロックダウンに入っています。

今回のロックダウンは、当初は4月までという見通しだったようですが、その予想を取り下げ、いつまで続くかわからない状況となっています。

(参考:ブルームバーグ「ジョンソン首相、3度目の英ロックダウンは夏まで継続も-罰則を強化」)

 

しかも、この新種のウイルスは、日本にもすでに入ってきているようですので、今準備されているワクチンで収束可能なのか不明です。

 

すでに赤字の企業はリストラモードへ

このような不透明な状況のため、赤字企業では、希望退職の募集が増えています。コロナ前の2019年は約1.1万人だったのが、1.8万人にまで増えています。

(参考:「上場企業「早期・希望退職」募集、20年は2.6倍に急増 コロナ禍で赤字リストラ目立つ」)

 

このことからも、今後は住宅の買い手が少しずつ減っていくことが予想されますので、よほど人気のエリアでなければ、土地価格は下落傾向に進みそうです。

 

 

4、その他のリスク

新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。

 

(1)この低金利はいつまで続くのか?

地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

 

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。

 

赤字の地銀がどんどん増えている

地銀の決算状況

(金融庁:地域金融の課題と競争のあり方)

 

赤字が続けばいずれ倒産してしまいます。

倒産した銀行に預けている預金は、1千万円までしか保護されないため(ペイオフと呼ばれる制度で、2005年に法律が作られました)、大混乱となります。

そのため、この低金利をいつまでも続けるわけにはいきません。

 

では、具体的にあとどれぐらいなのか?

ブルームバーグが経済の専門家45人にアンケートをしたところ、半数以上が2〜3年以内に限界が来ると予想していました。

 

半数以上が2〜3年以内に限界と回答

異次元緩和はいつ終わるか?

(参考:ブルームバーグ「2年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作-日銀サーベイ)

 

このアンケートは2018年6月にされたものなので、2020〜21年前後となります。

聞き取り当時は、オリンピックが開催されると思われていたので、オリンピック前後と考える人が多かったと言えます。

この頃までは好景気も続くだろうという予想があったので、その頃までは地銀の経営状態も持つと思われていたのでしょう。

 

菅新首相が、就任日当日に地銀再編について指示を出した理由

ですが、今回の新型コロナ騒動によって、地銀の経営はさらに苦しくなってきました。

9月16日に新しく就任した菅首相は、就任日当日に地銀の再編について麻生大臣に指示を出されています。

 

16日に就任した菅義偉首相は麻生太郎金融担当相に対し、地方銀行の経営基盤強化のため、地銀の再編の促進を含めた環境整備を進めるよう指示した。

(中略)

地銀の経営環境は超低金利などを受けて厳しさを増しており、2020年3月期は上場する地銀の7割が赤字か減益だった。

(参考:毎日新聞「菅首相、地銀再編の環境整備を指示 超低金利受け地銀7割が赤字・減益」)

 

「地銀がかなりヤバイ」という危機感があったからこそ、このような早い対応を行なったのでしょう。

 

また、銀行の経営が厳しくなれば、日本の国債に対する信頼性も下がります。海外の投資家が国債の売却をする可能性も高まります。

そうすると、金利が上昇します(高い金利でないと、投資家が買いたがらなくなる)ので、不動産価格は下落していきます。

 

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

金利上昇で下落

 

そのため、特に売却を考えている人は、金利上昇による不動産価格の下落に備えて、早めに準備をした方がいいでしょう。

 

 

(2)これから福岡市東区の人口はどうなるの?

 

国立社会保障・人口問題研究所が、今年発表した福岡市東区の人口の見通しによると、2020→30年で16,000人増える見通しです。

 

福岡市東区の人口は、2020→30年で16,000人増加

福岡市東区の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

そう考えると買い手が増えそうに見えますが、家を買う中心年代である20〜40代はすでに減り始めており、2020→30年の10年間で約10,000人減る見通しです。

 

福岡市東区の20〜40代人口は、2020→30年までに約10,000人減少

福岡市東区の20〜40代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

そのため、買い手が今後は減っていくため、特に住宅地では、土地価格も今後は弱まると言えるでしょう。

 

結論:買うなら?売るなら?

 

以上のことから、福岡市東区の土地価格は、

  • 福岡市への一極集中により、中心部の商業地ほど高くなっている
  • 新型コロナが長期化したら、福岡市の経済も厳しくなってくるため、中心部の商業地ほど影響を受ける

と言えるでしょう。

 

では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか?

 

買うなら:下落を待つよりも低金利の今がベスト

土地価格の坪単価が30〜50万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。

その理由は2つあります。

 

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪30万円ぐらいの土地であれば、30坪でも900万円程度で買えます。

仮に数年で1割下げたとして90万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。

 

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

 

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。

また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。

 

非公開物件の実態

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いのです。

 

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タウンライフ家造り

 

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売るなら:超低金利の今が1番のチャンス

ここまで上昇を続けてきた福岡市東区ですが、それでもこの低金利は、住宅を買う人にとって追い風でした。

 

しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。

また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が1番高い時期と言えるでしょう。

 

公示地価を信じると損をする?

 

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、福岡市東区内に「舞松原(まいまつばら)」という住宅地があります。

 

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:31万円/坪
  • 実際の取引価格:36〜150万円/坪

なんと、公示地価の約1.2〜4.8倍で取引されていました。

最高価格は、最低価格の約4倍です。

 

【福岡市東区舞松原の公示地価】

福岡市東区の公示地価

  • 舞松原駅から200mの距離、徒歩約3分(1分=80m)
  • 93,900円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =31万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【福岡市東区舞松原の土地取引(過去2年間)】

福岡市東区の土地取引

  • 舞松原駅から徒歩4〜10分のエリアで、36〜150万円/坪で取引されている
  • 公示地価も取引も、ともに「第一種低層住居専用地域」と呼ばれる似たような街並みのエリア

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の3割増し、場合によっては2倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
福岡県福岡市南区大楠56万円69〜97万円1.23〜1.73倍
福岡県北九州市八幡西区永犬丸西町17万円10〜21万円0.59〜1.24倍
福岡県久留米市諏訪野町22万円15〜27万円0.68〜1.23倍
福岡県飯塚市伊岐須7.6万円11万円1.45倍
福岡県大牟田市大字草木8万円5.6〜12万円0.7〜1.5倍
福岡県筑紫野市二日市西25万円12〜33万円0.48〜1.32倍
福岡県大野城市瓦田43万円22〜79万円0.51〜1.84倍
福岡県春日市春日原南町56万円58〜76万円1.04〜1.36倍
福岡県宗像市田久11万円8.7〜12万円0.79〜1.09倍
福岡県糸島市志摩師吉8.5万円4.7〜12万円0.55〜1.41倍
福岡県行橋市西宮市17万円19〜22万円1.12〜1.29倍

 

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