川口市の土地価格｜上昇・下落した理由｜今後の見通し

この記事では川口市の

の３点について解説しています。

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１、川口市の土地価格

（１）公示地価（2024.1.1現在）

*変化率が空白：2019年のデータがない場合

住所または地番	最寄駅（m）	坪単価（万円）	前年比	５年前比
川口市大字小谷場字岡ノ下５２１番５	南浦和（1100）	77.2	8.8%	30.0%
川口市大字芝字上谷沼６９９０番１５外	南浦和（1500）	73.6	8.8%	32.0%
川口市芝４－１９－３２	蕨（850）	96.7	8.1%	27.9%
川口市大字西立野字寺ヶ崎４００番１０３	戸塚安行（470）	62	8.0%	25.3%
川口市戸塚４－２０－１４	東川口（1100）	85.1	7.9%	25.2%
川口市戸塚南３－２－５	戸塚安行（550）	85.5	7.9%	27.0%
川口市大字芝字塚越田中４９８２番１	蕨（1300）	72.6	7.8%	22.9%
川口市西川口２－１４－３	西川口（700）	102.3	7.6%	22.5%
川口市西青木３－１５－３５	西川口（1100）	107.6	7.6%	23.0%
川口市芝下１－５－２３	蕨（1700）	74.9	7.6%	22.7%
川口市南鳩ヶ谷５－１８－６	南鳩ヶ谷（430）	84.5	7.6%	28.0%
川口市中青木４－１４－１８	川口（2100）	89.8	7.5%	22.5%
川口市南前川２－９－１７	西川口（1800）	81.5	7.4%	24.1%
川口市芝１－１８－１９	蕨（1500）	82.5	7.3%	22.0%
川口市上青木１－１３－２９	西川口（2000）	77.9	7.3%	24.2%
川口市前川４－１８－２１	蕨（2200）	77.9	7.3%	22.3%
川口市元郷５－１７－６	川口元郷（880）	83.2	7.2%	25.4%
川口市芝中田２－１８－２０	蕨（1200）	99	7.1%	23.0%
川口市上青木西３－１０－２４	西川口（2100）	79.5	7.1%	23.6%
川口市戸塚東４－８－１７	東川口（1400）	70	7.1%	23.3%
川口市西青木１－７－２１	西川口（960）	110.6	7.0%	25.5%
川口市戸塚東２－１３－２０	東川口（1100）	80.5	7.0%	25.8%
川口市大字小谷場字台１０４５番９	南浦和（830）	95.7	7.0%	22.4%
川口市西青木１－１９－６	西川口（720）	123.8	6.8%	22.5%
川口市西川口３－８－２４	西川口（660）	103.6	6.8%	19.4%
川口市坂下町２－２－２０	鳩ヶ谷（450）	88.1	6.8%	18.7%
川口市東川口６－２１－１１	東川口（760）	77.9	6.8%	22.9%
川口市大字安行藤八字道下８４０番７０	戸塚安行（430）	67.7	6.8%	22.0%
川口市東本郷１－７－６	県道さいたま草加線（0）	57.4	6.7%	26.1%
川口市芝塚原２－１８－２１	蕨（1400）	79.2	6.7%	21.8%
川口市戸塚３－２９－１０	東川口（780）	90.4	6.6%	20.2%
川口市末広２－１４－１３	川口元郷（950）	80.9	6.5%	21.3%
川口市芝中田２－２３－１６	蕨（1400）	86.8	6.5%	14.3%
川口市青木４－２６－３８	川口（2200）	76.9	6.4%	23.9%
川口市東領家４－１３－１３	都道高速葛飾川口線加賀出入口（580）	66.3	6.3%	24.8%
川口市領家５－６－３７	川口（2900）	66.7	6.3%	30.3%
川口市大字新井宿字諏訪山１１１２番２６	新井宿（750）	50.2	6.3%	10.9%
川口市東領家１－８－２６	川口元郷（1800）	67.3	6.3%	19.3%
川口市北原台３－１２－１９	東川口（1800）	57.8	6.1%	12.9%
川口市大字芝字下２３８６番３	蕨（2300）	63.7	6.0%	16.3%
川口市西川口３－３１－１１	西川口（430）	139.9	6.0%	20.1%
川口市戸塚２－２６－９	東川口（450）	100	5.9%	15.2%
川口市末広３－１８－１０	川口元郷（1700）	71.3	5.9%	18.7%
川口市大字安行吉岡字大原１４０９番３７	新井宿（1400）	47.5	5.9%	9.9%
川口市前川３－１９－１５	蕨（2900）	65.7	5.9%	17.8%
川口市上青木西２－２－１４	西川口（1600）	91.1	5.7%	22.7%
川口市新井町２３－４	川口元郷（1300）	73.3	5.7%
川口市芝新町４－３２	蕨（150）	184.1	5.7%	15.8%
川口市上青木４－７－７	西川口（2900）	74.6	5.6%	19.6%
川口市並木４－６－１８	西川口（750）	118.5	5.6%	19.7%
川口市朝日２－１８－４	南鳩ヶ谷（800）	81.8	5.5%	18.7%
川口市西川口１－６－３	西川口（100）	203	5.5%	14.1%
川口市上青木６－９－１４	蕨（3000）	63.7	5.5%	15.6%
川口市栄町１－１９－２３	川口元郷（320）	140.3	5.5%	29.6%
川口市南鳩ヶ谷７－１８－６	南鳩ヶ谷（860）	66.3	5.2%	17.5%
川口市朝日３－１３－９	南鳩ヶ谷（800）	79.9	5.2%	19.2%
川口市南鳩ヶ谷２－１９－２２	南鳩ヶ谷（980）	60.1	5.2%	15.2%
川口市東川口４－２－１５	東川口（580）	88.4	5.1%	16.5%
川口市元郷３－８－８	川口元郷（1100）	70	5.0%	17.8%
川口市前上町５－１３	蕨（2500）	70.3	4.9%	15.1%
川口市北園町３－１６	東浦和（1500）	65.7	4.7%	15.0%
川口市前川３－５０－１７	蕨（3100）	58.4	4.7%	14.9%
川口市仲町１１－４４	川口（1400）	110.9	4.7%	21.7%
川口市飯塚３－９－７	川口（800）	141.2	4.6%	24.8%
川口市芝２－２７－９	蕨（1200）	89.8	4.6%	14.8%
川口市大字伊刈字高木４８４番２	蕨（2500）	61.1	4.5%	14.2%
川口市大字辻字永堀８５７番２	鳩ヶ谷（750）	53.5	4.5%	12.5%
川口市栄町３－１２－２	川口（430）	458.7	4.5%	16.8%
川口市南町２－８－２７	川口（1400）	107.3	4.5%	19.9%
川口市並木３－５－２３	西川口（450）	155.1	4.4%
川口市柳崎４－１６－２２	東浦和（900）	77.9	4.4%	14.6%
川口市大字道合字壱貫目４９３番１０	蕨（4500）	46.9	4.4%	10.1%
川口市並木１－７－３８	西川口（800）	125.4	4.4%	29.7%
川口市幸町３－１０－２	川口（580）	215.2	4.3%	16.4%
川口市大字安行領根岸字台１８２７番７	蕨（3700）	56.1	4.3%
川口市赤井１－２５－２２	川口（4900）	56.4	4.3%	12.5%
川口市幸町１－３－２４	川口（800）	212.9	4.2%	20.6%
川口市桜町５－５－３６	新井宿（760）	49.8	4.1%	11.0%
川口市本町３－８－１２	川口（640）	176.2	4.1%
川口市幸町２－３－１０	川口（600）	254.1	4.1%	15.4%
川口市大字榛松字中海老田７５７番２	草加（3200）	42.6	4.0%	10.3%
川口市東領家３－２３－２	川口（3600）	59.7	4.0%	11.7%
川口市朝日６－９－１８	川口元郷（1700）	68.6	4.0%	14.3%
川口市江戸３－２９－３	川口（4200）	51.8	4.0%	9.8%
川口市本町４－１－５	川口（190）	445.5	3.8%	16.4%
川口市大字源左衛門新田字西原３００番８６	東浦和（2300）	44.6	3.8%	9.8%
川口市大字安行慈林字堂下１０１１番６外	新井宿（1300）	44.6	3.8%	8.9%
川口市北原台２－１４－３２	東川口（1500）	71.6	3.8%	15.4%
川口市川口５－１１－２５	川口（1100）	126.1	3.8%	20.9%
川口市中青木１－２－１５	川口（950）	145.5	3.8%	20.5%
川口市青木２－３－１５	川口（1400）	127.4	3.8%	26.6%
川口市長蔵３－８－５	戸塚安行（1200）	63.7	3.8%	12.9%
川口市並木４－１２－８	西川口（1100）	100.7	3.7%	15.1%
川口市柳根町２１－３	蕨（3200）	58.1	3.5%	12.1%
川口市安行出羽５－１３－８	戸塚安行（1900）	49.2	3.5%	8.8%
川口市坂下町３－１２－１４	鳩ヶ谷（650）	73.9	3.2%	16.1%
川口市大字安行吉蔵字中道東２３番２６	戸塚安行（2400）	42.6	3.2%	8.4%
川口市青木１－３－１５	川口（1100）	151.1	3.2%	19.0%
川口市大字峯字後８４２番２９	草加（3000）	43.9	3.1%
川口市川口２－２－１７	川口（160）	225.1	3.0%	13.7%
川口市東本郷２－２－２９	川口（5400）	48.2	2.8%	7.4%
川口市大字東本郷字本郷前５６７番４２	見沼代親水公園（1200）	50.5	2.7%	6.3%
川口市栄町３－５－１	川口（150）	759	2.7%	13.9%
川口市大字東内野字金崎５１８番２外	東浦和（1900）	41.3	2.5%	5.9%
川口市大字安行原字半縄下１４番６	川口（7500）	41.6	2.4%
川口市大字里字北谷１１９０番７５８	新井宿（1100）	44.2	2.3%	7.2%
川口市差間２－１３－１２	東川口（1900）	45.9	2.2%	6.1%
川口市大字前野宿字上野７２番５２	川口（6400）	39.9	1.7%	4.3%
川口市大字安行北谷字市場５９５番１０	獨協大学前（2700）	44.2

 

（２）基準地価（2024.7.1現在）更新

*変化率が空白：2019年のデータがない場合

住所または地番	最寄駅（m）	坪単価（万円）	前年比	2019年比
川口市西川口１－１８－１６	西川口(250)	145.2	10.0%	22.2%
川口市東川口２－１－３	東川口(70)	138.6	9.1%	20.0%
川口市芝樋ノ爪２－１３－５	蕨(900)	92.1	8.1%	23.5%
川口市芝２－８－２５	蕨(1100)	99.7	7.5%	23.3%
川口市戸塚東２－１３－２０	東川口(1100)	83.2	7.2%	24.8%
川口市西青木２－８－３２	西川口(800)	118.5	7.2%	20.5%
川口市上青木１－５－３８	西川口(1500)	91.7	6.9%	24.7%
川口市本蓮２－２１－１２	見沼代親水公園(1000)	61.7	6.9%	15.4%
川口市大字小谷場字岡ノ下７５０番６	南浦和(1000)	87.5	6.9%	20.5%
川口市西青木１－１９－６	西川口(720)	126.4	6.7%	21.2%
川口市芝富士１－５－１４	蕨(1300)	79.9	6.6%	22.8%
川口市本蓮４－４－１４	新郷ランプ(770)	60.7	6.4%	26.0%
川口市飯原町５－１３	川口(1400)	89.4	6.3%	23.2%
川口市上青木西３－１０－２４	西川口(2100)	81.5	6.0%	22.3%
川口市上青木西４－１９－６	蕨(2300)	77.9	5.8%	18.0%
川口市上青木２－４３－１３	西川口(2500)	66.3	5.8%	18.2%
川口市川口４－５－３	川口(510)	187.8	5.6%	15.7%
川口市三ツ和２丁目２５番６	南鳩ヶ谷(1000)	64.4	5.4%	18.2%
川口市並木３－１－２０	西川口(100)	242.2	5.3%	14.7%
川口市上青木西１－７－１９	西川口(1500)	85.1	5.3%	18.3%
川口市朝日５－６－２１	南鳩ヶ谷(1400)	68.3	5.1%	16.9%
川口市東川口３－９－９	東川口(600)	91.7	4.9%	17.3%
川口市領家２－１１－６	川口元郷(1500)	71.3	4.9%	17.4%
川口市元郷６－７－１	川口元郷(1400)	73.6	4.7%	17.4%
川口市朝日３－１３－９	南鳩ヶ谷(800)	81.5	4.7%	19.9%
川口市飯塚１－９－４０	川口(570)	149.5	4.6%	22.1%
川口市青木４－１－３２	川口(1600)	105.6	4.6%	20.8%
川口市柳崎２－２４－１８	東浦和(1700)	61.4	4.5%	14.1%
川口市南鳩ヶ谷３－１６－８	南鳩ヶ谷(370)	77.9	4.4%	18.0%
川口市本前川３－３３－１２	蕨(2800)	62.4	4.4%	15.2%
川口市栄町３－１２－２	川口(430)	471.9	4.4%	12.6%
川口市大字安行慈林字上村中７８８番３３	新井宿(870)	55.4	4.3%	10.5%
川口市川口６－７－１１	川口(940)	137.0	4.3%	18.6%
川口市末広１－１８－３	川口元郷(600)	90.4	4.2%	18.6%
川口市大字石神字叺原１９４番１０	東川口(2900)	42.2	4.1%	8.5%
川口市芝高木２－８－４	蕨(2100)	67.7	4.1%	13.9%
川口市大字東内野字十二石５６番６	東川口(2700)	43.6	3.9%	8.2%
川口市戸塚境町６－１７	戸塚安行(850)	71.9	3.8%
川口市大字安行原字折越１２７１番６５	川口(7900)	45.2	3.8%	8.7%
川口市坂下町３－１２－１４	鳩ヶ谷(650)	75.2	3.6%	16.3%
川口市戸塚５－１３－１０	戸塚安行(900)	75.6	3.6%	14.5%
川口市並木元町６－１６	川口(1000)	151.5	3.6%	20.2%
川口市大字安行吉岡字天沼１３２４番８	新井宿(2000)	41.9	3.3%	5.8%
川口市鳩ヶ谷本町２－５－８	鳩ヶ谷(960)	65.7	3.1%	11.2%
川口市東本郷２－２－２９	川口(5400)	48.8	2.8%	7.2%
川口市本町４－１０－８	川口(640)	176.6	2.7%	13.1%
川口市大字峯字後１５０２番３	川口(6900)	40.3	1.7%	4.3%

 

２、川口市の土地価格の動き

どうも、当サイト「イエアンドライフ」の運営者のゴトウです。

ここからは、「川口市の土地価格が大きく上昇してきた理由」をなるべくわかりやすく、読みやすく、解説していきますので、よろしくお付き合いください。

 

川口市の土地価格は、この１年間で、住宅地で＋4.9％、商業地で＋3.8％と、大きく上昇しました。

また、2018→2023年の５年間で見ると、住宅地で＋13.4％。商業地で＋14.3％でした。

 

（出典：国土交通省　地価公示）

 

では、具体的にどのあたりが上がっているのか？

まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。

 

５年間の変化率（2018→2023年）

変化率：赤紫（+50%以上）＞ピンク色（+30〜49.9%）＞オレンジ色（+10〜29.9%）＞緑色（0〜+9.9%）＞青色（-0.1〜 -9.9%）＞茶色（-10%以下）

 

京浜東北線、武蔵野線沿線ほど大きく上昇（オレンジ色のマーク）しており、逆に駅から離れたエリアでは、あまり上昇していない（緑色のマーク）ところが目立ちますね。

 

なぜ、鉄道沿線ほど、大きく上昇しているのか？

まず、そもそも川口市の不動産価格が上昇してきた最も大きな理由は、金利の低下・変動金利の利用の増加が大きいです。

 

アベノミクスによる異次元緩和政策が始まった2013年以降、住宅ローン金利が下がったことで、同じ返済額でも、多くの借り入れができるようになったのです。

 

（参考：財務省、ARUHI、SBI新生銀行）

 

具体的にどれぐらいかというと、月10万円、期間35年で計算した場合に、フラット３５は、約3,478万円借りることができました。

2012年末から比較すると、約500万円多く借りられるようになった計算です。

 

月10万円の返済で、いくらの物件が買えるのか？

*変動金利①：住信SBIネット新生銀行、変動金利②：SBI新生銀行

（参考：ARUHI、SBI新生銀行）

 

ですが、固定金利は2020年ごろをピークに、少しずつ金利が上がり始めています。

反対に、変動金利は下がっており、ネット銀行で借りた場合には、月々10万円の返済で、約4,000万円借りられるようになっているのです。

フラット３５と比べると、その差は約1,000万円にもなります。

 

このような結果、変動金利を利用する人が増えています。2013年ごろは４割前後だったのが、現在は７割以上に増加しているのです。

 

（参考：住宅金融支援機構　「住宅ローン利用者の実態調査」）

 

そのため、値上げがあっても、十分に応じられる人が多く、土地価格が上がりやすくなっていたわけです。

 

市外からの移住が増えている

さらに、川口市では、市外からの移住が増えています。

実際、川口市の転入超過数（市外から引っ越してきた人　ー　出て行った人）を年代別に見てみると、若い世代と外国人が市外から移住していました。

 

（参考：総務省　住民基本台帳人口移動報告）

 

都内に勤務しているものの、家賃が高すぎて移住してくる若い社会人が多いのでしょう。そのため、都内に近い南側のエリアほど、価格が上昇傾向にあります。

また、川口市は外国人のコミュニティが多くあり、それらの人を頼って海外から移住してくるケースも多いようです。

 

農地の宅地化で、郊外の住宅地は上がりにくい

その一方で、京浜東北線や埼京線沿いから離れたエリアでは、あまり上昇していません。これらのエリアには、多くの農地が残っており、それらの農地が宅地化されることで、古い住宅地が売れにくくなったりします。

 

川口市では、この１０年間で、約112ヘクタールの農地が減りました。３０坪の戸建てにして、約1.1万戸分になります。

これらの農地が、新しい住宅地や工場、商業施設などに変わっているのです。

 

（参考：農水省　作物統計調査）

 

これほどの農地が宅地などに変われば、わざわざ古い住宅地を購入する人は減りますから、価格も上がりにくいわけですね。

 

３、これからどうなるのか？

ここからは、川口市の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。

 

（１）金利はこれからも上がるのか？

2022年に入ってから、金利の上昇が始まっています。

固定金利の住宅ローンである、フラット３５（期間21〜35年）の金利も上昇傾向にあり、23年4月分は1.76%となっています。

この水準は、６年ぶりの高水準になります。

 

2022年から金利が本格的に上昇中

（参考：財務省、ARUHI）

 

もっとも大きな理由は、日本でも物価が上昇しているためでしょう。

新型コロナ以降、ロシアのウクライナ侵攻などの影響もあって、原油や穀物など、あらゆるものの値段が上がっているため、欧米各国を中心に、金利を引き上げています。

例えば、アメリカでは、政策金利（FF金利）をこの１年間で、なんと５％近くも引き上げているのです。

 

そのため、日本でも、同様のことが起こると考える投資家が増えており、金利の上昇が起こっているわけです。

 

金利が１％上がると、支払いは１５〜２０％増える

なお、１％金利が上がれば、35年の住宅ローンで１５〜２０％も返済額が増えます。

多くの人は、今の景気で給料が上がっていませんので、買うのを諦めるか、不動産価格の安いところに引っ越して、家を購入する動きとなるでしょう。

 

 

そのため、「低金利で不動産価格が高いうちに売りたい」という人は、早めに準備を始めた方がいいでしょう。

 

逆に、これから購入を検討している人は、物件選びも重要ですが、変動金利でローンを組むのは危ないです。気をつけた方がいいでしょう。

 

（２）これから川口市の人口はどうなるの？

国立社会保障・人口問題研究所が、2023年に発表した川口市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で約2.4万人増加するそうです。

外国人の移住も活発なため、人口は今後も増えていきそうですね。

 

川口市はこれから10年で約2.4万人増加

 

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　令和5年人口推計）

 

また、少子高齢化が進んでいることもあって、現在約24%の高齢化率（65歳以上）は、これから10年で約26%にまで上がります。

全国平均よりも４％以上も低いですが、それでも上昇することは避けられません。

 

川口市の高齢化率は、10年後には約26%にまで上がる

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　令和5年人口推計）

 

そして、川口市のいわゆる「未利用」の空き家の割合は、2018年時点で約9,000戸あり、3.2%（33軒に１軒）になっています。

高齢化がさらに進むということは、空き家もさらに増えると考えられます。

 

（参考：国土交通省　住宅・土地統計調査）

 

人口はこれからも増えるものの、家を購入する中心年代である、30〜40代はこれから10年で約1,000人減り、高齢化がさらに進みます。

また、これまで人口が増加傾向にありましたが、それでも空き家の数は増えてきました。農地の宅地化はこれからも進みますから、農地の多く残っている郊外では、買い手がつきにくくなるでしょう。

 

（３）マンション価格はもう限界？

東京都内のマンション価格があまりに上がりすぎたことで、川口市に移住してきた子育て世帯も多いわけですが、築10年以内の中古マンションは、すでに平均価格が5,000万円を超えています。

 

2023年に販売された「プラウドタワー川口クロス」は、70㎡あたり約7,000万円でした。

変動金利でも、月々18万円程度の返済額になりますから、共働きでないとかなり厳しい価格になってきています。

 

（参考：国土交通省　土地総合情報システム）

 

ここまで価格が上がると、一般世帯で買うには、共働きで、変動金利を利用するしかありません。

株価の上昇によって、資産家や投資家がさらに高値でも買う可能性もありますが、一般世帯には、今ぐらいが限界なのではないでしょうか。

 

駅周辺の土地価格の上昇は、マンション価格の上昇による影響が大きいですので、今後マンション価格が上がりにくくなれば、土地価格の上昇も治ってくる可能性があります。

 

結論

以上のことから、川口市の土地価格は、

と言えるでしょう。

 

買うなら：建築コストがさらに上がるので、物件選びは慎重に

川口市で家を建てようと検討している人にとって、注意すべきは、今後の金利上昇リスクと建築費の上昇です。

今後も、不動産の購入コストは上がっていくため、物件選びは慎重に行う必要がありそうです。

 

非公開物件＝安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。

 

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

 

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売るなら：一部のエリアを除いて、下落は進む

川口市の不動産は、ここまで上昇を続けてきましたが、その背景にあったのは、人口増加と、変動金利の利用者の増加です。

ですが、今後は金利の上昇が予想されますので、今の水準で買える人は確実に減ります。

 

さらに、建築費の上昇も続くため、高く売りたい場合は、早めに動いた方がいいでしょう。

 

戸建ての売却は、不動産会社によって結果が変わる

土地の売却であれば、公示地価や基準地価が、一応の目安にはなります。

ですが、家を売るとなると、選ぶ不動産会社によって、結果が大きく変わってきます。

 

例えば、以前であれば、雨漏りやシロアリなどの被害があったとしても、きちんと調査しないまま、売買されることが普通でした。

その結果、「築20年だったら、建物の価値はほぼゼロ（だって税法上の耐用年数が22年だから）」みたいな評価が一般化していたのです。これでは、なかなか高く売れませんよね。

 

ですが、2018年に法律が改正されて、中古住宅の売買時には、

の２点が義務付けられました。

 

（参考：国土交通省　建物状況調査をしませんか？）

 

これによって、中古住宅の評価の仕方が大きく変わってきています。

雨漏れもシロアリもない物件であれば、たとえ築年数が古くても、建物の価値をきちんと評価されるようになってきているのです。

 

ですが、このような評価は、不動産会社によって変わってきます。マンションの取引が大半の会社もありますし、法律改正後に十分な取引経験がない会社もあるでしょう。

では、どうすれば、家を良い評価で売却できるのか？

 

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