この記事では小金井市の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）
１、小金井市の土地価格
（１）公示地価（2024.1.1現在）NEW!
*変化率が空白：2019年のデータがない場合
| 住所または地番 | 最寄駅（m） | 坪単価（万円） | 前年比 | ５年前比 |
|---|---|---|---|---|
| 小金井市本町５－１２－７ | 武蔵小金井（0） | 554.4 | 4.3% | 13.5% |
| 小金井市本町３－８－６ | 武蔵小金井（560） | 181.5 | 4.0% | 14.6% |
| 小金井市東町４－３８－２４ | 東小金井（200） | 179.9 | 3.6% | 12.8% |
| 小金井市本町１－６－１７ | 武蔵小金井（300） | 192.1 | 3.6% | 13.0% |
| 小金井市本町２－１４－８ | 武蔵小金井（770） | 138.9 | 3.4% | 10.8% |
| 小金井市東町４－５－１３ | 新小金井（130） | 129 | 3.4% | 10.1% |
| 小金井市梶野町４－１６－３ | 東小金井（850） | 125.1 | 3.0% | 10.2% |
| 小金井市貫井北町２－８－１６ | 武蔵小金井（1200） | 127.7 | 2.9% | 8.7% |
| 小金井市本町６－９－１１ | 武蔵小金井（590） | 154.1 | 2.9% | 9.4% |
| 小金井市本町４－１１－１２ | 武蔵小金井（900） | 124.7 | 2.7% | 9.2% |
| 小金井市緑町５－１７－２ | 武蔵小金井（1100） | 118.5 | 2.6% | 8.5% |
| 小金井市中町３－１４－１５ | 武蔵小金井（900） | 132 | 2.6% | 9.3% |
| 小金井市中町２－１９－２７ | 東小金井（750） | 132 | 2.6% | 9.3% |
| 小金井市貫井南町４－１２－２ | 武蔵小金井（1900） | 93.1 | 2.5% | 5.6% |
| 小金井市中町４－８－１７ | 武蔵小金井（900） | 121.8 | 2.5% | |
| 小金井市桜町１－８－１０ | 武蔵小金井（1100） | 108.9 | 2.5% | 8.6% |
| 小金井市貫井北町３－２６－２０ | 武蔵小金井（1400） | 111.2 | 2.4% | 7.3% |
| 小金井市東町３－６－３６ | 東小金井（510） | 128 | 2.4% | 7.8% |
| 小金井市貫井北町５－２２－１０ | 武蔵小金井（1400） | 101.3 | 2.3% | 8.5% |
| 小金井市前原町４－１２－２６ | 武蔵小金井（1500） | 102.3 | 2.3% | 3.3% |
| 小金井市東町５－１５－８ | 新小金井（700） | 102.6 | 2.3% | 5.8% |
| 小金井市前原町３－６－４ | 武蔵小金井（1200） | 104.3 | 2.3% | 7.1% |
| 小金井市貫井南町１－１４－１７ | 武蔵小金井（2200） | 89.4 | 2.3% | 5.4% |
| 小金井市緑町４－１５－１２ | 東小金井（1300） | 112.2 | 2.1% | 6.9% |
（２）基準地価（2023.7.1現在）
*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合
*最寄駅の（ ）内は、駅からの距離（m）
| 住所または地番 | 最寄駅 | 坪単価（万円） | 前年比 | 2018年比 |
|---|---|---|---|---|
| 小金井市本町１－１８－９ | 武蔵小金井（ 100） | 537.9 | 3.2% | 14.8% |
| 小金井市本町５－４－２０ | 武蔵小金井（ 700） | 153.8 | 3.1% | 11.0% |
| 小金井市本町３－８－６ | 武蔵小金井（ 560） | 178.5 | 3.0% | 15.8% |
| 小金井市緑町４－７－４ | 武蔵小金井（ 1000） | 126.7 | 2.7% | 7.9% |
| 小金井市貫井南町３－３－２１ | 武蔵小金井（ 1200） | 106.6 | 2.5% | 7.7% |
| 小金井市前原町３－２０－９ | 武蔵小金井（ 900） | 109.2 | 2.5% | 6.8% |
| 小金井市梶野町２－４－１７ | 東小金井（ 1100） | 118.8 | 2.3% | 7.8% |
| 小金井市東町１－１０－４ | 新小金井（ 750） | 110.9 | 2.1% | |
| 小金井市中町３－１４－１５ | 武蔵小金井（ 900） | 129.4 | 2.1% | 8.9% |
| 小金井市前原町４－１５－１０ | 武蔵小金井（ 1400） | 92.7 | 1.8% | 5.6% |
| 小金井市貫井北町３－１６－３ | 武蔵小金井（ 1700） | 104.3 | 1.3% | 5.0% |
２、小金井市で土地価格が強いエリアの特徴とは？
どうも、当サイト「イエアンドライフ」の運営者のゴトウです。
ここからは、「小金井市の土地価格が大きく上昇してきた理由」をなるべくわかりやすく、読みやすく、解説していきますので、よろしくお付き合いください。
小金井市の土地価格は、この１年間で、住宅地で＋1.9％、商業地で＋2.6％と、大きく上昇しました。
また、アベノミクスで不動産・株価が上昇し始めた2013年から2023年までの１０年間で見ると、住宅地で＋15.8％、商業地で＋22.2％でした。
では、具体的にどのあたりが上がっているのか？
まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。
10年間の変化率（2013→2023年）
変化率：赤紫（+100%以上）＞ピンク色（+50〜99.9%）＞オレンジ色（+10〜49.9%）＞緑色（0〜+9.9%）＞青色（-0.1〜 -9.9%）＞茶色（-10%以下）
武蔵小金井駅、東小金井駅、新小金井駅などの駅近エリアでは、大きく上昇しているものの（黄色のマーク）、駅から離れたエリアではあまり上昇していませんでした。
なぜ、これほど大きく上昇しているのか？
最も大きな理由は、金利の低下です。
アベノミクスによる異次元緩和政策が始まった2013年以降、住宅ローン金利が下がったことで、同じ返済額でも、多くの借り入れができるようになったのです。
具体的にどれぐらいかというと、月10万円、期間35年で計算した場合に、フラット３５は、約3,478万円借りることができました。
2012年末から比較すると、約500万円多く借りられるようになった計算です。
月10万円の返済で、いくらの物件が買えるのか？
*変動金利①：住信SBIネット新生銀行、変動金利②：SBI新生銀行
ですが、固定金利は2020年ごろをピークに、少しずつ金利が上がり始めています。
反対に、変動金利は下がっており、ネット銀行で借りた場合には、月々10万円の返済で、約4,000万円借りられるようになっているのです。
フラット３５と比べると、その差は約1,000万円にもなります。
このような結果、変動金利を利用する人が増えています。2013年ごろは４割前後だったのが、現在は７割以上に増加しているのです。
共働き世帯の場合、変動金利でそれぞれペアローンを組んで、月10万円をそれぞれ返済すると決めれば、なんと約8,000万円の物件が買える状況なのです。
株高でマンション価格も上昇
低金利や変動金利の利用者の増加に加えて、株高によって、国内外の投資家が駅近マンションの購入に動いていることで、駅周辺の土地価格が大きく上昇しました。
２３区のマンション価格が上がりすぎたため、多摩地区や千葉、神奈川、埼玉のマンションを求める人が増え、高層マンションが立地する駅近エリアの土地価格が大きく上昇したのです。
この１０年で、多摩地区の中古マンションの価格は、約1.5倍になっています。
中古の戸建て価格はこれほど上がっていませんので、マンションが集中する駅周辺ほど、土地価格の上昇率が高くなっているわけですね。
３、これからどうなるのか？
ここからは、小金井市の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。
（１）いよいよ金利上昇が本格化しそう
ここ２年ぐらいで、建築費も３割ぐらい上がっていますが、給料が上がりにくい中で、高い物件を買えていたのは、変動金利を選択することで、支払い負担を減らす人が増えていたからです。
ですが、今年3月に日銀がマイナス金利を解除し、7月には政策金利が0.25%にまで引き上げると発表されたことで、変動金利もこれから上がってきます。
そのため、これまでは変動金利を選ぶことで、何とか高い物件を買えていた人たちも、利息負担が上がってくるため、返済が苦しくなってくる人が増えるでしょう。
また、ギリギリの枠でローンを組もうとする人も減るでしょう。
１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性
ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。
例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。
政策金利は少しずつ引き上げていくと思われますので、すぐに大きく価格が下落するわけではありません。
ですが、購入を検討されている方は、変動金利でギリギリのローンを組むのは危ないので気をつけてください。
（２）2022年問題は、その後どうなったのか？
「2022年問題」という言葉をご存知でしょうか？
「生産緑地」と呼ばれる、「農業を続けさえすれば、固定資産税や相続税が安くなる」という農地の優遇制度のことです。
これが2022年に期限が来たことで、「生産緑地が宅地に変わることで、不動産価格が下がるのではないか？」と心配されていたのです。
実際には、この制度は、その後の法改正によって、最長で３０年の延長が可能になり、９割近くの農家が、延長を申し出ています。
小金井市の場合は、49haの生産緑地のうち、48haが延長を申請しました。
そのため、わずか１ha（30坪の戸建てにすると、約100戸分）の農地が、早い段階で、宅地に変わる可能性があります。
そのため、当分の間は、農地の宅地化が急激に増えることはなさそうです。
ですが、農家は全国的に後継者不足に悩まされており、相続のタイミングで農家を辞めて、宅地化する可能性が高いです。
周辺の住宅地は、競合するため、買い手が見つかりにくくなるでしょう。
特に北側の小平市との境目あたりには、多くの農地が残っているので、この辺りは影響が大きそうですね。
（３）これから小金井市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2023年に発表した小金井市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で約2,000人増加するそうです。
小金井市はこれから10年で約2,000人増加
また、足元の転入超過数（引っ越してきた人 ー 出て行った人）を見てみると、若い世代と外国人を中心に、増加し続けています。
なお、2019〜21年にかけて、0〜14歳（肌色）、30〜40代（紫色）の増加が目立ちますが、2019年にシティハウス武蔵小金井（43戸）、20年にプラウドタワー武蔵小金井（343戸）といった、大規模マンションができたためでしょう。
中央線沿線では、マンションの供給が少ないため、大規模マンションができると、近隣の市町村から引っ越してくる子育て世帯が増加する傾向にあります。
そのため、今後の持ち家需要は、新築マンションができるかどうかに、大きく影響を受けそうです。
結論：買うなら？売るなら？
というわけで、小金井市の土地価格は、
- 【駅近マンションエリア】リモートワークが広がっていることから、都心からの移住者の人気が集中しやすく、価格は上昇または安定しそう
- 【戸建てエリア】建築費の上昇に加えて、変動金利の上昇によって、住宅の取得コストはさらに上がる。そのため、今が１番の高値のエリアは多いだろう
- 【農地の多い郊外】今後も農地の宅地化が進むため、今ある住宅地の人気は下がりやすくなりそう
と言えるでしょう。
買うなら：購入コストが上がっていくので、物件選びは慎重に
小金井市の土地価格は、マンションエリアでは大きく上昇していますが、戸建てエリアはそれほど上がっているわけではありません。
また、金利と建築費の上昇が始まるため、購入コストはさらに上がっていきます。
そのため、ギリギリで住宅ローンを組むのはリスクが高いですし、物件選びを慎重にすべきでしょう。
非公開物件＝安い物件
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
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売るなら：低金利の今が、高く売れるチャンス
小金井市の不動産価格は、変動金利の利用者増加と、リモートワークによる移住者の増加によって、駅周辺を中心に上昇してきました。
ですが、変動金利の利用率が８割に近づいている中で、給料も上がりにくい状況では、これ以上の値上げについてこれる人は少ないでしょう。
そのため、お持ちの物件の性質によって、売却の方針は変わるでしょう。
駅近の高額マンションであれば、株式市場の動きに影響を受けますし、一般世帯向けの戸建て・マンションであれば、住宅ローンの変動金利の動きに注意が必要です。
特に、一般世帯向けは、サラリーマンの給料が上がりにくい状況を考えると、低金利の今が１番の高値の地区は多そうです。
戸建ての売却は、不動産会社によって結果が変わる
土地の売却であれば、公示地価や基準地価が、一応の目安にはなります。
ですが、家を売るとなると、選ぶ不動産会社によって、結果が大きく変わってきます。
例えば、以前であれば、雨漏りやシロアリなどの被害があったとしても、きちんと調査しないまま、売買されることが普通でした。
その結果、「築20年だったら、建物の価値はほぼゼロ（だって税法上の耐用年数が22年だから）」みたいな評価が一般化していたのです。これでは、なかなか高く売れませんよね。
ですが、2018年に法律が改正されて、中古住宅の売買時には、
- ホームインスペクション（住宅の状態を診断すること）をするかどうかを選べること
- そして、行った場合には必ず説明をすること
の２点が義務付けられました。
これによって、中古住宅の評価の仕方が大きく変わってきています。
雨漏れもシロアリもない物件であれば、たとえ築年数が古くても、建物の価値をきちんと評価されるようになってきているのです。
ですが、このような評価は、不動産会社によって変わってきます。マンションの取引が大半の会社もありますし、法律改正後に十分な取引経験がない会社もあるでしょう。
では、どうすれば、家を良い評価で売却できるのか？
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