【2024年版】姫路市の土地価格と人口の動き・今後の見通し | イエ&ライフ

【2024年版】姫路市の土地価格と人口の動き・今後の見通し

姫路市の土地価格のサムネ 兵庫県

この記事では姫路市の

  1. 公示地価、基準地価
  2. 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
  3. 今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

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1、姫路市の公示地価、基準地価

(1)公示地価(2024.1.1現在)

*変化率が空白:2019年のデータがない場合

住所または地番最寄駅(m)坪単価(万円)前年比5年前比
姫路市北条口3丁目33番姫路(850)70.63.9%20.2%
姫路市忍町88番外姫路(550)92.43.7%7.3%
姫路市白浜町字常盤新開甲841番34白浜の宮(1300)153.6%10.7%
姫路市飾磨区中島字庄助新田3429番2飾磨(2100)16.33.6%7.6%
姫路市飾磨区細江字浜万歳1288番飾磨(2900)10.43.3%13.3%
姫路市飾磨区構字西飯田新田1121番1外西飾磨(1500)12.93.2%5.4%
姫路市亀山2丁目220番4亀山(300)37.32.7%11.9%
姫路市阿保字戸ノ本乙355番11姫路(2100)31.42.7%9.8%
姫路市総社本町16番姫路(1300)39.62.6%
姫路市北条口3丁目17番2姫路(880)46.52.2%12.8%
姫路市東延末1丁目4番姫路(450)174.22.1%8.9%
姫路市辻井1-9-15姫路(3300)32.52.1%3.5%
姫路市網干区興浜字西沖2113番7山陽網干(3400)9.82.1%6.4%
姫路市花影町2丁目5番1姫路(1200)49.22.1%4.2%
姫路市日出町1丁目17番5姫路(2200)34.32.0%4.0%
姫路市土山1-6-12姫路(1700)351.9%5.0%
姫路市延末1丁目100番姫路(1000)35.31.9%5.9%
姫路市飯田字堂後717番亀山(700)291.9%4.5%
姫路市市之郷町3丁目1番13姫路(2100)38.61.7%11.4%
姫路市定元町4番2姫路(1400)23.31.4%6.3%
姫路市西新在家2-11-18姫路(3300)31.41.4%0.0%
姫路市広畑区大町2丁目22番2広畑(600)14.81.4%2.3%
姫路市栗山町149番姫路(1600)49.81.3%5.6%
姫路市保城字上野田663番4姫路(5000)26.41.3%1.9%
姫路市駅前町252番姫路(200)531.31.3%7.3%
姫路市豊沢町129番姫路(300)80.21.3%6.1%
姫路市飾磨区矢倉町1丁目92番英賀保(850)27.71.2%5.0%
姫路市玉手3丁目588番1英賀保(1600)26.91.1%2.9%
姫路市宮西町2丁目16番1姫路(1800)341.0%5.0%
姫路市坊主町66番3姫路(2600)341.0%2.0%
姫路市嵐山町字イカ土5番3姫路(2000)341.0%1.0%
姫路市土山5-4-20姫路(2400)241.0%-3.8%
姫路市飾磨区英賀保駅前町64番3英賀保(150)30.91.0%2.1%
姫路市飾磨区玉地1丁目89番外飾磨(250)35.30.9%
姫路市飯田2丁目307番14亀山(600)28.30.9%-0.2%
姫路市飾磨区構1丁目49番飾磨(1300)27.60.8%1.7%
姫路市飾磨区上野田6丁目44番亀山(1400)27.60.8%2.2%
姫路市神田町4丁目11番5姫路(1500)39.60.8%
姫路市幸町97番1姫路(1700)32.40.8%1.3%
姫路市三左衛門堀西の町96番外姫路(1100)42.20.8%
姫路市白浜町宇佐崎中1丁目64番八家(550)22.30.7%0.4%
姫路市呉服町32番姫路(550)136.30.7%-3.3%
姫路市北条永良町198番2姫路(1500)330.7%4.7%
姫路市白浜町寺家1丁目194番白浜の宮(650)24.30.7%2.1%
姫路市網干区高田字前田729番網干(550)24.80.7%1.2%
姫路市網干区和久字平ゲ294番1網干(100)25.70.6%-1.0%
姫路市伊伝居字馬場崎39番17姫路(2700)27.20.6%0.5%
姫路市飾磨区都倉1丁目503番5亀山(400)29.40.6%0.6%
姫路市花田町小川字東戸手49番1外御着(3200)29.50.6%3.1%
姫路市東今宿5-2-3姫路(3200)31.50.5%1.7%
姫路市勝原区熊見字箱山317番25はりま勝原(400)31.50.5%
姫路市四郷町見野字岸ノ上511番3外御着(2100)19.40.5%-0.8%
姫路市大津区大津町3丁目43番64はりま勝原(1300)32.60.5%3.8%
姫路市広畑区北野町2丁目9番英賀保(1400)26.20.5%0.6%
姫路市飾磨区阿成渡場1083番7妻鹿(500)23.80.4%1.5%
姫路市飾磨区今在家6丁目190番2西飾磨(700)28.30.4%2.0%
姫路市別所町別所2丁目77番ひめじ別所(500)24.20.3%2.8%
姫路市広畑区長町2丁目141番外夢前川(700)26.70.2%0.4%
姫路市西二階町22番姫路(700)50.20.0%4.1%
姫路市南今宿3-21姫路(2400)320.0%3.7%
姫路市新在家中の町10-5姫路(2800)45.20.0%0.7%
姫路市五軒邸3丁目51番姫路(2000)32.80.0%0.1%
姫路市別所町別所4丁目96番ひめじ別所(1200)21.30.0%0.0%
姫路市東今宿6-10-15姫路(3500)20.40.0%0.0%
姫路市御国野町御着字北代1068番35御着(1000)19.10.0%0.0%
姫路市飾磨区英賀東町2丁目49番2英賀保(1300)230.0%0.0%
姫路市楠町99番8姫路(2700)260.0%0.0%
姫路市飾磨区清水2丁目98番飾磨(600)30.60.0%-0.1%
姫路市青山3-21-3播磨高岡(2000)23.20.0%-0.1%
姫路市網干区田井字豆田18番4外はりま勝原(2000)230.0%-0.1%
姫路市網干区北新在家150番山陽網干(750)22.80.0%-0.1%
姫路市飾磨区三和町23番10飾磨(900)24.30.0%-0.3%
姫路市中地字早瀬526番4姫路(3300)25.20.0%-0.4%
姫路市飾磨区妻鹿字中河原158番2妻鹿(400)19.60.0%-0.7%
姫路市北新在家1-5-16姫路(3600)30.70.0%-1.0%
姫路市御国野町国分寺字水田2番7御着(1300)18.60.0%-1.1%
姫路市大津区勘兵衛町2丁目235番13山陽天満(1300)16.80.0%-1.5%
姫路市広畑区小坂字細長161番11はりま勝原(950)26.60.0%-1.7%
姫路市広畑区蒲田3丁目70番英賀保(2500)20.90.0%-1.7%
姫路市西今宿6-9-7姫路(4600)22.10.0%-2.2%
姫路市野里字長塚463番12姫路(2800)20.70.0%-2.6%
姫路市城北新町1-5-32姫路(3700)25.40.0%-2.8%
姫路市北夢前台1丁目35番姫路(5400)25.70.0%-4.8%
姫路市飾磨区中野田2丁目103番亀山(650)36.30.0%
姫路市田寺東3-8-15姫路(4700)31.9-0.1%-1.7%
姫路市飾磨区中島字新町3091番4飾磨(1300)22.1-0.1%-0.4%
姫路市飾西字万燈山下678番5余部(550)17.7-0.2%-4.5%
姫路市勝原区下太田字小川227番3はりま勝原(2800)17.5-0.2%-4.5%
姫路市砥堀字東垣内937番1砥堀(900)13-0.3%-7.1%
姫路市的形町的形字松五良浜1686番20的形(250)11.8-0.3%-8.9%
姫路市花田町小川字山中859番御着(3500)11.8-0.3%-7.3%
姫路市広畑区長町2丁目48番夢前川(550)21.1-0.3%-5.9%
姫路市大塩町字大歳80番5大塩(600)18.7-0.4%-7.6%
姫路市網干区坂上字町田356番15山陽網干(1500)18.6-0.4%
姫路市書写台3丁目93番余部(1700)18.2-0.4%-5.1%
姫路市花田町勅旨字宮ノ前135番50御着(2700)18.2-0.4%-7.7%
姫路市網干区浜田字濱田19番4外山陽網干(1100)17-0.4%-1.9%
姫路市飾西字薮ノ内332番外余部(900)15.6-0.4%-4.8%
姫路市白浜町字塩辛町甲336番11外白浜の宮(60)29-0.5%-2.1%
姫路市別所町佐土字竹ノ下881番外御着(800)14.3-0.5%-5.3%
姫路市飾磨区構字東津田新田1049番32外飾磨(1800)20.5-0.5%-8.1%
姫路市広畑区才字宮ノ下277番7英賀保(1600)19.7-0.5%-4.2%
姫路市網干区興浜字亀甲440番7外山陽網干(1300)12.8-0.5%-8.3%
姫路市保城字上野田593番11姫路(5000)19-0.5%-4.0%
姫路市広畑区東新町1丁目34番広畑(400)30.2-0.5%-3.9%
姫路市仁豊野字宮ノ下南町175番10仁豊野(430)15.5-0.6%-6.9%
姫路市白国1-18-5姫路(4400)21.9-0.7%-7.0%
姫路市林田町新町字古道1121番外東觜崎(3900)8.1-0.8%-10.6%
姫路市広畑区西蒲田字下西垣内272番23英賀保(3700)19.3-0.8%-5.3%
姫路市四郷町山脇字二反田524番3御着(1500)10.1-1.0%-9.7%
姫路市岡田字七反長392番姫路(2800)18.2-1.1%-10.1%
姫路市木場字東1261番2外八家(1100)13.5-1.2%-6.6%
姫路市船津町字下糠塚2487番1外溝口(1800)4.7-1.4%-12.3%
姫路市余部区上川原字久保173番1網干(2600)11.2-1.5%-10.1%
姫路市飾東町豊国字南居垣内350番1御着(3500)8.7-1.5%-9.9%
姫路市豊富町豊富字古苗代3120番1外仁豊野(1600)6.3-1.5%-15.8%
姫路市網干区新在家字三ツ石1406番7山陽網干(220)20.7-2.0%-14.1%
姫路市四郷町中鈴字下柏81番1外御着(1400)5.8-2.2%-20.1%
姫路市上手野字南畑223番1姫路(5500)9.6-2.7%-13.7%
姫路市大寿台1-10-6姫路(5900)15.5-2.7%-14.2%
姫路市香寺町相坂字柏尾357番4香呂(950)6.8-2.8%-17.5%
姫路市西脇字構ノ内437番太市(300)5.7-2.8%-18.1%
姫路市林田町口佐見字北岸ノ上127番4東觜崎(4600)4.5-3.6%-16.7%
姫路市香寺町土師字高室1141番溝口(750)13.4
姫路市広畑区小坂字丁田95番1外はりま勝原(640)38

 

(2)基準地価(2024.7.1現在)更新

*変化率が空白:2019年のデータがない場合

住所または地番最寄駅(m)坪単価(万円)前年比2019年比
姫路市忍町88番外JR姫路(550)94.74.4%
姫路市大津区勘兵衛町3丁目2番1山陽電鉄山陽天満(910)9.64.3%11.5%
姫路市広畑区小松町1丁目63番36山陽電鉄広畑(700)26.93.8%6.1%
姫路市東延末1丁目89番2JR姫路(650)45.23.8%9.6%
姫路市白銀町43番外JR姫路(450)208.63.6%10.9%
姫路市綿町148番外JR姫路(850)67.73.5%
姫路市東延末3丁目26番2外JR姫路(750)78.23.5%6.8%
姫路市御国野町御着字深見181番22外JR御着(650)14.23.4%7.5%
姫路市紺屋町6番外JR姫路(600)83.83.3%8.1%
姫路市魚町35番JR姫路(850)64.42.6%-4.9%
姫路市網干区和久字岩ヶ坪423番52JR網干(220)27.42.3%3.8%
姫路市下寺町114番JR姫路(1800)40.61.7%2.5%
姫路市琴岡町288番8内JR姫路(1900)43.91.5%2.3%
姫路市駅前町267番JR姫路(220)462.01.4%-3.4%
姫路市白浜町寺家1丁目194番山陽電鉄白浜の宮(650)24.41.4%2.1%
姫路市東山字神田251番1山陽電鉄白浜の宮(1700)30.41.1%2.3%
姫路市花田町一本松字正年36番1外JR御着(1400)31.51.1%1.3%
姫路市勝原区熊見字箱山317番25JRはりま勝原(400)31.71.1%
姫路市砥堀字國包685番13JR砥堀(460)21.90.8%
姫路市勝原区熊見字三反長68番6外JRはりま勝原(150)44.90.7%0.7%
姫路市新在家中の町10-5JR姫路(2800)45.50.7%0.0%
姫路市手柄1丁目81番5JR姫路(1900)32.00.7%1.0%
姫路市南条字前田528番外JR姫路(2100)32.90.7%1.3%
姫路市青山西1-9-9JR余部(2700)24.90.7%1.3%
姫路市西中島字高町300番10JR姫路(4400)25.60.4%-0.1%
姫路市北今宿1-5-9JR姫路(3500)31.20.3%1.1%
姫路市南条1丁目56番JR姫路(2500)24.10.0%0.0%
姫路市下手野2-11-8JR姫路(4500)19.30.0%0.0%
姫路市西夢前台1丁目67番JR余部(680)21.40.0%0.0%
姫路市勝原区大谷字内田174番3外JR網干(1300)13.70.0%0.0%
姫路市大塩町汐咲1丁目21番外山陽電鉄大塩(200)21.70.0%0.0%
姫路市増位新町2丁目25番JR姫路(3900)44.90.0%0.0%
姫路市大津区恵美酒町1丁目58番2山陽電鉄山陽天満(750)23.50.0%-0.7%
姫路市市川台1丁目70番JR姫路(2800)27.10.0%-0.7%
姫路市飾磨区天神字天神町29番山陽電鉄飾磨(1200)23.40.0%-0.8%
姫路市八代字富士才730番7JR姫路(2600)28.50.0%-1.1%
姫路市飾磨区阿成植木524番1山陽電鉄妻鹿(1100)18.20.0%-1.4%
姫路市町坪字釋迦屋敷93番4JR姫路(3500)21.60.0%-2.2%
姫路市田寺山手町6-23JR姫路(4100)27.50.0%-2.9%
姫路市西庄字上柳甲56番18JR姫路(2600)24.40.0%-3.3%
姫路市御立中7-9-3JR姫路(6000)25.10.0%-3.5%
姫路市北夢前台1丁目35番JR姫路(5400)25.70.0%-3.6%
姫路市飾東町庄字二反田135番12JR御着(3300)18.50.0%-4.3%
姫路市飾磨区加茂東755番2山陽電鉄飾磨(1300)20.60.0%-4.9%
姫路市飾磨区富士見ケ丘町10番5JR英賀保(500)19.00.0%-5.0%
姫路市御国野町国分寺字細田734番1JR御着(980)12.00.0%-5.2%
姫路市北平野南の町18-64JR姫路(4700)22.60.0%-7.4%
姫路市花田町高木字西中川原530番3JR姫路(4000)5.00.0%-14.3%
姫路市広畑区東新町1丁目34番山陽電鉄広畑(400)30.2-0.1%-3.8%
姫路市網干区新在家字戌亥576番山陽電鉄山陽網干(850)16.3-0.2%-6.8%
姫路市飾磨区高町1丁目118番5JR英賀保(800)25.2-0.3%-0.9%
姫路市書写字土屋ノ段879番143JR余部(3500)22.2-0.3%-5.2%
姫路市香寺町香呂字口戸33番4外JR香呂(1)19.4-0.3%-2.0%
姫路市大塩町字浜側665番2山陽電鉄大塩(500)14.1-0.5%-14.8%
姫路市香寺町溝口字東屋敷1247番JR溝口(500)11.2-0.6%-7.1%
姫路市書写字大谷2966番3JR姫路(7600)475.2-0.7%-9.4%
姫路市四郷町東阿保字下戸明507番59JR姫路(3700)13.2-0.7%-4.8%
姫路市安富町安志字龍宮1127番4外JR東觜崎(13000)8.6-0.8%-9.4%
姫路市書写字大道326番1JR余部(2100)16.9-1.0%-4.3%
姫路市夢前町前之庄字下新田1173番1JR姫路(17000)9.5-1.0%-9.5%
姫路市白浜町字村中丙351番外山陽電鉄白浜の宮(700)15.4-1.1%-6.6%
姫路市香寺町中仁野字柿ノ木元196番5JR香呂(750)17.8-1.1%-5.3%
姫路市安富町植木野字中川原308番4JR東觜崎(10000)2.7-1.2%-13.7%
姫路市夢前町宮置字北山396番71JR姫路(12000)8.2-1.6%-9.2%
姫路市夢前町莇野字四辻332番4JR余部(14000)4.1-1.6%-18.0%
姫路市四郷町見野字門ノ坪249番5外JR御着(1800)8.5-1.9%-8.8%
姫路市夢前町前之庄字椋ヶ本1122番5JR姫路(17000)5.1-1.9%-18.1%
姫路市夢前町寺字反田152番45JR余部(7500)8.0-2.0%-10.4%
姫路市城見台2丁目1111番272JR野里(2800)14.3-2.9%-13.6%
姫路市家島町真浦字小川1259番2高速いえしま真浦港(500)8.3-3.5%-16.7%
姫路市安富町安志字弥ノ谷600番225JR東觜崎(14000)6.2-3.6%-16.4%

 

2、姫路市の土地価格の動き

姫路市の土地価格は、アベノミクスが始まった2013〜24年の11年間で、住宅地は11年で9.5%のマイナス、商業地では2.5%のプラスでした。

商業地では上昇していますが、住宅地は下がり続けていますね。

 

また、昨年から今年にかけては、住宅地は0%で横ばい、商業地は1.0%のプラスと、特に住宅地では、この11年間でようやくマイナスから脱出しました。

 

姫路市の公示地価

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、具体的にどのあたりが上がっているのか?

まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。こちらは、2018〜23年までの5年間の変化率をもとにしています。

 

5年間の変化率(2018→2023年)

変化率:赤紫(+50%以上)>ピンク色(+30〜49.9%)>オレンジ色(+10〜29.9%)>緑色(0〜+9.9%)>青色(-0.1〜 -9.9%)>茶色(-10%以下)

 

オレンジ色までが上昇エリアですが、姫路駅の周辺や、大型のショッピングモール、一部の駅の近くなどで上昇していました。

ですが、全体的にみると、下落している地区が多く、特に、沿岸部や内陸部に入るほどに、10%以上の下落を示す茶色のマークが目立つようになっていました。

傾向的には、鉄道沿線や人気の商業施設の周辺では上昇しているものの、そうでないところは下落する、という土地価格の二極化が起こっていると言えます。

 

なぜ、姫路市では土地価格の二極化が起こっているのか?

理由は大きく3つあります。

 

①人口の動き

1つ目は、人口の動きです。

姫路市では、この11年間で、人口が1.8万人減っている一方で、世帯数が2.2万世帯も増えています。

 

姫路市の人口推移

(参考:総務省 「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」)

 

人口は減っているのに、世帯数が増えているということは、単身世帯が増えていることが想像できます。

 

では、どのようにして、単身世帯が増えてきたのか?というと、外国人の移住者の増加です。

 

姫路市に引っ越してきた人の数から、出て行った人の数を引いた、転入超過数というデータを年代別に見てみると、増えているのは、外国人がほとんどでした。

 

姫路市の転入超過数

(参考:総務省 住民基本台帳人口移動報告)

 

50代以上も増えていますが、その割合は小さめです。

一方で、15~29歳の若い世代の人口流出は、毎年1,000規模で続いています。

兵庫県の大学進学率は、令和5年で67.1%と、全国で4位の高さとなっており、多くに人が神戸や大阪、広島などの大都市へ進学するため、若い世代の流出が止まらないんですね。

 

では、卒業後の戻ってくるかというと、そうでもないため、家を購入する若い世代がどんどん減っているのです。

また、外国人の増加で住宅需要は増えますが、主にアパートなどの賃貸需要であり、車の免許取得も難しいため、駅周辺に人気が集中しがちです。

 

増加しているのは、中心部や駅周辺などの、一部のみ

また、地区別の人口の変化から、傾向を見てみましょう。

ちょっと古いデータになりますが、201312月~20年12月までの7年間で、100人以上の増加・減少エリアを抽出したのがこちらです。

 

オレンジ色: +500〜 999人緑色:+100〜 499人水色: -100〜 -499人紫色:-500人以下

(参考:姫路市「町別人口(住民基本台帳)」)

 

緑色のマークが、100人以上、オレンジ色が500人以上の増加している地区になります。

逆に減少している地区は、矢印のマークになっています。

 

やはり、傾向的には、姫路駅などの中心部ほど、人口が増えている地区が集中していますね。その一方で、内陸部や沿岸部では減少しており、土地価格の安定しているところは、人口の増加も起こっていることがわかります。

 

戸建ての需要も減少している

これは、新規の着工戸数にも表れています。

姫路市の新築の着工戸数を見てみると、アパートやマンションは増加傾向にありますが、戸建ては減少傾向にあり、この11年間で過去最低水準にあります。

 

姫路市の新規着工戸数

(参考:国土交通省 建築着工統計)

 

外国人の賃貸需要が増加する一方で、家を建てる人が減っているためでしょう。

 

②建築費の上昇

2つ目が、建築費の上昇による、土地価格の連れ高です。

特に新型コロナ以降、20213月ごろからウッドショック(木材の価格高騰)が騒がれ、2022年のロシアのウクライナ侵攻で、円安が進んだことで、建築費がここ数年で、どんどん上がっているのです。

 

マンションの建築費 2024年7月

木造住宅の建築費 2024年7月

(参考:建築物価調査会)

 

建築費が上がると、当然ですが、新築の住宅価格も上がります。それによって、中古物件の価格も連れ高しています。

 

姫路市を含む、兵庫県西部の中古マンション、中古戸建ての価格を見てみると、この5年間で、いずれも上昇していました。

中古マンションは約56%、中古の戸建ても約7%の上昇となっています。

 

兵庫県西部(姫路市含む)の中古戸建て、マンション価格

(参考:近畿レインズ)

 

特に、中古マンションの値上がりが激しいですね。

マンションは、駅に近い中心部に集中している傾向にありますので、中心部ほど、土地価格が連れ高しやすくなっているわけです。

 

③農地の宅地化

3つ目が、農地の宅地化です。

姫路市では、2012年から22年の10年間で、農地が約460haも減りました。1ヘクタールは約3,000坪ですので、30坪の戸建てで、約4.6万戸分の農地がなくなった計算になります。

 

姫路市の農地面積

(参考:総務省統計局 作物統計調査)

 

姫路市では、中心部はさすがに農地は見当たりませんが、ちょっと離れると、まだまだ多くの農地が残っており、それらの一部が、宅地に変わっています。

農地が宅地になると、その周辺にある住宅地が売れにくくなるため、土地価格は下がりやすくなります。

 

ただでさえ、買い手が少なくなっている中で、住宅地の供給が増えているため、中心部以外の土地価格が下がっているわけですね。

このような理由から、中心部などの一部のエリアだけが上昇し、それ以外では買い手がつきにくくなって下落する、という「土地価格の二極化」が起こっていると、考えられます。

 

3、これからどうなるのか?

姫路市の土地価格に影響を与えそうなリスクをまとめました。

 

(1)いよいよ金利上昇が本格化しそう

ここ2年ぐらいで、建築費も3割ぐらい上がっていますが、給料が上がりにくい中で、高い物件を買えていたのは、変動金利を選択することで、支払い負担を減らす人が増えていたからです。

 

ですが、今年3月に日銀がマイナス金利を解除し、7月には政策金利が0.25%にまで引き上げると発表されたことで、変動金利もこれから上がってきます。

 

そのため、これまでは変動金利を選ぶことで、何とか高い物件を買えていた人たちも、利息負担が上がってくるため、返済が苦しくなってくる人が増えるでしょう。

また、ギリギリの枠でローンを組もうとする人も減るでしょう。

 

1%金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性

ちなみに、金利が1%上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。

例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が1%上がると、毎月10万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。

 

金利上昇で下落

 

政策金利は少しずつ引き上げていくと思われますので、すぐに大きく価格が下落するわけではありません。

ですが、購入を検討されている方は、変動金利でギリギリのローンを組むのは危ないので気をつけてください。

 

(2)2024年問題の影響は?

2つ目が、2024年問題です。

2024年問題とは、建設業や運輸業の従業員に対する残業規制が厳しくなることで、人手不足と物価上昇が進むと懸念されている問題のことです。

 

2024年問題

 

例えば、大阪から東京までの長距離輸送を行う場合、これまでは1人の運転手で運んでいましたが、4月からは2人必要になっています。

そのため、建築費もさらに上昇することが予想されます。

 

路線バスの減便で、さらに郊外では不便に

また、2024年問題の影響で、姫路市では、路線バスの値上げされました。

神姫バスでは、10月から路線バスの値上げが行われています。

 

神姫バス値上げのニュース

(参考:NHK)

 

神姫バスは、2024年問題を受けての減便を行なっておらず、かなり頑張っている会社だと思いますが、全国的に、バスの運転手は、給料が低い割に、勤務時間が長いため、若い世代のなり手がおらず、人手不足が続いています。

 

そのため、長期的には、利用者の少ない、周辺部を中心に、さらなる減便が予想されますので、バス通学が必要となるエリアの住宅需要はさらに減るでしょう。

すでに、周辺部では、人口減少と土地価格の下落が進んでいますが、この傾向がさらに進むと、考えられます。

 

(3)これから姫路市の人口はどうなるの?

国立社会保障・人口問題研究所が、2023年に発表した姫路市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で人口は約2.9万人減少するそうです。

 

姫路市はこれから10年で約2.9万人減少

姫路市の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 「日本の地域別将来推計人口(令和5年推計)」)

 

先ほどご紹介した、姫路市の転入超過数を見ると、外国人の移住は続いていますので、賃貸物件の需要は上がっていくでしょう。

ですが、持ち家の需要は、特に郊外において減少しており、この傾向がさらに進むと考えられるため、周辺部では、さらに買い手がつきにくくなりそうです。

 

結論:売るなら?買うなら?

以上のことから、姫路市の土地価格は、

  • 外国人が、姫路市に引っ越して来ており、中心部の賃貸需要は強いが、戸建ての需要は減っており、郊外に家を建てたい人が減っている
  • 建築費の上昇と金利の上昇で、今後はさらに住宅購入のハードルは上がりそう
  • 長期的にみると、路線バスの減便がさらに進みそうなので、バス通学のハードルがさらに上がる。そのため、子育て世帯の郊外の住宅需要は、さらに減っていくだろう

と言えるでしょう。

 

買うなら:価格がかなり上がっているので、物件選びは慎重に

姫路市の不動産価格は、中心部はかなり高くなっていますが、駅から遠いなどの、ちょっと不便なエリアでは、人口減少、土地価格の下落が進んでいるところもあります。

 

今後は金利上昇リスクもあり、建築費も上昇傾向にありますから、物件選びは慎重に行う必要がありそうです。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。

 

非公開物件の理由

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

 

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売るなら:今後は金利上昇が本格化するため、今が高値の可能性も

姫路市の不動産価格は、人気エリアとそうでないエリアとで、土地価格が二極化しつつあります。

 

そのため、賃貸物件の需要は強いと思いますが、持ち家需要は減少の一途を辿っていますので、金利が低く、価格も高い今が、売り時かもしれませんね。

 

想像以上に高く売れる可能性もあります

ここまで、公示地価の動きを中心に解説してきましたが、公示地価はそのエリアの平均的な価格なため、実際の取引と比べてみると、想像以上に違ってきます。

 

例えば、「阿保(あほ)」という、東姫路駅の南側に広がる住宅地があります。

 

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:30万円/坪
  • 実際の取引価格:28〜45万円/坪

と、公示地価の約0.9〜1.5倍で取引されていました。

 

どちらも「第一種住居地域」と呼ばれる、主に戸建てが立ち並び、5〜10階建のマンションが点在するエリアです。

駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか?

 

【姫路市阿保の公示地価】

姫路市の公示地価

  • 姫路駅から2,100mの距離、徒歩約26分(1分=80m)
  • 89,500円/㎡ × 3.3(㎡/坪) = 30万円/坪

(参考:国土交通省 不動産情報ライブラリ)

 

【姫路市阿保の土地取引(過去2年間)】

姫路市の土地取引

  • 姫路駅から徒歩24〜29分のエリアで、28〜45万円/坪で取引されている

(参考:国土交通省 不動産情報ライブラリ)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の2倍以上の価格で取引されている」

「最低価格と最高価格が3倍以上も違う」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

*東京、大阪、北海道、福島など17都道府県を調査

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
東京都23区千代田区神保町485万円300〜990万円0.62〜2.04倍
東京都23区中央区佃644万円530〜970万円0.82〜1.51倍
東京都23区墨田区東向島111万円150〜290万円1.35〜2.61倍
東京都八王子市北野台33万円30〜43万円0.91〜1.3倍
東京都立川市柴崎町121万円97〜340万円0.8〜2.81倍
東京都武蔵野市吉祥寺本町216万円150〜300万円0.69〜1.39倍
神奈川県横浜市神奈川区松見町85万円74〜150万円0.87〜1.76倍
神奈川県川崎市中原区木月136万円160〜240万円1.18〜1.76倍
神奈川県相模原市緑区東橋本70万円17〜140万円0.24〜2倍
千葉県千葉市中央区松波77万円64〜110万円0.83〜1.43倍
千葉県船橋市松が丘30万円26〜41万円0.87〜1.37倍
千葉県柏市今谷上町49万円39〜85万円0.8〜1.73倍
埼玉県さいたま市浦和区北浦和113万円78〜160万円0.69〜1.42倍
埼玉県川口市差間43万円42〜61万円0.98〜1.42倍
埼玉県所沢市久米49万円22〜76万円0.45〜1.55倍
北海道札幌市北区25条西38万円32〜48万円0.84〜1.26倍
北海道旭川市8条通10万円7〜14万円0.7〜1.4倍
北海道苫小牧市桜木町7万円6.5〜13万円0.93〜1.86倍
青森県青森市三内10万円5.4〜14万円0.54〜1.4倍
青森県八戸市田向14万円10〜28万円0.71〜2倍
青森県弘前市大字田園13万円15〜18万円1.15〜1.38倍
秋田県秋田市手形22万円18〜25万円0.82〜1.14倍
秋田県大仙市大曲中通町11万円13〜15万円1.18〜1.36倍
秋田県由利本荘市石脇7.8万円5〜14万円0.64〜1.79倍
岩手県盛岡市加賀野21万円15〜32万円0.71〜1.52倍
岩手県一関市赤荻8万円5.5〜17万円0.69〜2.13倍
岩手県奥州市佐倉河21万円15〜32万円0.71〜1.52倍
宮城県仙台市泉区将監26万円34〜52万円1.31〜2倍
宮城県石巻市三ツ股10万円7.8〜14万円0.78〜1.4倍
宮城県名取市大手町27万円29〜40万円1.07〜1.48倍
福島県福島市野田町22万円16〜72万円0.73〜3.27倍
福島県いわき市小島町22万円35万円1.59倍
福島県郡山市芳賀18万円17〜35万円0.94〜1.94倍
山形県山形市東原町26万円18〜32万円0.69〜1.23倍
山形県鶴岡市本町11万円8〜17万円0.73〜1.55倍
山形県酒田市新橋9.5万円10〜15万円1.05〜1.58倍
新潟県新潟市中央区天神尾38万円35〜62万円0.92〜1.63倍
新潟県長岡市東栄19万円13〜19万円0.68〜1倍
新潟県上越市春日野14万円9.6〜16万円0.69〜1.14倍
富山県富山市牛島本町26万円23〜36万円0.88〜1.38倍
富山県高岡市城東17万円9.3〜19万円0.55〜1.12倍
富山県射水市太閤山15万円12〜18万円0.8〜1.2倍
石川県金沢市泉野町35万円24〜45万円0.69〜1.29倍
石川県加賀市小菅波町14万円2.3〜21万円0.16〜1.5倍
石川県野々市市押野26万円25〜31万円0.96〜1.19倍
福井県福井市灯明寺19万円15〜26万円0.79〜1.37倍
福井県坂井市丸岡町西瓜屋10万円12〜15万円1.2〜1.5倍
群馬県高崎市上中居町25万円18〜36万円0.72〜1.44倍
群馬県前橋市駒形町15万円8.7〜18万円0.58〜1.2倍
群馬県伊勢崎市昭和町13万円9.6〜41万円0.74〜3.15倍
栃木県宇都宮市泉が丘28万円28〜40万円1〜1.43倍
栃木県足利市八幡町16.5万円8.7〜19万円0.53〜1.15倍
栃木県小山市城東24万円3.8〜27万円0.16〜1.13倍
茨城県水戸市河和田14万円9.2〜20万円0.66〜1.43倍
茨城県古河市東24万円11〜36万円0.46〜1.5倍
茨城県つくば市春日37万円53万円1.43倍
愛知県名古屋市千種区東山元町56万円19〜67万円0.34〜1.2倍
愛知県岡崎市大和町37万円43〜51万円1.16〜1.38倍
愛知県豊橋市高師本郷町24万円11〜33万円0.46〜1.38倍
岐阜県岐阜市北一色21万円17〜28万円0.81〜1.33倍
岐阜県大垣市林町23万円10〜31万円0.43〜1.35倍
岐阜県多治見市明和町11.5万円8.9〜15万円0.77〜1.3倍
三重県津市大谷町35万円41〜55万円1.17〜1.57倍
三重県四日市市大字茂福21万円24〜32万円1.14〜1.52倍
三重県桑名市大字桑名22万円25〜29万円1.14〜1.32倍
静岡県静岡市葵区音羽町71万円51〜85万円0.72〜1.2倍
静岡県浜松市中区鴨江31万円0.85〜40万円0.03〜1.29倍
静岡県三島市加茂33万円33〜44万円1〜1.33倍
長野県長野市若里29万円30〜46万円1.03〜1.59倍
長野県松本市桐21万円29〜30万円1.38〜1.43倍
長野県上田市常磐城14万円14〜18万円1〜1.29倍
山梨県甲府市上石田15万円19〜23万円1.27〜1.53倍
大阪府大阪市浪速区恵美須東149万円39〜600万円0.26〜4.03倍
大阪府茨木市庄61万円40〜100万円0.66〜1.64倍
大阪府高槻市安岡時町38万円25〜55万円0.66〜1.45倍
京都府京都市伏見区深草大亀谷万帖敷町41万円22〜64万円0.54〜1.56倍
京都府宇治市小倉町43万円22〜55万円0.51〜1.28倍
京都府城陽市久世37万円28〜49万円0.76〜1.32倍
滋賀県大津市朝日が丘45万円25〜55万円0.56〜1.22倍
滋賀県草津市追分30万円32〜37万円1.07〜1.23倍
滋賀県長浜市祇園町17万円8.9〜23万円0.52〜1.35倍
兵庫県神戸市鈴蘭台南町24万円14〜41万円0.58〜1.71倍
兵庫県姫路市飾磨区今在家28万円30〜35万円1.07〜1.25倍
兵庫県尼崎市稲葉荘56万円39〜83万円0.7〜1.48倍
奈良県奈良市中登美ケ丘35万円40〜61万円1.14〜1.74倍
奈良県橿原市土橋町26万円31〜44万円1.19〜1.69倍
奈良県生駒市俵口町27万円22〜35万円0.81〜1.3倍
和歌山県和歌山市黒田21万円19〜48万円0.9〜2.29倍
和歌山県田辺市東山19万円22〜24万円1.16〜1.26倍
岡山県岡山市田中33万円35〜47万円1.06〜1.42倍
岡山県倉敷市大島31万円13〜35万円0.42〜1.13倍
岡山県津山市東一宮10万円4.5〜12万円0.45〜1.2倍
広島県広島市牛田早稲田40万円19〜80万円0.48〜2倍
広島県福山市沖野上町24万円6.9〜34万円0.29〜1.42倍
広島県呉市広白岳17万円7.4〜21万円0.44〜1.24倍
鳥取県鳥取市吉方温泉17万円5〜19万円0.29〜1.12倍
鳥取県米子市観音寺新町16万円15〜20万円0.94〜1.25倍
島根県松江市内中原町26万円26〜32万円1〜1.23倍
山口県下関市綾羅木南町13万円20万円1.54倍
山口県山口市小郡下郷16.5万円8.9〜19万円0.54〜1.15倍
山口県宇部市笹山町7.3万円10〜13万円1.37〜1.78倍
愛媛県松山市岩崎町44万円30〜68万円0.68〜1.55倍
愛媛県今治市南大門町17万円24〜30万円1.41〜1.76倍
愛媛県新居浜市河内町22万円10〜24万円0.45〜1.09倍
香川県高松市松縄町29万円39〜40万円1.34〜1.38倍
香川県丸亀市中府町25万円35万円1.4倍
徳島県徳島市佐古一番町31万円13〜59万円0.42〜1.9倍
高知県高知市東久万34万円29〜38万円0.85〜1.12倍
福岡県福岡市南区大楠56万円69〜97万円1.23〜1.73倍
福岡県北九州市八幡西区永犬丸西町17万円10〜21万円0.59〜1.24倍
福岡県久留米市諏訪野町22万円15〜27万円0.68〜1.23倍
佐賀県佐賀市兵庫北21万円 16〜31万円0.76〜1.48倍
佐賀県唐津市和多田本村18万円18〜24万円1〜1.33倍
佐賀県鳥栖市弥生が丘19万円18〜21万円0.95〜1.11倍
大分県大分市王子新町30万円28〜45万円0.93〜1.5倍
大分県別府市山の手町21万円16〜35万円0.76〜1.67倍
大分県中津市中央町30万円28〜45万円0.93〜1.5倍
長崎県長崎市滑石20万円14〜24万円0.7〜1.2倍
長崎県佐世保市広田11万円19〜29万円1.73〜2.64倍
長崎県諫早市小船越町13万円22万円1.69倍
熊本県熊本市武蔵ヶ丘21万円15〜32万円0.71〜1.52倍
熊本県八代市井上町9万円4.7〜10万円0.52〜1.11倍
熊本県天草市今釜新町14万円14〜15万円1〜1.07倍
宮崎県宮崎市神宮28万円32〜33万円1.14〜1.18倍
宮崎県都城市姫城町10万円8.5〜15万円0.85〜1.5倍
宮崎県延岡市西小路19万円20〜26万円1.05〜1.37倍
鹿児島県鹿児島市荒田56万円35〜91万円0.63〜1.63倍
鹿児島県霧島市国分中央11万円9.5〜15万円0.86〜1.36倍
鹿児島県薩摩川内市平佐町9.5万円7.9〜10.4万円0.83〜1.09倍
沖縄県那覇市首里石嶺町42万円31〜46万円0.74〜1.1倍
沖縄県うるま市江州56万円69〜97万円1.23〜1.73倍
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この記事を書いた人
ゴトウ

証券会社で12年間勤務。営業と店舗マーケティングに従事後、2018年から当サイト「イエ&ライフ」を運営しています。

不動産価格の動きの理解や今後の予想は、金融マーケットの知識があると理解しやすいため、読者のお役に立てるのではないかと、サイトを運営しています。

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