兵庫県の土地価格の今後の見通し | イエ&ライフ

兵庫県の土地価格の今後の見通し

兵庫県の土地価格の今後の見通し兵庫県

この記事では兵庫県の

  1. この8年間の土地価格の動き
  2. 新型コロナの影響を含め、今後どうなるのか?

の2点について解説しています。

 

1、過去8年間の兵庫県の不動産の上がり方の特徴とは?

まずはじめに、この8年間で兵庫県内の不動産が、どのような動きをしてきたのかをザッと見ていきましょう。

 

兵庫県の住宅地は、アベノミクス以降の8年間で2.7%下落しました。

また、今年は新型コロナの影響が心配されましたが、住宅地は前年比0.6%のマイナス商業地も0.7%のマイナスとそれほど大きな下落にはなっていないようですね。

 

兵庫県の公示地価の推移

(参考:国土交通省 地価公示)

 

不動産バブルとも言われる今回の土地価格の上昇ですが、住宅地で見ると東名阪では異なった事情で動いているようです。

 

では、兵庫県の住宅地は、どのような動きをしてきたのか?

まずは市区町村別に、この7年間の住宅地の上昇率を見てみましょう。

 

兵庫県で住宅地が上昇しているエリアは、明石市から東側の沿岸部。特に神戸市よりも東側が強い

兵庫県の公示地価の変化率マップ

(参考:国土交通省 地価公示)

 

ご覧のように、ピンク・赤の5%以上も上昇しているエリアは、神戸市中央区〜西宮市に集中しています。

大阪市が外国人観光客数の増加で景気がいいため、通勤に便利で住環境も良好なこれらの3市に人気が集まっているのです。

 

なぜ兵庫県では、神戸〜大阪間しか上がっていないのか?

今後の予想をする上で、これまで上昇してきた理由を知っておいた方がスッキリ理解できます。

なので、その主な理由を2つ、最初に解説します。

 

①金利低下によって、買い手の購買力が上がった

そもそも、今回の土地価格の上昇のきっかけは、金利の低下です。

ご覧のように、2013年4月以降、日銀が国債を買い占める、異次元緩和政策を行うことで、金利を下げてきました。

 

日銀が国債を買い占めて、金利を下げた

異次元緩和政策と住宅ローン金利

(参考:ARUHI住宅ローン フラット35金利の推移 財務省 国債金利情報)

 

ザックリ言うと、この8年間で買い手は、同じ返済額で2割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット35で期間35年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

 

同じ返済額で購入できる物件価格が2割上昇した

 

月々の支払額は増やさずに、約2割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。

そのため、人気のエリアほど、土地価格が上昇してきたのです。

 

 

②兵庫県では人口が減っている

ところが、兵庫県では人口が増えていません。2013→20年の7年間で約11万人減少しているのです。

 

兵庫県の人口推移

(参考:総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」)

 

さらに、家を購入する中心年代である30〜40代の人口は、約13万人も減っているのです。

そのため、住宅に対する需要がかなり落ち込んでいると考えられます。

 

兵庫県の30〜40代人口の推移

(参考:総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」)

 

そこで、もう少し詳しく実態を見るために、市区町村別に人口がどれだけ増えた、減ったかを調べてみました。

 

兵庫県の5年間の人口変化(2013〜2018)

兵庫県の人口変化率

(参考:総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」)

 

ご覧の通り、増えているのは明石市、神戸市の中心部や、西宮市、伊丹市など、ごく一部の市町村だけでした。

 

2013年から始まったアベノミクス以降、円安が進んで、オリンピックの開催も決まったことで、大阪市にたくさんの外国人観光客が訪れるようになりました。

それによって、大阪市周辺で仕事が増えたため、兵庫県内からも引っ越していく若い世代が増えていったんですね。

 

実際、兵庫県内に引っ越してきた人(転入者)と出ていった人(転出者)を調べてみたところ、2013〜2019年の7年間で、差し引き約3.3万人の29歳以下の若い世代が出ていっていることがわかりました。

また、家を購入する中心年代の30〜40代も約6,700人出ていっています。

 

単位:人

人口

(2020年)

人口増減

(13年比)

転入-転出

(14〜19年)

30〜49才

1,428,997

-129,535人

-6,714人

29才以下

1,504,078

-125,645人

-33,699人

50才以上

2,616,492

+144,467人

-855人

兵庫県 合計

5,549,568

-110,734人

-41,268人

(参考:総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」)

 

つまり、兵庫県の土地価格は、

  • 大阪市は外国人観光客が増えて景気が良くなった
  • そのため、兵庫県内から大阪市周辺で働く人が増え、若い人を中心に県外へ出ていく人が増えた
  • また、家を購入する世代も、大阪市へ通勤しやすい神戸市より東側のエリアに家を持つようになった
  • その結果、神戸より東側で土地価格が上昇、それ以外のエリアでは下落、という二極化が進んでしまった

と考えられます。

 

3、これからどうなるのか?

兵庫県の土地価格について、これから影響がありそうなポイントをまとめました。

 

(1)この低金利はいつまで続くのか?

そもそも、異次元緩和政策とは、国債の金利を下げるために、日銀が国債を買い占めることで実現させてきた政策でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

 

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで国債からの利息が減り、半数以上が赤字になっています。

 

金利低下で、赤字の地銀がどんどん増えている

地銀の決算状況

(金融庁:地域金融の課題と競争のあり方)

 

赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。

また、黒田総裁の任期である2023年までに、当初の目標である「年率2%で物価を上げること」は、達成できないこともわかってきました。

(参考:NHK「日銀 黒田総裁 今の任期中に2%の物価目標 達成困難に」)

 

つまり、2013〜2023年の10年間で、

  • 株や不動産価格は上昇した
  • 当初の物価目標は達成できず
  • 副作用として、金融機関の赤字行が続出

という状況になっているわけです。

 

そのため、黒田総裁の次の方が、この政策を続ける可能性は低いのではないかと予想されます。

目的を達成できずに、銀行が潰れて混乱してしまっては、意味がありませんからね。

 

実は、すでに異次元緩和をやめる準備に入っている

とはいうものの、「異次元緩和をやめます」と発表すれば、金利が一気に上がる可能性もありますから、日銀でも慎重に進めているように見えます。

なぜかと言うと、日銀の国債を買い占めるペースが、2018年頃からすでに減らしてきているからです。

 

日銀が国債を買い占める比率を減らしている

日銀の国債買入れ比率

(参考:財務省 2021.6.24「国の債務管理の在り方に関する懇談会(参考資料2)」)

 

2021年現在、日銀が買い占めている比率は、期間1〜10年の国債(赤色の線)で約60%程度、期間10年超の国債(灰色の線)で8.7%にまで下がっています。

 

このまま、買い占める量を減らしていけば、いずれ金利も徐々に上がっていくことになります。

 

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

金利上昇で下落

 

なお、金利が上昇すると、住宅ローンの返済額が増えるため、不動産価格は下落していきます。

 

そのため、特に売却を検討している人は、異次元緩和で低金利が続いているうちに、準備をしておいた方がいいでしょう。

 

 

(2)2022年問題で、都市の農地が宅地になる

2022年問題をご存知でしょうか?

「都市部にある税金を優遇されていた農地(生産緑地)が、優遇期間が切れることで宅地として放出され、土地価格に影響を与える」

という問題です。

 

生産緑地

(出典:ウィキペディア cory.2005.Seisan Ryokuchi)

 

では、兵庫県ではどうなっているのか?

市区町村別に色分けしてみました。

 

兵庫県の生産緑地の分布図:土地価格が上昇した地域に集中している

兵庫県の生産緑地

(参考:国土交通省 都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況)

 

特に神戸市では100ha単位で残っています。

1ha=3,000坪ですから、30坪の戸建てが100件建つと計算すると、100haならば1万軒分の土地になります。

 

その全てが農地になるわけではありませんが、数年で1〜2割は宅地へと変わるでしょう。

生産緑地制度が始まった時に、この制度を使わなかった農地がそれぐらいの割合で宅地へと変わったからです。

 

また、この問題で影響を受けるのは、駅から少し離れた郊外のエリアでしょう。

駅前の農地はほとんど宅地に変わっていますし、郊外に残っているケースが大半だからです。

これらのエリアでも、郊外の住宅地では下落している地点が多くあります。それらのエリアで、さらに追い討ちを受けることになりそうです。

 

今後、戸建てを買おうと計画しているのであれば、2022年以降にお宝物件が見つかるかもしれませんね。

 

4、兵庫でこれから上がりそうな地域は?

ここまで、ちょっと悲観的な見通しばかり書いてきましたが、「逆に上がりそうな地域はないのか?」も気になりますよね。

兵庫県内の各市町村の記事を作成していく中で、新型コロナでも影響が少なく、人口も増加傾向にあるエリアがいくつか見られました。

 

おそらく、今後上昇するのは、これらのエリアになるでしょう。具体的には、

  • 地元の生活に密着した商業エリア
  • 高級住宅地の多い芦屋
  • 北摂地域への通勤に便利な宝塚、伊丹周辺の住宅地

が挙げられます。

 

特に北摂地域は、医療や健康分野での研究開発拠点として、企業の進出が続いているエリアです。

また、多くの企業が、新型コロナによって、「以前のようなビジネスは復活しないから、新しい事業を育てないといけない」と考えるようになってきています。

(自動車業界の自動運転、電気自動車(EV)化の動きが分かりやすいですかね)

 

そのため、このような研究開発都市の価値は、これからも下がらないでしょうし、企業もお金を出していくでしょうから、その周辺の不動産の価値も上昇、ないしは安定していくと予想されます。

 

結論:売るなら?買うなら?

 

というわけで、兵庫県の今後の土地価格についての結論は、以下の通りです。

  • 大阪への通勤需要から、神戸市より東側の駅近エリアを中心に上昇しているものの、それ以外では下落する二極化が進んでいる
  • 新型コロナの影響によって、百貨店、ホテルの売り上げ減少から、繁華街の商業地や、これまで上がりすぎていたエリアでは調整が続きそう

と言えそうです。

 

買うなら:商業地の周辺は様子見、それ以外は買い

新型コロナの影響が大きい商業地の周辺では、今後も影響が出ますので、坪単価が高いと感じられる場合には、まだ様子見の方がいいでしょう。

しかし、それ以外のエリアでは今が買い時の可能性が高いと思われます。

その理由は2つあります。

 

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪50万円ぐらいの土地であれば、30坪でも1,500万円程度で買えます。

仮に数年で1割下げたとして150万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになりますよね。

 

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

 

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。

また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。

 

非公開物件の実態

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いのです。

 

こちらの「タウンライフ」に登録すると、お近くの複数の不動産会社から、非公開物件の情報を教えてもらえます。

 

タウンライフ家造り

 

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売るなら:金利が上がる前に売った方がいい

アベノミクス以降のこの7年間は金利の低下によって、買い手が月々の返済額を引き上げなくても値上がりした家を買える時期でした。

不動産を売るなら、金利の低い今が1番のチャンスと言えます。

 

特にコロナショックの影響は、長期間になる可能性もあり、景気が悪化するほど買い手が減っていきますので、今のうちに準備をしておいた方が後悔しないはずです。

 

公示地価を信じると損をする?

 

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、尼崎市内に「稲葉荘(いなばそう)」という、立花駅の西側、武庫川沿いに広がる住宅地があります。

 

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:56万円/坪
  • 実際の取引価格:39〜83万円/坪

と、公示地価の約0.7〜1.5倍で取引されていました。

取引価格同士で比べると、2.1倍の価格差があります。

 

【尼崎市稲葉荘の公示地価】

尼崎市稲葉荘の公示地価

  • 立花駅から1,700mの距離、徒歩約21分(1分=80m)
  • 169,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =56万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【尼崎市稲葉荘の土地取引(過去2年間)】

尼崎市稲葉荘の土地取引

  • 立花駅から徒歩16〜24分のエリアで、39〜83万円/坪で取引されている

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の3割増し、場合によっては2倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
兵庫県神戸市鈴蘭台南町24万円14〜41万円0.58〜1.71倍
兵庫県姫路市飾磨区今在家28万円30〜35万円1.07〜1.25倍
兵庫県尼崎市稲葉荘56万円39〜83万円0.7〜1.48倍
兵庫県西宮市仁川町83万円74〜99万円0.89〜1.19倍
兵庫県明石市朝霧町39万円30〜50万円0.77〜1.28倍
兵庫県加古川市尾上町21万円13〜31万円0.62〜1.48倍
兵庫県宝塚市伊孑志60万円51〜94万円0.85〜1.57倍
兵庫県伊丹市安堂寺町68万円45〜87万円0.66〜1.28倍
兵庫県川西市大和東18万円16〜24万円0.89〜1.33倍
兵庫県三田市天神20万円25〜38万円1.25〜1.9倍
兵庫県芦屋市岩園町101万円75〜130万円0.74〜1.29倍
兵庫県高砂市阿弥陀町20万円2.7〜65万円0.14〜3.25倍

 

つまり、あなたの不動産はもっと高い評価額の可能性があるのです。

では、どうやってそれを調べられるのか?

 

答えは不動産の一括査定です。

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