この記事では川口市の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）
１、川口市の土地価格
（１）公示地価（2024.1.1現在）
*変化率が空白：2019年のデータがない場合
| 住所または地番 | 最寄駅（m） | 坪単価（万円） | 前年比 | ５年前比 |
|---|---|---|---|---|
| 川口市大字小谷場字岡ノ下５２１番５ | 南浦和（1100） | 77.2 | 8.8% | 30.0% |
| 川口市大字芝字上谷沼６９９０番１５外 | 南浦和（1500） | 73.6 | 8.8% | 32.0% |
| 川口市芝４－１９－３２ | 蕨（850） | 96.7 | 8.1% | 27.9% |
| 川口市大字西立野字寺ヶ崎４００番１０３ | 戸塚安行（470） | 62 | 8.0% | 25.3% |
| 川口市戸塚４－２０－１４ | 東川口（1100） | 85.1 | 7.9% | 25.2% |
| 川口市戸塚南３－２－５ | 戸塚安行（550） | 85.5 | 7.9% | 27.0% |
| 川口市大字芝字塚越田中４９８２番１ | 蕨（1300） | 72.6 | 7.8% | 22.9% |
| 川口市西川口２－１４－３ | 西川口（700） | 102.3 | 7.6% | 22.5% |
| 川口市西青木３－１５－３５ | 西川口（1100） | 107.6 | 7.6% | 23.0% |
| 川口市芝下１－５－２３ | 蕨（1700） | 74.9 | 7.6% | 22.7% |
| 川口市南鳩ヶ谷５－１８－６ | 南鳩ヶ谷（430） | 84.5 | 7.6% | 28.0% |
| 川口市中青木４－１４－１８ | 川口（2100） | 89.8 | 7.5% | 22.5% |
| 川口市南前川２－９－１７ | 西川口（1800） | 81.5 | 7.4% | 24.1% |
| 川口市芝１－１８－１９ | 蕨（1500） | 82.5 | 7.3% | 22.0% |
| 川口市上青木１－１３－２９ | 西川口（2000） | 77.9 | 7.3% | 24.2% |
| 川口市前川４－１８－２１ | 蕨（2200） | 77.9 | 7.3% | 22.3% |
| 川口市元郷５－１７－６ | 川口元郷（880） | 83.2 | 7.2% | 25.4% |
| 川口市芝中田２－１８－２０ | 蕨（1200） | 99 | 7.1% | 23.0% |
| 川口市上青木西３－１０－２４ | 西川口（2100） | 79.5 | 7.1% | 23.6% |
| 川口市戸塚東４－８－１７ | 東川口（1400） | 70 | 7.1% | 23.3% |
| 川口市西青木１－７－２１ | 西川口（960） | 110.6 | 7.0% | 25.5% |
| 川口市戸塚東２－１３－２０ | 東川口（1100） | 80.5 | 7.0% | 25.8% |
| 川口市大字小谷場字台１０４５番９ | 南浦和（830） | 95.7 | 7.0% | 22.4% |
| 川口市西青木１－１９－６ | 西川口（720） | 123.8 | 6.8% | 22.5% |
| 川口市西川口３－８－２４ | 西川口（660） | 103.6 | 6.8% | 19.4% |
| 川口市坂下町２－２－２０ | 鳩ヶ谷（450） | 88.1 | 6.8% | 18.7% |
| 川口市東川口６－２１－１１ | 東川口（760） | 77.9 | 6.8% | 22.9% |
| 川口市大字安行藤八字道下８４０番７０ | 戸塚安行（430） | 67.7 | 6.8% | 22.0% |
| 川口市東本郷１－７－６ | 県道さいたま草加線（0） | 57.4 | 6.7% | 26.1% |
| 川口市芝塚原２－１８－２１ | 蕨（1400） | 79.2 | 6.7% | 21.8% |
| 川口市戸塚３－２９－１０ | 東川口（780） | 90.4 | 6.6% | 20.2% |
| 川口市末広２－１４－１３ | 川口元郷（950） | 80.9 | 6.5% | 21.3% |
| 川口市芝中田２－２３－１６ | 蕨（1400） | 86.8 | 6.5% | 14.3% |
| 川口市青木４－２６－３８ | 川口（2200） | 76.9 | 6.4% | 23.9% |
| 川口市東領家４－１３－１３ | 都道高速葛飾川口線加賀出入口（580） | 66.3 | 6.3% | 24.8% |
| 川口市領家５－６－３７ | 川口（2900） | 66.7 | 6.3% | 30.3% |
| 川口市大字新井宿字諏訪山１１１２番２６ | 新井宿（750） | 50.2 | 6.3% | 10.9% |
| 川口市東領家１－８－２６ | 川口元郷（1800） | 67.3 | 6.3% | 19.3% |
| 川口市北原台３－１２－１９ | 東川口（1800） | 57.8 | 6.1% | 12.9% |
| 川口市大字芝字下２３８６番３ | 蕨（2300） | 63.7 | 6.0% | 16.3% |
| 川口市西川口３－３１－１１ | 西川口（430） | 139.9 | 6.0% | 20.1% |
| 川口市戸塚２－２６－９ | 東川口（450） | 100 | 5.9% | 15.2% |
| 川口市末広３－１８－１０ | 川口元郷（1700） | 71.3 | 5.9% | 18.7% |
| 川口市大字安行吉岡字大原１４０９番３７ | 新井宿（1400） | 47.5 | 5.9% | 9.9% |
| 川口市前川３－１９－１５ | 蕨（2900） | 65.7 | 5.9% | 17.8% |
| 川口市上青木西２－２－１４ | 西川口（1600） | 91.1 | 5.7% | 22.7% |
| 川口市新井町２３－４ | 川口元郷（1300） | 73.3 | 5.7% | |
| 川口市芝新町４－３２ | 蕨（150） | 184.1 | 5.7% | 15.8% |
| 川口市上青木４－７－７ | 西川口（2900） | 74.6 | 5.6% | 19.6% |
| 川口市並木４－６－１８ | 西川口（750） | 118.5 | 5.6% | 19.7% |
| 川口市朝日２－１８－４ | 南鳩ヶ谷（800） | 81.8 | 5.5% | 18.7% |
| 川口市西川口１－６－３ | 西川口（100） | 203 | 5.5% | 14.1% |
| 川口市上青木６－９－１４ | 蕨（3000） | 63.7 | 5.5% | 15.6% |
| 川口市栄町１－１９－２３ | 川口元郷（320） | 140.3 | 5.5% | 29.6% |
| 川口市南鳩ヶ谷７－１８－６ | 南鳩ヶ谷（860） | 66.3 | 5.2% | 17.5% |
| 川口市朝日３－１３－９ | 南鳩ヶ谷（800） | 79.9 | 5.2% | 19.2% |
| 川口市南鳩ヶ谷２－１９－２２ | 南鳩ヶ谷（980） | 60.1 | 5.2% | 15.2% |
| 川口市東川口４－２－１５ | 東川口（580） | 88.4 | 5.1% | 16.5% |
| 川口市元郷３－８－８ | 川口元郷（1100） | 70 | 5.0% | 17.8% |
| 川口市前上町５－１３ | 蕨（2500） | 70.3 | 4.9% | 15.1% |
| 川口市北園町３－１６ | 東浦和（1500） | 65.7 | 4.7% | 15.0% |
| 川口市前川３－５０－１７ | 蕨（3100） | 58.4 | 4.7% | 14.9% |
| 川口市仲町１１－４４ | 川口（1400） | 110.9 | 4.7% | 21.7% |
| 川口市飯塚３－９－７ | 川口（800） | 141.2 | 4.6% | 24.8% |
| 川口市芝２－２７－９ | 蕨（1200） | 89.8 | 4.6% | 14.8% |
| 川口市大字伊刈字高木４８４番２ | 蕨（2500） | 61.1 | 4.5% | 14.2% |
| 川口市大字辻字永堀８５７番２ | 鳩ヶ谷（750） | 53.5 | 4.5% | 12.5% |
| 川口市栄町３－１２－２ | 川口（430） | 458.7 | 4.5% | 16.8% |
| 川口市南町２－８－２７ | 川口（1400） | 107.3 | 4.5% | 19.9% |
| 川口市並木３－５－２３ | 西川口（450） | 155.1 | 4.4% | |
| 川口市柳崎４－１６－２２ | 東浦和（900） | 77.9 | 4.4% | 14.6% |
| 川口市大字道合字壱貫目４９３番１０ | 蕨（4500） | 46.9 | 4.4% | 10.1% |
| 川口市並木１－７－３８ | 西川口（800） | 125.4 | 4.4% | 29.7% |
| 川口市幸町３－１０－２ | 川口（580） | 215.2 | 4.3% | 16.4% |
| 川口市大字安行領根岸字台１８２７番７ | 蕨（3700） | 56.1 | 4.3% | |
| 川口市赤井１－２５－２２ | 川口（4900） | 56.4 | 4.3% | 12.5% |
| 川口市幸町１－３－２４ | 川口（800） | 212.9 | 4.2% | 20.6% |
| 川口市桜町５－５－３６ | 新井宿（760） | 49.8 | 4.1% | 11.0% |
| 川口市本町３－８－１２ | 川口（640） | 176.2 | 4.1% | |
| 川口市幸町２－３－１０ | 川口（600） | 254.1 | 4.1% | 15.4% |
| 川口市大字榛松字中海老田７５７番２ | 草加（3200） | 42.6 | 4.0% | 10.3% |
| 川口市東領家３－２３－２ | 川口（3600） | 59.7 | 4.0% | 11.7% |
| 川口市朝日６－９－１８ | 川口元郷（1700） | 68.6 | 4.0% | 14.3% |
| 川口市江戸３－２９－３ | 川口（4200） | 51.8 | 4.0% | 9.8% |
| 川口市本町４－１－５ | 川口（190） | 445.5 | 3.8% | 16.4% |
| 川口市大字源左衛門新田字西原３００番８６ | 東浦和（2300） | 44.6 | 3.8% | 9.8% |
| 川口市大字安行慈林字堂下１０１１番６外 | 新井宿（1300） | 44.6 | 3.8% | 8.9% |
| 川口市北原台２－１４－３２ | 東川口（1500） | 71.6 | 3.8% | 15.4% |
| 川口市川口５－１１－２５ | 川口（1100） | 126.1 | 3.8% | 20.9% |
| 川口市中青木１－２－１５ | 川口（950） | 145.5 | 3.8% | 20.5% |
| 川口市青木２－３－１５ | 川口（1400） | 127.4 | 3.8% | 26.6% |
| 川口市長蔵３－８－５ | 戸塚安行（1200） | 63.7 | 3.8% | 12.9% |
| 川口市並木４－１２－８ | 西川口（1100） | 100.7 | 3.7% | 15.1% |
| 川口市柳根町２１－３ | 蕨（3200） | 58.1 | 3.5% | 12.1% |
| 川口市安行出羽５－１３－８ | 戸塚安行（1900） | 49.2 | 3.5% | 8.8% |
| 川口市坂下町３－１２－１４ | 鳩ヶ谷（650） | 73.9 | 3.2% | 16.1% |
| 川口市大字安行吉蔵字中道東２３番２６ | 戸塚安行（2400） | 42.6 | 3.2% | 8.4% |
| 川口市青木１－３－１５ | 川口（1100） | 151.1 | 3.2% | 19.0% |
| 川口市大字峯字後８４２番２９ | 草加（3000） | 43.9 | 3.1% | |
| 川口市川口２－２－１７ | 川口（160） | 225.1 | 3.0% | 13.7% |
| 川口市東本郷２－２－２９ | 川口（5400） | 48.2 | 2.8% | 7.4% |
| 川口市大字東本郷字本郷前５６７番４２ | 見沼代親水公園（1200） | 50.5 | 2.7% | 6.3% |
| 川口市栄町３－５－１ | 川口（150） | 759 | 2.7% | 13.9% |
| 川口市大字東内野字金崎５１８番２外 | 東浦和（1900） | 41.3 | 2.5% | 5.9% |
| 川口市大字安行原字半縄下１４番６ | 川口（7500） | 41.6 | 2.4% | |
| 川口市大字里字北谷１１９０番７５８ | 新井宿（1100） | 44.2 | 2.3% | 7.2% |
| 川口市差間２－１３－１２ | 東川口（1900） | 45.9 | 2.2% | 6.1% |
| 川口市大字前野宿字上野７２番５２ | 川口（6400） | 39.9 | 1.7% | 4.3% |
| 川口市大字安行北谷字市場５９５番１０ | 獨協大学前（2700） | 44.2 |
（２）基準地価（2024.7.1現在）更新
*変化率が空白：2019年のデータがない場合
| 住所または地番 | 最寄駅（m） | 坪単価（万円） | 前年比 | 2019年比 |
|---|---|---|---|---|
| 川口市西川口１－１８－１６ | 西川口(250) | 145.2 | 10.0% | 22.2% |
| 川口市東川口２－１－３ | 東川口(70) | 138.6 | 9.1% | 20.0% |
| 川口市芝樋ノ爪２－１３－５ | 蕨(900) | 92.1 | 8.1% | 23.5% |
| 川口市芝２－８－２５ | 蕨(1100) | 99.7 | 7.5% | 23.3% |
| 川口市戸塚東２－１３－２０ | 東川口(1100) | 83.2 | 7.2% | 24.8% |
| 川口市西青木２－８－３２ | 西川口(800) | 118.5 | 7.2% | 20.5% |
| 川口市上青木１－５－３８ | 西川口(1500) | 91.7 | 6.9% | 24.7% |
| 川口市本蓮２－２１－１２ | 見沼代親水公園(1000) | 61.7 | 6.9% | 15.4% |
| 川口市大字小谷場字岡ノ下７５０番６ | 南浦和(1000) | 87.5 | 6.9% | 20.5% |
| 川口市西青木１－１９－６ | 西川口(720) | 126.4 | 6.7% | 21.2% |
| 川口市芝富士１－５－１４ | 蕨(1300) | 79.9 | 6.6% | 22.8% |
| 川口市本蓮４－４－１４ | 新郷ランプ(770) | 60.7 | 6.4% | 26.0% |
| 川口市飯原町５－１３ | 川口(1400) | 89.4 | 6.3% | 23.2% |
| 川口市上青木西３－１０－２４ | 西川口(2100) | 81.5 | 6.0% | 22.3% |
| 川口市上青木西４－１９－６ | 蕨(2300) | 77.9 | 5.8% | 18.0% |
| 川口市上青木２－４３－１３ | 西川口(2500) | 66.3 | 5.8% | 18.2% |
| 川口市川口４－５－３ | 川口(510) | 187.8 | 5.6% | 15.7% |
| 川口市三ツ和２丁目２５番６ | 南鳩ヶ谷(1000) | 64.4 | 5.4% | 18.2% |
| 川口市並木３－１－２０ | 西川口(100) | 242.2 | 5.3% | 14.7% |
| 川口市上青木西１－７－１９ | 西川口(1500) | 85.1 | 5.3% | 18.3% |
| 川口市朝日５－６－２１ | 南鳩ヶ谷(1400) | 68.3 | 5.1% | 16.9% |
| 川口市東川口３－９－９ | 東川口(600) | 91.7 | 4.9% | 17.3% |
| 川口市領家２－１１－６ | 川口元郷(1500) | 71.3 | 4.9% | 17.4% |
| 川口市元郷６－７－１ | 川口元郷(1400) | 73.6 | 4.7% | 17.4% |
| 川口市朝日３－１３－９ | 南鳩ヶ谷(800) | 81.5 | 4.7% | 19.9% |
| 川口市飯塚１－９－４０ | 川口(570) | 149.5 | 4.6% | 22.1% |
| 川口市青木４－１－３２ | 川口(1600) | 105.6 | 4.6% | 20.8% |
| 川口市柳崎２－２４－１８ | 東浦和(1700) | 61.4 | 4.5% | 14.1% |
| 川口市南鳩ヶ谷３－１６－８ | 南鳩ヶ谷(370) | 77.9 | 4.4% | 18.0% |
| 川口市本前川３－３３－１２ | 蕨(2800) | 62.4 | 4.4% | 15.2% |
| 川口市栄町３－１２－２ | 川口(430) | 471.9 | 4.4% | 12.6% |
| 川口市大字安行慈林字上村中７８８番３３ | 新井宿(870) | 55.4 | 4.3% | 10.5% |
| 川口市川口６－７－１１ | 川口(940) | 137.0 | 4.3% | 18.6% |
| 川口市末広１－１８－３ | 川口元郷(600) | 90.4 | 4.2% | 18.6% |
| 川口市大字石神字叺原１９４番１０ | 東川口(2900) | 42.2 | 4.1% | 8.5% |
| 川口市芝高木２－８－４ | 蕨(2100) | 67.7 | 4.1% | 13.9% |
| 川口市大字東内野字十二石５６番６ | 東川口(2700) | 43.6 | 3.9% | 8.2% |
| 川口市戸塚境町６－１７ | 戸塚安行(850) | 71.9 | 3.8% | |
| 川口市大字安行原字折越１２７１番６５ | 川口(7900) | 45.2 | 3.8% | 8.7% |
| 川口市坂下町３－１２－１４ | 鳩ヶ谷(650) | 75.2 | 3.6% | 16.3% |
| 川口市戸塚５－１３－１０ | 戸塚安行(900) | 75.6 | 3.6% | 14.5% |
| 川口市並木元町６－１６ | 川口(1000) | 151.5 | 3.6% | 20.2% |
| 川口市大字安行吉岡字天沼１３２４番８ | 新井宿(2000) | 41.9 | 3.3% | 5.8% |
| 川口市鳩ヶ谷本町２－５－８ | 鳩ヶ谷(960) | 65.7 | 3.1% | 11.2% |
| 川口市東本郷２－２－２９ | 川口(5400) | 48.8 | 2.8% | 7.2% |
| 川口市本町４－１０－８ | 川口(640) | 176.6 | 2.7% | 13.1% |
| 川口市大字峯字後１５０２番３ | 川口(6900) | 40.3 | 1.7% | 4.3% |
２、川口市の土地価格の動き
川口市の住宅地は、11年で22.8%のプラス、商業地では27.2%のプラスでした。
どちらも、同じような動きをしていますね。
また、昨年から今年にかけては、住宅地で5.3%のプラス、商業地はなんと4.9%のプラスと、いずれも、この11年間で、最も高い上昇率となっていました。
では、具体的にどのあたりが上がっているのか？
まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。
５年間の変化率（2018→2023年）
変化率：赤紫（+50%以上）＞ピンク色（+30〜49.9%）＞オレンジ色（+10〜29.9%）＞緑色（0〜+9.9%）＞青色（-0.1〜 -9.9%）＞茶色（-10%以下）
上昇率が高いのは、京浜東北線や埼京線の沿線と、北側にある東川口駅や戸塚安行駅のあたりですね。
一方で、駅から離れたエリアでは、あまり上がっておらず、駅周辺とそれ以外とで、二極化が始まっているといえます。
なぜ、船橋市の土地価格は二極化しているのか？
理由は大きく３つあります。
①人口の動き
１つ目は、人口の動きです。
川口市では、この11年間で、人口が約2.5万人増加し、世帯数も4.2万世帯も増えていました。
（参考：総務省 「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」）
人口も世帯数も増えているということは、住宅の需要が増えていると言えます。
では、どのような人が増えているのか？
川口市に引っ越してきた人の数から、出て行った人の数を引いた、転入超過数というデータがあります。
このデータを見てみると、若い世代と外国人で、毎年5,000～6,000人増えていました。
一方で、0～14歳を示す肌色の部分は減少しており、子育て世帯の一部は、市外から出て行っていることがわかります。
また、外国人の移住がかなり大きいですね。
新型コロナで、一時は減少しましたが、昨年はまた復活して、毎年4,000人規模での移住が続いています。
増加しているのは、中心部や駅周辺などの、一部のみ
さらに、地区別の人口の変化も、確認してみましょう。
2019年～24年までの５年間で、100人以上の増加・減少エリアを抽出したのがこちらです。
オレンジ色： +500〜 999人＞緑色：+100〜 499人＞水色： -100〜 -499人＞紫色：-500人以下
オレンジが500人以上、緑が100人以上の増加地区になります。
逆に減少している地区は、青色や紫色の矢印のマークになります。
ご覧の通り、人口が減少している地区は、全域に点在していますが、増加している地区は、川口駅や西川口駅、そして、北側の東川口駅や、戸塚安行駅の辺りで多い印象ですね。
また、蕨駅より北側、そして東側では、減少している地区が多いようです。
外国人や若い世代の移住の増加は、車を運転できる人が少ないため、中心部の市街地に人気が集中する傾向にあります。
特に都心へ通勤しやすい、鉄道沿線では、賃貸需要が増えて、土地価格の上昇につながっていると考えられます。
②建築費の上昇
２つ目が、建築費の上昇による、土地価格の連れ高です。
特に新型コロナ以降、2021年3月ごろからウッドショック（木材の価格高騰）が騒がれ、2022年のロシアのウクライナ侵攻で、円安が進んだことで、建築費がここ数年で、どんどん上がっているのです。
建築費が上がると、当然ですが、新築の住宅価格も上がります。それによって、中古物件の価格も連れ高しています。
川口市を含めた埼玉中央地区の中古住宅の価格を見てみると、この５年間で、マンションは４６％の上昇、戸建ても２０％の上昇をしていました。
特にマンションは、東京２３区のマンション価格が１億円を超えるなど、投資家も参戦してかなり上がっているため、割安で通勤圏内にある川口市などに、一般世帯が流れてきていることから、大きく上昇していると考えられます。
一方で、このように建築費が大きく上昇しているため、家を建てる人は増えていません。
川口市の新築着工数を見てみると、賃貸物件を含むアパート・マンションは増加傾向にありますが、戸建ては2,000戸前後まで減っており、2018年とともに、かなりの低水準となっています。
昨年から今年にかけて、住宅地では、この11年間で最も高い上昇率となっていますが、決して、買い手が増えているからではないのです。
むしろ、建築費が上がりすぎたことによって、中古物件が上昇し、土地の評価が上がっただけ、という可能性があります。
公示地価は、相続税評価に使う路線価の参考値となりますので、例え、その場所で取引実績がなかったとしても、周辺地域の取引価格を元に、違和感がないような調整を行います。
そのため、場所によっては、土地の評価は上がっているのに、買い手を探すのに苦労する、というケースもありそうです。
③農地の宅地化
３つ目が、農地の宅地化です。
川口市では、2012年から22年の10年間で、農地が約112haも減りました。
１ヘクタールは約3,000坪ですので、30坪の戸建てで、約1.1万戸分の農地がなくなった計算になります。
先ほど、人口の増加している地区について見てもらいましたが、東川口駅から戸塚安行駅の周辺で増加しているのは、駅に近いということもそうですが、まだ多くの農地が残っており、それらの宅地化が進んでいるためです。
特に、この辺りは、東北自動車道と外環道が近く、車通勤をする人にとっては、便利なエリアでもあります。
そのため、数十戸単位での住宅分譲が行われても、十分に買い手がついており、人口増加につながっているのでしょう。
ただし、新しい住宅地ができると、周辺の住宅地の需要は下がります。
ただでさえ、戸建ての着工戸数は低迷していますので、駅から遠い人気のないところは、さらに買い手がつきにくくなるのです。
このような理由から、古くからある住宅地の人気が下がり、下落しているところもあるのでしょう。
３、これからどうなるのか？
ここからは、川口市の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。
（１）いよいよ金利上昇が本格化しそう
ここ２年ぐらいで、建築費も３割ぐらい上がっていますが、給料が上がりにくい中で、高い物件を買えていたのは、変動金利を選択することで、支払い負担を減らす人が増えていたからです。
ですが、今年3月に日銀がマイナス金利を解除し、7月には政策金利が0.25%にまで引き上げると発表されたことで、変動金利もこれから上がってきます。
そのため、これまでは変動金利を選ぶことで、何とか高い物件を買えていた人たちも、利息負担が上がってくるため、返済が苦しくなってくる人が増えるでしょう。
また、ギリギリの枠でローンを組もうとする人も減るでしょう。
１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性
ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。
例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。
政策金利は少しずつ引き上げていくと思われますので、すぐに大きく価格が下落するわけではありません。
ですが、購入を検討されている方は、変動金利でギリギリのローンを組むのは危ないので気をつけてください。
（２）外国人の増加による治安の悪化
２つ目が、外国人の増加による治安の悪化への懸念です。
川口市には、現在４万人以上の外国人の方が住まわれていますが、構成比を見てみると、中国人が半分以上を占め、以下、ベトナム、フィリピン、韓国と続きます。
また、川口市の犯罪件数の推移を見てみると、全体的に減少傾向にあります。
ここ2年ぐらいは、増加していますが、それは全国的に起こっていることなので、川口市だけが突出して悪化している、というわけではないようです。
私は隣のさいたま市に住んでいますが、たまに周辺で家の解体工事があると、中東かヨーロッパのあたりの方が、作業にあたっているのをよく見かけます。
現在、解体工事に限らず、介護や建設など、日本人がやりたがらない仕事の多くの分野で、外国人の方が働いています。
この傾向は今後も変わらないと思いますので、川口市に移住してくる外国人は今後も増え続けるでしょう。
川口市の犯罪件数を見ると、それほど増えているようには見えませんが、最近は、YouTubeでいろいろな人が、川口市のクルド人について取り扱っています。
これらの動画がどれぐらいの影響力があるのか、わかりませんが、もしかしたら、若い世代の移住者の減少、という形で、今後影響が出てくるかもしれません。
（３）これから川口市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2023年に発表した川口市の人口の見通しによると、2025→35年の１０年間で約5,000人の増加が見込まれています。
青い棒グラフがそれになります。
川口市はこれから10年で約5,000人増える（青色の棒グラフ）
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 「日本の地域別将来推計人口（令和５年推計）」）
しかし、この予測は、合計特殊出生率が、1.3倍以上でずっと続くという想定になっています。
この予測を元に、年金などの社会保障費の計画を立てるため、あまりに悲観的な予想だと、うまく計画が立たないためだと考えられます。
ですが、ご存知のように、出生率も出生数も、国の想定より減少ペースが加速しています。
2023年の合計特殊出生率は、1.20倍で、すでに予想を下回っていますし、出生数も、今年は70万人を割るとの見通しが出ています。
これは川口市でも、例外ではありません。
2018年には年間4,400人の出生数だったのが、昨年2023年には3,500人を切っており、特にこの5年間でみると、２割も減少しているのです。
そのため、この現状を踏まえて計算したのが、こちらの図の赤色の棒グラフになります。１０年後には、政府の予想よりも、さらに２万人減少する可能性があります。
2020年時点で7.3万人いた0～14歳の人口は、2035年には、4.5万人にまで減る可能性があります。
このままの減少ペースなら、2035年は4.9万人にまで減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 「日本の地域別将来推計人口（令和５年推計）」）
つまり、この15年で、子供が約４割減るのです。
そのため、特に小学校の統廃合の話がさらに進むと考えられます。
また、子供の数が減るということは、子育て世帯も減りますので、持ち家の需要も、かなりの勢いで減っていくと予想されます。
それと、先ほどのグラフでは、出生数とともに、死亡者数の推移も載せていましたが、こちらも5年で２割以上の増加ペースとなっています。
これによって、この5年間で、別荘や、賃貸目的以外の、戸建ての空き家が、約３割増えています。
川口市の戸建ての空き家は、３割増加している
川口市は地価が高いので、固定資産税も年間10万円以上するでしょうから、今後売りに出てくる物件は増えていくと考えられます。
つまり、相続で発生する空き家は今後どんどん増えていく一方で、子供の数が急激に減っていくため、住宅需要はどんどん減るのです。
そのため、場所によっては、買い手を探すのに、かなり苦労するようになるでしょう。
結論
以上のことから、川口市の土地価格は、
- 外国人や若い世代の移住は今後も続きそうなので、通勤に便利な駅周辺の賃貸向けの需要は強い
- 建築費の上昇と金利の上昇で、今後はさらに住宅購入のハードルは上がりそう
- 出生数の減少で住宅需要は減り、死亡者数の増加で空き家はさらに増える。そのため、買い手がつかない物件も増えていきそう
と言えるでしょう。
買うなら：建築コストがさらに上がるので、物件選びは慎重に
まずは、買いたい人についてですが、駅近のマンションについては、都心のマンション価格が上がりすぎたことで、埼玉、千葉、神奈川からの通勤圏の物件需要が強い状況です。
日銀の植田総裁の発言を見ると、これから金利はさらに上がりそうなので、マンション価格は下がるかもしれませんが、その分、住宅ローンの負担額が増えるため、トータルの費用で見ると、どちらが得になるかは、判断が難しいところですね。
また、話題になっている外国人の影響については、実際に周辺に住まわれている方に聞いてみたり、現地の昼と夜の様子を見るなどして、十分な下調べをした方がいいかもしれません。
また、戸建てについては、着工数が低迷していることから、買い手は減ってきていますし、今後はさらに減っていくでしょうから、人気エリアを選ばなければ、安く買える可能性はあるでしょう。
非公開物件＝安い物件
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
【PR】タウンライフ
こちらの「タウンライフ」に登録すると、全国２５０社以上の不動産会社が、非公開物件や、値下げ情報を教えてくれます。
無料ですので、一度利用してみてはいかがでしょうか？
売るなら：一部のエリアを除いて、下落は進む
次に売りたい人についてですが、１番注意したいのは、金利の上昇です。
今後日銀が利上げを行えば、確実に住宅ローン金利はさらに上がるため、一般世帯が購入するような物件は、マンションであろうが、戸建てであろうが、影響を受けるでしょう。
そして、長期的には、想像以上に子供の数が減っていき、相続で空き家も増えるので、住宅需要の減少は、これからが本番になります。
なので、もし売却を考えているのであれば、そろそろ準備をした方がいいかもしれません。
このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。
同じ地域なのに、
「公示地価の２倍以上の価格で取引されている」
「最低価格と最高価格が３倍以上も違う」
といった取引がゴロゴロ見つかったのです。
*東京、大阪、北海道、福島など１７都道府県を調査
| 都道府県 | 住所 | 公示地価／坪 | 取引価格／坪 | 公示地価の何倍？ |
|---|---|---|---|---|
| 東京都２３区 | 千代田区神保町 | 485万円 | 300〜990万円 | 0.62〜2.04倍 |
| 東京都２３区 | 中央区佃 | 644万円 | 530〜970万円 | 0.82〜1.51倍 |
| 東京都２３区 | 墨田区東向島 | 111万円 | 150〜290万円 | 1.35〜2.61倍 |
| 東京都 | 八王子市北野台 | 33万円 | 30〜43万円 | 0.91〜1.3倍 |
| 東京都 | 立川市柴崎町 | 121万円 | 97〜340万円 | 0.8〜2.81倍 |
| 東京都 | 武蔵野市吉祥寺本町 | 216万円 | 150〜300万円 | 0.69〜1.39倍 |
| 神奈川県 | 横浜市神奈川区松見町 | 85万円 | 74〜150万円 | 0.87〜1.76倍 |
| 神奈川県 | 川崎市中原区木月 | 136万円 | 160〜240万円 | 1.18〜1.76倍 |
| 神奈川県 | 相模原市緑区東橋本 | 70万円 | 17〜140万円 | 0.24〜2倍 |
| 千葉県 | 千葉市中央区松波 | 77万円 | 64〜110万円 | 0.83〜1.43倍 |
| 千葉県 | 船橋市松が丘 | 30万円 | 26〜41万円 | 0.87〜1.37倍 |
| 千葉県 | 柏市今谷上町 | 49万円 | 39〜85万円 | 0.8〜1.73倍 |
| 埼玉県 | さいたま市浦和区北浦和 | 113万円 | 78〜160万円 | 0.69〜1.42倍 |
| 埼玉県 | 川口市差間 | 43万円 | 42〜61万円 | 0.98〜1.42倍 |
| 埼玉県 | 所沢市久米 | 49万円 | 22〜76万円 | 0.45〜1.55倍 |
| 北海道 | 札幌市北区25条西 | 38万円 | 32〜48万円 | 0.84〜1.26倍 |
| 北海道 | 旭川市８条通 | 10万円 | 7〜14万円 | 0.7〜1.4倍 |
| 北海道 | 苫小牧市桜木町 | 7万円 | 6.5〜13万円 | 0.93〜1.86倍 |
| 青森県 | 青森市三内 | 10万円 | 5.4〜14万円 | 0.54〜1.4倍 |
| 青森県 | 八戸市田向 | 14万円 | 10〜28万円 | 0.71〜2倍 |
| 青森県 | 弘前市大字田園 | 13万円 | 15〜18万円 | 1.15〜1.38倍 |
| 秋田県 | 秋田市手形 | 22万円 | 18〜25万円 | 0.82〜1.14倍 |
| 秋田県 | 大仙市大曲中通町 | 11万円 | 13〜15万円 | 1.18〜1.36倍 |
| 秋田県 | 由利本荘市石脇 | 7.8万円 | 5〜14万円 | 0.64〜1.79倍 |
| 岩手県 | 盛岡市加賀野 | 21万円 | 15〜32万円 | 0.71〜1.52倍 |
| 岩手県 | 一関市赤荻 | 8万円 | 5.5〜17万円 | 0.69〜2.13倍 |
| 岩手県 | 奥州市佐倉河 | 21万円 | 15〜32万円 | 0.71〜1.52倍 |
| 宮城県 | 仙台市泉区将監 | 26万円 | 34〜52万円 | 1.31〜2倍 |
| 宮城県 | 石巻市三ツ股 | 10万円 | 7.8〜14万円 | 0.78〜1.4倍 |
| 宮城県 | 名取市大手町 | 27万円 | 29〜40万円 | 1.07〜1.48倍 |
| 福島県 | 福島市野田町 | 22万円 | 16〜72万円 | 0.73〜3.27倍 |
| 福島県 | いわき市小島町 | 22万円 | 35万円 | 1.59倍 |
| 福島県 | 郡山市芳賀 | 18万円 | 17〜35万円 | 0.94〜1.94倍 |
| 山形県 | 山形市東原町 | 26万円 | 18〜32万円 | 0.69〜1.23倍 |
| 山形県 | 鶴岡市本町 | 11万円 | 8〜17万円 | 0.73〜1.55倍 |
| 山形県 | 酒田市新橋 | 9.5万円 | 10〜15万円 | 1.05〜1.58倍 |
| 新潟県 | 新潟市中央区天神尾 | 38万円 | 35〜62万円 | 0.92〜1.63倍 |
| 新潟県 | 長岡市東栄 | 19万円 | 13〜19万円 | 0.68〜1倍 |
| 新潟県 | 上越市春日野 | 14万円 | 9.6〜16万円 | 0.69〜1.14倍 |
| 富山県 | 富山市牛島本町 | 26万円 | 23〜36万円 | 0.88〜1.38倍 |
| 富山県 | 高岡市城東 | 17万円 | 9.3〜19万円 | 0.55〜1.12倍 |
| 富山県 | 射水市太閤山 | 15万円 | 12〜18万円 | 0.8〜1.2倍 |
| 石川県 | 金沢市泉野町 | 35万円 | 24〜45万円 | 0.69〜1.29倍 |
| 石川県 | 加賀市小菅波町 | 14万円 | 2.3〜21万円 | 0.16〜1.5倍 |
| 石川県 | 野々市市押野 | 26万円 | 25〜31万円 | 0.96〜1.19倍 |
| 福井県 | 福井市灯明寺 | 19万円 | 15〜26万円 | 0.79〜1.37倍 |
| 福井県 | 坂井市丸岡町西瓜屋 | 10万円 | 12〜15万円 | 1.2〜1.5倍 |
| 群馬県 | 高崎市上中居町 | 25万円 | 18〜36万円 | 0.72〜1.44倍 |
| 群馬県 | 前橋市駒形町 | 15万円 | 8.7〜18万円 | 0.58〜1.2倍 |
| 群馬県 | 伊勢崎市昭和町 | 13万円 | 9.6〜41万円 | 0.74〜3.15倍 |
| 栃木県 | 宇都宮市泉が丘 | 28万円 | 28〜40万円 | 1〜1.43倍 |
| 栃木県 | 足利市八幡町 | 16.5万円 | 8.7〜19万円 | 0.53〜1.15倍 |
| 栃木県 | 小山市城東 | 24万円 | 3.8〜27万円 | 0.16〜1.13倍 |
| 茨城県 | 水戸市河和田 | 14万円 | 9.2〜20万円 | 0.66〜1.43倍 |
| 茨城県 | 古河市東 | 24万円 | 11〜36万円 | 0.46〜1.5倍 |
| 茨城県 | つくば市春日 | 37万円 | 53万円 | 1.43倍 |
| 愛知県 | 名古屋市千種区東山元町 | 56万円 | 19〜67万円 | 0.34〜1.2倍 |
| 愛知県 | 岡崎市大和町 | 37万円 | 43〜51万円 | 1.16〜1.38倍 |
| 愛知県 | 豊橋市高師本郷町 | 24万円 | 11〜33万円 | 0.46〜1.38倍 |
| 岐阜県 | 岐阜市北一色 | 21万円 | 17〜28万円 | 0.81〜1.33倍 |
| 岐阜県 | 大垣市林町 | 23万円 | 10〜31万円 | 0.43〜1.35倍 |
| 岐阜県 | 多治見市明和町 | 11.5万円 | 8.9〜15万円 | 0.77〜1.3倍 |
| 三重県 | 津市大谷町 | 35万円 | 41〜55万円 | 1.17〜1.57倍 |
| 三重県 | 四日市市大字茂福 | 21万円 | 24〜32万円 | 1.14〜1.52倍 |
| 三重県 | 桑名市大字桑名 | 22万円 | 25〜29万円 | 1.14〜1.32倍 |
| 静岡県 | 静岡市葵区音羽町 | 71万円 | 51〜85万円 | 0.72〜1.2倍 |
| 静岡県 | 浜松市中区鴨江 | 31万円 | 0.85〜40万円 | 0.03〜1.29倍 |
| 静岡県 | 三島市加茂 | 33万円 | 33〜44万円 | 1〜1.33倍 |
| 長野県 | 長野市若里 | 29万円 | 30〜46万円 | 1.03〜1.59倍 |
| 長野県 | 松本市桐 | 21万円 | 29〜30万円 | 1.38〜1.43倍 |
| 長野県 | 上田市常磐城 | 14万円 | 14〜18万円 | 1〜1.29倍 |
| 山梨県 | 甲府市上石田 | 15万円 | 19〜23万円 | 1.27〜1.53倍 |
| 大阪府 | 大阪市浪速区恵美須東 | 149万円 | 39〜600万円 | 0.26〜4.03倍 |
| 大阪府 | 茨木市庄 | 61万円 | 40〜100万円 | 0.66〜1.64倍 |
| 大阪府 | 高槻市安岡時町 | 38万円 | 25〜55万円 | 0.66〜1.45倍 |
| 京都府 | 京都市伏見区深草大亀谷万帖敷町 | 41万円 | 22〜64万円 | 0.54〜1.56倍 |
| 京都府 | 宇治市小倉町 | 43万円 | 22〜55万円 | 0.51〜1.28倍 |
| 京都府 | 城陽市久世 | 37万円 | 28〜49万円 | 0.76〜1.32倍 |
| 滋賀県 | 大津市朝日が丘 | 45万円 | 25〜55万円 | 0.56〜1.22倍 |
| 滋賀県 | 草津市追分 | 30万円 | 32〜37万円 | 1.07〜1.23倍 |
| 滋賀県 | 長浜市祇園町 | 17万円 | 8.9〜23万円 | 0.52〜1.35倍 |
| 兵庫県 | 神戸市鈴蘭台南町 | 24万円 | 14〜41万円 | 0.58〜1.71倍 |
| 兵庫県 | 姫路市飾磨区今在家 | 28万円 | 30〜35万円 | 1.07〜1.25倍 |
| 兵庫県 | 尼崎市稲葉荘 | 56万円 | 39〜83万円 | 0.7〜1.48倍 |
| 奈良県 | 奈良市中登美ケ丘 | 35万円 | 40〜61万円 | 1.14〜1.74倍 |
| 奈良県 | 橿原市土橋町 | 26万円 | 31〜44万円 | 1.19〜1.69倍 |
| 奈良県 | 生駒市俵口町 | 27万円 | 22〜35万円 | 0.81〜1.3倍 |
| 和歌山県 | 和歌山市黒田 | 21万円 | 19〜48万円 | 0.9〜2.29倍 |
| 和歌山県 | 田辺市東山 | 19万円 | 22〜24万円 | 1.16〜1.26倍 |
| 岡山県 | 岡山市田中 | 33万円 | 35〜47万円 | 1.06〜1.42倍 |
| 岡山県 | 倉敷市大島 | 31万円 | 13〜35万円 | 0.42〜1.13倍 |
| 岡山県 | 津山市東一宮 | 10万円 | 4.5〜12万円 | 0.45〜1.2倍 |
| 広島県 | 広島市牛田早稲田 | 40万円 | 19〜80万円 | 0.48〜2倍 |
| 広島県 | 福山市沖野上町 | 24万円 | 6.9〜34万円 | 0.29〜1.42倍 |
| 広島県 | 呉市広白岳 | 17万円 | 7.4〜21万円 | 0.44〜1.24倍 |
| 鳥取県 | 鳥取市吉方温泉 | 17万円 | 5〜19万円 | 0.29〜1.12倍 |
| 鳥取県 | 米子市観音寺新町 | 16万円 | 15〜20万円 | 0.94〜1.25倍 |
| 島根県 | 松江市内中原町 | 26万円 | 26〜32万円 | 1〜1.23倍 |
| 山口県 | 下関市綾羅木南町 | 13万円 | 20万円 | 1.54倍 |
| 山口県 | 山口市小郡下郷 | 16.5万円 | 8.9〜19万円 | 0.54〜1.15倍 |
| 山口県 | 宇部市笹山町 | 7.3万円 | 10〜13万円 | 1.37〜1.78倍 |
| 愛媛県 | 松山市岩崎町 | 44万円 | 30〜68万円 | 0.68〜1.55倍 |
| 愛媛県 | 今治市南大門町 | 17万円 | 24〜30万円 | 1.41〜1.76倍 |
| 愛媛県 | 新居浜市河内町 | 22万円 | 10〜24万円 | 0.45〜1.09倍 |
| 香川県 | 高松市松縄町 | 29万円 | 39〜40万円 | 1.34〜1.38倍 |
| 香川県 | 丸亀市中府町 | 25万円 | 35万円 | 1.4倍 |
| 徳島県 | 徳島市佐古一番町 | 31万円 | 13〜59万円 | 0.42〜1.9倍 |
| 高知県 | 高知市東久万 | 34万円 | 29〜38万円 | 0.85〜1.12倍 |
| 福岡県 | 福岡市南区大楠 | 56万円 | 69〜97万円 | 1.23〜1.73倍 |
| 福岡県 | 北九州市八幡西区永犬丸西町 | 17万円 | 10〜21万円 | 0.59〜1.24倍 |
| 福岡県 | 久留米市諏訪野町 | 22万円 | 15〜27万円 | 0.68〜1.23倍 |
| 佐賀県 | 佐賀市兵庫北 | 21万円 | 16〜31万円 | 0.76〜1.48倍 |
| 佐賀県 | 唐津市和多田本村 | 18万円 | 18〜24万円 | 1〜1.33倍 |
| 佐賀県 | 鳥栖市弥生が丘 | 19万円 | 18〜21万円 | 0.95〜1.11倍 |
| 大分県 | 大分市王子新町 | 30万円 | 28〜45万円 | 0.93〜1.5倍 |
| 大分県 | 別府市山の手町 | 21万円 | 16〜35万円 | 0.76〜1.67倍 |
| 大分県 | 中津市中央町 | 30万円 | 28〜45万円 | 0.93〜1.5倍 |
| 長崎県 | 長崎市滑石 | 20万円 | 14〜24万円 | 0.7〜1.2倍 |
| 長崎県 | 佐世保市広田 | 11万円 | 19〜29万円 | 1.73〜2.64倍 |
| 長崎県 | 諫早市小船越町 | 13万円 | 22万円 | 1.69倍 |
| 熊本県 | 熊本市武蔵ヶ丘 | 21万円 | 15〜32万円 | 0.71〜1.52倍 |
| 熊本県 | 八代市井上町 | 9万円 | 4.7〜10万円 | 0.52〜1.11倍 |
| 熊本県 | 天草市今釜新町 | 14万円 | 14〜15万円 | 1〜1.07倍 |
| 宮崎県 | 宮崎市神宮 | 28万円 | 32〜33万円 | 1.14〜1.18倍 |
| 宮崎県 | 都城市姫城町 | 10万円 | 8.5〜15万円 | 0.85〜1.5倍 |
| 宮崎県 | 延岡市西小路 | 19万円 | 20〜26万円 | 1.05〜1.37倍 |
| 鹿児島県 | 鹿児島市荒田 | 56万円 | 35〜91万円 | 0.63〜1.63倍 |
| 鹿児島県 | 霧島市国分中央 | 11万円 | 9.5〜15万円 | 0.86〜1.36倍 |
| 鹿児島県 | 薩摩川内市平佐町 | 9.5万円 | 7.9〜10.4万円 | 0.83〜1.09倍 |
| 沖縄県 | 那覇市首里石嶺町 | 42万円 | 31〜46万円 | 0.74〜1.1倍 |
| 沖縄県 | うるま市江州 | 56万円 | 69〜97万円 | 1.23〜1.73倍 |
| 沖縄県 | 浦添市経塚 | 53万円 | 60〜69万円 | 1.13〜1.3倍 |
つまり、あなたの不動産の評価額が、思っていた以上に、数百万円〜数千万円高い可能性があるのです。
では、どうすれば、それがわかるのか？
答えは、不動産の一括査定です。
不動産は、その地域、または物件を多く手がける会社かどうかで、評価額が変わります。なので、多くの不動産会社が参加している一括査定を使うことで、評価額が高いかどうかがわかるんですね。
一括査定は、参加企業によって、大きく２種類に分かれます。①大手だけが参加するサービス、②準大手と地元の企業が参加するサービス、の２つです。
【PR】すまいValue（大手に依頼したいなら）
こちらの「すまいValue（バリュー）」は、国内の取引実績の多い大手６社に、無料で査定を依頼することができます。
三井のリハウス、住友不動産ステップ、東急リバブル、野村の仲介の４社は、こちらのサービスにだけ参加しています。
そのため、大手不動産会社に依頼したい場合には、こちらのサービスを活用するといいでしょう。
【PR】イエウール（地元企業も参加）
特に「イエウール」は、参加している不動産会社が1,700社以上と多く、なおかつ大手不動産会社が１番多く参加しているのでオススメです。
無料で使えますので、１度調べてみてはいかがでしょうか？
※1 本記事では、いくつかのサービスのご紹介をしています。
それぞれ、「すまいValue（運営元 三井不動産リアルティ株式会社）」「イエウール（運営元 株式会社Speee）」「タウンライフ（運営元 タウンライフ株式会社）」の委託を受けて作成しております
コメント