（画像出典：wikimedia commons Nankou Oronain,河内長野駅前2012）
この記事では河内長野市の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）（※1）
１、河内長野市の土地価格
（１）公示地価（2023.1.1現在）
*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合
*最寄駅の（ ）内は、駅からの距離（m）
| 住所または地番 | 最寄駅 | 坪単価（万円） | 前年比 | 2018年比 |
|---|---|---|---|---|
| 河内長野市上原西町６－３ | 河内長野（1900） | 21.9 | 2.2% | |
| 河内長野市西之山町３－１１ | 河内長野（1200） | 39.6 | 1.7% | |
| 河内長野市本町２９－２６ | 河内長野（170） | 44.2 | 1.5% | 3.9% |
| 河内長野市長野町１２－５ | 河内長野（450） | 25.5 | 1.3% | 3.3% |
| 河内長野市本町１２－２４ | 河内長野（270） | 31 | 1.2% | 3.2% |
| 河内長野市本多町２－５６ | 河内長野（980） | 29.3 | 1.1% | 4.2% |
| 河内長野市錦町１３－８ | 河内長野（1000） | 22.2 | 1.1% | 1.1% |
| 河内長野市錦町２７－１６ | 河内長野（1400） | 22.9 | 1.0% | 1.0% |
| 河内長野市喜多町５０８番１３ | 河内長野（800） | 21.8 | 0.3% | -1.6% |
| 河内長野市中片添町３８－２１ | 三日市町（700） | 27 | 0.0% | -0.5% |
| 河内長野市松ケ丘東町１８１５番１２ | 滝谷（400） | 27.1 | 0.0% | -0.7% |
| 河内長野市松ケ丘西町１５８３番５９ | 滝谷（1000） | 22.5 | 0.0% | -0.7% |
| 河内長野市三日市町１０６１番 | 三日市町（500） | 22.3 | 0.0% | -1.0% |
| 河内長野市楠町東１８４９番３ | 千代田（600） | 20.6 | 0.0% | -1.3% |
| 河内長野市木戸２－１２－２５ | 千代田（650） | 28.6 | 0.0% | -1.5% |
| 河内長野市木戸西町２－１－２６ | 千代田（180） | 61.4 | 0.0% | -2.1% |
| 河内長野市千代田南町８－１２ | 千代田（400） | 35.6 | 0.0% | -2.7% |
| 河内長野市汐の宮町２３－１４ | 汐ノ宮（300） | 20.5 | 0.0% | -3.7% |
| 河内長野市市町５０１番２２ | 汐ノ宮（640） | 20.5 | -0.2% | -3.6% |
| 河内長野市千代田台町７－４ | 千代田（1200） | 27 | -0.2% | -3.8% |
| 河内長野市西之山町２６－７ | 千代田（1800） | 22.5 | -0.3% | -2.0% |
| 河内長野市小塩町３５７番２０ | 三日市町（1400） | 15 | -0.4% | -4.0% |
| 河内長野市南花台６－１０－１３ | 三日市町（1600） | 22.3 | -0.4% | -4.1% |
| 河内長野市あかしあ台１－１９－４ | 千代田（1900） | 22.2 | -0.4% | -5.6% |
| 河内長野市南花台３－６－１ | 三日市町（1800） | 28.7 | -0.5% | -1.3% |
| 河内長野市小山田町１２５０番１３４ | 千代田（1900） | 18.5 | -0.7% | -5.4% |
| 河内長野市大師町１７－３ | 河内長野（1300） | 15.8 | -1.0% | -12.9% |
| 河内長野市石仏３６８番３ | 美加の台（230） | 9.3 | -1.1% | -8.5% |
| 河内長野市北青葉台１４－２５ | 三日市町（1700） | 12.6 | -1.3% | -12.8% |
| 河内長野市楠ケ丘１８－２０ | 三日市町（1200） | 13.9 | -1.4% | -12.6% |
| 河内長野市加賀田７７１番８ | 三日市町（2200） | 9.9 | -1.6% | -14.1% |
| 河内長野市天野町９４１番１ | 河内長野（5600） | 7 | -1.9% | -9.8% |
| 河内長野市日野５１３番１外 | 河内長野（4800） | 6.4 | -2.0% | -11.8% |
（２）基準地価（2023.7.1現在）
*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合
*最寄駅の（ ）内は、駅からの距離（m）
| 住所または地番 | 最寄駅 | 坪単価（万円） | 前年比 | 2018年比 |
|---|---|---|---|---|
| 河内長野市昭栄町９－３５ | 南海河内長野（ 1800） | 24.8 | 3.7% | 7.7% |
| 河内長野市西代町６－６ | 南海河内長野（ 500） | 35.6 | 1.9% | 3.8% |
| 河内長野市千代田南町１－１０ | 南海千代田（ 140） | 50.5 | 0.7% | -1.9% |
| 河内長野市喜多町５３番７ | 南海河内長野（ 600） | 23 | 0.4% | 0.3% |
| 河内長野市松ケ丘東町１８１５番１２ | 南海滝谷（ 400） | 27.1 | 0.0% | -0.7% |
| 河内長野市上田町８７番６ | 南海河内長野（ 1200） | 18.5 | 0.0% | -1.8% |
| 河内長野市千代田南町８－１２ | 南海千代田（ 400） | 35.6 | 0.0% | -1.8% |
| 河内長野市北貴望ケ丘２０－２０ | 南海千代田（ 1200） | 30.2 | 0.0% | -3.2% |
| 河内長野市南花台５－８－１７ | 南海三日市町（ 2800） | 19.7 | -0.5% | -6.0% |
| 河内長野市美加の台２－３２－１７ | 南海美加の台（ 1300） | 18.1 | -0.5% | -9.3% |
| 河内長野市日東町２２－４ | 南海三日市町（ 1200） | 16.6 | -0.6% | -8.9% |
| 河内長野市荘園町２７－１０ | 南海千代田（ 2600） | 16.6 | -0.8% | -8.5% |
| 河内長野市寺元３２０番２ | 南海河内長野（ 2800） | 7.2 | -1.8% | -11.4% |
途中ですが、この記事の説明を
どうも、このサイトの運営者のゴトウです。
この記事では、「あなたの（気になっている）不動産が、これからどうなるのか？」が分かるように、解説をしていきます。
とても不思議に思うのですが、
不動産の取引は、数百万円〜数億円単位の大きなお金が動きますから、絶対に失敗したくないはずなのに、
参考になる情報が、あまりに少なすぎると感じませんか？
例えば、年に３回ほど、公示地価や基準地価、路線価などの国が発表する土地価格の情報が、新聞やテレビニュースで取り上げられます。
ですが、その解説の多くが、都道府県単位、市区町村単位、または、１番大きく上昇した場所ぐらいです。
もっと細かい地区の情報は、ほとんど見かけませんよね。
これでは、あなたの（気になっている）不動産が、これから上がるのか？下がるのか？の判断がつきませんし、今がチャンスなのかどうかも分かりません。
最悪の婆には、営業マンの言いなりになって、もっと高く売れた（もっといい物件を探せた）のに、、、なんてことも。
それはちょっと残念すぎると思うんです。
そこで、この記事では、取り引きの参考になりそうなデータを集めて、なるべく詳しく、そして分かりやすく解説をしました。
そのため、ちょっと記事が長くなってしまいましたが、難しいことは書いていませんので、気楽に読み進めてみてください。
それでは参りましょう。
２、河内長野市の土地価格の動き
かわちながのしの土地価格は、この１年間で、住宅地で-0.3％、商業地で+0.8％と、商業地のみ回復傾向にありました。
また、2018→2023年の５年間で見ると、住宅地で-4.4％。商業地で+2.1％と、住宅地では下落が続いていました。
では、具体的にどのあたりが上がっているのか？
まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。
５年間の変化率（2018→2023年）
変化率：赤紫（+50%以上）＞ピンク色（+30〜49.9%）＞オレンジ色（+10〜29.9%）＞緑色（0〜+9.9%）＞青色（-0.1〜 -9.9%）＞茶色（-10%以下）
上昇しているのは、河内長野駅の周辺だけで、ほかのエリアは下落傾向にありました。
特に、市の南部では、１０％以上の下落（茶色のマーク）をしているところがありますね。
なぜ、これほど下落しているのか？
もっとも大きな理由は、若い世代の人口が２割も減っているためです。
家を購入する中心年代である30〜40代が、2013〜22年の９年間で5,864人も減っており、２割以上も減っているのです。
（総務省統計局 「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」）
これだけ若い世代が減ってしまうと、住宅に対する需要もかなり減りますので、買い手がつきにくいエリアがたくさん生まれた結果、土地価格の下落につながってしまったのでしょう。
なぜ、駅周辺だけが上昇しているのか？
その理由は、マンション価格の上昇です。
大阪市や堺市などの大都市のマンション価格が大きく上昇した結果、通勤に便利な河内長野市の駅近のマンション価格にまで、上昇の波が広がってきたのでしょう。
特に円安が進んだ昨年以降に、マンション価格が上がってきています。
つまり、河内長野市の土地価格は、
- 若い世代の人口は減少傾向にあり、全体的に買い手が減っている
- 大阪市や堺市の不動産価格が上がり過ぎているため、通勤に便利な河内長野市の駅近エリアのマンションも連れ高しており、周辺の土地価格も上昇している
- そのため、通勤に便利な駅近エリアは上昇しやすいものの、それ以外のエリアは下落する、という二極化が進んでいる
と考えられます。
３、これからどうなるのか？
河内長野市の土地価格に影響を与えそうなリスクをまとめました。
（１）そろそろ金利が上がりそう
日本では、低金利が長く続いているため、金利の上昇リスクを心配しない人が増えており、７割以上の人が、半年ごとに金利が変わる変動金利を選んでいます。
ですが、本当にこれからも金利は上がらないのでしょうか？
実は、１０年〜３０年までの長期金利については、すでに上昇し始めています。特にロシアのウクライナ侵攻が始まった2022年ごろから、本格的に上がって来ています。
（参考：財務省）
これによって、変動金利は低いままですが、ふらっと３５などの固定金利は上昇を始めています。
なぜ上昇しているのかと言うと、世界的に物価が上昇しているからです。
例えば、アメリカでは、物価が一時、前年比で9%以上も上がったため、政策金利を0.25%→5.25%まで、１年間で５％も引き上げました。
ドイツでも、前年比で11%以上も上がっていたため、こちらも政策金利を0%→3.5%にまで、約１年間で3.5％も引き上げています。
その結果、欧米各国でも、住宅価格が下落をはじめています。
アメリカの先月の中古住宅価格は前の年の同じ月と比べた下落幅（-1.7%）がおよそ11年ぶりの大きさとなり、住宅価格の下落傾向が鮮明になっています。
急速な利上げに伴う住宅ローン金利の高止まりで需要が落ち込んでいることが背景にあります。
欧州連合（EU）域内で、住宅価格が2015年以来初めて四半期ベースで下落に転じた。借り入れコストの上昇（＝金利の上昇）が10年近くに及ぶ住宅用不動産ブームに終わりをもたらしている。
EU統計局は4日、22年10〜12月期に住宅価格が前の期と比べ1.5%下落したと発表した。域内27カ国のうち15カ国で下がった。下落幅が最も大きかったのはデンマークとドイツで、それぞれ6.5%、5%低下した。
金利を引き上げたことで、住宅価格が下落しているのです。
ちなみに日本の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。
（参考：NHK「2022年度 消費者物価指数 前年度比3.0％上昇 41年ぶり水準」）
そして、日本でも、7月28日に、植田日銀総裁が、政策修正を発表し、事実上の利上げを行いました。
これまでは、10年国債の金利が0.5%以上に上がらないようにコントロールしてきましたが、それを1.0%まで引き上げたのです。
（参考：野村総合研究所 2023.7.28「日銀が長期金利の上昇を容認するYCCの運用柔軟化策を決定（日銀金融政策決定会合）」）
これによって、期間１０年以上の固定金利については、今後、徐々に上がっていくことが予想されます。ふらっと３５などの、長期固定の住宅ローン金利は上がるでしょう。
変動金利が上がる可能性は？
今回の事実上の利上げは、期間１０年以上の長期金利への影響が大きいですが、変動金利への影響は、今のところ、ありません。
ですが、物価上昇が続くようであれば、いずれ短期金利も引き上げざるを得なくなるでしょう。
というのも、そもそも、金利を引き上げている理由は、お金を借りにくくすることで、モノの消費や生産をおさえ、物価上昇を止めるためだからです。
長期金利を引き上げても、物価上昇が止まらないのであれば、短期金利の引き上げも、いずれ視野に入ってくるはずです。
なお、日銀が見込んでいる、今後の物価上昇率は、2024年が年率1.9%で、2025年が年率1.6%です。
（参考：野村総合研究所 2023.7.28「日銀が長期金利の上昇を容認するYCCの運用柔軟化策を決定（日銀金融政策決定会合）」）
もし、今回の利上げでも、現在の年率３％の物価上昇率がおさまらなければ、さらに政策を修正する可能性は高く、その際には、変動金利型の住宅ローンにも、影響が出てくるかもしれません。
１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性
ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。
例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。
なお、すでに変動金利で組んでいる人については、５年ルールという、当初５年間は、返済額が固定（ただし、増えた利息はあとで支払う）というルールがあるため、すぐに払えなくなって投げ売りが始まるわけではありません。
しかし、新しくローンを組む人は、変動金利でも高い金利になるため、今まで通りの高い価格でローンを組むことが難しくなりますから、価格は下がりやすくなるでしょう。
（２）これから河内長野市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した河内長野市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で人口は約1.4万人減少するそうです。
河内長野市はこれから10年で約1.4万人減少
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
さらに、家を建てる中心年代の３０〜４０代人口は、2025→35年の10年間で約6,000人減る見通しです。
河内長野市の３０〜４０代人口は、これから１０年で約6,000人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
つまり、買い手となる世代が、これから１０年で３割以上も減るのです。
そのため、全体で見ると、買い手はさらに減少していきそうです。
（３）202２年に生産緑地が解禁
2022年問題をご存知でしょうか？
「都市部にある税金を優遇されていた農地（生産緑地）が、優遇期間が切れることで宅地として放出され、土地価格に影響を与える」
という問題です。
（出典：ウィキペディア cory.2005.Seisan Ryokuchi）
実は、この生産緑地は、大阪府は２番目に多いのです。その面積は、約2,000ヘクタール、３０坪の土地で約20万戸分にもなります。
そして、その分布はどのようになっているのかというと、このようになっています。
大阪府の生産緑地の分布図：河内長野市は６９ヘクタール
（参考：国土交通省 都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況）
河内長野市にも６９ヘクタールの生産緑地があり、３０坪の戸建てで7,000戸分にもなります。
しかも、お隣の堺市が、大阪府内で１番生産緑地の多い街なのです。その広さは１６６ヘクタール。戸建てにして約1.7万戸分になります。
生産緑地は街の中心部よりも郊外のエリアに多くあります。
河内長野市の周りでも生産緑地が50ヘクタール以上の市町村ばかりなので、市境の郊外エリアでは、互いに影響を受け合うでしょう。
４、結論：買うなら？売るなら？
以上のことから、河内長野市の土地価格は、
- 人口減少によって買い物や通勤に便利な駅近と、郊外エリアとの間で二極化が進んでいる
- 今後はさらに人口が減少していくことと、生産緑地の解禁によって、郊外のエリアでは特に土地価格が下がりやすくなるだろう
と言えるでしょう。
買うなら：低金利なのでチャンスだけれど、、、
本来であれば、低金利は家を購入するチャンスな訳ですが、建築費が上がっているため、家を建てるハードルも上がっています。
なので、いい物件を探すことがポイントになってきます。
非公開物件＝安い物件
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
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無料ですので、一度利用してみてはいかがでしょうか？
売るなら：低金利の今がチャンス
河内長野市の住宅地は、これまで下落を続けてきましたが、それでもこの低金利は、購入者にとって追い風でした。
ですが、金利はこれ以上、下がりようがありません。
また、収入がさらに増える世帯も限られてくるため、今以上に高い価格で取引されるエリアは、一部の人気エリアに絞り込まれてくるでしょう。
不動産会社選びを間違えると損する？
不動産会社によって、得意とするエリアや物件種類（戸建て・マンション）が違うので、実際の取引では、公示地価より高く、または安く取引されることがあります。
例えば、河内長野市に「千代田台町（ちよだだいちょう）」という住宅地があります。
この千代田台町の公示地価と実際の取引価格は、
- 公示地価：２８万円／坪
- 実際の取引価格：２４〜３３万円／坪
と、公示地価の約０.９〜１.２倍で取引されていました。
なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか？
その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。
不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、
- 自社でどれだけ取引情報を持っているか
- どれだけ買い手のリストを持っているか？
で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。
持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる
*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています
（2022年実績：売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 ＝ 11.4%）
また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、
- どれだけの評価額になるのか？
- どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか？
を知ることができます。
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