この記事では兵庫県の
- この７年間の土地価格の動き
- 新型コロナの影響を含め、今後どうなるのか？
の２点について解説しています。
１、過去７年間の兵庫県の不動産の上がり方の特徴とは？
まずはじめに、この７年間で兵庫県内の不動産が、どのような動きをしてきたのかをザッと見ていきましょう。
この７年間の兵庫県の公示地価を調べてみると、２.１％のマイナスでした。
外国人観光客が増えて賑わっている大阪でも意外なことに、わずか０.４％のプラスとなっています。
東京都では１５％以上の上昇しているのと比べると、かなり違いますね。
不動産バブルとも言われる今回の土地価格の上昇ですが、住宅地で見ると東名阪では異なった事情で動いているようです。
では、兵庫県の住宅地は、どのような動きをしてきたのか？
まずは市区町村別に、この７年間の住宅地の上昇率を見てみましょう。
兵庫県で住宅地が上昇しているエリアは、明石市から東側の沿岸部。特に神戸市よりも東側が強い
ご覧のように、ピンク・赤の５％以上も上昇しているエリアは、神戸市中央区〜西宮市に集中しています。
大阪市が外国人観光客数の増加で景気がいいため、通勤に便利で住環境も良好なこれらの３市に人気が集まっているのです。
なぜ兵庫県では、神戸〜大阪間しか上がっていないのか？
最初に結論をまとめておきます。
- 金利が低下したことで、同じ返済額でより高い物件が買えるようになった
- ところが、兵庫県では人口が減少傾向にあり、特に家を購入する若い世代の人口が減少している
- その結果、大阪市（とその通勤圏）と北摂地域で土地価格が上昇し、それ以外は下落する、という二極化が起こってしまった
と考えられます。
では、これから１つずつ詳しく解説していきます。
①金利低下によって、買い手の購買力が上がった
そもそも、今回の土地価格の上昇のきっかけは、金利の低下です。
2013年4月から始まった日銀の異次元緩和によって、金利が大きく低下したのです。
（参考：ARUHI住宅ローン フラット３５金利の推移 財務省 国債金利情報）
ザックリ言うと、この７年間で買い手は、同じ返済額で２割高い物件を買えるようになったということです。
例えば、フラット３５で期間３５年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。
同じ返済額で購入できる物件価格が２割上昇した
そのため、人気のエリアでは土地価格が上昇しやすくなりました。
月々の支払額は増やさずに、約２割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。
その結果、都心部では通勤需要から人気化した駅近のマンションが値上がりし、郊外のエリアではショッピングモールや、大規模な新興住宅地で上昇しやすくなったのです。
②兵庫県では人口が減っている
ところが、兵庫県では人口が増えていません。2013→20年の７年間で約11万人減少しているのです。
（参考：総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」）
さらに、家を購入する中心年代である３０〜４０代の人口は、約13万人も減っているのです。
そのため、住宅に対する需要がかなり落ち込んでいると考えられます。
（参考：総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」）
そこで、もう少し詳しく実態を見るために、市区町村別に人口がどれだけ増えた、減ったかを調べてみました。
兵庫県の５年間の人口変化（2013〜2018）
（参考：総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」）
ご覧の通り、増えているのは明石市、神戸市の中心部や、西宮市、伊丹市など、ごく一部の市町村だけでした。
2013年から始まったアベノミクス以降、円安が進んで、オリンピックの開催も決まったことで、大阪市にたくさんの外国人観光客が訪れるようになりました。
それによって、大阪市周辺で仕事が増えたため、兵庫県内からも引っ越していく若い世代が増えていったんですね。
実際、兵庫県内に引っ越してきた人（転入者）と出ていった人（転出者）を調べてみたところ、2013〜2019年の７年間で、差し引き約3.3万人の29歳以下の若い世代が出ていっていることがわかりました。
また、家を購入する中心年代の３０〜４０代も約6,700人出ていっています。
単位：人 | 人口 （2020年） | 人口増減 （13年比） | 転入-転出 （14〜19年） |
30〜49才 | 1,428,997 | -129,535人 | -6,714人 |
29才以下 | 1,504,078 | -125,645人 | -33,699人 |
50才以上 | 2,616,492 | +144,467人 | -855人 |
兵庫県 合計 | 5,549,568 | -110,734人 | -41,268人 |
（参考：総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」）
つまり、兵庫県の土地価格は、
- 大阪市は外国人観光客が増えて景気が良くなった
- そのため、兵庫県内から大阪市周辺で働く人が増え、若い人を中心に県外へ出ていく人が増えた
- また、家を購入する世代も、大阪市へ通勤しやすい神戸市より東側のエリアに家を持つようになった
- その結果、神戸より東側で土地価格が上昇、それ以外のエリアでは下落、という二極化が進んでしまった
と考えられます。
３、新型コロナの影響はどうなのか？
昨年１月に発覚し、３月下旬には緊急事態宣言にまで発展した新型コロナウイルスの感染拡大ですが、兵庫県においても、日々の感染者は増加傾向にあります。
（参考：新型コロナ関連の情報提供:NHK 、大阪府 「大阪の就業状況」）
そのため、飲食店や小売店、観光業などの幅広い業種で売り上げが減少しており、アルバイトや派遣社員などの非正規雇用の方から雇い止めが始まっています。
完全失業率も近畿地方は、７〜９月の時点で3.2％まで上昇しており、2021年１月現在では、さらに雇用状況は悪化しているものと考えられます。
兵庫県の土地価格にも、一部影響が出ている
公示地価は、１月１日現在の土地価格であるのに対して、基準価格は７月１日現在の価格なので、この２つの価格を比較することで、新型コロナの影響を調べることができます。
兵庫県内の公示地価と基準地価を調べたところ、同一住所の価格は住宅地で６６地点、商業地で２１地点ありましたので、比較してみました。
兵庫県の新型コロナの影響（住宅地）
変化率：緑色（変化なし）＞青色の↙️（0.1〜1.9%の下落）＞紫色の↙️（2〜4.9%の下落）
住宅地に関して言えば、下落しているエリアの特徴は、
- 大阪市への通勤エリアとして人気のあったエリア（西宮市、尼崎市、伊丹市）
- 神戸市では、もともと下落傾向にあった郊外のエリア（北区、長田区など）
- その他のエリアでも、もともと下落傾向にあったエリア（西播磨など）
と言えます。
要するに、人気があって上がりすぎたエリアは、みんなが冷静になったため下がり、人気がなかったエリアは、さらに売れにくくなってしまった、ということでしょう。
では、商業地ではどうでしょうか？
兵庫県の新型コロナの影響（商業地）
変化率：赤色（0.1〜1.9%の上昇）＞緑色（変化なし）＞青色の↙️（0.1〜1.9%の下落）＞紫色の↙️（2〜4.9%の下落）＞＞黒色の↙️（5〜9.9%の下落）
商業地で見ると、今度は神戸市の中心部や、西宮市などで大きく下落していました。
大阪市への通勤需要から、神戸〜西宮の駅近エリアでは、たくさんのマンションが建ち、それに伴って商業施設も増え、土地価格が大きく上昇しました。
それが今回のコロナによって、冷や水を浴びせられた形となり、上がりすぎていたエリアの土地価格が下落したものと考えられます。
その一方で、それ以外のエリアの商業地では、あまり下がっていないような印象です。
今回のコロナによって、繁華街にある百貨店や飲食店は大きな打撃を受けていますが、地域密着型のスーパーやコンビニはあまり影響を受けていません。
そのため、商業地で比較的安定している場所が多いのは、そのような地域の生活基盤となっているからでしょう。
３、その他のリスク
新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。
（１）この低金利はいつまで続くのか？
地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。
そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。
むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。
例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。
赤字の地銀がどんどん増えている
赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。
では、具体的にあとどれぐらいなのか？
ブルームバーグが経済の専門家４５人にアンケートをしたところ、半数以上が２〜３年以内に限界が来ると予想していました。
半数以上が２〜３年以内に限界と回答
（参考：ブルームバーグ「２年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作－日銀サーベイ）
このアンケートは２０１８年６月にされたものなので、「２０２０〜２１年前後に限界が来る」と考えている専門家が多いことになります。
聞き取り当時は、オリンピックが開催されると思われていたので、この頃までは好景気も続くだろうという予想があったので、その頃までは地銀の経営状態も持つと思われていたのでしょう。
ですが、今回の新型コロナ騒動によって、地銀の経営はさらに苦しくなってきました。
銀行の経営が厳しくなれば、日本の国債に対する信頼性も下がります。海外の投資家が国債の売却をする可能性も高まります。
そうすると、金利が上昇しますので、不動産価格は下落していきます。
金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる
そのため、今後の経済状況次第では、金利上昇による不動産価格の下落も考えておいた方がいいでしょう。
（２）2022年問題で、都市の農地が宅地になる
2022年問題をご存知でしょうか？
「都市部にある税金を優遇されていた農地（生産緑地）が、優遇期間が切れることで宅地として放出され、土地価格に影響を与える」
という問題です。
（出典：ウィキペディア cory.2005.Seisan Ryokuchi）
では、兵庫県ではどうなっているのか？
市区町村別に色分けしてみました。
兵庫県の生産緑地の分布図：土地価格が上昇した地域に集中している
（参考：国土交通省 都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況）
特に神戸市では100ha単位で残っています。
1ha＝3,000坪ですから、30坪の戸建てが100件建つと計算すると、100haならば1万軒分の土地になります。
その全てが農地になるわけではありませんが、数年で１〜２割は宅地へと変わるでしょう。
生産緑地制度が始まった時に、この制度を使わなかった農地がそれぐらいの割合で宅地へと変わったからです。
また、この問題で影響を受けるのは、駅から少し離れた郊外のエリアでしょう。
駅前の農地はほとんど宅地に変わっていますし、郊外に残っているケースが大半だからです。
これらのエリアでも、郊外の住宅地では下落している地点が多くあります。それらのエリアで、さらに追い討ちを受けることになりそうです。
今後、戸建てを買おうと計画しているのであれば、2022年以降にお宝物件が見つかるかもしれませんね。
４、兵庫でこれから上がりそうな地域は？
ここまで、ちょっと悲観的な見通しばかり書いてきましたが、「逆に上がりそうな地域はないのか？」も気になりますよね。
上の章で、新型コロナの影響について、同一住所の１月と７月の価格の比較をしてみましたが、下がっていないエリアの特徴は、
- 地元の生活に密着した商業エリア
- 高級住宅地の多い芦屋
- 北摂地域への通勤に便利な宝塚、伊丹周辺の住宅地
が挙げられます。
特に北摂地域は、医療や健康分野での研究開発拠点として、企業の進出が続いているエリアです。
また、多くの企業が、新型コロナによって、「以前のようなビジネスは復活しないから、新しい事業を育てないといけない」と考えるようになってきています。
（自動車業界の自動運転、電気自動車（EV）化の動きが分かりやすいですかね）
そのため、このような研究開発都市の価値は、これからも下がらないでしょうし、企業もお金を出していくでしょうから、その周辺の不動産の価値も上昇、ないしは安定していくと予想されます。
結論：売るなら？買うなら？
というわけで、兵庫県の今後の土地価格についての結論は、以下の通りです。
- 大阪への通勤需要から、神戸市より東側の駅近エリアを中心に上昇しているものの、それ以外では下落する二極化が進んでいる
- 新型コロナの影響によって、百貨店、ホテルの売り上げ減少から、繁華街の商業地や、これまで上がりすぎていたエリアでは調整が続きそう
と言えそうです。
買うなら：商業地の周辺は様子見、それ以外は買い
新型コロナの影響が大きい商業地の周辺では、今後も影響が出ますので、坪単価が高いと感じられる場合には、まだ様子見の方がいいでしょう。
しかし、それ以外のエリアでは今が買い時の可能性が高いと思われます。
その理由は２つあります。
①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく
例えば、坪50万円ぐらいの土地であれば、30坪でも1,500万円程度で買えます。
仮に数年で１割下げたとして150万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになりますよね。
②異次元緩和で低金利の今がチャンス
また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。
ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。
ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット３５」か「１０年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。
非公開物件＝安い物件
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。
また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いのです。
こちらの「タウンライフ」に登録すると、お近くの複数の不動産会社から、非公開物件の情報を教えてもらえます。
価格が下がるのを待ちたい人でも、こちらで格安物件を見つければ、「低金利」と「安い物件」の２つの美味しいところが狙えるでしょう。
売るなら：金利が上がる前に売った方がいい
アベノミクス以降のこの７年間は金利の低下によって、買い手が月々の返済額を引き上げなくても値上がりした家を買える時期でした。
不動産を売るなら、金利の低い今が１番のチャンスと言えます。
特にコロナショックの影響は、長期間になる可能性もあり、景気が悪化するほど買い手が減っていきますので、今のうちに準備をしておいた方が後悔しないはずです。
公示地価を信じると損をする？
この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。
例えば、尼崎市内に「稲葉荘（いなばそう）」という、立花駅の西側、武庫川沿いに広がる住宅地があります。
こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、
- 公示地価：56万円／坪
- 実際の取引価格：39〜83万円／坪
と、公示地価の約0.7〜1.5倍で取引されていました。
取引価格同士で比べると、２.１倍の価格差があります。
このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。
同じ地域なのに、
「公示地価の３割増し、場合によっては２倍以上の価格で取引されている」
といった取引がゴロゴロ見つかったのです。
| 都道府県 | 住所 | 公示地価／坪 | 取引価格／坪 | 公示地価の何倍？ |
|---|---|---|---|---|
| 兵庫県 | 神戸市鈴蘭台南町 | 24万円 | 14〜41万円 | 0.58〜1.71倍 |
| 兵庫県 | 姫路市飾磨区今在家 | 28万円 | 30〜35万円 | 1.07〜1.25倍 |
| 兵庫県 | 尼崎市稲葉荘 | 56万円 | 39〜83万円 | 0.7〜1.48倍 |
| 兵庫県 | 西宮市仁川町 | 83万円 | 74〜99万円 | 0.89〜1.19倍 |
| 兵庫県 | 明石市朝霧町 | 39万円 | 30〜50万円 | 0.77〜1.28倍 |
| 兵庫県 | 加古川市尾上町 | 21万円 | 13〜31万円 | 0.62〜1.48倍 |
| 兵庫県 | 宝塚市伊孑志 | 60万円 | 51〜94万円 | 0.85〜1.57倍 |
| 兵庫県 | 伊丹市安堂寺町 | 68万円 | 45〜87万円 | 0.66〜1.28倍 |
| 兵庫県 | 川西市大和東 | 18万円 | 16〜24万円 | 0.89〜1.33倍 |
| 兵庫県 | 三田市天神 | 20万円 | 25〜38万円 | 1.25〜1.9倍 |
| 兵庫県 | 芦屋市岩園町 | 101万円 | 75〜130万円 | 0.74〜1.29倍 |
| 兵庫県 | 高砂市阿弥陀町 | 20万円 | 2.7〜65万円 | 0.14〜3.25倍 |
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