加須市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し | イエ&ライフ

加須市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

加須市 埼玉県

(画像出典:ウィキペディア On-chan 埼玉県加須市小野袋・埼玉県道9号佐野古河線

 

この記事では加須市の

  1. 公示地価、基準地価
  2. 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
  3. 今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

(なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております)

 

 

1、加須市の公示地価、基準地価の一覧

(1)公示地価(2024.1.1現在)NEW!

*変化率が空白:2019年のデータがない場合

住所または地番最寄駅(m)坪単価(万円)前年比5年前比
加須市栄字六軒376番新古河(3100)6.21.6%6.8%
加須市鴻茎3205番1加須(4100)15.51.5%10.9%
加須市旗井2丁目37番21栗橋(660)15.60.0%0.4%
加須市旗井1丁目21番22外栗橋(1100)14.30.0%0.2%
加須市下高柳字下小宮1185番2加須(2600)7.40.0%0.0%
加須市北下新井字下堤外1878番3栗橋(2000)110.0%-0.3%
加須市花崎4丁目18番2外加須(2000)13.80.0%-1.4%
加須市富士見町12-26加須(400)15.90.0%-1.4%
加須市花崎1丁目26番10花崎(300)17.7-0.2%-2.2%
加須市東栄1-3-32加須(900)14.3-0.2%-2.3%
加須市礼羽228番8加須(800)13.8-0.2%-1.9%
加須市久下3丁目1番4外加須(1500)13.4-0.2%-1.9%
加須市久下字高畑1686番4加須(1200)13.3-0.2%-1.7%
加須市不動岡1-1-12加須(1300)12.4-0.3%-2.3%
加須市礼羽419番14加須(1200)11.5-0.3%-2.0%
加須市旗井字天神17番19栗橋(1500)10.5-0.3%-3.6%
加須市花崎1丁目20番1花崎(150)18.9-0.3%-1.2%
加須市騎西字新田脇55番15加須(3700)8.8-0.4%-2.5%
加須市鴻茎字立山15番9加須(3600)8.6-0.4%-3.0%
加須市諏訪2-2-23加須(850)15.3-0.4%-3.1%
加須市本町7-10加須(600)15.1-0.4%
加須市南篠崎2丁目7番19花崎(1700)12.3-0.5%-3.6%
加須市鳩山町12番11鷲宮(1400)12-0.5%-3.7%
加須市北小浜字堂前222番11加須(2200)11.8-0.6%-2.5%
加須市三俣2丁目19番3外加須(1400)15.2-0.6%-4.0%
加須市騎西字町裏38番10加須(3500)9.9-0.7%-4.4%
加須市久下5丁目21番8外花崎(2100)14-0.7%-3.2%
加須市上種足字六番1561番2鴻巣(6700)4.4-0.7%-3.6%
加須市北下新井字本田981番3栗橋(3300)4.2-0.8%-3.8%
加須市上樋遣川字稲荷台5287番9内加須(6000)3.4-1.0%-4.7%
加須市麦倉字本村183番3柳生(1700)4.5-1.4%-10.5%
加須市向古河字下悪戸2386番6外新古河(1700)5.3-2.4%-11.5%

 

(2)基準地価(2023.7.1現在)

*変化率が空白:比較する年度のデータがない場合

*最寄駅の( )内は、駅からの距離(m)

住所または地番最寄駅坪単価(万円)前年比2018年比
加須市南篠崎1丁目2番3花崎( 1500)13.61.7%11.6%
加須市新利根1丁目9番3外栗橋( 6000)9.51.4%11.2%
加須市芋茎字芋郷1248番1外加須( 5300)17.11.4%11.4%
加須市正能字弁天394番1加須( 2500)7.40.0%-0.4%
加須市久下2丁目32番8加須( 2000)13.80.0%-0.9%
加須市南町8-30加須( 700)15.1-0.2%-1.7%
加須市旗井3丁目6番19栗橋( 950)12.8-0.3%-1.8%
加須市中央1-7-55加須( 180)24.4-0.3%-2.3%
加須市川口1丁目14番17鷲宮( 2200)10.6-0.3%-4.5%
加須市外川458番3加須( 2600)8.7-0.4%-3.3%
加須市諏訪2-2-23加須( 850)15.4-0.4%-2.9%
加須市大門町6-24加須( 900)14.9-0.4%-5.3%
加須市上三俣字中通1363番1加須( 2600)5.8-0.6%-2.2%
加須市花崎北3丁目3番6花崎( 900)16.7-0.6%-7.5%
加須市不動岡3丁目31番3加須( 2400)10.7-0.6%-2.4%
加須市細間字萩原288番4栗橋( 5100)3.4-1.0%-5.5%
加須市陽光台2丁目843番148新古河( 650)10.8-1.2%-3.8%
加須市柳生字中通2151番3柳生( 500)5.2-1.2%-7.6%

 

2、加須市の土地価格の動き

どうも、当サイト「イエアンドライフ」の運営者のゴトウです。

ここからは、「加須市の土地価格が下落してきた理由」をなるべくわかりやすく、読みやすく、解説していきますので、よろしくお付き合いください。

 

加須市の土地価格は、この1年間で、住宅地で-0.6%、商業地で-0.5%と、回復傾向にありました。

また、2018→2023年の5年間で見ると、住宅地で-2.9%。商業地で-2.9%でした。

 

加須市の公示地価

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、具体的にどのあたりが上がっているのか?

まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。

 

5年間の変化率(2018→2023年)

変化率:赤色(+10%以上)>オレンジ色(+5〜9.9%)>緑色(0〜 +4.9%)>青色(-0.1〜 -4.9%)>紺色(-5〜 -9.9%)>紫色(-10%以下)

 

大きく上昇している(赤紫色のマーク)のは、騎西菖蒲バイパス沿いの工業地です。

ネット通販の需要が増えているため、物流倉庫の建設が全国的に増加しており、一部の工業地で大きく上昇しているようです。

 

それ以外の住宅地、商業地でいうと、栗橋駅とビバモールの周辺で上昇しているものの、それ以外は下落、という二極化が進んでいました。

 

なぜ、駅周辺だけで上昇しているのか?

その最も大きな理由は、物価の上昇(インフレ)です。

新型コロナ以降、戸建て・マンションどちらの建築費も、20〜30%の上昇をしているのです。

 

マンションの建築費

マンションの建築費

(参考:一般財団法人 建築物価調査会)

 

木造戸建ての建築費

木造の建築費

(参考:一般財団法人 建築物価調査会)

 

特に、昨年22年は、戸建て・マンションともに大きく上昇していますね。

ロシアによるウクライナ侵攻が起こったことで、原油や天然ガスなどのエネルギー価格が上昇し、小麦などの食糧や肥料、北欧からの木材など、ありとあらゆるモノの価格が上昇を続けているのです。

 

このように、新築マンション・戸建てが高くなっているため、中古市場でも価格が上昇しています。

 

埼玉県の中古マンション、中古戸建ての価格

(参考:東日本不動産流通機構

 

特に中古の戸建て価格は、新型コロナ以降に上昇していることから、建築費の高騰が大きく影響を与えていることが分かりますね。

 

また、中古マンション・戸建ての価格が上昇した時に、「建物部分の価値だけが上がった」と考える人はいないでしょう。

「土地と建物全体の価格が上がった」と考える人が大半なため、土地価格も合わせて上昇しているわけですね。

 

 

一方で、駅から離れたエリアでは、農地が多く残っており、宅地化も進んでいますので、土地が余っています。しかも、買い手は減っていますので、価格が下落しやすいわけですね。

 

3、これからどうなるのか?

ここからは、加須市の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。

 

(1)いよいよ金利上昇が本格化しそう

低金利によって、住宅ローンが組みやすい状況が続いていますが、2024年以降は、この環境がいよいよ変わってきそうです。

 

今年2024年3月19日に、日銀はこれまでのマイナス金利政策を解除し、政策金利を-0.1→+0.1%へ引き上げました。

政策金利の影響が大きいと言われる、変動型の住宅ローンも、4月は据え置きのところが大半ですが、今後さらに利上げが起これば、変動金利も上がっていくでしょう。

 

高額マンションをギリギリの住宅ローンで買っている人がやばい

変動金利の上昇によって、影響を受けそうなのが、ここのところ大きく上昇している駅近マンションです。

というのも、新築・中古マンションの購入者の75〜80%の人が、変動金利を利用しているからです。

 

新築・中古マンションの変動金利利用率

(参考:住宅金融支援機構 「住宅ローン利用者の実態調査」)

 

今までは、ネット銀行で申し込めば、0.2〜0.3%台という、かなり安い条件で住宅ローンを組めてきたわけですが、今後はこの条件が厳しくなってきます。

異次元緩和政策が始まる前の2012年ごろまでは、変動金利も1%前後でした。そのため、1%前後の水準にまで引き上げていくと予想されます。

 

1%金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性

ちなみに、金利が1%上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。

例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が1%上がると、毎月10万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。

 

金利上昇で下落

 

政策金利は少しずつ引き上げていくと思われますので、すぐに大きく価格が下落するわけではありません。

ですが、購入を検討されている方は、変動金利でギリギリのローンを組むのは危ないので気をつけてください。

 

(2)これから加須市の人口はどうなるの?

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した加須市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で約1.1万人減少するそうです。

 

加須市はこれから10年で約1.1万人減少

加須市の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

また、家を建てる中心年代の30〜40代人口は、2025→35年の10年間で約6,000人減る見通しです。

 

加須市の30〜40代人口は、これから10年で約6,000人減る

加須市の30〜40代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

これから買い手がさらに減ってきますので、通勤に便利な駅近の人気エリアを除いて、買い手がつきにくいエリアが増えていくでしょう。

 

結論:買うなら?売るなら?

以上のことから、加須市の土地価格は、

  • 新型コロナ以降も、栗橋駅やビバモールの周辺を除いて、人口減少と農地の宅地化によって、土地価格の下落が止まらない
  • 今後は、さらに買い手となる若い世代が減るので、郊外エリアほど厳しくなっていく

と言えるでしょう。

 

買うなら:建築コストがさらに上がるので、物件選びは慎重に

加須市の不動産価格は、農地の宅地化が進んでいることもあって、全体的に下落傾向にあり、安く購入できる状況にあります。

 

ただし、今後は金利上昇リスクもあり、建築費も上昇傾向にあります。

そのため、不動産の購入コストは上がっていくため、物件選びは慎重に行う必要がありそうです。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。

 

非公開物件の理由

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

 

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売るなら:低金利のうちなら、高く売れる

加須市の不動産は、下落しているところも多いですが、それでも、これまでの金利低下は、買い手にとって追い風でした。

 

ですが、今後は金利の上昇や、農地のさらなる宅地化が予想されますので、今の水準で買える人は確実に減ります。

さらに、建築費の上昇も続くため、高く売りたい場合は、早めに動いた方がいいでしょう。

 

戸建ての売却は、不動産会社によって結果が変わる

土地の売却であれば、公示地価や基準地価が、一応の目安にはなります。

ですが、家を売るとなると、選ぶ不動産会社によって、結果が大きく変わってきます。

 

例えば、以前であれば、雨漏りやシロアリなどの被害があったとしても、きちんと調査しないまま、売買されることが普通でした。

その結果、「築20年だったら、建物の価値はほぼゼロ(だって税法上の耐用年数が22年だから)」みたいな評価が一般化していたのです。これでは、なかなか高く売れませんよね。

 

ですが、2018年に法律が改正されて、中古住宅の売買時には、

  1. ホームインスペクション(住宅の状態を診断すること)をするかどうかを選べること
  2. そして、行った場合には必ず説明をすること

の2点が義務付けられました。

 

ホームインスペクション

(参考:国土交通省 建物状況調査をしませんか?)

 

これによって、中古住宅の評価の仕方が大きく変わってきています。

雨漏れもシロアリもない物件であれば、たとえ築年数が古くても、建物の価値をきちんと評価されるようになってきているのです。

 

ですが、このような評価は、不動産会社によって変わってきます。マンションの取引が大半の会社もありますし、法律改正後に十分な取引経験がない会社もあるでしょう。

では、どうすれば、家を良い評価で売却できるのか?

 

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この記事を書いた人
ゴトウ

証券会社で12年間勤務。営業と店舗マーケティングに従事後、2018年から当サイト「イエ&ライフ」を運営しています。

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