（画像出典：ウィキペディア Asturio Cantabrio 愛知県大府市の大府市役所。）
この記事では大府市の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）（※1）
１、大府市の公示地価、基準地価の一覧
*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK
*公：公示地価（2023.1.1現在）NEW!
*基：基準地価（2022.7.1現在）
*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合
| 所在地及び地番 | 最寄駅（m) | 坪単価（万円） | 前年比 | 2018年比 |
|---|---|---|---|---|
| 公）大府市共栄町８丁目１０番１０ | 共和（440） | 47.5 | 6.7% | 15.2% |
| 公）大府市柊山町７丁目１１０番 | 大府（2200） | 51.2 | 6.2% | 17.4% |
| 公）大府市柊山町２丁目３２１番外 | 大府（1500） | 51.2 | 6.2% | 15.7% |
| 公）大府市若草町４丁目３０６番外 | 大府（1200） | 39.9 | 6.1% | 15.2% |
| 公）大府市中央町３丁目７３番 | 大府（120） | 53.1 | 5.9% | 13.4% |
| 公）大府市中央町２丁目９５番１外 | 大府（510） | 42.2 | 5.8% | 13.3% |
| 公）大府市長草町向江裏２４番７ | 共和（1500） | 36.3 | 5.8% | 16.6% |
| 公）大府市大東町１丁目３２番 | 大府（960） | 36.6 | 5.7% | 12.7% |
| 公）大府市共和町３丁目６番９ | 共和（380） | 57.1 | 5.5% | 14.6% |
| 公）大府市追分町１丁目１６７番 | 共和（750） | 51.2 | 5.4% | 13.1% |
| 公）大府市共和町７丁目４８８番 | 共和（930） | 53.5 | 5.2% | 11.7% |
| 公）大府市梶田町６丁目５番１ | 共和（1400） | 40.9 | 5.1% | 17.0% |
| 公）大府市追分町４丁目１０５番 | 共和（1300） | 41.6 | 5.0% | 14.5% |
| 公）大府市江端町５丁目６８番外 | 大府（1000） | 58.7 | 4.7% | 11.9% |
| 公）大府市共和町荒池３１番１８３ | 共和（1200） | 44.2 | 4.7% | 17.5% |
| 公）大府市横根町羽根山３４５番 | 大府（1600） | 45.5 | 4.5% | 14.0% |
| 公）大府市吉田町６丁目２１１番 | 大府（3900） | 33.7 | 4.4% | 12.3% |
| 公）大府市北崎町遠山２１３番１ | 豊明（1700） | 19.6 | 4.4% | 11.6% |
| 公）大府市横根町子新田４番６外 | 大府（2600） | 16.9 | 4.1% | 8.0% |
| 公）大府市神田町４丁目１１５番 | 大府（3600） | 29.6 | 4.1% | 10.9% |
| 公）大府市桃山町４丁目２２１番 | 大府（1200） | 56.8 | 3.6% | 9.6% |
| 公）大府市梶田町３丁目２５番 | 共和（2100） | 28.4 | 3.4% | 7.6% |
| 公）大府市米田町４丁目５６番外 | 南加木屋（2000） | 17.8 | 2.3% | 3.7% |
| 基）大府市共栄町７丁目１０番５ | 共和（670） | 47.9 | 4.3% | 9.8% |
| 基）大府市北山町３丁目２９１番 | 共和（1900） | 43.2 | 4.0% | 9.2% |
| 基）大府市朝日町１丁目８５番 | 大府（450） | 34.7 | 4.0% | 9.9% |
| 基）大府市横根町名高山１３１番４ | 大府（2700） | 18.5 | 3.7% | 4.7% |
| 基）大府市森岡町２丁目３１１番外 | 大府（1800） | 38.6 | 3.5% | 6.4% |
| 基）大府市江端町３丁目４３番 | 大府（850） | 55.8 | 3.0% | 7.0% |
| 基）大府市吉川町２丁目２３８番外 | 大府（4200） | 30 | 2.8% | 7.9% |
| 基）大府市共和町２丁目２２番３ | 共和（140） | 48.5 | 2.8% | 6.5% |
| 基）大府市桃山町４丁目２２１番 | 大府（1200） | 55.1 | 1.8% | 5.0% |
途中ですが、この記事の説明を
どうも、当サイト「イエアンドライフ」の運営をしているゴトウです。
この記事では、
- あなたの（気になっている）大府市の土地価格が、これからどうなるのか？
- 今が買いなのか？売りなのか？もう少し待った方がいいのか？
を判断ができるように、解説をしていきます。
この記事にたどり着くまでに、なんとなくこう思ってませんでしたか？
「なんで今、これほど上がっているのだろうか？」
新型コロナから３年が経ちました。
ようやくマスク生活からサヨナラできるぐらいに落ち着いてきているとは言っても、「コロナ前よりも景気がいい」という実感はないのではないでしょうか？
ところが、大府市の土地価格は、すべての地点において、過去５年間で今年が最高値だったのです（21地点中21地点、100%）。
一体、何が起こっているのでしょうか？
この記事では、この疑問に答えられるように、納得できる証拠（データ）を集めて解説しています。
なので、この記事を読み終わる頃には、
- 買う、または売るタイミングがわかる
- どこに買えば後悔しないかがわかる
ようになっているはずです。
と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。
それでは参りましょう。
２、大府市の土地価格の動き
大府市の土地価格は、この１年間で、住宅地で+4.9％、商業地で+5.6％と、かなり大きく上昇しました。
また、2018→2023年の５年間で見ると、住宅地で+13.3％。商業地で+13％と、住宅地の上昇が目立ちますね。
では、具体的にどのあたりが上がっているのか？
まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。
５年間の変化率（2018→2023年）
変化率：赤紫（+10%以上）＞ピンク色（+5〜9.9%）＞オレンジ色（0〜 +4.9%）＞緑色（-0.1〜 -4.9%）＞青色（-5〜 -9.9%）＞茶色（-10%以下）
全体的に大きく上昇していますね。
大府駅近くの桃山町４丁目は、５年で約９％の上昇に止まっていますが、こちらの地域は、もともと土地単価が高く、他に比べて割高だったためでしょう。
なぜ、これほど大きく上昇しているのか？
その理由は、住宅価格の上昇です。
特に新型コロナ以降、インフレによって建築費が２〜３割上昇しているため、新築マンション・戸建てともに、価格が跳ね上がっているのです。
マンションの建築費
木造戸建ての建築費
そのため、新築が高くて手が出せない人が、中古マンション・戸建ての購入に流れた結果、愛知県の中古マンション・中古戸建ての価格も上昇しています。
2018〜23年で見ると、中古戸建てで4.8%、中古マンションでは、なんと15.4%も上昇しているのです。
そのため、中古住宅の価格が上昇している結果、土地価格も連れ高しているのでしょう。
大府市は、近隣エリアに比べて割安
また、大府市は、名古屋市や刈谷市などの近隣市町村に比べても、土地価格が割安な点も魅力なのでしょう。
例えば、刈谷市では、駅から遠いエリアでも、13〜15万円／㎡しますが、大府市は10〜13万円ぐらいで買えるエリアが多く、１割ぐらい割安です。
さらに、デンソーなどの、トヨタ関連企業の業績が好調なのもあって、刈谷市の土地価格も昨年〜今年にかけて６％以上の上昇をしていました。
大府市も、このような恩恵を受けて、駅から離れたエリアでも、高い上昇率になっているのでしょう。
３、これからどうなるのか？
大府市の土地価格に影響を与えそうなリスクをまとめました。
（１）金利の上昇リスク
2022年に入ってから、金利の上昇が始まっています。
新型コロナや、ウクライナ侵攻などで、世界各国の経済が混乱し、物価が上昇しているため、物価上昇をおさえるために、世界中の国々で金利を引き上げているのです。
例えば、アメリカでは、この１年間で、0.25→5.25%へと、なんと５％もの金利の引き上げを行っています。
日本では、今のところそういう対策をしていませんが、投資家の間ではすでに「日本も金利の引き上げを行うのではないか？」と見られており、期間１０〜３０年の国債の金利が上がり始めています。
（参考：財務省）
住宅ローンの金利も、このような状況を受けて、上昇し始めています。
固定金利の住宅ローンである、フラット３５（期間21〜35年）の金利も上昇傾向にあり、23年6月分は1.76%となっています。
ふらっと３５は上昇しているが、変動金利はむしろ下落
ところが、変動金利は、ほとんど変化がないか、むしろ下落している銀行もあります。
銀行同士で、お客さんの獲得競争が激しいため、金利が下がっているためです。
そのため、変動金利の利用者が、2019年には約６割ぐらいだったのが、2022年には約７割にまで増えていました。
不動産価格が上がりすぎたため、変動金利の利用者が増加
毎月の支払額で比較すると、約2万円も安く済むのですから、無理もありません。
変動金利の方が、月々の返済が約２万円安い
| 金利 | 月の返済額 | 総返済額 | ||
| ①ふらっと35 | 固定金利 | 1.76% | 95,723円 | 約4,020万円 |
| ②SBI新生銀行 | 変動金利 | 0.32% | 75,512円 | 約3,172万円 |
| ①ー② | 20,211円 | 約848万円 |
*期間３５年、ローン諸費用は除く
大都市のマンションがかなり値上がりしており、「誰が買ってるの？」と疑問に思う人もいるでしょうが、変動金利を選んでいる人が増えているからでしょう。
では、そのような人たちが、金利が上がった時にどうするのか？というと、約２割の人が、「見当がつかない、わからない」と答えていました。
このように、金利が上がった時に、返済に困る人が、かなりの割合でいると考えられます。
つまり、
- 世界的な物価上昇・金利上昇によって、「日本の金利も上がる」と予想する投資家が増えている
- 変動金利で借りている人の２割ぐらいは、金利が上がった場合に、対応できない可能性がある
と言う状況なのです。
今年の4月に、日銀総裁が交代し、植田新総裁になりましたが、今のところは、黒田旧総裁の方針を引き継ぐようなコメントをしています。
ですが、そもそも、黒田総裁が異次元緩和をやり始めたのは、物価を毎年2%上げるためでした。
そして、2022年度の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。すでに目的は達成されて、むしろかなりのハイペースで上昇している状況です。
（参考：NHK「2022年度 消費者物価指数 前年度比3.0％上昇 41年ぶり水準」）
また、ウクライナ戦争もまだ終わりが見えませんので、物価上昇はまだまだ続くと考えると、いずれ金利を引き上げる時が来るでしょう。
１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性
ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。
例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。
特に、変動金利が上がってきた場合には、注意が必要でしょう。
（２）2022年問題で、都市の農地が宅地になる
2022年問題をご存知でしょうか？
「都市部にある税金を優遇されていた農地（生産緑地）が、優遇期間が切れることで宅地として放出され、土地価格に影響を与える」
という問題です。
（出典：ウィキペディア cory.2005.Seisan Ryokuchi）
実は、大府市にも、２２ヘクタールの生産緑地があります。
３０坪の土地で約2,200戸分になります。
愛知の生産緑地の分布図：大府市は２２ヘクタール
（参考：国土交通省 都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況）
全ての農地が宅地になるわけでもありませんし、２２ヘクタールならあまり影響はないように見えます。
ですが、お隣の名古屋市では２７０ヘクタールもの生産緑地がありますので、「大府市の住宅需要を名古屋市が奪ってしまう」という可能性があります。
また、この問題で影響を受けるのは、駅から少し離れた郊外のエリアです。
駅前の農地はほとんど宅地に変わっていますし、郊外に残っているケースが大半だからです。
郊外の戸建てを考えている人にとっては、土地の供給も増えるので、安く買えるチャンスとなるでしょう。
売る側から見れば、特に郊外のエリアでは土地価格が下がるきっかけとなりそうです。
（３）これから大府市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した大府市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で人口は約1,000人増加するそうです。
大府市はこれから10年で約1,000人増加
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
一方で、家を建てる中心年代の３０〜４０代人口は、2025→35年の10年間で約1,000人減る見通しです。
大府市の３０〜４０代人口は、これから１０年で約1,000人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
このことから、人口減少による影響は、あまり大きくないでしょう。引き続き、需要は強そうです。
結論：買うなら？売るなら？
以上のことから、大府市の土地価格は、
- ①物価上昇、②株価上昇、③円安によって、中古マンション・戸建ての価格が上昇したことと、トヨタ関連企業の好決算から、刈谷市の土地価格の大幅上昇を受けて、割安な大府市の不動産も連れ高した
- インフレや地銀の赤字など、低金利政策の副作用を解消するため、金利の引き上げが年内に起こる可能性が高い
と言えるでしょう。
買うなら：低金利なのでチャンスだけれど、、、
本来であれば、低金利は家を購入するチャンスな訳ですが、建築費が上がっているため、家を建てるハードルも上がっています。
なので、いい物件を探すことがポイントになってきます。
非公開物件＝安い物件
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
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土地の広さや、必要な部屋数、予算などの入力が必要ですが、各住宅メーカーのウッドショック後の坪単価も分かるため、家を建てる際の参考になるはずです。
無料ですので、一度利用してみてはいかがでしょうか？
売るなら：低金利の今がチャンス
大府市の土地価格は、新型コロナ以降は特に、インフレによる建築費の上昇によって、不動産価格が底上げされてきました。
しかし、今後は異次元緩和政策の終了によって、金利の上昇が予想されます。建築費の上昇に加えて、住宅ローンの負担が増えれば、一般世帯でもさすがに現在の価格で購入できる人は減ってしまいます。
そのためので、今のうちに売却の準備をし始めた方がいいかもしれません。
公示地価を信じると損をする？
この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。
例えば、大府市内に「江端町（えばたちょう）」という、大府駅の西側に広がる住宅地があります。
こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、
- 公示地価：54万円／坪
- 実際の取引価格：48〜76万円／坪
と、公示地価の約0.9〜1.4倍で取引されていました。
取引価格同士で比べると、１.６倍の価格差があります。
どちらも「第一種低層住居専用地域」と呼ばれる、主に戸建てが立ち並ぶエリアです。
駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか？
【大府市江端町の土地取引（令和元年〜２年）】
- 大府駅から徒歩9〜13分のエリアで、48〜76万円／坪で取引されている
- この取引情報のアンケート回収率は約２割のため、実際の取引数はこの５倍程度ある
なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか？
その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。
不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、
- 自社でどれだけ取引情報を持っているか
- どれだけ買い手のリストを持っているか？
で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。
持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる
*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています
（2022年実績：売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 ＝ 11.4%）
また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、
- どれだけの評価額になるのか？
- どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか？
を知ることができます。
そんな時に便利なのが、１度の登録で、複数社から査定をもらえる一括査定サービスなのですが、それぞれのサービスで参加企業に違いがあるため、特徴のある２つをご紹介します。
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