川西市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

川西市兵庫県

(画像出典:ウィキペディア クハ419-5, 川西能勢口駅

 

この記事では川西市の

  1. 公示地価、基準地価
  2. 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
  3. 今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

(なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております)(※1)

 

 

1、川西市の土地価格

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。1文字からOK

*公:公示地価(2023.1.1現在)2023年3月 更新

*基:基準地価(2022.7.1現在)

*変化率が空白:比較する年度のデータがない場合

 

所在地及び地番最寄駅(m)坪単価(万円)前年比2018年比
公)川西市水明台2丁目2番31平野(2300)18.73.5%0.4%
公)川西市大和東3丁目9番14畦野(800)19.83.4%2.6%
公)川西市緑台2丁目1番45平野(1000)23.53.3%3.3%
公)川西市久代1丁目98番1北伊丹(1000)323.2%4.3%
公)川西市清和台東4丁目2番29川西能勢口(6100)22.43.0%0.3%
公)川西市小花1丁目217番2川西能勢口(60)113.23.0%25.6%
公)川西市中央町143番1外川西能勢口(0)200.32.4%36.4%
公)川西市けやき坂1丁目7番4川西能勢口(5100)18.52.2%0.0%
公)川西市萩原台東2丁目169番川西能勢口(2300)31.72.1%3.2%
公)川西市小戸3丁目187番3川西能勢口(980)49.52.0%3.4%
公)川西市鴬台2丁目10番3鴬の森(700)28.22.0%0.6%
公)川西市下加茂1丁目155番1川西池田(750)51.22.0%6.2%
公)川西市丸山台2丁目1番31日生中央(1100)191.8%-0.5%
公)川西市花屋敷2丁目91番13雲雀丘花屋敷(200)76.21.8%9.0%
公)川西市寺畑1丁目27番川西池田(310)60.71.7%6.4%
公)川西市丸の内町116番6滝山(370)41.31.6%2.5%
公)川西市霞ケ丘1丁目10番2川西能勢口(900)43.61.5%1.5%
公)川西市下加茂1丁目145番1川西池田(800)43.91.5%2.3%
公)川西市南花屋敷4丁目126番川西池田(680)55.11.2%3.7%
公)川西市新田2丁目262番29多田(780)28.51.2%-1.9%
公)川西市東久代1丁目220番4北伊丹(680)29.71.1%0.6%
公)川西市久代4丁目187番阪急伊丹(3100)37.30.9%1.8%
公)川西市加茂3丁目173番11川西池田(1400)380.9%0.9%
公)川西市東多田1丁目202番29鼓滝(250)380.9%-0.9%
公)川西市平野1丁目99番2外多田(220)26.70.9%0.2%
公)川西市錦松台2番94川西能勢口(2800)21.10.8%-3.0%
公)川西市多田院2丁目352番多田(1700)21.30.8%-5.1%
公)川西市松が丘町187番川西能勢口(1600)29.90.8%-1.6%
公)川西市滝山町240番4滝山(150)320.5%1.0%
公)川西市西畦野2丁目545番山下(1100)17.80.0%-8.2%
公)川西市緑が丘1丁目134番6山下(900)15.70.0%-3.7%
公)川西市西多田2丁目687番川西能勢口(3800)23.90.0%-6.2%
公)川西市平野1丁目120番15多田(670)23.60.0%-2.1%
公)川西市東畦野山手1丁目4番13一の鳥居(510)16.50.0%-5.7%
公)川西市一庫2丁目97番日生中央(1200)13.50.0%-3.5%
公)川西市下財町13番18山下(770)20.80.0%-4.5%
公)川西市多田桜木2丁目7番5外多田(180)49.50.0%
公)川西市水明台1丁目1番164平野(1800)260.0%-7.1%
公)川西市鼓が滝2丁目11番41鼓滝(750)17.6-1.3%-9.4%
公)川西市笹部3丁目284番外笹部(150)6.2-1.6%-11.3%
公)川西市緑が丘1丁目207番山下(1100)6.1-1.6%-9.8%
公)川西市多田院西1丁目83番川西能勢口(4100)8.7-1.9%-10.8%
基)川西市大和西4丁目6番17能勢電鉄畦野(670)21.63.1%1.6%
基)川西市水明台2丁目2番31能勢電鉄平野(2300)18.43.1%-0.5%
基)川西市清和台西3丁目2番72阪急川西能勢口(6300)22.33.0%0.0%
基)川西市栄町736番7阪急川西能勢口(200)112.23.0%19.7%
基)川西市けやき坂2丁目18番3阪急川西能勢口(6700)17.72.9%0.0%
基)川西市出在家町146番34能勢電鉄絹延橋(500)40.92.5%4.2%
基)川西市花屋敷1丁目995番阪急川西能勢口(450)72.62.3%7.3%
基)川西市湯山台1丁目33番3阪急川西能勢口(3600)22.42.3%-1.4%
基)川西市美園町478番能勢電鉄絹延橋(380)45.92.2%3.7%
基)川西市萩原台東2丁目169番阪急川西能勢口(2300)31.42.2%2.2%
基)川西市南花屋敷4丁目126番JR川西池田(680)54.81.2%3.1%
基)川西市東多田3丁目359番3能勢電鉄多田(390)31.51.1%-1.5%
基)川西市加茂2丁目194番3JR川西池田(1100)39.90.8%0.8%
基)川西市花屋敷山手町79番2阪急川西能勢口(800)43.20.8%0.8%
基)川西市見野2丁目236番1能勢電鉄山下(350)25.40.7%-1.9%
基)川西市久代2丁目92番17JR北伊丹(1600)30.90.5%0.0%
基)川西市清和台西4丁目1番7外阪急川西能勢口(5900)28.90.0%-4.4%
基)川西市見野2丁目326番4能勢電鉄山下(50)31.7-1.0%-7.7%
基)川西市黒川字田中221番外能勢電鉄妙見口(2300)4.5-1.4%-6.8%

 

途中ですが、この記事の説明を

どうも、このサイトの運営者のゴトウです。

この記事では、「あなたの(気になっている)不動産が、これからどうなるのか?」が分かるように、解説をしていきます。

 

とても不思議に思うのですが、

不動産の取引は、数百万円〜数億円単位の大きなお金が動きますから、絶対に失敗したくないはずなのに、

参考になる情報が、あまりに少なすぎると感じませんか?

 

例えば、年に3回ほど、公示地価や基準地価、路線価などの国が発表する土地価格の情報が、新聞やテレビニュースで取り上げられます。

ですが、その解説の多くが、都道府県単位、市区町村単位、または、1番大きく上昇した場所ぐらいです。

 

もっと細かい地区の情報は、ほとんど見かけませんよね。

これでは、あなたの(気になっている)不動産が、これから上がるのか?下がるのか?の判断がつきませんし、今がチャンスなのかどうかも分かりません。

最悪の婆には、営業マンの言いなりになって、もっと高く売れた(もっといい物件を探せた)のに、、、なんてことも。

 

それはちょっと残念すぎると思うんです。

そこで、この記事では、取り引きの参考になりそうなデータを集めて、なるべく詳しく、そして分かりやすく解説をしました。

そのため、ちょっと記事が長くなってしまいましたが、難しいことは書いていませんので、気楽に読み進めてみてください。

 

それでは参りましょう。

 

2、川西市の土地価格の動き

川西市の住宅地は、アベノミクス以降の、この9年間で11.1%下落しました。

また、2021→22年の公示地価については、住宅地は前年比で0.3%のプラス商業地は1.1%のプラスとなっていました。

 

川西市の公示地価

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか?

公示地価の7年間の変化率を地図上に表示させてみました。

 

地価マップ:2013-21年の上昇率

変化率:赤色(30%以上)>オレンジ色(10〜29.9%)>緑色(0〜9.9%)>青色(-9.9〜0%)>紫色(-10%以下)

 

 

ご覧の通り、川西能勢口駅の周辺だけが上昇しており、その南側も北側も下落しています。特に北側に向かうほど、下落幅が大きくなっています。

 

なぜ川西市では、駅周辺しか上がらないのか?

今後の予想をする上で、これまで上昇してきた理由を知っておいた方がスッキリ理解できます。

なので、その主な理由を2つ、最初に解説します。

 

①金利低下によって、買い手の購買力が上がった

そもそも、今回の土地価格の上昇のきっかけは、金利の低下です。

ご覧のように、2013年4月以降、日銀が国債を買い占める、異次元緩和政策を行うことで、金利を下げてきました。

 

日銀が国債を買い占めて、金利を下げた

異次元緩和政策と住宅ローン金利

(参考:ARUHI住宅ローン フラット35金利の推移 財務省 国債金利情報)

 

ザックリ言うと、この8年間で買い手は、同じ返済額で2割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット35で期間35年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

 

同じ返済額で購入できる物件価格が2割上昇した

 

月々の支払額は増やさずに、約2割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。

そのため、人気のエリアほど、土地価格が上昇してきたのです。

 

 

②川西市では、人口が減っている

ところが、川西市では人口が減少しています。2013→20年の7年間で約3,300人減っているのです。

 

川西市の人口推移

(参考:総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」)

 

3,300人の減少なら、それほど大きくないと思うでしょうか?

ですが、家を購入する中心年代は、この7年間で約5,500人減っているのです。

 

川西市の30〜40代人口の推移

(参考:総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」)

 

この7年間で、ほぼ1割減っているわけですから、土地価格にも大きな影響が出ているわけですね。

 

では、どのエリアで人口が減少しているのでしょうか?

この点について、町丁別に人口の変化を調べて確認してみたところ、やはり人口が増えている地区は、滝山駅から川西池田駅にかけての沿線に集中していました。

 

川西市の地区別の人口変化(2013.3〜2020.3)

増減:赤色(1,000人以上増加)>オレンジ色(500〜999人増加)>緑色(100〜499人増加)>青色の↙️(100〜499人減少)>紫色の↙️(500以上の減少)

(参考:川西市 「地区別年齢別人口集計表」)

 

今の若い世代は、共働き世帯が多いため、買い物にも通勤にも、子育てにも便利な駅近のマンションを好む傾向にあります。

そのため、駅周辺では人口が増える一方で、それ以外のエリアの土地は人気薄となってしまい、人口減少→土地価格の下落、という流れに入ってしまっているのです。

 

というわけで、川西市の土地価格は、

  • 共働き世帯の増加によって、駅近エリアのマンションに人気が集中してしまい、他の戸建て住宅地の人気が下がり、人口・土地価格ともに二極化が進んでいる

と言えるでしょう。

 

3、これからどうなるのか?

ここからは、川西市の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。

 

(1)金利の上昇リスク

2022年に入ってから、金利の上昇が始まっています。

新型コロナや、ウクライナ侵攻などで、世界各国の経済が混乱し、物価が上昇しているため、物価上昇をおさえるために、世界中の国々で金利を引き上げているのです。

例えば、アメリカでは、この1年間で、0.25→5.25%へと、なんと5%もの金利の引き上げを行っています。

 

日本では、今のところそういう対策をしていませんが、投資家の間ではすでに「日本も金利の引き上げを行うのではないか?」と見られており、期間10〜30年の国債の金利が上がり始めています。

 

国際金利推移 202306

(参考:財務省

 

住宅ローンの金利も、このような状況を受けて、上昇し始めています。

固定金利の住宅ローンである、フラット35(期間21〜35年)の金利も上昇傾向にあり、23年6月分は1.76%となっています。

 

ふらっと35は上昇しているが、変動金利はむしろ下落

住宅ローン金利の推移 202306

(参考:財務省ARUHISBI新生銀行

 

ところが、変動金利は、ほとんど変化がないか、むしろ下落している銀行もあります。

銀行同士で、お客さんの獲得競争が激しいため、金利が下がっているためです。

 

そのため、変動金利の利用者が、2019年には約6割ぐらいだったのが、2022年には約7割にまで増えていました。

 

不動産価格が上がりすぎたため、変動金利の利用者が増加

利用した金利タイプ

(参考:住宅金融支援機構 「住宅ローン利用者の実態調査」)

 

毎月の支払額で比較すると、約2万円も安く済むのですから、無理もありません。

 

変動金利の方が、月々の返済が約2万円安い
  金利月の返済額総返済額
①ふらっと35固定金利1.76%95,723円約4,020万円
②SBI新生銀行変動金利0.32%75,512円約3,172万円
①ー②  20,211円約848万円

*期間35年、ローン諸費用は除く

(参考:住宅保証機構 「住宅ローンシミュレーション」)

 

大都市のマンションがかなり値上がりしており、「誰が買ってるの?」と疑問に思う人もいるでしょうが、変動金利を選んでいる人が増えているからでしょう。

では、そのような人たちが、金利が上がった時にどうするのか?というと、約2割の人が、「見当がつかない、わからない」と答えていました。

 

アンケート 金利上昇時の対応

(参考:住宅金融支援機構 「住宅ローン利用者の実態調査」)

 

このように、金利が上がった時に、返済に困る人が、かなりの割合でいると考えられます。

 

つまり、

  • 世界的な物価上昇・金利上昇によって、「日本の金利も上がる」と予想する投資家が増えている
  • 変動金利で借りている人の2割ぐらいは、金利が上がった場合に、対応できない可能性がある

と言う状況なのです。

 

今年の4月に、日銀総裁が交代し、植田新総裁になりましたが、今のところは、黒田旧総裁の方針を引き継ぐようなコメントをしています。

 

ですが、そもそも、黒田総裁が異次元緩和をやり始めたのは、物価を毎年2%上げるためでした。

そして、2022年度の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。すでに目的は達成されて、むしろかなりのハイペースで上昇している状況です。

(参考:NHK「2022年度 消費者物価指数 前年度比3.0%上昇 41年ぶり水準」)

 

また、ウクライナ戦争もまだ終わりが見えませんので、物価上昇はまだまだ続くと考えると、いずれ金利を引き上げる時が来るでしょう。

 

1%金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性

ちなみに、金利が1%上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。

例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が1%上がると、毎月10万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。

 

金利上昇で下落

 

特に、変動金利が上がってきた場合には、注意が必要でしょう。

 

 

(2)2022年問題で、都市の農地が宅地になる

 

2022年問題をご存知でしょうか?

「都市部にある税金を優遇されていた農地(生産緑地)が、優遇期間が切れることで宅地として放出され、土地価格に影響を与える」

という問題です。

 

生産緑地

(出典:ウィキペディア cory.2005.Seisan Ryokuchi)

 

実は、川西市にも、78ヘクタールの生産緑地があります。

30坪の土地で約7,800戸分にもなります。

 

兵庫の生産緑地の分布図:川西市は78ヘクタール

兵庫県の生産緑地

(参考:国土交通省 都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況)

 

この問題で影響を受けるのは、駅から少し離れた郊外のエリアです。

駅前の農地はほとんど宅地に変わっていますし、郊外に残っているケースが大半だからです。

 

また、大阪市に近い西宮市、尼崎市、伊丹市などでも生産緑地が結構残っています。

「大阪方面へ通勤しているけど、戸建てが欲しい」という世帯は、これらのエリアと競合することになります。

 

特に南側の伊丹市に近いエリアでは、駅もなく伊丹市の生産緑地の放出もあるため、注意が必要でしょう。

 

(3)これから川西市の人口はどうなるの?

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した川西市の人口の見通しによると、2020→30年の10年間で約8,000人減少するそうです。

この7年間で人口が減ってきた川西市ですが、さらに減り方に加速がついていきそうです。

 

川西市はこれから10年で約8,000人減る

川西市の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

さらに、30〜40代人口も、2020→30年の10年間で約8,000人減る見通しです。買い手となる世代の人口が、これから10年で2割近くも減ることになります。

 

川西市の30〜40代人口は、2020→30年で約8,000人減る

川西市の30〜40代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

そのため、駅から離れた郊外のエリアでは、さらに注意が必要となるでしょう。

 

結論:買うなら?売るなら?

以上のことから、川西市の土地価格は、

  • 大阪市へアクセスしやすい川西能勢口駅の周辺とそれ以外のエリアの間で二極化が進んでいる
  • 今後は、生産緑地の解禁で土地がさらに余ることと、若い世代の人口がさらに減っていくので、郊外のエリアを中心に土地価格が下がる可能性が高い

と言えるでしょう。

 

買うなら:安く買うには工夫が必要

本来であれば、低金利は家を購入するチャンスな訳ですが、ウッドショックによる建築費の高騰によって、家を建てるハードルが上がっています。

変動金利を選ぶ人が増えていますが、今後の金利上昇の可能性も考えると、むしろ、なるべく安く土地を探す方法を考えた方がいいかもしれません。

 

非公開物件=安い物件

また、不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、ある特定の住宅メーカーが取り扱っている場合があります。

 

非公開物件の理由

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

 

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売るなら:低金利のうちに売却を検討すべき

特に住宅地において、これから影響が出てくるのが金利の上昇です。金利が1%上がると、組める住宅ローンが15〜20%程度減るためです。

 

今は上昇率が小幅なため、まだ影響は小さいですが、これから物価上昇がさらにひどくなれば、アメリカやヨーロッパのように金利を引き上げて物価上昇を抑える政策を取る可能性があるため、早めの準備がおすすめです。

 

不動産会社選びを間違えると損する?

不動産会社によって、得意とするエリアや物件種類(戸建て・マンション)が違うので、実際の取引では、公示地価より高く、または安く取引されることがあります。

 

 

例えば、「小戸(おおべ)」という、川西能勢口駅の東側に広がる住宅地があります。

 

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:48万円/坪
  • 実際の取引価格:43〜73万円/坪

と、公示地価の約0.9〜1.5倍で取引されていました。

取引価格同士で比べると、1.7倍の価格差があります。

 

どちらも「第二種住居地域」と呼ばれる、戸建てや5階建ぐらいのマンションが立ち並ぶ街並みのエリアです。

駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか?

 

【川西市小戸の公示地価】

川西市に公示地価

  • 川西能勢口駅から980mの距離、徒歩約12分(1分=80m)
  • 146,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) = 48万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【川西市小戸の土地取引(令和元年〜2年)】

川西市の土地取引

  • 川西能勢口駅から徒歩8〜13分のエリアで、43〜73万円/坪で取引されている

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか?

その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。

 

不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、

  1. 自社でどれだけ取引情報を持っているか
  2. どれだけ買い手のリストを持っているか?

で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。

 

持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる

査定額が違うイメージ

 

*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています

(2022年実績:売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 = 11.4%)

 

また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、

  1. どれだけの評価額になるのか?
  2. どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか?

を知ることができます。

 

そんな時に便利なのが、1度の登録で、複数社から査定をもらえる一括査定サービスなのですが、それぞれのサービスで参加企業に違いがあるため、特徴のある2つをご紹介します。

 

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それぞれ、「すまいバリュー(運営元 三井不動産リアルティ株式会社)」「イエウール(運営元 株式会社Speee)」「タウンライフ(運営元 タウンライフ株式会社)」の委託を受けて作成しております

 

 

 

 

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