この記事では半田市の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）（※1）
１、半田市の公示地価、基準地価の一覧
*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK
*公：公示地価（2023.1.1現在）NEW!
*基：基準地価（2022.7.1現在）
*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合
| 所在地及び地番 | 最寄駅（m) | 坪単価（万円） | 前年比 | 2018年比 |
|---|---|---|---|---|
| 公）半田市花園町４丁目１４番２１ | 青山（1400） | 32.5 | 2.1% | 3.9% |
| 公）半田市郷中町２丁目２２番１ | 成岩（850） | 30 | 2.0% | 1.1% |
| 公）半田市天神町６７番２ | 成岩（600） | 35.3 | 1.9% | 2.9% |
| 公）半田市青山２丁目１７番２９ | 青山（350） | 37.6 | 1.8% | 5.6% |
| 公）半田市大高町３丁目７８番２ | 亀崎（2100） | 21.8 | 1.2% | -0.3% |
| 公）半田市堀崎町１丁目３８番 | 住吉町（600） | 22.8 | 1.2% | -0.4% |
| 公）半田市南大矢知町４丁目２０６番１８ | 亀崎（2600） | 22.8 | 1.2% | -1.1% |
| 公）半田市仲田町２丁目３７番２ | 成岩（340） | 30.4 | 1.1% | 2.2% |
| 公）半田市星崎町２丁目２０３番４ | 住吉町（700） | 33.7 | 1.0% | 2.0% |
| 公）半田市清城町２丁目８番１２ | 住吉町（1700） | 34 | 1.0% | 2.0% |
| 公）半田市桐ヶ丘１丁目５１番２ | 成岩（600） | 31.1 | 1.0% | 2.5% |
| 公）半田市瑞穂町１丁目６番６ | 半田（1400） | 21.8 | 0.9% | -1.5% |
| 公）半田市乙川太田町２丁目１０９番 | 乙川（950） | 27 | 0.7% | -0.1% |
| 公）半田市浜田町２丁目１番２２ | 乙川（860） | 22.7 | 0.7% | -0.4% |
| 公）半田市出口町２丁目１７５番２ | 半田口（700） | 27.6 | 0.7% | -0.4% |
| 公）半田市前田町１１２番 | 亀崎（900） | 23.3 | 0.6% | -0.8% |
| 公）半田市日東町１番２８外 | 半田（3300） | 6.9 | 0.5% | -1.4% |
| 公）半田市州の崎町２番１２外 | 亀崎（1800） | 7.3 | 0.5% | -1.3% |
| 公）半田市十一号地１８番２４ | 半田（3200） | 7.3 | 0.5% | -0.9% |
| 公）半田市住吉町５丁目１０１番３ | 住吉町（750） | 22.5 | 0.4% | -0.9% |
| 公）半田市亀崎相生町１丁目５番 | 亀崎（300） | 22.8 | 0.4% | -1.7% |
| 公）半田市亀崎高根町６丁目８３番３ | 亀崎（600） | 23.7 | 0.4% | -1.5% |
| 公）半田市新居町４丁目７５番１外 | 亀崎（1200） | 20.5 | 0.3% | -1.6% |
| 公）半田市乙川畑田町３丁目２１番３８ | 乙川（1300） | 22.4 | 0.3% | -1.2% |
| 公）半田市岩滑東町４丁目７０番 | 半田口（350） | 23.9 | 0.3% | -0.8% |
| 公）半田市有楽町５丁目１１１番１ | 青山（500） | 21.2 | 0.2% | -1.8% |
| 公）半田市岩滑中町７丁目１４４番 | 半田口（450） | 24 | 0.1% | -1.8% |
| 公）半田市板山町１３丁目７７番１ | 青山（3500） | 20 | 0.0% | -2.6% |
| 公）半田市有脇町１２丁目１２番外 | 東浦（2200） | 15 | 0.0% | -3.0% |
| 公）半田市有脇町１丁目１３番３ | 亀崎（1700） | 14.1 | 0.0% | -3.8% |
| 公）半田市大和町１丁目３０番２外 | 知多半田（450） | 37.6 | 0.0% | -2.6% |
| 公）半田市御幸町７番外 | 半田（0） | 35.3 | 0.0% | -0.9% |
| 公）半田市青山１丁目１番１外 | 青山（180） | 36 | 0.0% | 0.0% |
| 公）半田市南二ツ坂町１丁目１番１６ | 成岩（1700） | 31.7 | 0.0% | -2.5% |
| 公）半田市東浜町１丁目１７番外 | 半田（1100） | 24.8 | -0.3% | -4.8% |
| 公）半田市亀崎町８丁目１２３番 | 亀崎（600） | 24.2 | -0.3% | -4.1% |
| 公）半田市広小路町１５４番１１外 | 知多半田（250） | 47.9 | -0.7% | -3.3% |
| 公）半田市天王町１丁目５８番 | 知多半田（200） | 44.9 | -0.7% | -3.5% |
| 公）半田市栄町４丁目１３０番１外 | 成岩（250） | 27.8 | ||
| 基）半田市花園町１丁目５番４外 | 青山（850） | 29.3 | 1.0% | 2.2% |
| 基）半田市清城町２丁目８番１２ | 住吉町（1700） | 34 | 1.0% | 1.0% |
| 基）半田市宮本町５丁目３０６番３外 | 成岩（1400） | 30.6 | 0.9% | 3.1% |
| 基）半田市白山町４丁目３１番３９ | 知多半田（400） | 30.9 | 0.0% | -1.6% |
| 基）半田市庚申町２丁目５６番３ | 乙川（1600） | 24.1 | 0.0% | -2.0% |
| 基）半田市上池町１丁目２０番２ | 亀崎（2300） | 21.9 | 0.0% | -1.5% |
| 基）半田市大池町１丁目５４番１ | 亀崎（1000） | 20.6 | 0.0% | -1.0% |
| 基）半田市御幸町７番外 | 半田（0） | 35.3 | 0.0% | -0.9% |
| 基）半田市港町３丁目９８番外 | 半田（1800） | 8.1 | 0.0% | -1.6% |
| 基）半田市古浜町５４番外 | 乙川（1000） | 10.1 | 0.0% | -1.3% |
| 基）半田市一本木町３丁目６番２ | 亀崎（1100） | 24.8 | -0.3% | -2.2% |
| 基）半田市亀崎月見町４丁目９５番 | 亀崎（930） | 22.5 | -0.3% | -2.4% |
| 基）半田市鴉根町２丁目１３番６ | 青山（2300） | 13.1 | -0.5% | -4.1% |
| 基）半田市住吉町６丁目７０番 | 住吉町（650） | 24.8 | -0.7% | -5.3% |
| 基）半田市星崎町３丁目３９番７９外 | 知多半田（530） | 44.2 | -0.7% | -3.6% |
途中ですが、この記事の説明を
どうも、当サイト「イエアンドライフ」の運営をしているゴトウです。
この記事では、
- あなたの（気になっている）半田市の土地価格が、これからどうなるのか？
- 今が買いなのか？売りなのか？もう少し待った方がいいのか？
を判断ができるように、解説をしていきます。
この記事にたどり着くまでに、なんとなくこう思ってませんでしたか？
「なんで今、これほど上がっているのだろうか？」
新型コロナから３年が経ちました。
ようやくマスク生活からサヨナラできるぐらいに落ち着いてきているとは言っても、「コロナ前よりも景気がいい」という実感はないのではないでしょうか？
ところが、半田市の土地価格は、過去５年間で今年が最高値の地点が、全体の約２割もあるのです（36地点中7地点、約19%）。
一体、何が起こっているのでしょうか？
この記事では、この疑問に答えられるように、納得できる証拠（データ）を集めて解説しています。
なので、この記事を読み終わる頃には、
- 買う、または売るタイミングがわかる
- どこに買えば後悔しないかがわかる
ようになっているはずです。
と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。
それでは参りましょう。
２、半田市の土地価格の動き
半田市の土地価格は、この１年間で、住宅地で+0.8％、商業地で-0.3％と、住宅地では回復傾向にありました。
また、2018→2023年の５年間で見ると、住宅地で-0.2％。商業地で-2.8％と、住宅地はほぼ横ばい、商業地では下落が続いているようですね。
では、具体的にどのあたりが上がっているのか？
まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。
５年間の変化率（2018→2023年）
変化率：赤紫（+10%以上）＞ピンク色（+5〜9.9%）＞オレンジ色（0〜 +4.9%）＞緑色（-0.1〜 -4.9%）＞青色（-5〜 -9.9%）＞茶色（-10%以下）
青山駅、成岩駅などの中心部の駅周辺では上昇しているものの、それ以外のエリアでは下落していました。
なぜ、中心部だけで上昇しているのか？
その理由は、住宅価格の上昇です。
特に新型コロナ以降、インフレによって建築費が２〜３割上昇しているため、新築マンション・戸建てともに、価格が跳ね上がっているのです。
マンションの建築費
木造戸建ての建築費
そのため、新築が高くて手が出せない人が、中古マンション・戸建ての購入に流れた結果、愛知県の中古マンション・中古戸建ての価格も上昇しています。
2018〜23年で見ると、中古戸建てで4.8%、中古マンションでは、なんと15.4%も上昇しているのです。
ただし、住宅価格が上昇してはいますが、それが既存の住宅地に反映されるには、買い手がつかなければいけません。
半田市は人口が減少傾向にあり、買い手は減っています。そのため、中心部から離れたエリアでは、買い手がつきにくく、土地価格が下落しているわけですね。
３、これからどうなるのか？
半田市の土地価格に影響を与えそうなリスクをまとめました。
（１）金利の上昇リスク
2022年に入ってから、金利の上昇が始まっています。
新型コロナや、ウクライナ侵攻などで、世界各国の経済が混乱し、物価が上昇しているため、物価上昇をおさえるために、世界中の国々で金利を引き上げているのです。
例えば、アメリカでは、この１年間で、0.25→5.25%へと、なんと５％もの金利の引き上げを行っています。
日本では、今のところそういう対策をしていませんが、投資家の間ではすでに「日本も金利の引き上げを行うのではないか？」と見られており、期間１０〜３０年の国債の金利が上がり始めています。
（参考：財務省）
住宅ローンの金利も、このような状況を受けて、上昇し始めています。
固定金利の住宅ローンである、フラット３５（期間21〜35年）の金利も上昇傾向にあり、23年6月分は1.76%となっています。
ふらっと３５は上昇しているが、変動金利はむしろ下落
ところが、変動金利は、ほとんど変化がないか、むしろ下落している銀行もあります。
銀行同士で、お客さんの獲得競争が激しいため、金利が下がっているためです。
そのため、変動金利の利用者が、2019年には約６割ぐらいだったのが、2022年には約７割にまで増えていました。
不動産価格が上がりすぎたため、変動金利の利用者が増加
毎月の支払額で比較すると、約2万円も安く済むのですから、無理もありません。
変動金利の方が、月々の返済が約２万円安い
| 金利 | 月の返済額 | 総返済額 | ||
| ①ふらっと35 | 固定金利 | 1.76% | 95,723円 | 約4,020万円 |
| ②SBI新生銀行 | 変動金利 | 0.32% | 75,512円 | 約3,172万円 |
| ①ー② | 20,211円 | 約848万円 |
*期間３５年、ローン諸費用は除く
大都市のマンションがかなり値上がりしており、「誰が買ってるの？」と疑問に思う人もいるでしょうが、変動金利を選んでいる人が増えているからでしょう。
では、そのような人たちが、金利が上がった時にどうするのか？というと、約２割の人が、「見当がつかない、わからない」と答えていました。
このように、金利が上がった時に、返済に困る人が、かなりの割合でいると考えられます。
つまり、
- 世界的な物価上昇・金利上昇によって、「日本の金利も上がる」と予想する投資家が増えている
- 変動金利で借りている人の２割ぐらいは、金利が上がった場合に、対応できない可能性がある
と言う状況なのです。
今年の4月に、日銀総裁が交代し、植田新総裁になりましたが、今のところは、黒田旧総裁の方針を引き継ぐようなコメントをしています。
ですが、そもそも、黒田総裁が異次元緩和をやり始めたのは、物価を毎年2%上げるためでした。
そして、2022年度の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。すでに目的は達成されて、むしろかなりのハイペースで上昇している状況です。
（参考：NHK「2022年度 消費者物価指数 前年度比3.0％上昇 41年ぶり水準」）
また、ウクライナ戦争もまだ終わりが見えませんので、物価上昇はまだまだ続くと考えると、いずれ金利を引き上げる時が来るでしょう。
１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性
ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。
例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。
特に、変動金利が上がってきた場合には、注意が必要でしょう。
（２）これから半田市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した半田市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で人口は約8,000人減少するそうです。
半田市はこれから10年で約8,000人減少
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
さらに、家を建てる中心年代の３０〜４０代人口は、2025→35年の10年間で約2,000人減る見通しです。
半田市の３０〜４０代人口は、これから１０年で約2,000人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
そのため、今後は買い手が減っていくことは避けられないでしょう。
結論：買うなら？売るなら？
以上のことから、豊田市の土地価格は、
- ①物価上昇、②株価上昇、③円安によって、中古マンション・戸建ての価格が上昇したことで、土地価格が大きく上昇した
- インフレや地銀の赤字など、低金利政策の副作用を解消するため、金利の引き上げが年内に起こる可能性が高い
と言えるでしょう。
買うなら：低金利なのでチャンスだけれど、、、
本来であれば、低金利は家を購入するチャンスな訳ですが、建築費が上がっているため、家を建てるハードルも上がっています。
なので、いい物件を探すことがポイントになってきます。
非公開物件＝安い物件
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
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土地の広さや、必要な部屋数、予算などの入力が必要ですが、各住宅メーカーのウッドショック後の坪単価も分かるため、家を建てる際の参考になるはずです。
無料ですので、一度利用してみてはいかがでしょうか？
売るなら：低金利の今がチャンス
豊田市の土地価格は、新型コロナ以降は特に、インフレによる建築費の上昇によって、不動産価格が底上げされてきました。
しかし、今後は異次元緩和政策の終了によって、金利の上昇が予想されます。建築費の上昇に加えて、住宅ローンの負担が増えれば、一般世帯でもさすがに現在の価格で購入できる人は減ってしまいます。
そのためので、今のうちに売却の準備をし始めた方がいいかもしれません。
公示地価を信じると損をする？
この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。
例えば、半田市内に「宮本町（みやもとちょう）」という、成岩駅から西へ２００mほど離れた住宅地があります。
こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、
- 公示地価：30万円／坪
- 実際の取引価格：30〜35万円／坪
と、公示地価の約1.0〜1.2倍で取引されていました。
【半田市宮本町の土地取引（令和元年〜２年）】
- 成岩駅から徒歩16〜19分のエリアで、30〜35万円／坪で取引されている
- この取引情報のアンケート回収率は約２割のため、実際の取引数はこの５倍程度ある
なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか？
その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。
不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、
- 自社でどれだけ取引情報を持っているか
- どれだけ買い手のリストを持っているか？
で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。
持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる
*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています
（2022年実績：売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 ＝ 11.4%）
また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、
- どれだけの評価額になるのか？
- どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか？
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