この記事では姫路市の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか?
の3点について解説しています。
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1、姫路市の公示地価、基準地価
(1)公示地価(2024.1.1現在)
*変化率が空白:2019年のデータがない場合
住所または地番 | 最寄駅(m) | 坪単価(万円) | 前年比 | 5年前比 |
---|---|---|---|---|
姫路市北条口3丁目33番 | 姫路(850) | 70.6 | 3.9% | 20.2% |
姫路市忍町88番外 | 姫路(550) | 92.4 | 3.7% | 7.3% |
姫路市白浜町字常盤新開甲841番34 | 白浜の宮(1300) | 15 | 3.6% | 10.7% |
姫路市飾磨区中島字庄助新田3429番2 | 飾磨(2100) | 16.3 | 3.6% | 7.6% |
姫路市飾磨区細江字浜万歳1288番 | 飾磨(2900) | 10.4 | 3.3% | 13.3% |
姫路市飾磨区構字西飯田新田1121番1外 | 西飾磨(1500) | 12.9 | 3.2% | 5.4% |
姫路市亀山2丁目220番4 | 亀山(300) | 37.3 | 2.7% | 11.9% |
姫路市阿保字戸ノ本乙355番11 | 姫路(2100) | 31.4 | 2.7% | 9.8% |
姫路市総社本町16番 | 姫路(1300) | 39.6 | 2.6% | |
姫路市北条口3丁目17番2 | 姫路(880) | 46.5 | 2.2% | 12.8% |
姫路市東延末1丁目4番 | 姫路(450) | 174.2 | 2.1% | 8.9% |
姫路市辻井1-9-15 | 姫路(3300) | 32.5 | 2.1% | 3.5% |
姫路市網干区興浜字西沖2113番7 | 山陽網干(3400) | 9.8 | 2.1% | 6.4% |
姫路市花影町2丁目5番1 | 姫路(1200) | 49.2 | 2.1% | 4.2% |
姫路市日出町1丁目17番5 | 姫路(2200) | 34.3 | 2.0% | 4.0% |
姫路市土山1-6-12 | 姫路(1700) | 35 | 1.9% | 5.0% |
姫路市延末1丁目100番 | 姫路(1000) | 35.3 | 1.9% | 5.9% |
姫路市飯田字堂後717番 | 亀山(700) | 29 | 1.9% | 4.5% |
姫路市市之郷町3丁目1番13 | 姫路(2100) | 38.6 | 1.7% | 11.4% |
姫路市定元町4番2 | 姫路(1400) | 23.3 | 1.4% | 6.3% |
姫路市西新在家2-11-18 | 姫路(3300) | 31.4 | 1.4% | 0.0% |
姫路市広畑区大町2丁目22番2 | 広畑(600) | 14.8 | 1.4% | 2.3% |
姫路市栗山町149番 | 姫路(1600) | 49.8 | 1.3% | 5.6% |
姫路市保城字上野田663番4 | 姫路(5000) | 26.4 | 1.3% | 1.9% |
姫路市駅前町252番 | 姫路(200) | 531.3 | 1.3% | 7.3% |
姫路市豊沢町129番 | 姫路(300) | 80.2 | 1.3% | 6.1% |
姫路市飾磨区矢倉町1丁目92番 | 英賀保(850) | 27.7 | 1.2% | 5.0% |
姫路市玉手3丁目588番1 | 英賀保(1600) | 26.9 | 1.1% | 2.9% |
姫路市宮西町2丁目16番1 | 姫路(1800) | 34 | 1.0% | 5.0% |
姫路市坊主町66番3 | 姫路(2600) | 34 | 1.0% | 2.0% |
姫路市嵐山町字イカ土5番3 | 姫路(2000) | 34 | 1.0% | 1.0% |
姫路市土山5-4-20 | 姫路(2400) | 24 | 1.0% | -3.8% |
姫路市飾磨区英賀保駅前町64番3 | 英賀保(150) | 30.9 | 1.0% | 2.1% |
姫路市飾磨区玉地1丁目89番外 | 飾磨(250) | 35.3 | 0.9% | |
姫路市飯田2丁目307番14 | 亀山(600) | 28.3 | 0.9% | -0.2% |
姫路市飾磨区構1丁目49番 | 飾磨(1300) | 27.6 | 0.8% | 1.7% |
姫路市飾磨区上野田6丁目44番 | 亀山(1400) | 27.6 | 0.8% | 2.2% |
姫路市神田町4丁目11番5 | 姫路(1500) | 39.6 | 0.8% | |
姫路市幸町97番1 | 姫路(1700) | 32.4 | 0.8% | 1.3% |
姫路市三左衛門堀西の町96番外 | 姫路(1100) | 42.2 | 0.8% | |
姫路市白浜町宇佐崎中1丁目64番 | 八家(550) | 22.3 | 0.7% | 0.4% |
姫路市呉服町32番 | 姫路(550) | 136.3 | 0.7% | -3.3% |
姫路市北条永良町198番2 | 姫路(1500) | 33 | 0.7% | 4.7% |
姫路市白浜町寺家1丁目194番 | 白浜の宮(650) | 24.3 | 0.7% | 2.1% |
姫路市網干区高田字前田729番 | 網干(550) | 24.8 | 0.7% | 1.2% |
姫路市網干区和久字平ゲ294番1 | 網干(100) | 25.7 | 0.6% | -1.0% |
姫路市伊伝居字馬場崎39番17 | 姫路(2700) | 27.2 | 0.6% | 0.5% |
姫路市飾磨区都倉1丁目503番5 | 亀山(400) | 29.4 | 0.6% | 0.6% |
姫路市花田町小川字東戸手49番1外 | 御着(3200) | 29.5 | 0.6% | 3.1% |
姫路市東今宿5-2-3 | 姫路(3200) | 31.5 | 0.5% | 1.7% |
姫路市勝原区熊見字箱山317番25 | はりま勝原(400) | 31.5 | 0.5% | |
姫路市四郷町見野字岸ノ上511番3外 | 御着(2100) | 19.4 | 0.5% | -0.8% |
姫路市大津区大津町3丁目43番64 | はりま勝原(1300) | 32.6 | 0.5% | 3.8% |
姫路市広畑区北野町2丁目9番 | 英賀保(1400) | 26.2 | 0.5% | 0.6% |
姫路市飾磨区阿成渡場1083番7 | 妻鹿(500) | 23.8 | 0.4% | 1.5% |
姫路市飾磨区今在家6丁目190番2 | 西飾磨(700) | 28.3 | 0.4% | 2.0% |
姫路市別所町別所2丁目77番 | ひめじ別所(500) | 24.2 | 0.3% | 2.8% |
姫路市広畑区長町2丁目141番外 | 夢前川(700) | 26.7 | 0.2% | 0.4% |
姫路市西二階町22番 | 姫路(700) | 50.2 | 0.0% | 4.1% |
姫路市南今宿3-21 | 姫路(2400) | 32 | 0.0% | 3.7% |
姫路市新在家中の町10-5 | 姫路(2800) | 45.2 | 0.0% | 0.7% |
姫路市五軒邸3丁目51番 | 姫路(2000) | 32.8 | 0.0% | 0.1% |
姫路市別所町別所4丁目96番 | ひめじ別所(1200) | 21.3 | 0.0% | 0.0% |
姫路市東今宿6-10-15 | 姫路(3500) | 20.4 | 0.0% | 0.0% |
姫路市御国野町御着字北代1068番35 | 御着(1000) | 19.1 | 0.0% | 0.0% |
姫路市飾磨区英賀東町2丁目49番2 | 英賀保(1300) | 23 | 0.0% | 0.0% |
姫路市楠町99番8 | 姫路(2700) | 26 | 0.0% | 0.0% |
姫路市飾磨区清水2丁目98番 | 飾磨(600) | 30.6 | 0.0% | -0.1% |
姫路市青山3-21-3 | 播磨高岡(2000) | 23.2 | 0.0% | -0.1% |
姫路市網干区田井字豆田18番4外 | はりま勝原(2000) | 23 | 0.0% | -0.1% |
姫路市網干区北新在家150番 | 山陽網干(750) | 22.8 | 0.0% | -0.1% |
姫路市飾磨区三和町23番10 | 飾磨(900) | 24.3 | 0.0% | -0.3% |
姫路市中地字早瀬526番4 | 姫路(3300) | 25.2 | 0.0% | -0.4% |
姫路市飾磨区妻鹿字中河原158番2 | 妻鹿(400) | 19.6 | 0.0% | -0.7% |
姫路市北新在家1-5-16 | 姫路(3600) | 30.7 | 0.0% | -1.0% |
姫路市御国野町国分寺字水田2番7 | 御着(1300) | 18.6 | 0.0% | -1.1% |
姫路市大津区勘兵衛町2丁目235番13 | 山陽天満(1300) | 16.8 | 0.0% | -1.5% |
姫路市広畑区小坂字細長161番11 | はりま勝原(950) | 26.6 | 0.0% | -1.7% |
姫路市広畑区蒲田3丁目70番 | 英賀保(2500) | 20.9 | 0.0% | -1.7% |
姫路市西今宿6-9-7 | 姫路(4600) | 22.1 | 0.0% | -2.2% |
姫路市野里字長塚463番12 | 姫路(2800) | 20.7 | 0.0% | -2.6% |
姫路市城北新町1-5-32 | 姫路(3700) | 25.4 | 0.0% | -2.8% |
姫路市北夢前台1丁目35番 | 姫路(5400) | 25.7 | 0.0% | -4.8% |
姫路市飾磨区中野田2丁目103番 | 亀山(650) | 36.3 | 0.0% | |
姫路市田寺東3-8-15 | 姫路(4700) | 31.9 | -0.1% | -1.7% |
姫路市飾磨区中島字新町3091番4 | 飾磨(1300) | 22.1 | -0.1% | -0.4% |
姫路市飾西字万燈山下678番5 | 余部(550) | 17.7 | -0.2% | -4.5% |
姫路市勝原区下太田字小川227番3 | はりま勝原(2800) | 17.5 | -0.2% | -4.5% |
姫路市砥堀字東垣内937番1 | 砥堀(900) | 13 | -0.3% | -7.1% |
姫路市的形町的形字松五良浜1686番20 | 的形(250) | 11.8 | -0.3% | -8.9% |
姫路市花田町小川字山中859番 | 御着(3500) | 11.8 | -0.3% | -7.3% |
姫路市広畑区長町2丁目48番 | 夢前川(550) | 21.1 | -0.3% | -5.9% |
姫路市大塩町字大歳80番5 | 大塩(600) | 18.7 | -0.4% | -7.6% |
姫路市網干区坂上字町田356番15 | 山陽網干(1500) | 18.6 | -0.4% | |
姫路市書写台3丁目93番 | 余部(1700) | 18.2 | -0.4% | -5.1% |
姫路市花田町勅旨字宮ノ前135番50 | 御着(2700) | 18.2 | -0.4% | -7.7% |
姫路市網干区浜田字濱田19番4外 | 山陽網干(1100) | 17 | -0.4% | -1.9% |
姫路市飾西字薮ノ内332番外 | 余部(900) | 15.6 | -0.4% | -4.8% |
姫路市白浜町字塩辛町甲336番11外 | 白浜の宮(60) | 29 | -0.5% | -2.1% |
姫路市別所町佐土字竹ノ下881番外 | 御着(800) | 14.3 | -0.5% | -5.3% |
姫路市飾磨区構字東津田新田1049番32外 | 飾磨(1800) | 20.5 | -0.5% | -8.1% |
姫路市広畑区才字宮ノ下277番7 | 英賀保(1600) | 19.7 | -0.5% | -4.2% |
姫路市網干区興浜字亀甲440番7外 | 山陽網干(1300) | 12.8 | -0.5% | -8.3% |
姫路市保城字上野田593番11 | 姫路(5000) | 19 | -0.5% | -4.0% |
姫路市広畑区東新町1丁目34番 | 広畑(400) | 30.2 | -0.5% | -3.9% |
姫路市仁豊野字宮ノ下南町175番10 | 仁豊野(430) | 15.5 | -0.6% | -6.9% |
姫路市白国1-18-5 | 姫路(4400) | 21.9 | -0.7% | -7.0% |
姫路市林田町新町字古道1121番外 | 東觜崎(3900) | 8.1 | -0.8% | -10.6% |
姫路市広畑区西蒲田字下西垣内272番23 | 英賀保(3700) | 19.3 | -0.8% | -5.3% |
姫路市四郷町山脇字二反田524番3 | 御着(1500) | 10.1 | -1.0% | -9.7% |
姫路市岡田字七反長392番 | 姫路(2800) | 18.2 | -1.1% | -10.1% |
姫路市木場字東1261番2外 | 八家(1100) | 13.5 | -1.2% | -6.6% |
姫路市船津町字下糠塚2487番1外 | 溝口(1800) | 4.7 | -1.4% | -12.3% |
姫路市余部区上川原字久保173番1 | 網干(2600) | 11.2 | -1.5% | -10.1% |
姫路市飾東町豊国字南居垣内350番1 | 御着(3500) | 8.7 | -1.5% | -9.9% |
姫路市豊富町豊富字古苗代3120番1外 | 仁豊野(1600) | 6.3 | -1.5% | -15.8% |
姫路市網干区新在家字三ツ石1406番7 | 山陽網干(220) | 20.7 | -2.0% | -14.1% |
姫路市四郷町中鈴字下柏81番1外 | 御着(1400) | 5.8 | -2.2% | -20.1% |
姫路市上手野字南畑223番1 | 姫路(5500) | 9.6 | -2.7% | -13.7% |
姫路市大寿台1-10-6 | 姫路(5900) | 15.5 | -2.7% | -14.2% |
姫路市香寺町相坂字柏尾357番4 | 香呂(950) | 6.8 | -2.8% | -17.5% |
姫路市西脇字構ノ内437番 | 太市(300) | 5.7 | -2.8% | -18.1% |
姫路市林田町口佐見字北岸ノ上127番4 | 東觜崎(4600) | 4.5 | -3.6% | -16.7% |
姫路市香寺町土師字高室1141番 | 溝口(750) | 13.4 | ||
姫路市広畑区小坂字丁田95番1外 | はりま勝原(640) | 38 |
(2)基準地価(2024.7.1現在)更新
*変化率が空白:2019年のデータがない場合
住所または地番 | 最寄駅(m) | 坪単価(万円) | 前年比 | 2019年比 |
---|---|---|---|---|
姫路市忍町88番外 | JR姫路(550) | 94.7 | 4.4% | |
姫路市大津区勘兵衛町3丁目2番1 | 山陽電鉄山陽天満(910) | 9.6 | 4.3% | 11.5% |
姫路市広畑区小松町1丁目63番36 | 山陽電鉄広畑(700) | 26.9 | 3.8% | 6.1% |
姫路市東延末1丁目89番2 | JR姫路(650) | 45.2 | 3.8% | 9.6% |
姫路市白銀町43番外 | JR姫路(450) | 208.6 | 3.6% | 10.9% |
姫路市綿町148番外 | JR姫路(850) | 67.7 | 3.5% | |
姫路市東延末3丁目26番2外 | JR姫路(750) | 78.2 | 3.5% | 6.8% |
姫路市御国野町御着字深見181番22外 | JR御着(650) | 14.2 | 3.4% | 7.5% |
姫路市紺屋町6番外 | JR姫路(600) | 83.8 | 3.3% | 8.1% |
姫路市魚町35番 | JR姫路(850) | 64.4 | 2.6% | -4.9% |
姫路市網干区和久字岩ヶ坪423番52 | JR網干(220) | 27.4 | 2.3% | 3.8% |
姫路市下寺町114番 | JR姫路(1800) | 40.6 | 1.7% | 2.5% |
姫路市琴岡町288番8内 | JR姫路(1900) | 43.9 | 1.5% | 2.3% |
姫路市駅前町267番 | JR姫路(220) | 462.0 | 1.4% | -3.4% |
姫路市白浜町寺家1丁目194番 | 山陽電鉄白浜の宮(650) | 24.4 | 1.4% | 2.1% |
姫路市東山字神田251番1 | 山陽電鉄白浜の宮(1700) | 30.4 | 1.1% | 2.3% |
姫路市花田町一本松字正年36番1外 | JR御着(1400) | 31.5 | 1.1% | 1.3% |
姫路市勝原区熊見字箱山317番25 | JRはりま勝原(400) | 31.7 | 1.1% | |
姫路市砥堀字國包685番13 | JR砥堀(460) | 21.9 | 0.8% | |
姫路市勝原区熊見字三反長68番6外 | JRはりま勝原(150) | 44.9 | 0.7% | 0.7% |
姫路市新在家中の町10-5 | JR姫路(2800) | 45.5 | 0.7% | 0.0% |
姫路市手柄1丁目81番5 | JR姫路(1900) | 32.0 | 0.7% | 1.0% |
姫路市南条字前田528番外 | JR姫路(2100) | 32.9 | 0.7% | 1.3% |
姫路市青山西1-9-9 | JR余部(2700) | 24.9 | 0.7% | 1.3% |
姫路市西中島字高町300番10 | JR姫路(4400) | 25.6 | 0.4% | -0.1% |
姫路市北今宿1-5-9 | JR姫路(3500) | 31.2 | 0.3% | 1.1% |
姫路市南条1丁目56番 | JR姫路(2500) | 24.1 | 0.0% | 0.0% |
姫路市下手野2-11-8 | JR姫路(4500) | 19.3 | 0.0% | 0.0% |
姫路市西夢前台1丁目67番 | JR余部(680) | 21.4 | 0.0% | 0.0% |
姫路市勝原区大谷字内田174番3外 | JR網干(1300) | 13.7 | 0.0% | 0.0% |
姫路市大塩町汐咲1丁目21番外 | 山陽電鉄大塩(200) | 21.7 | 0.0% | 0.0% |
姫路市増位新町2丁目25番 | JR姫路(3900) | 44.9 | 0.0% | 0.0% |
姫路市大津区恵美酒町1丁目58番2 | 山陽電鉄山陽天満(750) | 23.5 | 0.0% | -0.7% |
姫路市市川台1丁目70番 | JR姫路(2800) | 27.1 | 0.0% | -0.7% |
姫路市飾磨区天神字天神町29番 | 山陽電鉄飾磨(1200) | 23.4 | 0.0% | -0.8% |
姫路市八代字富士才730番7 | JR姫路(2600) | 28.5 | 0.0% | -1.1% |
姫路市飾磨区阿成植木524番1 | 山陽電鉄妻鹿(1100) | 18.2 | 0.0% | -1.4% |
姫路市町坪字釋迦屋敷93番4 | JR姫路(3500) | 21.6 | 0.0% | -2.2% |
姫路市田寺山手町6-23 | JR姫路(4100) | 27.5 | 0.0% | -2.9% |
姫路市西庄字上柳甲56番18 | JR姫路(2600) | 24.4 | 0.0% | -3.3% |
姫路市御立中7-9-3 | JR姫路(6000) | 25.1 | 0.0% | -3.5% |
姫路市北夢前台1丁目35番 | JR姫路(5400) | 25.7 | 0.0% | -3.6% |
姫路市飾東町庄字二反田135番12 | JR御着(3300) | 18.5 | 0.0% | -4.3% |
姫路市飾磨区加茂東755番2 | 山陽電鉄飾磨(1300) | 20.6 | 0.0% | -4.9% |
姫路市飾磨区富士見ケ丘町10番5 | JR英賀保(500) | 19.0 | 0.0% | -5.0% |
姫路市御国野町国分寺字細田734番1 | JR御着(980) | 12.0 | 0.0% | -5.2% |
姫路市北平野南の町18-64 | JR姫路(4700) | 22.6 | 0.0% | -7.4% |
姫路市花田町高木字西中川原530番3 | JR姫路(4000) | 5.0 | 0.0% | -14.3% |
姫路市広畑区東新町1丁目34番 | 山陽電鉄広畑(400) | 30.2 | -0.1% | -3.8% |
姫路市網干区新在家字戌亥576番 | 山陽電鉄山陽網干(850) | 16.3 | -0.2% | -6.8% |
姫路市飾磨区高町1丁目118番5 | JR英賀保(800) | 25.2 | -0.3% | -0.9% |
姫路市書写字土屋ノ段879番143 | JR余部(3500) | 22.2 | -0.3% | -5.2% |
姫路市香寺町香呂字口戸33番4外 | JR香呂(1) | 19.4 | -0.3% | -2.0% |
姫路市大塩町字浜側665番2 | 山陽電鉄大塩(500) | 14.1 | -0.5% | -14.8% |
姫路市香寺町溝口字東屋敷1247番 | JR溝口(500) | 11.2 | -0.6% | -7.1% |
姫路市書写字大谷2966番3 | JR姫路(7600) | 475.2 | -0.7% | -9.4% |
姫路市四郷町東阿保字下戸明507番59 | JR姫路(3700) | 13.2 | -0.7% | -4.8% |
姫路市安富町安志字龍宮1127番4外 | JR東觜崎(13000) | 8.6 | -0.8% | -9.4% |
姫路市書写字大道326番1 | JR余部(2100) | 16.9 | -1.0% | -4.3% |
姫路市夢前町前之庄字下新田1173番1 | JR姫路(17000) | 9.5 | -1.0% | -9.5% |
姫路市白浜町字村中丙351番外 | 山陽電鉄白浜の宮(700) | 15.4 | -1.1% | -6.6% |
姫路市香寺町中仁野字柿ノ木元196番5 | JR香呂(750) | 17.8 | -1.1% | -5.3% |
姫路市安富町植木野字中川原308番4 | JR東觜崎(10000) | 2.7 | -1.2% | -13.7% |
姫路市夢前町宮置字北山396番71 | JR姫路(12000) | 8.2 | -1.6% | -9.2% |
姫路市夢前町莇野字四辻332番4 | JR余部(14000) | 4.1 | -1.6% | -18.0% |
姫路市四郷町見野字門ノ坪249番5外 | JR御着(1800) | 8.5 | -1.9% | -8.8% |
姫路市夢前町前之庄字椋ヶ本1122番5 | JR姫路(17000) | 5.1 | -1.9% | -18.1% |
姫路市夢前町寺字反田152番45 | JR余部(7500) | 8.0 | -2.0% | -10.4% |
姫路市城見台2丁目1111番272 | JR野里(2800) | 14.3 | -2.9% | -13.6% |
姫路市家島町真浦字小川1259番2 | 高速いえしま真浦港(500) | 8.3 | -3.5% | -16.7% |
姫路市安富町安志字弥ノ谷600番225 | JR東觜崎(14000) | 6.2 | -3.6% | -16.4% |
2、姫路市の土地価格の動き
姫路市の土地価格は、アベノミクスが始まった2013〜24年の11年間で、住宅地は11年で9.5%のマイナス、商業地では2.5%のプラスでした。
商業地では上昇していますが、住宅地は下がり続けていますね。
また、昨年から今年にかけては、住宅地は0%で横ばい、商業地は1.0%のプラスと、特に住宅地では、この11年間でようやくマイナスから脱出しました。
では、具体的にどのあたりが上がっているのか?
まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。こちらは、2018〜23年までの5年間の変化率をもとにしています。
5年間の変化率(2018→2023年)
変化率:赤紫(+50%以上)>ピンク色(+30〜49.9%)>オレンジ色(+10〜29.9%)>緑色(0〜+9.9%)>青色(-0.1〜 -9.9%)>茶色(-10%以下)
オレンジ色までが上昇エリアですが、姫路駅の周辺や、大型のショッピングモール、一部の駅の近くなどで上昇していました。
ですが、全体的にみると、下落している地区が多く、特に、沿岸部や内陸部に入るほどに、10%以上の下落を示す茶色のマークが目立つようになっていました。
傾向的には、鉄道沿線や人気の商業施設の周辺では上昇しているものの、そうでないところは下落する、という土地価格の二極化が起こっていると言えます。
なぜ、姫路市では土地価格の二極化が起こっているのか?
理由は大きく3つあります。
①人口の動き
1つ目は、人口の動きです。
姫路市では、この11年間で、人口が1.8万人減っている一方で、世帯数が2.2万世帯も増えています。
(参考:総務省 「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」)
人口は減っているのに、世帯数が増えているということは、単身世帯が増えていることが想像できます。
では、どのようにして、単身世帯が増えてきたのか?というと、外国人の移住者の増加です。
姫路市に引っ越してきた人の数から、出て行った人の数を引いた、転入超過数というデータを年代別に見てみると、増えているのは、外国人がほとんどでした。
50代以上も増えていますが、その割合は小さめです。
一方で、15~29歳の若い世代の人口流出は、毎年1,000規模で続いています。
兵庫県の大学進学率は、令和5年で67.1%と、全国で4位の高さとなっており、多くに人が神戸や大阪、広島などの大都市へ進学するため、若い世代の流出が止まらないんですね。
では、卒業後の戻ってくるかというと、そうでもないため、家を購入する若い世代がどんどん減っているのです。
また、外国人の増加で住宅需要は増えますが、主にアパートなどの賃貸需要であり、車の免許取得も難しいため、駅周辺に人気が集中しがちです。
増加しているのは、中心部や駅周辺などの、一部のみ
また、地区別の人口の変化から、傾向を見てみましょう。
ちょっと古いデータになりますが、2013年12月~20年12月までの7年間で、100人以上の増加・減少エリアを抽出したのがこちらです。
オレンジ色: +500〜 999人>緑色:+100〜 499人>水色: -100〜 -499人>紫色:-500人以下
緑色のマークが、100人以上、オレンジ色が500人以上の増加している地区になります。
逆に減少している地区は、矢印のマークになっています。
やはり、傾向的には、姫路駅などの中心部ほど、人口が増えている地区が集中していますね。その一方で、内陸部や沿岸部では減少しており、土地価格の安定しているところは、人口の増加も起こっていることがわかります。
戸建ての需要も減少している
これは、新規の着工戸数にも表れています。
姫路市の新築の着工戸数を見てみると、アパートやマンションは増加傾向にありますが、戸建ては減少傾向にあり、この11年間で過去最低水準にあります。
外国人の賃貸需要が増加する一方で、家を建てる人が減っているためでしょう。
②建築費の上昇
2つ目が、建築費の上昇による、土地価格の連れ高です。
特に新型コロナ以降、2021年3月ごろからウッドショック(木材の価格高騰)が騒がれ、2022年のロシアのウクライナ侵攻で、円安が進んだことで、建築費がここ数年で、どんどん上がっているのです。
建築費が上がると、当然ですが、新築の住宅価格も上がります。それによって、中古物件の価格も連れ高しています。
姫路市を含む、兵庫県西部の中古マンション、中古戸建ての価格を見てみると、この5年間で、いずれも上昇していました。
中古マンションは約56%、中古の戸建ても約7%の上昇となっています。
特に、中古マンションの値上がりが激しいですね。
マンションは、駅に近い中心部に集中している傾向にありますので、中心部ほど、土地価格が連れ高しやすくなっているわけです。
③農地の宅地化
3つ目が、農地の宅地化です。
姫路市では、2012年から22年の10年間で、農地が約460haも減りました。1ヘクタールは約3,000坪ですので、30坪の戸建てで、約4.6万戸分の農地がなくなった計算になります。
姫路市では、中心部はさすがに農地は見当たりませんが、ちょっと離れると、まだまだ多くの農地が残っており、それらの一部が、宅地に変わっています。
農地が宅地になると、その周辺にある住宅地が売れにくくなるため、土地価格は下がりやすくなります。
ただでさえ、買い手が少なくなっている中で、住宅地の供給が増えているため、中心部以外の土地価格が下がっているわけですね。
このような理由から、中心部などの一部のエリアだけが上昇し、それ以外では買い手がつきにくくなって下落する、という「土地価格の二極化」が起こっていると、考えられます。
3、これからどうなるのか?
姫路市の土地価格に影響を与えそうなリスクをまとめました。
(1)いよいよ金利上昇が本格化しそう
ここ2年ぐらいで、建築費も3割ぐらい上がっていますが、給料が上がりにくい中で、高い物件を買えていたのは、変動金利を選択することで、支払い負担を減らす人が増えていたからです。
ですが、今年3月に日銀がマイナス金利を解除し、7月には政策金利が0.25%にまで引き上げると発表されたことで、変動金利もこれから上がってきます。
そのため、これまでは変動金利を選ぶことで、何とか高い物件を買えていた人たちも、利息負担が上がってくるため、返済が苦しくなってくる人が増えるでしょう。
また、ギリギリの枠でローンを組もうとする人も減るでしょう。
1%金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性
ちなみに、金利が1%上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。
例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が1%上がると、毎月10万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。
政策金利は少しずつ引き上げていくと思われますので、すぐに大きく価格が下落するわけではありません。
ですが、購入を検討されている方は、変動金利でギリギリのローンを組むのは危ないので気をつけてください。
(2)2024年問題の影響は?
2つ目が、2024年問題です。
2024年問題とは、建設業や運輸業の従業員に対する残業規制が厳しくなることで、人手不足と物価上昇が進むと懸念されている問題のことです。
例えば、大阪から東京までの長距離輸送を行う場合、これまでは1人の運転手で運んでいましたが、4月からは2人必要になっています。
そのため、建築費もさらに上昇することが予想されます。
路線バスの減便で、さらに郊外では不便に
また、2024年問題の影響で、姫路市では、路線バスの値上げされました。
神姫バスでは、10月から路線バスの値上げが行われています。
神姫バスは、2024年問題を受けての減便を行なっておらず、かなり頑張っている会社だと思いますが、全国的に、バスの運転手は、給料が低い割に、勤務時間が長いため、若い世代のなり手がおらず、人手不足が続いています。
そのため、長期的には、利用者の少ない、周辺部を中心に、さらなる減便が予想されますので、バス通学が必要となるエリアの住宅需要はさらに減るでしょう。
すでに、周辺部では、人口減少と土地価格の下落が進んでいますが、この傾向がさらに進むと、考えられます。
(3)これから姫路市の人口はどうなるの?
国立社会保障・人口問題研究所が、2023年に発表した姫路市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で人口は約2.9万人減少するそうです。
姫路市はこれから10年で約2.9万人減少
(出典:国立社会保障・人口問題研究所 「日本の地域別将来推計人口(令和5年推計)」)
先ほどご紹介した、姫路市の転入超過数を見ると、外国人の移住は続いていますので、賃貸物件の需要は上がっていくでしょう。
ですが、持ち家の需要は、特に郊外において減少しており、この傾向がさらに進むと考えられるため、周辺部では、さらに買い手がつきにくくなりそうです。
結論:売るなら?買うなら?
以上のことから、姫路市の土地価格は、
- 外国人が、姫路市に引っ越して来ており、中心部の賃貸需要は強いが、戸建ての需要は減っており、郊外に家を建てたい人が減っている
- 建築費の上昇と金利の上昇で、今後はさらに住宅購入のハードルは上がりそう
- 長期的にみると、路線バスの減便がさらに進みそうなので、バス通学のハードルがさらに上がる。そのため、子育て世帯の郊外の住宅需要は、さらに減っていくだろう
と言えるでしょう。
買うなら:価格がかなり上がっているので、物件選びは慎重に
姫路市の不動産価格は、中心部はかなり高くなっていますが、駅から遠いなどの、ちょっと不便なエリアでは、人口減少、土地価格の下落が進んでいるところもあります。
今後は金利上昇リスクもあり、建築費も上昇傾向にありますから、物件選びは慎重に行う必要がありそうです。
非公開物件=安い物件
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
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売るなら:今後は金利上昇が本格化するため、今が高値の可能性も
姫路市の不動産価格は、人気エリアとそうでないエリアとで、土地価格が二極化しつつあります。
そのため、賃貸物件の需要は強いと思いますが、持ち家需要は減少の一途を辿っていますので、金利が低く、価格も高い今が、売り時かもしれませんね。
想像以上に高く売れる可能性もあります
ここまで、公示地価の動きを中心に解説してきましたが、公示地価はそのエリアの平均的な価格なため、実際の取引と比べてみると、想像以上に違ってきます。
例えば、「阿保(あほ)」という、東姫路駅の南側に広がる住宅地があります。
こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、
- 公示地価:30万円/坪
- 実際の取引価格:28〜45万円/坪
と、公示地価の約0.9〜1.5倍で取引されていました。
どちらも「第一種住居地域」と呼ばれる、主に戸建てが立ち並び、5〜10階建のマンションが点在するエリアです。
駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか?
このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。
同じ地域なのに、
「公示地価の2倍以上の価格で取引されている」
「最低価格と最高価格が3倍以上も違う」
といった取引がゴロゴロ見つかったのです。
*東京、大阪、北海道、福島など17都道府県を調査
都道府県 | 住所 | 公示地価/坪 | 取引価格/坪 | 公示地価の何倍? |
---|---|---|---|---|
東京都23区 | 千代田区神保町 | 485万円 | 300〜990万円 | 0.62〜2.04倍 |
東京都23区 | 中央区佃 | 644万円 | 530〜970万円 | 0.82〜1.51倍 |
東京都23区 | 墨田区東向島 | 111万円 | 150〜290万円 | 1.35〜2.61倍 |
東京都 | 八王子市北野台 | 33万円 | 30〜43万円 | 0.91〜1.3倍 |
東京都 | 立川市柴崎町 | 121万円 | 97〜340万円 | 0.8〜2.81倍 |
東京都 | 武蔵野市吉祥寺本町 | 216万円 | 150〜300万円 | 0.69〜1.39倍 |
神奈川県 | 横浜市神奈川区松見町 | 85万円 | 74〜150万円 | 0.87〜1.76倍 |
神奈川県 | 川崎市中原区木月 | 136万円 | 160〜240万円 | 1.18〜1.76倍 |
神奈川県 | 相模原市緑区東橋本 | 70万円 | 17〜140万円 | 0.24〜2倍 |
千葉県 | 千葉市中央区松波 | 77万円 | 64〜110万円 | 0.83〜1.43倍 |
千葉県 | 船橋市松が丘 | 30万円 | 26〜41万円 | 0.87〜1.37倍 |
千葉県 | 柏市今谷上町 | 49万円 | 39〜85万円 | 0.8〜1.73倍 |
埼玉県 | さいたま市浦和区北浦和 | 113万円 | 78〜160万円 | 0.69〜1.42倍 |
埼玉県 | 川口市差間 | 43万円 | 42〜61万円 | 0.98〜1.42倍 |
埼玉県 | 所沢市久米 | 49万円 | 22〜76万円 | 0.45〜1.55倍 |
北海道 | 札幌市北区25条西 | 38万円 | 32〜48万円 | 0.84〜1.26倍 |
北海道 | 旭川市8条通 | 10万円 | 7〜14万円 | 0.7〜1.4倍 |
北海道 | 苫小牧市桜木町 | 7万円 | 6.5〜13万円 | 0.93〜1.86倍 |
青森県 | 青森市三内 | 10万円 | 5.4〜14万円 | 0.54〜1.4倍 |
青森県 | 八戸市田向 | 14万円 | 10〜28万円 | 0.71〜2倍 |
青森県 | 弘前市大字田園 | 13万円 | 15〜18万円 | 1.15〜1.38倍 |
秋田県 | 秋田市手形 | 22万円 | 18〜25万円 | 0.82〜1.14倍 |
秋田県 | 大仙市大曲中通町 | 11万円 | 13〜15万円 | 1.18〜1.36倍 |
秋田県 | 由利本荘市石脇 | 7.8万円 | 5〜14万円 | 0.64〜1.79倍 |
岩手県 | 盛岡市加賀野 | 21万円 | 15〜32万円 | 0.71〜1.52倍 |
岩手県 | 一関市赤荻 | 8万円 | 5.5〜17万円 | 0.69〜2.13倍 |
岩手県 | 奥州市佐倉河 | 21万円 | 15〜32万円 | 0.71〜1.52倍 |
宮城県 | 仙台市泉区将監 | 26万円 | 34〜52万円 | 1.31〜2倍 |
宮城県 | 石巻市三ツ股 | 10万円 | 7.8〜14万円 | 0.78〜1.4倍 |
宮城県 | 名取市大手町 | 27万円 | 29〜40万円 | 1.07〜1.48倍 |
福島県 | 福島市野田町 | 22万円 | 16〜72万円 | 0.73〜3.27倍 |
福島県 | いわき市小島町 | 22万円 | 35万円 | 1.59倍 |
福島県 | 郡山市芳賀 | 18万円 | 17〜35万円 | 0.94〜1.94倍 |
山形県 | 山形市東原町 | 26万円 | 18〜32万円 | 0.69〜1.23倍 |
山形県 | 鶴岡市本町 | 11万円 | 8〜17万円 | 0.73〜1.55倍 |
山形県 | 酒田市新橋 | 9.5万円 | 10〜15万円 | 1.05〜1.58倍 |
新潟県 | 新潟市中央区天神尾 | 38万円 | 35〜62万円 | 0.92〜1.63倍 |
新潟県 | 長岡市東栄 | 19万円 | 13〜19万円 | 0.68〜1倍 |
新潟県 | 上越市春日野 | 14万円 | 9.6〜16万円 | 0.69〜1.14倍 |
富山県 | 富山市牛島本町 | 26万円 | 23〜36万円 | 0.88〜1.38倍 |
富山県 | 高岡市城東 | 17万円 | 9.3〜19万円 | 0.55〜1.12倍 |
富山県 | 射水市太閤山 | 15万円 | 12〜18万円 | 0.8〜1.2倍 |
石川県 | 金沢市泉野町 | 35万円 | 24〜45万円 | 0.69〜1.29倍 |
石川県 | 加賀市小菅波町 | 14万円 | 2.3〜21万円 | 0.16〜1.5倍 |
石川県 | 野々市市押野 | 26万円 | 25〜31万円 | 0.96〜1.19倍 |
福井県 | 福井市灯明寺 | 19万円 | 15〜26万円 | 0.79〜1.37倍 |
福井県 | 坂井市丸岡町西瓜屋 | 10万円 | 12〜15万円 | 1.2〜1.5倍 |
群馬県 | 高崎市上中居町 | 25万円 | 18〜36万円 | 0.72〜1.44倍 |
群馬県 | 前橋市駒形町 | 15万円 | 8.7〜18万円 | 0.58〜1.2倍 |
群馬県 | 伊勢崎市昭和町 | 13万円 | 9.6〜41万円 | 0.74〜3.15倍 |
栃木県 | 宇都宮市泉が丘 | 28万円 | 28〜40万円 | 1〜1.43倍 |
栃木県 | 足利市八幡町 | 16.5万円 | 8.7〜19万円 | 0.53〜1.15倍 |
栃木県 | 小山市城東 | 24万円 | 3.8〜27万円 | 0.16〜1.13倍 |
茨城県 | 水戸市河和田 | 14万円 | 9.2〜20万円 | 0.66〜1.43倍 |
茨城県 | 古河市東 | 24万円 | 11〜36万円 | 0.46〜1.5倍 |
茨城県 | つくば市春日 | 37万円 | 53万円 | 1.43倍 |
愛知県 | 名古屋市千種区東山元町 | 56万円 | 19〜67万円 | 0.34〜1.2倍 |
愛知県 | 岡崎市大和町 | 37万円 | 43〜51万円 | 1.16〜1.38倍 |
愛知県 | 豊橋市高師本郷町 | 24万円 | 11〜33万円 | 0.46〜1.38倍 |
岐阜県 | 岐阜市北一色 | 21万円 | 17〜28万円 | 0.81〜1.33倍 |
岐阜県 | 大垣市林町 | 23万円 | 10〜31万円 | 0.43〜1.35倍 |
岐阜県 | 多治見市明和町 | 11.5万円 | 8.9〜15万円 | 0.77〜1.3倍 |
三重県 | 津市大谷町 | 35万円 | 41〜55万円 | 1.17〜1.57倍 |
三重県 | 四日市市大字茂福 | 21万円 | 24〜32万円 | 1.14〜1.52倍 |
三重県 | 桑名市大字桑名 | 22万円 | 25〜29万円 | 1.14〜1.32倍 |
静岡県 | 静岡市葵区音羽町 | 71万円 | 51〜85万円 | 0.72〜1.2倍 |
静岡県 | 浜松市中区鴨江 | 31万円 | 0.85〜40万円 | 0.03〜1.29倍 |
静岡県 | 三島市加茂 | 33万円 | 33〜44万円 | 1〜1.33倍 |
長野県 | 長野市若里 | 29万円 | 30〜46万円 | 1.03〜1.59倍 |
長野県 | 松本市桐 | 21万円 | 29〜30万円 | 1.38〜1.43倍 |
長野県 | 上田市常磐城 | 14万円 | 14〜18万円 | 1〜1.29倍 |
山梨県 | 甲府市上石田 | 15万円 | 19〜23万円 | 1.27〜1.53倍 |
大阪府 | 大阪市浪速区恵美須東 | 149万円 | 39〜600万円 | 0.26〜4.03倍 |
大阪府 | 茨木市庄 | 61万円 | 40〜100万円 | 0.66〜1.64倍 |
大阪府 | 高槻市安岡時町 | 38万円 | 25〜55万円 | 0.66〜1.45倍 |
京都府 | 京都市伏見区深草大亀谷万帖敷町 | 41万円 | 22〜64万円 | 0.54〜1.56倍 |
京都府 | 宇治市小倉町 | 43万円 | 22〜55万円 | 0.51〜1.28倍 |
京都府 | 城陽市久世 | 37万円 | 28〜49万円 | 0.76〜1.32倍 |
滋賀県 | 大津市朝日が丘 | 45万円 | 25〜55万円 | 0.56〜1.22倍 |
滋賀県 | 草津市追分 | 30万円 | 32〜37万円 | 1.07〜1.23倍 |
滋賀県 | 長浜市祇園町 | 17万円 | 8.9〜23万円 | 0.52〜1.35倍 |
兵庫県 | 神戸市鈴蘭台南町 | 24万円 | 14〜41万円 | 0.58〜1.71倍 |
兵庫県 | 姫路市飾磨区今在家 | 28万円 | 30〜35万円 | 1.07〜1.25倍 |
兵庫県 | 尼崎市稲葉荘 | 56万円 | 39〜83万円 | 0.7〜1.48倍 |
奈良県 | 奈良市中登美ケ丘 | 35万円 | 40〜61万円 | 1.14〜1.74倍 |
奈良県 | 橿原市土橋町 | 26万円 | 31〜44万円 | 1.19〜1.69倍 |
奈良県 | 生駒市俵口町 | 27万円 | 22〜35万円 | 0.81〜1.3倍 |
和歌山県 | 和歌山市黒田 | 21万円 | 19〜48万円 | 0.9〜2.29倍 |
和歌山県 | 田辺市東山 | 19万円 | 22〜24万円 | 1.16〜1.26倍 |
岡山県 | 岡山市田中 | 33万円 | 35〜47万円 | 1.06〜1.42倍 |
岡山県 | 倉敷市大島 | 31万円 | 13〜35万円 | 0.42〜1.13倍 |
岡山県 | 津山市東一宮 | 10万円 | 4.5〜12万円 | 0.45〜1.2倍 |
広島県 | 広島市牛田早稲田 | 40万円 | 19〜80万円 | 0.48〜2倍 |
広島県 | 福山市沖野上町 | 24万円 | 6.9〜34万円 | 0.29〜1.42倍 |
広島県 | 呉市広白岳 | 17万円 | 7.4〜21万円 | 0.44〜1.24倍 |
鳥取県 | 鳥取市吉方温泉 | 17万円 | 5〜19万円 | 0.29〜1.12倍 |
鳥取県 | 米子市観音寺新町 | 16万円 | 15〜20万円 | 0.94〜1.25倍 |
島根県 | 松江市内中原町 | 26万円 | 26〜32万円 | 1〜1.23倍 |
山口県 | 下関市綾羅木南町 | 13万円 | 20万円 | 1.54倍 |
山口県 | 山口市小郡下郷 | 16.5万円 | 8.9〜19万円 | 0.54〜1.15倍 |
山口県 | 宇部市笹山町 | 7.3万円 | 10〜13万円 | 1.37〜1.78倍 |
愛媛県 | 松山市岩崎町 | 44万円 | 30〜68万円 | 0.68〜1.55倍 |
愛媛県 | 今治市南大門町 | 17万円 | 24〜30万円 | 1.41〜1.76倍 |
愛媛県 | 新居浜市河内町 | 22万円 | 10〜24万円 | 0.45〜1.09倍 |
香川県 | 高松市松縄町 | 29万円 | 39〜40万円 | 1.34〜1.38倍 |
香川県 | 丸亀市中府町 | 25万円 | 35万円 | 1.4倍 |
徳島県 | 徳島市佐古一番町 | 31万円 | 13〜59万円 | 0.42〜1.9倍 |
高知県 | 高知市東久万 | 34万円 | 29〜38万円 | 0.85〜1.12倍 |
福岡県 | 福岡市南区大楠 | 56万円 | 69〜97万円 | 1.23〜1.73倍 |
福岡県 | 北九州市八幡西区永犬丸西町 | 17万円 | 10〜21万円 | 0.59〜1.24倍 |
福岡県 | 久留米市諏訪野町 | 22万円 | 15〜27万円 | 0.68〜1.23倍 |
佐賀県 | 佐賀市兵庫北 | 21万円 | 16〜31万円 | 0.76〜1.48倍 |
佐賀県 | 唐津市和多田本村 | 18万円 | 18〜24万円 | 1〜1.33倍 |
佐賀県 | 鳥栖市弥生が丘 | 19万円 | 18〜21万円 | 0.95〜1.11倍 |
大分県 | 大分市王子新町 | 30万円 | 28〜45万円 | 0.93〜1.5倍 |
大分県 | 別府市山の手町 | 21万円 | 16〜35万円 | 0.76〜1.67倍 |
大分県 | 中津市中央町 | 30万円 | 28〜45万円 | 0.93〜1.5倍 |
長崎県 | 長崎市滑石 | 20万円 | 14〜24万円 | 0.7〜1.2倍 |
長崎県 | 佐世保市広田 | 11万円 | 19〜29万円 | 1.73〜2.64倍 |
長崎県 | 諫早市小船越町 | 13万円 | 22万円 | 1.69倍 |
熊本県 | 熊本市武蔵ヶ丘 | 21万円 | 15〜32万円 | 0.71〜1.52倍 |
熊本県 | 八代市井上町 | 9万円 | 4.7〜10万円 | 0.52〜1.11倍 |
熊本県 | 天草市今釜新町 | 14万円 | 14〜15万円 | 1〜1.07倍 |
宮崎県 | 宮崎市神宮 | 28万円 | 32〜33万円 | 1.14〜1.18倍 |
宮崎県 | 都城市姫城町 | 10万円 | 8.5〜15万円 | 0.85〜1.5倍 |
宮崎県 | 延岡市西小路 | 19万円 | 20〜26万円 | 1.05〜1.37倍 |
鹿児島県 | 鹿児島市荒田 | 56万円 | 35〜91万円 | 0.63〜1.63倍 |
鹿児島県 | 霧島市国分中央 | 11万円 | 9.5〜15万円 | 0.86〜1.36倍 |
鹿児島県 | 薩摩川内市平佐町 | 9.5万円 | 7.9〜10.4万円 | 0.83〜1.09倍 |
沖縄県 | 那覇市首里石嶺町 | 42万円 | 31〜46万円 | 0.74〜1.1倍 |
沖縄県 | うるま市江州 | 56万円 | 69〜97万円 | 1.23〜1.73倍 |
沖縄県 | 浦添市経塚 | 53万円 | 60〜69万円 | 1.13〜1.3倍 |
つまり、あなたの不動産の評価額が、思っていた以上に、数百万円〜数千万円高い可能性があるのです。
では、どうすれば、それがわかるのか?
答えは、不動産の一括査定です。
不動産は、その地域、または物件を多く手がける会社かどうかで、評価額が変わります。なので、多くの不動産会社が参加している一括査定を使うことで、評価額が高いかどうかがわかるんですね。
一括査定は、参加企業によって、大きく2種類に分かれます。①大手だけが参加するサービス、②準大手と地元の企業が参加するサービス、の2つです。
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