この記事ではさいたま市の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
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１、さいたま市の公示地価、基準地価の一覧
*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK
*公：公示地価（2023.1.1現在）NEW!
*基：基準地価（2022.7.1現在）
*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合
| 所在地及び地番 | 最寄駅（m) | 坪単価（万円） | 前年比 | 2018年比 |
|---|---|---|---|---|
| 公）さいたま市浦和区東仲町２０４番２ | 浦和（200） | 149.5 | 8.4% | 18.6% |
| 公）さいたま市浦和区高砂２丁目１２５番１ | 浦和（400） | 356.4 | 6.9% | 18.3% |
| 公）さいたま市大宮区仲町１丁目３７番１外 | 大宮（310） | 752.4 | 6.5% | 28.1% |
| 公）さいたま市南区沼影１丁目１７７番１ | 武蔵浦和（600） | 124.1 | 6.2% | |
| 公）さいたま市大宮区桜木町１丁目８番１ | 大宮（200） | 1250.7 | 6.2% | 34.4% |
| 公）さいたま市中央区本町東６丁目８７２番１ | 北与野（1200） | 87.5 | 6.0% | 16.2% |
| 公）さいたま市浦和区東岸町２１番１ | 南浦和（600） | 111.9 | 5.9% | 13.4% |
| 公）さいたま市大宮区桜木町２丁目１５５番外 | 大宮（250） | 660 | 5.8% | 24.2% |
| 公）さいたま市中央区上落合５丁目７７６番１６ | 北与野（620） | 104.6 | 5.3% | 14.4% |
| 公）さいたま市浦和区岸町３丁目１３１番１ | 浦和（670） | 177.2 | 5.3% | 24.0% |
| 公）さいたま市緑区原山２丁目１４１番３ | 浦和（1800） | 85.8 | 5.3% | 15.0% |
| 公）さいたま市大宮区仲町２丁目４番外 | 大宮（400） | 399.3 | 5.2% | 22.2% |
| 公）さいたま市浦和区前地２丁目３１番５ | 浦和（600） | 142.6 | 5.1% | |
| 公）さいたま市大宮区大門町３丁目１９０番 | 大宮（600） | 246.2 | 5.1% | 24.7% |
| 公）さいたま市大宮区浅間町１丁目１３７番４ | 大宮（1100） | 137 | 5.1% | 20.6% |
| 公）さいたま市中央区上落合９丁目８８６番５６ | 大宮（650） | 131 | 5.0% | 19.9% |
| 公）さいたま市緑区原山４丁目２５２番３７ | 浦和（2200） | 64.4 | 4.8% | 12.7% |
| 公）さいたま市緑区太田窪３丁目１１４０番３外 | 浦和（1700） | 85.8 | 4.8% | 14.0% |
| 公）さいたま市大宮区吉敷町３丁目１５１番２外 | さいたま新都心（950） | 123.1 | 4.8% | 19.6% |
| 公）さいたま市大宮区桜木町１丁目１１番４外 | 大宮（600） | 435.6 | 4.8% | 21.1% |
| 公）さいたま市浦和区高砂２丁目８５番１外 | 浦和（270） | 514.8 | 4.7% | 33.3% |
| 公）さいたま市緑区道祖土４丁目４９６番１６ | 浦和（2800） | 59.7 | 4.6% | 11.0% |
| 公）さいたま市大宮区高鼻町３丁目１３９番３ | 北大宮（350） | 122.1 | 4.5% | 15.6% |
| 公）さいたま市浦和区高砂２丁目１６６番７ | 浦和（370） | 458.7 | 4.5% | 27.5% |
| 公）さいたま市大宮区大門町３丁目５９番１ | 大宮（500） | 382.8 | 4.5% | 18.1% |
| 公）さいたま市浦和区高砂３丁目２８番１ | 浦和（650） | 217.8 | 4.4% | 17.4% |
| 公）さいたま市浦和区常盤２丁目５９番１ | 浦和（800） | 132.7 | 4.4% | 16.2% |
| 公）さいたま市浦和区常盤９丁目２３番１外 | 北浦和（500） | 132.7 | 4.4% | 12.6% |
| 公）さいたま市浦和区仲町３丁目５１番４外 | 浦和（1100） | 132.7 | 4.4% | 15.2% |
| 公）さいたま市桜区田島４丁目１４１１番１１ | 西浦和（720） | 78.5 | 4.4% | 12.3% |
| 公）さいたま市浦和区仲町１丁目９７番１ | 浦和（170） | 278.9 | 4.3% | 30.0% |
| 公）さいたま市南区鹿手袋４丁目５３７番２ | 武蔵浦和（800） | 111.9 | 4.3% | 18.9% |
| 公）さいたま市緑区美園５丁目３６番２９ | 浦和美園（950） | 71.9 | 4.3% | 17.2% |
| 公）さいたま市桜区西堀２丁目４４６番３ | 中浦和（550） | 80.2 | 4.3% | 12.0% |
| 公）さいたま市南区大字大谷口字向原５０４７番 | 南浦和（2300） | 56.4 | 4.3% | 7.5% |
| 公）さいたま市南区白幡５丁目１５２７番６外 | 武蔵浦和（50） | 218.5 | 4.3% | |
| 公）さいたま市南区内谷７丁目４６１番１８ | 武蔵浦和（1400） | 81.2 | 4.2% | 11.3% |
| 公）さいたま市緑区大間木３丁目３３番３ | 東浦和（2000） | 57.1 | 4.2% | 9.5% |
| 公）さいたま市浦和区岸町４丁目１５５番４ | 浦和（460） | 196.7 | 4.2% | |
| 公）さいたま市浦和区本太５丁目２７８番１ | 浦和（1100） | 98.3 | 4.2% | 17.8% |
| 公）さいたま市中央区新中里１丁目１４９番１ | 北浦和（1000） | 99 | 4.2% | 11.9% |
| 公）さいたま市南区神明１丁目６番１２ | 南浦和（800） | 124.1 | 4.2% | 15.7% |
| 公）さいたま市中央区本町東２丁目３２２番２ | 与野本町（450） | 108.2 | 4.1% | |
| 公）さいたま市北区盆栽町２６５番３ | 大宮公園（530） | 117.2 | 4.1% | 12.7% |
| 公）さいたま市南区鹿手袋７丁目２９８番２ | 中浦和（700） | 100.7 | 4.1% | 14.2% |
| 公）さいたま市大宮区上小町３５７番２ | 大宮（1200） | 110.2 | 4.0% | 13.2% |
| 公）さいたま市南区内谷５丁目２８０番 | 武蔵浦和（1900） | 77.6 | 4.0% | 12.4% |
| 公）さいたま市浦和区領家２丁目１２３１番３外 | 北浦和（1000） | 95 | 4.0% | 12.1% |
| 公）さいたま市浦和区領家７丁目９４番４ | 与野（1100） | 95.7 | 3.9% | 12.0% |
| 公）さいたま市浦和区上木崎２丁目６番２ | 与野（200） | 139.6 | 3.9% | 19.2% |
| 公）さいたま市中央区本町西４丁目１２４２番１１ | 北与野（1600） | 70 | 3.9% | 11.0% |
| 公）さいたま市大宮区仲町３丁目８９番２外 | 大宮（600） | 140.6 | 3.9% | 12.4% |
| 公）さいたま市南区南浦和２丁目５４７番６外 | 南浦和（180） | 202.6 | 3.9% | 14.6% |
| 公）さいたま市浦和区北浦和４丁目３番３ | 北浦和（110） | 204.3 | 3.9% | 14.0% |
| 公）さいたま市浦和区北浦和１丁目７番１ | 北浦和（150） | 204.6 | 3.9% | 13.3% |
| 公）さいたま市中央区下落合４丁目４７０番３ | 北与野（450） | 98 | 3.8% | 13.4% |
| 公）さいたま市南区別所３丁目１５５９番１ | 中浦和（750） | 127.7 | 3.8% | 13.5% |
| 公）さいたま市南区白幡２丁目４２５番４ | 武蔵浦和（970） | 119.1 | 3.7% | 16.1% |
| 公）さいたま市中央区大戸３丁目１０９５番外 | 南与野（1000） | 101 | 3.7% | 10.5% |
| 公）さいたま市中央区下落合２丁目６６３番１ | 与野（530） | 110.6 | 3.7% | 13.9% |
| 公）さいたま市大宮区天沼町１丁目２５７番４ | 大宮（1400） | 101.6 | 3.7% | 12.4% |
| 公）さいたま市南区辻１丁目５番１６ | 南浦和（1200） | 92.4 | 3.7% | 11.1% |
| 公）さいたま市浦和区常盤７丁目１１７番２ | 北浦和（1000） | 131.3 | 3.6% | 15.4% |
| 公）さいたま市南区文蔵３丁目３４７番５ | 南浦和（1000） | 94.4 | 3.6% | 12.6% |
| 公）さいたま市中央区大戸４丁目４７６番３ | 北浦和（800） | 123.4 | 3.6% | 15.1% |
| 公）さいたま市浦和区針ヶ谷２丁目８４番２外 | 与野（600） | 105.3 | 3.6% | 14.3% |
| 公）さいたま市中央区下落合６丁目１９８番５ | 与野本町（340） | 95.7 | 3.6% | 9.4% |
| 公）さいたま市南区四谷１丁目３０２番６ | 西浦和（1200） | 76.9 | 3.6% | 9.4% |
| 公）さいたま市中央区鈴谷３丁目９５９番２ | 南与野（450） | 96.4 | 3.5% | 11.5% |
| 公）さいたま市南区大字大谷口字細野９９０番１４ | 浦和（2700） | 67.7 | 3.5% | 9.6% |
| 公）さいたま市南区太田窪４丁目１３４２番４ | 浦和（1800） | 77.6 | 3.5% | 13.0% |
| 公）さいたま市大宮区北袋町１丁目２７９番３ | さいたま新都心（1000） | 97.4 | 3.5% | 12.2% |
| 公）さいたま市浦和区高砂４丁目１９３番３ | 浦和（1400） | 127.1 | 3.5% | 16.0% |
| 公）さいたま市南区大字太田窪字不動入２２４４番４６ | 南浦和（2000） | 68.6 | 3.5% | 9.5% |
| 公）さいたま市大宮区東町２丁目１６番１外 | 大宮（800） | 167 | 3.5% | 11.5% |
| 公）さいたま市浦和区北浦和１丁目３９番２ | 北浦和（400） | 129 | 3.4% | 14.3% |
| 公）さいたま市浦和区本太１丁目９２番８ | 浦和（850） | 119.1 | 3.4% | 17.2% |
| 公）さいたま市大宮区堀の内町３丁目１３６番２ | 大宮（1700） | 90.1 | 3.4% | 11.0% |
| 公）さいたま市南区辻６丁目１８９１番１４ | 北戸田（850） | 90.1 | 3.4% | 12.3% |
| 公）さいたま市南区別所１丁目１２９３番６ | 浦和（1000） | 131.3 | 3.4% | 16.7% |
| 公）さいたま市南区南浦和３丁目５６０番１１ | 南浦和（700） | 121.8 | 3.4% | 13.9% |
| 公）さいたま市大宮区土手町２丁目１番３ | 大宮（950） | 162.7 | 3.4% | 14.7% |
| 公）さいたま市浦和区瀬ケ崎５丁目１２２３番１８ | 北浦和（1900） | 61.1 | 3.4% | 11.4% |
| 公）さいたま市北区土呂町１丁目３９番１０ | 土呂（450） | 91.7 | 3.3% | 12.6% |
| 公）さいたま市浦和区針ヶ谷１丁目２３番３ | 北浦和（850） | 112.2 | 3.3% | 14.1% |
| 公）さいたま市大宮区大成町１丁目２８２番２外 | 大宮（1200） | 93.4 | 3.3% | 11.9% |
| 公）さいたま市緑区美園４丁目１１番９ | 浦和美園（0） | 114.2 | 3.3% | 16.1% |
| 公）さいたま市中央区円阿弥４丁目６０７番４ | 北与野（2000） | 52.5 | 3.2% | 7.4% |
| 公）さいたま市大宮区北袋町２丁目１７７番１８ | さいたま新都心（1100） | 84.2 | 3.2% | |
| 公）さいたま市緑区大字中尾字中丸３０６０番１ | 浦和（3200） | 52.8 | 3.2% | 3.9% |
| 公）さいたま市北区宮原町４丁目１６番２外 | 宮原（530） | 74.6 | 3.2% | 11.9% |
| 公）さいたま市中央区鈴谷２丁目７４４番１外 | 南与野（160） | 117.5 | 3.2% | 10.2% |
| 公）さいたま市北区吉野町１丁目３９８番１ | 今羽（650） | 28 | 3.2% | 18.3% |
| 公）さいたま市浦和区元町１丁目２３２番１ | 北浦和（750） | 118.5 | 3.2% | 13.6% |
| 公）さいたま市緑区東浦和５丁目１２番５ | 東浦和（300） | 86.5 | 3.1% | 6.1% |
| 公）さいたま市大宮区宮町４丁目２番 | 大宮（420） | 173.3 | 3.1% | 13.9% |
| 公）さいたま市緑区東大門３丁目１６番４ | 東川口（1200） | 75.9 | 3.1% | 8.0% |
| 公）さいたま市桜区大字神田字作田１４８番３ | 与野本町（2200） | 44.2 | 3.1% | 3.9% |
| 公）さいたま市緑区大字大牧字梅所１４７０番６ | 東浦和（1600） | 44.2 | 3.1% | 2.3% |
| 公）さいたま市大宮区桜木町２丁目３９７番３外 | 大宮（650） | 225.4 | 3.0% | 13.8% |
| 公）さいたま市大宮区宮町２丁目７９番７ | 大宮（700） | 214.5 | 3.0% | 13.6% |
| 公）さいたま市中央区大字下落合字大原１０５０番２外 | 与野（120） | 146.9 | 3.0% | |
| 公）さいたま市大宮区土手町１丁目２３９番３ | 大宮（1300） | 90.4 | 3.0% | 11.4% |
| 公）さいたま市大宮区桜木町４丁目１９９番６ | 大宮（680） | 125.4 | 3.0% | 10.8% |
| 公）さいたま市緑区東浦和４丁目１７番４ | 東浦和（700） | 79.9 | 3.0% | 7.1% |
| 公）さいたま市南区南本町１丁目２番９ | 南浦和（0） | 216.8 | 3.0% | 12.5% |
| 公）さいたま市中央区鈴谷７丁目８３９番５ | 与野本町（900） | 92.1 | 3.0% | 13.0% |
| 公）さいたま市大宮区上小町９６７番 | 大宮（1500） | 81.8 | 2.9% | 11.2% |
| 公）さいたま市大宮区天沼町１丁目４０８番２ | 大宮（1700） | 81.8 | 2.9% | 9.7% |
| 公）さいたま市大宮区寿能町２丁目１４９番２ | 大宮公園（650） | 82.5 | 2.9% | 8.7% |
| 公）さいたま市浦和区領家４丁目５５６番２外 | 北浦和（1400） | 83.2 | 2.9% | 11.5% |
| 公）さいたま市浦和区木崎４丁目５７２番１０ | 与野（2100） | 59.7 | 2.8% | 6.5% |
| 公）さいたま市桜区中島３丁目４３９番５ | 南与野（1100） | 60.1 | 2.8% | 5.2% |
| 公）さいたま市中央区本町東６丁目８６３番１外 | 北与野（1100） | 108.2 | 2.8% | |
| 公）さいたま市見沼区卸町１丁目３２番 | 七里（2700） | 26.5 | 2.8% | 16.2% |
| 公）さいたま市浦和区上木崎２丁目１２６番１９ | 与野（400） | 120.5 | 2.8% | 12.7% |
| 公）さいたま市北区東大成町１丁目９９番２ | 鉄道博物館（800） | 73.3 | 2.8% | 9.9% |
| 公）さいたま市北区日進町３丁目８０６番２ | 宮原（500） | 61.1 | 2.8% | 8.8% |
| 公）さいたま市浦和区大東３丁目３２番７ | 北浦和（2600） | 61.7 | 2.7% | 8.7% |
| 公）さいたま市見沼区東大宮４丁目７０番１２ | 東大宮（560） | 61.7 | 2.7% | 8.7% |
| 公）さいたま市北区奈良町２５番３ | 宮原（900） | 50.5 | 2.7% | 7.7% |
| 公）さいたま市北区土呂町２丁目７５番５ | 土呂（600） | 76.2 | 2.7% | 10.0% |
| 公）さいたま市岩槻区本町３丁目２７７１番２ | 岩槻（640） | 38.3 | 2.7% | 2.7% |
| 公）さいたま市北区日進町２丁目６９２番 | 日進（320） | 64 | 2.6% | 9.6% |
| 公）さいたま市北区宮原町３丁目５１番１外 | 宮原（700） | 64.4 | 2.6% | 10.8% |
| 公）さいたま市岩槻区宮町１丁目４４５番６ | 岩槻（1200） | 29.7 | 2.6% | 2.0% |
| 公）さいたま市浦和区皇山町５６２番４９ | 与野（1500） | 77.9 | 2.6% | 6.8% |
| 公）さいたま市岩槻区愛宕町５９７８番４ | 岩槻（730） | 38.9 | 2.6% | 2.6% |
| 公）さいたま市桜区田島８丁目１８２４番３ | 西浦和（600） | 52.1 | 2.6% | 4.6% |
| 公）さいたま市岩槻区東岩槻３丁目３番５ | 東岩槻（340） | 32.7 | 2.6% | 2.2% |
| 公）さいたま市北区宮原町１丁目４２２番３ | 加茂宮（450） | 65.3 | 2.6% | 9.4% |
| 公）さいたま市見沼区東大宮１丁目３１番４ | 東大宮（900） | 52.8 | 2.6% | 8.1% |
| 公）さいたま市中央区桜丘１丁目１７８９番１ | 与野本町（1300） | 52.8 | 2.6% | 3.2% |
| 公）さいたま市大宮区櫛引町１丁目５８２番８ | 大宮（2000） | 66.3 | 2.6% | 9.2% |
| 公）さいたま市北区日進町２丁目１７８４番２ | 日進（400） | 66.3 | 2.6% | 10.4% |
| 公）さいたま市中央区本町西１丁目１６６８番 | 与野本町（600） | 93.1 | 2.5% | 8.9% |
| 公）さいたま市緑区大字三室字南宿１５８９番１０ | 北浦和（3400） | 39.9 | 2.5% | 1.7% |
| 公）さいたま市中央区上落合７丁目８３８番２ | 北与野（850） | 121.8 | 2.5% | 9.8% |
| 公）さいたま市北区大成町４丁目５８０番４ | 日進（1100） | 54.1 | 2.5% | 10.8% |
| 公）さいたま市大宮区三橋２丁目６５８番１４ | 大宮（2100） | 54.5 | 2.5% | 6.5% |
| 公）さいたま市北区本郷町６６６番１ | 東宮原（540） | 54.8 | 2.5% | 7.8% |
| 公）さいたま市北区櫛引町２丁目４５３番３ | 日進（1200） | 55.8 | 2.4% | 6.3% |
| 公）さいたま市中央区新都心４番１外 | 北与野（250） | 308.6 | 2.4% | |
| 公）さいたま市北区日進町１丁目６６番４ | 大宮（3400） | 43.2 | 2.3% | 3.1% |
| 公）さいたま市北区日進町１丁目２１７番２７ | 日進（1500） | 43.6 | 2.3% | 4.8% |
| 公）さいたま市南区大字太田窪字善前南３２１１番 | 東浦和（2100） | 58.7 | 2.3% | 7.2% |
| 公）さいたま市北区宮原町３丁目３２３番外 | 宮原（90） | 133 | 2.3% | 8.3% |
| 公）さいたま市北区東大成町１丁目４８０番１ | 北大宮（540） | 88.8 | 2.3% | 6.7% |
| 公）さいたま市西区大字指扇領別所字滝沼３０４番２ | 指扇（400） | 44.9 | 2.3% | 4.6% |
| 公）さいたま市見沼区大和田町１丁目１２３０番７４ | 大和田（680） | 45.2 | 2.2% | 7.0% |
| 公）さいたま市北区今羽町２５０番１０ | 今羽（600） | 33.3 | 2.2% | 3.1% |
| 公）さいたま市桜区大字大久保領家字中作田５６３番３２外 | 南与野（2500） | 45.9 | 2.2% | 3.0% |
| 公）さいたま市桜区栄和２丁目３１２番２ | 南与野（1700） | 46.2 | 2.2% | 2.2% |
| 公）さいたま市大宮区大成町２丁目２７７番１外 | 大宮（1300） | 77.2 | 2.2% | 6.4% |
| 公）さいたま市岩槻区西原３９０１番６ | 岩槻（1100） | 33.7 | 2.1% | 1.0% |
| 公）さいたま市北区土呂町１丁目１２番４ | 土呂（130） | 112.2 | 2.1% | 8.3% |
| 公）さいたま市見沼区東大宮４丁目９番３ | 東大宮（180） | 99.7 | 2.0% | 7.5% |
| 公）さいたま市見沼区深作１丁目２７番６外 | 七里（2100） | 33.3 | 2.0% | 2.3% |
| 公）さいたま市岩槻区西町４丁目５７０４番４ | 岩槻（1100） | 33.7 | 2.0% | 1.0% |
| 公）さいたま市岩槻区本丸２丁目７０２７番８ | 岩槻（1400） | 32 | 2.0% | 1.1% |
| 公）さいたま市北区別所町６６番７ | 宮原（2400） | 37 | 1.8% | 3.7% |
| 公）さいたま市西区三橋６丁目１５００番８ | 西大宮（1300） | 37.3 | 1.8% | 3.7% |
| 公）さいたま市西区大字土屋字上谷４３６番７１ | 指扇（700） | 38 | 1.8% | 0.9% |
| 公）さいたま市見沼区大字蓮沼字中田２９５番１ | 大和田（1200） | 38.6 | 1.7% | 3.5% |
| 公）さいたま市西区三橋６丁目７８０番１外 | 西大宮（1900） | 38.6 | 1.7% | 2.6% |
| 公）さいたま市西区プラザ４１７番２２ | 指扇（1600） | 39.3 | 1.7% | 0.8% |
| 公）さいたま市西区大字宝来字上横手１４５７番９ | 指扇（460） | 39.6 | 1.7% | 1.7% |
| 公）さいたま市大宮区三橋２丁目５６６番９ | 大宮（2500） | 39.9 | 1.7% | 2.5% |
| 公）さいたま市北区別所町１７番７ | 宮原（1800） | 39.9 | 1.7% | 2.5% |
| 公）さいたま市緑区大字大間木字附島１６５５番６ | 東浦和（850） | 60.4 | 1.7% | 7.0% |
| 公）さいたま市見沼区大字風渡野字往還下西３０３番１０ | 七里（480） | 40.6 | 1.7% | 3.4% |
| 公）さいたま市西区大字指扇字下郷１８８４番４１ | 西大宮（1000） | 41.6 | 1.6% | 0.8% |
| 公）さいたま市北区吉野町１丁目４０９番５５ | 宮原（2200） | 41.6 | 1.6% | 2.4% |
| 公）さいたま市北区吉野町２丁目２０７番１８ | 宮原（2300） | 41.6 | 1.6% | 3.3% |
| 公）さいたま市西区三橋５丁目２０５３番１ | 大宮（3000） | 33.3 | 1.6% | 1.0% |
| 公）さいたま市西区大字指扇字五味貝戸４６９番２ | 西大宮（1800） | 32.2 | 1.6% | 0.8% |
| 公）さいたま市緑区大字大門字東裏２８７３番７ | 浦和美園（1100） | 45.2 | 1.5% | 5.4% |
| 公）さいたま市緑区大字三室字大古里６３６番２５ | 北浦和（4400） | 45.5 | 1.5% | 0.7% |
| 公）さいたま市北区吉野町２丁目２６６番１２外 | 吉野原（900） | 27.6 | 1.5% | 5.2% |
| 公）さいたま市南区松本１丁目３１８番７ | 西浦和（1100） | 47.2 | 1.4% | 2.1% |
| 公）さいたま市岩槻区本町３丁目２８７２番１１ | 岩槻（240） | 48.5 | 1.4% | 0.0% |
| 公）さいたま市見沼区深作３丁目３９番９ | 東大宮（3000） | 33 | 1.0% | 0.0% |
| 公）さいたま市見沼区大字蓮沼字丸山１５１６番１３ | 七里（1600） | 33.3 | 1.0% | -1.0% |
| 公）さいたま市岩槻区本町１丁目４５０３番６外 | 岩槻（80） | 68.6 | 1.0% | -0.5% |
| 公）さいたま市見沼区大字小深作字小深作前４６６番２５ | 七里（1000） | 34.7 | 1.0% | -0.9% |
| 公）さいたま市見沼区春岡３丁目３１番５ | 東大宮（1800） | 35 | 1.0% | 3.9% |
| 公）さいたま市見沼区丸ケ崎町４７番５ | 東大宮（1600） | 41.6 | 0.8% | 3.3% |
| 公）さいたま市緑区宮本１丁目９番９ | 東浦和（3600） | 42.2 | 0.8% | 0.0% |
| 公）さいたま市岩槻区東岩槻２丁目２番３２ | 東岩槻（350） | 43.2 | 0.8% | 0.0% |
| 公）さいたま市緑区大字三室字西宿１３５６番４ | 北浦和（3200） | 48.2 | 0.7% | 0.0% |
| 公）さいたま市岩槻区上野１丁目２４番８ | 東岩槻（1400） | 25.5 | 0.7% | -0.4% |
| 公）さいたま市岩槻区南平野３丁目２３番３ | 東岩槻（1600） | 26.6 | 0.6% | -0.6% |
| 公）さいたま市桜区栄和３丁目７２１番１外 | 南与野（1600） | 56.4 | 0.6% | 3.0% |
| 公）さいたま市岩槻区府内２丁目１１５７番１２４ | 岩槻（2300） | 27.2 | 0.5% | -1.1% |
| 公）さいたま市岩槻区並木１丁目２９９５番４ | 岩槻（1200） | 25.7 | 0.3% | -1.3% |
| 公）さいたま市見沼区大字中川字寺前３３９番２２ | 大宮（4100） | 33 | 0.2% | -1.0% |
| 公）さいたま市岩槻区加倉４丁目１２８９番７ | 岩槻（1400） | 27.7 | 0.0% | -1.5% |
| 公）さいたま市岩槻区大字岩槻字江川６９２７番１外 | 東岩槻（2000） | 29.7 | 0.0% | -2.4% |
| 公）さいたま市岩槻区大字慈恩寺字入山８０２番１ | 東岩槻（2500） | 8.1 | 0.0% | -2.0% |
| 公）さいたま市岩槻区大字南下新井字番場１０７９番２ | 岩槻（3200） | 10.2 | 0.0% | |
| 公）さいたま市見沼区染谷１丁目２５０番 | 大宮（5600） | 13.7 | 0.0% | -2.1% |
| 公）さいたま市見沼区大字南中丸字高井１１９番３ | 大宮（2700） | 36.3 | 0.0% | -1.8% |
| 公）さいたま市見沼区大字南中丸字南五反田１１１７番３５ | 大和田（1300） | 38 | 0.0% | -1.7% |
| 公）さいたま市見沼区堀崎町４９８番３外 | 大和田（1400） | 32.3 | 0.0% | 0.0% |
| 公）さいたま市桜区大字白鍬字猿ケ谷７６７番５ | 与野本町（2400） | 46.5 | 0.0% | -1.4% |
| 公）さいたま市桜区道場２丁目４１４番１８ | 南与野（2900） | 42.6 | 0.0% | -0.8% |
| 公）さいたま市西区大字二ツ宮字後谷７５８番１ | 指扇（2500） | 14.3 | 0.0% | -2.7% |
| 公）さいたま市大宮区仲町１丁目７７番１ | 大宮（320） | 435.6 | 0.0% | 3.9% |
| 公）さいたま市緑区大字大崎字松原前２８０６番１外 | 浦和美園（2300） | 20 | 0.0% | 0.8% |
| 公）さいたま市見沼区大字大谷字稲荷東２１３番４２ | 七里（2200） | 34 | ||
| 公）さいたま市大宮区下町１丁目６２番１外 | 大宮（670） | 304.3 |
途中ですが、この記事の説明を
どうも、このサイトの運営者のゴトウです。
この記事では、「あなたの（気になっている）不動産が、これからどうなるのか？」が分かるように、解説をしていきます。
とても不思議に思うのですが、
不動産の取引は、数百万円〜数億円単位の大きなお金が動きますから、絶対に失敗したくないはずなのに、
参考になる情報が、あまりに少なすぎると感じませんか？
例えば、年に３回ほど、公示地価や基準地価、路線価などの国が発表する土地価格の情報が、新聞やテレビニュースで取り上げられます。
ですが、その解説の多くが、都道府県単位、市区町村単位、または、１番大きく上昇した場所ぐらいです。
もっと細かい地区の情報は、ほとんど見かけませんよね。
これでは、あなたの（気になっている）不動産が、これから上がるのか？下がるのか？の判断がつきませんし、今がチャンスなのかどうかも分かりません。
最悪の婆には、営業マンの言いなりになって、もっと高く売れた（もっといい物件を探せた）のに、、、なんてことも。
それはちょっと残念すぎると思うんです。
そこで、この記事では、取り引きの参考になりそうなデータを集めて、なるべく詳しく、そして分かりやすく解説をしました。
そのため、ちょっと記事が長くなってしまいましたが、難しいことは書いていませんので、気楽に読み進めてみてください。
それでは参りましょう。
２、さいたま市の土地価格の動き
さいたま市の土地価格は、この１年間で、住宅地で＋2.8％、商業地で＋3.3％と、大きく上昇しました。
また、2018→2023年の５年間で見ると、住宅地で＋7.9％。商業地で＋13％でした。
では、具体的にどのあたりが上がっているのか？
まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。
５年間の変化率（2018→2023年）
変化率：赤紫（+50%以上）＞ピンク色（+30〜49.9%）＞オレンジ色（+10〜29.9%）＞緑色（0〜+9.9%）＞青色（-0.1〜 -9.9%）＞茶色（-10%以下）
- 上昇エリア：京浜東北線沿いの大宮駅や浦和駅などが、特に大きく上昇
- 下落エリア：駅から離れたエリア（荒川沿いや見沼区、岩槻区）
という傾向が見られました。
なぜ、これほど上昇しているのか？
理由は大きく３つあります。
①金利が低下して、高い物件が買えるようになった
そもそも、不動産価格が上昇した最も大きな理由は、金利の低下です。
アベノミクスによる異次元緩和政策が始まった2013年から2020年ごろまでは、固定金利が2%台から0.82%まで、１％以上も下落したのです。
さらに、2022年に入ると、変動金利がさらに下がりました。それまで0.5%前後だった金利が、0.3%台にまで下がったのです。
新型コロナ以降も、都心部や大都市圏を中心に不動産価格は上がり続けていますので、それでも買いたい人が、変動金利を利用するようになり、ついに７割以上が変動金利を選ぶようになっています。
これによって、同じ返済額でも、買える物件の価格が大きく上がりました。
アベノミクスが始まる前の2012年ぐらいまでは、月に約10万円の返済（ふらっと３５）で、約3,000万円の物件しか買えませんでした。
ですが、2023年現在、変動金利を選べば、約4,130万円の物件まで買えるようになっているのです。
月10.4万円の返済で、いくらの物件が買えるのか？
今の夫婦は、共働き世帯が多いですから、変動金利で、２人でそれぞれ月10万円を返済すると決めれば、なんと約8,200万円の物件が買えるわけです。
東京２３区では、新築マンションが8,000万円を超えていますが、このような事情があるからなんですね。
②建築費が上昇したため、中古住宅の価格も上がった
２つ目が、建築費の上昇です。
新型コロナの感染拡大や、ロシアのウクライナ侵攻によって、マンション、戸建てそれぞれ建築費が２〜３割も上がっているのです。
マンションの建築費
木造戸建ての建築費
その結果、新築を買えない人が、中古住宅のに乗り換えています。
埼玉県の中古マンションでは約30%、中古戸建てでも約26.4%上昇しているのです。
仮に中古住宅が、3,000万円から3,600万円（＋20%）になったとしても、建物部分の価値が600万円上がったと考える人はまずいません。
周りに土地を持っている人ならば、「以前よりも、もっと高く土地も売れるはずだ」と考えますし、実際に値上がりした価格での取引も行われています。
その結果、土地価格の上昇が起こっているわけですね。
③さいたま市では、世帯数が増加している
建築費が上がったといっても、買い手がつかなければ、土地価格も上がりません、
しかし、さいたま市では、この５年間で人口は約4.7万人の増加。世帯数は約5.1万世帯も増えているのです。
世帯数が増えていると言うことは、住宅に対する需要が増えているということになります。
では、どんな人が増えているのか？
さいたま市の転入超過数（区外から引っ越して来た人 ー 出て行った人）を見てみると、15〜29歳が特に増えていますが、全ての年代で増えていました。
転入超過数は、５年で5.1万人増えていますので、市外から引っ越して来た人を除くと、高齢化で減少していたのが、現在のさいたま市なのです。
さいたま市では、約１割が空き家
一方で、さいたま市には、2018年時点で空き家が約5.7万戸もあります。
人口・世帯数ともに増加しているものの、空き家数が減っていないのです。
市外から引っ越して来た人の大半は、勤務先が東京方面でしょうから、駅周辺に人気が集まりやすくなります。
そのため、郊外の空き家は買い手がつきにくく、さらに高齢化による人口減少が始まっているエリアもあるため、駅から離れたエリアでは、土地価格の下落が始まっているわけですね。
３、これからどうなるのか？
さいたま市の土地価格に影響を与えそうなリスクをまとめました。
（１）そろそろ金利が上がりそう
日本では、低金利が長く続いているため、金利の上昇リスクを心配しない人が増えており、７割以上の人が、半年ごとに金利が変わる変動金利を選んでいます。
ですが、本当にこれからも金利は上がらないのでしょうか？
実は、１０年〜３０年までの長期金利については、すでに上昇し始めています。特にロシアのウクライナ侵攻が始まった2022年ごろから、本格的に上がって来ています。
（参考：財務省）
これによって、変動金利は低いままですが、ふらっと３５などの固定金利は上昇を始めています。
なぜ上昇しているのかと言うと、世界的に物価が上昇しているからです。
例えば、アメリカでは、物価が一時、前年比で9%以上も上がったため、政策金利を0.25%→5.25%まで、１年間で５％も引き上げました。
ドイツでも、前年比で11%以上も上がっていたため、こちらも政策金利を0%→3.5%にまで、約１年間で3.5％も引き上げています。
その結果、欧米各国でも、住宅価格が下落をはじめています。
アメリカの先月の中古住宅価格は前の年の同じ月と比べた下落幅（-1.7%）がおよそ11年ぶりの大きさとなり、住宅価格の下落傾向が鮮明になっています。
急速な利上げに伴う住宅ローン金利の高止まりで需要が落ち込んでいることが背景にあります。
欧州連合（EU）域内で、住宅価格が2015年以来初めて四半期ベースで下落に転じた。借り入れコストの上昇（＝金利の上昇）が10年近くに及ぶ住宅用不動産ブームに終わりをもたらしている。
EU統計局は4日、22年10〜12月期に住宅価格が前の期と比べ1.5%下落したと発表した。域内27カ国のうち15カ国で下がった。下落幅が最も大きかったのはデンマークとドイツで、それぞれ6.5%、5%低下した。
金利を引き上げたことで、住宅価格が下落しているのです。
ちなみに日本の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。
（参考：NHK「2022年度 消費者物価指数 前年度比3.0％上昇 41年ぶり水準」）
そして、日本でも、7月28日に、植田日銀総裁が、政策修正を発表し、事実上の利上げを行いました。
これまでは、10年国債の金利が0.5%以上に上がらないようにコントロールしてきましたが、それを1.0%まで引き上げたのです。
（参考：野村総合研究所 2023.7.28「日銀が長期金利の上昇を容認するYCCの運用柔軟化策を決定（日銀金融政策決定会合）」）
これによって、期間１０年以上の固定金利については、今後、徐々に上がっていくことが予想されます。ふらっと３５などの、長期固定の住宅ローン金利は上がるでしょう。
変動金利が上がる可能性は？
今回の事実上の利上げは、期間１０年以上の長期金利への影響が大きいですが、変動金利への影響は、今のところ、ありません。
ですが、物価上昇が続くようであれば、いずれ短期金利も引き上げざるを得なくなるでしょう。
というのも、そもそも、金利を引き上げている理由は、お金を借りにくくすることで、モノの消費や生産をおさえ、物価上昇を止めるためだからです。
長期金利を引き上げても、物価上昇が止まらないのであれば、短期金利の引き上げも、いずれ視野に入ってくるはずです。
なお、日銀が見込んでいる、今後の物価上昇率は、2024年が年率1.9%で、2025年が年率1.6%です。
（参考：野村総合研究所 2023.7.28「日銀が長期金利の上昇を容認するYCCの運用柔軟化策を決定（日銀金融政策決定会合）」）
もし、今回の利上げでも、現在の年率３％の物価上昇率がおさまらなければ、さらに政策を修正する可能性は高く、その際には、変動金利型の住宅ローンにも、影響が出てくるかもしれません。
１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性
ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。
例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。
なお、すでに変動金利で組んでいる人については、５年ルールという、当初５年間は、返済額が固定（ただし、増えた利息はあとで支払う）というルールがあるため、すぐに払えなくなって投げ売りが始まるわけではありません。
しかし、新しくローンを組む人は、変動金利でも高い金利になるため、今まで通りの高い価格でローンを組むことが難しくなりますから、価格は下がりやすくなるでしょう。
（２）2022年問題で、都市の農地が宅地になる
2022年問題をご存知でしょうか？
「都市部にある税金を優遇されていた農地（生産緑地）が、優遇期間が切れることで宅地として放出され、土地価格に影響を与える」
という問題です。
（出典：ウィキペディア cory.2005.Seisan Ryokuchi）
実は、さいたま市の生産緑地面積は、京都市に次いで全国２位の３５２ヘクタールもあるのです。
３０坪の土地で約３.５万戸分にもなります。
そして、その分布はどのようになっているのかというと、このようになっています。
埼玉の生産緑地の分布図：さいたま市は３５２ヘクタール
（参考：国土交通省 都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況）
川越市、川口市、上尾市にも100ha以上あり、さいたま市の周辺に集中していますね。
この問題で影響を受けるのは、駅から少し離れた郊外のエリアでしょう。
駅前の農地はほとんど宅地に変わっていますし、郊外に残っているケースが大半だからです。
これまでも、農地の宅地化によって、郊外の住宅地では価格が下落するところもありましたが、この傾向がさらに加速すると考えられます。
（３）これからさいたま市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表したさいたま市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で約1,000人増加するそうです。
さいたま市はこれから10年で約1,000人増加
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
ところが、家を建てる中心年代の３０〜４０代人口はすでに減り始めており、2025→35年の10年間で約2.2万人も減る見通しです。
さいたま市の３０〜４０代人口は、これから１０年で約2.2万人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
すでに、駅から離れた郊外では、買い手がつきにくく、土地価格の下落が始まっています。
駅近エリアは、都心への通勤需要から、買い手はつきやすいですが、郊外では、この傾向がさらに進むと考えられます。
結論：買うなら？売るなら？
以上のことから、さいたま市の土地価格は、
- ①物価上昇、②株価上昇、③円安によって、富裕層・海外投資家による不動産購入が活発化し、駅周辺を中心に土地価格が大きく上昇した
- 一方で、昨年から生産緑地の解禁がされたため、農地の多く残っている郊外では、さらに買い手がつきにくくなりそう
- インフレや地銀の赤字など、低金利政策の副作用を解消するため、金利の引き上げが年内に起こる可能性が高い
と言えるでしょう。
買うなら：低金利なのでチャンスだけれど、、、
本来であれば、低金利は家を購入するチャンスな訳ですが、建築費が上がっているため、家を建てるハードルも上がっています。
なので、いい物件を探すことがポイントになってきます。
非公開物件＝安い物件
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
【PR】タウンライフ
こちらの「タウンライフ」に登録すると、全国１９０社以上の不動産会社が、非公開物件の情報を教えてくれます。
無料ですので、一度利用してみてはいかがでしょうか？
売るなら：円安、株高、低金利のうちが売りごろ
さいたま市の土地価格は、低金利や建築費の上昇、市外からの人口流入、などによって、大きく上昇しています。
ですが、駅から離れた郊外では、買いてもつきにくいため、土地価格の二極化が進んでいます。
また、今後も物価上昇が続くのであれば、金利の引き上げが予想されますので、そうなると、高値の物件を購入できる人は減っていきます。
特に、物価上昇はまだまだ続きそうですし、海外の不動産市場は崩れてきていますので、注意が必要です。
不動産会社選びを失敗すると、数百万円単位で損をする理由
この記事では、公示地価をもとに土地価格の動きについて解説してきましたが、実際の取引では、はるかに高い価格、または安い価格で取引される場合があります。
例えば、「北浦和（きたうらわ）」という、北浦和駅の周辺に広がる住宅地があります。
この北浦和の公示地価と実際の取引価格は、
- 公示地価：121万円／坪
- 実際の取引価格：97〜180万円／坪
と、公示地価の約0.8〜1.5倍で取引されていました。
取引価格同士で比べると、約1.8倍の価格差があります。
どちらも「第一種住居地域」と呼ばれる、戸建てや５階建ぐらいのマンションが立ち並ぶ街並みのエリアです。
駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか？
【浦和区北浦和の土地取引】
- 北浦和駅から徒歩6〜10分のエリアで、97〜180万円／坪で取引されている
- この取引情報のアンケート回収率は約２割のため、実際の取引数はこの５倍程度ある
なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか？
その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。
不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、
- 自社でどれだけ取引情報を持っているか
- どれだけ買い手のリストを持っているか？
で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。
持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる
*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています
（2022年実績：売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 ＝ 11.4%）
また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、
- どれだけの評価額になるのか？
- どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか？
を知ることができます。
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それぞれ、「すまいバリュー（運営元 三井不動産リアルティ株式会社）」「イエウール（運営元 株式会社Speee）」「タウンライフ（運営元 タウンライフ株式会社）」の委託を受けて作成しております
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