この記事では川越市の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）
１、川越市の土地価格
（１）公示地価（2024.1.1現在）NEW!
*変化率が空白：2019年のデータがない場合
| 住所または地番 | 最寄駅（m） | 坪単価（万円） | 前年比 | ５年前比 |
|---|---|---|---|---|
| 川越市砂新田２丁目１９番２１外 | 新河岸（900） | 56.8 | 4.2% | 7.5% |
| 川越市仲町９番１３ | 本川越（900） | 81.5 | 4.2% | 11.3% |
| 川越市大字砂字西原８４０番４ | 新河岸（350） | 58.7 | 4.1% | 7.9% |
| 川越市大字並木字中田２０２番１外 | 南古谷（0） | 68 | 4.0% | 8.4% |
| 川越市上野田町５０番７ | 川越市（1100） | 53.5 | 3.8% | 8.7% |
| 川越市幸町３番１ | 本川越（950） | 98.7 | 3.8% | 9.1% |
| 川越市脇田本町９番５外 | 川越（350） | 108.9 | 3.8% | 10.7% |
| 川越市富士見町２６番６内 | 川越（800） | 92.4 | 3.7% | |
| 川越市新宿町５丁目１５番１０ | 川越（750） | 56.8 | 3.6% | 9.6% |
| 川越市大字砂字卯ノ木４５４番７ | 新河岸（600） | 47.9 | 3.6% | 5.8% |
| 川越市仙波町２丁目１７番２２ | 川越（500） | 96 | 3.6% | 9.4% |
| 川越市大字藤間字南開発８９０番６外 | 上福岡（800） | 58.7 | 3.5% | 7.2% |
| 川越市新富町２丁目２５番１０ | 本川越（250） | 186.5 | 3.5% | 9.3% |
| 川越市大字寺尾字河岸原６５番１５ | 新河岸（800） | 49.5 | 3.4% | |
| 川越市脇田本町１８番３６ | 川越（550） | 89.4 | 3.4% | 10.2% |
| 川越市旭町２丁目１７番１１ | 川越（1400） | 69.6 | 3.4% | 8.8% |
| 川越市新宿町５丁目２１番１８ | 川越（1300） | 70.6 | 3.4% | 8.6% |
| 川越市藤原町１９番１６ | 新河岸（1400） | 50.5 | 3.4% | 7.0% |
| 川越市脇田町１０番５ | 川越（410） | 314.2 | 3.4% | 9.2% |
| 川越市富士見町８番７ | 川越（700） | 91.7 | 3.3% | 7.8% |
| 川越市大字寺尾字壱町八反８７８番７ | 上福岡（1100） | 51.2 | 3.3% | 6.2% |
| 川越市久保町７番３ | 本川越（1000） | 83.8 | 3.3% | 6.7% |
| 川越市六軒町１丁目１６番１１外 | 川越市（540） | 84.2 | 3.2% | 6.7% |
| 川越市新富町１丁目１１番８ | 本川越（260） | 130 | 3.1% | 7.7% |
| 川越市六軒町２丁目２２番８ | 川越市（700） | 65.7 | 3.1% | 8.2% |
| 川越市野田町１丁目６番２６外 | 川越（850） | 76.9 | 3.1% | 7.9% |
| 川越市小仙波町４丁目１２番１２ | 本川越（1300） | 67.7 | 3.0% | 7.3% |
| 川越市南台１丁目５番１ | 南大塚（1000） | 27.5 | 3.0% | 13.7% |
| 川越市月吉町３２番４８ | 川越市（1300） | 45.9 | 3.0% | 6.1% |
| 川越市芳野台２丁目８番４４ | 本川越（5900） | 18.6 | 2.9% | 13.3% |
| 川越市郭町１丁目８番７外 | 本川越（1700） | 59.4 | 2.9% | 7.1% |
| 川越市的場２丁目７番１７ | 的場（800） | 36 | 2.8% | 3.8% |
| 川越市大字南田島字北田７１２番１１ | 南古谷（1300） | 37.6 | 2.7% | 3.6% |
| 川越市南台２丁目１番８ | 南大塚（250） | 51.2 | 2.6% | |
| 川越市南大塚１丁目９番１６ | 南大塚（1000） | 38.9 | 2.6% | 3.5% |
| 川越市大字小室字宮の腰３３４番５ | 西川越（500） | 39.3 | 2.6% | 3.5% |
| 川越市大字鯨井新田字新田後２１番６０ | 鶴ケ島（750） | 39.9 | 2.5% | 2.5% |
| 川越市四都野台１０番３ | 南大塚（1300） | 41.3 | 2.5% | 3.3% |
| 川越市大字並木字南田８８７番５ | 南古谷（400） | 41.6 | 2.4% | 3.3% |
| 川越市大塚１丁目１４番２１ | 南大塚（1000） | 41.9 | 2.4% | 12.4% |
| 川越市砂新田５丁目３５番９ | 新河岸（1600） | 42.2 | 2.4% | 4.1% |
| 川越市伊勢原町２丁目９番１３ | 的場（1000） | 43.2 | 2.3% | 3.1% |
| 川越市神明町４番２外 | 本川越（1800） | 58.7 | 2.3% | 4.7% |
| 川越市南台２丁目７番４１ | 南大塚（220） | 59.4 | 2.3% | 4.0% |
| 川越市並木新町１１番８外 | 南古谷（370） | 45.2 | 2.2% | 3.8% |
| 川越市大字的場字二本杉２８４２番９ | 霞ケ関（200） | 47.9 | 2.1% | 3.6% |
| 川越市霞ケ関東３丁目１１番１６ | 霞ケ関（500） | 47.9 | 2.1% | 3.6% |
| 川越市大字笠幡字橋向４８１５番３３ | 笠幡（900） | 27.4 | 2.1% | 2.7% |
| 川越市岸町３丁目１４番２２ | 川越（1500） | 49.2 | 2.1% | 6.4% |
| 川越市大字的場字西若宮６１９番６ | 的場（1500） | 28.6 | 2.0% | 2.6% |
| 川越市大字的場字西大黒９７５番１外 | 的場（550） | 25.9 | 1.9% | 3.0% |
| 川越市岸町２丁目２９番２５ | 川越（1200） | 52.5 | 1.9% | 6.0% |
| 川越市氷川町１４０番４ | 本川越（2200） | 35.6 | 1.9% | 3.8% |
| 川越市中台元町１丁目５番８外 | 川越（1800） | 31.6 | 1.8% | 1.8% |
| 川越市寿町１丁目２４０３番６ | 川越（2000） | 37.3 | 1.8% | 2.7% |
| 川越市大字吉田字堤内６４１番８ | 霞ケ関（1100） | 37.3 | 1.8% | 2.7% |
| 川越市むさし野南１０番１５ | 南大塚（1600） | 30.2 | 1.8% | 2.1% |
| 川越市石原町２丁目４４番１０ | 川越市（2100） | 38.3 | 1.8% | 3.6% |
| 川越市霞ケ関北４丁目１７番５ | 霞ケ関（900） | 44.6 | 1.5% | 2.3% |
| 川越市川鶴２丁目１８番１２ | 鶴ケ島（2500） | 30.1 | 1.4% | 1.1% |
| 川越市大字山田字西町２５０番４ | 本川越（2600） | 28.1 | 1.1% | |
| 川越市大字今福字北平野１１１９番６ | 新河岸（2200） | 27.5 | 1.0% | 1.0% |
| 川越市広谷新町３９番４ | 鶴ケ島（1700） | 28.9 | 0.9% | 1.0% |
| 川越市大字福田字六反田２７９番５ | 本川越（4600） | 26.5 | 0.5% | -0.2% |
| 川越市大字上松原字内三保埜２２６番 | 川越（5300） | 12.5 | 0.0% | -0.3% |
| 川越市大字寺山字宮田４５５番１ | 川越市（3700） | 11 | 0.0% | -0.3% |
| 川越市大字古谷上字沼端２０４１番１ | 南古谷（2200） | 10.4 | 0.0% | -0.3% |
（２）基準地価（2023.7.1現在）
*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合
*最寄駅の（ ）内は、駅からの距離（m）
| 住所または地番 | 最寄駅 | 坪単価（万円） | 前年比 | 2018年比 |
|---|---|---|---|---|
| 川越市脇田新町７番２外 | 川越（ 1400） | 48.5 | 4.3% | 8.1% |
| 川越市脇田本町６番９ | 川越（ 0） | 313.2 | 4.1% | 12.4% |
| 川越市新宿町３丁目１２番５ | 川越（ 1200） | 72.3 | 3.8% | 9.0% |
| 川越市砂新田２丁目１９番２１外 | 新河岸（ 900） | 55.8 | 3.7% | 7.0% |
| 川越市三光町３６番１４ | 川越市（ 700） | 65.3 | 3.7% | 7.0% |
| 川越市西小仙波町２丁目１６番９ | 本川越（ 800） | 84.5 | 3.6% | |
| 川越市仙波町２丁目１７番２２ | 川越（ 500） | 94.7 | 3.6% | 9.1% |
| 川越市諏訪町１９番２８ | 上福岡（ 1300） | 51.2 | 3.3% | 6.2% |
| 川越市大字砂字亀原９１７番１ | 新河岸（ 0） | 92.7 | 3.3% | 8.1% |
| 川越市新富町１丁目６番４外 | 本川越（ 360） | 135.3 | 3.3% | 7.9% |
| 川越市東田町６番１５ | 川越（ 550） | 95 | 3.2% | 7.1% |
| 川越市新富町１丁目１１番８ | 本川越（ 260） | 128 | 3.2% | 7.2% |
| 川越市松江町２丁目１番８ | 本川越（ 850） | 89.4 | 3.0% | 8.4% |
| 川越市大字的場字関口１４４５番 | 的場（ 650） | 18.7 | 2.9% | 12.5% |
| 川越市志多町５番６ | 本川越（ 1800） | 59.1 | 2.9% | 5.9% |
| 川越市小仙波町２丁目３８番１ | 本川越（ 1600） | 59.7 | 2.8% | 5.8% |
| 川越市大字小ケ谷字西関５１４番１０ | 西川越（ 260） | 36.6 | 2.8% | 2.8% |
| 川越市南台３丁目６番１２ | 南大塚（ 400） | 49.2 | 2.8% | 2.8% |
| 川越市広栄町１５番２６外 | 川越（ 1800） | 50.2 | 2.7% | 4.8% |
| 川越市大字今泉字後谷８６番２９ | 南古谷（ 950） | 38.6 | 2.6% | 2.6% |
| 川越市岸町１丁目８番１７ | 川越（ 1200） | 52.8 | 2.6% | 5.3% |
| 川越市大字扇河岸字早稲瓜８５番１７ | 新河岸（ 1000） | 41.3 | 2.5% | 4.2% |
| 川越市大字的場字鎌屋敷２４０１番４ | 霞ケ関（ 850） | 42.2 | 2.4% | 2.4% |
| 川越市霞ケ関東４丁目４番２０ | 霞ケ関（ 550） | 47.5 | 2.1% | 2.1% |
| 川越市大字笠幡字水久保８５番１９７ | 笠幡（ 1300） | 25.7 | 2.0% | 1.6% |
| 川越市中台元町１丁目２３番１５ | 川越（ 1800） | 32.1 | 1.9% | 1.5% |
| 川越市大字大袋字前畑１７５番８ | 南大塚（ 2000） | 17.8 | 1.1% | 2.1% |
| 川越市大字今福字甲山７３０番１１８ | 南大塚（ 2000） | 25 | 1.1% | -0.1% |
| 川越市大字山田字東町２０５３番２ | 本川越（ 2600） | 28.1 | 1.0% | 0.6% |
| 川越市吉田新町２丁目１５番４ | 鶴ケ島（ 1600） | 37.3 | 0.9% | 0.9% |
| 川越市霞ケ関北３丁目２番４ | 霞ケ関（ 900） | 52.5 | 0.6% | 0.6% |
| 川越市豊田本３丁目１５番１外 | 西川越（ 1400） | 11.7 | 0.0% | -0.3% |
| 川越市大字木野目字新田３４６番１１ | 南古谷（ 1200） | 38.3 | ||
| 川越市大字久下戸字前田３３３５番１外 | 南古谷（ 1900） | 10.9 |
２、川越市の土地価格の動き
どうも、当サイト「イエアンドライフ」の運営者のゴトウです。
ここからは、「川越市の土地価格が大きく上昇してきた理由」をなるべくわかりやすく、読みやすく、解説していきますので、よろしくお付き合いください。
川越市の土地価格は、この１年間で、住宅地で＋2.0％、商業地で＋3.1％と、大きく上昇しました。
また、2018→2023年の５年間で見ると、住宅地で＋3.1％。商業地で＋7％でした。
では、具体的にどのあたりが上がっているのか？
まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。
５年間の変化率（2018→2023年）
変化率：赤色（+10%以上）＞オレンジ色（+5〜9.9%）＞緑色（0〜 +4.9%）＞青色（-0.1〜 -4.9%）＞紺色（-5〜 -9.9%）＞紫色（-10%以下）
川越駅、川越市駅などの、中心部ほど上昇していますね。特に川越駅近くの商業地では、１０％以上の上昇をしていました。
そこから離れるほどに、上昇率が小さくなっていく傾向にありました。
なぜ中心部ほど、上昇しているのか？
これほど大きく上昇してきた最も大きな理由は、金利の低下・変動金利の利用の増加です。
アベノミクスによる異次元緩和政策が始まった2013年以降、住宅ローン金利が下がったことで、同じ返済額でも、多くの借り入れができるようになったのです。
具体的にどれぐらいかというと、月10万円、期間35年で計算した場合に、フラット３５は、約3,478万円借りることができました。
2012年末から比較すると、約500万円多く借りられるようになった計算です。
月10万円の返済で、いくらの物件が買えるのか？
*変動金利①：住信SBIネット新生銀行、変動金利②：SBI新生銀行
ですが、固定金利は2020年ごろをピークに、少しずつ金利が上がり始めています。
反対に、変動金利は下がっており、ネット銀行で借りた場合には、月々10万円の返済で、約4,000万円借りられるようになっているのです。
フラット３５と比べると、その差は約1,000万円にもなります。
このような結果、変動金利を利用する人が増えています。2013年ごろは４割前後だったのが、現在は７割以上に増加しているのです。
そのため、値上げがあっても、十分に応じられる人が多く、土地価格が上がりやすくなっていたわけです。
市外からの移住が増えている
さらに、川越市では、市外からの移住が増えています。
年代別の転入超過数（引っ越してきた人 ー 出ていった人）を見てみると、全ての年代で、増加していました。
川越市は観光地としても人気なため、海外からの移住も増えているようです。
このように移住してくる人の多くは、賃貸アパートやマンションに住むため、物件のある市街地に住むようになります。
そのため、中心部に近いエリアほど、土地価格が上がりやすくなっているのでしょう。
３、これからどうなるのか？
ここからは、川越市の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。
（１）金利はこれからも上がるのか？
2022年に入ってから、金利の上昇が始まっています。
固定金利の住宅ローンである、フラット３５（期間21〜35年）の金利も上昇傾向にあり、23年4月分は1.76%となっています。
この水準は、６年ぶりの高水準になります。
2022年から金利が本格的に上昇中
もっとも大きな理由は、日本でも物価が上昇しているためでしょう。
新型コロナ以降、ロシアのウクライナ侵攻などの影響もあって、原油や穀物など、あらゆるものの値段が上がっているため、欧米各国を中心に、金利を引き上げています。
例えば、アメリカでは、政策金利（FF金利）をこの１年間で、なんと５％近くも引き上げているのです。
そのため、日本でも、同様のことが起こると考える投資家が増えており、金利の上昇が起こっているわけです。
金利が１％上がると、支払いは１５〜２０％増える
なお、１％金利が上がれば、35年の住宅ローンで１５〜２０％も返済額が増えます。
多くの人は、今の景気で給料が上がっていませんので、買うのを諦めるか、不動産価格の安いところに引っ越して、家を購入する動きとなるでしょう。
そのため、「低金利で不動産価格が高いうちに売りたい」という人は、早めに準備を始めた方がいいでしょう。
逆に、これから購入を検討している人は、物件選びも重要ですが、変動金利でローンを組むのは危ないです。気をつけた方がいいでしょう。
（２）これから川越市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2023年に発表した川越市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で約7,000人減少するそうです。
川越市はこれから10年で約7,000人減少
また、少子高齢化が進んでいることもあって、現在29%前後の高齢化率（65歳以上）は、これから10年で約31%にまで上がります。
川越市の高齢化率は、10年後には３割を超える
川越市のいわゆる「未利用」の空き家の割合は、2018年時点で約4,000戸あり、2.5%（40軒に１軒）になっています。
高齢化がさらに進むということは、空き家もさらに増えると考えられます。
家を購入する中心年代である、30〜40代はこれから10年で約5,000人減り、高齢化がさらに進むため、空き家が増えていきます。
そのため、人気のない住宅地では、買い手がつきにくいところが増えていくでしょう。
（３）立地適正化計画で、エリア外での住宅購入が難しくなる
川越市では、2018年に立地適正化計画を発表しました。
内容をザックリいうと、
「これから人口も税収も減少し、公共施設や水道、電気などの維持が難しくなってくるので、これからはここに住んでください」
というものです。
川越市の居住誘導区域（青い網掛けのエリア）
中心部はかなり広範囲でカバーされていますね。また、南古谷駅や霞ヶ関駅、鶴ヶ島駅などの、駅周辺も対象となっています。
この範囲外に住むことで不利益が出ることは、今のところありません。
ですが、例えば、業者が３戸以上の住宅建設を区域外で行う場合には、市への届出が必要になります。
つまり、業者による建売住宅や、新興住宅地の建設のハードルが上がるのです。
そのため、範囲外のエリアでは、業者による買取は難しくなります。
厳しい財政のため、公共サービスも削減に
また、財政的に厳しいため、2025年には、市内循環バス「川越シャトル」が減便となります。
今後も、徐々にいろいろな公共サービスが、予算の問題で削減されていくと思われますが、「どこを減らすか？」の判断基準として、上の図の居住誘導地域が参考とされるでしょう。
そのため、この地域の外の不動産については、さらに売却が厳しくなっていきそうです。
結論：売るなら？買うなら？
以上のことから、川越市の土地価格は、
- 変動金利の利用者が増えたことで、高い物件でも買える人が増え、不動産価格の上昇につながった
- また、市外からの移住が増えていることから、住宅需要も押し上げている
- 今後は変動金利の上昇が進むため、よほど人気のエリアでなければ、価格の維持は難しくなる
- 一方で郊外では、立地適正化計画によって新規建設が難しいところも増えており、さらに売却が難しくなりそう
と言えるでしょう。
買うなら：建築コストがさらに上がるので、物件選びは慎重に
川越市の不動産価格は、移住者の増加を追い風に、かなりの広範囲で上昇が続いています。
ただし、今後は金利上昇リスクもあり、建築費も上昇傾向にあります。
そのため、不動産の購入コストは上がっていくため、物件選びは慎重に行う必要がありそうです。
非公開物件＝安い物件
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
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売るなら：一部のエリアを除いて、下落は進む
川越市の不動産は、ここまで上昇を続けてきましたが、その背景にあったのは、変動金利の利用者の増加です。
ですが、今後は金利の上昇が予想されますので、今の水準で買える人は確実に減ります。
さらに、建築費の上昇も続くため、高く売りたい場合は、早めに動いた方がいいでしょう。
戸建ての売却は、不動産会社によって結果が変わる
土地の売却であれば、公示地価や基準地価が、一応の目安にはなります。
ですが、家を売るとなると、選ぶ不動産会社によって、結果が大きく変わってきます。
例えば、以前であれば、雨漏りやシロアリなどの被害があったとしても、きちんと調査しないまま、売買されることが普通でした。
その結果、「築20年だったら、建物の価値はほぼゼロ（だって税法上の耐用年数が22年だから）」みたいな評価が一般化していたのです。これでは、なかなか高く売れませんよね。
ですが、2018年に法律が改正されて、中古住宅の売買時には、
- ホームインスペクション（住宅の状態を診断すること）をするかどうかを選べること
- そして、行った場合には必ず説明をすること
の２点が義務付けられました。
これによって、中古住宅の評価の仕方が大きく変わってきています。
雨漏れもシロアリもない物件であれば、たとえ築年数が古くても、建物の価値をきちんと評価されるようになってきているのです。
ですが、このような評価は、不動産会社によって変わってきます。マンションの取引が大半の会社もありますし、法律改正後に十分な取引経験がない会社もあるでしょう。
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