（画像出典：wikimedia commons DVMG, Shinbashicho）
この記事では門真市の
- 公示地価、基準地価
- この７年間の土地価格の動き
- 新型コロナの影響を含め、今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
１、門真市の公示地価、基準地価の一覧
*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK
*公）：公示地価（2020.1.1現在）
*基）：基準地価（2020.7.1現在）
| 住居表示 | 最寄駅（m) | 坪単価（万円） | 前年比変化率 | H25比変化率 |
|---|---|---|---|---|
| 公）門真市末広町４３－１０ | 古川橋（150） | 80.9 | 0.4% | 0.4% |
| 公）門真市常称寺町１７－１０ | 大和田（100） | 60.1 | 0.6% | 0.0% |
| 基）門真市桑才新町２４－１ | ＯｓａｋａＭｅｔｒｏ門真南（1100） | 39.6 | 0.0% | -0.8% |
| 基）門真市野里町６－１６ | 京阪大和田（150） | 58.1 | 0.0% | -1.1% |
| 公）門真市三ツ島６－２４－１１ | 門真南（1000） | 36.6 | 1.8% | -1.8% |
| 公）門真市上野口町２５－１３ | 大和田（650） | 47.5 | 0.0% | -2.7% |
| 基）門真市上野口町２５－１３ | 京阪大和田（650） | 47.2 | -0.7% | -2.7% |
| 公）門真市四宮６－５－２９ | 大和田（2500） | 38 | 0.9% | -3.4% |
| 公）門真市宮野町７－６ | 大和田（300） | 47.9 | 0.0% | -4.6% |
| 公）門真市本町２７－１５ | 西三荘（400） | 46.5 | -0.7% | -5.4% |
| 公）門真市大倉町２８－４ | 古川橋（750） | 43.2 | 0.0% | -5.8% |
| 公）門真市柳田町１３－１７－１９ | 古川橋（1100） | 39.6 | -0.8% | -6.3% |
| 公）門真市月出町１５－９ | 大日（750） | 42.9 | -0.8% | -6.5% |
| 公）門真市南野口町１９－２ | 大和田（1200） | 42.2 | -0.8% | -6.6% |
| 公）門真市千石東町９－１３ | 大和田（2700） | 41.9 | -0.8% | -6.6% |
| 公）門真市島頭４－１－２２ | 大和田（2300） | 40.6 | -0.8% | -6.8% |
| 公）門真市岸和田３－２０－８ | 大和田（3000） | 31.8 | -0.5% | -7.2% |
| 公）門真市北島町３３－７ | 門真南（1200） | 37.3 | -0.9% | -7.4% |
| 公）門真市沖町５－１３ | 大和田（1800） | 39.3 | -0.8% | -7.8% |
| 基）門真市五月田町２４－１０ | 京阪古川橋（1600） | 38 | -0.9% | -8.7% |
| 公）門真市江端町１８－４ | 大和田（3400） | 33.3 | -1.0% | -9.8% |
| 基）門真市脇田町１３－７ | 京阪大和田（3200） | 38.9 | -1.7% | -10.6% |
| 公）門真市北岸和田３－８－１３ | 大和田（2300） | 35 | -1.9% | -10.9% |
| 基）門真市桑才町２－７ | ＯｓａｋａＭｅｔｒｏ門真南（1100） | 37 | -1.8% | -11.1% |
| 公）門真市元町１０－６ | 門真市（400） | 46.5 | -0.7% | |
| 公）門真市柳町１４－２８ | 門真市（700） | 48.2 | 0.0% | |
| 公）門真市大池町３３－１９ | 大和田（800） | 41.6 | -0.8% | |
| 公）門真市島頭３－２１－１０ | 大和田（1800） | 34.7 | -1.9% | |
| 公）門真市小路町２－１２ | 門真市（450） | 49.2 | 0.0% | |
| 公）門真市打越町３１－１０ | 古川橋（1200） | 55.1 | 1.2% |
途中ですが、この記事の説明を。
どうも、このサイト「イエ＆ライフ」を運営しているゴトウです。
ここからは、「あなたの（気になっている）不動産がこれからどうなるのか？」を予測することができるように、必要な情報を順番にご紹介します。
すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動くし、「絶対に失敗したくない」と誰もが思っているはずなのに、
「どうして上がっているのか？下がっているのか？」
「これからどうなるのか？」
という情報について、すごく大雑把な記事しかないと思いませんか？
例えば、新聞やニュースで取り上げられる土地価格の情報は、ほとんどが中心部の商業地の話であるか、市単位で「○％上がってます。」という情報ですよね。
だから、自分の知りたいエリアの不動産がどうなっているのか、これからどうなるのか、の参考にしにくいし、
- 買う・売るタイミングはいつがいいのか？
- この場所に買っても、１０年後、２０年後も後悔しないか？
といった判断が難しくて、不動産会社のいいなりになってしまう人って、けっこういると思うんですよ。
それはちょっと残念すぎると思うんです。
不動産の取引は、あなたの人生の中でも１〜２番目に来るような大きな決断なわけですから、その後の人生の「自信」や「余裕」にもつながってきますからね。
なので、そんな人の参考になればと、こんな記事を作っています。
４７都道府県・４５０以上の市区・５万地点の公示地価と基準地価について、これまで調べて記事にしてきましたが、「なぜ上がったのか？」「下がったのか？」に難しい理由はありませんでした。
特に住宅地については、買ってすぐに売るようなものでもありませんし、人の動きもいきなりガラッと変わるわけでもないので、とても予想がつきやすいです。
また、この記事では、新型コロナの影響も含めて、今後の土地価格がどうなるか？についても考察しております。
なので、この記事を読み終わる頃には、
- 買う、または売るタイミングがわかる
- どこに買えば後悔しないかがわかる
ようになっているはずです。
と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。
それでは参りましょう。
２、過去７年間の門真市の土地価格の動き
この７年間の門真市の土地価格を見ると、大阪府の平均が０.４％上昇したのに対して、マイナス７.１％と逆に下げていました。
では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか？
公示地価の７年間の変化率を地図上に表示させてみました。
地価マップ：2013-20年の上昇率
変化率：赤色（30%以上）＞オレンジ色（10〜29.9%）＞緑色（0〜9.9%）＞青色（-9.9〜０％）＞紫色（-10%以下）
市内のすべての地点で下落しています。特に商業地と、駅から遠い住宅地での下落率が大きくなっています。
今回の不動産バブルの背景
全国的に土地価格が上昇していると言われていますが、その理由は金利の低下です。
2013年4月から日銀が異次元緩和政策を始めてからは、金利が大きく低下したのです。
（参考：ARUHI住宅ローン フラット３５金利の推移 財務省 国債金利情報）
ザックリ言うと、この５年間で買い手は、同じ返済額で２割高い物件を買えるようになったということです。
例えば、フラット３５で期間３５年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。
同じ返済額で購入できる物件価格が２割上昇した
そのため、人気のエリアでは土地価格が上昇しやすくなりました。
例えば、都心部では通勤需要から駅近のマンションが人気化していますし、郊外のエリアではショッピングモールや、大規模な新興住宅地で上昇しやすい傾向にあります。
なぜ、門真市はこれほど下落しているのか？
１番大きな理由は、大企業の撤退、縮小ですね。
2013年9月にオリンピック開催地に東京が選ばれてから外国人観光客数がかなり増えて、大阪市の商業地を中心に盛り上がっていますが、
- 三洋電機がパナソニックに吸収され、三洋本社ビルが売却
- パナソニックの東京への本社移転
などの影響で土地価格が下落しているのです。
また、大阪府の経済は、ほぼ大阪市に一極集中している状況です。
この２０年で、大阪府の公共事業はほぼ半分に減少したため、大阪市以外では景気が悪くなって、土地価格も大きく下げ続けてきました。
赤色の線：公共事業はこの２０年間で半分に減少
しかも、家を建てる中心年代である２０〜４０代人口は、1996年ごろにすでにピークを打ち、大阪府ではこの１０年間だけでも２２万人以上減少しています。
そのため、この７年間は住宅ローン金利が下がってとても買いやすくなったのですが、家を建てる件数はほとんど増えていません。
人口が増えなければ、家を建てる人も増えないので、郊外のエリアでは特に土地価格が上がりにくくなっているんですね。
３、新型コロナの影響はどうなのか？
新型コロナウイルスの感染拡大によって、３月末から緊急事態宣言が全国的に出され、多くの産業がストップし、売り上げが激減しました。
代表的な企業の決算を見てみても、かなり幅広い産業で影響が出ていますし、まだまだ回復には程遠い状況です。
| 産業 | 企業名 | ４〜６月売上（前年同期比） | 損益（億円） |
| 航空 | 全日空 | -75.7% | -1,088 |
| 鉄道 | JR東 | -55.2% | -1,553 |
| 百貨店 | 三越伊勢丹HD | -53.3% | -305 |
| 飲食 | ワタミ | -44.3% | -45 |
| 自動車 | トヨタ | -40.4% | 1,494 |
| 電機 | 日立 | -21.6% | 2,264 |
（参考：各社の決算発表資料より）
しかも、この影響は長期化することが予想されています。
というのも、ワクチンの開発には１年〜１年半かかると予想されているからです。
「ワクチンの専門家からは、ワクチン候補ができても、臨床試験を実施して有効性と安全性を確かめて、国の承認を得て実用化するまでには、何年もかかるとの声もあがっている。」
そのため、海外から輸入・輸出をして稼いでいる製造業や、外国人観光客をあてにしている観光業・ホテル業など、幅広い企業での倒産も広がってくる可能性があります。
大阪府では、大阪市〜県北部が特に危ない
９月２９日に発表された基準地価を見ると、大阪市〜茨木市や豊中市などの北部エリアで特に大きな影響を受けていました。
外国人観光客でにぎわってきた大阪市の商業施設が壊滅的な状況となっていますし、景気が好調だったことで、大阪市への通勤需要から人気化していた北部エリアへの需要に急ブレーキがかかっているのです。
そして、この状況はさらに悪化するものと思われます。
というのも、商業施設に入居しているお店が閉店する場合は、大家さんに３〜６ヶ月前に申し込まないといけない契約が大半だからです。
店舗の賃貸借契約では解約予告期間が3ヶ月から６ヶ月というのが一般的です。
そのため、「お店をすぐに閉めたい」と思っても解約予告期間の賃料を家主に支払わなければなりません。
６月に緊急事態宣言が解除されたものの、売り上げが思うように回復しないお店は、仮に７月に解約を申し出たとしても１０月〜１月までは借り続けることになります。
そのため、これから本格的に空き店舗が増えますので、さらに商業地の価格が下がります。
また、商業地に近いことで、人気化していた住宅地も引きずられるように下げていくでしょう。
４、その他のリスク
新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。
（１）この低金利はいつまで続くのか？
地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。
そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。
むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。
例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。
赤字の地銀がどんどん増えている
赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。
では、具体的にあとどれぐらいなのか？
ブルームバーグが経済の専門家４５人にアンケートをしたところ、半数以上が２〜３年以内に限界が来ると予想していました。
半数以上が２〜３年以内に限界と回答
（参考：ブルームバーグ「２年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作－日銀サーベイ）
このアンケートは２０１８年６月にされたものなので、２０２０〜２１年前後となります。
聞き取り当時は、オリンピックが開催されると思われていたので、オリンピック前後と考える人が多かったと言えます。
この頃までは好景気も続くだろうという予想があったので、その頃までは地銀の経営状態も持つと思われていたのでしょう。
菅新首相が、就任日当日に地銀再編について指示を出した理由
ですが、今回の新型コロナ騒動によって、地銀の経営はさらに苦しくなっています。
９月１６日に新しく就任した菅首相は、就任日当日に地銀の再編について麻生大臣に指示を出されています。
16日に就任した菅義偉首相は麻生太郎金融担当相に対し、地方銀行の経営基盤強化のため、地銀の再編の促進を含めた環境整備を進めるよう指示した。
（中略）
地銀の経営環境は超低金利などを受けて厳しさを増しており、2020年3月期は上場する地銀の7割が赤字か減益だった。
「地銀がかなりヤバイ」という危機感があったからこそ、このような早い対応を行なったのでしょう。
銀行の経営が厳しくなれば、日本の国債に対する信頼性も下がります。海外の投資家が国債の売却をする可能性も高まります。
そうすると、金利が上昇しますので、不動産価格は下落していきます。
金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる
そのため、今後の経済状況次第では、金利上昇による不動産価格の下落も考えておいた方がいいでしょう。
（２）これから門真市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、今年発表した門真市の人口の見通しによると、2025年までに17,000人減少するそうです。
門真市の人口は、2025年までに17,000人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
また、家を買う中心年代である２０〜４０代も、2025年までに13,000人減る見通しです。
家の買い手が今よりも２割以上減るので、かなり影響が大きくなるでしょう。
門真市の２０〜４０代人口は、2025年までに約13,000人減少
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
（３）パナソニック南門真地区にららぽーとができる
２０１７年に三井不動産が、パナソニック南門真地区の用地を購入しました。
ここに大型商業施設「ららぽーと」ができる予定です。
大型商業施設ができると、周辺に住みたいファミリー世帯が増えるので、土地価格が上昇する傾向にあります。
駅周辺の商業地はシャッター街のところもチラホラ出ていますが、今後はこちらが街のにぎわいの中心になっていきそうですね。
４、結論：買うなら？売るなら？
以上のことから、門真市の土地価格は、
- 大企業の撤退と２０〜４０大人口の減少によって、市内全域で下落が続いている
- 新型コロナが長期化することで、商業地の下落は避けられない
- 大阪市への経済の一極集中が続くので、ベッドタウンとして見直される可能性あり。また、ららぽーとの開業によって、周辺の土地価格が盛り上がるだろう
と言えるでしょう。
買うなら：下落を待つよりも低金利の今がベスト
土地価格の坪単価が30〜50万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。
その理由は２つあります。
①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく
例えば、坪30万円ぐらいの土地であれば、30坪でも900万円程度で買えます。
仮に数年で１割下げたとして90万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。
②異次元緩和で低金利の今がチャンス
また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。
ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。
ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット３５」か「１０年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。
非公開物件＝安い物件
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、ある特定の不動産会社だけが取り扱っています。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
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価格が下がるのを待ちたい人でも、こちらで格安物件を見つければ、「低金利」と「安い物件」の２つの美味しいところが狙えるでしょう。
売るなら：超低金利の今が１番のチャンス
ここまで下落を続けてきた門真市ですが、それでもこの低金利は、住宅を買う人にとって追い風でした。
金利が下がらなければ、土地価格はもっと下落していたでしょう。
しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。
また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が１番高い時期と言えるでしょう。
公示地価を信じると損をする？
この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。
例えば、門真市内に「三ツ島」という住宅地があります。
この三ツ島地区の公示地価と実際の取引価格は、
- 公示地価：３６万円／坪
- 実際の取引価格：１４〜８１万円／坪
と、公示地価の約０.４〜２.３倍で取引されていました。
このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。
同じ地域なのに、
「公示地価の３割増し、場合によっては２倍以上の価格で取引されている」
といった取引がゴロゴロ見つかったのです。
| 都道府県 | 住所 | 公示地価／坪 | 取引価格／坪 | 公示地価の何倍？ |
|---|---|---|---|---|
| 大阪府 | 堺市北区新金岡町 | 66万円 | 50〜84万円 | 0.76〜1.27倍 |
| 大阪府 | 茨木市庄 | 61万円 | 40〜100万円 | 0.66〜1.64倍 |
| 大阪府 | 高槻市安岡時町 | 38万円 | 25〜55万円 | 0.66〜1.45倍 |
| 大阪府 | 豊中市緑丘 | 78万円 | 54〜98万円 | 0.69〜1.26倍 |
| 大阪府 | 東大阪市衣摺 | 47万円 | 27〜58万円 | 0.57〜1.23倍 |
| 大阪府 | 枚方市楠葉並木 | 79万円 | 64〜120万円 | 0.81〜1.52倍 |
| 大阪府 | 八尾市東山本新町 | 47万円 | 35〜56万円 | 0.74〜1.19倍 |
| 大阪府 | 吹田市佐井寺 | 62万円 | 46〜120万円 | 0.74〜1.94倍 |
| 大阪府 | 寝屋川市豊野町 | 58万円 | 50〜85万円 | 0.86〜1.47倍 |
| 大阪府 | 岸和田市池尻町 | 23万円 | 16〜37万円 | 0.7〜1.61倍 |
| 大阪府 | 和泉市はつが野 | 22万円 | 16〜52万円 | 0.73〜2.36倍 |
| 大阪府 | 守口市大久保町 | 41万円 | 21〜54万円 | 0.51〜1.32倍 |
| 大阪府 | 門真市三ツ島 | 36万円 | 14〜81万円 | 0.39〜2.25倍 |
| 大阪府 | 箕面市小野原西 | 65万円 | 78〜110万円 | 1.2〜1.69倍 |
| 大阪府 | 大東市幸町 | 50万円 | 48〜81万円 | 0.96〜1.62倍 |
| 大阪府 | 松原市天美我堂 | 41万円 | 43〜64万円 | 1.05〜1.56倍 |
| 大阪府 | 富田林市向陽台 | 33万円 | 30〜38万円 | 0.91〜1.15倍 |
| 大阪府 | 羽曳野市南恵我之荘 | 38万円 | 39〜56万円 | 1.03〜1.47倍 |
| 大阪府 | 河内長野市千代田台町 | 28万円 | 24〜33万円 | 0.86〜1.18倍 |
| 大阪府 | 池田市満寿美町 | 103万円 | 69〜170万円 | 0.67〜1.65倍 |
| 大阪府 | 泉佐野市日根野 | 24万円 | 28〜220万円 | 1.17〜9.17倍 |
| 大阪府 | 貝塚市澤 | 23万円 | 15〜35万円 | 0.65〜1.52倍 |
| 大阪府 | 摂津市正雀本町 | 62万円 | 79万円 | 1.27倍 |
| 大阪府 | 交野市私部 | 62万円 | 46〜120万円 | 0.74〜1.94倍 |
| 大阪府 | 泉大津市池園町 | 41万円 | 47〜49万円 | 1.15〜1.2倍 |
| 大阪府 | 柏原市国分西 | 43万円 | 46〜58万円 | 1.07〜1.35倍 |
| 大阪府 | 大阪市都島区都島本通 | 80万円 | 67〜110万円 | 0.84〜1.38倍 |
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