（アイキャッチ画像出典：ウィキペディア りょう 赤間駅南口）
この記事では宗像市の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）（※1）
１、宗像市の公示地価、基準地価の一覧
*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK
*公：公示地価（2023.1.1現在）NEW!
*基：基準地価（2022.7.1現在）
*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合
| 所在地及び地番 | 最寄駅（m) | 坪単価（万円） | 前年比 | 2018年比 |
|---|---|---|---|---|
| 公）宗像市ひかりヶ丘７丁目２番５６ | 東郷（3200） | 9.2 | 6.5% | 17.6% |
| 公）宗像市日の里１丁目２１番３ | 東郷（500） | 14.9 | 5.1% | 12.4% |
| 公）宗像市赤間駅前１丁目９１７番外 | 赤間（120） | 36.3 | 4.8% | 19.6% |
| 公）宗像市田熊２丁目５１１番３ | 東郷（1100） | 12.7 | 4.3% | 10.7% |
| 公）宗像市くりえいと２丁目７番３ | 赤間（1400） | 22.5 | 3.8% | 14.4% |
| 公）宗像市大井台２５９番 | 東郷（1300） | 9.9 | 3.8% | 6.4% |
| 公）宗像市田久５丁目４１５番７ | 赤間（1400） | 11.4 | 3.3% | 7.1% |
| 公）宗像市自由ヶ丘１丁目１３番４ | 赤間（1200） | 13.3 | 3.1% | 7.2% |
| 公）宗像市曲字貴舟ヶ谷８７８番１０４ | 赤間（2100） | 10.8 | 2.8% | 7.6% |
| 公）宗像市天平台２６番１６ | 赤間（2300） | 10 | 2.7% | 14.8% |
| 公）宗像市光岡字上長尾３６番３６ | 赤間（3300） | 8.7 | 2.3% | 5.6% |
| 公）宗像市広陵台１丁目３番２０ | 教育大前（2000） | 8.1 | 2.1% | 3.4% |
| 公）宗像市陵厳寺１丁目４６５番２ | 教育大前（900） | 9.4 | 1.8% | 3.2% |
| 公）宗像市自由ヶ丘２丁目７番７外 | 赤間（1500） | 17.7 | 1.7% | 3.1% |
| 公）宗像市武丸字長浦９０９番７ | 教育大前（2200） | 5.9 | 1.1% | 2.3% |
| 基）宗像市王丸字出口４２０番２外 | 東郷（2600） | 18.8 | 8.0% | 10.5% |
| 基）宗像市池田字白土３１００番２１１ | 赤間（5600） | 5.6 | 4.9% | 7.6% |
| 基）宗像市城西ヶ丘６丁目１１番１６ | 赤間（2000） | 12.5 | 3.3% | 5.8% |
| 基）宗像市自由ヶ丘１丁目１３番４ | 赤間（1200） | 13.1 | 3.1% | 5.6% |
| 基）宗像市日の里１丁目２９番４ | 東郷（400） | 19 | 3.0% | 4.0% |
| 基）宗像市朝野１７３番 | 赤間（3200） | 10.4 | 2.9% | 4.3% |
| 基）宗像市泉ヶ丘２丁目８番１１ | 赤間（1400） | 12.6 | 2.7% | 4.9% |
| 基）宗像市日の里９丁目１３番１０ | 東郷（900） | 11.6 | 2.6% | 4.5% |
| 基）宗像市青葉台２丁目１３番５ | 赤間（4300） | 10.7 | 2.2% | 2.8% |
| 基）宗像市東郷２丁目９４７番３ | 東郷（1500） | 19 | 1.8% | 4.3% |
| 基）宗像市徳重１丁目７００番４外 | 赤間（2600） | 9.1 | 1.1% | 1.1% |
| 基）宗像市三倉１２３４番５６ | 東郷（1100） | 9.8 | 1.0% | 2.1% |
| 基）宗像市陵厳寺２丁目２番３２外 | 教育大前（950） | 10.5 | 0.9% | 0.9% |
| 基）宗像市石丸２丁目３７１番２０ | 教育大前（500） | 9.9 | 0.3% | 1.4% |
| 基）宗像市原町字舘原２０３１番７ | 東郷（3800） | 7.2 | 0.0% | -0.5% |
| 基）宗像市大島字谷１０９９番 | 大島港フェリーターミナル（450） | 2.7 | -0.6% | -2.9% |
| 基）宗像市鐘崎字町７３１番外 | 赤間（11000） | 4.7 | -0.7% | -3.4% |
| 基）宗像市深田字夕尺１２５番２ | 東郷（5000） | 4.1 | -0.8% | -1.6% |
| 基）宗像市神湊字上灘１２４２番２２５外 | 東郷（8000） | 4.1 | -1.6% | -4.6% |
| 基）宗像市大島字真名箸１６８番外 | 大島港フェリーターミナル（1500） | 1.2 | -2.6% | -6.3% |
| 基）宗像市池田字木原１１４５番１ | 赤間（6300） | 3.5 | -3.7% | -7.9% |
途中ですが、この記事の説明を
どうも、当サイト「イエアンドライフ」の運営をしているゴトウです。
この記事では、
- あなたの（気になっている）宗像市の土地価格が、これからどうなるのか？
- 今が買いなのか？売りなのか？もう少し待った方がいいのか？
を判断ができるように、解説をしていきます。
この記事にたどり着くまでに、なんとなくこう思ってませんでしたか？
「なんで今、これほど上がっているのだろうか？」
新型コロナから３年が経ちました。
ようやくマスク生活からサヨナラできるぐらいに落ち着いてきているとは言っても、「コロナ前よりも景気がいい」という実感はないのではないでしょうか？
ところが、宗像市の土地価格は、すべての地点において、過去５年間で今年が最高値だったのです（15地点中15地点、100%）。
一体、何が起こっているのでしょうか？
この記事では、この疑問に答えられるように、納得できる証拠（データ）を集めて解説しています。
なので、この記事を読み終わる頃には、
- 買う、または売るタイミングがわかる
- どこに買えば後悔しないかがわかる
ようになっているはずです。
と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。
それでは参りましょう。
２、宗像市の土地価格の動き
宗像市の土地価格は、この１年間で、住宅地で+3.3％、商業地で+3.3％と、どちらもかなり大きく上昇していました。
また、2018→2023年の５年間で見ると、住宅地で+8.7％。商業地で+11.4％と、新型コロナの影響を感じさせない、勢いがありますね。
では、具体的にどのあたりが上がっているのか？
まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。
５年間の変化率（2018→2023年）
変化率：赤紫（+50%以上）＞ピンク色（+30〜49.9%）＞オレンジ色（+10〜29.9%）＞緑色（0〜+9.9%）＞青色（-0.1〜 -9.9%）＞茶色（-10%以下）
JR赤間駅、東郷駅、赤間駅より北側の城西ヶ丘地区の周辺で、特に大きく上昇していますね。
その一方で、市の南側、特に国道３号線沿いでは、あまり上昇していませんでした。
なぜ、これほど大きく上昇しているのか？
その理由は、福岡市の不動産価格の上昇の波が、宗像市にまで広がっているからです。
新型コロナ以前は、外国人観光客が増えたことにより、土地価格が上昇しました。しかし、新型コロナ以降も、人口増加の傾向は変わらず、よって、不動産価格の上昇も続いているのです。
（参考：総務省統計局 「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」）
このような状況から、福岡市に不動産を持つことが難しくなった世帯が、宗像市に引っ越して来ているのです。
（赤色の線）30〜40代で引っ越してくる人が増えている
*転入超過数＝引っ越して来た人 ー 出て行った人
その波は、お隣の福津市にも来ており、福津市の土地価格は、５年でなんと３０％近い上昇率となっています。
宗像市も、その影響を受けているわけです。
３、これからどうなるのか？
ここからは、宗像市の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。
（１）金利の上昇リスク
2022年に入ってから、金利の上昇が始まっています。
新型コロナや、ウクライナ侵攻などで、世界各国の経済が混乱し、物価が上昇しているため、物価上昇をおさえるために、世界中の国々で金利を引き上げているのです。
例えば、アメリカでは、この１年間で、0.25→5.25%へと、なんと５％もの金利の引き上げを行っています。
日本では、今のところそういう対策をしていませんが、投資家の間ではすでに「日本も金利の引き上げを行うのではないか？」と見られており、期間１０〜３０年の国債の金利が上がり始めています。
（参考：財務省）
住宅ローンの金利も、このような状況を受けて、上昇し始めています。
固定金利の住宅ローンである、フラット３５（期間21〜35年）の金利も上昇傾向にあり、23年6月分は1.76%となっています。
ふらっと３５は上昇しているが、変動金利はむしろ下落
ところが、変動金利は、ほとんど変化がないか、むしろ下落している銀行もあります。
銀行同士で、お客さんの獲得競争が激しいため、金利が下がっているためです。
そのため、変動金利の利用者が、2019年には約６割ぐらいだったのが、2022年には約７割にまで増えていました。
不動産価格が上がりすぎたため、変動金利の利用者が増加
毎月の支払額で比較すると、約2万円も安く済むのですから、無理もありません。
変動金利の方が、月々の返済が約２万円安い
| 金利 | 月の返済額 | 総返済額 | ||
| ①ふらっと35 | 固定金利 | 1.76% | 95,723円 | 約4,020万円 |
| ②SBI新生銀行 | 変動金利 | 0.32% | 75,512円 | 約3,172万円 |
| ①ー② | 20,211円 | 約848万円 |
*期間３５年、ローン諸費用は除く
大都市のマンションがかなり値上がりしており、「誰が買ってるの？」と疑問に思う人もいるでしょうが、変動金利を選んでいる人が増えているからでしょう。
では、そのような人たちが、金利が上がった時にどうするのか？というと、約２割の人が、「見当がつかない、わからない」と答えていました。
このように、金利が上がった時に、返済に困る人が、かなりの割合でいると考えられます。
つまり、
- 世界的な物価上昇・金利上昇によって、「日本の金利も上がる」と予想する投資家が増えている
- 変動金利で借りている人の２割ぐらいは、金利が上がった場合に、対応できない可能性がある
と言う状況なのです。
今年の4月に、日銀総裁が交代し、植田新総裁になりましたが、今のところは、黒田旧総裁の方針を引き継ぐようなコメントをしています。
ですが、そもそも、黒田総裁が異次元緩和をやり始めたのは、物価を毎年2%上げるためでした。
そして、2022年度の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。すでに目的は達成されて、むしろかなりのハイペースで上昇している状況です。
（参考：NHK「2022年度 消費者物価指数 前年度比3.0％上昇 41年ぶり水準」）
また、ウクライナ戦争もまだ終わりが見えませんので、物価上昇はまだまだ続くと考えると、いずれ金利を引き上げる時が来るでしょう。
１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性
ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。
例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。
特に、変動金利が上がってきた場合には、注意が必要でしょう。
（２）これから宗像市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した宗像市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で人口が約3,000人減少するそうです。
宗像市はこれから10年で人口が約3,000人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
さらに、家を建てる中心年代の３０〜４０代人口は、2025→35年の10年間で約3,000人減る見通しです。
宗像市の３０〜４０代人口は、これから１０年で約3,000人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
そのため、駅から近いエリアでは、影響はなさそうですが、郊外では、買い手がつきにくくなりそうです。
結論：買うなら？売るなら？
以上のことから、宗像市の土地価格は、
- 福岡市への人口一極集中が続いているため、不動産価格が大きく上昇した結果、宗像市に引っ越す人が増えて、土地価格の上昇につながっている
- インフレや地銀の赤字など、低金利政策の副作用を解消するため、金利の引き上げが年内に起こる可能性が高い
と言えるでしょう。
買うなら：安く買うには工夫が必要
本来であれば、低金利は家を購入するチャンスな訳ですが、ウッドショックによる建築費の高騰によって、家を建てるハードルが上がっています。
変動金利を選ぶ人が増えていますが、今後の金利上昇の可能性も考えると、むしろ、なるべく安く土地を探す方法を考えた方がいいかもしれません。
非公開物件＝安い物件
また、不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、ある特定の住宅メーカーが取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
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土地の広さや、必要な部屋数、予算などの入力が必要ですが、各住宅メーカーのウッドショック後の坪単価も分かるため、家を建てる際の参考になるはずです。
無料ですので、一度利用してみてはいかがでしょうか？
売るなら：低金利の今がチャンス
宗像市の土地価格は、福岡市の不動産価格が上がり過ぎた結果、割安な家を求めて引っ越す人が増えて、現在の土地価格となっています。
しかし、今後は異次元緩和政策の終了によって、金利の上昇が予想されますので、さらに住宅購入のハードルが上がって来ます。
そのため、低金利で金融市場が落ち着いているうちに売却の準備をし始めた方がいいかもしれません。
公示地価を信じると損をする？
この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。
例えば、宗像市内に「田熊（たぐま）」という、東郷駅の周辺に広がる住宅地があります。
こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、
- 公示地価：12万円／坪
- 実際の取引価格：8.8〜19万円／坪
と、公示地価の約0.7〜1.6倍で取引されていました。
どちらも「第一種住居地域」と呼ばれる、戸建てや５階建ぐらいのマンションが立ち並ぶ街並みのエリアです。
駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか？
なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか？
その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。
不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、
- 自社でどれだけ取引情報を持っているか
- どれだけ買い手のリストを持っているか？
で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。
持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる
*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています
（2022年実績：売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 ＝ 11.4%）
また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、
- どれだけの評価額になるのか？
- どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか？
を知ることができます。
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※1 本記事では、いくつかのサービスのご紹介をしています。それぞれ、「イエウール（運営元 株式会社Speee）」「タウンライフ（運営元 タウンライフ株式会社）」の委託を受けて作成しております
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