兵庫県の土地価格の今後の見通し

この記事では兵庫県の

の２点について解説しています。

１、過去８年間の兵庫県の不動産の上がり方の特徴とは？

まずはじめに、この８年間で兵庫県内の不動産が、どのような動きをしてきたのかをザッと見ていきましょう。

兵庫県の住宅地は、アベノミクス以降の８年間で２.７％下落しました。

また、今年は新型コロナの影響が心配されましたが、住宅地は前年比０.６%のマイナス、商業地も０.７%のマイナスとそれほど大きな下落にはなっていないようですね。

（参考：国土交通省　地価公示）

不動産バブルとも言われる今回の土地価格の上昇ですが、住宅地で見ると東名阪では異なった事情で動いているようです。

では、兵庫県の住宅地は、どのような動きをしてきたのか？

まずは市区町村別に、この７年間の住宅地の上昇率を見てみましょう。

兵庫県で住宅地が上昇しているエリアは、明石市から東側の沿岸部。特に神戸市よりも東側が強い

（参考：国土交通省　地価公示）

ご覧のように、ピンク・赤の５％以上も上昇しているエリアは、神戸市中央区〜西宮市に集中しています。

大阪市が外国人観光客数の増加で景気がいいため、通勤に便利で住環境も良好なこれらの３市に人気が集まっているのです。

なぜ兵庫県では、神戸〜大阪間しか上がっていないのか？

今後の予想をする上で、これまで上昇してきた理由を知っておいた方がスッキリ理解できます。

なので、その主な理由を２つ、最初に解説します。

①金利低下によって、買い手の購買力が上がった

そもそも、今回の土地価格の上昇のきっかけは、金利の低下です。

ご覧のように、2013年4月以降、日銀が国債を買い占める、異次元緩和政策を行うことで、金利を下げてきました。

日銀が国債を買い占めて、金利を下げた

（参考：ARUHI住宅ローン　フラット３５金利の推移　財務省　国債金利情報）

ザックリ言うと、この８年間で買い手は、同じ返済額で２割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット３５で期間３５年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

同じ返済額で購入できる物件価格が２割上昇した

月々の支払額は増やさずに、約２割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。

そのため、人気のエリアほど、土地価格が上昇してきたのです。

不動産事業者向けの貸し出しも増えて、駅近エリアの商業地も上がりやすくなった

また、金利がさらに下がったことによって、ホテルやマンションなどの不動産業者の投資も増えました。

銀行も国債の利息で稼げなくなったため、不動産を担保にお金を貸せる不動産業者への貸し出しを増やしたのです。

（参考：国土交通省　土地白書）

その結果、駅近エリアの商業地を中心に、マンションや商業施設、ホテルなどの建設が進み、駅近エリアほど土地価格が上がりやすくなったわけですね。

②兵庫県では人口が減っている

ところが、兵庫県では人口が増えていません。2013→20年の７年間で約11万人減少しているのです。

（参考：総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」）

さらに、家を購入する中心年代である３０〜４０代の人口は、約13万人も減っているのです。

そのため、住宅に対する需要がかなり落ち込んでいると考えられます。

（参考：総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」）

そこで、もう少し詳しく実態を見るために、市区町村別に人口がどれだけ増えた、減ったかを調べてみました。

兵庫県の５年間の人口変化（2013〜2018）

（参考：総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」）

ご覧の通り、増えているのは明石市、神戸市の中心部や、西宮市、伊丹市など、ごく一部の市町村だけでした。

2013年から始まったアベノミクス以降、円安が進んで、オリンピックの開催も決まったことで、大阪市にたくさんの外国人観光客が訪れるようになりました。

それによって、大阪市周辺で仕事が増えたため、兵庫県内からも引っ越していく若い世代が増えていったんですね。

実際、兵庫県内に引っ越してきた人（転入者）と出ていった人（転出者）を調べてみたところ、2013〜2019年の７年間で、差し引き約3.3万人の29歳以下の若い世代が出ていっていることがわかりました。

また、家を購入する中心年代の３０〜４０代も約6,700人出ていっています。

（参考：総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」）

つまり、兵庫県の土地価格は、

と考えられます。

３、これからどうなるのか？

兵庫県の土地価格について、これから影響がありそうなポイントをまとめました。

（１）そろそろ低金利が終わりそう？

異次元緩和とは、日銀が国債を買い占めることで、金利を引き下げてきた政策でした。

しかし、このような方法は、戦後にひどいインフレになってしまったこともあって「禁じ手」として採用されてこなかった政策です。

１９３０年代に高橋是清蔵相が昭和恐慌からの脱却を目指して直接引き受けを断行したが、戦費拡大に伴い引受額は増大し、戦後の急激なインフレにつながった。

当時の反省から財政法では原則禁止されている。

（参考：「白川総裁、昭和恐慌引き合いに「歯止め失う」　日銀議事録詳報」）

このような危なっかしい政策を１０年続けた結果、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ました。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えています。

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで国債からの利息が減ってしまい、本業で赤字の銀行が一気に増えています。

2013年以降、赤字銀行が一気に増えている

（金融庁：地域金融の課題と競争のあり方）

このような状況もあって、今年の３月に、日銀は長期金利の変動幅を±0.25%まで緩和すると発表しました。

この発表を受けて、日経新聞が専門家にアンケートしたところ、９割の人が「上昇する」と回答しています。

（参考：2021.3.22 日経新聞「長期金利「上昇」9割　日銀政策修正で市場参加者」）

このように、副作用もあり、徐々に緩和する流れにもあることから、任期が満了する2023年4月までに、異次元緩和が終了する可能性は高いと考えられます。

2021年8月現在から数えると、あと約１年半ぐらいの間がチャンスと言えます。

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

なお、金利が上昇すると、住宅ローンの返済額が増えるため、不動産価格は下落していきます。

そのため、特に売却を検討している人は、異次元緩和で低金利が続いているうちに、準備をしておいた方がいいでしょう。

（２）2022年問題で、都市の農地が宅地になる

2022年問題をご存知でしょうか？

「都市部にある税金を優遇されていた農地（生産緑地）が、優遇期間が切れることで宅地として放出され、土地価格に影響を与える」

という問題です。

（出典：ウィキペディア　cory.2005.Seisan Ryokuchi）

では、兵庫県ではどうなっているのか？

市区町村別に色分けしてみました。

兵庫県の生産緑地の分布図：土地価格が上昇した地域に集中している

（参考：国土交通省　都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況）

特に神戸市では100ha単位で残っています。

1ha＝3,000坪ですから、30坪の戸建てが100件建つと計算すると、100haならば1万軒分の土地になります。

その全てが農地になるわけではありませんが、数年で１〜２割は宅地へと変わるでしょう。

生産緑地制度が始まった時に、この制度を使わなかった農地がそれぐらいの割合で宅地へと変わったからです。

また、この問題で影響を受けるのは、駅から少し離れた郊外のエリアでしょう。

駅前の農地はほとんど宅地に変わっていますし、郊外に残っているケースが大半だからです。

これらのエリアでも、郊外の住宅地では下落している地点が多くあります。それらのエリアで、さらに追い討ちを受けることになりそうです。

今後、戸建てを買おうと計画しているのであれば、2022年以降にお宝物件が見つかるかもしれませんね。

４、兵庫でこれから上がりそうな地域は？

ここまで、ちょっと悲観的な見通しばかり書いてきましたが、「逆に上がりそうな地域はないのか？」も気になりますよね。

兵庫県内の各市町村の記事を作成していく中で、新型コロナでも影響が少なく、人口も増加傾向にあるエリアがいくつか見られました。

おそらく、今後上昇するのは、これらのエリアになるでしょう。具体的には、

が挙げられます。

特に北摂地域は、医療や健康分野での研究開発拠点として、企業の進出が続いているエリアです。

また、多くの企業が、新型コロナによって、「以前のようなビジネスは復活しないから、新しい事業を育てないといけない」と考えるようになってきています。

（自動車業界の自動運転、電気自動車（EV）化の動きが分かりやすいですかね）

そのため、このような研究開発都市の価値は、これからも下がらないでしょうし、企業もお金を出していくでしょうから、その周辺の不動産の価値も上昇、ないしは安定していくと予想されます。

結論：売るなら？買うなら？

というわけで、兵庫県の今後の土地価格についての結論は、以下の通りです。

と言えそうです。

買うなら：商業地の周辺は様子見、それ以外は買い

新型コロナの影響が大きい商業地の周辺では、今後も影響が出ますので、坪単価が高いと感じられる場合には、まだ様子見の方がいいでしょう。

しかし、それ以外のエリアでは今が買い時の可能性が高いと思われます。

その理由は２つあります。

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪50万円ぐらいの土地であれば、30坪でも1,500万円程度で買えます。

仮に数年で１割下げたとして150万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになりますよね。

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット３５」か「１０年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

非公開物件＝安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。

また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いのです。

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売るなら：金利が上がる前に売った方がいい

アベノミクス以降のこの７年間は金利の低下によって、買い手が月々の返済額を引き上げなくても値上がりした家を買える時期でした。

不動産を売るなら、金利の低い今が１番のチャンスと言えます。

特にコロナショックの影響は、長期間になる可能性もあり、景気が悪化するほど買い手が減っていきますので、今のうちに準備をしておいた方が後悔しないはずです。

公示地価を信じると損をする？

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

例えば、尼崎市内に「稲葉荘（いなばそう）」という、立花駅の西側、武庫川沿いに広がる住宅地があります。

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

同じ地域なのに、

「公示地価の３割増し、場合によっては２倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

つまり、あなたの不動産はもっと高い評価額の可能性があるのです。

では、どうやってそれを調べられるのか？

答えは不動産の一括査定です。

というのも、複数の不動産会社の査定を比較することで、「あなたの不動産を得意とする会社の査定額」がわかるからです。

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