この記事では小金井市の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）（※1）
１、小金井市の土地価格
*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK
*公：公示地価（2023.1.1現在）NEW!
*基：基準地価（2022.7.1現在）
*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合
| 所在地及び地番 | 最寄駅（m) | 坪単価（万円） | 前年比 | 2018年比 |
|---|---|---|---|---|
| 公）小金井市本町５丁目１７７９番１３外 | 武蔵小金井（0） | 531.3 | 3.2% | 15.0% |
| 公）小金井市東町４丁目１１８９番１０４ | 東小金井（200） | 173.6 | 2.5% | 12.9% |
| 公）小金井市本町３丁目２５９１番１４外 | 武蔵小金井（560） | 174.6 | 2.5% | 16.0% |
| 公）小金井市本町２丁目２５３３番４０ | 武蔵小金井（770） | 134.3 | 2.5% | 10.3% |
| 公）小金井市本町１丁目１８５８番５外 | 武蔵小金井（300） | 185.5 | 2.4% | 14.0% |
| 公）小金井市中町３丁目２１２９番７ | 武蔵小金井（900） | 128.7 | 2.4% | 10.5% |
| 公）小金井市中町２丁目４９番１１ | 東小金井（750） | 128.7 | 2.4% | 10.2% |
| 公）小金井市緑町５丁目２４４３番２３外 | 武蔵小金井（1100） | 115.5 | 2.3% | 7.7% |
| 公）小金井市本町６丁目１６９２番１３ | 武蔵小金井（590） | 149.8 | 2.3% | 10.5% |
| 公）小金井市梶野町４丁目２２６番３６ | 東小金井（850） | 121.4 | 2.2% | 10.8% |
| 公）小金井市本町４丁目２６６２番３ | 武蔵小金井（900） | 121.4 | 2.2% | 9.5% |
| 公）小金井市貫井北町２丁目８７２番２７ | 武蔵小金井（1200） | 124.1 | 2.2% | 8.4% |
| 公）小金井市東町４丁目１６４７番１４ | 新小金井（130） | 124.7 | 2.2% | 10.5% |
| 公）小金井市貫井北町５丁目６６３番３３ | 武蔵小金井（1400） | 99 | 2.0% | 9.9% |
| 公）小金井市桜町１丁目４７８番４外 | 武蔵小金井（1100） | 106.3 | 1.9% | 8.1% |
| 公）小金井市東町３丁目１２６番６３ | 東小金井（510） | 125.1 | 1.9% | 8.9% |
| 公）小金井市緑町４丁目２４１０番２ | 東小金井（1300） | 109.9 | 1.8% | 7.4% |
| 公）小金井市中町４丁目１３５５番３ | 武蔵小金井（900） | 118.8 | 1.7% | |
| 公）小金井市前原町３丁目１０５４番３５ | 武蔵小金井（1200） | 102 | 1.6% | 7.3% |
| 公）小金井市貫井北町３丁目１０４０番５ | 武蔵小金井（1400） | 108.6 | 1.5% | 7.2% |
| 公）小金井市貫井南町１丁目６６番４１ | 武蔵小金井（2200） | 87.5 | 1.5% | 5.2% |
| 公）小金井市貫井南町４丁目２３０番１０ | 武蔵小金井（1900） | 90.8 | 1.5% | 5.4% |
| 公）小金井市東町５丁目１６６番５ | 新小金井（700） | 100.3 | 1.3% | 5.6% |
| 公）小金井市前原町４丁目６９４番１ | 武蔵小金井（1500） | 100 | 1.0% | 2.4% |
| 基）小金井市本町一丁目１８８１番１１ | 武蔵小金井（100） | 521.4 | 2.6% | 11.3% |
| 基）小金井市本町三丁目２５９１番１４外 | 武蔵小金井（560） | 173.3 | 2.1% | 12.4% |
| 基）小金井市本町五丁目１７２８番４０ | 武蔵小金井（700） | 149.2 | 1.8% | 7.6% |
| 基）小金井市梶野町二丁目２１９番１２９ | 東小金井（1100） | 116.2 | 1.7% | 5.4% |
| 基）小金井市貫井南町三丁目５４８番９ | 武蔵小金井（1200） | 104 | 1.6% | 5.0% |
| 基）小金井市中町三丁目２１２９番７ | 武蔵小金井（900） | 126.7 | 1.6% | 6.7% |
| 基）小金井市前原町三丁目１５０３番８ | 武蔵小金井（900） | 106.6 | 1.6% | 4.2% |
| 基）小金井市前原町四丁目６８５番３５ | 武蔵小金井（1400） | 91.1 | 1.5% | 3.8% |
| 基）小金井市緑町四丁目２９３５番２３ | 武蔵小金井（1000） | 123.4 | 1.4% | 5.1% |
| 基）小金井市東町一丁目３５番１３外 | 新小金井（750） | 108.6 | 1.2% | |
| 基）小金井市貫井北町三丁目９４３番２２ | 武蔵小金井（1700） | 103 | 0.6% | 3.7% |
途中ですが、この記事の説明を
どうも、このサイトの運営者のゴトウです。
この記事では、「あなたの（気になっている）不動産が、これからどうなるのか？」が分かるように、解説をしていきます。
とても不思議に思うのですが、
不動産の取引は、数百万円〜数億円単位の大きなお金が動きますから、絶対に失敗したくないはずなのに、
参考になる情報が、あまりに少なすぎると感じませんか？
例えば、年に３回ほど、公示地価や基準地価、路線価などの国が発表する土地価格の情報が、新聞やテレビニュースで取り上げられます。
ですが、その解説の多くが、都道府県単位、市区町村単位、または、１番大きく上昇した場所ぐらいです。
もっと細かい地区の情報は、ほとんど見かけませんよね。
これでは、あなたの（気になっている）不動産が、これから上がるのか？下がるのか？の判断がつきませんし、今がチャンスなのかどうかも分かりません。
最悪の婆には、営業マンの言いなりになって、もっと高く売れた（もっといい物件を探せた）のに、、、なんてことも。
それはちょっと残念すぎると思うんです。
そこで、この記事では、取り引きの参考になりそうなデータを集めて、なるべく詳しく、そして分かりやすく解説をしました。
そのため、ちょっと記事が長くなってしまいましたが、難しいことは書いていませんので、気楽に読み進めてみてください。
それでは参りましょう。
２、小金井市で土地価格が強いエリアの特徴とは？
小金井市の土地価格は、この１年間で、住宅地で＋1.9％、商業地で＋2.6％と、大きく上昇しました。
また、2018→2023年の５年間で見ると、住宅地で＋8％。商業地で＋13.8％でした。
では、具体的にどのあたりが上がっているのか？
まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。
５年間の変化率（2018→2023年）
変化率：赤紫（+50%以上）＞ピンク色（+30〜49.9%）＞オレンジ色（+10〜29.9%）＞緑色（0〜+9.9%）＞青色（-0.1〜 -9.9%）＞茶色（-10%以下）
武蔵小金井駅、東小金井駅、新小金井駅などの駅近エリアでは、大きく上昇しているものの（黄色のマーク）、駅から離れたエリアではあまり上昇していませんでした。
なぜ2022年は、大きく上昇したのか？
2020年3月に新型コロナの感染拡大が起こり、2020〜21年の２年間は、特に商業地では下落が進んでいましたが、昨年2022年は大きく上昇しています。
その最も大きな理由は、マンション価格の上昇です。
昨年はドル円相場が115→150円にまで円安になったことで、海外投資家によるマンション投資が増加し、多摩地区（東京の市部）のマンション価格も大きく上昇したのです。
（参考：東日本不動産流通機構、yahoo finance）
外国人投資家が小金井市内のマンションに投資をした可能性は低いですが、２３区や吉祥寺、立川などの人気エリアの物件は、売却しやすいこともあって海外投資家も購入しやすく、かなり価格が高騰しています。
そのため、一般的な子育て世帯が、多摩地区や神奈川、埼玉、千葉などに移り住むようになり、玉突き的に小金井市内のマンション価格も上昇してしまい、駅近エリアほど土地価格の上昇しているわけですね。
３、これからどうなるのか？
ここからは、小金井市の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。
（１）金利はこれからも上がるのか？
2022年に入ってから、金利の上昇が始まっています。
固定金利の住宅ローンである、フラット３５（期間21〜35年）の金利も上昇傾向にあり、23年4月分は1.76%となっています。
この水準は、６年ぶりの高水準になります。
2022年から金利が本格的に上昇中
もっとも大きな理由は、日本でも物価が上昇しているためでしょう。
新型コロナ以降、ロシアのウクライナ侵攻などの影響もあって、原油や穀物など、あらゆるものの値段が上がっているため、欧米各国を中心に、金利を引き上げています。
例えば、アメリカでは、政策金利（FF金利）をこの１年間で、なんと５％近くも引き上げているのです。
そのため、日本でも、同様のことが起こると考える投資家が増えており、金利の上昇が起こっているわけです。
金利が１％上がると、支払いは１５〜２０％増える
なお、１％金利が上がれば、35年の住宅ローンで１５〜２０％も返済額が増えます。
多くの人は、今の景気で給料が上がっていませんので、買うのを諦めるか、不動産価格の安いところに引っ越して、家を購入する動きとなるでしょう。
そのため、「低金利で不動産価格が高いうちに売りたい」という人は、早めに準備を始めた方がいいでしょう。
逆に、これから購入を検討している人は、物件選びも重要ですが、変動金利でローンを組むのは危ないです。気をつけた方がいいでしょう。
（２）2022年問題で、生産緑地が宅地に変わる
2022年問題をご存知でしょうか？
「都市部にある税金を優遇されていた農地（生産緑地）が、優遇期間が切れることで宅地として放出され、土地価格に影響を与える」
という問題です。
（出典：ウィキペディア cory.2005.Seisan Ryokuchi）
実は、この生産緑地は、東京が１番多いのです。
その分布はどのようになっているのかというと、このようになっています。
東京の生産緑地の分布図：小金井市は65ha
（参考：国土交通省 都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況）
ご覧のように、小金井市を囲むように、100ha以上の市が分布しています。
100haで30坪の戸建て10,000戸分なので、２３区外の多摩地区では、かなりの影響が出てくるはずです。
特に北側の小平市との境目あたりには、多くの農地が残っているので、この辺りは影響が大きそうですね。
（３）これから小金井市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した小金井市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で約400人増加するそうです。
小金井市はこれから10年で約400人増加
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
ところが、家を建てる中心年代の３０〜４０代人口はすでに減り始めており、2025→35年の10年間で約2,500人も減る見通しです。
小金井市の３０〜４０代人口は、これから１０年で約2,500人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
つまり、買い手となる年代が、この10年で１割近く減るのです。
今は２３区から人口が流入していますが、長期的には買い手の減少は避けられないでしょう。
結論：買うなら？売るなら？
というわけで、小金井市の土地価格は、
- 新型コロナ以降、円安が進んだことで海外投資家による都心部のマンション購入が増えたことから、玉突き的に小金井市内の駅近エリアを中心に土地価格の上昇が続いている
- 今年は生産緑地の宅地化が解禁されるため、農地の多いエリアでは、宅地の供給が増え、土地価格が鈍りそうだが、駅近の住宅地は人口流入により安定しそう
と言えるでしょう。
買うなら：低金利なのでチャンスだけれど、、、
本来であれば、低金利は家を購入するチャンスな訳ですが、建築費が上がっているため、家を建てるハードルも上がっています。
なので、いい物件を探すことがポイントになってきます。
非公開物件＝安い物件
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
【PR】タウンライフ
こちらの「タウンライフ」に登録すると、全国１９０社以上の不動産会社が、非公開物件の情報を教えてくれます。
無料ですので、一度利用してみてはいかがでしょうか？
売るなら：円安、株高、低金利のうちが売りごろ
新型コロナ以降、株高や円安など、景気に関係ない部分で不動産価格の上昇が続いています。
逆を言えば、これらの条件が反転してくると、不動産価格にも影響が出てくるでしょうし、買い手となる若い世代が出て行っていることから、買い手が付かなくなる前に売却の準備をした方がいいでしょう。
不動産会社選びを間違えると損する？
不動産会社によって、得意とするエリアや物件種類（戸建て・マンション）が違うので、実際の取引では、公示地価より高く、または安く取引されることがあります。
例えば、「貫井北町（ぬくいきたまち）」という地区があります。
東京学芸大のある周辺の住宅地です。
この地区の公示地価と実際の取引価格は、
- 公示地価：９７万円／坪
- 実際の取引価格：92〜140万円／坪
と、公示地価の約0.9〜1.4倍で取引されていました。
最高価格は、最低価格の１.５倍です。
どちらも「第一種低層住居専用地域」と呼ばれる、戸建てを中心とした街並みのエリアです。
駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか？
【小金井市貫井北町の土地取引】
- 武蔵小金井駅から徒歩19〜24分のエリアで、92〜140万円／坪で取引されている
- この取引情報のアンケート回収率は約２割のため、実際の取引数はこの５倍程度ある
なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか？
その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。
不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、
- 自社でどれだけ取引情報を持っているか
- どれだけ買い手のリストを持っているか？
で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。
持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる
*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています
（2022年実績：売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 ＝ 11.4%）
また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、
- どれだけの評価額になるのか？
- どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか？
を知ることができます。
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