川口市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

川口市埼玉県

この記事では川口市の

  1. 公示地価、基準地価
  2. 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
  3. 今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

(なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております)(※1)

 

 

1、川口市の土地価格

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。1文字からOK

*公:公示地価(2023.1.1現在)NEW!

*基:基準地価(2022.7.1現在)

*変化率が空白:比較する年度のデータがない場合

 

所在地及び地番最寄駅(m)坪単価(万円)前年比2018年比
公)川口市芝4丁目2282番3外蕨(850)89.49.3%20.4%
公)川口市大字戸塚字立山4314番2戸塚安行(550)79.29.1%20.6%
公)川口市西青木1丁目316番3西川口(960)103.38.7%19.5%
公)川口市大字小谷場字岡ノ下521番5南浦和(1100)718.6%25.0%
公)川口市南鳩ヶ谷5丁目18番4南鳩ヶ谷(430)78.58.2%22.7%
公)川口市大字芝字上谷沼6990番15外南浦和(1500)67.77.9%25.0%
公)川口市芝中田2丁目18番9蕨(1200)92.47.7%15.7%
公)川口市芝下1丁目5番10蕨(1700)69.67.7%14.7%
公)川口市坂下町3丁目586番2鳩ヶ谷(650)71.67.4%14.8%
公)川口市並木1丁目182番1外西川口(800)120.17.4%30.9%
公)川口市上青木1丁目13番13西川口(2000)72.67.3%17.6%
公)川口市西青木3丁目15番37西川口(1100)1007.1%15.2%
公)川口市戸塚東4丁目8番9東川口(1400)65.37.0%15.8%
公)川口市南前川2丁目9番17西川口(1800)75.97.0%17.9%
公)川口市芝1丁目18番27外蕨(1500)76.96.9%14.8%
公)川口市元郷5丁目17番5川口元郷(880)77.66.8%19.9%
公)川口市大字芝字塚越田中4982番1蕨(1300)67.36.8%15.9%
公)川口市前川4丁目18番16蕨(2200)72.66.8%15.2%
公)川口市南鳩ヶ谷7丁目18番31南鳩ヶ谷(860)636.7%13.7%
公)川口市戸塚4丁目20番7東川口(1100)78.96.7%17.2%
公)川口市東領家1丁目8番8川口元郷(1800)63.46.7%12.9%
公)川口市上青木西3丁目10番10西川口(2100)74.36.6%17.2%
公)川口市栄町1丁目171番11外川口元郷(320)1336.6%26.3%
公)川口市青木2丁目225番2川口(1400)122.86.6%28.3%
公)川口市戸塚東2丁目13番8内東川口(1100)75.26.5%18.8%
公)川口市東本郷1丁目7番2外県道さいたま草加線(0)53.86.5%21.6%
公)川口市末広2丁目269番川口元郷(950)75.96.5%14.4%
公)川口市坂下町2丁目1872番鳩ヶ谷(450)82.56.4%13.6%
公)川口市西青木1丁目389番4西川口(720)115.86.4%16.6%
公)川口市青木4丁目648番川口(2200)72.36.3%17.7%
公)川口市東川口6丁目21番9東川口(760)72.96.3%16.3%
公)川口市戸塚3丁目29番6東川口(780)84.86.2%13.7%
公)川口市東領家4丁目13番13都道高速葛飾川口線加賀出入口(580)62.46.2%21.2%
公)川口市領家5丁目3914番川口(3000)62.76.1%28.4%
公)川口市大字小谷場字台1045番9南浦和(830)89.45.9%19.9%
公)川口市末広3丁目818番29川口元郷(1700)67.35.7%13.3%
公)川口市上青木西2丁目2番33西川口(1600)86.15.7%16.5%
公)川口市大字西立野字寺ヶ崎400番103戸塚安行(470)57.45.5%19.2%
公)川口市中青木4丁目3番6川口(2100)83.55.4%16.1%
公)川口市北原台3丁目12番20東川口(1800)54.55.1%6.5%
公)川口市前川3丁目19番15外蕨(2900)625.0%11.9%
公)川口市新井町23番17川口元郷(1300)69.35.0%
公)川口市西川口3丁目33番3西川口(430)1325.0%14.9%
公)川口市上青木4丁目7番14西川口(2900)70.64.9%15.1%
公)川口市仲町144番4外川口(1400)105.94.9%21.1%
公)川口市南鳩ヶ谷2丁目19番26南鳩ヶ谷(980)57.14.8%11.6%
公)川口市西川口2丁目178番3西川口(700)954.7%15.7%
公)川口市芝塚原2丁目18番20蕨(1400)74.34.7%16.0%
公)川口市柳崎4丁目16番9東浦和(900)74.64.6%10.8%
公)川口市西川口3丁目96番3西川口(660)974.6%13.1%
公)川口市芝新町4番25蕨(150)174.24.6%10.9%
公)川口市朝日3丁目18番2南鳩ヶ谷(800)75.94.5%16.8%
公)川口市朝日2丁目18番4南鳩ヶ谷(800)77.64.4%15.8%
公)川口市北園町610番92東浦和(1500)62.74.4%9.8%
公)川口市南町2丁目303番7川口(1400)102.64.4%18.7%
公)川口市桜町5丁目630番2新井宿(760)47.94.3%7.4%
公)川口市並木4丁目6番2西川口(750)112.24.3%17.6%
公)川口市西川口1丁目5番3外西川口(100)192.44.3%9.8%
公)川口市芝中田2丁目23番5外蕨(1400)81.54.2%8.3%
公)川口市幸町1丁目14番1川口(800)204.34.2%17.2%
公)川口市大字榛松字中海老田757番2草加(3200)40.94.2%6.9%
公)川口市幸町3丁目58番2外川口(580)206.34.2%14.5%
公)川口市元郷3丁目951番2川口元郷(1100)66.74.1%15.4%
公)川口市大字伊刈字高木484番2蕨(2500)58.44.1%9.9%
公)川口市飯塚3丁目278番1川口(800)1354.1%24.7%
公)川口市本町3丁目88番9川口(640)169.34.1%
公)川口市大字芝字下2386番3蕨(2300)60.14.0%10.3%
公)川口市大字安行慈林字堂下1011番6外新井宿(1300)42.94.0%5.7%
公)川口市大字源左衛門新田字西原300番86東浦和(2300)42.94.0%5.7%
公)川口市上青木6丁目9番10蕨(3000)60.44.0%10.2%
公)川口市赤井1丁目25番18川口(4900)54.13.8%9.3%
公)川口市大字安行藤八字道下840番70戸塚安行(430)63.43.8%17.1%
公)川口市前川町3丁目370番4蕨(3100)55.83.7%10.5%
公)川口市東川口4丁目2番21東川口(580)84.23.7%11.8%
公)川口市朝日6丁目147番1川口元郷(1700)663.6%11.1%
公)川口市戸塚2丁目26番6外東川口(450)94.43.6%10.0%
公)川口市前上町5番15蕨(2500)673.6%10.3%
公)川口市並木4丁目12番6西川口(1100)973.5%12.2%
公)川口市北原台2丁目14番31東川口(1500)693.5%11.8%
公)川口市江戸3丁目29番2川口(4200)49.83.4%5.6%
公)川口市長蔵3丁目8番6外戸塚安行(1200)61.43.3%9.4%
公)川口市大字辻字永堀857番2鳩ヶ谷(750)51.23.3%9.9%
公)川口市大字安行吉蔵字中道東23番26戸塚安行(2400)41.33.3%5.0%
公)川口市大字東本郷字大塚1605番17川口(6000)42.63.2%4.9%
公)川口市芝2丁目27番33蕨(1200)85.83.2%11.1%
公)川口市本町4丁目24番1外川口(190)4293.2%18.2%
公)川口市中青木1丁目6番2川口(950)140.33.2%21.4%
公)川口市川口5丁目103番11外川口(1100)121.43.1%21.9%
公)川口市柳根町21番2蕨(3200)56.13.0%8.3%
公)川口市大字新井宿字諏訪山1112番26新井宿(750)47.22.9%4.4%
公)川口市安行出羽5丁目14番9戸塚安行(1900)47.52.9%5.1%
公)川口市青木1丁目72番3川口(1100)146.52.8%21.6%
公)川口市幸町2丁目3番12川口(600)244.22.8%17.6%
公)川口市川口2丁目195番6川口(160)218.52.6%15.3%
公)川口市大字東内野字金崎518番2外東浦和(1900)40.32.5%3.4%
公)川口市大字峯字後842番29草加(3000)42.62.4%
公)川口市東領家3丁目23番3川口(3700)57.42.4%7.4%
公)川口市大字里字北谷1190番758新井宿(1100)43.22.3%4.8%
公)川口市栄町3丁目66番3川口(430)438.92.3%17.7%
公)川口市栄町3丁目105番2川口(150)739.22.3%17.9%
公)川口市大字道合字壱貫目493番10蕨(4500)44.92.3%5.4%
公)川口市差間2丁目13番7東川口(1900)44.92.3%3.8%
公)川口市大字安行吉岡字大原1409番37新井宿(1400)44.92.3%4.6%
公)川口市東本郷2丁目2番20川口(5400)46.92.2%4.4%
公)川口市大字前野宿字上野72番52川口(6400)39.31.7%3.5%
公)川口市大字安行原字半縄下14番6川口(7500)40.61.7%
公)川口市大字東本郷字本郷前567番42見沼代親水公園(1200)49.21.4%4.2%
公)川口市大字安行領根岸字台1827番7蕨(3700)53.8
公)川口市並木3丁目5番4西川口(450)148.5

 

途中ですが、この記事の説明を

どうも、このサイトの運営者のゴトウです。

この記事では、「あなたの(気になっている)不動産が、これからどうなるのか?」が分かるように、解説をしていきます。

 

とても不思議に思うのですが、

不動産の取引は、数百万円〜数億円単位の大きなお金が動きますから、絶対に失敗したくないはずなのに、

参考になる情報が、あまりに少なすぎると感じませんか?

 

例えば、年に3回ほど、公示地価や基準地価、路線価などの国が発表する土地価格の情報が、新聞やテレビニュースで取り上げられます。

ですが、その解説の多くが、都道府県単位、市区町村単位、または、1番大きく上昇した場所ぐらいです。

 

もっと細かい地区の情報は、ほとんど見かけませんよね。

これでは、あなたの(気になっている)不動産が、これから上がるのか?下がるのか?の判断がつきませんし、今がチャンスなのかどうかも分かりません。

最悪の婆には、営業マンの言いなりになって、もっと高く売れた(もっといい物件を探せた)のに、、、なんてことも。

 

それはちょっと残念すぎると思うんです。

そこで、この記事では、取り引きの参考になりそうなデータを集めて、なるべく詳しく、そして分かりやすく解説をしました。

そのため、ちょっと記事が長くなってしまいましたが、難しいことは書いていませんので、気楽に読み進めてみてください。

 

それでは参りましょう。

 

2、川口市の土地価格の動き

川口市の土地価格は、この1年間で、住宅地で+4.9%、商業地で+3.8%と、大きく上昇しました。

また、2018→2023年の5年間で見ると、住宅地で+13.4%。商業地で+14.3%でした。

 

川口市の公示地価

(出典:国土交通省 地価公示)

 

では、具体的にどのあたりが上がっているのか?

まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。

 

5年間の変化率(2018→2023年)

変化率:赤紫(+50%以上)>ピンク色(+30〜49.9%)>オレンジ色(+10〜29.9%)>緑色(0〜+9.9%)>青色(-0.1〜 -9.9%)>茶色(-10%以下)

 

京浜東北線、武蔵野線沿線ほど大きく上昇(オレンジ色のマーク)しており、逆に駅から離れたエリアでは、あまり上昇していない(緑色のマーク)ところが目立ちますね。

 

なぜ新型コロナ以降も、これほど上昇しているのか?

その最も大きな理由は、物価の上昇(インフレ)です。

新型コロナ以降、戸建て・マンションどちらの建築費も、20〜30%の上昇をしているのです。

 

マンションの建築費

マンションの建築費

(参考:一般財団法人 建築物価調査会)

 

木造戸建ての建築費

木造の建築費

(参考:一般財団法人 建築物価調査会)

 

特に、昨年22年は、戸建て・マンションともに大きく上昇していますね。

ロシアによるウクライナ侵攻が起こったことで、原油や天然ガスなどのエネルギー価格が上昇し、小麦などの食糧や肥料、北欧からの木材など、ありとあらゆるモノの価格が上昇を続けているのです。

 

このように、新築マンション・戸建てが高くなっているため、中古市場でも価格が上昇しています。

 

埼玉県の中古マンション、中古戸建ての価格

(参考:東日本不動産流通機構

 

特に中古の戸建て価格は、新型コロナ以降に上昇していることから、建築費の高騰が大きく影響を与えていることが分かりますね。

 

また、中古マンション・戸建ての価格が上昇した時に、「建物部分の価値だけが上がった」と考える人はいないでしょう。

「土地と建物全体の価格が上がった」と考える人が大半なため、土地価格も合わせて上昇しているわけですね。

 

 

3、これからどうなるのか?

ここからは、川口市の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。

 

(1)金利はこれからも上がるのか?

2022年に入ってから、金利の上昇が始まっています。

固定金利の住宅ローンである、フラット35(期間21〜35年)の金利も上昇傾向にあり、23年4月分は1.76%となっています。

この水準は、6年ぶりの高水準になります。

 

2022年から金利が本格的に上昇中

20年国債とふらっと35の金利

(参考:財務省ARUHI

 

もっとも大きな理由は、日本でも物価が上昇しているためでしょう。

新型コロナ以降、ロシアのウクライナ侵攻などの影響もあって、原油や穀物など、あらゆるものの値段が上がっているため、欧米各国を中心に、金利を引き上げています。

例えば、アメリカでは、政策金利(FF金利)をこの1年間で、なんと5%近くも引き上げているのです。

 

そのため、日本でも、同様のことが起こると考える投資家が増えており、金利の上昇が起こっているわけです。

 

金利が1%上がると、支払いは15〜20%増える

なお、1%金利が上がれば、35年の住宅ローンで15〜20%も返済額が増えます。

多くの人は、今の景気で給料が上がっていませんので、買うのを諦めるか、不動産価格の安いところに引っ越して、家を購入する動きとなるでしょう。

 

金利上昇で下落

 

そのため、「低金利で不動産価格が高いうちに売りたい」という人は、早めに準備を始めた方がいいでしょう。

 

逆に、これから購入を検討している人は、物件選びも重要ですが、変動金利でローンを組むのは危ないです。気をつけた方がいいでしょう。

 

(2)2022年問題で、川口市の生産緑地が解禁

2022年問題をご存知でしょうか?

「都市部にある税金を優遇されていた農地(生産緑地)が、優遇期間が切れることで宅地として放出され、土地価格に影響を与える」

という問題です。

 

生産緑地

(出典:ウィキペディア cory.2005.Seisan Ryokuchi)

 

実は、川口市の生産緑地面積は、132ヘクタールあります。

30坪の土地で約1.3万戸分にもなります。

 

埼玉の生産緑地の分布図:川口市は132ヘクタール

埼玉県の生産緑地面積

(参考:国土交通省 都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況)

 

それに加えて、お隣のさいたま市は全国2位の面積、352ヘクタールもあります。

そのため、さいたま市と接する北側のエリアでは、特に注意が必要でしょう。

 

また、この問題で影響を受けるのは、駅から少し離れた郊外のエリアです。

駅前の農地はほとんど宅地に変わっていますし、郊外に残っているケースが大半だからです。

 

郊外の戸建てを考えている人にとっては、土地の供給も増えるので、安く買えるチャンスとなりますが、売る側から見れば、特に郊外のエリアでは土地価格が下がるきっかけとなりそうです。

 

(3)これから川口市の人口はどうなるの?

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した川口市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間では、ほぼ横ばいとなそうです。

 

川口市はこれから10年でも、ほぼ横ばい

川口市の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

ところが、家を建てる中心年代の30〜40代人口はすでに減り始めており、2025→35年の10年間で約8,000人も減る見通しです。

 

川口市の30〜40代人口は、これから10年で約8,000人減る

川口市の30〜40代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

駅近エリアは、都心への通勤需要から、買い手はつきやすいですが、郊外では、この影響を受けやすくなるでしょう。

 

結論:買うなら?売るなら?

以上のことから、川口市の土地価格は、

  • 新型コロナ以降は、都心のマンション価格が高騰しているため、マンションの建っている駅近エリアは上昇しているものの、郊外では買い手がつきにくく、あまり上がっていない
  • 駅近エリアの不動産価格は、投資家が買い支えるかどうかにかかっているため、株価や為替の動きに注意が必要
  • また、昨年から生産緑地の解禁がされたため、農地の多く残っている郊外では、さらに買い手がつきにくくなりそう

と言えるでしょう。

 

買うなら:低金利なのでチャンスだけれど、、、

本来であれば、低金利は家を購入するチャンスな訳ですが、建築費が上がっているため、家を建てるハードルも上がっています。

なので、いい物件を探すことがポイントになってきます。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。

 

非公開物件の理由

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

 

【PR】タウンライフ

こちらの「タウンライフ」に登録すると、全国190社以上の不動産会社が、非公開物件の情報を教えてくれます。

 

タウンライフ

 

無料ですので、一度利用してみてはいかがでしょうか?

 

タウンライフの詳細はこちら

 

 

売るなら:円安、株高、低金利のうちが売りごろ

新型コロナ以降、株高や円安など、景気に関係ない部分で不動産価格の上昇が続いています。

逆を言えば、これらの条件が反転してくると、不動産価格にも影響が出てくるでしょうし、買い手となる若い世代が出て行っていることから、買い手が付かなくなる前に売却の準備をした方がいいでしょう。

 

こんなに違うの?公示地価と実勢価格

この記事では、公示地価をもとに土地価格の動きについて解説してきましたが、実際の取引では、はるかに高い価格、または安い価格で取引される場合があります。

 

例えば、川口市内に「栄町(さかえちょう)という、川口元郷駅の北側に広がる住宅地があります。

 

こちらの公示地価と実際の取引価格は、

  • 公示地価:122万円/坪
  • 実際の取引価格:130〜170万円/坪

と、公示地価の約1.1〜1.4倍で取引されていました。

 

どちらも「純工業地域」と呼ばれる、戸建てやタワーマンションが混在する住宅地です。

駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか?

 

【川口市栄町の公示地価】

川口市の公示地価

  • 川口元郷駅から320mの距離、徒歩約4分(1分=80m)
  • 369,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) = 122万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【川口市栄町の土地取引】

川口市の土地取引

  • 川口元郷駅から徒歩7〜9分のエリアで、130〜170万円/坪で取引されている

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか?

その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。

 

不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、

  1. 自社でどれだけ取引情報を持っているか
  2. どれだけ買い手のリストを持っているか?

で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。

 

持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる

査定額が違うイメージ

 

*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています

(2022年実績:売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 = 11.4%)

 

また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、

  1. どれだけの評価額になるのか?
  2. どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか?

を知ることができます。

 

そんな時に便利なのが、1度の登録で、複数社から査定をもらえる一括査定サービスなのですが、それぞれのサービスで参加企業に違いがあるため、特徴のある2つをご紹介します。

 

【PR】すまいバリュー(大手に依頼したいなら)

こちらの「すまいVALUE(バリュー)」は、取引実績の多い大手6社に、無料で査定を依頼することができます。

 

すまいバリュー2023年9月

 

そのため、大手不動産会社に依頼したい場合には、こちらのサービスを活用するといいでしょう。

 

すまいバリューで査定するならこちら

 

【PR】イエウール(地域密着企業に依頼したいなら)

すまいバリューは大手6社しか参加していないため、地域密着の不動産会社に査定を依頼したい場合には、「イエウール」が、参加している不動産会社が1,700社以上と多く、なおかつ大手不動産会社が1番多く参加しているのでオススメです。

 

一括査定の比較_大手の参加状況

 

無料で使えますので、1度調べてみてはいかがでしょうか?

 

 

あなたの不動産の評価額を調べるならこちら

 

 

 

※1 本記事では、いくつかのサービスのご紹介をしています。

それぞれ、「すまいバリュー(運営元 三井不動産リアルティ株式会社)」「イエウール(運営元 株式会社Speee)」「タウンライフ(運営元 タウンライフ株式会社)」の委託を受けて作成しております

 

 

コメント