福岡市東区の土地価格｜上昇・下落した理由｜今後の見通し

（アイキャッチ画像出典：ウィキペディア　そらみみ,　福岡県福岡市東区松島より）

この記事では福岡市東区の

公示地価、基準地価
この７年間の土地価格の動き
新型コロナの影響を含め、今後どうなるのか？

の３点について解説しています。

１、福岡市東区の公示地価、基準地価の一覧
- 途中ですが、この記事の説明を。
２、過去７年間の福岡市東区の土地価格の動き
- 地価マップ：2013-20年の上昇率
- 今回の不動産バブルの背景
３、新型コロナの影響はどうなのか？
- 福岡県では、特に福岡市周辺が危ない
４、その他のリスク
- （１）この低金利はいつまで続くのか？
- （２）これから福岡市東区の人口はどうなるの？
結論：買うなら？売るなら？
- 買うなら：下落を待つよりも低金利の今がベスト
- 売るなら：超低金利の今が１番のチャンス

１、福岡市東区の公示地価、基準地価の一覧

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK

*公）：公示地価（2020.1.1現在）

*基）：基準地価（2020.7.1現在）

住居表示	最寄駅（m)	坪単価（万円）	前年比変化率	H25比変化率
基）福岡市東区千早５－４－２５	千早（500）	165	8.7%	108.3%
基）福岡市東区箱崎１－４－１０	箱崎（450）	119.5	9.7%	101.1%
基）福岡市東区箱崎１－２８－１７	箱崎（300）	102.3	6.9%	81.3%
公）福岡市東区箱崎３－１３－１５	箱崎九大前（350）	78.9	16.6%	79.7%
公）福岡市東区馬出２－２０－６	馬出九大病院前（300）	85.5	15.1%	70.4%
公）福岡市東区箱崎１－２６－１	箱崎（400）	59.7	12.4%	69.2%
公）福岡市東区筥松２－２７－１３	箱崎（400）	60.4	13.7%	67.9%
基）福岡市東区箱崎３－３２－１０	箱崎九大前（120）	61.7	7.5%	62.6%
基）福岡市東区名島３－２－１６	名島（200）	72.6	10.0%	60.6%
公）福岡市東区香椎４－１－３６	香椎（900）	54.5	20.4%	58.7%
公）福岡市東区名島３－２－１６	名島（200）	71.3	16.8%	57.7%
公）福岡市東区馬出４－４－２６	箱崎宮前（370）	53.1	10.3%	54.8%
基）福岡市東区千早１－５－２２	名島（850）	40.9	7.8%	47.1%
公）福岡市東区箱崎４－９－３０	箱崎九大前（330）	82.5	11.1%	47.1%
公）福岡市東区箱崎ふ頭６丁目５番１	箱崎九大前（1700）	26.9	8.8%	40.8%
基）福岡市東区舞松原３－１７－２７	千早（1000）	35.6	5.9%	35.8%
公）福岡市東区二又瀬５－１－２	箱崎（1600）	48.8	8.8%	35.8%
基）福岡市東区水谷３－２１－７	千早（700）	37	4.7%	32.5%
基）福岡市東区多の津２－６－２	箱崎（2900）	24.1	7.4%	30.8%
基）福岡市東区多の津１－７－２	箱崎（2300）	29.4	6.0%	28.1%
公）福岡市東区和白丘１－２－１３	福工大前（900）	47.2	6.7%	26.5%
公）福岡市東区二又瀬新町１４－１８	柚須（500）	30.4	9.5%	26.5%
公）福岡市東区多の津４－１３－１３	箱崎（2700）	23.1	9.4%	26.4%
公）福岡市東区水谷２－２７－１６	千早（800）	35.6	6.9%	26.3%
基）福岡市東区若宮４－２－３９	千早（1000）	46.9	2.2%	25.7%
公）福岡市東区松島５－１６－１７	貝塚（2000）	26.1	9.6%	25.4%
基）福岡市東区若宮２－４１－３	土井（1500）	29.5	3.4%	25.1%
公）福岡市東区東浜２－６－５１	箱崎宮前（1300）	28.1	6.4%	24.5%
基）福岡市東区名島４－４１－８	名島（500）	31	5.6%	24.0%
公）福岡市東区松崎４－２４－６	千早（600）	36.6	6.7%	21.7%
公）福岡市東区若宮４－３－９	千早（1000）	31.8	6.2%	20.2%
公）福岡市東区美和台４－４－１１	三苫（310）	27.1	4.3%	19.2%
公）福岡市東区舞松原６丁目１７９番３０	舞松原（200）	31	6.0%	19.0%
基）福岡市東区香椎駅前３－１９－３	香椎（950）	36.3	3.8%	18.9%
基）福岡市東区美和台４－４－１１	三苫（310）	27.2	2.4%	18.7%
公）福岡市東区八田３－２１－２４	舞松原（900）	28.8	4.2%	18.5%
公）福岡市東区御島崎２－６－１９	西鉄香椎（480）	38.3	4.5%	18.4%
基）福岡市東区香椎台１－７－３	香椎神宮（500）	32.8	3.6%	18.2%
基）福岡市東区美和台６－４－５	福工大前（1200）	24.9	2.7%	18.0%
公）福岡市東区香椎台１－７－３	香椎神宮（500）	32.6	5.0%	17.3%
基）福岡市東区香住ヶ丘２－１４－１１	九産大前（270）	32.7	3.1%	17.2%
公）福岡市東区八田１－９－７	土井（920）	27.6	5.0%	16.8%
公）福岡市東区名島１－１９－２２	名島（900）	29.4	6.0%	16.5%
公）福岡市東区香住ヶ丘６－３１－１４	香椎花園前（300）	28.1	4.0%	16.2%
公）福岡市東区香住ヶ丘３－１－２４	香椎花園前（350）	30.2	5.1%	15.7%
公）福岡市東区松崎３－４０－２６	名島（1100）	28.7	4.8%	15.7%
公）福岡市東区松香台１－９－２１	香椎（1200）	29.5	3.2%	15.6%
公）福岡市東区和白丘４－９－１２	福工大前（650）	24.4	4.2%	12.8%
公）福岡市東区青葉５－１７－２７	舞松原（1500）	29.4	4.8%	12.1%
基）福岡市東区香椎駅東１－３４－２５	香椎（900）	24.8	2.7%	11.9%
基）福岡市東区青葉６－６－１７	土井（1100）	27.2	2.5%	11.4%
公）福岡市東区若宮２－１３－１８	千早（2300）	21.4	2.0%	11.1%
公）福岡市東区高美台４－３４－１４	福工大前（1400）	24.9	4.3%	10.5%
公）福岡市東区三苫５－５－２３	三苫（250）	22.4	3.3%	10.4%
公）福岡市東区雁の巣２－３０－６	雁ノ巣（350）	17.3	2.5%	10.3%
公）福岡市東区奈多３－１０－１０	奈多（350）	18.3	4.1%	10.1%
基）福岡市東区三苫３－２３－５	三苫（1100）	22.8	1.6%	9.9%
基）福岡市東区多々良１－２１－２３	土井（1600）	22	0.9%	9.5%
公）福岡市東区香椎３－４６－５	香椎（1600）	23.4	3.1%	9.1%
基）福岡市東区唐原７－３－２９	九産大前（580）	24.1	1.4%	9.0%
基）福岡市東区高美台２－２０－３	福工大前（2000）	24.1	1.7%	8.8%
基）福岡市東区下原１－１５－７６	九産大前（1400）	23	1.5%	8.6%
公）福岡市東区和白東４－４－２５	福工大前（630）	21.5	2.7%	8.2%
公）福岡市東区三苫２－３２－１５	奈多（1100）	20.6	3.1%	7.4%
公）福岡市東区唐原５－８－４１	九産大前（450）	21.1	4.1%	6.5%
公）福岡市東区唐原３－８－６	唐の原（500）	26.4	3.6%	6.2%
公）福岡市東区香椎駅東４－１９－４	香椎（1900）	22.8	3.0%	6.2%
公）福岡市東区下原３－１－４１	九産大前（1700）	19.6	2.8%	6.1%
公）福岡市東区下原２－８－４	香椎（2200）	20.5	2.0%	3.7%
公）福岡市東区和白丘２－１７－８	和白（840）	19.9	2.0%	3.3%
基）福岡市東区大岳３－１３－３	西戸崎（2300）	11.8	0.6%	1.4%
公）福岡市東区蒲田２－２７－４	土井（2100）	16.1	0.6%	0.2%
公）福岡市東区西戸崎４－７－１０	西戸崎（710）	12	1.1%	-0.8%
基）福岡市東区大字志賀島字小路６９１番	西戸崎（4800）	9	0.0%	-1.8%
公）福岡市東区香椎照葉２－３－９０	香椎（3000）	33	5.6%
公）福岡市東区和白東１－１２－１７	和白（1000）	24.5	3.1%
公）福岡市東区筥松３－１３－２１	箱崎（910）	46.9	10.9%
公）福岡市東区馬出１－２４－１８	馬出九大病院前（480）	47.9	8.2%
公）福岡市東区香椎駅東１－７－４１	香椎（450）	26.2	8.2%
公）福岡市東区千早４－１０－１	千早（600）	79.9	18.0%
公）福岡市東区香椎駅前１－８－１４	香椎（150）	166.7	18.0%
公）福岡市東区千早５－２－２６	千早（500）	145.2	19.2%
公）福岡市東区箱崎ふ頭５－２－１３	箱崎九大前（1600）	34	8.0%
公）福岡市東区松島１－２８－１３	箱崎（1400）	30.8	11.0%
基）福岡市東区香住ケ丘６－４－２	香椎花園前（50）	32.7	2.1%
基）福岡市東区西戸崎３－１－２３	西戸崎（390）	13.1	1.0%

途中ですが、この記事の説明を。

どうも、このサイト「イエ＆ライフ」を運営しているゴトウです。

ここからは、「あなたの（気になっている）不動産がこれからどうなるのか？」を予測することができるように、必要な情報を順番にご紹介します。

すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動くし、「絶対に失敗したくない」と誰もが思っているはずなのに、

「どうして上がっているのか？下がっているのか？」

「これからどうなるのか？」

という情報について、すごく大雑把な記事しかないと思いませんか？

例えば、新聞やニュースで取り上げられる土地価格の情報は、ほとんどが中心部の商業地の話であるか、市単位で「○％上がってます。」という情報ですよね。

だから、自分の知りたいエリアの不動産がどうなっているのか、これからどうなるのか、の参考にしにくいし、

買う・売るタイミングはいつがいいのか？
この場所に買っても、１０年後、２０年後も後悔しないか？

といった判断が難しくて、不動産会社のいいなりになってしまう人って、けっこういると思うんですよ。

それはちょっと残念すぎると思うんです。

不動産の取引は、あなたの人生の中でも１〜２番目に来るような大きな決断なわけですから、その後の人生の「自信」や「余裕」にもつながってきますからね。

なので、そんな人の参考になればと、こんな記事を作っています。

４７都道府県・４５０以上の市区・５万地点の公示地価と基準地価について、これまで調べて記事にしてきましたが、「なぜ上がったのか？」「下がったのか？」に難しい理由はありませんでした。

特に住宅地については、買ってすぐに売るようなものでもありませんし、人の動きもいきなりガラッと変わるわけでもないので、とても予想がつきやすいです。

また、この記事では、新型コロナの影響も含めて、今後の土地価格がどうなるか？についても考察しております。

なので、この記事を読み終わる頃には、

買う、または売るタイミングがわかる
どこに買えば後悔しないかがわかる

ようになっているはずです。

と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。

それでは参りましょう。

２、過去７年間の福岡市東区の土地価格の動き

この７年間で福岡市東区の土地価格を見ると、福岡県の平均が４.７％上昇したのに対して、プラス１１.２％とさらに大きく上昇していました。

（参考：国土交通省　地価公示）

では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか？

公示地価の７年間の変化率を地図上に表示させてみました。

地価マップ：2013-20年の上昇率

変化率：赤色（30%以上）＞オレンジ色（10〜29.9%）＞緑色（0〜9.9%）＞青色（-9.9〜０％）＞紫色（-10%以下）

中心部に近いエリアほど上昇率が高くなっていることが分かりますね。

その一方で、北側や東側のちょっと離れたところでは、上昇率が鈍っています。商業地ほど高くなってきたことが分かります。

今回の不動産バブルの背景

全国的に土地価格が上昇していると言われていますが、その理由は金利の低下です。

2013年4月から日銀が異次元緩和政策を始めてからは、金利が大きく低下したのです。

（参考：ARUHI住宅ローン　フラット３５金利の推移　財務省　国債金利情報）

ザックリ言うと、この５年間で買い手は、同じ返済額で２割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット３５で期間３５年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

同じ返済額で購入できる物件価格が２割上昇した

そのため、人気のエリアでは土地価格が上昇しやすくなりました。

例えば、都心部では通勤需要から駅近のマンションが人気化していますし、郊外のエリアではショッピングモールや、大規模な新興住宅地で上昇しやすい傾向にあります。

福岡市の景気好調も追い風に

それに加えて、福岡市の景気の良さも追い風となってきました。

2013年9月に東京でオリンピックが開催されることに決定したことで、福岡県でも３倍以上に外国人観光客数が増えていますからね。

その中でも、クルーズ船の寄港地である福岡市は、韓国や中国からの旅行者が多く、商業地もかなりのにぎわいになっています。

そのため、東区も中心部に近いところでは、その恩恵を受けやすくなっているんですね。

３、新型コロナの影響はどうなのか？

新型コロナウイルスの感染拡大によって、３月末から緊急事態宣言が全国的に出され、多くの産業がストップし、売り上げが激減しました。

代表的な企業の決算を見てみても、かなり幅広い産業で影響が出ていますし、まだまだ回復には程遠い状況です。

産業	企業名	４〜６月売上（前年同期比）	損益（億円）
航空	全日空	-75.7%	-1,088
鉄道	JR東	-55.2%	-1,553
百貨店	三越伊勢丹HD	-53.3%	-305
飲食	ワタミ	-44.3%	-45
自動車	トヨタ	-40.4%	1,494
電機	日立	-21.6%	2,264

（参考：各社の決算発表資料より）

しかも、この影響は長期化することが予想されています。

というのも、ワクチンの開発には１年〜１年半かかると予想されているからです。

「ワクチンの専門家からは、ワクチン候補ができても、臨床試験を実施して有効性と安全性を確かめて、国の承認を得て実用化するまでには、何年もかかるとの声もあがっている。」
（参考：ニッセイ基礎研究所　「新型コロナ急がれる医薬品開発－抗ウイルス薬やワクチンが、なかなかできないのはなぜ?」）

そのため、海外から輸入・輸出をして稼いでいる製造業や、外国人観光客をあてにしている観光業・ホテル業など、幅広い企業での倒産も広がってくる可能性があります。

福岡県では、特に福岡市周辺が危ない

９月２９日に発表された基準地価を見ると、特にこれまで大きく上昇してきた福岡市周辺の影響が大きいようです。

外国人観光客に人気だった商業地と、安定した雇用のおかげで周辺の駅近エリアでマンション開発が活発だったところで、今回のコロナが冷や水を浴びせた格好になっています。

そして、この状況はさらに悪化するものと思われます。

というのも、商業施設に入居しているお店が閉店する場合は、大家さんに３〜６ヶ月前に申し込まないといけない契約が大半だからです。

店舗の賃貸借契約では解約予告期間が3ヶ月から６ヶ月というのが一般的です。
そのため、「お店をすぐに閉めたい」と思っても解約予告期間の賃料を家主に支払わなければなりません。
（参考：心斎橋ハウジング「閉店・移転をお考えの方へ」）

６月に緊急事態宣言が解除されたものの、売り上げが思うように回復しないお店は、仮に７月に解約を申し出たとしても１０月〜１月までは借り続けることになります。

そのため、これから本格的に空き店舗が増えますので、さらに商業地の価格が下がります。

また、商業地に近いことで、人気化していた住宅地も引きずられるように下げていくでしょう。

４、その他のリスク

新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。

（１）この低金利はいつまで続くのか？

地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。

赤字の地銀がどんどん増えている

（金融庁：地域金融の課題と競争のあり方）

赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。

では、具体的にあとどれぐらいなのか？

ブルームバーグが経済の専門家４５人にアンケートをしたところ、半数以上が２〜３年以内に限界が来ると予想していました。

半数以上が２〜３年以内に限界と回答

（参考：ブルームバーグ「２年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作－日銀サーベイ）

このアンケートは２０１８年６月にされたものなので、２０２０〜２１年前後となります。

聞き取り当時は、オリンピックが開催されると思われていたので、オリンピック前後と考える人が多かったと言えます。

この頃までは好景気も続くだろうという予想があったので、その頃までは地銀の経営状態も持つと思われていたのでしょう。

菅新首相が、就任日当日に地銀再編について指示を出した理由

ですが、今回の新型コロナ騒動によって、地銀の経営はさらに苦しくなっています。

９月１６日に新しく就任した菅首相は、就任日当日に地銀の再編について麻生大臣に指示を出されています。

16日に就任した菅義偉首相は麻生太郎金融担当相に対し、地方銀行の経営基盤強化のため、地銀の再編の促進を含めた環境整備を進めるよう指示した。
（中略）
地銀の経営環境は超低金利などを受けて厳しさを増しており、2020年3月期は上場する地銀の7割が赤字か減益だった。
（参考：毎日新聞「菅首相、地銀再編の環境整備を指示　超低金利受け地銀7割が赤字・減益」）

「地銀がかなりヤバイ」という危機感があったからこそ、このような早い対応を行なったのでしょう。

銀行の経営が厳しくなれば、日本の国債に対する信頼性も下がります。海外の投資家が国債の売却をする可能性も高まります。

そうすると、金利が上昇しますので、不動産価格は下落していきます。

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

そのため、今後の経済状況次第では、金利上昇による不動産価格の下落も考えておいた方がいいでしょう。

（２）これから福岡市東区の人口はどうなるの？

国立社会保障・人口問題研究所が、今年発表した福岡市東区の人口の見通しによると、2020→30年で16,000人増える見通しです。

福岡市東区の人口は、2020→30年で16,000人増加

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

そう考えると買い手が増えそうに見えますが、家を買う中心年代である２０〜４０代はすでに減り始めており、2020→30年の１０年間で約10,000人減る見通しです。

福岡市東区の20〜40代人口は、2020→30年までに約10,000人減少

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

そのため、買い手が今後は減っていくため、特に住宅地では、土地価格も今後は弱まると言えるでしょう。

結論：買うなら？売るなら？

以上のことから、福岡市東区の土地価格は、

福岡市への一極集中により、中心部の商業地ほど高くなっている
新型コロナが長期化したら、福岡市の経済も厳しくなってくるため、中心部の商業地ほど影響を受ける

と言えるでしょう。

では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか？

買うなら：下落を待つよりも低金利の今がベスト

土地価格の坪単価が30〜50万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。

その理由は２つあります。

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪30万円ぐらいの土地であれば、30坪でも900万円程度で買えます。

仮に数年で１割下げたとして90万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット３５」か「１０年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

非公開物件＝安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。

また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いのです。

こちらの「タウンライフ」に登録すると、お近くの複数の不動産会社から、非公開物件の情報を教えてもらえます。

価格が下がるのを待ちたい人でも、こちらで格安物件を見つければ、「低金利」と「安い物件」の２つの美味しいところが狙えるでしょう。

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売るなら：超低金利の今が１番のチャンス

ここまで上昇を続けてきた福岡市東区ですが、それでもこの低金利は、住宅を買う人にとって追い風でした。

しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。

また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が１番高い時期と言えるでしょう。

公示地価を信じると損をする？

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

例えば、福岡市東区内に「舞松原（まいまつばら）」という住宅地があります。

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

公示地価：３１万円／坪
実際の取引価格：３６〜１５０万円／坪

なんと、公示地価の約１.２〜４.８倍で取引されていました。

最高価格は、最低価格の約４倍です。

【福岡市東区舞松原の公示地価】

舞松原駅から200mの距離、徒歩約３分（1分＝８０m）
93,900円／㎡　×　3.3（㎡／坪）　＝３１万円／坪

（参考：国土交通省地価公示・都道府県地価調査）

【福岡市東区舞松原の土地取引（過去２年間）】

舞松原駅から徒歩４〜１０分のエリアで、３６〜１５０万円／坪で取引されている
公示地価も取引も、ともに「第一種低層住居専用地域」と呼ばれる似たような街並みのエリア

（参考：国土交通省　不動産取引価格情報検索）

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

同じ地域なのに、

「公示地価の３割増し、場合によっては２倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

都道府県	住所	公示地価／坪	取引価格／坪	公示地価の何倍？
福岡県	福岡市南区大楠	56万円	69〜97万円	1.23〜1.73倍
福岡県	北九州市八幡西区永犬丸西町	17万円	10〜21万円	0.59〜1.24倍
福岡県	久留米市諏訪野町	22万円	15〜27万円	0.68〜1.23倍
福岡県	飯塚市伊岐須	7.6万円	11万円	1.45倍
福岡県	大牟田市大字草木	8万円	5.6〜12万円	0.7〜1.5倍
福岡県	筑紫野市二日市西	25万円	12〜33万円	0.48〜1.32倍
福岡県	大野城市瓦田	43万円	22〜79万円	0.51〜1.84倍
福岡県	春日市春日原南町	56万円	58〜76万円	1.04〜1.36倍
福岡県	宗像市田久	11万円	8.7〜12万円	0.79〜1.09倍
福岡県	糸島市志摩師吉	8.5万円	4.7〜12万円	0.55〜1.41倍
福岡県	行橋市西宮市	17万円	19〜22万円	1.12〜1.29倍