この記事では川越市の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）（※1）
１、川越市の土地価格
*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK
*公：公示地価（2023.1.1現在）NEW!
*基：基準地価（2022.7.1現在）
*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合
| 所在地及び地番 | 最寄駅（m) | 坪単価（万円） | 前年比 | 2018年比 |
|---|---|---|---|---|
| 公）川越市大字並木字中田２０２番１外 | 南古谷（0） | 65.3 | 3.7% | 6.5% |
| 公）川越市脇田本町９番５外 | 川越（350） | 104.9 | 3.6% | 10.8% |
| 公）川越市新富町２丁目２５番１０ | 本川越（250） | 180.2 | 3.4% | 9.0% |
| 公）川越市脇田町１０番５ | 川越（410） | 303.9 | 3.4% | |
| 公）川越市新富町１丁目１１番８ | 本川越（260） | 126.1 | 3.2% | 6.7% |
| 公）川越市幸町３番１ | 本川越（950） | 95 | 3.2% | 9.5% |
| 公）川越市南台１丁目５番１ | 南大塚（1000） | 26.7 | 3.2% | 14.3% |
| 公）川越市脇田本町１８番３６ | 川越（550） | 86.5 | 3.1% | 9.2% |
| 公）川越市新宿町５丁目１５番１０ | 川越（750） | 54.8 | 3.1% | 8.5% |
| 公）川越市富士見町８番７ | 川越（700） | 88.8 | 3.1% | 6.7% |
| 公）川越市富士見町２６番６内 | 川越（800） | 89.1 | 3.1% | |
| 公）川越市仲町９番１３ | 本川越（900） | 78.2 | 3.0% | 9.7% |
| 公）川越市芳野台２丁目８番４４ | 本川越（5900） | 18.1 | 3.0% | 14.0% |
| 公）川越市大字砂字西原８４０番４ | 新河岸（350） | 56.4 | 3.0% | 6.2% |
| 公）川越市新宿町５丁目２１番１８ | 川越（1300） | 68.3 | 3.0% | 7.8% |
| 公）川越市仙波町２丁目１７番２２ | 川越（500） | 92.7 | 2.9% | 8.1% |
| 公）川越市久保町７番３ | 本川越（1000） | 81.2 | 2.9% | 6.0% |
| 公）川越市六軒町１丁目１６番１１外 | 川越市（540） | 81.5 | 2.9% | 6.0% |
| 公）川越市大字寺尾字河岸原６５番１５ | 新河岸（800） | 47.9 | 2.8% | |
| 公）川越市岸町３丁目１４番２２ | 川越（1500） | 48.2 | 2.8% | 6.6% |
| 公）川越市大字寺尾字壱町八反８７８番７ | 上福岡（1100） | 49.5 | 2.7% | 4.9% |
| 公）川越市野田町１丁目６番２６外 | 川越（850） | 74.6 | 2.7% | 6.6% |
| 公）川越市六軒町２丁目２２番８ | 川越市（700） | 63.7 | 2.7% | |
| 公）川越市上野田町５０番７ | 川越市（1100） | 51.5 | 2.6% | 6.8% |
| 公）川越市岸町２丁目２９番２５ | 川越（1200） | 51.5 | 2.6% | 6.1% |
| 公）川越市小仙波町４丁目１２番１２ | 本川越（1300） | 65.7 | 2.6% | 5.9% |
| 公）川越市旭町２丁目１７番１１ | 川越（1400） | 67.3 | 2.5% | 7.4% |
| 公）川越市砂新田２丁目１９番２１外 | 新河岸（900） | 54.5 | 2.5% | 5.8% |
| 公）川越市大塚１丁目１４番２１ | 南大塚（1000） | 40.9 | 2.5% | 13.8% |
| 公）川越市砂新田５丁目３５番９ | 新河岸（1600） | 41.3 | 2.5% | 3.3% |
| 公）川越市大字藤間字南開発８９０番６外 | 上福岡（800） | 56.8 | 2.4% | 5.5% |
| 公）川越市神明町４番２外 | 本川越（1800） | 57.4 | 2.4% | 3.6% |
| 公）川越市郭町１丁目８番７外 | 本川越（1700） | 57.8 | 2.3% | 6.1% |
| 公）川越市南台２丁目７番４１ | 南大塚（220） | 58.1 | 2.3% | 1.7% |
| 公）川越市並木新町１１番８外 | 南古谷（370） | 44.2 | 2.3% | 1.5% |
| 公）川越市月吉町３２番４８ | 川越市（1300） | 44.6 | 2.3% | 3.8% |
| 公）川越市大字砂字卯ノ木４５４番７ | 新河岸（600） | 46.2 | 2.2% | 2.9% |
| 公）川越市大字的場字二本杉２８４２番９ | 霞ケ関（200） | 46.9 | 2.2% | 1.4% |
| 公）川越市霞ケ関東３丁目１１番１６ | 霞ケ関（500） | 46.9 | 2.2% | 1.4% |
| 公）川越市藤原町１９番１６ | 新河岸（1400） | 48.8 | 2.1% | 5.7% |
| 公）川越市的場２丁目７番１７ | 的場（800） | 35 | 1.9% | 1.0% |
| 公）川越市氷川町１４０番４ | 本川越（2200） | 35 | 1.9% | 2.9% |
| 公）川越市大字的場字西大黒９７５番１外 | 的場（550） | 25.4 | 1.8% | 1.0% |
| 公）川越市大字南田島字北田７１２番１１ | 南古谷（1300） | 36.6 | 1.8% | 0.9% |
| 公）川越市寿町１丁目２４０３番６ | 川越（2000） | 36.6 | 1.8% | 0.9% |
| 公）川越市大字吉田字堤内６４１番８ | 霞ケ関（1100） | 36.6 | 1.8% | 0.9% |
| 公）川越市石原町２丁目４４番１０ | 川越市（2100） | 37.6 | 1.8% | 2.7% |
| 公）川越市南大塚１丁目９番１６ | 南大塚（1000） | 38 | 1.8% | 0.9% |
| 公）川越市大字小室字宮の腰３３４番５ | 西川越（500） | 38.3 | 1.8% | 0.9% |
| 公）川越市四都野台１０番３ | 南大塚（1300） | 40.3 | 1.7% | 0.8% |
| 公）川越市大字並木字南田８８７番５ | 南古谷（400） | 40.6 | 1.7% | 0.8% |
| 公）川越市伊勢原町２丁目９番１３ | 的場（1000） | 42.2 | 1.6% | 0.8% |
| 公）川越市大字的場字西若宮６１９番６ | 的場（1500） | 28.1 | 1.6% | 0.6% |
| 公）川越市霞ケ関北４丁目１７番５ | 霞ケ関（900） | 43.9 | 1.5% | 0.8% |
| 公）川越市大字笠幡字橋向４８１５番３３ | 笠幡（900） | 26.8 | 1.5% | 0.6% |
| 公）川越市むさし野南１０番１５ | 南大塚（1600） | 29.7 | 1.2% | 0.3% |
| 公）川越市大字今福字北平野１１１９番６ | 新河岸（2200） | 27.2 | 1.0% | -0.4% |
| 公）川越市中台元町１丁目５番８外 | 川越（1800） | 31.1 | 1.0% | 0.5% |
| 公）川越市大字山田字西町２５０番４ | 本川越（2600） | 27.8 | 1.0% | |
| 公）川越市広谷新町３９番４ | 鶴ケ島（1700） | 28.6 | 0.9% | 0.1% |
| 公）川越市大字鯨井新田字新田後２１番６０ | 鶴ケ島（750） | 38.9 | 0.9% | 0.0% |
| 公）川越市川鶴２丁目１８番１２ | 鶴ケ島（2500） | 29.7 | 0.6% | -0.3% |
| 公）川越市大字古谷上字沼端２０４１番１ | 南古谷（2200） | 10.4 | 0.0% | -0.3% |
| 公）川越市大字寺山字宮田４５５番１ | 川越市（3700） | 11 | 0.0% | -0.3% |
| 公）川越市大字上松原字内三保埜２２６番 | 川越（5300） | 12.5 | 0.0% | -0.3% |
| 公）川越市大字福田字六反田２７９番５ | 本川越（4600） | 26.4 | 0.0% | -0.7% |
| 公）川越市南台２丁目１番８ | 南大塚（250） | 49.8 | ||
| 基）川越市脇田本町６番９ | 川越（0） | 301 | 4.0% | 8.1% |
| 基）川越市大字的場字関口１４４５番 | 的場（650） | 18.2 | 2.6% | 9.3% |
| 基）川越市仙波町２丁目１７番２２ | 川越（500） | 91.4 | 2.6% | 5.3% |
| 基）川越市新富町１丁目６番４外 | 本川越（360） | 131 | 2.6% | 4.5% |
| 基）川越市西小仙波町２丁目１６番９ | 本川越（800） | 81.5 | 2.5% | |
| 基）川越市新富町１丁目１１番８ | 本川越（260） | 124.1 | 2.5% | 3.9% |
| 基）川越市新宿町３丁目１２番５ | 川越（1200） | 69.6 | 2.4% | 5.0% |
| 基）川越市松江町２丁目１番８ | 本川越（850） | 86.8 | 2.3% | 5.2% |
| 基）川越市大字砂字亀原９１７番１ | 新河岸（0） | 89.8 | 2.3% | 4.6% |
| 基）川越市東田町６番１５ | 川越（550） | 92.1 | 2.2% | 3.7% |
| 基）川越市脇田新町７番２外 | 川越（1400） | 46.5 | 2.2% | 3.7% |
| 基）川越市三光町３６番１４ | 川越市（700） | 63 | 2.1% | 3.2% |
| 基）川越市志多町５番６ | 本川越（1800） | 57.4 | 1.8% | 3.0% |
| 基）川越市小仙波町２丁目３８番１ | 本川越（1600） | 58.1 | 1.7% | 2.9% |
| 基）川越市広栄町１５番２６外 | 川越（1800） | 48.8 | 1.4% | 2.1% |
| 基）川越市諏訪町１９番２８ | 上福岡（1300） | 49.5 | 1.4% | 2.7% |
| 基）川越市岸町１丁目８番１７ | 川越（1200） | 51.5 | 1.3% | 2.6% |
| 基）川越市砂新田２丁目１９番２１外 | 新河岸（900） | 53.8 | 1.2% | 3.2% |
| 基）川越市大字大袋字前畑１７５番８ | 南大塚（2000） | 17.6 | 1.1% | 0.9% |
| 基）川越市大字山田字東町２０５３番２ | 本川越（2600） | 27.8 | 1.0% | -0.4% |
| 基）川越市大字木野目字新田３６０番１０ | 南古谷（1200） | 35 | 1.0% | 0.0% |
| 基）川越市大字小ケ谷字西関５１４番１０ | 西川越（260） | 35.6 | 0.9% | 0.0% |
| 基）川越市吉田新町２丁目１５番４ | 鶴ケ島（1600） | 37 | 0.9% | 0.0% |
| 基）川越市大字今泉字後谷８６番２９ | 南古谷（950） | 37.6 | 0.9% | 0.0% |
| 基）川越市大字扇河岸字早稲瓜８５番１７ | 新河岸（1000） | 40.3 | 0.8% | 1.7% |
| 基）川越市大字的場字鎌屋敷２４０１番４ | 霞ケ関（850） | 41.3 | 0.8% | 0.0% |
| 基）川越市霞ケ関東４丁目４番２０ | 霞ケ関（550） | 46.5 | 0.7% | 0.0% |
| 基）川越市南台３丁目６番１２ | 南大塚（400） | 47.9 | 0.7% | 0.0% |
| 基）川越市霞ケ関北３丁目２番４ | 霞ケ関（900） | 52.1 | 0.6% | 0.0% |
| 基）川越市大字笠幡字水久保８５番１９７ | 笠幡（1300） | 25.2 | 0.5% | -0.4% |
| 基）川越市中台元町１丁目２３番１５ | 川越（1800） | 31.5 | 0.5% | -0.4% |
| 基）川越市大字今福字甲山７３０番１１８ | 南大塚（2000） | 24.8 | 0.0% | -1.2% |
| 基）川越市大字萱沼字中通２０５８番１外 | 南古谷（3500） | 9 | 0.0% | -0.4% |
| 基）川越市豊田本３丁目１５番１外 | 西川越（1400） | 11.7 | 0.0% | -0.3% |
途中ですが、この記事の説明を
どうも、このサイトの運営者のゴトウです。
この記事では、「あなたの（気になっている）不動産が、これからどうなるのか？」が分かるように、解説をしていきます。
とても不思議に思うのですが、
不動産の取引は、数百万円〜数億円単位の大きなお金が動きますから、絶対に失敗したくないはずなのに、
参考になる情報が、あまりに少なすぎると感じませんか？
例えば、年に３回ほど、公示地価や基準地価、路線価などの国が発表する土地価格の情報が、新聞やテレビニュースで取り上げられます。
ですが、その解説の多くが、都道府県単位、市区町村単位、または、１番大きく上昇した場所ぐらいです。
もっと細かい地区の情報は、ほとんど見かけませんよね。
これでは、あなたの（気になっている）不動産が、これから上がるのか？下がるのか？の判断がつきませんし、今がチャンスなのかどうかも分かりません。
最悪の婆には、営業マンの言いなりになって、もっと高く売れた（もっといい物件を探せた）のに、、、なんてことも。
それはちょっと残念すぎると思うんです。
そこで、この記事では、取り引きの参考になりそうなデータを集めて、なるべく詳しく、そして分かりやすく解説をしました。
そのため、ちょっと記事が長くなってしまいましたが、難しいことは書いていませんので、気楽に読み進めてみてください。
それでは参りましょう。
２、川越市の土地価格の動き
川越市の土地価格は、この１年間で、住宅地で＋2.0％、商業地で＋3.1％と、大きく上昇しました。
また、2018→2023年の５年間で見ると、住宅地で＋3.1％。商業地で＋7％でした。
では、具体的にどのあたりが上がっているのか？
まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。
５年間の変化率（2018→2023年）
変化率：赤紫（+10%以上）＞ピンク色（+5〜9.9%）＞オレンジ色（0〜 +4.9%）＞緑色（-0.1〜 -4.9%）＞青色（-5〜 -9.9%）＞茶色（-10%以下）
JR線、東武線の沿線ほど大きく上昇（赤紫色、ピンク色のマーク）しており、逆に駅から離れたエリアでは、下落している（緑色のマーク）ところが目立ちますね。
なぜ2022年は、大きく上昇したのか？
その最も大きな理由は、物価の上昇（インフレ）です。
新型コロナ以降、戸建て・マンションどちらの建築費も、２０〜３０％の上昇をしているのです。
マンションの建築費
木造戸建ての建築費
特に、昨年22年は、戸建て・マンションともに大きく上昇していますね。
ロシアによるウクライナ侵攻が起こったことで、原油や天然ガスなどのエネルギー価格が上昇し、小麦などの食糧や肥料、北欧からの木材など、ありとあらゆるモノの価格が上昇を続けているのです。
このように、新築マンション・戸建てが高くなっているため、中古市場でも価格が上昇しています。
（参考：東日本不動産流通機構）
特に中古の戸建て価格は、新型コロナ以降に上昇していることから、建築費の高騰が大きく影響を与えていることが分かりますね。
また、中古マンション・戸建ての価格が上昇した時に、「建物部分の価値だけが上がった」と考える人はいないでしょう。
「土地と建物全体の価格が上がった」と考える人が大半なため、土地価格も合わせて上昇しているわけですね。
３、これからどうなるのか？
ここからは、川越市の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。
（１）金利はこれからも上がるのか？
2022年に入ってから、金利の上昇が始まっています。
固定金利の住宅ローンである、フラット３５（期間21〜35年）の金利も上昇傾向にあり、23年4月分は1.76%となっています。
この水準は、６年ぶりの高水準になります。
2022年から金利が本格的に上昇中
もっとも大きな理由は、日本でも物価が上昇しているためでしょう。
新型コロナ以降、ロシアのウクライナ侵攻などの影響もあって、原油や穀物など、あらゆるものの値段が上がっているため、欧米各国を中心に、金利を引き上げています。
例えば、アメリカでは、政策金利（FF金利）をこの１年間で、なんと５％近くも引き上げているのです。
そのため、日本でも、同様のことが起こると考える投資家が増えており、金利の上昇が起こっているわけです。
金利が１％上がると、支払いは１５〜２０％増える
なお、１％金利が上がれば、35年の住宅ローンで１５〜２０％も返済額が増えます。
多くの人は、今の景気で給料が上がっていませんので、買うのを諦めるか、不動産価格の安いところに引っ越して、家を購入する動きとなるでしょう。
そのため、「低金利で不動産価格が高いうちに売りたい」という人は、早めに準備を始めた方がいいでしょう。
逆に、これから購入を検討している人は、物件選びも重要ですが、変動金利でローンを組むのは危ないです。気をつけた方がいいでしょう。
（２）2022年問題で、川越市の生産緑地が解禁
2022年問題をご存知でしょうか？
「都市部にある税金を優遇されていた農地（生産緑地）が、優遇期間が切れることで宅地として放出され、土地価格に影響を与える」
という問題です。
（出典：ウィキペディア cory.2005.Seisan Ryokuchi）
実は、川越市の生産緑地面積は、１３９ヘクタールあります。
３０坪の土地で約１.４万戸分にもなります。
埼玉の生産緑地の分布図：川越市は１３９ヘクタール
（参考：国土交通省 都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況）
川越市内では、すでに多くの農地が宅地化されていますが、その動きがさらに加速することになります。
それに加えて、お隣のさいたま市は全国２位の面積、３５２ヘクタールもありますし、上尾市でも１１９ヘクタールとかなり多いです。
そのため、さいたま市や上尾市と接する東側のエリアでは、特に注意が必要でしょう。
（３）これから川越市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した川越市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で約6,000人減少するそうです。
川越市はこれから10年で約6,000人減少
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
さらに、家を建てる中心年代の３０〜４０代人口はすでに減り始めており、2025→35年の10年間で約8,000人も減る見通しです。
さいたま市の３０〜４０代人口は、これから１０年で約8,000人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
すでに、駅から離れた郊外では、買い手がつきにくく、土地価格の下落が始まっています。
駅近エリアは、都心への通勤需要から、買い手はつきやすいですが、郊外では、この傾向がさらに進むと考えられます。
結論：買うなら？売るなら？
以上のことから、川越市の土地価格は、
- 新型コロナ以降は、都心のマンション価格が高騰しているため、マンションの建っている駅近エリアは上昇しているものの、郊外では買い手がつきにくく、あまり上がっていない
- 駅近エリアの不動産価格は、投資家が買い支えるかどうかにかかっているため、株価や為替の動きに注意が必要
- 今後は、生産緑地の解禁で土地がさらに余ることと、買い手となる若い世代が減るので、郊外エリアほど厳しくなっていく
と言えるでしょう。
買うなら：低金利なのでチャンスだけれど、、、
本来であれば、低金利は家を購入するチャンスな訳ですが、建築費が上がっているため、家を建てるハードルも上がっています。
なので、いい物件を探すことがポイントになってきます。
非公開物件＝安い物件
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
【PR】タウンライフ
こちらの「タウンライフ」に登録すると、全国１９０社以上の不動産会社が、非公開物件の情報を教えてくれます。
無料ですので、一度利用してみてはいかがでしょうか？
売るなら：円安、株高、低金利のうちが売りごろ
新型コロナ以降、株高や円安など、景気に関係ない部分で不動産価格の上昇が続いています。
逆を言えば、これらの条件が反転してくると、不動産価格にも影響が出てくるでしょうし、買い手となる若い世代が出て行っていることから、買い手が付かなくなる前に売却の準備をした方がいいでしょう。
こんなに違うの？公示地価と実勢価格
この記事では、公示地価をもとに土地価格の動きについて解説してきましたが、実際の取引では、はるかに高い価格、または安い価格で取引される場合があります。
例えば、「砂新田（すなしんでん）」という、新河岸駅の西側に広がる住宅地があります。
こちらの公示地価と実際の取引価格は、
- 公示地価：53万円／坪
- 実際の取引価格：40〜60万円／坪
と、公示地価の約0.8〜1.2倍で取引されていました。
取引価格同士で比べると、１.５倍の価格差があります。
どちらも「第一種中高層住居専用地域」と呼ばれる、主に戸建てで、５〜１０階建ぐらいのマンションが点在するエリアです。
駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか？
なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか？
その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。
不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、
- 自社でどれだけ取引情報を持っているか
- どれだけ買い手のリストを持っているか？
で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。
持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる
*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています
（2022年実績：売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 ＝ 11.4%）
また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、
- どれだけの評価額になるのか？
- どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか？
を知ることができます。
そんな時に便利なのが、１度の登録で、複数社から査定をもらえる一括査定サービスなのですが、それぞれのサービスで参加企業に違いがあるため、特徴のある２つをご紹介します。
【PR】すまいバリュー（大手に依頼したいなら）
こちらの「すまいVALUE（バリュー）」は、取引実績の多い大手６社に、無料で査定を依頼することができます。
そのため、大手不動産会社に依頼したい場合には、こちらのサービスを活用するといいでしょう。
【PR】イエウール（地域密着企業に依頼したいなら）
すまいバリューは大手６社しか参加していないため、地域密着の不動産会社に査定を依頼したい場合には、「イエウール」が、参加している不動産会社が1,700社以上と多く、なおかつ大手不動産会社が１番多く参加しているのでオススメです。
無料で使えますので、１度調べてみてはいかがでしょうか？
※1 本記事では、いくつかのサービスのご紹介をしています。
それぞれ、「すまいバリュー（運営元 三井不動産リアルティ株式会社）」「イエウール（運営元 株式会社Speee）」「タウンライフ（運営元 タウンライフ株式会社）」の委託を受けて作成しております
コメント