富士見市の土地価格｜上昇・下落した理由｜今後の見通し

（画像出典：ウィキペディア　Hamihoko,　ららぽーと富士見）

 

この記事では富士見市の土地価格について、

を解説していきます。

 

１、富士見市の公示地価、基準地価の一覧

 

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK

*基）→基準地価（2023.7.1現在）

*公）→公示地価（2023.1.1現在）

*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合

 

住居表示	最寄駅（m)	坪単価（万円）	前年比	平成25年比
基）富士見市東みずほ台２丁目１８番２２	みずほ台（500）	82.2	0.4%	12.2%
基）富士見市西みずほ台１丁目２０番７	みずほ台（0）	166.7	0.0%	10.0%
基）富士見市水谷２丁目７番８	みずほ台（850）	69.3	0.5%	9.9%
基）富士見市針ヶ谷２丁目８番９	みずほ台（900）	70.3	0.5%	9.2%
基）富士見市鶴瀬西２－１３－３７	鶴瀬（650）	62.7	0.5%	9.2%
基）富士見市鶴馬１－９－１１	鶴瀬（800）	58.4	0.6%	7.9%
基）富士見市羽沢１－２－４	鶴瀬（1700）	49.8	0.0%	5.6%
基）富士見市貝塚２－１５－５	みずほ台（1800）	40.6	0.0%	0.0%
基）富士見市大字東大久保字金子街道１６１９番７	ふじみ野（4700）	18.2	0.0%	-0.2%
基）富士見市ふじみ野西１丁目１５番７	ふじみ野（370）	100	0.7%
基）富士見市ふじみ野東３丁目１番１４	ふじみ野（650）	89.4	0.7%
基）富士見市ふじみ野東１丁目１４番２	ふじみ野（200）	124.1	0.0%
基）富士見市大字鶴馬字名シ久保２６０５番１０	鶴瀬（0）	153.8	0.0%
公）富士見市西みずほ台１丁目２４番８	みずほ台（350）	88.4	-1.5%	12.6%
公）富士見市鶴馬１丁目２５番１	鶴瀬（800）	75.6	-1.7%	11.2%
公）富士見市水谷２丁目７番８	みずほ台（850）	69	-1.4%	10.0%
公）富士見市東みずほ台１丁目４番１１	みずほ台（180）	119.8	-1.6%	10.0%
公）富士見市針ヶ谷１丁目３５番２１	みずほ台（800）	73.6	-1.8%	9.9%
公）富士見市東みずほ台２丁目８番１１	みずほ台（300）	83.8	-1.6%	9.0%
公）富士見市上沢３－１６－３６	鶴瀬（1200）	52.1	-1.3%	9.0%
公）富士見市鶴瀬東１－９－３１	鶴瀬（150）	111.2	-1.5%	8.7%
公）富士見市関沢２－１０－２３	鶴瀬（1000）	60.1	-1.6%	8.3%
公）富士見市上沢１－１５－１８	鶴瀬（1000）	58.4	-1.7%	7.3%
公）富士見市鶴馬２－７－３５	鶴瀬（1100）	52.1	-1.3%	6.8%
公）富士見市渡戸３－１１－２７	ふじみ野（1400）	53.5	-1.2%	6.6%
公）富士見市羽沢１－１６－２４	鶴瀬（1900）	46.9	-1.4%	6.0%
公）富士見市諏訪２－１－１５	鶴瀬（1700）	50.2	-1.3%	5.6%
公）富士見市水谷東２－４９－９	志木（2300）	44.9	-1.4%	5.4%
公）富士見市大字上南畑字中下内手４１６番１１	鶴瀬（2900）	23.4	-0.1%
公）富士見市羽沢２－３－１８	鶴瀬（1100）	54.8	-1.2%
公）富士見市ふじみ野西１丁目２０番１	ふじみ野（0）	219.1	-1.6%

 

この記事の活用方法

どうも、当サイト「イエアンドライフ」の運営をしています、ゴトウです。

 

この記事は、

「なぜ、土地価格が上がっているのか？（下がっているのか？）」

「これからどうなるのか」

をご紹介していくことで、あなたが検討している不動産取引の参考になれることを目指しています。

 

とは言っても、「売り手か買い手か」「戸建てかマンションか」「駅から近いか、遠いか」などによって、知りたい情報もちょっとずつ違ってくるでしょう。

特に「これからどうなるのか」については、なるべく多くのポイントを取り上げています。

なので、記事自体はけっこう長めになっています。

 

そのため、関係なさそうなところは、スルーしてもらって、自分に必要そうな部分をチェックしてみてください。

それでは参りましょう。

 

２、過去６年間の富士見市の土地価格の動き

この６年間の富士見市の公示地価を見ると、２０１３年から始まったアベノミクス・日銀の異次元緩和以降は、プラス６.９％と埼玉県平均と比べて、大きく上昇していました。

 

（参考：国土交通省　地価公示）

 

では、具体的にどのようなエリアが上昇、または下落しているのでしょうか？

この５年間の上昇率に応じて、色分けして地図上にまとめてみました。

 

地価マップ：H25~H30の上昇率

*上昇率：赤色（10%以上）＞緑色（０〜10％）＞青色（-10〜0%）

 

全域で上昇していますが、駅周辺ほど上昇率が高い傾向にありました。

 

今回の不動産バブルの背景

全国的に土地価格が上昇していると言われていますが、その理由は金利の低下です。

ご覧のように、2013年4月以降、日銀が国債を買い占める、異次元緩和政策を行うことで、金利を下げてきました。

 

日銀が国債を買い占めて、金利を下げた

（参考：ARUHI住宅ローン　フラット３５金利の推移　財務省　国債金利情報）

 

ザックリ言うと、この８年間で買い手は、同じ返済額で２割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット３５で期間３５年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

 

同じ返済額で購入できる物件価格が２割上昇した

 

月々の支払額は増やさずに、約２割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。

そのため、人気のエリアほど、土地価格が上昇してきたのです。

 

 

なぜ郊外では、上がりにくいのか？

その理由は、人口の減少です。

 

埼玉県全体で見ると、家を建てる中心年代である30代人口は、2007年ごろにすでにピークを打ち、この１０年間で３０万人近く減少しています。

 

（参考：国土交通省　建築着工統計調査報告）

 

そのため、家を建てる人が増えず、郊外のエリアまで買い手が広がっていかないんですね。

 

３、これからどうなる？気になる２つのポイント

では、ここからは、「今後の富士見市の土地価格に影響を与えるかも？」と気になる２つのポイントについて検証していきましょう。

 

【追加】コロナウイルスの影響について

今回の新型コロナウイルスは、経済的にも大きな影響が出てきています。

 

日本で現在行っている政策は、

などで、すでに飲食店やホテル、イベント会社などで売り上げの大きな減少が起こっています。

そして、この影響は長期化することが予想されています。

 

というのも、ワクチンの開発には１年〜１年半かかると予想されているからです。

 

 

そのため、海外から輸入・輸出をして稼いでいる製造業や、外国人観光客をあてにしている観光業・ホテル業など、幅広い企業での倒産も広がってくる可能性があります。

 

（１）この低金利はいつまで続くのか？

地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

 

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。

 

赤字の地銀がどんどん増えている

（金融庁：地域金融の課題と競争のあり方）

 

赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。

 

では、具体的にあとどれぐらいなのか？

ブルームバーグが経済の専門家４５人にアンケートをしたところ、半数以上が２〜３年以内に限界が来ると予想していました。

 

半数以上が２〜３年以内に限界と回答

（参考：ブルームバーグ「２年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作－日銀サーベイ）

 

このアンケートは２０１８年６月にされたものなので、２〜３年後ということは、オリンピック前後ということになります。

 

そうすると、金利が上昇しますので、不動産価格は下落していきます。

 

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

 

オリンピック後の不動産暴落を予想する人は多いですが、案外当たりそうな理由がここにあるんですね。

 

 

（２）これから富士見市の人口はどうなるの？

 

国立社会保障・人口問題研究所が、今年発表した富士見市の人口の見通しによると、2020年ごろにピークをつけるそうです。

 

富士見市の人口は、2020年ごろにピーク

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

 

その一方で、家を買う中心年代である２０〜４0代は、2025年までに6,000人減る見通しです。

つまり、家に対する需要は、徐々に減っていくのです。

 

富士見市の２０〜４０代人口は、2025年までに約6,000人減少

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

 

そのため、今以上に買い手は減っていくことになります。

郊外のエリアでは、今まで以上に土地価格が弱くなっていくでしょう。

 

結論：買うなら？売るなら？

 

以上のことから、富士見市の土地価格は、

と言えるでしょう。

 

買うなら：下落を待つよりも低金利の今がベスト

土地価格の坪単価が30〜50万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。

その理由は２つあります。

 

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪30万円ぐらいの土地であれば、30坪でも900万円程度で買えます。

仮に数年で１割下げたとして90万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。

 

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

 

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット３５」か「１０年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

 

あまり価格が上がっていないメーカーもある

日本の住宅は、海外からの輸入材が８割以上を占めているため、輸入材を使っているメーカーほど、今回のウッドショックで価格が上昇している傾向にあります。

一方で、国産材は円安の影響を受けないため、それほど値上がりしていませんので、国産材を得意とするメーカーを利用すれば、費用を抑えて家を建てることが可能です。

 

非公開物件＝安い物件

また、不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、ある特定の住宅メーカーが取り扱っている場合があります。

 

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

 

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土地の広さや、必要な部屋数、予算などの入力が必要ですが、各住宅メーカーのウッドショック後の坪単価も分かるため、家を建てる際の参考になるはずです。

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売るなら：超低金利の今が１番のチャンス

ここまで上昇してきた富士見市ですが、それでもこの低金利は、住宅を買う人にとって追い風でした。

 

しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。

また、今年の１０月には消費税が上がりますから、一部のエリアを除いて、今が１番高い時期と言えるでしょう。

 

公示地価を信じると損をする？

 

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、「東みずほ台」という地区があります。

みずほ台駅の北側に広がる住宅地です。

 

この東みずほ台の公示地価と実際の取引価格は、

と、公示地価の約０.７〜１.１５倍で取引されていました。

取引価格同士で比べると、１.６倍の価格差があります。

 

 

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の２倍以上の価格で取引されている」

「最低価格と最高価格が３倍以上も違う」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

*東京、大阪、北海道、福島など１７都道府県を調査

都道府県	住所	公示地価／坪	取引価格／坪	公示地価の何倍？
東京都２３区	千代田区神保町	485万円	300〜990万円	0.62〜2.04倍
東京都２３区	中央区佃	644万円	530〜970万円	0.82〜1.51倍
東京都２３区	墨田区東向島	111万円	150〜290万円	1.35〜2.61倍
東京都	八王子市北野台	33万円	30〜43万円	0.91〜1.3倍
東京都	立川市柴崎町	121万円	97〜340万円	0.8〜2.81倍
東京都	武蔵野市吉祥寺本町	216万円	150〜300万円	0.69〜1.39倍
神奈川県	横浜市神奈川区松見町	85万円	74〜150万円	0.87〜1.76倍
神奈川県	川崎市中原区木月	136万円	160〜240万円	1.18〜1.76倍
神奈川県	相模原市緑区東橋本	70万円	17〜140万円	0.24〜2倍
千葉県	千葉市中央区松波	77万円	64〜110万円	0.83〜1.43倍
千葉県	船橋市松が丘	30万円	26〜41万円	0.87〜1.37倍
千葉県	柏市今谷上町	49万円	39〜85万円	0.8〜1.73倍

 

つまり、あなたの不動産はもっと高い評価額の可能性があるのです。

では、どうやってそれを調べられるのか？

 

答えは不動産の一括査定です。

というのも、複数の不動産会社の査定を比較することで、「あなたの不動産を得意とする会社の査定額」がわかるからです。

 

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