門真市の土地価格｜上昇・下落した理由｜今後の見通し

（画像出典：wikimedia commons DVMG, Shinbashicho）

この記事では門真市の

公示地価、基準地価
土地価格がこれまで上昇・下落した理由
今後どうなるのか？

の３点について解説しています。

（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）（※1）

１、門真市の土地価格
２、門真市の土地価格の動き
- ５年間の変化率（2018→2023年）
３、これからどうなるのか？
４、結論：買うなら？売るなら？

１、門真市の土地価格

（１）公示地価（2023.1.1現在）

*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合

*最寄駅の（　）内は、駅からの距離（m）

住所または地番	最寄駅	坪単価（万円）	前年比	2018年比
門真市三ツ島６－２４－１１	門真南（1000）	39.3	4.4%	10.2%
門真市四宮６－５－２９	大和田（2500）	40.6	4.2%	8.8%
門真市打越町３１－１０	古川橋（1200）	56.4	1.8%
門真市常称寺町１７－１０	大和田（100）	61.4	1.6%	3.3%
門真市末広町４３－１０	古川橋（150）	82.5	1.6%	2.9%
門真市本町２７－１５	西三荘（400）	46.2	0.7%	-2.1%
門真市上野口町２５－１３	大和田（650）	47.5	0.7%	0.0%
門真市宮野町７－６	大和田（300）	48.2	0.7%	0.0%
門真市柳町１４－２８	門真市（700）	48.2	0.7%	-0.7%
門真市小路町２－１２	門真市（450）	49.5	0.0%	0.7%
門真市大倉町２８－４	古川橋（750）	42.6	0.0%	-2.3%
門真市元町１０－６	門真市（400）	45.9	0.0%	-2.8%
門真市月出町１５－９	大日（750）	42.2	0.0%	-3.0%
門真市南野口町１９－２	大和田（1200）	41.6	0.0%	-3.1%
門真市千石東町９－１３	大和田（2700）	41.3	0.0%	-3.1%
門真市大池町３３－１９	大和田（800）	40.9	0.0%	-3.1%
門真市島頭４－１－２２	大和田（2300）	39.9	0.0%	-3.2%
門真市柳田町１３－１７－１９	古川橋（1100）	38.9	0.0%	-3.3%
門真市沖町５－１３	大和田（1800）	38.6	0.0%	-3.3%
門真市北島町３３－７	門真南（1200）	36.6	0.0%	-3.5%
門真市北岸和田３－８－１３	大和田（2300）	34.3	0.0%	-5.5%
門真市島頭３－２１－１０	大和田（1800）	34	0.0%	-5.5%
門真市江端町１８－４	大和田（3400）	32.8	-0.2%	-4.4%
門真市岸和田３－２０－８	大和田（3000）	31.3	-0.2%	-3.3%

（２）基準地価（2023.7.1現在）

*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合

*最寄駅の（　）内は、駅からの距離（m）

住所または地番	最寄駅	坪単価（万円）	前年比	2018年比
門真市桑才新町２４－１	ＯｓａｋａＭｅｔｒｏ門真南（ 1100）	43.6	6.5%	10.9%
門真市中町１１－４７	京阪古川橋（ 450）	50.8	2.7%
門真市野里町６－１６	京阪大和田（ 150）	59.7	2.3%	3.4%
門真市上野口町２５－１３	京阪大和田（ 650）	48.2	2.1%	1.4%
門真市桑才町２－７	ＯｓａｋａＭｅｔｒｏ門真南（ 1100）	36.6	0.9%	-4.3%
門真市五月田町２４－１０	京阪古川橋（ 1600）	37.3	0.0%	-3.4%

途中ですが、この記事の説明を

どうも、このサイトの運営者のゴトウです。

この記事では、「あなたの（気になっている）不動産が、これからどうなるのか？」が分かるように、解説をしていきます。

とても不思議に思うのですが、

不動産の取引は、数百万円〜数億円単位の大きなお金が動きますから、絶対に失敗したくないはずなのに、

参考になる情報が、あまりに少なすぎると感じませんか？

例えば、年に３回ほど、公示地価や基準地価、路線価などの国が発表する土地価格の情報が、新聞やテレビニュースで取り上げられます。

ですが、その解説の多くが、都道府県単位、市区町村単位、または、１番大きく上昇した場所ぐらいです。

もっと細かい地区の情報は、ほとんど見かけませんよね。

これでは、あなたの（気になっている）不動産が、これから上がるのか？下がるのか？の判断がつきませんし、今がチャンスなのかどうかも分かりません。

最悪の婆には、営業マンの言いなりになって、もっと高く売れた（もっといい物件を探せた）のに、、、なんてことも。

それはちょっと残念すぎると思うんです。

そこで、この記事では、取り引きの参考になりそうなデータを集めて、なるべく詳しく、そして分かりやすく解説をしました。

そのため、ちょっと記事が長くなってしまいましたが、難しいことは書いていませんので、気楽に読み進めてみてください。

それでは参りましょう。

２、門真市の土地価格の動き

門真市の土地価格は、この１年間で、住宅地で+0.1％、商業地で+1.3％と、特に商業地で大きく上昇していました。

また、2018→2023年の５年間で見ると、住宅地で-2.9％。商業地で+2.8％と、こちらも商業地での上昇が目立ちました。

（参考：国土交通省　地価公示）

では、具体的にどのあたりが上がっているのか？

まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。

５年間の変化率（2018→2023年）

変化率：赤紫（+50%以上）＞ピンク色（+30〜49.9%）＞オレンジ色（+10〜29.9%）＞緑色（0〜+9.9%）＞青色（-0.1〜 -9.9%）＞茶色（-10%以下）

大和田駅や古川橋駅の周辺では上昇しているものの、駅から離れたエリアでは、下落傾向にありました。

なぜ、駅周辺だけ上昇しているのか？

約２割の地点が、新型コロナ前よりも上回っている状況ですが、その理由をザックリ言うと、

「①建築費の上昇、②株価上昇、③円安、が新型コロナ以前よりも進んでいるため、富裕層や海外投資家による不動産購入で価格がつり上がっている」

ということになります。

ここからもう少し、具体的に解説していきます。

①建築費が上昇

特に新型コロナ以降にですが、ロシアのウクライナ侵攻なども重なって、いろいろな商品の値上げが続いています。

建築費も例外ではなく、マンション・戸建てともに建築費が２０〜３０％も上昇しているのです。

マンションの建築費

（参考：一般財団法人　建築物価調査会）

木造戸建ての建築費

（参考：一般財団法人　建築物価調査会）

これほど上昇しているため、新築マンション・戸建ての価格の値上がりも止まらず、土地価格も上がっているわけです。

②株価の上昇で、富裕層が節税対策にマンションを購入

不動産価格が上がりすぎると、買い手がつかなくなって、価格も上がりにくくなりそうなものです。

ところが、新型コロナ以降に株価が高値を更新しているため、富裕層による節税対策としてのマンション購入が進んでいるため、買い手がついている状況なのです。

（参考：東日本不動産流通機構）

大阪市の梅田駅や淀屋橋駅の周辺は、オフィスに近いため、一般世帯にもニーズがあるため、賃貸に回すこともできますし、高層階は節税対策にも使えるため、富裕層にも人気です。

このような中心部のマンション価格が上昇したことで、一般世帯の一部が安いエリアのマンション購入に動きます。

ただし、大阪市内で勤務の方は、通勤に便利なエリアを選びますので、門真市の駅近エリアのマンションに人気が集中しやすいわけです。

③円安が進んで、海外投資家による購入も活発化

さらに昨年2022年は、円ドル相場が115円から、一時は150円台にまで、円安が進みました。

円安が進むと、海外の人が日本の資産を安く買えるようになります。

例えば、１億円のマンションを海外投資家が購入する場合、

１ドル=115円の時は、約87万ドル
１ドル=150円の時は、約67万ドル

と、２割以上も安く買えるのです。

そのため、門真市の中古マンション価格も、円安が進んできたことで、徐々に価格水準が引き上がっているわけです。

（参考：東日本不動産流通機構）

というわけで、門真市の土地価格が上昇している背景には、

インフレによる建築費の上昇で、建物の価格が上がってきている
株高、円安が進んだことで、値上げしても購入できる富裕層や海外投資家が、大阪市の中心部のマンションを積極的に購入し、マンション価格の上昇が進んだ
その結果、大阪市で働いている一般世帯が、通勤にも便利で比較的安い、門真市の駅近エリアのマンション購入に動いた
一方で、通勤にも不便なエリアでは、買い手がつきにくく、土地価格の下落が進んでいる

という状況があるわけです。

３、これからどうなるのか？

門真市の土地価格に影響を与えそうなリスクをまとめました。

（１）そろそろ金利が上がりそう

日本では、低金利が長く続いているため、金利の上昇リスクを心配しない人が増えており、７割以上の人が、半年ごとに金利が変わる変動金利を選んでいます。

ですが、本当にこれからも金利は上がらないのでしょうか？

実は、１０年〜３０年までの長期金利については、すでに上昇し始めています。特にロシアのウクライナ侵攻が始まった2022年ごろから、本格的に上がって来ています。

（参考：財務省）

これによって、変動金利は低いままですが、ふらっと３５などの固定金利は上昇を始めています。

なぜ上昇しているのかと言うと、世界的に物価が上昇しているからです。

例えば、アメリカでは、物価が一時、前年比で9%以上も上がったため、政策金利を0.25%→5.25%まで、１年間で５％も引き上げました。

ドイツでも、前年比で11%以上も上がっていたため、こちらも政策金利を0%→3.5%にまで、約１年間で3.5％も引き上げています。

その結果、欧米各国でも、住宅価格が下落をはじめています。

アメリカの先月の中古住宅価格は前の年の同じ月と比べた下落幅（-1.7%）がおよそ11年ぶりの大きさとなり、住宅価格の下落傾向が鮮明になっています。
急速な利上げに伴う住宅ローン金利の高止まりで需要が落ち込んでいることが背景にあります。
（参考：NHK 2023.5.19「アメリカ 4月の中古住宅価格下落幅約11年ぶりの大きさに」）

欧州連合（EU）域内で、住宅価格が2015年以来初めて四半期ベースで下落に転じた。借り入れコストの上昇（＝金利の上昇）が10年近くに及ぶ住宅用不動産ブームに終わりをもたらしている。
EU統計局は4日、22年10〜12月期に住宅価格が前の期と比べ1.5%下落したと発表した。域内27カ国のうち15カ国で下がった。下落幅が最も大きかったのはデンマークとドイツで、それぞれ6.5%、5%低下した。
（参考：日経新聞 2023.4.14「[FT]欧州住宅価格、四半期で15年以来の下落　ブームに幕」）

金利を引き上げたことで、住宅価格が下落しているのです。

ちなみに日本の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。

（参考：NHK「2022年度消費者物価指数前年度比3.0％上昇 41年ぶり水準」）

そして、日本でも、7月28日に、植田日銀総裁が、政策修正を発表し、事実上の利上げを行いました。

これまでは、10年国債の金利が0.5%以上に上がらないようにコントロールしてきましたが、それを1.0%まで引き上げたのです。

（参考：野村総合研究所　2023.7.28「日銀が長期金利の上昇を容認するYCCの運用柔軟化策を決定（日銀金融政策決定会合）」）

これによって、期間１０年以上の固定金利については、今後、徐々に上がっていくことが予想されます。ふらっと３５などの、長期固定の住宅ローン金利は上がるでしょう。

変動金利が上がる可能性は？

今回の事実上の利上げは、期間１０年以上の長期金利への影響が大きいですが、変動金利への影響は、今のところ、ありません。

ですが、物価上昇が続くようであれば、いずれ短期金利も引き上げざるを得なくなるでしょう。

というのも、そもそも、金利を引き上げている理由は、お金を借りにくくすることで、モノの消費や生産をおさえ、物価上昇を止めるためだからです。

長期金利を引き上げても、物価上昇が止まらないのであれば、短期金利の引き上げも、いずれ視野に入ってくるはずです。

なお、日銀が見込んでいる、今後の物価上昇率は、2024年が年率1.9%で、2025年が年率1.6%です。

（参考：野村総合研究所　2023.7.28「日銀が長期金利の上昇を容認するYCCの運用柔軟化策を決定（日銀金融政策決定会合）」）

もし、今回の利上げでも、現在の年率３％の物価上昇率がおさまらなければ、さらに政策を修正する可能性は高く、その際には、変動金利型の住宅ローンにも、影響が出てくるかもしれません。

１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性

ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。

例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。

なお、すでに変動金利で組んでいる人については、５年ルールという、当初５年間は、返済額が固定（ただし、増えた利息はあとで支払う）というルールがあるため、すぐに払えなくなって投げ売りが始まるわけではありません。

しかし、新しくローンを組む人は、変動金利でも高い金利になるため、今まで通りの高い価格でローンを組むことが難しくなりますから、価格は下がりやすくなるでしょう。

（２）これから門真市の人口はどうなるの？

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した門真市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で人口は約1.8万人減少するそうです。

門真市はこれから10年で約1.8万人減少

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

さらに、家を建てる中心年代の３０〜４０代人口は、2025→35年の10年間で約8,000人減る見通しです。

門真市の３０〜４０代人口は、これから１０年で約8,000人減る

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

つまり、買い手となる世代が、これから１０年で３割以上も減るのです。

そのため、通勤に便利な駅近エリアでは、まだ人気が続くでしょうが、それ以外のエリアでは、さらに買い手がつきにくくなりそうです。

（３）パナソニック南門真地区にららぽーとが完成

２０１７年に三井不動産が、パナソニック南門真地区の用地を購入しました。

そして、今年4月17日にららぽーと門真が開業しました。

周辺はすでに宅地化されているため、新しく大規模な分譲地ができる可能性は低く、既存の住宅地に対するニーズが増えるはずですので、この周辺に土地を持っている方は、今後の価格上昇に期待が持てるのではないでしょうか。

４、結論：買うなら？売るなら？

以上のことから、門真市の土地価格は、

①物価上昇、②株価上昇、③円安によって、大阪市の中古マンションが上昇しているため、市外から通勤に便利な安いマンションを求める人が増えた結果、駅近マンションとその商業地の価格が上がった
今後は若い世代がさらに減っていくため、駅から離れたエリアでは、買い手がつきにくくなっていく
インフレや地銀の赤字など、低金利政策の副作用を解消するため、金利の引き上げが年内に起こる可能性が高い

と言えるでしょう。