（画像出典：ウィキペディア クハ４１９－５, 川西能勢口駅）
この記事では川西市の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）（※1）
１、川西市の土地価格
*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK
*公：公示地価（2023.1.1現在）2023年3月 更新
*基：基準地価（2022.7.1現在）
*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合
| 所在地及び地番 | 最寄駅（m) | 坪単価（万円） | 前年比 | 2018年比 |
|---|---|---|---|---|
| 公）川西市水明台２丁目２番３１ | 平野（2300） | 18.7 | 3.5% | 0.4% |
| 公）川西市大和東３丁目９番１４ | 畦野（800） | 19.8 | 3.4% | 2.6% |
| 公）川西市緑台２丁目１番４５ | 平野（1000） | 23.5 | 3.3% | 3.3% |
| 公）川西市久代１丁目９８番１ | 北伊丹（1000） | 32 | 3.2% | 4.3% |
| 公）川西市清和台東４丁目２番２９ | 川西能勢口（6100） | 22.4 | 3.0% | 0.3% |
| 公）川西市小花１丁目２１７番２ | 川西能勢口（60） | 113.2 | 3.0% | 25.6% |
| 公）川西市中央町１４３番１外 | 川西能勢口（0） | 200.3 | 2.4% | 36.4% |
| 公）川西市けやき坂１丁目７番４ | 川西能勢口（5100） | 18.5 | 2.2% | 0.0% |
| 公）川西市萩原台東２丁目１６９番 | 川西能勢口（2300） | 31.7 | 2.1% | 3.2% |
| 公）川西市小戸３丁目１８７番３ | 川西能勢口（980） | 49.5 | 2.0% | 3.4% |
| 公）川西市鴬台２丁目１０番３ | 鴬の森（700） | 28.2 | 2.0% | 0.6% |
| 公）川西市下加茂１丁目１５５番１ | 川西池田（750） | 51.2 | 2.0% | 6.2% |
| 公）川西市丸山台２丁目１番３１ | 日生中央（1100） | 19 | 1.8% | -0.5% |
| 公）川西市花屋敷２丁目９１番１３ | 雲雀丘花屋敷（200） | 76.2 | 1.8% | 9.0% |
| 公）川西市寺畑１丁目２７番 | 川西池田（310） | 60.7 | 1.7% | 6.4% |
| 公）川西市丸の内町１１６番６ | 滝山（370） | 41.3 | 1.6% | 2.5% |
| 公）川西市霞ケ丘１丁目１０番２ | 川西能勢口（900） | 43.6 | 1.5% | 1.5% |
| 公）川西市下加茂１丁目１４５番１ | 川西池田（800） | 43.9 | 1.5% | 2.3% |
| 公）川西市南花屋敷４丁目１２６番 | 川西池田（680） | 55.1 | 1.2% | 3.7% |
| 公）川西市新田２丁目２６２番２９ | 多田（780） | 28.5 | 1.2% | -1.9% |
| 公）川西市東久代１丁目２２０番４ | 北伊丹（680） | 29.7 | 1.1% | 0.6% |
| 公）川西市久代４丁目１８７番 | 阪急伊丹（3100） | 37.3 | 0.9% | 1.8% |
| 公）川西市加茂３丁目１７３番１１ | 川西池田（1400） | 38 | 0.9% | 0.9% |
| 公）川西市東多田１丁目２０２番２９ | 鼓滝（250） | 38 | 0.9% | -0.9% |
| 公）川西市平野１丁目９９番２外 | 多田（220） | 26.7 | 0.9% | 0.2% |
| 公）川西市錦松台２番９４ | 川西能勢口（2800） | 21.1 | 0.8% | -3.0% |
| 公）川西市多田院２丁目３５２番 | 多田（1700） | 21.3 | 0.8% | -5.1% |
| 公）川西市松が丘町１８７番 | 川西能勢口（1600） | 29.9 | 0.8% | -1.6% |
| 公）川西市滝山町２４０番４ | 滝山（150） | 32 | 0.5% | 1.0% |
| 公）川西市西畦野２丁目５４５番 | 山下（1100） | 17.8 | 0.0% | -8.2% |
| 公）川西市緑が丘１丁目１３４番６ | 山下（900） | 15.7 | 0.0% | -3.7% |
| 公）川西市西多田２丁目６８７番 | 川西能勢口（3800） | 23.9 | 0.0% | -6.2% |
| 公）川西市平野１丁目１２０番１５ | 多田（670） | 23.6 | 0.0% | -2.1% |
| 公）川西市東畦野山手１丁目４番１３ | 一の鳥居（510） | 16.5 | 0.0% | -5.7% |
| 公）川西市一庫２丁目９７番 | 日生中央（1200） | 13.5 | 0.0% | -3.5% |
| 公）川西市下財町１３番１８ | 山下（770） | 20.8 | 0.0% | -4.5% |
| 公）川西市多田桜木２丁目７番５外 | 多田（180） | 49.5 | 0.0% | |
| 公）川西市水明台１丁目１番１６４ | 平野（1800） | 26 | 0.0% | -7.1% |
| 公）川西市鼓が滝２丁目１１番４１ | 鼓滝（750） | 17.6 | -1.3% | -9.4% |
| 公）川西市笹部３丁目２８４番外 | 笹部（150） | 6.2 | -1.6% | -11.3% |
| 公）川西市緑が丘１丁目２０７番 | 山下（1100） | 6.1 | -1.6% | -9.8% |
| 公）川西市多田院西１丁目８３番 | 川西能勢口（4100） | 8.7 | -1.9% | -10.8% |
| 基）川西市大和西４丁目６番１７ | 能勢電鉄畦野（670） | 21.6 | 3.1% | 1.6% |
| 基）川西市水明台２丁目２番３１ | 能勢電鉄平野（2300） | 18.4 | 3.1% | -0.5% |
| 基）川西市清和台西３丁目２番７２ | 阪急川西能勢口（6300） | 22.3 | 3.0% | 0.0% |
| 基）川西市栄町７３６番７ | 阪急川西能勢口（200） | 112.2 | 3.0% | 19.7% |
| 基）川西市けやき坂２丁目１８番３ | 阪急川西能勢口（6700） | 17.7 | 2.9% | 0.0% |
| 基）川西市出在家町１４６番３４ | 能勢電鉄絹延橋（500） | 40.9 | 2.5% | 4.2% |
| 基）川西市花屋敷１丁目９９５番 | 阪急川西能勢口（450） | 72.6 | 2.3% | 7.3% |
| 基）川西市湯山台１丁目３３番３ | 阪急川西能勢口（3600） | 22.4 | 2.3% | -1.4% |
| 基）川西市美園町４７８番 | 能勢電鉄絹延橋（380） | 45.9 | 2.2% | 3.7% |
| 基）川西市萩原台東２丁目１６９番 | 阪急川西能勢口（2300） | 31.4 | 2.2% | 2.2% |
| 基）川西市南花屋敷４丁目１２６番 | ＪＲ川西池田（680） | 54.8 | 1.2% | 3.1% |
| 基）川西市東多田３丁目３５９番３ | 能勢電鉄多田（390） | 31.5 | 1.1% | -1.5% |
| 基）川西市加茂２丁目１９４番３ | ＪＲ川西池田（1100） | 39.9 | 0.8% | 0.8% |
| 基）川西市花屋敷山手町７９番２ | 阪急川西能勢口（800） | 43.2 | 0.8% | 0.8% |
| 基）川西市見野２丁目２３６番１ | 能勢電鉄山下（350） | 25.4 | 0.7% | -1.9% |
| 基）川西市久代２丁目９２番１７ | ＪＲ北伊丹（1600） | 30.9 | 0.5% | 0.0% |
| 基）川西市清和台西４丁目１番７外 | 阪急川西能勢口（5900） | 28.9 | 0.0% | -4.4% |
| 基）川西市見野２丁目３２６番４ | 能勢電鉄山下（50） | 31.7 | -1.0% | -7.7% |
| 基）川西市黒川字田中２２１番外 | 能勢電鉄妙見口（2300） | 4.5 | -1.4% | -6.8% |
途中ですが、この記事の説明を
どうも、このサイトの運営者のゴトウです。
この記事では、「あなたの（気になっている）不動産が、これからどうなるのか？」が分かるように、解説をしていきます。
とても不思議に思うのですが、
不動産の取引は、数百万円〜数億円単位の大きなお金が動きますから、絶対に失敗したくないはずなのに、
参考になる情報が、あまりに少なすぎると感じませんか？
例えば、年に３回ほど、公示地価や基準地価、路線価などの国が発表する土地価格の情報が、新聞やテレビニュースで取り上げられます。
ですが、その解説の多くが、都道府県単位、市区町村単位、または、１番大きく上昇した場所ぐらいです。
もっと細かい地区の情報は、ほとんど見かけませんよね。
これでは、あなたの（気になっている）不動産が、これから上がるのか？下がるのか？の判断がつきませんし、今がチャンスなのかどうかも分かりません。
最悪の婆には、営業マンの言いなりになって、もっと高く売れた（もっといい物件を探せた）のに、、、なんてことも。
それはちょっと残念すぎると思うんです。
そこで、この記事では、取り引きの参考になりそうなデータを集めて、なるべく詳しく、そして分かりやすく解説をしました。
そのため、ちょっと記事が長くなってしまいましたが、難しいことは書いていませんので、気楽に読み進めてみてください。
それでは参りましょう。
２、川西市の土地価格の動き
川西市の住宅地は、アベノミクス以降の、この９年間で１１.１%下落しました。
また、2021→22年の公示地価については、住宅地は前年比で０.３%のプラス、商業地は１.１%のプラスとなっていました。
では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか？
公示地価の７年間の変化率を地図上に表示させてみました。
地価マップ：2013-21年の上昇率
変化率：赤色（30%以上）＞オレンジ色（10〜29.9%）＞緑色（0〜9.9%）＞青色（-9.9〜０％）＞紫色（-10%以下）
ご覧の通り、川西能勢口駅の周辺だけが上昇しており、その南側も北側も下落しています。特に北側に向かうほど、下落幅が大きくなっています。
なぜ川西市では、駅周辺しか上がらないのか？
今後の予想をする上で、これまで上昇してきた理由を知っておいた方がスッキリ理解できます。
なので、その主な理由を２つ、最初に解説します。
①金利低下によって、買い手の購買力が上がった
そもそも、今回の土地価格の上昇のきっかけは、金利の低下です。
ご覧のように、2013年4月以降、日銀が国債を買い占める、異次元緩和政策を行うことで、金利を下げてきました。
日銀が国債を買い占めて、金利を下げた
（参考：ARUHI住宅ローン フラット３５金利の推移 財務省 国債金利情報）
ザックリ言うと、この８年間で買い手は、同じ返済額で２割高い物件を買えるようになったということです。
例えば、フラット３５で期間３５年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。
同じ返済額で購入できる物件価格が２割上昇した
月々の支払額は増やさずに、約２割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。
そのため、人気のエリアほど、土地価格が上昇してきたのです。
②川西市では、人口が減っている
ところが、川西市では人口が減少しています。2013→20年の７年間で約3,300人減っているのです。
（参考：総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」）
3,300人の減少なら、それほど大きくないと思うでしょうか？
ですが、家を購入する中心年代は、この７年間で約5,500人減っているのです。
（参考：総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」）
この７年間で、ほぼ１割減っているわけですから、土地価格にも大きな影響が出ているわけですね。
では、どのエリアで人口が減少しているのでしょうか？
この点について、町丁別に人口の変化を調べて確認してみたところ、やはり人口が増えている地区は、滝山駅から川西池田駅にかけての沿線に集中していました。
川西市の地区別の人口変化（2013.3〜2020.3）
増減：赤色（1,000人以上増加）＞オレンジ色（500〜999人増加）＞緑色（100〜499人増加）＞青色の↙️（100〜499人減少）＞紫色の↙️（500以上の減少）
今の若い世代は、共働き世帯が多いため、買い物にも通勤にも、子育てにも便利な駅近のマンションを好む傾向にあります。
そのため、駅周辺では人口が増える一方で、それ以外のエリアの土地は人気薄となってしまい、人口減少→土地価格の下落、という流れに入ってしまっているのです。
というわけで、川西市の土地価格は、
- 共働き世帯の増加によって、駅近エリアのマンションに人気が集中してしまい、他の戸建て住宅地の人気が下がり、人口・土地価格ともに二極化が進んでいる
と言えるでしょう。
３、これからどうなるのか？
ここからは、川西市の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。
（１）金利の上昇リスク
2022年に入ってから、金利の上昇が始まっています。
新型コロナや、ウクライナ侵攻などで、世界各国の経済が混乱し、物価が上昇しているため、物価上昇をおさえるために、世界中の国々で金利を引き上げているのです。
例えば、アメリカでは、この１年間で、0.25→5.25%へと、なんと５％もの金利の引き上げを行っています。
日本では、今のところそういう対策をしていませんが、投資家の間ではすでに「日本も金利の引き上げを行うのではないか？」と見られており、期間１０〜３０年の国債の金利が上がり始めています。
（参考：財務省）
住宅ローンの金利も、このような状況を受けて、上昇し始めています。
固定金利の住宅ローンである、フラット３５（期間21〜35年）の金利も上昇傾向にあり、23年6月分は1.76%となっています。
ふらっと３５は上昇しているが、変動金利はむしろ下落
ところが、変動金利は、ほとんど変化がないか、むしろ下落している銀行もあります。
銀行同士で、お客さんの獲得競争が激しいため、金利が下がっているためです。
そのため、変動金利の利用者が、2019年には約６割ぐらいだったのが、2022年には約７割にまで増えていました。
不動産価格が上がりすぎたため、変動金利の利用者が増加
毎月の支払額で比較すると、約2万円も安く済むのですから、無理もありません。
変動金利の方が、月々の返済が約２万円安い
| 金利 | 月の返済額 | 総返済額 | ||
| ①ふらっと35 | 固定金利 | 1.76% | 95,723円 | 約4,020万円 |
| ②SBI新生銀行 | 変動金利 | 0.32% | 75,512円 | 約3,172万円 |
| ①ー② | 20,211円 | 約848万円 |
*期間３５年、ローン諸費用は除く
大都市のマンションがかなり値上がりしており、「誰が買ってるの？」と疑問に思う人もいるでしょうが、変動金利を選んでいる人が増えているからでしょう。
では、そのような人たちが、金利が上がった時にどうするのか？というと、約２割の人が、「見当がつかない、わからない」と答えていました。
このように、金利が上がった時に、返済に困る人が、かなりの割合でいると考えられます。
つまり、
- 世界的な物価上昇・金利上昇によって、「日本の金利も上がる」と予想する投資家が増えている
- 変動金利で借りている人の２割ぐらいは、金利が上がった場合に、対応できない可能性がある
と言う状況なのです。
今年の4月に、日銀総裁が交代し、植田新総裁になりましたが、今のところは、黒田旧総裁の方針を引き継ぐようなコメントをしています。
ですが、そもそも、黒田総裁が異次元緩和をやり始めたのは、物価を毎年2%上げるためでした。
そして、2022年度の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。すでに目的は達成されて、むしろかなりのハイペースで上昇している状況です。
（参考：NHK「2022年度 消費者物価指数 前年度比3.0％上昇 41年ぶり水準」）
また、ウクライナ戦争もまだ終わりが見えませんので、物価上昇はまだまだ続くと考えると、いずれ金利を引き上げる時が来るでしょう。
１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性
ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。
例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。
特に、変動金利が上がってきた場合には、注意が必要でしょう。
（２）2022年問題で、都市の農地が宅地になる
2022年問題をご存知でしょうか？
「都市部にある税金を優遇されていた農地（生産緑地）が、優遇期間が切れることで宅地として放出され、土地価格に影響を与える」
という問題です。
（出典：ウィキペディア cory.2005.Seisan Ryokuchi）
実は、川西市にも、７８ヘクタールの生産緑地があります。
３０坪の土地で約7,800戸分にもなります。
兵庫の生産緑地の分布図：川西市は７８ヘクタール
（参考：国土交通省 都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況）
この問題で影響を受けるのは、駅から少し離れた郊外のエリアです。
駅前の農地はほとんど宅地に変わっていますし、郊外に残っているケースが大半だからです。
また、大阪市に近い西宮市、尼崎市、伊丹市などでも生産緑地が結構残っています。
「大阪方面へ通勤しているけど、戸建てが欲しい」という世帯は、これらのエリアと競合することになります。
特に南側の伊丹市に近いエリアでは、駅もなく伊丹市の生産緑地の放出もあるため、注意が必要でしょう。
（３）これから川西市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した川西市の人口の見通しによると、2020→30年の10年間で約8,000人減少するそうです。
この７年間で人口が減ってきた川西市ですが、さらに減り方に加速がついていきそうです。
川西市はこれから10年で約8,000人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
さらに、30〜40代人口も、2020→30年の10年間で約8,000人減る見通しです。買い手となる世代の人口が、これから10年で２割近くも減ることになります。
川西市の30〜４0代人口は、2020→30年で約8,000人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
そのため、駅から離れた郊外のエリアでは、さらに注意が必要となるでしょう。
結論：買うなら？売るなら？
以上のことから、川西市の土地価格は、
- 大阪市へアクセスしやすい川西能勢口駅の周辺とそれ以外のエリアの間で二極化が進んでいる
- 今後は、生産緑地の解禁で土地がさらに余ることと、若い世代の人口がさらに減っていくので、郊外のエリアを中心に土地価格が下がる可能性が高い
と言えるでしょう。
買うなら：安く買うには工夫が必要
本来であれば、低金利は家を購入するチャンスな訳ですが、ウッドショックによる建築費の高騰によって、家を建てるハードルが上がっています。
変動金利を選ぶ人が増えていますが、今後の金利上昇の可能性も考えると、むしろ、なるべく安く土地を探す方法を考えた方がいいかもしれません。
非公開物件＝安い物件
また、不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、ある特定の住宅メーカーが取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
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土地の広さや、必要な部屋数、予算などの入力が必要ですが、各住宅メーカーのウッドショック後の坪単価も分かるため、家を建てる際の参考になるはずです。
無料ですので、一度利用してみてはいかがでしょうか？
売るなら：低金利のうちに売却を検討すべき
特に住宅地において、これから影響が出てくるのが金利の上昇です。金利が１％上がると、組める住宅ローンが１５〜２０％程度減るためです。
今は上昇率が小幅なため、まだ影響は小さいですが、これから物価上昇がさらにひどくなれば、アメリカやヨーロッパのように金利を引き上げて物価上昇を抑える政策を取る可能性があるため、早めの準備がおすすめです。
不動産会社選びを間違えると損する？
不動産会社によって、得意とするエリアや物件種類（戸建て・マンション）が違うので、実際の取引では、公示地価より高く、または安く取引されることがあります。
例えば、「小戸（おおべ）」という、川西能勢口駅の東側に広がる住宅地があります。
こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、
- 公示地価：48万円／坪
- 実際の取引価格：43〜73万円／坪
と、公示地価の約0.9〜1.5倍で取引されていました。
取引価格同士で比べると、1.7倍の価格差があります。
どちらも「第二種住居地域」と呼ばれる、戸建てや５階建ぐらいのマンションが立ち並ぶ街並みのエリアです。
駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか？
なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか？
その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。
不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、
- 自社でどれだけ取引情報を持っているか
- どれだけ買い手のリストを持っているか？
で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。
持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる
*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています
（2022年実績：売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 ＝ 11.4%）
また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、
- どれだけの評価額になるのか？
- どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか？
を知ることができます。
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