門真市の土地価格｜上昇・下落した理由｜今後の見通し

（画像出典：wikimedia commons DVMG, Shinbashicho）

この記事では門真市の

の３点について解説しています。

１、門真市の土地価格

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK

*公：公示地価（2021.1.1現在）New!

*基：基準地価（2020.7.1現在）

＊R2比変化率：令和２年比の変化率。並び順の基準にしています

（参考：国土交通省　「土地総合情報システム」）

２、過去８年間の門真市の土地価格の動き

門真市の住宅地は、アベノミクス以降の８年間で７.６％下落しました。

今年はコロナの影響が心配されていましたが、住宅地は前年比0.8%のマイナス、商業地は横ばいと、特に住宅地で影響が出ていました。

（参考：国土交通省　地価公示）

では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか？

公示地価の７年間の変化率を地図上に表示させてみました。

地価マップ：2013-20年の上昇率

変化率：赤色（30%以上）＞オレンジ色（10〜29.9%）＞緑色（0〜9.9%）＞青色（-9.9〜０％）＞紫色（-10%以下）

市内のすべての地点で下落しています。特に商業地と、国道1号線周辺の、駅から遠い住宅地で下落率が大きくなっていますね。

なぜ門真市では、これほど下落しているのか？

最初に結論をまとめておきます。

と考えられます。

では、これから１つずつ詳しく解説していきます。

①金利低下によって、買い手の購買力が上がった

そもそも、今回の土地価格の上昇のきっかけは、金利の低下です。

2013年4月から始まった日銀の異次元緩和によって、金利が大きく低下したのです。

（参考：ARUHI住宅ローン　フラット３５金利の推移　財務省　国債金利情報）

ザックリ言うと、この７年間で買い手は、同じ返済額で２割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット３５で期間３５年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

同じ返済額で購入できる物件価格が２割上昇した

月々の支払額は増やさずに、約２割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。

そのため、人気のエリアほど、土地価格が上昇してきたのです。

②大企業のリストラの影響が大きい

ところが、門真市では、金利低下の恩恵を受けていません。

2013年9月にオリンピック開催地に東京が選ばれてから外国人観光客数がかなり増えて、大阪市の商業地を中心に盛り上がっていますが、

などの影響で土地価格が下落しているのです。

大阪市に近い立地条件のため、駅周辺のマンションは人気がありますが、門真市内で働く戸建て志向の世帯は減少していますので、特に駅から遠い郊外エリアの買い手が減少しているのです。

③門真市では人口も減ってきている

このような市内の景気悪化もあって、門真市では人口が増えていません。2013→20年の７年間で約6,500人減っていたのです。

（参考：総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」）

また、家を建てる中心年代である３０〜４０代人口を見てみると、約6,400人も減っていました。ほぼ人口減少分と同じだけ、家を買う年代が減っていたのです。

（参考：総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」）

今度は、地区別の人口の変化を見てみましょう。

門真市の地区別の人口変化（2013.4〜2020.12）

増減数：緑色（100〜499人増加）＞青色（100〜499人減少）＞紫色（500〜999人減少）

（参考：門真市　町別世帯数・人口）

門真市駅、古川橋駅、大和田駅の周辺で、一部増加していた地区がありますが、それ以外では、ほとんどのエリアで人口が減少していました。

若い世代は、単身世帯であれば駅近の賃貸物件を借りますし、家族世帯も共働きが多いため、駅近の物件を探す傾向にあります。

そのため、駅近エリアに作られたマンションに人気が集中しているため、郊外の戸建てエリアでは、余計に買い手を探すのが難しくなっているのです。

というわけで、門真市の土地価格は、

と言えるでしょう。

新型コロナでも、駅周辺の住宅地は安定

新型コロナの感染拡大によって、今年は全国的に土地価格が下落しました。

門真市の住宅地は、前年比０.８％の下落をしていましたが、エリアによって下げ方に差があるようです。

傾向的には、大和田駅の近くで安定している一方で、それ以外のエリアでは下落していました。

ただし、コロナ以前から下落幅が大きくなっているわけではなく、これまで通りの傾向が続いていると考えられます。

３、これからどうなるのか？

門真市の土地価格に影響を与えそうなリスクをまとめました。

（１）この低金利はいつまで続くのか？

地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。

赤字の地銀がどんどん増えている

（金融庁：地域金融の課題と競争のあり方）

赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。

では、具体的にあとどれぐらいなのか？

２０１８年６月に、ブルームバーグが経済の専門家４５人にアンケートをしたところ、半数以上が２〜３年以内に限界が来ると予想していました。

つまり、２０２０〜２０２１年ごろと考える専門家が半数以上もいたのです。

「日銀の低金利政策はいつ頃まで続きますか？（２０１８年６月）」

（参考：ブルームバーグ「２年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作－日銀サーベイ）

ちなみに、長く続かないと考えられている理由は、

あたりでしょう。

金利が上昇すると、住宅ローンの返済額が増えるため、価格は確実に下がります。

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

そのため、今後の経済状況次第では、金利上昇による不動産価格の下落も考えておいた方がいいでしょう。

（２）新型コロナが長期化するとどうなる？

新型コロナ以降の、大阪府の住宅地の動向を見てみると、箕面市や池田市、茨木市などの北摂地域だけ横ばいだった以外は、ほとんどの市でマイナスとなっていました。

北摂地域を除いて、前年比マイナス

（参考：国土交通省　地価公示）

新型コロナで買い手が減少していることから、これまで人気が低かったエリアほど影響を受けていると考えられます。

そして、今後も収束までに時間がかかるのであれば、さらに買い手は減っていきますので、大阪市や駅から遠いエリアほど、影響が大きくなっていくでしょう。

（３）これから門真市の人口はどうなるの？

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した門真市の人口の見通しによると、2020→30年の10年間で約18,000人減少するそうです。

門真市はこれから10年で約18,000人減少する

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

さらに、家を購入する中心世代である30〜40代人口は、2020→30年の10年間で約8,000人減る見通しです。

門真市の30〜４0代人口は、2020→30年で約8,000人減る

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

特に、これから１０年の減り幅が大きいようですので、今後はさらに郊外の戸建てエリアの買い手がつきにくくなりそうですね。

（４）パナソニック南門真地区にららぽーとができる

２０１７年に三井不動産が、パナソニック南門真地区の用地を購入しました。

ここに2023年ごろに、大型商業施設「ららぽーと」ができる予定です。

大型商業施設ができると、周辺に住みたいファミリー世帯が増えるので、土地価格が上昇する傾向にあります。

また、周辺はすでに宅地化されているため、新しく大規模な分譲地ができる可能性は低く、既存の住宅地に対するニーズが増えるはずですので、この周辺に土地を持っている方は、今後の価格上昇に期待が持てるのではないでしょうか。

４、結論：買うなら？売るなら？

以上のことから、門真市の土地価格は、

と言えるでしょう。

買うなら：下落を待つよりも低金利の今がベスト

土地価格の坪単価が30〜50万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。

その理由は２つあります。

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪30万円ぐらいの土地であれば、30坪でも900万円程度で買えます。

仮に数年で１割下げたとして90万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット３５」か「１０年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

非公開物件＝安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、ある特定の不動産会社だけが取り扱っています。

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

こちらの「タウンライフ」に登録すると、３００社以上の非公開物件情報をもらうことができます。

価格が下がるのを待ちたい人でも、こちらで格安物件を見つければ、「低金利」と「安い物件」の２つの美味しいところが狙えるでしょう。

非公開物件の情報を手に入れるならこちら

売るなら：金利が上昇する前に準備を

土地価格が上昇した地点、下落した地点のどちらにおいても、これまでの金利低下は土地価格の追い風となっていました。

ですが、金利はこれ以上は下がりようがありません。

逆に金利が１％上がれば、ローン負担は１５〜２０％増えるので、不動産価格は確実に下がることになります。

そのため、よほど人気のエリア以外では、今が１番高い時期と言えるでしょう。

公示地価を信じると損をする？

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

例えば、門真市内に「三ツ島」という住宅地があります。

この三ツ島地区の公示地価と実際の取引価格は、

と、公示地価の約０.４〜２.３倍で取引されていました。

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

同じ地域なのに、

「公示地価の３割増し、場合によっては２倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

*東京、大阪、北海道、福島など１７都道府県を調査

つまり、あなたの不動産はもっと高い評価額の可能性があるのです。

では、どうやってそれを調べられるのか？

答えは不動産の一括査定です。

というのも、複数の不動産会社の査定を比較することで、「あなたの不動産を得意とする会社の査定額」がわかるからです。

こちらの「住まいVALUE（バリュー）」は、取引実績の多い大手６社に無料で査定を依頼することができます。

特に、「三井のリハウス」「住友不動産販売」「東急リバブル」の３社は、ここでしか査定を依頼できないため、大手不動産会社に依頼したい場合には、こちらのサービスを活用するといいでしょう。

住まいバリューで査定するならこちら

地域密着企業にも依頼したいなら、イエウール

住まいバリューは大手６社しか参加していないため、地域密着の不動産会社に査定を依頼したい場合には、「イエウール」が、参加している不動産会社が1,700社以上と多く、なおかつ大手不動産会社が１番多く参加しているのでオススメです。

「でも、まだ売ると決めたわけじゃないんだけど、、、」

という人も大丈夫。

机上査定を選べば、メールで査定内容を送ってくれるので、訪問される心配もありません。

訪問査定の案内を２回「いいえ」で回答する

新型コロナの影響は、長く続けば続くほど、土地価格にも影響を与えることになりますので、早めの準備が成功につながります。

無料で使えますので、１度調べてみてはいかがでしょうか？

あなたの不動産の評価額を調べるならこちら