さいたま市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

さいたま市埼玉県

この記事ではさいたま市の

  1. 公示地価、基準地価
  2. 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
  3. 今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

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1、さいたま市の公示地価、基準地価の一覧

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。1文字からOK

*公:公示地価(2023.1.1現在)NEW!

*基:基準地価(2022.7.1現在)

*変化率が空白:比較する年度のデータがない場合

 

所在地及び地番最寄駅(m)坪単価(万円)前年比2018年比
公)さいたま市浦和区東仲町204番2浦和(200)149.58.4%18.6%
公)さいたま市浦和区高砂2丁目125番1浦和(400)356.46.9%18.3%
公)さいたま市大宮区仲町1丁目37番1外大宮(310)752.46.5%28.1%
公)さいたま市南区沼影1丁目177番1武蔵浦和(600)124.16.2%
公)さいたま市大宮区桜木町1丁目8番1大宮(200)1250.76.2%34.4%
公)さいたま市中央区本町東6丁目872番1北与野(1200)87.56.0%16.2%
公)さいたま市浦和区東岸町21番1南浦和(600)111.95.9%13.4%
公)さいたま市大宮区桜木町2丁目155番外大宮(250)6605.8%24.2%
公)さいたま市中央区上落合5丁目776番16北与野(620)104.65.3%14.4%
公)さいたま市浦和区岸町3丁目131番1浦和(670)177.25.3%24.0%
公)さいたま市緑区原山2丁目141番3浦和(1800)85.85.3%15.0%
公)さいたま市大宮区仲町2丁目4番外大宮(400)399.35.2%22.2%
公)さいたま市浦和区前地2丁目31番5浦和(600)142.65.1%
公)さいたま市大宮区大門町3丁目190番大宮(600)246.25.1%24.7%
公)さいたま市大宮区浅間町1丁目137番4大宮(1100)1375.1%20.6%
公)さいたま市中央区上落合9丁目886番56大宮(650)1315.0%19.9%
公)さいたま市緑区原山4丁目252番37浦和(2200)64.44.8%12.7%
公)さいたま市緑区太田窪3丁目1140番3外浦和(1700)85.84.8%14.0%
公)さいたま市大宮区吉敷町3丁目151番2外さいたま新都心(950)123.14.8%19.6%
公)さいたま市大宮区桜木町1丁目11番4外大宮(600)435.64.8%21.1%
公)さいたま市浦和区高砂2丁目85番1外浦和(270)514.84.7%33.3%
公)さいたま市緑区道祖土4丁目496番16浦和(2800)59.74.6%11.0%
公)さいたま市大宮区高鼻町3丁目139番3北大宮(350)122.14.5%15.6%
公)さいたま市浦和区高砂2丁目166番7浦和(370)458.74.5%27.5%
公)さいたま市大宮区大門町3丁目59番1大宮(500)382.84.5%18.1%
公)さいたま市浦和区高砂3丁目28番1浦和(650)217.84.4%17.4%
公)さいたま市浦和区常盤2丁目59番1浦和(800)132.74.4%16.2%
公)さいたま市浦和区常盤9丁目23番1外北浦和(500)132.74.4%12.6%
公)さいたま市浦和区仲町3丁目51番4外浦和(1100)132.74.4%15.2%
公)さいたま市桜区田島4丁目1411番11西浦和(720)78.54.4%12.3%
公)さいたま市浦和区仲町1丁目97番1浦和(170)278.94.3%30.0%
公)さいたま市南区鹿手袋4丁目537番2武蔵浦和(800)111.94.3%18.9%
公)さいたま市緑区美園5丁目36番29浦和美園(950)71.94.3%17.2%
公)さいたま市桜区西堀2丁目446番3中浦和(550)80.24.3%12.0%
公)さいたま市南区大字大谷口字向原5047番南浦和(2300)56.44.3%7.5%
公)さいたま市南区白幡5丁目1527番6外武蔵浦和(50)218.54.3%
公)さいたま市南区内谷7丁目461番18武蔵浦和(1400)81.24.2%11.3%
公)さいたま市緑区大間木3丁目33番3東浦和(2000)57.14.2%9.5%
公)さいたま市浦和区岸町4丁目155番4浦和(460)196.74.2%
公)さいたま市浦和区本太5丁目278番1浦和(1100)98.34.2%17.8%
公)さいたま市中央区新中里1丁目149番1北浦和(1000)994.2%11.9%
公)さいたま市南区神明1丁目6番12南浦和(800)124.14.2%15.7%
公)さいたま市中央区本町東2丁目322番2与野本町(450)108.24.1%
公)さいたま市北区盆栽町265番3大宮公園(530)117.24.1%12.7%
公)さいたま市南区鹿手袋7丁目298番2中浦和(700)100.74.1%14.2%
公)さいたま市大宮区上小町357番2大宮(1200)110.24.0%13.2%
公)さいたま市南区内谷5丁目280番武蔵浦和(1900)77.64.0%12.4%
公)さいたま市浦和区領家2丁目1231番3外北浦和(1000)954.0%12.1%
公)さいたま市浦和区領家7丁目94番4与野(1100)95.73.9%12.0%
公)さいたま市浦和区上木崎2丁目6番2与野(200)139.63.9%19.2%
公)さいたま市中央区本町西4丁目1242番11北与野(1600)703.9%11.0%
公)さいたま市大宮区仲町3丁目89番2外大宮(600)140.63.9%12.4%
公)さいたま市南区南浦和2丁目547番6外南浦和(180)202.63.9%14.6%
公)さいたま市浦和区北浦和4丁目3番3北浦和(110)204.33.9%14.0%
公)さいたま市浦和区北浦和1丁目7番1北浦和(150)204.63.9%13.3%
公)さいたま市中央区下落合4丁目470番3北与野(450)983.8%13.4%
公)さいたま市南区別所3丁目1559番1中浦和(750)127.73.8%13.5%
公)さいたま市南区白幡2丁目425番4武蔵浦和(970)119.13.7%16.1%
公)さいたま市中央区大戸3丁目1095番外南与野(1000)1013.7%10.5%
公)さいたま市中央区下落合2丁目663番1与野(530)110.63.7%13.9%
公)さいたま市大宮区天沼町1丁目257番4大宮(1400)101.63.7%12.4%
公)さいたま市南区辻1丁目5番16南浦和(1200)92.43.7%11.1%
公)さいたま市浦和区常盤7丁目117番2北浦和(1000)131.33.6%15.4%
公)さいたま市南区文蔵3丁目347番5南浦和(1000)94.43.6%12.6%
公)さいたま市中央区大戸4丁目476番3北浦和(800)123.43.6%15.1%
公)さいたま市浦和区針ヶ谷2丁目84番2外与野(600)105.33.6%14.3%
公)さいたま市中央区下落合6丁目198番5与野本町(340)95.73.6%9.4%
公)さいたま市南区四谷1丁目302番6西浦和(1200)76.93.6%9.4%
公)さいたま市中央区鈴谷3丁目959番2南与野(450)96.43.5%11.5%
公)さいたま市南区大字大谷口字細野990番14浦和(2700)67.73.5%9.6%
公)さいたま市南区太田窪4丁目1342番4浦和(1800)77.63.5%13.0%
公)さいたま市大宮区北袋町1丁目279番3さいたま新都心(1000)97.43.5%12.2%
公)さいたま市浦和区高砂4丁目193番3浦和(1400)127.13.5%16.0%
公)さいたま市南区大字太田窪字不動入2244番46南浦和(2000)68.63.5%9.5%
公)さいたま市大宮区東町2丁目16番1外大宮(800)1673.5%11.5%
公)さいたま市浦和区北浦和1丁目39番2北浦和(400)1293.4%14.3%
公)さいたま市浦和区本太1丁目92番8浦和(850)119.13.4%17.2%
公)さいたま市大宮区堀の内町3丁目136番2大宮(1700)90.13.4%11.0%
公)さいたま市南区辻6丁目1891番14北戸田(850)90.13.4%12.3%
公)さいたま市南区別所1丁目1293番6浦和(1000)131.33.4%16.7%
公)さいたま市南区南浦和3丁目560番11南浦和(700)121.83.4%13.9%
公)さいたま市大宮区土手町2丁目1番3大宮(950)162.73.4%14.7%
公)さいたま市浦和区瀬ケ崎5丁目1223番18北浦和(1900)61.13.4%11.4%
公)さいたま市北区土呂町1丁目39番10土呂(450)91.73.3%12.6%
公)さいたま市浦和区針ヶ谷1丁目23番3北浦和(850)112.23.3%14.1%
公)さいたま市大宮区大成町1丁目282番2外大宮(1200)93.43.3%11.9%
公)さいたま市緑区美園4丁目11番9浦和美園(0)114.23.3%16.1%
公)さいたま市中央区円阿弥4丁目607番4北与野(2000)52.53.2%7.4%
公)さいたま市大宮区北袋町2丁目177番18さいたま新都心(1100)84.23.2%
公)さいたま市緑区大字中尾字中丸3060番1浦和(3200)52.83.2%3.9%
公)さいたま市北区宮原町4丁目16番2外宮原(530)74.63.2%11.9%
公)さいたま市中央区鈴谷2丁目744番1外南与野(160)117.53.2%10.2%
公)さいたま市北区吉野町1丁目398番1今羽(650)283.2%18.3%
公)さいたま市浦和区元町1丁目232番1北浦和(750)118.53.2%13.6%
公)さいたま市緑区東浦和5丁目12番5東浦和(300)86.53.1%6.1%
公)さいたま市大宮区宮町4丁目2番大宮(420)173.33.1%13.9%
公)さいたま市緑区東大門3丁目16番4東川口(1200)75.93.1%8.0%
公)さいたま市桜区大字神田字作田148番3与野本町(2200)44.23.1%3.9%
公)さいたま市緑区大字大牧字梅所1470番6東浦和(1600)44.23.1%2.3%
公)さいたま市大宮区桜木町2丁目397番3外大宮(650)225.43.0%13.8%
公)さいたま市大宮区宮町2丁目79番7大宮(700)214.53.0%13.6%
公)さいたま市中央区大字下落合字大原1050番2外与野(120)146.93.0%
公)さいたま市大宮区土手町1丁目239番3大宮(1300)90.43.0%11.4%
公)さいたま市大宮区桜木町4丁目199番6大宮(680)125.43.0%10.8%
公)さいたま市緑区東浦和4丁目17番4東浦和(700)79.93.0%7.1%
公)さいたま市南区南本町1丁目2番9南浦和(0)216.83.0%12.5%
公)さいたま市中央区鈴谷7丁目839番5与野本町(900)92.13.0%13.0%
公)さいたま市大宮区上小町967番大宮(1500)81.82.9%11.2%
公)さいたま市大宮区天沼町1丁目408番2大宮(1700)81.82.9%9.7%
公)さいたま市大宮区寿能町2丁目149番2大宮公園(650)82.52.9%8.7%
公)さいたま市浦和区領家4丁目556番2外北浦和(1400)83.22.9%11.5%
公)さいたま市浦和区木崎4丁目572番10与野(2100)59.72.8%6.5%
公)さいたま市桜区中島3丁目439番5南与野(1100)60.12.8%5.2%
公)さいたま市中央区本町東6丁目863番1外北与野(1100)108.22.8%
公)さいたま市見沼区卸町1丁目32番七里(2700)26.52.8%16.2%
公)さいたま市浦和区上木崎2丁目126番19与野(400)120.52.8%12.7%
公)さいたま市北区東大成町1丁目99番2鉄道博物館(800)73.32.8%9.9%
公)さいたま市北区日進町3丁目806番2宮原(500)61.12.8%8.8%
公)さいたま市浦和区大東3丁目32番7北浦和(2600)61.72.7%8.7%
公)さいたま市見沼区東大宮4丁目70番12東大宮(560)61.72.7%8.7%
公)さいたま市北区奈良町25番3宮原(900)50.52.7%7.7%
公)さいたま市北区土呂町2丁目75番5土呂(600)76.22.7%10.0%
公)さいたま市岩槻区本町3丁目2771番2岩槻(640)38.32.7%2.7%
公)さいたま市北区日進町2丁目692番日進(320)642.6%9.6%
公)さいたま市北区宮原町3丁目51番1外宮原(700)64.42.6%10.8%
公)さいたま市岩槻区宮町1丁目445番6岩槻(1200)29.72.6%2.0%
公)さいたま市浦和区皇山町562番49与野(1500)77.92.6%6.8%
公)さいたま市岩槻区愛宕町5978番4岩槻(730)38.92.6%2.6%
公)さいたま市桜区田島8丁目1824番3西浦和(600)52.12.6%4.6%
公)さいたま市岩槻区東岩槻3丁目3番5東岩槻(340)32.72.6%2.2%
公)さいたま市北区宮原町1丁目422番3加茂宮(450)65.32.6%9.4%
公)さいたま市見沼区東大宮1丁目31番4東大宮(900)52.82.6%8.1%
公)さいたま市中央区桜丘1丁目1789番1与野本町(1300)52.82.6%3.2%
公)さいたま市大宮区櫛引町1丁目582番8大宮(2000)66.32.6%9.2%
公)さいたま市北区日進町2丁目1784番2日進(400)66.32.6%10.4%
公)さいたま市中央区本町西1丁目1668番与野本町(600)93.12.5%8.9%
公)さいたま市緑区大字三室字南宿1589番10北浦和(3400)39.92.5%1.7%
公)さいたま市中央区上落合7丁目838番2北与野(850)121.82.5%9.8%
公)さいたま市北区大成町4丁目580番4日進(1100)54.12.5%10.8%
公)さいたま市大宮区三橋2丁目658番14大宮(2100)54.52.5%6.5%
公)さいたま市北区本郷町666番1東宮原(540)54.82.5%7.8%
公)さいたま市北区櫛引町2丁目453番3日進(1200)55.82.4%6.3%
公)さいたま市中央区新都心4番1外北与野(250)308.62.4%
公)さいたま市北区日進町1丁目66番4大宮(3400)43.22.3%3.1%
公)さいたま市北区日進町1丁目217番27日進(1500)43.62.3%4.8%
公)さいたま市南区大字太田窪字善前南3211番東浦和(2100)58.72.3%7.2%
公)さいたま市北区宮原町3丁目323番外宮原(90)1332.3%8.3%
公)さいたま市北区東大成町1丁目480番1北大宮(540)88.82.3%6.7%
公)さいたま市西区大字指扇領別所字滝沼304番2指扇(400)44.92.3%4.6%
公)さいたま市見沼区大和田町1丁目1230番74大和田(680)45.22.2%7.0%
公)さいたま市北区今羽町250番10今羽(600)33.32.2%3.1%
公)さいたま市桜区大字大久保領家字中作田563番32外南与野(2500)45.92.2%3.0%
公)さいたま市桜区栄和2丁目312番2南与野(1700)46.22.2%2.2%
公)さいたま市大宮区大成町2丁目277番1外大宮(1300)77.22.2%6.4%
公)さいたま市岩槻区西原3901番6岩槻(1100)33.72.1%1.0%
公)さいたま市北区土呂町1丁目12番4土呂(130)112.22.1%8.3%
公)さいたま市見沼区東大宮4丁目9番3東大宮(180)99.72.0%7.5%
公)さいたま市見沼区深作1丁目27番6外七里(2100)33.32.0%2.3%
公)さいたま市岩槻区西町4丁目5704番4岩槻(1100)33.72.0%1.0%
公)さいたま市岩槻区本丸2丁目7027番8岩槻(1400)322.0%1.1%
公)さいたま市北区別所町66番7宮原(2400)371.8%3.7%
公)さいたま市西区三橋6丁目1500番8西大宮(1300)37.31.8%3.7%
公)さいたま市西区大字土屋字上谷436番71指扇(700)381.8%0.9%
公)さいたま市見沼区大字蓮沼字中田295番1大和田(1200)38.61.7%3.5%
公)さいたま市西区三橋6丁目780番1外西大宮(1900)38.61.7%2.6%
公)さいたま市西区プラザ417番22指扇(1600)39.31.7%0.8%
公)さいたま市西区大字宝来字上横手1457番9指扇(460)39.61.7%1.7%
公)さいたま市大宮区三橋2丁目566番9大宮(2500)39.91.7%2.5%
公)さいたま市北区別所町17番7宮原(1800)39.91.7%2.5%
公)さいたま市緑区大字大間木字附島1655番6東浦和(850)60.41.7%7.0%
公)さいたま市見沼区大字風渡野字往還下西303番10七里(480)40.61.7%3.4%
公)さいたま市西区大字指扇字下郷1884番41西大宮(1000)41.61.6%0.8%
公)さいたま市北区吉野町1丁目409番55宮原(2200)41.61.6%2.4%
公)さいたま市北区吉野町2丁目207番18宮原(2300)41.61.6%3.3%
公)さいたま市西区三橋5丁目2053番1大宮(3000)33.31.6%1.0%
公)さいたま市西区大字指扇字五味貝戸469番2西大宮(1800)32.21.6%0.8%
公)さいたま市緑区大字大門字東裏2873番7浦和美園(1100)45.21.5%5.4%
公)さいたま市緑区大字三室字大古里636番25北浦和(4400)45.51.5%0.7%
公)さいたま市北区吉野町2丁目266番12外吉野原(900)27.61.5%5.2%
公)さいたま市南区松本1丁目318番7西浦和(1100)47.21.4%2.1%
公)さいたま市岩槻区本町3丁目2872番11岩槻(240)48.51.4%0.0%
公)さいたま市見沼区深作3丁目39番9東大宮(3000)331.0%0.0%
公)さいたま市見沼区大字蓮沼字丸山1516番13七里(1600)33.31.0%-1.0%
公)さいたま市岩槻区本町1丁目4503番6外岩槻(80)68.61.0%-0.5%
公)さいたま市見沼区大字小深作字小深作前466番25七里(1000)34.71.0%-0.9%
公)さいたま市見沼区春岡3丁目31番5東大宮(1800)351.0%3.9%
公)さいたま市見沼区丸ケ崎町47番5東大宮(1600)41.60.8%3.3%
公)さいたま市緑区宮本1丁目9番9東浦和(3600)42.20.8%0.0%
公)さいたま市岩槻区東岩槻2丁目2番32東岩槻(350)43.20.8%0.0%
公)さいたま市緑区大字三室字西宿1356番4北浦和(3200)48.20.7%0.0%
公)さいたま市岩槻区上野1丁目24番8東岩槻(1400)25.50.7%-0.4%
公)さいたま市岩槻区南平野3丁目23番3東岩槻(1600)26.60.6%-0.6%
公)さいたま市桜区栄和3丁目721番1外南与野(1600)56.40.6%3.0%
公)さいたま市岩槻区府内2丁目1157番124岩槻(2300)27.20.5%-1.1%
公)さいたま市岩槻区並木1丁目2995番4岩槻(1200)25.70.3%-1.3%
公)さいたま市見沼区大字中川字寺前339番22大宮(4100)330.2%-1.0%
公)さいたま市岩槻区加倉4丁目1289番7岩槻(1400)27.70.0%-1.5%
公)さいたま市岩槻区大字岩槻字江川6927番1外東岩槻(2000)29.70.0%-2.4%
公)さいたま市岩槻区大字慈恩寺字入山802番1東岩槻(2500)8.10.0%-2.0%
公)さいたま市岩槻区大字南下新井字番場1079番2岩槻(3200)10.20.0%
公)さいたま市見沼区染谷1丁目250番大宮(5600)13.70.0%-2.1%
公)さいたま市見沼区大字南中丸字高井119番3大宮(2700)36.30.0%-1.8%
公)さいたま市見沼区大字南中丸字南五反田1117番35大和田(1300)380.0%-1.7%
公)さいたま市見沼区堀崎町498番3外大和田(1400)32.30.0%0.0%
公)さいたま市桜区大字白鍬字猿ケ谷767番5与野本町(2400)46.50.0%-1.4%
公)さいたま市桜区道場2丁目414番18南与野(2900)42.60.0%-0.8%
公)さいたま市西区大字二ツ宮字後谷758番1指扇(2500)14.30.0%-2.7%
公)さいたま市大宮区仲町1丁目77番1大宮(320)435.60.0%3.9%
公)さいたま市緑区大字大崎字松原前2806番1外浦和美園(2300)200.0%0.8%
公)さいたま市見沼区大字大谷字稲荷東213番42七里(2200)34
公)さいたま市大宮区下町1丁目62番1外大宮(670)304.3

 

途中ですが、この記事の説明を

どうも、このサイトの運営者のゴトウです。

この記事では、「あなたの(気になっている)不動産が、これからどうなるのか?」が分かるように、解説をしていきます。

 

とても不思議に思うのですが、

不動産の取引は、数百万円〜数億円単位の大きなお金が動きますから、絶対に失敗したくないはずなのに、

参考になる情報が、あまりに少なすぎると感じませんか?

 

例えば、年に3回ほど、公示地価や基準地価、路線価などの国が発表する土地価格の情報が、新聞やテレビニュースで取り上げられます。

ですが、その解説の多くが、都道府県単位、市区町村単位、または、1番大きく上昇した場所ぐらいです。

 

もっと細かい地区の情報は、ほとんど見かけませんよね。

これでは、あなたの(気になっている)不動産が、これから上がるのか?下がるのか?の判断がつきませんし、今がチャンスなのかどうかも分かりません。

最悪の婆には、営業マンの言いなりになって、もっと高く売れた(もっといい物件を探せた)のに、、、なんてことも。

 

それはちょっと残念すぎると思うんです。

そこで、この記事では、取り引きの参考になりそうなデータを集めて、なるべく詳しく、そして分かりやすく解説をしました。

そのため、ちょっと記事が長くなってしまいましたが、難しいことは書いていませんので、気楽に読み進めてみてください。

 

それでは参りましょう。

 

2、さいたま市の土地価格の動き

さいたま市の土地価格は、この1年間で、住宅地で+2.8%、商業地で+3.3%と、大きく上昇しました。

また、2018→2023年の5年間で見ると、住宅地で+7.9%。商業地で+13%でした。

 

さいたま市の公示地価

(出典:国土交通省 地価公示)

 

では、具体的にどのあたりが上がっているのか?

まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。

 

5年間の変化率(2018→2023年)

変化率:赤紫(+50%以上)>ピンク色(+30〜49.9%)>オレンジ色(+10〜29.9%)>緑色(0〜+9.9%)>青色(-0.1〜 -9.9%)>茶色(-10%以下)

 

  • 上昇エリア:京浜東北線沿いの大宮駅や浦和駅などが、特に大きく上昇
  • 下落エリア:駅から離れたエリア(荒川沿いや見沼区、岩槻区)

という傾向が見られました。

 

なぜ、これほど上昇しているのか?

理由は大きく3つあります。

 

①金利が低下して、高い物件が買えるようになった

そもそも、不動産価格が上昇した最も大きな理由は、金利の低下です。

アベノミクスによる異次元緩和政策が始まった2013年から2020年ごろまでは、固定金利が2%台から0.82%まで、1%以上も下落したのです。

 

住宅ローンの金利推移

(参考:財務省ARUHISBI新生銀行

 

さらに、2022年に入ると、変動金利がさらに下がりました。それまで0.5%前後だった金利が、0.3%台にまで下がったのです。

新型コロナ以降も、都心部や大都市圏を中心に不動産価格は上がり続けていますので、それでも買いたい人が、変動金利を利用するようになり、ついに7割以上が変動金利を選ぶようになっています。

 

変動金利の利用率

(参考:住宅金融支援機構 「住宅ローン利用者の実態調査」)

 

これによって、同じ返済額でも、買える物件の価格が大きく上がりました。

 

アベノミクスが始まる前の2012年ぐらいまでは、月に約10万円の返済(ふらっと35)で、約3,000万円の物件しか買えませんでした。

ですが、2023年現在、変動金利を選べば、約4,130万円の物件まで買えるようになっているのです。

 

月10.4万円の返済で、いくらの物件が買えるのか?

月10万円の返済で、いくらの物件が買えるか?

 

今の夫婦は、共働き世帯が多いですから、変動金利で、2人でそれぞれ月10万円を返済すると決めれば、なんと約8,200万円の物件が買えるわけです。

東京23区では、新築マンションが8,000万円を超えていますが、このような事情があるからなんですね。

 

②建築費が上昇したため、中古住宅の価格も上がった

2つ目が、建築費の上昇です。

新型コロナの感染拡大や、ロシアのウクライナ侵攻によって、マンション、戸建てそれぞれ建築費が2〜3割も上がっているのです。

 

マンションの建築費

マンションの建築費

(参考:一般財団法人 建築物価調査会)

 

木造戸建ての建築費

木造の建築費

(参考:一般財団法人 建築物価調査会)

 

その結果、新築を買えない人が、中古住宅のに乗り換えています。

埼玉県の中古マンションでは約30%、中古戸建てでも約26.4%上昇しているのです。

 

中古マンションと中古戸建ての価格の推移

(参考:東日本不動産流通機構)

 

仮に中古住宅が、3,000万円から3,600万円(+20%)になったとしても、建物部分の価値が600万円上がったと考える人はまずいません。

周りに土地を持っている人ならば、「以前よりも、もっと高く土地も売れるはずだ」と考えますし、実際に値上がりした価格での取引も行われています。

 

その結果、土地価格の上昇が起こっているわけですね。

 

③さいたま市では、世帯数が増加している

建築費が上がったといっても、買い手がつかなければ、土地価格も上がりません、

しかし、さいたま市では、この5年間で人口は約4.7万人の増加。世帯数は約5.1万世帯も増えているのです。

 

さいたま市の人口推移

(参考:神奈川県 住民基本台帳)

 

世帯数が増えていると言うことは、住宅に対する需要が増えているということになります。

 

では、どんな人が増えているのか?

さいたま市の転入超過数(区外から引っ越して来た人 ー 出て行った人)を見てみると、15〜29歳が特に増えていますが、全ての年代で増えていました。

 

さいたま市の転入超過数

(参考:神奈川県 住民基本台帳)

 

転入超過数は、5年で5.1万人増えていますので、市外から引っ越して来た人を除くと、高齢化で減少していたのが、現在のさいたま市なのです。

 

さいたま市では、約1割が空き家

一方で、さいたま市には、2018年時点で空き家が約5.7万戸もあります。

人口・世帯数ともに増加しているものの、空き家数が減っていないのです。

 

さいたま市の空き家率

(参考:国土交通省 住宅・土地統計調査)

 

市外から引っ越して来た人の大半は、勤務先が東京方面でしょうから、駅周辺に人気が集まりやすくなります。

そのため、郊外の空き家は買い手がつきにくく、さらに高齢化による人口減少が始まっているエリアもあるため、駅から離れたエリアでは、土地価格の下落が始まっているわけですね。

 

3、これからどうなるのか?

さいたま市の土地価格に影響を与えそうなリスクをまとめました。

 

(1)そろそろ金利が上がりそう

日本では、低金利が長く続いているため、金利の上昇リスクを心配しない人が増えており、7割以上の人が、半年ごとに金利が変わる変動金利を選んでいます。

 

ですが、本当にこれからも金利は上がらないのでしょうか?

実は、10年〜30年までの長期金利については、すでに上昇し始めています。特にロシアのウクライナ侵攻が始まった2022年ごろから、本格的に上がって来ています。

 

国際金利推移 202306

(参考:財務省

 

これによって、変動金利は低いままですが、ふらっと35などの固定金利は上昇を始めています。

 

なぜ上昇しているのかと言うと、世界的に物価が上昇しているからです。

例えば、アメリカでは、物価が一時、前年比で9%以上も上がったため、政策金利を0.25%→5.25%まで、1年間で5%も引き上げました。

ドイツでも、前年比で11%以上も上がっていたため、こちらも政策金利を0%→3.5%にまで、約1年間で3.5%も引き上げています。

 

その結果、欧米各国でも、住宅価格が下落をはじめています。

アメリカの先月の中古住宅価格は前の年の同じ月と比べた下落幅(-1.7%)がおよそ11年ぶりの大きさとなり、住宅価格の下落傾向が鮮明になっています。
急速な利上げに伴う住宅ローン金利の高止まりで需要が落ち込んでいることが背景にあります。

(参考:NHK 2023.5.19「アメリカ 4月の中古住宅価格 下落幅 約11年ぶりの大きさに」)

 

欧州連合(EU)域内で、住宅価格が2015年以来初めて四半期ベースで下落に転じた。借り入れコストの上昇(=金利の上昇)が10年近くに及ぶ住宅用不動産ブームに終わりをもたらしている。

EU統計局は4日、22年10〜12月期に住宅価格が前の期と比べ1.5%下落したと発表した。域内27カ国のうち15カ国で下がった。下落幅が最も大きかったのはデンマークとドイツで、それぞれ6.5%、5%低下した。

(参考:日経新聞 2023.4.14「[FT]欧州住宅価格、四半期で15年以来の下落 ブームに幕」)

 

金利を引き上げたことで、住宅価格が下落しているのです。

ちなみに日本の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。

(参考:NHK「2022年度 消費者物価指数 前年度比3.0%上昇 41年ぶり水準」)

 

そして、日本でも、7月28日に、植田日銀総裁が、政策修正を発表し、事実上の利上げを行いました。

これまでは、10年国債の金利が0.5%以上に上がらないようにコントロールしてきましたが、それを1.0%まで引き上げたのです。

(参考:野村総合研究所 2023.7.28「日銀が長期金利の上昇を容認するYCCの運用柔軟化策を決定(日銀金融政策決定会合)」)

 

これによって、期間10年以上の固定金利については、今後、徐々に上がっていくことが予想されます。ふらっと35などの、長期固定の住宅ローン金利は上がるでしょう。

 

変動金利が上がる可能性は?

今回の事実上の利上げは、期間10年以上の長期金利への影響が大きいですが、変動金利への影響は、今のところ、ありません。

ですが、物価上昇が続くようであれば、いずれ短期金利も引き上げざるを得なくなるでしょう。

 

というのも、そもそも、金利を引き上げている理由は、お金を借りにくくすることで、モノの消費や生産をおさえ、物価上昇を止めるためだからです。

長期金利を引き上げても、物価上昇が止まらないのであれば、短期金利の引き上げも、いずれ視野に入ってくるはずです。

 

なお、日銀が見込んでいる、今後の物価上昇率は、2024年が年率1.9%で、2025年が年率1.6%です。

(参考:野村総合研究所 2023.7.28「日銀が長期金利の上昇を容認するYCCの運用柔軟化策を決定(日銀金融政策決定会合)」)

 

もし、今回の利上げでも、現在の年率3%の物価上昇率がおさまらなければ、さらに政策を修正する可能性は高く、その際には、変動金利型の住宅ローンにも、影響が出てくるかもしれません。

 

1%金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性

ちなみに、金利が1%上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。

例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が1%上がると、毎月10万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。

 

金利上昇で下落

 

なお、すでに変動金利で組んでいる人については、5年ルールという、当初5年間は、返済額が固定(ただし、増えた利息はあとで支払う)というルールがあるため、すぐに払えなくなって投げ売りが始まるわけではありません。

 

しかし、新しくローンを組む人は、変動金利でも高い金利になるため、今まで通りの高い価格でローンを組むことが難しくなりますから、価格は下がりやすくなるでしょう。

 

(2)2022年問題で、都市の農地が宅地になる

2022年問題をご存知でしょうか?

「都市部にある税金を優遇されていた農地(生産緑地)が、優遇期間が切れることで宅地として放出され、土地価格に影響を与える」

という問題です。

 

生産緑地

(出典:ウィキペディア cory.2005.Seisan Ryokuchi)

 

実は、さいたま市の生産緑地面積は、京都市に次いで全国2位の352ヘクタールもあるのです。

30坪の土地で約3.5万戸分にもなります。

そして、その分布はどのようになっているのかというと、このようになっています。

 

埼玉の生産緑地の分布図:さいたま市は352ヘクタール

埼玉県の生産緑地面積

(参考:国土交通省 都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況)

 

川越市、川口市、上尾市にも100ha以上あり、さいたま市の周辺に集中していますね。

この問題で影響を受けるのは、駅から少し離れた郊外のエリアでしょう。

駅前の農地はほとんど宅地に変わっていますし、郊外に残っているケースが大半だからです。

 

これまでも、農地の宅地化によって、郊外の住宅地では価格が下落するところもありましたが、この傾向がさらに加速すると考えられます。

 

(3)これからさいたま市の人口はどうなるの?

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表したさいたま市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で約1,000人増加するそうです。

 

さいたま市はこれから10年で約1,000人増加

さいたま市の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

ところが、家を建てる中心年代の30〜40代人口はすでに減り始めており、2025→35年の10年間で約2.2万人も減る見通しです。

 

さいたま市の30〜40代人口は、これから10年で約2.2万人減る

さいたま市の30〜40代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

すでに、駅から離れた郊外では、買い手がつきにくく、土地価格の下落が始まっています。

駅近エリアは、都心への通勤需要から、買い手はつきやすいですが、郊外では、この傾向がさらに進むと考えられます。

 

結論:買うなら?売るなら?

以上のことから、さいたま市の土地価格は、

  • ①物価上昇、②株価上昇、③円安によって、富裕層・海外投資家による不動産購入が活発化し、駅周辺を中心に土地価格が大きく上昇した
  • 一方で、昨年から生産緑地の解禁がされたため、農地の多く残っている郊外では、さらに買い手がつきにくくなりそう
  • インフレや地銀の赤字など、低金利政策の副作用を解消するため、金利の引き上げが年内に起こる可能性が高い

と言えるでしょう。

 

買うなら:低金利なのでチャンスだけれど、、、

本来であれば、低金利は家を購入するチャンスな訳ですが、建築費が上がっているため、家を建てるハードルも上がっています。

なので、いい物件を探すことがポイントになってきます。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。

 

非公開物件の理由

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

 

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無料ですので、一度利用してみてはいかがでしょうか?

 

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売るなら:円安、株高、低金利のうちが売りごろ

さいたま市の土地価格は、低金利や建築費の上昇、市外からの人口流入、などによって、大きく上昇しています。

ですが、駅から離れた郊外では、買いてもつきにくいため、土地価格の二極化が進んでいます。

 

また、今後も物価上昇が続くのであれば、金利の引き上げが予想されますので、そうなると、高値の物件を購入できる人は減っていきます。

特に、物価上昇はまだまだ続きそうですし、海外の不動産市場は崩れてきていますので、注意が必要です。

 

不動産会社選びを失敗すると、数百万円単位で損をする理由

この記事では、公示地価をもとに土地価格の動きについて解説してきましたが、実際の取引では、はるかに高い価格、または安い価格で取引される場合があります。

 

例えば、「北浦和(きたうらわ)」という、北浦和駅の周辺に広がる住宅地があります。

 

この北浦和の公示地価と実際の取引価格は、

  • 公示地価:121万円/坪
  • 実際の取引価格:97〜180万円/坪

と、公示地価の約0.8〜1.5倍で取引されていました。

取引価格同士で比べると、約1.8倍の価格差があります。

 

どちらも「第一種住居地域」と呼ばれる、戸建てや5階建ぐらいのマンションが立ち並ぶ街並みのエリアです。

駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか?

 

【浦和区北浦和の公示地価】

さいたま市浦和区の公示地価

  • 北浦和駅から400mの距離、徒歩約5分(1分=80m)
  • 366,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =121万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【浦和区北浦和の土地取引】

さいたま市浦和区の土地取引

  • 北浦和駅から徒歩6〜10分のエリアで、97〜180万円/坪で取引されている
  • この取引情報のアンケート回収率は約2割のため、実際の取引数はこの5倍程度ある

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか?

その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。

 

不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、

  1. 自社でどれだけ取引情報を持っているか
  2. どれだけ買い手のリストを持っているか?

で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。

 

持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる

査定額が違うイメージ

 

*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています

(2022年実績:売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 = 11.4%)

 

また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、

  1. どれだけの評価額になるのか?
  2. どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか?

を知ることができます。

 

そんな時に便利なのが、1度の登録で、複数社から査定をもらえる一括査定サービスなのですが、それぞれのサービスで参加企業に違いがあるため、特徴のある2つをご紹介します。

 

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そのため、大手不動産会社に依頼したい場合には、こちらのサービスを活用するといいでしょう。

 

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それぞれ、「すまいバリュー(運営元 三井不動産リアルティ株式会社)」「イエウール(運営元 株式会社Speee)」「タウンライフ(運営元 タウンライフ株式会社)」の委託を受けて作成しております

 

 

 

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