川崎市中原区の土地価格｜上昇・下落した理由｜今後の見通し

（画像出典：wikimedia commons　アイマイミー, 多摩園道。位置これは中香美平間ある中原区、神奈川県、日本。）

この記事では川崎市中原区の

の３点について解説しています。

（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）（※1）

１、川崎市中原区の公示地価、基準地価の一覧

（１）公示地価（2023.1.1現在）

*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合

*最寄駅の（　）内は、駅からの距離（m）

（２）基準地価（2023.7.1現在）

*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合

*最寄駅の（　）内は、駅からの距離（m）

途中ですが、この記事の説明を

どうも、このサイトの運営者のゴトウです。

この記事では、「あなたの（気になっている）不動産が、これからどうなるのか？」が分かるように、解説をしていきます。

とても不思議に思うのですが、

不動産の取引は、数百万円〜数億円単位の大きなお金が動きますから、絶対に失敗したくないはずなのに、

参考になる情報が、あまりに少なすぎると感じませんか？

例えば、年に３回ほど、公示地価や基準地価、路線価などの国が発表する土地価格の情報が、新聞やテレビニュースで取り上げられます。

ですが、その解説の多くが、都道府県単位、市区町村単位、または、１番大きく上昇した場所ぐらいです。

もっと細かい地区の情報は、ほとんど見かけませんよね。

これでは、あなたの（気になっている）不動産が、これから上がるのか？下がるのか？の判断がつきませんし、今がチャンスなのかどうかも分かりません。

最悪の婆には、営業マンの言いなりになって、もっと高く売れた（もっといい物件を探せた）のに、、、なんてことも。

それはちょっと残念すぎると思うんです。

そこで、この記事では、取り引きの参考になりそうなデータを集めて、なるべく詳しく、そして分かりやすく解説をしました。

そのため、ちょっと記事が長くなってしまいましたが、難しいことは書いていませんので、気楽に読み進めてみてください。

それでは参りましょう。

２、川崎市中原区の土地価格の動き

川崎市中原区の住宅地は、アベノミクス以降の、この９年間で２１.６%上昇しました。

また、2021→22年の公示地価については、住宅地は前年比で1.5%のプラス、商業地は1.8%のプラスとなっていました。

（参考：国土交通省　地価公示）

では、具体的にどのあたりが上がっているのか？

まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。

コロナ前：2013-20年の変化率

変化率：赤色（30%以上）＞オレンジ色（10〜29.9%）＞緑色（0〜9.9%）＞青色（-9.9〜０％）＞紫色（-10%以下）

ご覧の通り、武蔵小杉駅、新丸子駅周辺が大きく上昇していますが、駅から離れるほど上昇しにくくなっていますね。

新型コロナ以前は、

といったことにより、武蔵小杉駅を中心に、土地価格が大きく上昇してきました。

コロナ後：2020-22年の変化率

変化率：赤色（5%以上）＞オレンジ色（2〜4.9%）＞緑色（0〜1.9%）＞青色（-0.1〜 -1.9％）＞紫色（-2%以下）

新型コロナ以降も傾向は変わっておらず、武蔵小杉駅を中心に上昇していました。

なぜ、新型コロナ以降は、駅周辺しか上がりにくくなっているのか？

その理由は、新型コロナ以降の土地価格が、マンション価格の上昇によるものだからです。

（参考：東日本不動産流通機構　マーケットデータ）

川崎市の中古マンション価格は、これまで上昇傾向にありましたが、新型コロナ以降はさらに上昇ペースが加速しており、ここ１年でも２割以上の上昇をしています。

ところが、中原区の転入超過数（市外から引っ越してきた人　ー　出ていった人）の数は、新型コロナ以降はどんどん減少しており、昨年は-400人と、市外へ出ていく人の方が多くなっているのです。

（参考：総務省　「住民基本台帳　移動報告」）

では、なぜマンション価格が上昇しているのかというと、

などが影響しています。

つまり、富裕層や海外投資家、一部の高収入世帯によるマンション購入によって、マンション価格が上昇しているのであって、一般世帯は価格についていけなくなっているわけです。

そのため、マンションが立ち並ぶ駅近エリアでは上昇率が大きく、戸建てエリアでは低くなっているわけですね。

３、これからどうなるのか？

中原区の土地価格に影響を与えそうなリスクをまとめました。

（１）金利はこれからも上がるのか？

2022年に入ってから、金利の上昇が始まっています。

固定金利の住宅ローンである、フラット３５（期間21〜35年）の金利も上昇傾向にあり、23年4月分は1.76%となっています。

この水準は、６年ぶりの高水準になります。

2022年から金利が本格的に上昇中

（参考：財務省、ARUHI）

日銀は、YCC（イールドカーブコントロール）という政策を行っていました。

お金を刷って、10年ものの国債を買うことで、金利が上がらないように調節していたのです。

ですが、期間２０年、３０年などのもっと長い期間の国債については、購入を控えており、投資家の見方が反映されやすかった結果、上のグラフのような金利上昇となっていたわけです。

低金利で、地銀の本業が赤字

実際、現在の低金利政策は、株価や不動産価格の上昇をもたらしましたが、副作用もあります。

例えば、地方銀行は、貸出金利を引き上げられないため、本業での赤字が続いているところがたくさんあります。

（参考：金融庁「地域金融の課題と競争のあり方」PDFファイル）　

このような状況を１０年も続けているため、本業が赤字の地銀は、なんとか利益を出そうと、海外への投資をしたりして生き残りをかけていました。

ところが、今年に入って、アメリカやスイスの銀行が破綻して金融不安が起こっているため、逆に大損してしまっています。

（参考：毎日新聞「地銀、過半数超で減益・赤字　外国債下がり、売却損が拡大」）

植田新総裁は、金利を引き上げざるを得ない

そのような状況の中、4月10日に植田氏が日銀総裁に就任しました。

10日の会見では、驚くような発言はありませんでしたが、金融や経済紙などの関係者は、「いつまでYCC（低金利を維持する政策）を続けるのか？」に関心が集中していました。

実際、会見で、各新聞社の記者が質問した内容は、以下のとおりです。

（参考：日経新聞　「植田日銀総裁「理論・実務の両面で尽力する」　会見要旨」）

昨年2022年に、円ドル相場が一時150円台にまで円安になりましたが、これはアメリカの金利が３〜４％台に上がったのに対して、日本はほぼゼロ金利だったからです。

金利の高いドルを買う動きが活発化し、円安になってしまい、物価も大きく上昇してしまったんですね。

それがわかっているため、日銀に「インフレを抑えるために、いつ金利を引き上げるんだ？」という質問が集中したわけです。

今回の新総裁の会見では、驚くような回答はありませんでしたが、「いずれ金利を引き上げるだろう」という予想をする人が多いです。

（参考：野村総合研究所「植田新日銀総裁の就任が近づきYCC修正の可能性を再び織り込み始める債券市場」）

早ければ6月末〜年内ぐらいではないでしょうか。

金利が１％上がると、支払いは１５〜２０％増える

なお、１％金利が上がれば、35年の住宅ローンで１５〜２０％も返済額が増えます。

多くの人は、今の景気で給料が上がっていませんので、買うのを諦めるか、不動産価格の安いところに引っ越して、家を購入する動きとなるでしょう。

そのため、「低金利で不動産価格が高いうちに売りたい」という人は、早めに準備を始めた方がいいでしょう。

逆に、これから購入を検討している人は、物件選びも重要ですが、変動金利でローンを組むのは危ないです。気をつけた方がいいでしょう。

（２）水害リスクが徐々に認知されていく？

２０１９年の台風19号によって、武蔵小杉のタワーマンションが被害にあい、ニュースで話題となりました。

その後の土地価格を見てみると、それほど影響はなく、新型コロナ以降もむしろ上昇しているので、それほど心配がないと思われているのかもしれません。

ですが、毎年のように「観測史上最高」という言葉を聞くようになっているため、今後被害が起こった場合には、さすがに土地取引にも影響が出て来るでしょう。

濃いピンクのエリアは、浸水リスクが大きい

（参考：国土交通省「ハザードマップ ポータルサイト　重ねるハザードマップ」 ）

上の地図は、川崎市周辺のハザードマップです。

こちらのマップは、「想定できる最大規模」の被害が起こった場合の浸水リスクを示しています。

濃いピンクのエリアが、よりリスクの高いエリアということなので、武蔵小杉駅より北側のエリア辺りでは注意が必要かもしれません。

（３）これから川崎市中原区の人口はどうなるの？

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した中原区の人口の見通しによると、2020→30年の10年間で約１.４万人増えるそうです。

中原区はこれから10年で約１.４万人増える

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

ただし、家を建てる30〜40代人口は、2020→30年の10年間で約7,300人も減る見通しです。

中原区の30〜４0代人口は、2020→30年で約7,300人減る

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

つまり、これから買い手となる世代が１割近くも減るのです。

武蔵小杉駅を中心に人気化してきた中原区ですが、水害リスクも認知し始めていますし、今後どれだけ若い世代が引っ越してくるかにかかって来るでしょう。

結論：買うなら？売るなら？

以上のことから、川崎市中原区の土地価格は、

と言えるでしょう。

売るなら：低金利の今がチャンス

中原区の土地価格は、新型コロナ以降、マンション価格の上昇によって、家を持ちたい人が区外へ流出しています。

今のところは、海外投資家や国内の富裕層によってマンション価格が維持されていますが、金利上昇や株安による下落リスクがあるため、低金利の今がチャンスと言えるでしょう。

こんなに違うの？公示地価と実勢価格

この記事では、公示地価をもとに土地価格の動きについて解説してきましたが、実際の取引では、はるかに高い価格、または安い価格で取引される場合があります。

例えば、中原区の「下小田中（しもこだなか）」という地区があります。

この地区の公示地価と実際の取引価格は、

なんと、公示地価の約0.7〜3.0倍で取引されていました。

なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか？

その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。

不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、

で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。

持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる

*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています

（2022年実績：売り物件報告件数17.5万件　÷　土地取引件数152.5万件　＝　11.4%）

また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、

を知ることができます。

そんな時に便利なのが、１度の登録で、複数社から査定をもらえる一括査定サービスなのですが、それぞれのサービスで参加企業に違いがあるため、特徴のある２つをご紹介します。

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買うなら：低金利なのでチャンスだけれど、、、

本来であれば、低金利は家を購入するチャンスな訳ですが、建築費が上がっているため、家を建てるハードルも上がっています。

なので、いい物件を探すことがポイントになってきます。

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不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

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