（画像出典：wikimedia commons 多摩に, はるひ野地区）
この記事では川崎市麻生区の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）（※1）
１、川崎市麻生区の公示地価、基準地価の一覧
（１）公示地価（2023.1.1現在）
*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合
*最寄駅の（ ）内は、駅からの距離（m）
| 住所または地番 | 最寄駅 | 坪単価（万円） | 前年比 | 2018年比 |
|---|---|---|---|---|
| 川崎市麻生区上麻生１－５－２ | 新百合ヶ丘（200） | 445.5 | 6.3% | 21.6% |
| 川崎市麻生区上麻生２－２４－２５ | 新百合ヶ丘（700） | 113.9 | 4.5% | 5.2% |
| 川崎市麻生区万福寺１－１６－５ | 新百合ヶ丘（100） | 236.9 | 3.8% | 31.0% |
| 川崎市麻生区万福寺３－８－１４ | 新百合ヶ丘（650） | 120.5 | 3.4% | 11.3% |
| 川崎市麻生区白鳥１－２－３３ | 五月台（800） | 64.7 | 2.6% | 3.7% |
| 川崎市麻生区百合丘２丁目１１番３ | 新百合ヶ丘（850） | 130 | 2.6% | 6.2% |
| 川崎市麻生区栗平２－２－１２ | 栗平（120） | 99.7 | 2.4% | 6.3% |
| 川崎市麻生区虹ケ丘１－１２－５ | あざみ野（3800） | 64 | 2.1% | 2.1% |
| 川崎市麻生区上麻生３－９－４２ | 新百合ヶ丘（1100） | 84.2 | 2.0% | 3.7% |
| 川崎市麻生区百合丘１丁目２４番９ | 百合ヶ丘（300） | 100.3 | 1.7% | 7.4% |
| 川崎市麻生区上麻生４－３６－５ | 新百合ヶ丘（1200） | 101.6 | 1.7% | |
| 川崎市麻生区王禅寺東２－３７－１７ | 新百合ヶ丘（2100） | 62.7 | 1.6% | -5.9% |
| 川崎市麻生区王禅寺西１－１９－１１ | 新百合ヶ丘（1000） | 84.2 | 1.6% | 0.0% |
| 川崎市麻生区五力田１－１８－６ | 五月台（300） | 67.3 | 1.5% | 3.6% |
| 川崎市麻生区はるひ野２－１０－１１ | はるひ野（450） | 69.3 | 1.4% | 4.5% |
| 川崎市麻生区王禅寺西６－２３－４ | 柿生（600） | 70.6 | 1.4% | 0.0% |
| 川崎市麻生区百合丘２丁目１６番１ | 百合ヶ丘（450） | 95.7 | 1.4% | 5.1% |
| 川崎市麻生区千代ケ丘４丁目１１番１３ | 新百合ヶ丘（1100） | 73.3 | 1.4% | 1.8% |
| 川崎市麻生区王禅寺西３－１０－３ | 新百合ヶ丘（1200） | 73.9 | 1.4% | -0.4% |
| 川崎市麻生区百合丘１丁目１９番８ | 百合ヶ丘（140） | 156.8 | 1.3% | 13.1% |
| 川崎市麻生区東百合丘３－２４－７ | 新百合ヶ丘（2800） | 52.8 | 1.3% | -0.6% |
| 川崎市麻生区栗木台５－１４－４ | 栗平（800） | 60.4 | 1.1% | -0.5% |
| 川崎市麻生区上麻生７－１２－１１ | 柿生（1100） | 67.7 | 1.0% | 1.0% |
| 川崎市麻生区下麻生３－１０－７ | 柿生（2000） | 38.3 | 0.9% | -0.9% |
| 川崎市麻生区細山５－１０－７ | 読売ランド前（1200） | 55.8 | 0.6% | 0.0% |
| 川崎市麻生区栗木１－１３－３ | 栗平（900） | 56.1 | 0.6% | 0.6% |
| 川崎市麻生区王禅寺東５－２４－８ | 新百合ヶ丘（2900） | 58.1 | 0.6% | -4.9% |
| 川崎市麻生区千代ケ丘７丁目２番２ | 新百合ヶ丘（1800） | 58.4 | 0.6% | -3.8% |
| 川崎市麻生区片平４－３－２９ | 柿生（900） | 59.7 | 0.6% | 2.8% |
| 川崎市麻生区金程４－１１－１７ | 新百合ヶ丘（1500） | 62.7 | 0.5% | 1.1% |
| 川崎市麻生区高石５－３－６ | 百合ヶ丘（650） | 65.3 | 0.5% | -1.5% |
| 川崎市麻生区高石３－２１－９ | 百合ヶ丘（800） | 66.3 | 0.5% | 0.5% |
| 川崎市麻生区金程１－１７－１４ | 新百合ヶ丘（1000） | 68 | 0.5% | -0.5% |
| 川崎市麻生区上麻生７－３２－９ | 柿生（1900） | 51.8 | 0.0% | -0.6% |
| 川崎市麻生区向原３－１７－１３ | 新百合ヶ丘（2400） | 48.5 | 0.0% | -1.3% |
| 川崎市麻生区岡上６－４－１１ | 鶴川（1500） | 45.2 | 0.0% | -1.4% |
| 川崎市麻生区多摩美１－２０－１６ | 読売ランド前（850） | 48.8 | 0.0% | -2.0% |
| 川崎市麻生区下麻生２－３５－１３ | 柿生（2100） | 50.8 | 0.0% | -2.5% |
| 川崎市麻生区細山８－１６－９ | 新百合ヶ丘（2600） | 46.5 | 0.0% | -3.4% |
| 川崎市麻生区東百合丘１－３４－２２ | 百合ヶ丘（2200） | 53.5 | 0.0% | -4.7% |
（２）基準地価（2023.7.1現在）
*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合
*最寄駅の（ ）内は、駅からの距離（m）
| 住所または地番 | 最寄駅 | 坪単価（万円） | 前年比 | 2018年比 |
|---|---|---|---|---|
| 川崎市麻生区上麻生１－５－２ | 新百合ヶ丘（ 200） | 455.4 | 6.2% | 21.1% |
| 川崎市麻生区岡上２－２０－５ | 鶴川（ 1100） | 54.5 | 2.5% | 3.1% |
| 川崎市麻生区千代ケ丘４丁目１１番１３ | 新百合ヶ丘（ 1100） | 73.9 | 2.3% | 2.8% |
| 川崎市麻生区栗木台２－１２－１１ | 黒川（ 400） | 61.4 | 2.2% | 5.1% |
| 川崎市麻生区白鳥１－２－３３ | 五月台（ 800） | 65.3 | 2.1% | 4.8% |
| 川崎市麻生区王禅寺西１－１９－１１ | 新百合ヶ丘（ 1000） | 84.5 | 2.0% | 0.4% |
| 川崎市麻生区岡上字川井田６１２番３ | 鶴川（ 550） | 38 | 1.8% | 0.0% |
| 川崎市麻生区千代ケ丘２丁目４番１０ | 百合ヶ丘（ 950） | 67.3 | 1.5% | 0.5% |
| 川崎市麻生区東百合丘２－１６－１０ | 百合ヶ丘（ 2100） | 51.5 | 1.3% | -3.1% |
| 川崎市麻生区千代ケ丘９－８－２２ | 新百合ヶ丘（ 2300） | 52.8 | 1.3% | -0.6% |
| 川崎市麻生区上麻生５－４３－１４ | 柿生（ 120） | 106.9 | 1.3% | 6.2% |
| 川崎市麻生区王禅寺東５－２４－８ | 新百合ヶ丘（ 2900） | 58.4 | 1.1% | -4.3% |
| 川崎市麻生区片平字富士塚１６７３番１４ | 栗平（ 1100） | 35.6 | 0.9% | -2.7% |
| 川崎市麻生区王禅寺西７－２３－１５ | 柿生（ 1100） | 48.5 | 0.7% | -4.5% |
| 川崎市麻生区高石６－１９－２ | 百合ヶ丘（ 1200） | 53.8 | 0.6% | -4.7% |
| 川崎市麻生区王禅寺東３－５－２１ | 新百合ヶ丘（ 2800） | 55.1 | 0.6% | -2.9% |
途中ですが、この記事の説明を
どうも、このサイトの運営者のゴトウです。
この記事では、「あなたの（気になっている）不動産が、これからどうなるのか？」が分かるように、解説をしていきます。
とても不思議に思うのですが、
不動産の取引は、数百万円〜数億円単位の大きなお金が動きますから、絶対に失敗したくないはずなのに、
参考になる情報が、あまりに少なすぎると感じませんか？
例えば、年に３回ほど、公示地価や基準地価、路線価などの国が発表する土地価格の情報が、新聞やテレビニュースで取り上げられます。
ですが、その解説の多くが、都道府県単位、市区町村単位、または、１番大きく上昇した場所ぐらいです。
もっと細かい地区の情報は、ほとんど見かけませんよね。
これでは、あなたの（気になっている）不動産が、これから上がるのか？下がるのか？の判断がつきませんし、今がチャンスなのかどうかも分かりません。
最悪の婆には、営業マンの言いなりになって、もっと高く売れた（もっといい物件を探せた）のに、、、なんてことも。
それはちょっと残念すぎると思うんです。
そこで、この記事では、取り引きの参考になりそうなデータを集めて、なるべく詳しく、そして分かりやすく解説をしました。
そのため、ちょっと記事が長くなってしまいましたが、難しいことは書いていませんので、気楽に読み進めてみてください。
それでは参りましょう。
２、川崎市麻生区の土地価格の動き
川崎市麻生区の住宅地は、アベノミクス以降の、この９年間で２%上昇しました。
また、2021→22年の公示地価については、住宅地は前年比で0.1%のマイナス、商業地は1.3%のプラスとなっていました。
では、具体的にどのあたりが上がっているのか？
まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。
コロナ前：2013-20年の変化率
変化率：赤色（30%以上）＞オレンジ色（10〜29.9%）＞緑色（0〜9.9%）＞青色（-9.9〜０％）＞紫色（-10%以下）
ご覧の通り、新百合ヶ丘駅を中心に、駅近のエリアでは上昇していますが、少し離れたエリアでは下落するところが多くあるような、とても狭い範囲での上昇となっています。
新型コロナ以前は、
- 金利が約１％低下（月10.4万円の35年返済で、3,000万→3,500万円の物件が購入可能に）
- 人口が増加（８年で＋8,000人）
といったことにより、新百合ヶ丘駅を中心に、土地価格が大きく上昇してきました。
コロナ後：2020-22年の変化率
変化率：赤色（5%以上）＞オレンジ色（2〜4.9%）＞緑色（0〜1.9%）＞青色（-0.1〜 -1.9％）＞紫色（-2%以下）
新型コロナ以降も、新百合ヶ丘駅を中心に上昇しているものの、駅から離れたエリアでは下落、という二極化が進んでいました。
３、これからどうなるのか？
麻生区の土地価格に影響を与えそうなリスクをまとめました。
（１）そろそろ金利が上がりそう
日本では、低金利が長く続いているため、金利の上昇リスクを心配しない人が増えており、７割以上の人が、半年ごとに金利が変わる変動金利を選んでいます。
ですが、本当にこれからも金利は上がらないのでしょうか？
実は、１０年〜３０年までの長期金利については、すでに上昇し始めています。特にロシアのウクライナ侵攻が始まった2022年ごろから、本格的に上がって来ています。
（参考：財務省）
これによって、変動金利は低いままですが、ふらっと３５などの固定金利は上昇を始めています。
なぜ上昇しているのかと言うと、世界的に物価が上昇しているからです。
例えば、アメリカでは、物価が一時、前年比で9%以上も上がったため、政策金利を0.25%→5.25%まで、１年間で５％も引き上げました。
ドイツでも、前年比で11%以上も上がっていたため、こちらも政策金利を0%→3.5%にまで、約１年間で3.5％も引き上げています。
その結果、欧米各国でも、住宅価格が下落をはじめています。
アメリカの先月の中古住宅価格は前の年の同じ月と比べた下落幅（-1.7%）がおよそ11年ぶりの大きさとなり、住宅価格の下落傾向が鮮明になっています。
急速な利上げに伴う住宅ローン金利の高止まりで需要が落ち込んでいることが背景にあります。
欧州連合（EU）域内で、住宅価格が2015年以来初めて四半期ベースで下落に転じた。借り入れコストの上昇（＝金利の上昇）が10年近くに及ぶ住宅用不動産ブームに終わりをもたらしている。
EU統計局は4日、22年10〜12月期に住宅価格が前の期と比べ1.5%下落したと発表した。域内27カ国のうち15カ国で下がった。下落幅が最も大きかったのはデンマークとドイツで、それぞれ6.5%、5%低下した。
金利を引き上げたことで、住宅価格が下落しているのです。
ちなみに日本の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。
（参考：NHK「2022年度 消費者物価指数 前年度比3.0％上昇 41年ぶり水準」）
そして、日本でも、7月28日に、植田日銀総裁が、政策修正を発表し、事実上の利上げを行いました。
これまでは、10年国債の金利が0.5%以上に上がらないようにコントロールしてきましたが、それを1.0%まで引き上げたのです。
（参考：野村総合研究所 2023.7.28「日銀が長期金利の上昇を容認するYCCの運用柔軟化策を決定（日銀金融政策決定会合）」）
これによって、期間１０年以上の固定金利については、今後、徐々に上がっていくことが予想されます。ふらっと３５などの、長期固定の住宅ローン金利は上がるでしょう。
変動金利が上がる可能性は？
今回の事実上の利上げは、期間１０年以上の長期金利への影響が大きいですが、変動金利への影響は、今のところ、ありません。
ですが、物価上昇が続くようであれば、いずれ短期金利も引き上げざるを得なくなるでしょう。
というのも、そもそも、金利を引き上げている理由は、お金を借りにくくすることで、モノの消費や生産をおさえ、物価上昇を止めるためだからです。
長期金利を引き上げても、物価上昇が止まらないのであれば、短期金利の引き上げも、いずれ視野に入ってくるはずです。
なお、日銀が見込んでいる、今後の物価上昇率は、2024年が年率1.9%で、2025年が年率1.6%です。
（参考：野村総合研究所 2023.7.28「日銀が長期金利の上昇を容認するYCCの運用柔軟化策を決定（日銀金融政策決定会合）」）
もし、今回の利上げでも、現在の年率３％の物価上昇率がおさまらなければ、さらに政策を修正する可能性は高く、その際には、変動金利型の住宅ローンにも、影響が出てくるかもしれません。
１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性
ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。
例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。
なお、すでに変動金利で組んでいる人については、５年ルールという、当初５年間は、返済額が固定（ただし、増えた利息はあとで支払う）というルールがあるため、すぐに払えなくなって投げ売りが始まるわけではありません。
しかし、新しくローンを組む人は、変動金利でも高い金利になるため、今まで通りの高い価格でローンを組むことが難しくなりますから、価格は下がりやすくなるでしょう。
（２）2022年問題で、川崎市の生産緑地が解禁
2022年問題をご存知でしょうか？
「都市部にある税金を優遇されていた農地（生産緑地）が、優遇期間が切れることで宅地として放出され、土地価格に影響を与える」
という問題です。
（出典：ウィキペディア cory.2005.Seisan Ryokuchi）
実は、川崎市にも２８７ヘクタールの生産緑地があります。３０坪の土地で約29,000戸分にもなります。
そして、麻生区で注意が必要なのは、黒川駅の周辺や千代ヶ丘地区のあたりでしょう。というのも、隣接する稲城市において、すでに大規模なの宅地開発が行われているからです。
この周辺では、また黒川駅の周辺でも多くの農地が残っているため、今後は宅地化の動きが進むと考えられます。
そうすると、周辺の住宅地が増え、古い住宅地の人気が下がるので、土地価格は下落しやすくなります。
（３）これから川崎市麻生区の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した麻生区の人口の見通しによると、2020→30年の10年間で約3,000人増えるそうです。
麻生区はこれから10年で約3,000人増える
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
ただし、家を建てる30〜40代人口は、2020→30年の10年間で約8,000人も減る見通しです。
麻生区の30〜４0代人口は、2020→30年で約8,000人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
つまり、これから増えるのは、子供と高齢者であって、買い手となる世代は２割近くも減るのです。
農地の宅地化も進みますので、郊外では買い手がつきにくい土地が増えていきそうです。
結論：買うなら？売るなら？
以上のことから、川崎市麻生区の土地価格は、
- 新型コロナ以降も、駅近エリアで上昇、郊外では下落、という二極化が進んでいる
- 今後は、異次元緩和の終了による金利上昇リスクや、人口減少が進むため、現在の二極化がさらに厳しくなっていきそう
と言えるでしょう。
売るなら：低金利の今がチャンス
麻生区の土地価格は、すでに駅近エリアと郊外とで二極化が進んでいます。
現在はまだ低金利ということもあって、郊外でもそれほど下落していない状況ですが、異次元緩和が終了し、金利が上昇してくると、価格への影響はさらに大きくなりますので、今の低金利がチャンスと言えるでしょう。
こんなに違うの？公示地価と実勢価格
この記事では、公示地価をもとに土地価格の動きについて解説してきましたが、実際の取引では、はるかに高い価格、または安い価格で取引される場合があります。
例えば、麻生区の「千代ヶ丘（ちよがおか）」という地区があります。
この地区の公示地価と実際の取引価格は、
- 公示地価：７２万円／坪
- 実際の取引：57〜100万円／坪
なんと、公示地価の約0.8〜1.4倍で取引されていました。
【川崎市麻生区千代ヶ丘の公示地価】
- 新百合ヶ丘駅から1,100mの距離、徒歩約１４分（1分＝８０m）
- 218,000円／㎡ × 3.3（㎡／坪） ＝７２万円／坪
【川崎市麻生区千代ヶ丘の土地取引（過去２年間）】
- 新百合ヶ丘駅から徒歩１４〜１９分のエリアで、57〜100万円／坪で取引されている
- 公示地価、実際の取引ともに「第１種低層住居専用地域」という、似たような街並みのエリア
なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか？
その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。
不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、
- 自社でどれだけ取引情報を持っているか
- どれだけ買い手のリストを持っているか？
で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。
持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる
*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています
（2022年実績：売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 ＝ 11.4%）
また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、
- どれだけの評価額になるのか？
- どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか？
を知ることができます。
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それぞれ、「すまいバリュー（運営元 三井不動産リアルティ株式会社）」「イエウール（運営元 株式会社Speee）」「タウンライフ（運営元 タウンライフ株式会社）」の委託を受けて作成しております
買うなら：低金利なのでチャンスだけれど、、、
本来であれば、低金利は家を購入するチャンスな訳ですが、建築費が上がっているため、家を建てるハードルも上がっています。
なので、いい物件を探すことがポイントになってきます。
非公開物件＝安い物件
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
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