青梅市の土地価格｜上昇・下落した理由｜今後の見通し

この記事では青梅市の

公示地価、基準地価
土地価格がこれまで上昇・下落した理由
今後どうなるのか？

の３点について解説しています。

（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）（※1）

１、青梅市の土地価格
- 途中ですが、この記事の説明を
２、三鷹市で土地価格の動き
- ５年間の変化率（2018→2023年）
３、これからどうなるのか？
結論：買うなら？売るなら？
- 買うなら：低金利なのでチャンスだけれど、、、
- 売るなら：円安、株高、低金利のうちが売りごろ

１、青梅市の土地価格

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK

*公：公示地価（2023.1.1現在）NEW!

*基：基準地価（2022.7.1現在）

*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合

所在地及び地番	最寄駅（m)	坪単価（万円）	前年比	2018年比
公）青梅市新町７丁目５４番１２	小作（1900）	45.2	2.2%	-1.4%
公）青梅市師岡町３丁目４番１３	河辺（800）	51.8	1.9%	-0.6%
公）青梅市東青梅５丁目７番２５	河辺（600）	53.8	1.9%	0.0%
公）青梅市河辺町６丁目２７番４１	小作（800）	56.8	1.8%	0.0%
公）青梅市東青梅４丁目１７番４	河辺（400）	58.4	1.7%	0.0%
公）青梅市河辺町５丁目１７番１０	河辺（300）	58.4	1.7%	0.0%
公）青梅市新町５丁目３７番２４	小作（1900）	46.5	1.4%	-3.4%
公）青梅市野上町３丁目２０番３３	河辺（1000）	48.8	1.4%	-0.7%
公）青梅市新町５丁目４番２外	小作（1600）	53.8	1.2%	-0.6%
公）青梅市大門１丁目５９９番１６	東青梅（1600）	30.9	1.1%	-4.4%
公）青梅市師岡町２丁目３４３番１	河辺（1200）	35.6	0.9%	-3.6%
公）青梅市千ヶ瀬町４丁目３７２番８	東青梅（790）	36.3	0.9%	-2.7%
公）青梅市裏宿町６７６番３	青梅（950）	30.7	0.9%	-3.6%
公）青梅市勝沼１丁目２００番１２	東青梅（500）	38.6	0.9%
公）青梅市和田町２丁目１６２番４外	宮ノ平（1200）	19.6	0.8%	-6.4%
公）青梅市西分町２丁目４９番１外	青梅（550）	41.9	0.8%	-1.6%
公）青梅市大門３丁目２０番１０	河辺（1700）	42.9	0.8%	-3.0%
公）青梅市東青梅１丁目４番３	東青梅（80）	58.4	0.6%	-2.7%
公）青梅市友田町５丁目４５５番３	小作（2400）	21.1	0.5%	-4.9%
公）青梅市長淵５丁目５４９番６	東青梅（1900）	21.7	0.5%
公）青梅市大柳町１４１４番３	青梅（1100）	29.9	0.4%	-5.7%
公）青梅市梅郷５丁目９９１番４	日向和田（680）	20.3	0.2%	-4.2%
公）青梅市日向和田１丁目２１６番３	宮ノ平（430）	20	0.0%	-8.2%
公）青梅市根ヶ布２丁目２３７番２１４	東青梅（2000）	14.8	0.0%	-7.1%
公）青梅市駒木町２丁目２９番１０	青梅（1800）	19.5	0.0%
公）青梅市今井２丁目８４５番２	河辺（3800）	21.5	0.0%	-4.0%
公）青梅市藤橋２丁目５４１番６外	小作（2700）	25	0.0%	-3.8%
公）青梅市沢井１丁目４３４番９外	軍畑（600）	13.7	0.0%	-7.8%
公）青梅市柚木町２丁目４１６番２	二俣尾（970）	14.8	0.0%	-7.1%
公）青梅市長淵４丁目２５６番６外	東青梅（1600）	24.6	0.0%	-5.6%
公）青梅市河辺町１０丁目８番２外	河辺（130）	99.7	0.0%	-2.3%
公）青梅市小曾木３丁目２０２４番１外	東青梅（4500）	10.7	-0.3%	-7.4%
公）青梅市成木３丁目３７０番７外	東青梅（6500）	9.6	-0.3%	-6.7%
公）青梅市友田町１丁目１２０８番外	小作（2700）	0.5	-0.6%
基）青梅市今井三丁目４番２２	小作（2900）	32	5.4%	14.8%
基）青梅市末広町一丁目４番３	小作（1300）	27.7	5.4%	13.2%
基）青梅市新町三丁目４７番１５	小作（800）	56.8	1.2%	-1.1%
基）青梅市河辺町一丁目８２４番１０	河辺（1300）	40.3	0.8%	-4.7%
基）青梅市仲町２９５番外	青梅（280）	45.5	0.7%	-1.4%
基）青梅市新町二丁目２３番２	小作（1500）	46.9	0.7%	-2.7%
基）青梅市師岡町三丁目４番１３	河辺（800）	51.2	0.6%	-1.9%
基）青梅市新町二丁目１３番７	小作（1100）	53.1	0.6%	-1.8%
基）青梅市野上町四丁目４番５	河辺（580）	60.4	0.5%	-1.6%
基）青梅市吹上２６７番１５	東青梅（1200）	31.7	0.5%	-5.9%
基）青梅市梅郷四丁目６０８番７	日向和田（900）	19.7	0.0%	-5.2%
基）青梅市畑中三丁目４８３番２	青梅（2300）	17.7	0.0%	-7.3%
基）青梅市西分町三丁目８４番１５	青梅（620）	38.3	0.0%	-6.5%
基）青梅市長淵三丁目２９２番１２	東青梅（1500）	23.4	0.0%	-5.1%
基）青梅市今井三丁目３０番５５	小作（3000）	30	0.0%	-3.5%
基）青梅市藤橋一丁目４０３番６	河辺（3500）	21.4	0.0%	-5.8%
基）青梅市黒沢一丁目１０８番３外	東青梅（3400）	14.1	0.0%	-9.6%
基）青梅市御岳二丁目５３８番２外	御嶽（1800）	9.6	0.0%	-5.2%
基）青梅市今井二丁目１２３０番３	小作（3700）	15.9	0.0%	-5.8%
基）青梅市河辺町五丁目８番１	河辺（140）	66.3	0.0%	-2.9%
基）青梅市成木八丁目１８１番２	東青梅（4600）	8.8	-0.7%	-5.6%
基）青梅市今寺三丁目３７９番５	河辺（2100）	36.3

途中ですが、この記事の説明を

どうも、このサイトの運営者のゴトウです。

この記事では、「あなたの（気になっている）不動産が、これからどうなるのか？」が分かるように、解説をしていきます。

とても不思議に思うのですが、

不動産の取引は、数百万円〜数億円単位の大きなお金が動きますから、絶対に失敗したくないはずなのに、

参考になる情報が、あまりに少なすぎると感じませんか？

例えば、年に３回ほど、公示地価や基準地価、路線価などの国が発表する土地価格の情報が、新聞やテレビニュースで取り上げられます。

ですが、その解説の多くが、都道府県単位、市区町村単位、または、１番大きく上昇した場所ぐらいです。

もっと細かい地区の情報は、ほとんど見かけませんよね。

これでは、あなたの（気になっている）不動産が、これから上がるのか？下がるのか？の判断がつきませんし、今がチャンスなのかどうかも分かりません。

最悪の婆には、営業マンの言いなりになって、もっと高く売れた（もっといい物件を探せた）のに、、、なんてことも。

それはちょっと残念すぎると思うんです。

そこで、この記事では、取り引きの参考になりそうなデータを集めて、なるべく詳しく、そして分かりやすく解説をしました。

そのため、ちょっと記事が長くなってしまいましたが、難しいことは書いていませんので、気楽に読み進めてみてください。

それでは参りましょう。

２、三鷹市で土地価格の動き

三鷹市の土地価格は、この１年間で、住宅地で＋0.7％、商業地で＋0.9％と、大きく上昇しました。

また、2018→2023年の５年間で見ると、住宅地で-4.2％。商業地で-1.5％でした。新型コロナで一気に下落しましたが、昨年あたりから持ち直している状況です。

（参考：国土交通省　地価公示）

では、具体的にどのあたりが上がっているのか？

まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。

５年間の変化率（2018→2023年）

変化率：赤紫（+50%以上）＞ピンク色（+30〜49.9%）＞オレンジ色（+10〜29.9%）＞緑色（0〜+9.9%）＞青色（-0.1〜 -9.9%）＞茶色（-10%以下）

東青梅駅〜河辺駅〜小作駅の周辺で安定している地点（緑色のマーク）がありますが、それ以外は下落していました。

ただし、昨年〜今年にかけては、広範囲のエリアで上昇していました。

なぜ2022年は上昇したのか？

2020年3月に新型コロナの感染拡大が起こり、2020〜21年の２年間は、動きが鈍っていましたが、昨年2022年は回復しています。

その最も大きな理由が、転入者の増加です。都心のマンションが高くなり過ぎたことや、リモートワークが普及して来たことから、通勤時間が長くても、広い家を持てる青梅市に移り住む人が増えているのです。

実際、年齢別の転入超過数（引っ越して来た人　ー　出て行った人）を見てみると、新型コロナ以降に引っ越してくる人が増えていました。

（参考：総務省統計局　住民基本台帳人口移動報告）

年代別に見ると、15〜29歳の学生、２０代の社会人は出て行っていますが、子育て世代の３０〜４０代、５０代以上のシニア世代も、引っ越してくる人が増えています。

そのため、賃貸・持ち家に対する需要が増えており、土地価格の回復につながっているわけですね。

３、これからどうなるのか？

ここからは、青梅市の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。

（１）金利はこれからも上がるのか？

2022年に入ってから、金利の上昇が始まっています。

固定金利の住宅ローンである、フラット３５（期間21〜35年）の金利も上昇傾向にあり、23年4月分は1.76%となっています。

この水準は、６年ぶりの高水準になります。

2022年から金利が本格的に上昇中

（参考：財務省、ARUHI）

もっとも大きな理由は、日本でも物価が上昇しているためでしょう。

新型コロナ以降、ロシアのウクライナ侵攻などの影響もあって、原油や穀物など、あらゆるものの値段が上がっているため、欧米各国を中心に、金利を引き上げています。

例えば、アメリカでは、政策金利（FF金利）をこの１年間で、なんと５％近くも引き上げているのです。

そのため、日本でも、同様のことが起こると考える投資家が増えており、金利の上昇が起こっているわけです。

金利が１％上がると、支払いは１５〜２０％増える

なお、１％金利が上がれば、35年の住宅ローンで１５〜２０％も返済額が増えます。

多くの人は、今の景気で給料が上がっていませんので、買うのを諦めるか、不動産価格の安いところに引っ越して、家を購入する動きとなるでしょう。

そのため、「低金利で不動産価格が高いうちに売りたい」という人は、早めに準備を始めた方がいいでしょう。

逆に、これから購入を検討している人は、物件選びも重要ですが、変動金利でローンを組むのは危ないです。気をつけた方がいいでしょう。

（２）2022年問題で、生産緑地が宅地に変わる

2022年問題をご存知でしょうか？

「都市部にある税金を優遇されていた農地（生産緑地）が、優遇期間が切れることで宅地として放出され、土地価格に影響を与える」

という問題です。

（出典：ウィキペディア　cory.2005.Seisan Ryokuchi）

実は、この生産緑地は、東京が１番多いのです。

その分布はどのようになっているのかというと、このようになっています。

東京の生産緑地の分布図：青梅市は134ヘクタール

単位：ha	生産緑地	戸建て数（30坪換算）
青梅市	134.3	13,542
あきる野市	69.8	7,038
羽村市	32.6	3,287

（参考：国土交通省　都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況）

ご覧のように、東京の市部に生産緑地が集中しています。

多摩地区（２３区外）では、通勤需要で土地価格が上昇してきたわけですから、このエリアで土地が大量に放出されれば、まず駅から遠いエリアの土地価格に大きな影響が出てくるでしょう。

エリアにもよりますが、この頃から売るに売れない不動産も出てくるのではないでしょうか？

（３）これから青梅市の人口はどうなるの？

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した青梅市の人口の見通しによると、2020→30年の10年間で約9,000人減少するそうです。

青梅市はこれから10年で約9,000人減少

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

さらに、家を建てる２０〜４０代人口も、2020→30年の10年間で9,000人も減る見通しです。

青梅市の２０〜４０代人口は、2020→30年で約9,000人減る

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

青梅市に引っ越してくる人が増えているとはいえ、年間数百人レベルですから、人口が増加に転じるまでは至らないでしょう。

そのため、長期的には買い手がつきにくい土地が増えていくものと考えられます。

結論：買うなら？売るなら？

というわけで、青梅市の土地価格は、

人口の減少が止まらず、土地価格もそれに合わせて下落してきた
新型コロナ以降、より郊外に引っ越してくる人が増えており、青梅市でも引っ越してくる人が増え、鉄道沿線を中心に土地価格の回復が進んでいる
ただし、長期的に見ると、若い世代の人口減少が進むことと、2022年問題による農地の宅地化の加速することもあって、駅から遠いエリアでは買い手がつきにくくなっていきそう

と言えるでしょう。