（画像出典：wikimedia commons Nankou Oronain,羽曳が丘十丁目バス停）
この記事では羽曳野市の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）（※1）
１、羽曳野市の公示地価、基準地価の一覧
（１）公示地価（2023.1.1現在）
*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合
*最寄駅の（ ）内は、駅からの距離（m）
| 住所または地番 | 最寄駅 | 坪単価（万円） | 前年比 | 2018年比 |
|---|---|---|---|---|
| 羽曳野市伊賀４－５－６ | 高鷲（1700） | 36.3 | 1.9% | 3.8% |
| 羽曳野市島泉８－７－５ | 高鷲（600） | 39.3 | 1.7% | |
| 羽曳野市広瀬１７３番１ | 喜志（2000） | 17.6 | 1.5% | 5.1% |
| 羽曳野市白鳥２－１２－１７ | 古市（400） | 54.1 | 1.2% | 0.6% |
| 羽曳野市野７５番８ | 恵我ノ荘（1900） | 22.3 | 0.9% | 4.0% |
| 羽曳野市恵我之荘４－２－２９ | 恵我ノ荘（250） | 44.6 | 0.0% | -0.7% |
| 羽曳野市古市３－９－５ | 古市（600） | 31.9 | -0.4% | -4.2% |
| 羽曳野市はびきの４－１４－１８ | 藤井寺（2300） | 29.7 | -0.6% | -5.8% |
| 羽曳野市高鷲８丁目２４番１３外 | 高鷲（850） | 29.4 | -0.6% | -3.4% |
| 羽曳野市東阪田１５９番３ | 喜志（1200） | 23.1 | -0.6% | -4.1% |
| 羽曳野市島泉７－３－１７ | 高鷲（1200） | 28.9 | -0.6% | -4.4% |
| 羽曳野市野々上３丁目４５４番１９ | 藤井寺（1900） | 26.5 | -0.6% | -5.5% |
| 羽曳野市島泉１－１８－１５ | 高鷲（450） | 31.7 | -0.6% | -3.8% |
| 羽曳野市桃山台２－５－１６ | 藤井寺（3200） | 26.4 | -0.6% | -5.9% |
| 羽曳野市高鷲６－３－１５ | 高鷲（800） | 30.8 | -0.6% | -4.2% |
| 羽曳野市羽曳が丘西２－４－６１ | 藤井寺（4100） | 25.2 | -0.6% | -10.5% |
| 羽曳野市河原城１０９０番 | 恵我ノ荘（2900） | 17.7 | -0.7% | -6.0% |
| 羽曳野市伊賀２－４－３ | 藤井寺（1600） | 21.8 | -0.8% | -5.6% |
| 羽曳野市西浦６丁目４５８番５外 | 古市（1500） | 28.4 | -0.8% | -4.4% |
| 羽曳野市はびきの５－１２－１２ | 藤井寺（2200） | 27.2 | -0.8% | -5.4% |
| 羽曳野市南恵我之荘６－５－６ | 恵我ノ荘（650） | 36 | -0.9% | -5.2% |
| 羽曳野市野４７６番３２ | 恵我ノ荘（1700） | 24.5 | -0.9% | -6.2% |
| 羽曳野市古市６－２－６ | 古市（1100） | 33.3 | -1.0% | -4.7% |
| 羽曳野市恵我之荘２－５－２４ | 恵我ノ荘（500） | 33.3 | -1.0% | -4.7% |
| 羽曳野市誉田２－３－１６ | 古市（600） | 33 | -1.0% | -5.7% |
| 羽曳野市駒ヶ谷３６４番 | 駒ヶ谷（500） | 12.1 | -1.1% | -9.2% |
（２）基準地価（2023.7.1現在）
*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合
*最寄駅の（ ）内は、駅からの距離（m）
| 住所または地番 | 最寄駅 | 坪単価（万円） | 前年比 | 2018年比 |
|---|---|---|---|---|
| 羽曳野市白鳥２－１２－１７ | 近鉄古市（ 400） | 54.1 | 0.6% | 0.6% |
| 羽曳野市栄町２－５ | 近鉄古市（ 80） | 63.7 | 0.5% | 0.0% |
| 羽曳野市島泉９－１０－６ | 近鉄高鷲（ 700） | 34.7 | 0.0% | -4.5% |
| 羽曳野市高鷲３－４－６ | 近鉄藤井寺（ 1100） | 36.3 | 0.0% | |
| 羽曳野市河原城５１９番２４ | 近鉄恵我ノ荘（ 3700） | 19.7 | -0.2% | -4.3% |
| 羽曳野市蔵之内５０８番１外 | 近鉄古市（ 2200） | 19 | -0.2% | -4.5% |
| 羽曳野市南恵我之荘４－６－１４ | 近鉄恵我ノ荘（ 1200） | 27.6 | -0.2% | -4.5% |
| 羽曳野市学園前１－３－１８ | 近鉄藤井寺（ 3100） | 28.8 | -0.5% | -6.1% |
| 羽曳野市恵我之荘６－１７－２ | 近鉄恵我ノ荘（ 750） | 30.1 | -0.7% | -5.0% |
| 羽曳野市郡戸３００番６１ | 近鉄恵我ノ荘（ 2800） | 23.3 | -0.7% | -7.2% |
途中ですが、この記事の説明を
どうも、このサイトの運営者のゴトウです。
この記事では、「あなたの（気になっている）不動産が、これからどうなるのか？」が分かるように、解説をしていきます。
とても不思議に思うのですが、
不動産の取引は、数百万円〜数億円単位の大きなお金が動きますから、絶対に失敗したくないはずなのに、
参考になる情報が、あまりに少なすぎると感じませんか？
例えば、年に３回ほど、公示地価や基準地価、路線価などの国が発表する土地価格の情報が、新聞やテレビニュースで取り上げられます。
ですが、その解説の多くが、都道府県単位、市区町村単位、または、１番大きく上昇した場所ぐらいです。
もっと細かい地区の情報は、ほとんど見かけませんよね。
これでは、あなたの（気になっている）不動産が、これから上がるのか？下がるのか？の判断がつきませんし、今がチャンスなのかどうかも分かりません。
最悪の婆には、営業マンの言いなりになって、もっと高く売れた（もっといい物件を探せた）のに、、、なんてことも。
それはちょっと残念すぎると思うんです。
そこで、この記事では、取り引きの参考になりそうなデータを集めて、なるべく詳しく、そして分かりやすく解説をしました。
そのため、ちょっと記事が長くなってしまいましたが、難しいことは書いていませんので、気楽に読み進めてみてください。
それでは参りましょう。
２、羽曳野市の土地価格の動き
羽曳野市の土地価格は、この１年間で、住宅地で-0.6％、商業地で+1.2％と、商業地のみ回復傾向にありました。
また、2018→2023年の５年間で見ると、住宅地で-5.3％。商業地で+2.1％と、住宅地では下落が続いていました。
では、具体的にどのあたりが上がっているのか？
まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。
５年間の変化率（2018→2023年）
変化率：赤紫（+50%以上）＞ピンク色（+30〜49.9%）＞オレンジ色（+10〜29.9%）＞緑色（0〜+9.9%）＞青色（-0.1〜 -9.9%）＞茶色（-10%以下）
全体的に下落している地点が多いですね。
駅周辺や、ドンキホーテの近くでは上昇していますが、それ以外は下落傾向にありました。
なぜ、これほど下落しているのか？
もっとも大きな理由は、若い世代の人口が２割も減っているためです。
家を購入する中心年代である30〜40代が、2013〜22年の９年間で6,688人も減っており、２割以上も減っているのです。
（総務省統計局 「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」）
これだけ若い世代が減ってしまうと、住宅に対する需要もかなり減りますので、買い手がつきにくいエリアがたくさん生まれた結果、土地価格の下落につながってしまったのでしょう。
なぜ、駅周辺だけが上昇しているのか？
その理由は、マンション価格の上昇です。
大阪市や堺市などの大都市のマンション価格が大きく上昇した結果、羽曳野市に移り住む人が増え、通勤に便利な駅近のマンションの価格が連れ高したのでしょう。
特に円安が進んだ昨年以降に、マンション価格が上がってきています。
実際、羽曳野市の転入超過数（市外から引っ越してきた人 ー 出て行った人）を見てみると、３０〜４０代（赤色の線）が2021〜22年と増加していました。
つまり、羽曳野市の土地価格は、
- 若い世代の人口は減少傾向にあり、全体的に買い手が減っている
- 大阪市や堺市の不動産価格が上がり過ぎているため、羽曳野市に引っ越してくる世帯が増えている
- そのため、通勤に便利な駅近エリアは上昇しやすいものの、それ以外のエリアは下落する、という二極化が進んでいる
と考えられます。
３、これからどうなるのか？
羽曳野市の土地価格に影響を与えそうなリスクをまとめました。
（１）そろそろ金利が上がりそう
日本では、低金利が長く続いているため、金利の上昇リスクを心配しない人が増えており、７割以上の人が、半年ごとに金利が変わる変動金利を選んでいます。
ですが、本当にこれからも金利は上がらないのでしょうか？
実は、１０年〜３０年までの長期金利については、すでに上昇し始めています。特にロシアのウクライナ侵攻が始まった2022年ごろから、本格的に上がって来ています。
（参考：財務省）
これによって、変動金利は低いままですが、ふらっと３５などの固定金利は上昇を始めています。
なぜ上昇しているのかと言うと、世界的に物価が上昇しているからです。
例えば、アメリカでは、物価が一時、前年比で9%以上も上がったため、政策金利を0.25%→5.25%まで、１年間で５％も引き上げました。
ドイツでも、前年比で11%以上も上がっていたため、こちらも政策金利を0%→3.5%にまで、約１年間で3.5％も引き上げています。
その結果、欧米各国でも、住宅価格が下落をはじめています。
アメリカの先月の中古住宅価格は前の年の同じ月と比べた下落幅（-1.7%）がおよそ11年ぶりの大きさとなり、住宅価格の下落傾向が鮮明になっています。
急速な利上げに伴う住宅ローン金利の高止まりで需要が落ち込んでいることが背景にあります。
欧州連合（EU）域内で、住宅価格が2015年以来初めて四半期ベースで下落に転じた。借り入れコストの上昇（＝金利の上昇）が10年近くに及ぶ住宅用不動産ブームに終わりをもたらしている。
EU統計局は4日、22年10〜12月期に住宅価格が前の期と比べ1.5%下落したと発表した。域内27カ国のうち15カ国で下がった。下落幅が最も大きかったのはデンマークとドイツで、それぞれ6.5%、5%低下した。
金利を引き上げたことで、住宅価格が下落しているのです。
ちなみに日本の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。
（参考：NHK「2022年度 消費者物価指数 前年度比3.0％上昇 41年ぶり水準」）
そして、日本でも、7月28日に、植田日銀総裁が、政策修正を発表し、事実上の利上げを行いました。
これまでは、10年国債の金利が0.5%以上に上がらないようにコントロールしてきましたが、それを1.0%まで引き上げたのです。
（参考：野村総合研究所 2023.7.28「日銀が長期金利の上昇を容認するYCCの運用柔軟化策を決定（日銀金融政策決定会合）」）
これによって、期間１０年以上の固定金利については、今後、徐々に上がっていくことが予想されます。ふらっと３５などの、長期固定の住宅ローン金利は上がるでしょう。
変動金利が上がる可能性は？
今回の事実上の利上げは、期間１０年以上の長期金利への影響が大きいですが、変動金利への影響は、今のところ、ありません。
ですが、物価上昇が続くようであれば、いずれ短期金利も引き上げざるを得なくなるでしょう。
というのも、そもそも、金利を引き上げている理由は、お金を借りにくくすることで、モノの消費や生産をおさえ、物価上昇を止めるためだからです。
長期金利を引き上げても、物価上昇が止まらないのであれば、短期金利の引き上げも、いずれ視野に入ってくるはずです。
なお、日銀が見込んでいる、今後の物価上昇率は、2024年が年率1.9%で、2025年が年率1.6%です。
（参考：野村総合研究所 2023.7.28「日銀が長期金利の上昇を容認するYCCの運用柔軟化策を決定（日銀金融政策決定会合）」）
もし、今回の利上げでも、現在の年率３％の物価上昇率がおさまらなければ、さらに政策を修正する可能性は高く、その際には、変動金利型の住宅ローンにも、影響が出てくるかもしれません。
１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性
ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。
例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。
なお、すでに変動金利で組んでいる人については、５年ルールという、当初５年間は、返済額が固定（ただし、増えた利息はあとで支払う）というルールがあるため、すぐに払えなくなって投げ売りが始まるわけではありません。
しかし、新しくローンを組む人は、変動金利でも高い金利になるため、今まで通りの高い価格でローンを組むことが難しくなりますから、価格は下がりやすくなるでしょう。
（２）これから羽曳野市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した羽曳野市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で人口は約1.4万人減少するそうです。
羽曳野市はこれから10年で約1.4万人減少
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
さらに、家を建てる中心年代の３０〜４０代人口は、2025→35年の10年間で約7,000人減る見通しです。
羽曳野市の３０〜４０代人口は、これから１０年で約7,000人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
つまり、買い手となる世代が、これから１０年で３割以上も減るのです。
そのため、全体で見ると、買い手はさらに減少していきそうです。
（３）202２年に生産緑地が解禁
2022年問題をご存知でしょうか？
「都市部にある税金を優遇されていた農地（生産緑地）が、優遇期間が切れることで宅地として放出され、土地価格に影響を与える」
という問題です。
（出典：ウィキペディア cory.2005.Seisan Ryokuchi）
実は、この生産緑地は、大阪府は２番目に多いのです。その面積は、約2,000ヘクタール、３０坪の土地で約20万戸分にもなります。
そして、その分布はどのようになっているのかというと、このようになっています。
大阪府の生産緑地の分布図：羽曳野市は４３ヘクタール
（参考：国土交通省 都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況）
羽曳野市にも４３ヘクタールの生産緑地があり、３０坪の戸建てで4,300戸分にもなります。
しかも、お隣の堺市が、大阪府内で１番生産緑地の多い街なのです。その広さは１６６ヘクタール。戸建てにして約1.7万戸分になります。
生産緑地は街の中心部よりも郊外のエリアに多くあります。そのため、隣接する羽曳野市にも影響があるでしょう。
４、結論：買うなら？売るなら？
以上のことから、羽曳野市の土地価格は、
- 若い世代の人口減少が進んでおり、駅近エリアは安定、それ以外は下落、という二極化が進んでいる
- 今後はさらに人口が減少していくことと、生産緑地の解禁によって、郊外のエリアでは特に土地価格が下がりやすくなる
と言えるでしょう。
買うなら：低金利なのでチャンスだけれど、、、
本来であれば、低金利は家を購入するチャンスな訳ですが、建築費が上がっているため、家を建てるハードルも上がっています。
なので、いい物件を探すことがポイントになってきます。
非公開物件＝安い物件
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
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無料ですので、一度利用してみてはいかがでしょうか？
売るなら：低金利の今がチャンス
羽曳野市の土地価格は下落傾向にありましたが、それでもこの低金利は、住宅購入者にとってプラスでした。
ですが、金利はこれ以上、下がりようがありません。
また、収入がさらに増える世帯も限られてくるため、今以上に高い価格で取引されるエリアは、一部の人気エリアに絞り込まれてくるでしょう。
不動産会社選びを間違えると損する？
不動産会社によって、得意とするエリアや物件種類（戸建て・マンション）が違うので、実際の取引では、公示地価より高く、または安く取引されることがあります。
例えば、羽曳野市に「南恵我之荘（みなみえがのしょう）」という住宅地があります。
この南恵我之荘の公示地価と実際の取引価格は、
- 公示地価：３８万円／坪
- 実際の取引価格：３９〜５６万円／坪
と、公示地価の約１.０〜１.５倍で取引されていました。
なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか？
その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。
不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、
- 自社でどれだけ取引情報を持っているか
- どれだけ買い手のリストを持っているか？
で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。
持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる
*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています
（2022年実績：売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 ＝ 11.4%）
また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、
- どれだけの評価額になるのか？
- どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか？
を知ることができます。
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