（画像出典：ウィキペディア On-chan 埼玉県加須市小野袋・埼玉県道9号佐野古河線）
この記事では加須市の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）（※1）
１、加須市の公示地価、基準地価の一覧
（１）公示地価（2023.1.1現在）
*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合
*最寄駅の（ ）内は、駅からの距離（m）
| 住所または地番 | 最寄駅 | 坪単価（万円） | 前年比 | 2018年比 |
|---|---|---|---|---|
| 加須市栄字六軒３７６番 | 新古河（3100） | 6.1 | 1.6% | 9.5% |
| 加須市鴻茎３２０５番１ | 加須（4100） | 15.2 | 1.5% | 13.5% |
| 加須市旗井２丁目３７番２１ | 栗橋（660） | 15.6 | 0.0% | 0.9% |
| 加須市旗井１丁目２１番２２外 | 栗橋（1100） | 14.3 | 0.0% | 0.5% |
| 加須市下高柳字下小宮１１８５番２ | 加須（2600） | 7.4 | 0.0% | 0.5% |
| 加須市北下新井字下堤外１８７８番３ | 栗橋（2000） | 11 | 0.0% | -0.3% |
| 加須市花崎４丁目１８番２外 | 加須（2000） | 13.8 | 0.0% | -1.7% |
| 加須市富士見町１２－２６ | 加須（400） | 15.9 | -0.2% | -1.4% |
| 加須市不動岡１－１－１２ | 加須（1300） | 12.4 | -0.3% | -2.3% |
| 加須市礼羽４１９番１４ | 加須（1200） | 11.5 | -0.3% | -1.7% |
| 加須市旗井字天神１７番１９ | 栗橋（1500） | 10.6 | -0.3% | -4.5% |
| 加須市花崎１丁目２０番１ | 花崎（150） | 18.9 | -0.3% | -0.9% |
| 加須市騎西字新田脇５５番１５ | 加須（3700） | 8.9 | -0.4% | -3.2% |
| 加須市花崎１丁目２６番１０ | 花崎（300） | 17.7 | -0.4% | -2.0% |
| 加須市鴻茎字立山１５番９ | 加須（3600） | 8.6 | -0.4% | -3.3% |
| 加須市本町７－１０ | 加須（600） | 15.2 | -0.4% | |
| 加須市東栄１－３－３２ | 加須（900） | 14.4 | -0.5% | -2.0% |
| 加須市礼羽２２８番８ | 加須（800） | 13.8 | -0.5% | -1.9% |
| 加須市久下３丁目１番４外 | 加須（1500） | 13.5 | -0.5% | -1.7% |
| 加須市久下字高畑１６８６番４ | 加須（1200） | 13.3 | -0.5% | -1.7% |
| 加須市北小浜字堂前２２２番１１ | 加須（2200） | 11.9 | -0.6% | -2.2% |
| 加須市諏訪２－２－２３ | 加須（850） | 15.4 | -0.6% | -2.7% |
| 加須市三俣２丁目１９番３外 | 加須（1400） | 15.3 | -0.6% | -3.7% |
| 加須市騎西字町裏３８番１０ | 加須（3500） | 10 | -0.7% | -4.4% |
| 加須市久下５丁目２１番８外 | 花崎（2100） | 14.1 | -0.7% | -2.9% |
| 加須市上種足字六番１５６１番２ | 鴻巣（6700） | 4.4 | -0.7% | -3.6% |
| 加須市北下新井字本田９８１番３ | 栗橋（3300） | 4.2 | -0.8% | -3.8% |
| 加須市南篠崎２丁目７番１９ | 花崎（1700） | 12.4 | -0.8% | -3.6% |
| 加須市鳩山町１２番１１ | 鷲宮（1400） | 12.1 | -0.8% | -3.7% |
| 加須市上樋遣川字稲荷台５２８７番９内 | 加須（6000） | 3.4 | -1.0% | -4.6% |
| 加須市麦倉字本村１８３番３ | 柳生（1700） | 4.6 | -2.8% | -10.3% |
| 加須市向古河字下悪戸２３８６番６外 | 新古河（1700） | 5.4 | -2.9% | -10.8% |
（２）基準地価（2023.7.1現在）
*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合
*最寄駅の（ ）内は、駅からの距離（m）
| 住所または地番 | 最寄駅 | 坪単価（万円） | 前年比 | 2018年比 |
|---|---|---|---|---|
| 加須市南篠崎１丁目２番３ | 花崎（ 1500） | 13.6 | 1.7% | 11.6% |
| 加須市新利根１丁目９番３外 | 栗橋（ 6000） | 9.5 | 1.4% | 11.2% |
| 加須市芋茎字芋郷１２４８番１外 | 加須（ 5300） | 17.1 | 1.4% | 11.4% |
| 加須市正能字弁天３９４番１ | 加須（ 2500） | 7.4 | 0.0% | -0.4% |
| 加須市久下２丁目３２番８ | 加須（ 2000） | 13.8 | 0.0% | -0.9% |
| 加須市南町８－３０ | 加須（ 700） | 15.1 | -0.2% | -1.7% |
| 加須市旗井３丁目６番１９ | 栗橋（ 950） | 12.8 | -0.3% | -1.8% |
| 加須市中央１－７－５５ | 加須（ 180） | 24.4 | -0.3% | -2.3% |
| 加須市川口１丁目１４番１７ | 鷲宮（ 2200） | 10.6 | -0.3% | -4.5% |
| 加須市外川４５８番３ | 加須（ 2600） | 8.7 | -0.4% | -3.3% |
| 加須市諏訪２－２－２３ | 加須（ 850） | 15.4 | -0.4% | -2.9% |
| 加須市大門町６－２４ | 加須（ 900） | 14.9 | -0.4% | -5.3% |
| 加須市上三俣字中通１３６３番１ | 加須（ 2600） | 5.8 | -0.6% | -2.2% |
| 加須市花崎北３丁目３番６ | 花崎（ 900） | 16.7 | -0.6% | -7.5% |
| 加須市不動岡３丁目３１番３ | 加須（ 2400） | 10.7 | -0.6% | -2.4% |
| 加須市細間字萩原２８８番４ | 栗橋（ 5100） | 3.4 | -1.0% | -5.5% |
| 加須市陽光台２丁目８４３番１４８ | 新古河（ 650） | 10.8 | -1.2% | -3.8% |
| 加須市柳生字中通２１５１番３ | 柳生（ 500） | 5.2 | -1.2% | -7.6% |
途中ですが、この記事の説明を
どうも、このサイトの運営者のゴトウです。
この記事では、「あなたの（気になっている）不動産が、これからどうなるのか？」が分かるように、解説をしていきます。
とても不思議に思うのですが、
不動産の取引は、数百万円〜数億円単位の大きなお金が動きますから、絶対に失敗したくないはずなのに、
参考になる情報が、あまりに少なすぎると感じませんか？
例えば、年に３回ほど、公示地価や基準地価、路線価などの国が発表する土地価格の情報が、新聞やテレビニュースで取り上げられます。
ですが、その解説の多くが、都道府県単位、市区町村単位、または、１番大きく上昇した場所ぐらいです。
もっと細かい地区の情報は、ほとんど見かけませんよね。
これでは、あなたの（気になっている）不動産が、これから上がるのか？下がるのか？の判断がつきませんし、今がチャンスなのかどうかも分かりません。
最悪の婆には、営業マンの言いなりになって、もっと高く売れた（もっといい物件を探せた）のに、、、なんてことも。
それはちょっと残念すぎると思うんです。
そこで、この記事では、取り引きの参考になりそうなデータを集めて、なるべく詳しく、そして分かりやすく解説をしました。
そのため、ちょっと記事が長くなってしまいましたが、難しいことは書いていませんので、気楽に読み進めてみてください。
それでは参りましょう。
２、加須市の土地価格の動き
加須市の土地価格は、この１年間で、住宅地で-0.6％、商業地で-0.5％と、回復傾向にありました。
また、2018→2023年の５年間で見ると、住宅地で-2.9％。商業地で-2.9％でした。
では、具体的にどのあたりが上がっているのか？
まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。
５年間の変化率（2018→2023年）
変化率：赤紫（+10%以上）＞ピンク色（+5〜9.9%）＞オレンジ色（0〜 +4.9%）＞緑色（-0.1〜 -4.9%）＞青色（-5〜 -9.9%）＞茶色（-10%以下）
大きく上昇している（赤紫色のマーク）のは、騎西菖蒲バイパス沿いの工業地です。
ネット通販の需要が増えているため、物流倉庫の建設が全国的に増加しており、一部の工業地で大きく上昇しているようです。
それ以外の住宅地、商業地でいうと、栗橋駅とビバモールの周辺で上昇しているものの、それ以外は下落、という二極化が進んでいました。
なぜ、駅周辺だけで上昇しているのか？
その最も大きな理由は、物価の上昇（インフレ）です。
新型コロナ以降、戸建て・マンションどちらの建築費も、２０〜３０％の上昇をしているのです。
マンションの建築費
木造戸建ての建築費
特に、昨年22年は、戸建て・マンションともに大きく上昇していますね。
ロシアによるウクライナ侵攻が起こったことで、原油や天然ガスなどのエネルギー価格が上昇し、小麦などの食糧や肥料、北欧からの木材など、ありとあらゆるモノの価格が上昇を続けているのです。
このように、新築マンション・戸建てが高くなっているため、中古市場でも価格が上昇しています。
（参考：東日本不動産流通機構）
特に中古の戸建て価格は、新型コロナ以降に上昇していることから、建築費の高騰が大きく影響を与えていることが分かりますね。
また、中古マンション・戸建ての価格が上昇した時に、「建物部分の価値だけが上がった」と考える人はいないでしょう。
「土地と建物全体の価格が上がった」と考える人が大半なため、土地価格も合わせて上昇しているわけですね。
一方で、駅から離れたエリアでは、農地が多く残っており、宅地化も進んでいますので、土地が余っています。しかも、買い手は減っていますので、価格が下落しやすいわけですね。
３、これからどうなるのか？
ここからは、加須市の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。
（１）そろそろ金利が上がりそう
日本では、低金利が長く続いているため、金利の上昇リスクを心配しない人が増えており、７割以上の人が、半年ごとに金利が変わる変動金利を選んでいます。
ですが、本当にこれからも金利は上がらないのでしょうか？
実は、１０年〜３０年までの長期金利については、すでに上昇し始めています。特にロシアのウクライナ侵攻が始まった2022年ごろから、本格的に上がって来ています。
（参考：財務省）
これによって、変動金利は低いままですが、ふらっと３５などの固定金利は上昇を始めています。
なぜ上昇しているのかと言うと、世界的に物価が上昇しているからです。
例えば、アメリカでは、物価が一時、前年比で9%以上も上がったため、政策金利を0.25%→5.25%まで、１年間で５％も引き上げました。
ドイツでも、前年比で11%以上も上がっていたため、こちらも政策金利を0%→3.5%にまで、約１年間で3.5％も引き上げています。
その結果、欧米各国でも、住宅価格が下落をはじめています。
アメリカの先月の中古住宅価格は前の年の同じ月と比べた下落幅（-1.7%）がおよそ11年ぶりの大きさとなり、住宅価格の下落傾向が鮮明になっています。
急速な利上げに伴う住宅ローン金利の高止まりで需要が落ち込んでいることが背景にあります。
欧州連合（EU）域内で、住宅価格が2015年以来初めて四半期ベースで下落に転じた。借り入れコストの上昇（＝金利の上昇）が10年近くに及ぶ住宅用不動産ブームに終わりをもたらしている。
EU統計局は4日、22年10〜12月期に住宅価格が前の期と比べ1.5%下落したと発表した。域内27カ国のうち15カ国で下がった。下落幅が最も大きかったのはデンマークとドイツで、それぞれ6.5%、5%低下した。
金利を引き上げたことで、住宅価格が下落しているのです。
ちなみに日本の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。
（参考：NHK「2022年度 消費者物価指数 前年度比3.0％上昇 41年ぶり水準」）
そして、日本でも、7月28日に、植田日銀総裁が、政策修正を発表し、事実上の利上げを行いました。
これまでは、10年国債の金利が0.5%以上に上がらないようにコントロールしてきましたが、それを1.0%まで引き上げたのです。
（参考：野村総合研究所 2023.7.28「日銀が長期金利の上昇を容認するYCCの運用柔軟化策を決定（日銀金融政策決定会合）」）
これによって、期間１０年以上の固定金利については、今後、徐々に上がっていくことが予想されます。ふらっと３５などの、長期固定の住宅ローン金利は上がるでしょう。
変動金利が上がる可能性は？
今回の事実上の利上げは、期間１０年以上の長期金利への影響が大きいですが、変動金利への影響は、今のところ、ありません。
ですが、物価上昇が続くようであれば、いずれ短期金利も引き上げざるを得なくなるでしょう。
というのも、そもそも、金利を引き上げている理由は、お金を借りにくくすることで、モノの消費や生産をおさえ、物価上昇を止めるためだからです。
長期金利を引き上げても、物価上昇が止まらないのであれば、短期金利の引き上げも、いずれ視野に入ってくるはずです。
なお、日銀が見込んでいる、今後の物価上昇率は、2024年が年率1.9%で、2025年が年率1.6%です。
（参考：野村総合研究所 2023.7.28「日銀が長期金利の上昇を容認するYCCの運用柔軟化策を決定（日銀金融政策決定会合）」）
もし、今回の利上げでも、現在の年率３％の物価上昇率がおさまらなければ、さらに政策を修正する可能性は高く、その際には、変動金利型の住宅ローンにも、影響が出てくるかもしれません。
１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性
ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。
例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。
なお、すでに変動金利で組んでいる人については、５年ルールという、当初５年間は、返済額が固定（ただし、増えた利息はあとで支払う）というルールがあるため、すぐに払えなくなって投げ売りが始まるわけではありません。
しかし、新しくローンを組む人は、変動金利でも高い金利になるため、今まで通りの高い価格でローンを組むことが難しくなりますから、価格は下がりやすくなるでしょう。
（２）これから加須市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した加須市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で約1.1万人減少するそうです。
加須市はこれから10年で約1.1万人減少
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
また、家を建てる中心年代の３０〜４０代人口は、2025→35年の10年間で約6,000人減る見通しです。
加須市の３０〜４０代人口は、これから１０年で約6,000人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
これから買い手がさらに減ってきますので、通勤に便利な駅近の人気エリアを除いて、買い手がつきにくいエリアが増えていくでしょう。
結論：買うなら？売るなら？
以上のことから、加須市の土地価格は、
- 新型コロナ以降も、栗橋駅やビバモールの周辺を除いて、人口減少と農地の宅地化によって、土地価格の下落が止まらない
- 今後は、さらに買い手となる若い世代が減るので、郊外エリアほど厳しくなっていく
と言えるでしょう。
買うなら：低金利なのでチャンスだけれど、、、
本来であれば、低金利は家を購入するチャンスな訳ですが、建築費が上がっているため、家を建てるハードルも上がっています。
なので、いい物件を探すことがポイントになってきます。
非公開物件＝安い物件
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
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売るなら：低金利の今がチャンス
加須市の土地価格は、人口減少の影響が大きく、新型コロナ以降はさらに下落が進んでいます。
今後、金利が上昇してくれば、さらに大きく下落する可能性が高いため、売却を検討しているのであれば、今のうちに準備をしておいた方がいいかもしれません。
こんなに違うの？公示地価と実勢価格
この記事では、公示地価をもとに土地価格の動きについて解説してきましたが、実際の取引では、はるかに高い価格、または安い価格で取引される場合があります。
例えば、「久下（くげ）」という地区があります。
加須駅から少し離れたところにある住宅地です。
この久下の公示地価と実際の取引価格は、
- 公示地価：13.7万円／坪
- 実際の取引価格：8.8〜16万円／坪
と、公示地価の約０.６〜１.２倍で取引されていました。
取引価格同士で比べると、１.８倍の価格差があります。
なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか？
その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。
不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、
- 自社でどれだけ取引情報を持っているか
- どれだけ買い手のリストを持っているか？
で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。
持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる
*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています
（2022年実績：売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 ＝ 11.4%）
また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、
- どれだけの評価額になるのか？
- どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか？
を知ることができます。
そんな時に便利なのが、１度の登録で、複数社から査定をもらえる一括査定サービスなのですが、それぞれのサービスで参加企業に違いがあるため、特徴のある２つをご紹介します。
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