福岡市中央区の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し | イエ&ライフ

福岡市中央区の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

福岡市中央区福岡県

(アイキャッチ画像出典:ウィキペディア 千早駅, 福岡ドームやシーサイドももち駅の空

 

この記事では福岡市中央区の

  1. 公示地価、基準地価
  2. この7年間の土地価格の動き
  3. 新型コロナの影響を含め、今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

 

1、福岡市中央区の公示地価、基準地価の一覧

 

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。1文字からOK

*公):公示地価(2020.1.1現在)

*基):基準地価(2020.7.1現在)

 

 

住居表示最寄駅(m)坪単価(万円)前年比変化率H25比変化率
公)福岡市中央区春吉3-16-19天神南(600)26430.7%171.2%
基)福岡市中央区天神1-12-3天神(50)280510.4%150.0%
公)福岡市中央区天神4-2-34天神(450)475.234.6%149.6%
公)福岡市中央区大手門1-5-4赤坂(600)468.617.4%129.8%
基)福岡市中央区天神4-3-8外天神(200)112216.0%129.7%
公)福岡市中央区大名2-6-36赤坂(250)1174.828.1%129.7%
基)福岡市中央区大名2-6-36赤坂(250)115515.5%125.8%
公)福岡市中央区六本松2-2-8六本松(250)230.720.3%125.5%
基)福岡市中央区舞鶴3-6-17赤坂(500)29713.9%121.1%
公)福岡市中央区清川2-4-19薬院(1100)13226.6%117.4%
公)福岡市中央区大名1丁目15番外赤坂(280)422.421.9%109.8%
基)福岡市中央区六本松4-9-38六本松(130)290.410.0%108.0%
公)福岡市中央区長浜1-4-13天神(750)310.229.7%100.0%
公)福岡市中央区薬院3-3-8薬院(200)26325.5%97.3%
公)福岡市中央区大手門3-4-22大濠公園(80)227.726.6%97.1%
基)福岡市中央区天神2-5-17西鉄福岡(天神)(300)21458.3%94.6%
公)福岡市中央区天神1-11-11天神(0)363012.2%90.3%
公)福岡市中央区舞鶴1-1-10天神(340)722.719.0%88.8%
基)福岡市中央区渡辺通4-9-18西鉄福岡(天神)(100)1303.57.0%87.2%
公)福岡市中央区荒戸2-1-5大濠公園(110)333.317.9%87.0%
公)福岡市中央区草香江2-12-16六本松(800)159.110.3%86.8%
公)福岡市中央区舞鶴1-4-30天神(700)244.521.1%85.3%
基)福岡市中央区渡辺通1-12-9渡辺通(1)7929.1%84.6%
公)福岡市中央区渡辺通2-2-2薬院(250)531.319.3%84.0%
公)福岡市中央区平尾2-19-22西鉄平尾(350)229.419.8%82.9%
公)福岡市中央区高砂2-10-12西鉄平尾(700)177.915.2%82.1%
公)福岡市中央区六本松4-5-18六本松(500)13013.9%81.6%
公)福岡市中央区薬院2-13-13薬院大通(300)23621.4%79.6%
公)福岡市中央区桜坂3-8-1桜坂(80)205.614.5%78.0%
公)福岡市中央区平尾3-6-8西鉄平尾(500)231.719.6%77.7%
公)福岡市中央区大宮2-4-31西鉄平尾(480)124.415.6%73.7%
基)福岡市中央区舞鶴1-4-30天神(700)23613.1%73.5%
基)福岡市中央区六本松4-5-18六本松(500)128.78.0%73.3%
公)福岡市中央区大名1-2-5西鉄福岡(天神)(570)646.821.0%71.9%
公)福岡市中央区天神2-7-6天神(300)207912.3%71.2%
基)福岡市中央区赤坂3-9-24赤坂(800)287.17.3%70.6%
基)福岡市中央区天神3-6-18天神(520)298.76.5%66.4%
公)福岡市中央区赤坂2-2-11赤坂(560)166.38.9%65.2%
基)福岡市中央区草香江2-6-14六本松(350)186.55.6%65.2%
公)福岡市中央区地行1-7-19唐人町(220)215.511.1%64.9%
基)福岡市中央区高砂2-6-23西鉄平尾(800)134.37.1%64.1%
基)福岡市中央区唐人町2-3-57唐人町(350)120.16.7%60.4%
基)福岡市中央区那の津4-8-11天神(1900)45.29.6%57.5%
基)福岡市中央区薬院2-3-1薬院大通(50)3305.3%56.7%
公)福岡市中央区谷1-9-21六本松(430)82.29.7%56.6%
公)福岡市中央区赤坂3-3-25桜坂(800)109.69.9%55.9%
基)福岡市中央区平尾5-11-1西鉄平尾(980)97.75.0%55.8%
公)福岡市中央区大濠1-13-26唐人町(750)2645.8%54.4%
公)福岡市中央区荒戸3-5-51大濠公園(800)144.512.6%51.6%
基)福岡市中央区桜坂2-8-2桜坂(400)91.76.9%49.5%
公)福岡市中央区今川1-25-37唐人町(540)127.77.2%48.3%
公)福岡市中央区地行浜1-5-3唐人町(1100)105.65.6%44.8%
基)福岡市中央区輝国2-24-16-1六本松(1000)41.96.7%42.7%
公)福岡市中央区平尾3-26-4西鉄平尾(1000)110.65.0%42.6%
公)福岡市中央区地行1-11-34唐人町(400)89.87.5%39.5%
公)福岡市中央区小笹4-17-9六本松(1500)46.27.7%35.9%
公)福岡市中央区福浜1丁目2番28唐人町(1200)57.47.4%34.9%
公)福岡市中央区平和5-10-9西鉄平尾(1500)53.58.0%32.8%
基)福岡市中央区小笹1-10-32西鉄平尾(2300)47.94.3%31.8%
公)福岡市中央区笹丘3-18-25六本松(2100)46.56.0%29.4%
公)福岡市中央区小笹3-15-4西鉄平尾(2200)48.55.0%28.9%
公)福岡市中央区小笹3-6-2西鉄平尾(1900)68.65.6%26.1%
公)福岡市中央区警固3-7-30桜坂(420)87.814.7%
公)福岡市中央区鳥飼1-4-25西新(1000)127.77.5%
公)福岡市中央区今泉2-1-40西鉄福岡(天神)(580)192.16.4%
公)福岡市中央区港2-2-24大濠公園(620)111.522.5%
公)福岡市中央区薬院4-17-20薬院大通(250)179.95.8%
公)福岡市中央区荒戸1-5-20大濠公園(300)206.618.6%
公)福岡市中央区渡辺通2-3-24薬院(350)270.323.5%
公)福岡市中央区西中洲1-11天神南(330)742.519.7%
基)福岡市中央区地行3-16-10西新(600)122.11.9%
基)福岡市中央区御所ケ谷2-40薬院大通(510)133

 

途中ですが、この記事の説明を。

どうも、このサイト「イエ&ライフ」を運営しているゴトウです。

ここからは、「あなたの(気になっている)不動産がこれからどうなるのか?」を予測することができるように、必要な情報を順番にご紹介します。

 

すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動くし、「絶対に失敗したくない」と誰もが思っているはずなのに、

「どうして上がっているのか?下がっているのか?」

「これからどうなるのか?」

という情報について、すごく大雑把な記事しかないと思いませんか?

 

例えば、新聞やニュースで取り上げられる土地価格の情報は、ほとんどが中心部の商業地の話であるか、市単位で「○%上がってます。」という情報ですよね。

 

だから、自分の知りたいエリアの不動産がどうなっているのか、これからどうなるのか、の参考にしにくいし、

  • 買う・売るタイミングはいつがいいのか?
  • この場所に買っても、10年後、20年後も後悔しないか?

といった判断が難しくて、不動産会社のいいなりになってしまう人って、けっこういると思うんですよ。

 

それはちょっと残念すぎると思うんです。

不動産の取引は、あなたの人生の中でも1〜2番目に来るような大きな決断なわけですから、その後の人生の「自信」や「余裕」にもつながってきますからね。

 

なので、そんな人の参考になればと、こんな記事を作っています。

47都道府県・450以上の市区・5万地点の公示地価と基準地価について、これまで調べて記事にしてきましたが、「なぜ上がったのか?」「下がったのか?」に難しい理由はありませんでした。

 

特に住宅地については、買ってすぐに売るようなものでもありませんし、人の動きもいきなりガラッと変わるわけでもないので、とても予想がつきやすいです。

 

また、この記事では、新型コロナの影響も含めて、今後の土地価格がどうなるか?についても考察しております。

 

なので、この記事を読み終わる頃には、

  • 買う、または売るタイミングがわかる
  • どこに買えば後悔しないかがわかる

ようになっているはずです。

 

と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。

それでは参りましょう。

 

 

2、過去7年間の福岡市中央区の土地価格の動き

この7年間で福岡市中央区の土地価格を見ると、福岡県の平均が4.7%上昇したのに対して、プラス42.2%とさらに大きく上昇していました。

 

福岡市中央区の公示地価の推移

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか?

公示地価の7年間の変化率を地図上に表示させてみました。

 

地価マップ:2013-20年の上昇率

変化率:赤色(100%以上)>オレンジ色(50〜99.9%)>カーキ色(30〜49.9%)>緑色(10〜29.9%)>水色(0〜9.9%)>青色(-9.9〜0%)>紫色(-10%以下)

 

 

中心部に近いエリアほど上昇率が高くなっていることが分かりますね。

その一方で、南側や西側のちょっと離れたところでは、上昇率が鈍っています。商業地ほど高くなっていたことが分かります。

 

今回の不動産バブルの背景

全国的に土地価格が上昇していると言われていますが、その理由は金利の低下です。

2013年4月から日銀が異次元緩和政策を始めてからは、金利が大きく低下したのです。

 

住宅ローンの金利

(参考:ARUHI住宅ローン フラット35金利の推移 財務省 国債金利情報)

 

ザックリ言うと、この5年間で買い手は、同じ返済額で2割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット35で期間35年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

 

同じ返済額で購入できる物件価格が2割上昇した

 

そのため、人気のエリアでは土地価格が上昇しやすくなりました。

例えば、都心部では通勤需要から駅近のマンションが人気化していますし、郊外のエリアではショッピングモールや、大規模な新興住宅地で上昇しやすい傾向にあります。

 

 

福岡市の景気好調も追い風に

それに加えて、福岡市の景気の良さも追い風となってきました。

2013年9月に東京でオリンピックが開催されることに決定したことで、福岡県でも3倍以上に外国人観光客数が増えていますからね。

 

福岡県の外国人観光客数の推移

 

その中でも、クルーズ船の寄港地である福岡市は、韓国や中国からの旅行者が多く、商業地もかなりのにぎわいになっています。

そのため、中央区も中心部に近いところでは、その恩恵を受けやすくなっているんですね。

 

3、新型コロナの影響はどうなのか?

新型コロナウイルスの感染拡大によって、3月末から緊急事態宣言が全国的に出され、多くの産業がストップし、売り上げが激減しました。

代表的な企業の決算を見てみても、かなり幅広い産業で影響が出ていますし、まだまだ回復には程遠い状況です。

 

産業企業名4〜6月売上(前年同期比)損益(億円)
航空全日空-75.7%-1,088
鉄道JR東-55.2%-1,553
百貨店三越伊勢丹HD-53.3%-305
飲食ワタミ-44.3%-45
自動車トヨタ-40.4%1,494
電機日立-21.6%2,264

(参考:各社の決算発表資料より)

 

しかも、この影響は長期化することが予想されています。

というのも、ワクチンの開発には1年〜1年半かかると予想されているからです。

 

「ワクチンの専門家からは、ワクチン候補ができても、臨床試験を実施して有効性と安全性を確かめて、国の承認を得て実用化するまでには、何年もかかるとの声もあがっている。

(参考:ニッセイ基礎研究所 「新型コロナ 急がれる医薬品開発-抗ウイルス薬やワクチンが、なかなかできないのはなぜ?」)

 

そのため、海外から輸入・輸出をして稼いでいる製造業や、外国人観光客をあてにしている観光業・ホテル業など、幅広い企業での倒産も広がってくる可能性があります。

 

福岡県では、特に福岡市周辺が危ない

9月29日に発表された基準地価を見ると、特にこれまで大きく上昇してきた福岡市周辺の影響が大きいようです。

外国人観光客に人気だった商業地と、安定した雇用のおかげで周辺の駅近エリアでマンション開発が活発だったところで、今回のコロナが冷や水を浴びせた格好になっています。

 

そして、この状況はさらに悪化するものと思われます。

というのも、商業施設に入居しているお店が閉店する場合は、大家さんに3〜6ヶ月前に申し込まないといけない契約が大半だからです。

 

店舗の賃貸借契約では解約予告期間が3ヶ月から6ヶ月というのが一般的です。
そのため、「お店をすぐに閉めたい」と思っても解約予告期間の賃料を家主に支払わなければなりません。

(参考:心斎橋ハウジング「閉店・移転をお考えの方へ」)

 

6月に緊急事態宣言が解除されたものの、売り上げが思うように回復しないお店は、仮に7月に解約を申し出たとしても10月〜1月までは借り続けることになります。

 

そのため、これから本格的に空き店舗が増えますので、さらに商業地の価格が下がります。

また、商業地に近いことで、人気化していた住宅地も引きずられるように下げていくでしょう。

 

 

4、その他のリスク

新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。

 

(1)この低金利はいつまで続くのか?

地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

 

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。

 

赤字の地銀がどんどん増えている

地銀の決算状況

(金融庁:地域金融の課題と競争のあり方)

 

赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。

 

では、具体的にあとどれぐらいなのか?

ブルームバーグが経済の専門家45人にアンケートをしたところ、半数以上が2〜3年以内に限界が来ると予想していました。

 

半数以上が2〜3年以内に限界と回答

異次元緩和はいつ終わるか?

(参考:ブルームバーグ「2年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作-日銀サーベイ)

 

このアンケートは2018年6月にされたものなので、2020〜21年前後となります。

聞き取り当時は、オリンピックが開催されると思われていたので、オリンピック前後と考える人が多かったと言えます。

この頃までは好景気も続くだろうという予想があったので、その頃までは地銀の経営状態も持つと思われていたのでしょう。

 

菅新首相が、就任日当日に地銀再編について指示を出した理由

ですが、今回の新型コロナ騒動によって、地銀の経営はさらに苦しくなっています。

9月16日に新しく就任した菅首相は、就任日当日に地銀の再編について麻生大臣に指示を出されています。

 

16日に就任した菅義偉首相は麻生太郎金融担当相に対し、地方銀行の経営基盤強化のため、地銀の再編の促進を含めた環境整備を進めるよう指示した。

(中略)

地銀の経営環境は超低金利などを受けて厳しさを増しており、2020年3月期は上場する地銀の7割が赤字か減益だった。

(参考:毎日新聞「菅首相、地銀再編の環境整備を指示 超低金利受け地銀7割が赤字・減益」)

 

「地銀がかなりヤバイ」という危機感があったからこそ、このような早い対応を行なったのでしょう。

銀行の経営が厳しくなれば、日本の国債に対する信頼性も下がります。海外の投資家が国債の売却をする可能性も高まります。

 

そうすると、金利が上昇しますので、不動産価格は下落していきます。

 

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

金利上昇で下落

 

そのため、今後の経済状況次第では、金利上昇による不動産価格の下落も考えておいた方がいいでしょう。

 

 

(2)これから福岡市中央区の人口はどうなるの?

 

国立社会保障・人口問題研究所が、今年発表した福岡市中央区の人口の見通しによると、2020→30年で14,300人増える見通しです。

 

福岡市中央区の人口は、2020→30年で14,300人増加

福岡市中央区の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

そう考えると買い手が増えそうに見えますが、家を買う中心年代である20〜40代はすでに減り始めており、2020→30年の10年間で約5,400人減る見通しです。

 

福岡市中央区の20〜40代人口は、2020→30年までに約5,400人減少

福岡市中央区の20〜40代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

そのため、買い手が今後は減っていくため、特に住宅地では、土地価格も今後は弱まると言えるでしょう。

 

結論:買うなら?売るなら?

 

以上のことから、福岡市中央区の土地価格は、

  • 福岡市への一極集中により、中心部の商業地ほど高くなっている
  • 新型コロナが長期化したら、福岡市の経済も厳しくなってくるため、中心部の商業地ほど影響を受ける

と言えるでしょう。

 

では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか?

 

買うなら:下落を待つよりも低金利の今がベスト

土地価格の坪単価が30〜50万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。

その理由は2つあります。

 

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪30万円ぐらいの土地であれば、30坪でも900万円程度で買えます。

仮に数年で1割下げたとして90万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。

 

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

 

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。

また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。

 

非公開物件の実態

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いのです。

 

こちらの「タウンライフ」に登録すると、お近くの複数の不動産会社から、非公開物件の情報を教えてもらえます。

 

タウンライフ家造り

 

価格が下がるのを待ちたい人でも、こちらで格安物件を見つければ、「低金利」と「安い物件」の2つの美味しいところが狙えるでしょう。

 

 

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売るなら:超低金利の今が1番のチャンス

ここまで上昇を続けてきた福岡市中央区ですが、それでもこの低金利は、住宅を買う人にとって追い風でした。

 

しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。

また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が1番高い時期と言えるでしょう。

 

公示地価を信じると損をする?

 

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、福岡市中央区内に「今川(いまがわ)」という住宅地があります。

 

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:128万円/坪
  • 実際の取引価格:150〜290万円/坪

なんと、公示地価の約1.2〜2.3倍で取引されていました。

最高価格は、最低価格の約2倍です。

 

【福岡市中央区今川の公示地価】

福岡市中央区の公示地価

  • 唐人町駅から540mの距離、徒歩約7分(1分=80m)
  • 387,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =128万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【福岡市中央区今川の土地取引(過去2年間)】

福岡市中央区の土地取引

  • 唐人町駅から徒歩3〜8分のエリアで、150〜290万円/坪で取引されている
  • 公示地価も取引も、ともに「第一種住居地域」と呼ばれる似たような街並みのエリア

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の3割増し、場合によっては2倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
福岡県福岡市南区大楠56万円69〜97万円1.23〜1.73倍
福岡県北九州市八幡西区永犬丸西町17万円10〜21万円0.59〜1.24倍
福岡県久留米市諏訪野町22万円15〜27万円0.68〜1.23倍
福岡県飯塚市伊岐須7.6万円11万円1.45倍
福岡県大牟田市大字草木8万円5.6〜12万円0.7〜1.5倍
福岡県筑紫野市二日市西25万円12〜33万円0.48〜1.32倍
福岡県大野城市瓦田43万円22〜79万円0.51〜1.84倍
福岡県春日市春日原南町56万円58〜76万円1.04〜1.36倍
福岡県宗像市田久11万円8.7〜12万円0.79〜1.09倍
福岡県糸島市志摩師吉8.5万円4.7〜12万円0.55〜1.41倍
福岡県行橋市西宮市17万円19〜22万円1.12〜1.29倍

 

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