門真市の土地価格｜上昇・下落した理由｜今後の見通し

（画像出典：wikimedia commons DVMG, Shinbashicho）

この記事では門真市の

の３点について解説しています。

１、門真市の土地価格

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK

*公）：公示地価（2020.1.1現在）

*基）：基準地価（2020.7.1現在）

（参考：国土交通省　「土地総合情報システム」）

途中ですが、この記事の説明を。

どうも、このサイト「イエ＆ライフ」を運営しているゴトウです。

ここからは、「あなたの（気になっている）不動産がこれからどうなるのか？」を予測することができるように、必要な情報を順番にご紹介します。

すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動くし、「絶対に失敗したくない」と誰もが思っているはずなのに、

「どうして上がっているのか？下がっているのか？」

「これからどうなるのか？」

という情報がすごく少ないと思いませんか？

例えば、新聞やニュースで取り上げられる土地価格の情報は、ほとんどが中心部の商業地の話であるか、市区町村単位で「○％上がってます。」という情報ですよね。

だから、自分の知りたいエリアの不動産がどうなっているのか、これからどうなるのか、の参考にしにくいし、

• 買う・売るタイミングはいつがいいのか？
• この場所に買っても、１０年後、２０年後も後悔しないか？

といった判断が難しくて、不動産会社のいいなりになってしまう人って、けっこういると思うんですよ。

なので、そんな人の参考になればと、こんな記事を作っています。

このサイトでは、４７都道府県・５００以上の市区町村について、５万地点の公示地価と基準地価のここ数年の動きと、人口やいろいろな経済データを見ながら記事を作ってきました。

そのため、この記事を読み終わる頃には、

• 買う、または売るタイミングがわかる
• どこに買えば後悔しないかがわかる

ようになっているはずです。

と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。

それでは参りましょう。

２、過去７年間の門真市の土地価格の動き

この７年間の門真市の土地価格を見ると、大阪府の平均が０.４％上昇したのに対して、マイナス７.１％と逆に下げていました。

（参考：国土交通省　地価公示）

では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか？

公示地価の７年間の変化率を地図上に表示させてみました。

地価マップ：2013-20年の上昇率

変化率：赤色（30%以上）＞オレンジ色（10〜29.9%）＞緑色（0〜9.9%）＞青色（-9.9〜０％）＞紫色（-10%以下）

市内のすべての地点で下落しています。特に商業地と、国道1号線周辺の、駅から遠い住宅地で下落率が大きくなっていますね。

なぜ門真市では、これほど下落しているのか？

最初に結論をまとめておきます。

と考えられます。

では、これから１つずつ詳しく解説していきます。

①金利低下によって、買い手の購買力が上がった

そもそも、今回の土地価格の上昇のきっかけは、金利の低下です。

2013年4月から始まった日銀の異次元緩和によって、金利が大きく低下したのです。

（参考：ARUHI住宅ローン　フラット３５金利の推移　財務省　国債金利情報）

ザックリ言うと、この７年間で買い手は、同じ返済額で２割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット３５で期間３５年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

同じ返済額で購入できる物件価格が２割上昇した

そのため、人気のエリアでは土地価格が上昇しやすくなりました。

月々の支払額は増やさずに、約２割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。

その結果、都心部では通勤需要から人気化した駅近のマンションが値上がりし、郊外のエリアではショッピングモールや、大規模な新興住宅地で上昇しやすくなったのです。

②大企業のリストラの影響が大きい

ところが、門真市では、金利低下の恩恵を受けていません。

2013年9月にオリンピック開催地に東京が選ばれてから外国人観光客数がかなり増えて、大阪市の商業地を中心に盛り上がっていますが、

などの影響で土地価格が下落しているのです。

大阪市に近い立地条件のため、駅周辺のマンションは人気がありますが、門真市内で働く戸建て志向の世帯は減少していますので、特に駅から遠い郊外エリアの買い手が減少しているのです。

③門真市では人口も減ってきている

このような市内の景気悪化もあって、門真市では人口が増えていません。2013→20年の７年間で約6,500人減っていたのです。

（参考：総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」）

また、家を建てる中心年代である３０〜４０代人口を見てみると、約6,400人も減っていました。ほぼ人口減少分と同じだけ、家を買う年代が減っていたのです。

（参考：総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」）

今度は、地区別の人口の変化を見てみましょう。

門真市の地区別の人口変化（2013.4〜2020.12）

増減数：緑色（100〜499人増加）＞青色（100〜499人減少）＞紫色（500〜999人減少）

（参考：門真市　町別世帯数・人口）

門真市駅、古川橋駅、大和田駅の周辺で、一部増加していた地区がありますが、それ以外では、ほとんどのエリアで人口が減少していました。

若い世代は、単身世帯であれば駅近の賃貸物件を借りますし、家族世帯も共働きが多いため、駅近の物件を探す傾向にあります。

そのため、駅近エリアに作られたマンションに人気が集中しているため、郊外の戸建てエリアでは、余計に買い手を探すのが難しくなっているのです。

というわけで、門真市の土地価格は、

と言えるでしょう。

３、新型コロナの影響はどうなのか？

大阪府内の住宅地でも、これから影響が広がっていく

大阪府においても、新型コロナウイルスの感染者は増加傾向にあります。

（参考：新型コロナ関連の情報提供:NHK　、大阪府　「大阪の就業状況」）

そのため、飲食店や小売店、観光業などの幅広い業種で売り上げが減少しており、アルバイトや派遣社員などの非正規雇用の方から雇い止めが始まっています。

完全失業率も７〜９月の時点で3.9％まで上昇しており、2021年１月現在では、さらに雇用状況は悪化しているものと考えられます。

そのような状況の中で、大阪府では２月７日まで緊急事態宣言によって、行動の自粛が要請されました。

具体的には、

などの要請が出されています。

（参考：内閣官房「新型コロナウイルス感染症緊急事態宣言」）

昨年の緊急事態宣言によって、主に商業地の土地価格に影響が出てきた大阪の不動産ですが、今後は住宅地においても、徐々にですが影響が広がっていきそうです。

ワクチン接種に時間がかかる

というのも、感染の収束までに、まだまだ時間がかかりそうだからです。

今年の６月ごろには調達の目処がつきつつあるワクチンですが、本当であれば数年かかる承認を1年程度まで早めているため、副作用を心配する人が多いと思われます。

実際、「コロナワクチンを接種したいか？」という質問に対して、すぐに接種したいと回答した人は１割程度で、多くの方が副作用などの影響を見極めた上で、接種を検討しているようです。

（参考：「【新型コロナワクチン】6割以上の方が「すぐにではなく、いずれ接種したい」）

ということは、ワクチン接種による感染収束は、おそらく、来年以降になる可能性が高いのではないでしょうか。

イギリスでは、新種ウイルスも出てきた

現在イギリスで異なる種類のコロナウイルスが出てきており、３度目のロックダウンに入っています。

今回のロックダウンは、当初は４月までという見通しだったようですが、その予想を取り下げ、いつまで続くかわからない状況となっています。

（参考：ブルームバーグ「ジョンソン首相、３度目の英ロックダウンは夏まで継続も－罰則を強化」）

しかも、この新種のウイルスは、日本にもすでに入ってきているようですので、今準備されているワクチンで収束可能なのか不明です。

すでに赤字の企業はリストラモードへ

このような不透明な状況のため、赤字企業では、希望退職の募集が増えています。コロナ前の2019年は約1.1万人だったのが、1.8万人にまで増えています。

（参考：「上場企業「早期・希望退職」募集、20年は2.6倍に急増　コロナ禍で赤字リストラ目立つ」）

このことからも、今後は住宅の買い手が少しずつ減っていくことが予想されますので、よほど人気のエリアでなければ、土地価格は下落傾向に進みそうです。

門真市では、住宅地でも影響が出ている

公示地価は、１月１日現在の土地価格であるのに対して、基準価格は７月１日現在の価格なので、この２つの価格を比較することで、新型コロナの影響を調べることができます。

門真市の公示地価と基準地価を調べたところ、同一住所の価格は１地点ありましたので、比較してみました。

門真市の新型コロナの影響（単位：万円／坪）

*住所の番地は省略

（参考：国土交通省　「土地総合情報システム」）

ご覧の通り、住宅地では0.7%のマイナスとなっていました。

上野口町は大和田駅の南側にあり、商業地と隣接している住宅地です。これまでは利便性の良さもあって、比較的安定していましたが、今回のコロナの影響は避けられなかったようです。

他の住宅地でも、前年比で１％前後のマイナスとなっている地点も多くあるため、住宅地にも影響が出始めていると言えるでしょう。

なお、基準地価が７月１日現在の価格ということは、新型コロナ感染以降の4〜６月の３カ月間の取引を参考にしているだけですので、その後の状況によっては、さらに下がっている可能性もあります。

４、その他のリスク

新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。

（１）この低金利はいつまで続くのか？

地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。

赤字の地銀がどんどん増えている

（金融庁：地域金融の課題と競争のあり方）

赤字が続けばいずれ倒産してしまいます。

倒産した銀行に預けている預金は、１千万円までしか保護されないため（ペイオフと呼ばれる制度で、2005年に法律が作られました）、大混乱となります。

そのため、この低金利をいつまでも続けるわけにはいきません。

では、具体的にあとどれぐらいなのか？

ブルームバーグが経済の専門家４５人にアンケートをしたところ、半数以上が２〜３年以内に限界が来ると予想していました。

半数以上が２〜３年以内に限界と回答

（参考：ブルームバーグ「２年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作－日銀サーベイ）

このアンケートは２０１８年６月にされたものなので、２０２０〜２１年前後となります。

聞き取り当時は、オリンピックが開催されると思われていたので、オリンピック前後と考える人が多かったと言えます。

この頃までは好景気も続くだろうという予想があったので、その頃までは地銀の経営状態も持つと思われていたのでしょう。

菅新首相が、就任日当日に地銀再編について指示を出した理由

ですが、今回の新型コロナ騒動によって、地銀の経営はさらに苦しくなってきました。

９月１６日に新しく就任した菅首相は、就任日当日に地銀の再編について麻生大臣に指示を出されています。

16日に就任した菅義偉首相は麻生太郎金融担当相に対し、地方銀行の経営基盤強化のため、地銀の再編の促進を含めた環境整備を進めるよう指示した。

（中略）

地銀の経営環境は超低金利などを受けて厳しさを増しており、2020年3月期は上場する地銀の7割が赤字か減益だった。

（参考：毎日新聞「菅首相、地銀再編の環境整備を指示　超低金利受け地銀7割が赤字・減益」）

「地銀がかなりヤバイ」という危機感があったからこそ、このような早い対応を行なったのでしょう。

また、銀行の経営が厳しくなれば、日本の国債に対する信頼性も下がります。海外の投資家が国債の売却をする可能性も高まります。

そうすると、金利が上昇します（高い金利でないと、投資家が買いたがらなくなる）ので、不動産価格は下落していきます。

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

そのため、特に売却を考えている人は、金利上昇による不動産価格の下落に備えて、早めに準備をした方がいいでしょう。

（２）これから門真市の人口はどうなるの？

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した門真市の人口の見通しによると、2020→30年の10年間で約18,000人減少するそうです。

門真市はこれから10年で約18,000人減少する

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

さらに、家を購入する中心世代である30〜40代人口は、2020→30年の10年間で約8,000人減る見通しです。

門真市の30〜４0代人口は、2020→30年で約8,000人減る

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

特に、これから１０年の減り幅が大きいようですので、今後はさらに郊外の戸建てエリアの買い手がつきにくくなりそうですね。

（３）パナソニック南門真地区にららぽーとができる

２０１７年に三井不動産が、パナソニック南門真地区の用地を購入しました。

ここに2023年ごろに、大型商業施設「ららぽーと」ができる予定です。

大型商業施設ができると、周辺に住みたいファミリー世帯が増えるので、土地価格が上昇する傾向にあります。

また、周辺はすでに宅地化されているため、新しく大規模な分譲地ができる可能性は低く、既存の住宅地に対するニーズが増えるはずですので、この周辺に土地を持っている方は、今後の価格上昇に期待が持てるのではないでしょうか。

４、結論：買うなら？売るなら？

以上のことから、門真市の土地価格は、

と言えるでしょう。

買うなら：下落を待つよりも低金利の今がベスト

土地価格の坪単価が30〜50万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。

その理由は２つあります。

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪30万円ぐらいの土地であれば、30坪でも900万円程度で買えます。

仮に数年で１割下げたとして90万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット３５」か「１０年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

非公開物件＝安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、ある特定の不動産会社だけが取り扱っています。

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

こちらの「タウンライフ」に登録すると、３００社以上の非公開物件情報をもらうことができます。

価格が下がるのを待ちたい人でも、こちらで格安物件を見つければ、「低金利」と「安い物件」の２つの美味しいところが狙えるでしょう。

非公開物件の情報を手に入れるならこちら

売るなら：超低金利の今が１番のチャンス

ここまで下落を続けてきた門真市ですが、それでもこの低金利は、住宅を買う人にとって追い風でした。

金利が下がらなければ、土地価格はもっと下落していたでしょう。

しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。

また、新型コロナウイルスの影響もあるため、ららぽーと周辺の住宅地以外では、今が１番高い時期と言えるでしょう。

公示地価を信じると損をする？

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

例えば、門真市内に「三ツ島」という住宅地があります。

この三ツ島地区の公示地価と実際の取引価格は、

と、公示地価の約０.４〜２.３倍で取引されていました。

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

同じ地域なのに、

「公示地価の３割増し、場合によっては２倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

つまり、あなたの不動産はもっと高い評価額の可能性があるのです。

では、どうやってそれを調べられるのか？

答えは不動産の一括査定です。

というのも、複数の不動産会社の査定を比較することで、「あなたの不動産を得意とする会社の査定額」がわかるからです。

こちらの「住まいVALUE（バリュー）」は、取引実績の多い大手６社に無料で査定を依頼することができます。

特に、「三井のリハウス」「住友不動産販売」「東急リバブル」の３社は、ここでしか査定を依頼できないため、大手不動産会社に依頼したい場合には、こちらのサービスを活用するといいでしょう。

住まいバリューで査定するならこちら

地域密着企業にも依頼したいなら、イエウール

住まいバリューは大手６社しか参加していないため、地域密着の不動産会社に査定を依頼したい場合には、「イエウール」が、参加している不動産会社が1,700社以上と多く、なおかつ大手不動産会社が１番多く参加しているのでオススメです。

「でも、まだ売ると決めたわけじゃないんだけど、、、」

という人も大丈夫。

机上査定を選べば、メールで査定内容を送ってくれるので、訪問される心配もありません。

訪問査定の案内を２回「いいえ」で回答する

新型コロナの影響は、長く続けば続くほど、土地価格にも影響を与えることになりますので、早めの準備が成功につながります。

無料で使えますので、１度調べてみてはいかがでしょうか？

あなたの不動産の評価額を調べるならこちら