この記事では兵庫県の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）（※1）
１、過去５年間の兵庫県の不動産の動き
兵庫県の土地価格は、この１年間で、住宅地で＋0.7％、商業地も＋1.3％と、回復していました。
また、2018→2023年の５年間で見ると、住宅地で-0.3％。商業地で＋5.8％と、住宅地はほぼ横ばい、商業地では回復傾向にありますね。
ですが、もちろん地域によって、動きに大きな差があります。
そこで、この５年間の住宅地の変化率を市区町村別に表してみました。
兵庫県の５年間の土地価格の変化率（住宅地）
明石市より東側の沿岸部で上昇しているエリアが集中していました。それ以外のエリアでは、下落し続けており、二極化が進んでいます。
もう少し神戸市周辺に拡大したものがこちらです。
神戸市ないであれば、灘区を中心に、大きく上昇してした。また、神戸市以外では、明石市や伊丹市などでの上昇が目立っていますね。
なぜ兵庫県では、神戸市の周辺ほど上昇してきたのか？
その最も大きな理由は、物価の上昇（インフレ）です。
新型コロナ以降、戸建て・マンションどちらの建築費も、２０〜３０％の上昇をしているのです。
マンションの建築費
木造戸建ての建築費
特に、昨年22年は、戸建て・マンションともに大きく上昇していますね。
ロシアによるウクライナ侵攻が起こったことで、原油や天然ガスなどのエネルギー価格が上昇し、小麦などの食糧や肥料、北欧からの木材など、ありとあらゆるモノの価格が上昇を続けているのです。
このように、新築マンション・戸建てが高くなっているため、中古市場でも価格が上昇しています。
（参考：東日本不動産流通機構）
特に中古の戸建て価格は、新型コロナ以降に上昇していることから、建築費の高騰が大きく影響を与えていることが分かりますね。
このように、中古住宅市場が上がっているのであれば、神戸市の周辺以外でも、上昇しても良さそうなものですが、農地が多く残っており、農地の宅地化によって、中古住宅を購入する必要が低いのです。
また、神戸市の周辺では、三宮や大阪方面への通勤をする人が多いため、駅周辺に対する需要が大きいことも、これらのエリアが上昇している理由と考えられます。
３、これからどうなるのか？
兵庫県の今後の土地価格に影響を与えそうなリスクをまとめました。
（１）そろそろ金利が上がりそう
日本では、低金利が長く続いているため、金利の上昇リスクを心配しない人が増えており、７割以上の人が、半年ごとに金利が変わる変動金利を選んでいます。
ですが、本当にこれからも金利は上がらないのでしょうか？
実は、１０年〜３０年までの長期金利については、すでに上昇し始めています。特にロシアのウクライナ侵攻が始まった2022年ごろから、本格的に上がって来ています。
（参考：財務省）
これによって、変動金利は低いままですが、ふらっと３５などの固定金利は上昇を始めています。
なぜ上昇しているのかと言うと、世界的に物価が上昇しているからです。
例えば、アメリカでは、物価が一時、前年比で9%以上も上がったため、政策金利を0.25%→5.25%まで、１年間で５％も引き上げました。
ドイツでも、前年比で11%以上も上がっていたため、こちらも政策金利を0%→3.5%にまで、約１年間で3.5％も引き上げています。
その結果、欧米各国でも、住宅価格が下落をはじめています。
アメリカの先月の中古住宅価格は前の年の同じ月と比べた下落幅（-1.7%）がおよそ11年ぶりの大きさとなり、住宅価格の下落傾向が鮮明になっています。
急速な利上げに伴う住宅ローン金利の高止まりで需要が落ち込んでいることが背景にあります。
欧州連合（EU）域内で、住宅価格が2015年以来初めて四半期ベースで下落に転じた。借り入れコストの上昇（＝金利の上昇）が10年近くに及ぶ住宅用不動産ブームに終わりをもたらしている。
EU統計局は4日、22年10〜12月期に住宅価格が前の期と比べ1.5%下落したと発表した。域内27カ国のうち15カ国で下がった。下落幅が最も大きかったのはデンマークとドイツで、それぞれ6.5%、5%低下した。
金利を引き上げたことで、住宅価格が下落しているのです。
ちなみに日本の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。
（参考：NHK「2022年度 消費者物価指数 前年度比3.0％上昇 41年ぶり水準」）
そして、日本でも、7月28日に、植田日銀総裁が、政策修正を発表し、事実上の利上げを行いました。
これまでは、10年国債の金利が0.5%以上に上がらないようにコントロールしてきましたが、それを1.0%まで引き上げたのです。
（参考：野村総合研究所 2023.7.28「日銀が長期金利の上昇を容認するYCCの運用柔軟化策を決定（日銀金融政策決定会合）」）
これによって、期間１０年以上の固定金利については、今後、徐々に上がっていくことが予想されます。ふらっと３５などの、長期固定の住宅ローン金利は上がるでしょう。
変動金利が上がる可能性は？
今回の事実上の利上げは、期間１０年以上の長期金利への影響が大きいですが、変動金利への影響は、今のところ、ありません。
ですが、物価上昇が続くようであれば、いずれ短期金利も引き上げざるを得なくなるでしょう。
というのも、そもそも、金利を引き上げている理由は、お金を借りにくくすることで、モノの消費や生産をおさえ、物価上昇を止めるためだからです。
長期金利を引き上げても、物価上昇が止まらないのであれば、短期金利の引き上げも、いずれ視野に入ってくるはずです。
なお、日銀が見込んでいる、今後の物価上昇率は、2024年が年率1.9%で、2025年が年率1.6%です。
（参考：野村総合研究所 2023.7.28「日銀が長期金利の上昇を容認するYCCの運用柔軟化策を決定（日銀金融政策決定会合）」）
もし、今回の利上げでも、現在の年率３％の物価上昇率がおさまらなければ、さらに政策を修正する可能性は高く、その際には、変動金利型の住宅ローンにも、影響が出てくるかもしれません。
１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性
ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。
例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。
なお、すでに変動金利で組んでいる人については、５年ルールという、当初５年間は、返済額が固定（ただし、増えた利息はあとで支払う）というルールがあるため、すぐに払えなくなって投げ売りが始まるわけではありません。
しかし、新しくローンを組む人は、変動金利でも高い金利になるため、今まで通りの高い価格でローンを組むことが難しくなりますから、価格は下がりやすくなるでしょう。
（２）2022年問題で、都市の農地が宅地になる
2022年問題をご存知でしょうか？
「都市部にある税金を優遇されていた農地（生産緑地）が、優遇期間が切れることで宅地として放出され、土地価格に影響を与える」
という問題です。
（出典：ウィキペディア cory.2005.Seisan Ryokuchi）
では、兵庫県ではどうなっているのか？
市区町村別に色分けしてみました。
兵庫県の生産緑地の分布図：土地価格が上昇した地域に集中している
（参考：国土交通省 都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況）
特に神戸市では100ha単位で残っています。
1ha＝3,000坪ですから、30坪の戸建てが100件建つと計算すると、100haならば1万軒分の土地になります。
その全てが農地になるわけではありませんが、数年で１〜２割は宅地へと変わるでしょう。
生産緑地制度が始まった時に、この制度を使わなかった農地がそれぐらいの割合で宅地へと変わったからです。
また、この問題で影響を受けるのは、駅から少し離れた郊外のエリアでしょう。
駅前の農地はほとんど宅地に変わっていますし、郊外に残っているケースが大半だからです。
これらのエリアでも、郊外の住宅地では下落している地点が多くあります。それらのエリアで、さらに追い討ちを受けることになりそうです。
４、兵庫でこれから上がりそうな地域は？
これまで見てきたように、新型コロナ以降は、建築費の高騰によって、中古住宅市場が盛り上がっています。
そのため、これから上がりそうなエリアを探す際には、郊外の価格が安めで、通勤や買い物にも便利なエリアがポイントとなるでしょう。
その際の判断基準としては、転入超過数（どれだけ人が引っ越して来ているか）が参考になるでしょう。
（*ただし、神戸市周辺以外のエリアは、宅地化される農地が余っているため、参考にならないでしょう）
昨年2022年の転入超過数（引っ越して来た人 ー 出て行った人）を調べてみたところ、以下のような結果となりました。
兵庫県の転入超過数（2022年）
上の地図は昨年の実績ですが、コロナ以前と比べて、転入超過数が増えている市町村は、
- 神戸市（北区）
- 西宮市、芦屋市、宝塚市、川西市、明石市
あたりです。これらの市の、農地が少ないエリアが狙い目でしょう。
結論：売るなら？買うなら？
というわけで、兵庫県の今後の土地価格についての結論は、以下の通りです。
- 新型コロナ以降は、建築費の上昇によって中古住宅市場が盛り上がって来た結果、三宮や大阪方面に通勤しやすい神戸市とその周辺市のみ、土地価格が上昇して来た
- 長期的には人口減少、生産緑地の宅地化などによって、買い手がつきにくい土地が増えていきそう
と言えそうです。
買うなら：低金利の今が買い
兵庫県の土地価格は、人口の減少やウクライナ侵攻による建築費の上昇など、土地価格に対してマイナスな影響が多く待っています。
しかし、もともと兵庫県内は、土地価格が安いエリアがまだまだ多くあり、下落を待つよりも家賃を払い続ける方が高くつくケースが多いと考えられます。
また、現在は低金利でもあるため、住宅ローンの負担も低いので、チャンスと言えるでしょう。
あまり価格が上がっていないメーカーもある
日本の住宅は、海外からの輸入材が８割以上を占めているため、輸入材を使っているメーカーほど、価格が上昇している傾向にあります。
一方で、国産材は円安の影響を受けないため、それほど値上がりしていませんので、国産材を得意とするメーカーを利用すれば、費用を抑えて家を建てることが可能です。
非公開物件＝安い物件
また、不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、ある特定の住宅メーカーが取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
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売るなら：低金利のうちに準備を
特に神戸市の中心部に近いエリアにおいては、物価上昇による恩恵を受けているものの、賃金はそれほど上がっていないため、金利が上昇してくると、ローン負担についていけず、購入を諦める人が増えて来ます。
そのため、売却を検討しているのであれば、低金利が続いているうちに準備をしたほうがいいでしょう。
公示地価を信じると損をする？
この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。
例えば、尼崎市内に「稲葉荘（いなばそう）」という、立花駅の西側、武庫川沿いに広がる住宅地があります。
こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、
- 公示地価：56万円／坪
- 実際の取引価格：39〜83万円／坪
と、公示地価の約0.7〜1.5倍で取引されていました。
取引価格同士で比べると、２.１倍の価格差があります。
なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか？
その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。
不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、
- 自社でどれだけ取引情報を持っているか
- どれだけ買い手のリストを持っているか？
で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。
持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる
*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています
（2022年実績：売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 ＝ 11.4%）
また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、
- どれだけの評価額になるのか？
- どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか？
を知ることができます。
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