神栖市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

茨城県

(画像出典:ウィキペディア ChibaRagi, Estuary weir of Tone River, Japan.

 

この記事では神栖市の

  1. 公示地価、基準地価
  2. 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
  3. 今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

(なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております)(※1)

 

 

1、神栖市の公示地価、基準地価の一覧

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。1文字からOK

*公:公示地価(2023.1.1現在)2023年3月 更新

*基:基準地価(2022.7.1現在)

*変化率が空白:比較する年度のデータがない場合

 

所在地及び地番最寄駅(m)坪単価(万円)前年比2018年比
公)神栖市神栖2丁目1219番157小見川(8700)82.6%11.6%
公)神栖市神栖3丁目1222番186小見川(8800)7.42.3%8.7%
公)神栖市大野原1丁目2445番28外小見川(8100)7.62.2%9.0%
公)神栖市平泉東1丁目56番27小見川(8000)6.52.1%
公)神栖市知手中央5丁目3406番454下総橘(8000)6.91.5%2.5%
公)神栖市大野原3丁目408番18外小見川(7900)15.61.3%6.1%
公)神栖市堀割1丁目600番20鹿島神宮(6100)9.61.0%3.6%
公)神栖市知手字和手2975番28下総橘(7400)4.10.8%1.6%
公)神栖市波崎字小玉台6864番11銚子(4000)6.30.0%-2.0%
公)神栖市波崎字田端7172番銚子(3500)4.90.0%-2.6%
公)神栖市奥野谷字浜野6223番65外下総橘(13000)5.60.0%0.0%
公)神栖市奥野谷字根岸8089番下総橘(9000)4.90.0%-0.7%
公)神栖市波崎字豊ケ崎9178番3銚子(2900)5-0.7%-3.2%
公)神栖市波崎字後口1817番外銚子(6000)2.1-0.8%-3.0%
公)神栖市矢田部字中2926番3銚子(10000)3.1-1.2%-6.9%
基)神栖市神栖2丁目1219番157小見川(8700)7.93.0%10.2%
基)神栖市知手中央6丁目4805番101下総橘(8700)7.12.9%3.4%
基)神栖市堀割2丁目55番136鹿島神宮(6100)5.32.5%5.2%
基)神栖市平泉字代山2793番10鹿島神宮(8300)5.32.5%3.2%
基)神栖市大野原4丁目486番4小見川(7400)8.12.5%8.9%
基)神栖市大野原中央3丁目3845番7小見川(6800)62.2%5.8%
基)神栖市深芝字権現659番4外鹿島神宮(7800)5.91.7%3.5%
基)神栖市土合中央3丁目10000番995椎柴(4500)7.40.9%1.4%
基)神栖市波崎字老野7721番19銚子(3500)5.80.0%-1.7%
基)神栖市若松中央3丁目72番下総橘(6500)5.40.0%-1.2%
基)神栖市筒井字坊内1186番8小見川(8700)40.0%-1.6%
基)神栖市溝口字宮前1672番2外小見川(9000)9.10.0%0.0%
基)神栖市知手中央3丁目4805番193下総橘(9200)8.8-0.4%-1.5%
基)神栖市東深芝23番17東関東道潮来IC(10000)5.3-0.6%-2.4%
基)神栖市砂山2668番9東関東道潮来IC(17000)4.8-0.7%-2.7%
基)神栖市太田字三番蔵568番22下総橘(4300)2.4-0.8%-3.4%
基)神栖市波崎字本郷新田8440番3銚子(2700)9.4-1.0%-3.1%
基)神栖市矢田部字松下9579番12椎柴(6800)2.8-1.0%-6.5%

 

途中ですが、この記事の説明を

どうも、このサイトの運営者のゴトウです。

この記事では、「あなたの(気になっている)不動産が、これからどうなるのか?」が分かるように、解説をしていきます。

 

とても不思議に思うのですが、

不動産の取引は、数百万円〜数億円単位の大きなお金が動きますから、絶対に失敗したくないはずなのに、

参考になる情報が、あまりに少なすぎると感じませんか?

 

例えば、年に3回ほど、公示地価や基準地価、路線価などの国が発表する土地価格の情報が、新聞やテレビニュースで取り上げられます。

ですが、その解説の多くが、都道府県単位、市区町村単位、または、1番大きく上昇した場所ぐらいです。

 

もっと細かい地区の情報は、ほとんど見かけませんよね。

これでは、あなたの(気になっている)不動産が、これから上がるのか?下がるのか?の判断がつきませんし、今がチャンスなのかどうかも分かりません。

最悪の婆には、営業マンの言いなりになって、もっと高く売れた(もっといい物件を探せた)のに、、、なんてことも。

 

それはちょっと残念すぎると思うんです。

そこで、この記事では、取り引きの参考になりそうなデータを集めて、なるべく詳しく、そして分かりやすく解説をしました。

そのため、ちょっと記事が長くなってしまいましたが、難しいことは書いていませんので、気楽に読み進めてみてください。

 

それでは参りましょう。

 

2、神栖市の土地価格の動き

神栖市の住宅地は、アベノミクス以降の、この9年間で6%下落しました。

また、2021→22年の公示地価については、住宅地は前年比で0.5%のプラス商業地は1%のプラスとなっていました。

 

神栖市の公示地価

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、具体的にどのようなエリアが上昇、または下落しているのでしょうか?

上昇率に応じて、色分けして地図上にまとめてみました。

 

コロナ前:2013-20年の変化率

変化率:赤色(30%以上)>オレンジ色(10〜29.9%)>緑色(0〜9.9%)>青色(-9.9〜0%)>紫色(-10%以下)

 

新型コロナ以前の7年間は、

  1. 金利が約1%低下(月10.4万円の35年返済で、3,000万→3,500万円の物件が購入可能に)
  2. 人口は増加(8年で+1,000人)
  3. 2011年の震災以降、沿岸部の土地の人気が激減

といったことにより、震災の影響があった2013〜17年ごろまでは、全体的に下落傾向にありましたが、人口増加によって徐々に回復してきていました。

 

コロナ後:2020-22年の変化率

変化率:赤色(5%以上)>オレンジ色(2〜4.9%)>緑色(0〜1.9%)>青色(-0.1〜 -1.9%)>紫色(-2%以下)

 

新型コロナ以降もこの傾向は変わりません。新型コロナ前から、徐々に回復傾向にあった市街地の中心部では、さらに上昇が続いていました。

 

この点を確認するために、2013〜20年の7年間で、人口が100人以上の増加、または減少しているところを確認してみましょう。

 

神栖市の地区別の人口変化(2013.11〜2020.11)

増減:赤色(1,000人以上増加)>オレンジ色(500〜999人増加)>緑色(100〜499人増加)>青色の↙️(100〜499人減少)>紫色の↙️(500人以上の減少)

(参考:神栖市 地区別人口)

 

ご覧の通り、平泉地区、大野原地区を中心に、人口が増えているところがいくつもありますね。

その反面、市の南側では減少しているエリアが多くあります。

 

このように、神栖市では、市街地の中心部にある農地が宅地化されてきたことで、宅地の供給が増え、人口が増えてきたことで、中心部の土地価格が回復傾向にあったわけです。

 

3、これからどうなるのか?

神栖市の土地価格に影響がありそうなリスクをまとめました。

 

(1)金利の上昇リスク

2022年に入ってから、金利の上昇が始まっています。

新型コロナや、ウクライナ侵攻などで、世界各国の経済が混乱し、物価が上昇しているため、物価上昇をおさえるために、世界中の国々で金利を引き上げているのです。

例えば、アメリカでは、この1年間で、0.25→5.25%へと、なんと5%もの金利の引き上げを行っています。

 

日本では、今のところそういう対策をしていませんが、投資家の間ではすでに「日本も金利の引き上げを行うのではないか?」と見られており、期間10〜30年の国債の金利が上がり始めています。

 

国際金利推移 202306

(参考:財務省

 

住宅ローンの金利も、このような状況を受けて、上昇し始めています。

固定金利の住宅ローンである、フラット35(期間21〜35年)の金利も上昇傾向にあり、23年6月分は1.76%となっています。

 

ふらっと35は上昇しているが、変動金利はむしろ下落

住宅ローン金利の推移 202306

(参考:財務省ARUHISBI新生銀行

 

ところが、変動金利は、ほとんど変化がないか、むしろ下落している銀行もあります。

銀行同士で、お客さんの獲得競争が激しいため、金利が下がっているためです。

 

そのため、変動金利の利用者が、2019年には約6割ぐらいだったのが、2022年には約7割にまで増えていました。

 

不動産価格が上がりすぎたため、変動金利の利用者が増加

利用した金利タイプ

(参考:住宅金融支援機構 「住宅ローン利用者の実態調査」)

 

毎月の支払額で比較すると、約2万円も安く済むのですから、無理もありません。

 

変動金利の方が、月々の返済が約2万円安い
  金利月の返済額総返済額
①ふらっと35固定金利1.76%95,723円約4,020万円
②SBI新生銀行変動金利0.32%75,512円約3,172万円
①ー②  20,211円約848万円

*期間35年、ローン諸費用は除く

(参考:住宅保証機構 「住宅ローンシミュレーション」)

 

大都市のマンションがかなり値上がりしており、「誰が買ってるの?」と疑問に思う人もいるでしょうが、変動金利を選んでいる人が増えているからでしょう。

では、そのような人たちが、金利が上がった時にどうするのか?というと、約2割の人が、「見当がつかない、わからない」と答えていました。

 

アンケート 金利上昇時の対応

(参考:住宅金融支援機構 「住宅ローン利用者の実態調査」)

 

このように、金利が上がった時に、返済に困る人が、かなりの割合でいると考えられます。

 

つまり、

  • 世界的な物価上昇・金利上昇によって、「日本の金利も上がる」と予想する投資家が増えている
  • 変動金利で借りている人の2割ぐらいは、金利が上がった場合に、対応できない可能性がある

と言う状況なのです。

 

今年の4月に、日銀総裁が交代し、植田新総裁になりましたが、今のところは、黒田旧総裁の方針を引き継ぐようなコメントをしています。

 

ですが、そもそも、黒田総裁が異次元緩和をやり始めたのは、物価を毎年2%上げるためでした。

そして、2022年度の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。すでに目的は達成されて、むしろかなりのハイペースで上昇している状況です。

(参考:NHK「2022年度 消費者物価指数 前年度比3.0%上昇 41年ぶり水準」)

 

また、ウクライナ戦争もまだ終わりが見えませんので、物価上昇はまだまだ続くと考えると、いずれ金利を引き上げる時が来るでしょう。

 

1%金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性

ちなみに、金利が1%上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。

例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が1%上がると、毎月10万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。

 

金利上昇で下落

 

特に、変動金利が上がってきた場合には、注意が必要でしょう。

 

(2)日本製鐵の鹿島工場の一部停止の影響は?

2024年度末(2025年3月末)までに、鹿嶋市にある日本製鐵の高炉一機が停止すると発表されています。

そのため、すでに市役所でも、再就職の相談窓口を開いている状況です。

(参考:神栖市役所 「日本製鉄株式会社の設備一部休止に伴う相談窓口」)

 

期限まで、まだ2年ありますが、確実に神栖市内の雇用にも影響が出てきますので、土地に対する需要も減少せざるを得ないでしょう。

 

(3)これから神栖市の人口はどうなるの?

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した神栖市の人口の見通しによると、2020→30年の10年間で約3,000人減少するそうです。

 

神栖市では、これから10年で約3,000人減る

神栖市の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

また、30〜40代人口でも、2020→30年の10年間で約5,000人減る見通しです。これから10年で、買い手がさらに2割近くも減るのです。

 

神栖市の30〜40代人口は、2020→30年で約5,000人減る

神栖市の30〜40代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

若い世代の買い手が減り、農地の宅地化も進みますので、古い住宅地では注意が必要ですね。

 

結論:買うなら?売るなら?

以上のことから、神栖市の土地価格は、

  • 新型コロナ以降も、中心部に残る農地の宅地化が進んできたことで、中心部に住みたい世帯が増え、中心部の住宅地では安定している
  • 今後は、日本製鐵の高炉が停止になることや、若い世代の人口減少もあって、土地に対する需要は減少していきそう

と言えるでしょう。

 

買うなら:安く買うには工夫が必要

本来であれば、低金利は家を購入するチャンスな訳ですが、ウッドショックによる建築費の高騰によって、家を建てるハードルが上がっています。

変動金利を選ぶ人が増えていますが、今後の金利上昇の可能性も考えると、むしろ、なるべく安く土地を探す方法を考えた方がいいかもしれません。

 

非公開物件=安い物件

また、不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、ある特定の住宅メーカーが取り扱っている場合があります。

 

非公開物件の理由

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

 

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売るなら:低金利のうちに売却を検討すべき

特に住宅地において、これから影響が出てくるのが金利の上昇です。金利が1%上がると、組める住宅ローンが15〜20%程度減るためです。

 

今は上昇率が小幅なため、まだ影響は小さいですが、これから物価上昇がさらにひどくなれば、アメリカやヨーロッパのように金利を引き上げて物価上昇を抑える政策を取る可能性があるため、早めの準備がおすすめです。

 

不動産会社選びを間違えると損する?

不動産会社によって、得意とするエリアや物件種類(戸建て・マンション)が違うので、実際の取引では、公示地価より高く、または安く取引されることがあります。

 

 

例えば、「平泉東(ひらいずみひがし)」という住宅地があります。

 

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:6万円/坪
  • 実際の取引価格:12〜13万円/坪

と、公示地価の約2.0〜2.2倍で取引されていました。

 

【神栖市平泉東の公示地価】

神栖市の公示地価

  • 小見川駅から8,000mの距離、徒歩約100分(1分=80m)
  • 19,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) = 6万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【神栖市平泉東の土地取引(令和元年〜2年)】

神栖市の土地取引

  • 小見川駅から徒歩90〜120分のエリアで、12〜13万円/坪で取引されている
  • 公示地価・実際の取引ともに「第1種中高層住居専用地域」という、似たような街並みのエリア

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか?

その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。

 

不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、

  1. 自社でどれだけ取引情報を持っているか
  2. どれだけ買い手のリストを持っているか?

で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。

 

持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる

査定額が違うイメージ

 

*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています

(2022年実績:売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 = 11.4%)

 

また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、

  1. どれだけの評価額になるのか?
  2. どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか?

を知ることができます。

 

そんな時に便利なのが、1度の登録で、複数社から査定をもらえる一括査定サービスなのですが、それぞれのサービスで参加企業に違いがあるため、特徴のある2つをご紹介します。

 

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※1 本記事では、いくつかのサービスのご紹介をしています。それぞれ、「イエウール(運営元 株式会社Speee)」「タウンライフ(運営元 タウンライフ株式会社)」の委託を受けて作成しております

 

 

 

 

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