糸島市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し | イエ&ライフ

糸島市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

糸島市福岡県

(アイキャッチ画像出典:ウィキペディア そらみみ 美咲が丘駅より望む可也山

 

この記事では糸島市の

  1. 公示地価、基準地価
  2. この7年間の土地価格の動きと、その理由
  3. 今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

 

1、糸島市の公示地価、基準地価の一覧

 

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。1文字からOK

*公):公示地価(2020.1.1現在)

*基):基準地価(2020.7.1現在)

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

住居表示最寄駅(m)坪単価(万円)前年比変化率H25比変化率
基)糸島市南風台3-6-3筑前前原(900)22.44.0%33.7%
公)糸島市波多江駅南2-5-6波多江(250)21.77.0%28.3%
基)糸島市波多江駅北3-3-33波多江(400)204.3%27.4%
基)糸島市浦志2-4-30糸島高校前(550)17.84.2%27.1%
公)糸島市高田5-15-30周船寺(1000)21.57.0%26.6%
基)糸島市潤4-1-25糸島高校前(670)17.74.1%26.1%
基)糸島市篠原東1-4-11筑前前原(1200)17.64.1%22.0%
基)糸島市浦志2-14-12糸島高校前(400)31.12.5%20.9%
基)糸島市前原東3-15-5筑前前原(1000)18.33.0%18.3%
公)糸島市前原駅南2-18-8筑前前原(450)16.34.2%13.5%
基)糸島市神在字浜ノ園1050番34加布里(370)16.52.0%11.6%
公)糸島市神在字立毛41番42美咲が丘(700)14.63.8%9.1%
基)糸島市志摩稲葉73番1筑前前原(2600)11.31.5%7.9%
公)糸島市加布里字中新開78番15加布里(1100)11.43.9%3.9%
基)糸島市志摩井田原字新開76番18外筑前前原(3700)8.31.2%3.3%
基)糸島市前原中央2-5-18筑前前原(100)37.32.7%0.9%
公)糸島市志摩師吉字原ノ前709番39筑前前原(3300)8.71.5%-0.8%
基)糸島市二丈武字北武352番16一貴山(700)7.81.3%-2.5%
公)糸島市前原中央2-10-30筑前前原(450)26.84.8%-3.2%
基)糸島市二丈鹿家字帯石1807番鹿家(350)2.6-0.4%-4.3%
基)糸島市志摩馬場字大久保184番3筑前前原(3800)5.10.0%-4.9%
基)糸島市志摩岐志字基384番筑前前原(8000)4.30.0%-5.1%
基)糸島市二丈深江字東町581番8筑前深江(500)7.30.0%-5.2%
基)糸島市板持字西福116番1波多江(1500)7.30.0%-6.7%
公)糸島市志摩小金丸字大塚3063番筑前前原(5500)3.7-0.9%-8.1%
基)糸島市二丈福井字新田2464番2大入(380)5.30.0%-9.6%
基)糸島市二丈吉井字西古川4086番14外福吉(1)7.80.0%-11.0%
公)糸島市蔵持字北屋敷784番1筑前前原(3800)4.30.0%-12.8%
公)糸島市二丈深江字本町904番筑前深江(400)9.22.6%
公)糸島市二丈吉井字西古川4072番10福吉(150)7.51.8%
公)糸島市二丈深江字松原添1057番1筑前深江(0)10.20.3%
基)糸島市二丈深江字井牟田1103番60筑前深江(250)10.41.6%
基)糸島市志摩野北字辻2167番2筑前前原(8200)4.10.0%

 

途中ですが、この記事の説明を。

どうも、このサイト「イエ&ライフ」を運営しているゴトウです。

ここからは、「あなたの(気になっている)不動産がこれからどうなるのか?」を予測することができるように、必要な情報を順番にご紹介します。

 

すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動くし、「絶対に失敗したくない」と誰もが思っているはずなのに、

「どうして上がっているのか?下がっているのか?」

「これからどうなるのか?」

という情報がすごく少ないと思いませんか?

 

例えば、新聞やニュースで取り上げられる土地価格の情報は、ほとんどが中心部の商業地の話であるか、市区町村単位で「○%上がってます。」という情報ですよね。

 

だから、自分の知りたいエリアの不動産がどうなっているのか、これからどうなるのか、の参考にしにくいし、

  • 買う・売るタイミングはいつがいいのか?
  • この場所に買っても、10年後、20年後も後悔しないか?

といった判断が難しくて、不動産会社のいいなりになってしまう人って、けっこういると思うんですよ。

 

なので、そんな人の参考になればと、こんな記事を作っています。

このサイトでは、47都道府県・500以上の市区町村について、5万地点の公示地価と基準地価のここ数年の動きと、人口やいろいろな経済データを見ながら記事を作ってきました。

 

そのため、この記事を読み終わる頃には、

  • 買う、または売るタイミングがわかる
  • どこに買えば後悔しないかがわかる

ようになっているはずです。

 

と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。

それでは参りましょう。

 

 

2、過去7年間の糸島市の土地価格の動き

この7年間で糸島市の土地価格を見ると、福岡県の平均が9.6%上昇したのに対して、プラス5.2%と、ここ1、2年でかなり大きく上げてきました。

 

糸島市の公示地価の推移

 

2019年

2020年

2013比

糸島市

1.1%

3.1%

5.2%

福岡県

2.6%

3.5%

9.6%

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか?

公示地価の7年間の変化率を地図上に表示させてみました。

 

地価マップ:2013-20年の上昇率

変化率:赤色(30%以上)>オレンジ色(10〜29.9%)>緑色(0〜9.9%)>青色(-9.9〜0%)>紫色(-10%以下)

 

 

波多江駅や筑前前原駅などのJR線沿線の周辺に、大きく上昇しているエリアが集中していますね。

その一方で、駅から離れた郊外のエリアでは、むしろ下落している地点も多くあります。

 

なぜ糸島市では、一部のエリアしか上昇していないのか?

最初に結論をまとめておきます。

  1. 金利が低下したことで、同じ返済額でより高い物件が買えるようになった
  2. しかし、若い世代の人口が減っているため、駅近エリアや、新興住宅地に人気が集中している
  3. そのため、人気エリアとそうでない郊外エリアとで、土地価格の二極化が進んでいる

と言えます。

 

では、これから1つずつ詳しく解説していきます。

 

①金利低下によって、買い手の購買力が上がった

そもそも、全国的に土地価格が上昇しているのは、金利の低下によるところが大きいです。

2013年4月から始まった日銀の異次元緩和によって、金利が大きく低下したのです。

 

住宅ローンの金利

(参考:ARUHI住宅ローン フラット35金利の推移 財務省 国債金利情報)

 

ザックリ言うと、この7年間で買い手は、同じ返済額で2割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット35で期間35年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

 

同じ返済額で購入できる物件価格が2割上昇した

 

そのため、人気のエリアでは土地価格が上昇しやすくなりました。

月々の支払額は増やさずに、約2割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。

 

その結果、都心部では通勤需要から人気化した駅近のマンションが値上がりし、郊外のエリアではショッピングモールや、大規模な新興住宅地で上昇しやすくなったのです。

 

 

②糸島市では、人口が増えている

また、糸島市では人口が増えています。2013→20年の7年間で約1,500人増えていました。

 

糸島市の人口推移

(参考:総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」)

 

では、具体的にどのあたりが増えているのでしょうか?

地区ごとの人口の増減を調べてみました。

 

糸島市の地区別の人口変化(2013.12〜2020.12)

増減:赤色(1,000人以上増加)>オレンジ色(500〜999人増加)>緑色(100〜499人増加)>青色の↙️(100〜499人減少)>紫色の↙️(500以上の減少)

(参考:糸島市 「糸島の人口・世帯数」)

 

糸島高校前駅から筑前前原駅の周辺で、大きく増加していますね。

糸島高校前駅の南側には「伊都の杜」という新興住宅地ができましたので、マンションや戸建てが増え、人口が大きく増えています。

 

特に、糸島高校駅前の北側の「浦志1丁目」に、2020年10月に100戸超の大規模マンション「クレアホームズ糸島 ザ・レジデンス」ができました。

このようなマンションを作るには、まとまった土地を購入する必要があるため、価格が上がりやすくなります。

 

ここ1、2年で周辺の土地価格が急激に上がっているのは、南側の伊都の杜地区や、クレアホームズ糸島などのマンション需要によって、周辺の土地需要が増えたと認識されたためでしょう。

 

その一方で、駅から離れたエリアでは、高校への通学も難しいですし、なかなか買い手が見つからないのでしょう。

その結果、駅周辺とそれ以外の郊外エリアとで、土地価格の二極化が起こっているものと考えられます。

 

3、新型コロナの影響はどうなのか?

糸島市の住宅地は、あまり影響を受けていない

公示地価は、1月1日現在の土地価格であるのに対して、基準価格は7月1日現在の価格です。

そして、一部の土地については、1月と7月のどちらの価格も算出されているので、それらを比較することでコロナの影響を確認できます。

 

基準地価(7月の価格)公示地価(1月の価格)コロナの影響

 

ただし、糸島市では比較可能なデータがなかったため、お隣の福岡市西区の土地価格で見てみましょう。

 

福岡市西区の新型コロナの影響(単位:万円/坪)

*住所の番地は省略

住所区分①公示地価②基準地価変化率(②÷①)
西区石丸2丁目住宅地45.945.90%

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

ご覧の通り、1月→7月の半年で土地価格に影響はありませんでした。

西区石丸2丁目は、姪浜駅から1.5km以上離れたところにある住宅地で、決して利便性が良い場所ではありませんが、福岡市内の好景気に押されて、ここ7年で30%ほど上昇している地域です。

 

糸島市でいえば、糸島高校前駅の周辺のイメージでしょう。このような人気の住宅地では、コロナによる影響は少ないようです。

 

飲食店や観光業では影響はあるものの、その影響は一部にとどまるため、土地価格にまで反映されずに済んでいると考えられます。

 

4、その他のリスク

新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。

 

(1)この低金利はいつまで続くのか?

地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

 

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。

 

赤字の地銀がどんどん増えている

地銀の決算状況

(金融庁:地域金融の課題と競争のあり方)

 

赤字が続けばいずれ倒産してしまいます。

倒産した銀行に預けている預金は、1千万円までしか保護されないため(ペイオフと呼ばれる制度で、2005年に法律が作られました)、大混乱となります。

そのため、この低金利をいつまでも続けるわけにはいきません。

 

では、具体的にあとどれぐらいなのか?

ブルームバーグが経済の専門家45人にアンケートをしたところ、半数以上が2〜3年以内に限界が来ると予想していました。

 

半数以上が2〜3年以内に限界と回答

異次元緩和はいつ終わるか?

(参考:ブルームバーグ「2年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作-日銀サーベイ)

 

このアンケートは2018年6月にされたものなので、2020〜21年前後となります。

聞き取り当時は、オリンピックが開催されると思われていたので、オリンピック前後と考える人が多かったと言えます。

この頃までは好景気も続くだろうという予想があったので、その頃までは地銀の経営状態も持つと思われていたのでしょう。

 

菅新首相が、就任日当日に地銀再編について指示を出した理由

ですが、今回の新型コロナ騒動によって、地銀の経営はさらに苦しくなってきました。

9月16日に新しく就任した菅首相は、就任日当日に地銀の再編について麻生大臣に指示を出されています。

 

16日に就任した菅義偉首相は麻生太郎金融担当相に対し、地方銀行の経営基盤強化のため、地銀の再編の促進を含めた環境整備を進めるよう指示した。

(中略)

地銀の経営環境は超低金利などを受けて厳しさを増しており、2020年3月期は上場する地銀の7割が赤字か減益だった。

(参考:毎日新聞「菅首相、地銀再編の環境整備を指示 超低金利受け地銀7割が赤字・減益」)

 

「地銀がかなりヤバイ」という危機感があったからこそ、このような早い対応を行なったのでしょう。

 

また、銀行の経営が厳しくなれば、日本の国債に対する信頼性も下がります。海外の投資家が国債の売却をする可能性も高まります。

そうすると、金利が上昇します(高い金利でないと、投資家が買いたがらなくなる)ので、不動産価格は下落していきます。

 

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

金利上昇で下落

 

そのため、特に売却を考えている人は、金利上昇による不動産価格の下落に備えて、早めに準備をした方がいいでしょう。

 

 

(2)これから糸島市の人口はどうなるの?

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した糸島市の人口の見通しによると、2020→30年の10年間で約5,000人減少するそうです。

 

糸島市では、これから10年で約5,000人減る

糸島市の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

また、30〜40代人口も、2020→30年の10年間で約7,000人減る見通しです。買い手となる世代の人口が、これから10年で2割以上も減ることになります。

 

糸島市の30〜40代人口は、2020→30年で約7,000人減る

糸島市の30〜40代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

糸島市の土地価格は、ここ1〜2年で回復傾向にありましたが、それは福岡市周辺の土地価格が上がりすぎたため、もっと安いところを探したい世帯が引っ越してきたためでした。

しかし、糸島市に限らず、福岡県内では若い世代の人口が減ってきますので、いずれこの勢いも弱くなってくるでしょう。

 

結論:買うなら?売るなら?

以上のことから、糸島市の土地価格は、

  • 福岡市での好景気によって、土地価格が上昇し過ぎたため、周辺の安い住宅地にまで土地価格の上昇の波が広がってきた
  • 特に糸島高校前駅周辺では、新興住宅地やマンションの開発が進んでいるため、大きく上昇している
  • その一方で、郊外のエリアでは需要がなく、人口の減少、土地価格の下落という二極化が進んでいる

と言えるでしょう。

 

では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか?

 

買うなら:下落を待つよりも低金利の今がベスト

土地価格の坪単価が10〜30万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。

その理由は2つあります。

 

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪20万円ぐらいの土地であれば、30坪でも600万円程度で買えます。

仮に数年で1割下げたとして60万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。

 

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

 

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。

また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。

 

非公開物件の実態

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いのです。

 

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タウンライフ家造り

 

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売るなら:超低金利の今が1番のチャンス

ここまで回復してきた糸島市ですが、この低金利は、住宅を買う人にとって追い風でした。

 

しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。

また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が1番高い時期と言えるでしょう。

 

公示地価を信じると損をする?

 

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、糸島市内に「志摩師吉(しまもろよし)」という、イオン志摩SCの周辺に広がる住宅地があります。

 

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:8.5万円/坪
  • 実際の取引価格:4.7〜12万円/坪

と、公示地価の約0.6〜1.5倍で取引されていました。

最高価格は、最低価格の約2.6倍です。

 

【糸島市志摩師吉の公示地価】

糸島市志摩師吉の公示地価

  • 筑前前原駅から3,300mの距離、徒歩約41分(1分=80m)
  • 25,800円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =8.5万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【糸島市志摩師吉の土地取引(過去2年間)】

糸島市志摩師吉の土地取引

  • 筑前前原駅から徒歩30〜60分のエリアで、4.7〜12万円/坪で取引されている

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の3割増し、場合によっては2倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
福岡県福岡市南区大楠56万円69〜97万円1.23〜1.73倍
福岡県北九州市八幡西区永犬丸西町17万円10〜21万円0.59〜1.24倍
福岡県久留米市諏訪野町22万円15〜27万円0.68〜1.23倍
福岡県飯塚市伊岐須7.6万円11万円1.45倍
福岡県大牟田市大字草木8万円5.6〜12万円0.7〜1.5倍
福岡県筑紫野市二日市西25万円12〜33万円0.48〜1.32倍
福岡県大野城市瓦田43万円22〜79万円0.51〜1.84倍
福岡県春日市春日原南町56万円58〜76万円1.04〜1.36倍
福岡県宗像市田久11万円8.7〜12万円0.79〜1.09倍
福岡県糸島市志摩師吉8.5万円4.7〜12万円0.55〜1.41倍
福岡県行橋市西宮市17万円19〜22万円1.12〜1.29倍

 

つまり、あなたの不動産はもっと高い評価額の可能性があるのです。

では、どうやってそれを調べられるのか?

 

答えは不動産の一括査定です。

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