この記事では川口市の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）（※1）
１、川口市の土地価格
*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK
*公：公示地価（2023.1.1現在）NEW!
*基：基準地価（2022.7.1現在）
*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合
| 所在地及び地番 | 最寄駅（m) | 坪単価（万円） | 前年比 | 2018年比 |
|---|---|---|---|---|
| 公）川口市芝４丁目２２８２番３外 | 蕨（850） | 89.4 | 9.3% | 20.4% |
| 公）川口市大字戸塚字立山４３１４番２ | 戸塚安行（550） | 79.2 | 9.1% | 20.6% |
| 公）川口市西青木１丁目３１６番３ | 西川口（960） | 103.3 | 8.7% | 19.5% |
| 公）川口市大字小谷場字岡ノ下５２１番５ | 南浦和（1100） | 71 | 8.6% | 25.0% |
| 公）川口市南鳩ヶ谷５丁目１８番４ | 南鳩ヶ谷（430） | 78.5 | 8.2% | 22.7% |
| 公）川口市大字芝字上谷沼６９９０番１５外 | 南浦和（1500） | 67.7 | 7.9% | 25.0% |
| 公）川口市芝中田２丁目１８番９ | 蕨（1200） | 92.4 | 7.7% | 15.7% |
| 公）川口市芝下１丁目５番１０ | 蕨（1700） | 69.6 | 7.7% | 14.7% |
| 公）川口市坂下町３丁目５８６番２ | 鳩ヶ谷（650） | 71.6 | 7.4% | 14.8% |
| 公）川口市並木１丁目１８２番１外 | 西川口（800） | 120.1 | 7.4% | 30.9% |
| 公）川口市上青木１丁目１３番１３ | 西川口（2000） | 72.6 | 7.3% | 17.6% |
| 公）川口市西青木３丁目１５番３７ | 西川口（1100） | 100 | 7.1% | 15.2% |
| 公）川口市戸塚東４丁目８番９ | 東川口（1400） | 65.3 | 7.0% | 15.8% |
| 公）川口市南前川２丁目９番１７ | 西川口（1800） | 75.9 | 7.0% | 17.9% |
| 公）川口市芝１丁目１８番２７外 | 蕨（1500） | 76.9 | 6.9% | 14.8% |
| 公）川口市元郷５丁目１７番５ | 川口元郷（880） | 77.6 | 6.8% | 19.9% |
| 公）川口市大字芝字塚越田中４９８２番１ | 蕨（1300） | 67.3 | 6.8% | 15.9% |
| 公）川口市前川４丁目１８番１６ | 蕨（2200） | 72.6 | 6.8% | 15.2% |
| 公）川口市南鳩ヶ谷７丁目１８番３１ | 南鳩ヶ谷（860） | 63 | 6.7% | 13.7% |
| 公）川口市戸塚４丁目２０番７ | 東川口（1100） | 78.9 | 6.7% | 17.2% |
| 公）川口市東領家１丁目８番８ | 川口元郷（1800） | 63.4 | 6.7% | 12.9% |
| 公）川口市上青木西３丁目１０番１０ | 西川口（2100） | 74.3 | 6.6% | 17.2% |
| 公）川口市栄町１丁目１７１番１１外 | 川口元郷（320） | 133 | 6.6% | 26.3% |
| 公）川口市青木２丁目２２５番２ | 川口（1400） | 122.8 | 6.6% | 28.3% |
| 公）川口市戸塚東２丁目１３番８内 | 東川口（1100） | 75.2 | 6.5% | 18.8% |
| 公）川口市東本郷１丁目７番２外 | 県道さいたま草加線（0） | 53.8 | 6.5% | 21.6% |
| 公）川口市末広２丁目２６９番 | 川口元郷（950） | 75.9 | 6.5% | 14.4% |
| 公）川口市坂下町２丁目１８７２番 | 鳩ヶ谷（450） | 82.5 | 6.4% | 13.6% |
| 公）川口市西青木１丁目３８９番４ | 西川口（720） | 115.8 | 6.4% | 16.6% |
| 公）川口市青木４丁目６４８番 | 川口（2200） | 72.3 | 6.3% | 17.7% |
| 公）川口市東川口６丁目２１番９ | 東川口（760） | 72.9 | 6.3% | 16.3% |
| 公）川口市戸塚３丁目２９番６ | 東川口（780） | 84.8 | 6.2% | 13.7% |
| 公）川口市東領家４丁目１３番１３ | 都道高速葛飾川口線加賀出入口（580） | 62.4 | 6.2% | 21.2% |
| 公）川口市領家５丁目３９１４番 | 川口（3000） | 62.7 | 6.1% | 28.4% |
| 公）川口市大字小谷場字台１０４５番９ | 南浦和（830） | 89.4 | 5.9% | 19.9% |
| 公）川口市末広３丁目８１８番２９ | 川口元郷（1700） | 67.3 | 5.7% | 13.3% |
| 公）川口市上青木西２丁目２番３３ | 西川口（1600） | 86.1 | 5.7% | 16.5% |
| 公）川口市大字西立野字寺ヶ崎４００番１０３ | 戸塚安行（470） | 57.4 | 5.5% | 19.2% |
| 公）川口市中青木４丁目３番６ | 川口（2100） | 83.5 | 5.4% | 16.1% |
| 公）川口市北原台３丁目１２番２０ | 東川口（1800） | 54.5 | 5.1% | 6.5% |
| 公）川口市前川３丁目１９番１５外 | 蕨（2900） | 62 | 5.0% | 11.9% |
| 公）川口市新井町２３番１７ | 川口元郷（1300） | 69.3 | 5.0% | |
| 公）川口市西川口３丁目３３番３ | 西川口（430） | 132 | 5.0% | 14.9% |
| 公）川口市上青木４丁目７番１４ | 西川口（2900） | 70.6 | 4.9% | 15.1% |
| 公）川口市仲町１４４番４外 | 川口（1400） | 105.9 | 4.9% | 21.1% |
| 公）川口市南鳩ヶ谷２丁目１９番２６ | 南鳩ヶ谷（980） | 57.1 | 4.8% | 11.6% |
| 公）川口市西川口２丁目１７８番３ | 西川口（700） | 95 | 4.7% | 15.7% |
| 公）川口市芝塚原２丁目１８番２０ | 蕨（1400） | 74.3 | 4.7% | 16.0% |
| 公）川口市柳崎４丁目１６番９ | 東浦和（900） | 74.6 | 4.6% | 10.8% |
| 公）川口市西川口３丁目９６番３ | 西川口（660） | 97 | 4.6% | 13.1% |
| 公）川口市芝新町４番２５ | 蕨（150） | 174.2 | 4.6% | 10.9% |
| 公）川口市朝日３丁目１８番２ | 南鳩ヶ谷（800） | 75.9 | 4.5% | 16.8% |
| 公）川口市朝日２丁目１８番４ | 南鳩ヶ谷（800） | 77.6 | 4.4% | 15.8% |
| 公）川口市北園町６１０番９２ | 東浦和（1500） | 62.7 | 4.4% | 9.8% |
| 公）川口市南町２丁目３０３番７ | 川口（1400） | 102.6 | 4.4% | 18.7% |
| 公）川口市桜町５丁目６３０番２ | 新井宿（760） | 47.9 | 4.3% | 7.4% |
| 公）川口市並木４丁目６番２ | 西川口（750） | 112.2 | 4.3% | 17.6% |
| 公）川口市西川口１丁目５番３外 | 西川口（100） | 192.4 | 4.3% | 9.8% |
| 公）川口市芝中田２丁目２３番５外 | 蕨（1400） | 81.5 | 4.2% | 8.3% |
| 公）川口市幸町１丁目１４番１ | 川口（800） | 204.3 | 4.2% | 17.2% |
| 公）川口市大字榛松字中海老田７５７番２ | 草加（3200） | 40.9 | 4.2% | 6.9% |
| 公）川口市幸町３丁目５８番２外 | 川口（580） | 206.3 | 4.2% | 14.5% |
| 公）川口市元郷３丁目９５１番２ | 川口元郷（1100） | 66.7 | 4.1% | 15.4% |
| 公）川口市大字伊刈字高木４８４番２ | 蕨（2500） | 58.4 | 4.1% | 9.9% |
| 公）川口市飯塚３丁目２７８番１ | 川口（800） | 135 | 4.1% | 24.7% |
| 公）川口市本町３丁目８８番９ | 川口（640） | 169.3 | 4.1% | |
| 公）川口市大字芝字下２３８６番３ | 蕨（2300） | 60.1 | 4.0% | 10.3% |
| 公）川口市大字安行慈林字堂下１０１１番６外 | 新井宿（1300） | 42.9 | 4.0% | 5.7% |
| 公）川口市大字源左衛門新田字西原３００番８６ | 東浦和（2300） | 42.9 | 4.0% | 5.7% |
| 公）川口市上青木６丁目９番１０ | 蕨（3000） | 60.4 | 4.0% | 10.2% |
| 公）川口市赤井１丁目２５番１８ | 川口（4900） | 54.1 | 3.8% | 9.3% |
| 公）川口市大字安行藤八字道下８４０番７０ | 戸塚安行（430） | 63.4 | 3.8% | 17.1% |
| 公）川口市前川町３丁目３７０番４ | 蕨（3100） | 55.8 | 3.7% | 10.5% |
| 公）川口市東川口４丁目２番２１ | 東川口（580） | 84.2 | 3.7% | 11.8% |
| 公）川口市朝日６丁目１４７番１ | 川口元郷（1700） | 66 | 3.6% | 11.1% |
| 公）川口市戸塚２丁目２６番６外 | 東川口（450） | 94.4 | 3.6% | 10.0% |
| 公）川口市前上町５番１５ | 蕨（2500） | 67 | 3.6% | 10.3% |
| 公）川口市並木４丁目１２番６ | 西川口（1100） | 97 | 3.5% | 12.2% |
| 公）川口市北原台２丁目１４番３１ | 東川口（1500） | 69 | 3.5% | 11.8% |
| 公）川口市江戸３丁目２９番２ | 川口（4200） | 49.8 | 3.4% | 5.6% |
| 公）川口市長蔵３丁目８番６外 | 戸塚安行（1200） | 61.4 | 3.3% | 9.4% |
| 公）川口市大字辻字永堀８５７番２ | 鳩ヶ谷（750） | 51.2 | 3.3% | 9.9% |
| 公）川口市大字安行吉蔵字中道東２３番２６ | 戸塚安行（2400） | 41.3 | 3.3% | 5.0% |
| 公）川口市大字東本郷字大塚１６０５番１７ | 川口（6000） | 42.6 | 3.2% | 4.9% |
| 公）川口市芝２丁目２７番３３ | 蕨（1200） | 85.8 | 3.2% | 11.1% |
| 公）川口市本町４丁目２４番１外 | 川口（190） | 429 | 3.2% | 18.2% |
| 公）川口市中青木１丁目６番２ | 川口（950） | 140.3 | 3.2% | 21.4% |
| 公）川口市川口５丁目１０３番１１外 | 川口（1100） | 121.4 | 3.1% | 21.9% |
| 公）川口市柳根町２１番２ | 蕨（3200） | 56.1 | 3.0% | 8.3% |
| 公）川口市大字新井宿字諏訪山１１１２番２６ | 新井宿（750） | 47.2 | 2.9% | 4.4% |
| 公）川口市安行出羽５丁目１４番９ | 戸塚安行（1900） | 47.5 | 2.9% | 5.1% |
| 公）川口市青木１丁目７２番３ | 川口（1100） | 146.5 | 2.8% | 21.6% |
| 公）川口市幸町２丁目３番１２ | 川口（600） | 244.2 | 2.8% | 17.6% |
| 公）川口市川口２丁目１９５番６ | 川口（160） | 218.5 | 2.6% | 15.3% |
| 公）川口市大字東内野字金崎５１８番２外 | 東浦和（1900） | 40.3 | 2.5% | 3.4% |
| 公）川口市大字峯字後８４２番２９ | 草加（3000） | 42.6 | 2.4% | |
| 公）川口市東領家３丁目２３番３ | 川口（3700） | 57.4 | 2.4% | 7.4% |
| 公）川口市大字里字北谷１１９０番７５８ | 新井宿（1100） | 43.2 | 2.3% | 4.8% |
| 公）川口市栄町３丁目６６番３ | 川口（430） | 438.9 | 2.3% | 17.7% |
| 公）川口市栄町３丁目１０５番２ | 川口（150） | 739.2 | 2.3% | 17.9% |
| 公）川口市大字道合字壱貫目４９３番１０ | 蕨（4500） | 44.9 | 2.3% | 5.4% |
| 公）川口市差間２丁目１３番７ | 東川口（1900） | 44.9 | 2.3% | 3.8% |
| 公）川口市大字安行吉岡字大原１４０９番３７ | 新井宿（1400） | 44.9 | 2.3% | 4.6% |
| 公）川口市東本郷２丁目２番２０ | 川口（5400） | 46.9 | 2.2% | 4.4% |
| 公）川口市大字前野宿字上野７２番５２ | 川口（6400） | 39.3 | 1.7% | 3.5% |
| 公）川口市大字安行原字半縄下１４番６ | 川口（7500） | 40.6 | 1.7% | |
| 公）川口市大字東本郷字本郷前５６７番４２ | 見沼代親水公園（1200） | 49.2 | 1.4% | 4.2% |
| 公）川口市大字安行領根岸字台１８２７番７ | 蕨（3700） | 53.8 | ||
| 公）川口市並木３丁目５番４ | 西川口（450） | 148.5 |
途中ですが、この記事の説明を
どうも、このサイトの運営者のゴトウです。
この記事では、「あなたの（気になっている）不動産が、これからどうなるのか？」が分かるように、解説をしていきます。
とても不思議に思うのですが、
不動産の取引は、数百万円〜数億円単位の大きなお金が動きますから、絶対に失敗したくないはずなのに、
参考になる情報が、あまりに少なすぎると感じませんか？
例えば、年に３回ほど、公示地価や基準地価、路線価などの国が発表する土地価格の情報が、新聞やテレビニュースで取り上げられます。
ですが、その解説の多くが、都道府県単位、市区町村単位、または、１番大きく上昇した場所ぐらいです。
もっと細かい地区の情報は、ほとんど見かけませんよね。
これでは、あなたの（気になっている）不動産が、これから上がるのか？下がるのか？の判断がつきませんし、今がチャンスなのかどうかも分かりません。
最悪の婆には、営業マンの言いなりになって、もっと高く売れた（もっといい物件を探せた）のに、、、なんてことも。
それはちょっと残念すぎると思うんです。
そこで、この記事では、取り引きの参考になりそうなデータを集めて、なるべく詳しく、そして分かりやすく解説をしました。
そのため、ちょっと記事が長くなってしまいましたが、難しいことは書いていませんので、気楽に読み進めてみてください。
それでは参りましょう。
２、川口市の土地価格の動き
川口市の土地価格は、この１年間で、住宅地で＋4.9％、商業地で＋3.8％と、大きく上昇しました。
また、2018→2023年の５年間で見ると、住宅地で＋13.4％。商業地で＋14.3％でした。
では、具体的にどのあたりが上がっているのか？
まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。
５年間の変化率（2018→2023年）
変化率：赤紫（+50%以上）＞ピンク色（+30〜49.9%）＞オレンジ色（+10〜29.9%）＞緑色（0〜+9.9%）＞青色（-0.1〜 -9.9%）＞茶色（-10%以下）
京浜東北線、武蔵野線沿線ほど大きく上昇（オレンジ色のマーク）しており、逆に駅から離れたエリアでは、あまり上昇していない（緑色のマーク）ところが目立ちますね。
なぜ新型コロナ以降も、これほど上昇しているのか？
その最も大きな理由は、物価の上昇（インフレ）です。
新型コロナ以降、戸建て・マンションどちらの建築費も、２０〜３０％の上昇をしているのです。
マンションの建築費
木造戸建ての建築費
特に、昨年22年は、戸建て・マンションともに大きく上昇していますね。
ロシアによるウクライナ侵攻が起こったことで、原油や天然ガスなどのエネルギー価格が上昇し、小麦などの食糧や肥料、北欧からの木材など、ありとあらゆるモノの価格が上昇を続けているのです。
このように、新築マンション・戸建てが高くなっているため、中古市場でも価格が上昇しています。
（参考：東日本不動産流通機構）
特に中古の戸建て価格は、新型コロナ以降に上昇していることから、建築費の高騰が大きく影響を与えていることが分かりますね。
また、中古マンション・戸建ての価格が上昇した時に、「建物部分の価値だけが上がった」と考える人はいないでしょう。
「土地と建物全体の価格が上がった」と考える人が大半なため、土地価格も合わせて上昇しているわけですね。
３、これからどうなるのか？
ここからは、川口市の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。
（１）金利はこれからも上がるのか？
2022年に入ってから、金利の上昇が始まっています。
固定金利の住宅ローンである、フラット３５（期間21〜35年）の金利も上昇傾向にあり、23年4月分は1.76%となっています。
この水準は、６年ぶりの高水準になります。
2022年から金利が本格的に上昇中
もっとも大きな理由は、日本でも物価が上昇しているためでしょう。
新型コロナ以降、ロシアのウクライナ侵攻などの影響もあって、原油や穀物など、あらゆるものの値段が上がっているため、欧米各国を中心に、金利を引き上げています。
例えば、アメリカでは、政策金利（FF金利）をこの１年間で、なんと５％近くも引き上げているのです。
そのため、日本でも、同様のことが起こると考える投資家が増えており、金利の上昇が起こっているわけです。
金利が１％上がると、支払いは１５〜２０％増える
なお、１％金利が上がれば、35年の住宅ローンで１５〜２０％も返済額が増えます。
多くの人は、今の景気で給料が上がっていませんので、買うのを諦めるか、不動産価格の安いところに引っ越して、家を購入する動きとなるでしょう。
そのため、「低金利で不動産価格が高いうちに売りたい」という人は、早めに準備を始めた方がいいでしょう。
逆に、これから購入を検討している人は、物件選びも重要ですが、変動金利でローンを組むのは危ないです。気をつけた方がいいでしょう。
（２）2022年問題で、川口市の生産緑地が解禁
2022年問題をご存知でしょうか？
「都市部にある税金を優遇されていた農地（生産緑地）が、優遇期間が切れることで宅地として放出され、土地価格に影響を与える」
という問題です。
（出典：ウィキペディア cory.2005.Seisan Ryokuchi）
実は、川口市の生産緑地面積は、１３２ヘクタールあります。
３０坪の土地で約１.３万戸分にもなります。
埼玉の生産緑地の分布図：川口市は１３２ヘクタール
（参考：国土交通省 都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況）
それに加えて、お隣のさいたま市は全国２位の面積、３５２ヘクタールもあります。
そのため、さいたま市と接する北側のエリアでは、特に注意が必要でしょう。
また、この問題で影響を受けるのは、駅から少し離れた郊外のエリアです。
駅前の農地はほとんど宅地に変わっていますし、郊外に残っているケースが大半だからです。
郊外の戸建てを考えている人にとっては、土地の供給も増えるので、安く買えるチャンスとなりますが、売る側から見れば、特に郊外のエリアでは土地価格が下がるきっかけとなりそうです。
（３）これから川口市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した川口市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間では、ほぼ横ばいとなるそうです。
川口市はこれから10年でも、ほぼ横ばい
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
ところが、家を建てる中心年代の３０〜４０代人口はすでに減り始めており、2025→35年の10年間で約8,000人も減る見通しです。
川口市の３０〜４０代人口は、これから１０年で約8,000人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
駅近エリアは、都心への通勤需要から、買い手はつきやすいですが、郊外では、この影響を受けやすくなるでしょう。
結論：買うなら？売るなら？
以上のことから、川口市の土地価格は、
- 新型コロナ以降は、都心のマンション価格が高騰しているため、マンションの建っている駅近エリアは上昇しているものの、郊外では買い手がつきにくく、あまり上がっていない
- 駅近エリアの不動産価格は、投資家が買い支えるかどうかにかかっているため、株価や為替の動きに注意が必要
- また、昨年から生産緑地の解禁がされたため、農地の多く残っている郊外では、さらに買い手がつきにくくなりそう
と言えるでしょう。
買うなら：低金利なのでチャンスだけれど、、、
本来であれば、低金利は家を購入するチャンスな訳ですが、建築費が上がっているため、家を建てるハードルも上がっています。
なので、いい物件を探すことがポイントになってきます。
非公開物件＝安い物件
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
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無料ですので、一度利用してみてはいかがでしょうか？
売るなら：円安、株高、低金利のうちが売りごろ
新型コロナ以降、株高や円安など、景気に関係ない部分で不動産価格の上昇が続いています。
逆を言えば、これらの条件が反転してくると、不動産価格にも影響が出てくるでしょうし、買い手となる若い世代が出て行っていることから、買い手が付かなくなる前に売却の準備をした方がいいでしょう。
こんなに違うの？公示地価と実勢価格
この記事では、公示地価をもとに土地価格の動きについて解説してきましたが、実際の取引では、はるかに高い価格、または安い価格で取引される場合があります。
例えば、川口市内に「栄町（さかえちょう）という、川口元郷駅の北側に広がる住宅地があります。
こちらの公示地価と実際の取引価格は、
- 公示地価：122万円／坪
- 実際の取引価格：130〜170万円／坪
と、公示地価の約1.1〜1.4倍で取引されていました。
どちらも「純工業地域」と呼ばれる、戸建てやタワーマンションが混在する住宅地です。
駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか？
なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか？
その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。
不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、
- 自社でどれだけ取引情報を持っているか
- どれだけ買い手のリストを持っているか？
で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。
持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる
*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています
（2022年実績：売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 ＝ 11.4%）
また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、
- どれだけの評価額になるのか？
- どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか？
を知ることができます。
そんな時に便利なのが、１度の登録で、複数社から査定をもらえる一括査定サービスなのですが、それぞれのサービスで参加企業に違いがあるため、特徴のある２つをご紹介します。
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