小金井市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し | イエ&ライフ

小金井市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

小金井市 東京都

この記事では小金井市の

  1. 公示地価、基準地価
  2. 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
  3. 今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

(なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております)

 

 

1、小金井市の土地価格

(1)公示地価(2024.1.1現在)NEW!

*変化率が空白:2019年のデータがない場合

住所または地番最寄駅(m)坪単価(万円)前年比5年前比
小金井市本町5-12-7武蔵小金井(0)554.44.3%13.5%
小金井市本町3-8-6武蔵小金井(560)181.54.0%14.6%
小金井市東町4-38-24東小金井(200)179.93.6%12.8%
小金井市本町1-6-17武蔵小金井(300)192.13.6%13.0%
小金井市本町2-14-8武蔵小金井(770)138.93.4%10.8%
小金井市東町4-5-13新小金井(130)1293.4%10.1%
小金井市梶野町4-16-3東小金井(850)125.13.0%10.2%
小金井市貫井北町2-8-16武蔵小金井(1200)127.72.9%8.7%
小金井市本町6-9-11武蔵小金井(590)154.12.9%9.4%
小金井市本町4-11-12武蔵小金井(900)124.72.7%9.2%
小金井市緑町5-17-2武蔵小金井(1100)118.52.6%8.5%
小金井市中町3-14-15武蔵小金井(900)1322.6%9.3%
小金井市中町2-19-27東小金井(750)1322.6%9.3%
小金井市貫井南町4-12-2武蔵小金井(1900)93.12.5%5.6%
小金井市中町4-8-17武蔵小金井(900)121.82.5%
小金井市桜町1-8-10武蔵小金井(1100)108.92.5%8.6%
小金井市貫井北町3-26-20武蔵小金井(1400)111.22.4%7.3%
小金井市東町3-6-36東小金井(510)1282.4%7.8%
小金井市貫井北町5-22-10武蔵小金井(1400)101.32.3%8.5%
小金井市前原町4-12-26武蔵小金井(1500)102.32.3%3.3%
小金井市東町5-15-8新小金井(700)102.62.3%5.8%
小金井市前原町3-6-4武蔵小金井(1200)104.32.3%7.1%
小金井市貫井南町1-14-17武蔵小金井(2200)89.42.3%5.4%
小金井市緑町4-15-12東小金井(1300)112.22.1%6.9%

 

(2)基準地価(2023.7.1現在)

*変化率が空白:比較する年度のデータがない場合

*最寄駅の( )内は、駅からの距離(m)

住所または地番最寄駅坪単価(万円)前年比2018年比
小金井市本町1-18-9武蔵小金井( 100)537.93.2%14.8%
小金井市本町5-4-20武蔵小金井( 700)153.83.1%11.0%
小金井市本町3-8-6武蔵小金井( 560)178.53.0%15.8%
小金井市緑町4-7-4武蔵小金井( 1000)126.72.7%7.9%
小金井市貫井南町3-3-21武蔵小金井( 1200)106.62.5%7.7%
小金井市前原町3-20-9武蔵小金井( 900)109.22.5%6.8%
小金井市梶野町2-4-17東小金井( 1100)118.82.3%7.8%
小金井市東町1-10-4新小金井( 750)110.92.1%
小金井市中町3-14-15武蔵小金井( 900)129.42.1%8.9%
小金井市前原町4-15-10武蔵小金井( 1400)92.71.8%5.6%
小金井市貫井北町3-16-3武蔵小金井( 1700)104.31.3%5.0%

 

2、小金井市で土地価格が強いエリアの特徴とは?

どうも、当サイト「イエアンドライフ」の運営者のゴトウです。

ここからは、「小金井市の土地価格が大きく上昇してきた理由」をなるべくわかりやすく、読みやすく、解説していきますので、よろしくお付き合いください。

 

小金井市の土地価格は、この1年間で、住宅地で+1.9%、商業地で+2.6%と、大きく上昇しました。

また、アベノミクスで不動産・株価が上昇し始めた2013年から2023年までの10年間で見ると、住宅地で+15.8%、商業地で+22.2%でした。

 

小金井市の公示地価

(出典:国土交通省 地価公示)

 

では、具体的にどのあたりが上がっているのか?

まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。

 

10年間の変化率(2013→2023年)

変化率:赤紫(+100%以上)>ピンク色(+50〜99.9%)>オレンジ色(+10〜49.9%)>緑色(0〜+9.9%)>青色(-0.1〜 -9.9%)>茶色(-10%以下)

 

武蔵小金井駅、東小金井駅、新小金井駅などの駅近エリアでは、大きく上昇しているものの(黄色のマーク)、駅から離れたエリアではあまり上昇していませんでした。

 

なぜ、これほど大きく上昇しているのか?

最も大きな理由は、金利の低下です。

アベノミクスによる異次元緩和政策が始まった2013年以降、住宅ローン金利が下がったことで、同じ返済額でも、多くの借り入れができるようになったのです。

 

住宅ローン金利の推移 2023年11月

(参考:財務省ARUHISBI新生銀行

 

具体的にどれぐらいかというと、月10万円、期間35年で計算した場合に、フラット35は、約3,478万円借りることができました。

2012年末から比較すると、約500万円多く借りられるようになった計算です。

 

月10万円の返済で、いくらの物件が買えるのか?

月10万円の返済での、借入可能額

*変動金利①:住信SBIネット新生銀行、変動金利②:SBI新生銀行

(参考:ARUHISBI新生銀行

 

ですが、固定金利は2020年ごろをピークに、少しずつ金利が上がり始めています。

反対に、変動金利は下がっており、ネット銀行で借りた場合には、月々10万円の返済で、約4,000万円借りられるようになっているのです。

フラット35と比べると、その差は約1,000万円にもなります。

 

このような結果、変動金利を利用する人が増えています。2013年ごろは4割前後だったのが、現在は7割以上に増加しているのです。

 

変動金利の利用率 2012年〜23年

(参考:住宅金融支援機構 「住宅ローン利用者の実態調査」)

 

共働き世帯の場合、変動金利でそれぞれペアローンを組んで、月10万円をそれぞれ返済すると決めれば、なんと約8,000万円の物件が買える状況なのです。

 

株高でマンション価格も上昇

低金利や変動金利の利用者の増加に加えて、株高によって、国内外の投資家が駅近マンションの購入に動いていることで、駅周辺の土地価格が大きく上昇しました。

23区のマンション価格が上がりすぎたため、多摩地区や千葉、神奈川、埼玉のマンションを求める人が増え、高層マンションが立地する駅近エリアの土地価格が大きく上昇したのです。

 

多摩地区のマンション価格と日経平均

(参考:東日本不動産流通機構)

 

この10年で、多摩地区の中古マンションの価格は、約1.5倍になっています。

中古の戸建て価格はこれほど上がっていませんので、マンションが集中する駅周辺ほど、土地価格の上昇率が高くなっているわけですね。

 

3、これからどうなるのか?

ここからは、小金井市の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。

 

(1)いよいよ金利上昇が本格化しそう

低金利によって、住宅ローンが組みやすい状況が続いていますが、2024年以降は、この環境がいよいよ変わってきそうです。

 

今年2024年3月19日に、日銀はこれまでのマイナス金利政策を解除し、政策金利を-0.1→+0.1%へ引き上げました。

政策金利の影響が大きいと言われる、変動型の住宅ローンも、4月は据え置きのところが大半ですが、今後さらに利上げが起これば、変動金利も上がっていくでしょう。

 

高額マンションをギリギリの住宅ローンで買っている人がやばい

変動金利の上昇によって、影響を受けそうなのが、ここのところ大きく上昇している駅近マンションです。

というのも、新築・中古マンションの購入者の75〜80%の人が、変動金利を利用しているからです。

 

新築・中古マンションの変動金利利用率

(参考:住宅金融支援機構 「住宅ローン利用者の実態調査」)

 

今までは、ネット銀行で申し込めば、0.2〜0.3%台という、かなり安い条件で住宅ローンを組めてきたわけですが、今後はこの条件が厳しくなってきます。

異次元緩和政策が始まる前の2012年ごろまでは、変動金利も1%前後でした。そのため、1%前後の水準にまで引き上げていくと予想されます。

 

1%金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性

ちなみに、金利が1%上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。

例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が1%上がると、毎月10万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。

 

金利上昇で下落

 

政策金利は少しずつ引き上げていくと思われますので、すぐに大きく価格が下落するわけではありません。

ですが、購入を検討されている方は、変動金利でギリギリのローンを組むのは危ないので気をつけてください。

 

(2)2022年問題は、その後どうなったのか?

「2022年問題」という言葉をご存知でしょうか?

「生産緑地」と呼ばれる、「農業を続けさえすれば、固定資産税や相続税が安くなる」という農地の優遇制度のことです。

 

これが2022年に期限が来たことで、「生産緑地が宅地に変わることで、不動産価格が下がるのではないか?」と心配されていたのです。

実際には、この制度は、その後の法改正によって、最長で30年の延長が可能になり、9割近くの農家が、延長を申し出ています。

 

特定生産緑地制度の利用状況

(参考:国土交通省「特定生産緑地の指定状況」)

 

小金井市の場合は、49haの生産緑地のうち、48haが延長を申請しました。

そのため、わずか1ha(30坪の戸建てにすると、約100戸分)の農地が、早い段階で、宅地に変わる可能性があります。

 

そのため、当分の間は、農地の宅地化が急激に増えることはなさそうです。

ですが、農家は全国的に後継者不足に悩まされており、相続のタイミングで農家を辞めて、宅地化する可能性が高いです。

 

周辺の住宅地は、競合するため、買い手が見つかりにくくなるでしょう。

特に北側の小平市との境目あたりには、多くの農地が残っているので、この辺りは影響が大きそうですね。

 

(3)これから小金井市の人口はどうなるの?

国立社会保障・人口問題研究所が、2023年に発表した小金井市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で約2,000人増加するそうです。

 

小金井市はこれから10年で約2,000人増加

小金井市の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 令和5年度人口推計)

 

また、足元の転入超過数(引っ越してきた人 ー 出て行った人)を見てみると、若い世代と外国人を中心に、増加し続けています。

 

小金井市の年代別の転入超過数

(参考:総務省 住民基本台帳人口移動報告)

 

なお、2019〜21年にかけて、0〜14歳(肌色)、30〜40代(紫色)の増加が目立ちますが、2019年にシティハウス武蔵小金井(43戸)、20年にプラウドタワー武蔵小金井(343戸)といった、大規模マンションができたためでしょう。

中央線沿線では、マンションの供給が少ないため、大規模マンションができると、近隣の市町村から引っ越してくる子育て世帯が増加する傾向にあります。

 

そのため、今後の持ち家需要は、新築マンションができるかどうかに、大きく影響を受けそうです。

 

結論:買うなら?売るなら?

というわけで、小金井市の土地価格は、

  • 【駅近マンションエリア】リモートワークが広がっていることから、都心からの移住者の人気が集中しやすく、価格は上昇または安定しそう
  • 【戸建てエリア】建築費の上昇に加えて、変動金利の上昇によって、住宅の取得コストはさらに上がる。そのため、今が1番の高値のエリアは多いだろう
  • 【農地の多い郊外】今後も農地の宅地化が進むため、今ある住宅地の人気は下がりやすくなりそう

と言えるでしょう。

 

買うなら:購入コストが上がっていくので、物件選びは慎重に

小金井市の土地価格は、マンションエリアでは大きく上昇していますが、戸建てエリアはそれほど上がっているわけではありません。

 

また、金利と建築費の上昇が始まるため、購入コストはさらに上がっていきます。

そのため、ギリギリで住宅ローンを組むのはリスクが高いですし、物件選びを慎重にすべきでしょう。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。

 

非公開物件の理由

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

 

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売るなら:低金利の今が、高く売れるチャンス

小金井市の不動産価格は、変動金利の利用者増加と、リモートワークによる移住者の増加によって、駅周辺を中心に上昇してきました。

ですが、変動金利の利用率が8割に近づいている中で、給料も上がりにくい状況では、これ以上の値上げについてこれる人は少ないでしょう。

 

そのため、お持ちの物件の性質によって、売却の方針は変わるでしょう。

駅近の高額マンションであれば、株式市場の動きに影響を受けますし、一般世帯向けの戸建て・マンションであれば、住宅ローンの変動金利の動きに注意が必要です。

特に、一般世帯向けは、サラリーマンの給料が上がりにくい状況を考えると、低金利の今が1番の高値の地区は多そうです。

 

戸建ての売却は、不動産会社によって結果が変わる

土地の売却であれば、公示地価や基準地価が、一応の目安にはなります。

ですが、家を売るとなると、選ぶ不動産会社によって、結果が大きく変わってきます。

 

例えば、以前であれば、雨漏りやシロアリなどの被害があったとしても、きちんと調査しないまま、売買されることが普通でした。

その結果、「築20年だったら、建物の価値はほぼゼロ(だって税法上の耐用年数が22年だから)」みたいな評価が一般化していたのです。これでは、なかなか高く売れませんよね。

 

ですが、2018年に法律が改正されて、中古住宅の売買時には、

  1. ホームインスペクション(住宅の状態を診断すること)をするかどうかを選べること
  2. そして、行った場合には必ず説明をすること

の2点が義務付けられました。

 

ホームインスペクション

(参考:国土交通省 建物状況調査をしませんか?)

 

これによって、中古住宅の評価の仕方が大きく変わってきています。

雨漏れもシロアリもない物件であれば、たとえ築年数が古くても、建物の価値をきちんと評価されるようになってきているのです。

 

ですが、このような評価は、不動産会社によって変わってきます。マンションの取引が大半の会社もありますし、法律改正後に十分な取引経験がない会社もあるでしょう。

では、どうすれば、家を良い評価で売却できるのか?

 

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この記事を書いた人
ゴトウ

証券会社で12年間勤務。営業と店舗マーケティングに従事後、2018年から当サイト「イエ&ライフ」を運営しています。

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