青梅市の土地価格｜上昇・下落した理由｜今後の見通し

この記事では青梅市の

の３点について解説しています。

（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）

 

 

１、青梅市の土地価格

（１）公示地価（2024.1.1現在）

*変化率が空白：2019年のデータがない場合

住所または地番	最寄駅（m）	坪単価（万円）	前年比	５年前比
青梅市新町７丁目５４番１２	小作（1900）	46.5	2.9%	2.2%
青梅市河辺町６丁目２７番４１	小作（800）	58.4	2.9%	2.9%
青梅市河辺町１０丁目８番２外	河辺（130）	102.3	2.6%	-0.3%
青梅市師岡町３丁目４番１３	河辺（800）	53.1	2.5%	1.9%
青梅市東青梅５丁目７番２５	河辺（600）	55.1	2.5%	2.5%
青梅市大門３丁目２０番１０	河辺（1700）	43.9	2.3%	-0.7%
青梅市河辺町５丁目１７番１０	河辺（300）	59.7	2.3%	2.3%
青梅市新町５丁目３７番２４	小作（1900）	47.5	2.1%	0.0%
青梅市野上町３丁目２０番３３	河辺（1000）	49.8	2.0%	1.3%
青梅市師岡町２丁目３４３番１	河辺（1200）	36.3	1.9%	-0.9%
青梅市新町５丁目４番２外	小作（1600）	54.8	1.8%	1.2%
青梅市千ヶ瀬町４丁目３７２番８	東青梅（790）	37	1.8%	0.0%
青梅市大門１丁目５９９番１６	東青梅（1600）	31.4	1.8%	-1.2%
青梅市勝沼１丁目２００番１２	東青梅（500）	39.3	1.7%
青梅市東青梅４丁目１７番４	河辺（400）	59.4	1.7%	1.7%
青梅市東青梅１丁目４番３	東青梅（80）	59.4	1.7%	-1.1%
青梅市西分町２丁目４９番１外	青梅（550）	42.6	1.6%	0.0%
青梅市大柳町１４１４番３	青梅（1100）	30.3	1.5%	-3.0%
青梅市友田町５丁目４５５番３	小作（2400）	21.4	1.3%	-2.7%
青梅市長淵５丁目５４９番６	東青梅（1900）	22	1.2%	-2.5%
青梅市駒木町２丁目２９番１０	青梅（1800）	19.7	1.2%
青梅市梅郷５丁目９９１番４	日向和田（680）	20.5	1.1%	-2.7%
青梅市長淵４丁目２５６番６外	東青梅（1600）	24.9	1.1%	-3.3%
青梅市裏宿町６７６番３	青梅（950）	31	1.0%	-2.0%
青梅市和田町２丁目１６２番４外	宮ノ平（1200）	19.8	0.8%	-4.3%
青梅市柚木町２丁目４１６番２	二俣尾（970）	14.9	0.4%	-4.3%
青梅市今井２丁目８４５番２	河辺（3800）	21.6	0.3%	-3.4%
青梅市沢井１丁目４３４番９外	軍畑（600）	13.7	0.2%	-5.5%
青梅市藤橋２丁目５４１番６外	小作（2700）	25	0.1%	-3.2%
青梅市根ヶ布２丁目２３７番２１４	東青梅（2000）	14.8	0.0%	-4.9%
青梅市小曾木３丁目２０２４番１外	東青梅（4500）	10.7	0.0%	-6.1%
青梅市日向和田１丁目２１６番３	宮ノ平（430）	20	0.0%	-6.2%
青梅市友田町１丁目１２０８番外	小作（2700）	0.5	-0.6%	-2.9%
青梅市成木２丁目８２番１外	東青梅（6000）	9.5

 

（２）基準地価（2024.7.1現在）更新

*変化率が空白：2019年のデータがない場合

住所または地番	最寄駅（m）	坪単価（万円）	前年比	2019年比
青梅市末広町一丁目４番３	小作(1300)	32.8	9.9%	29.2%
青梅市今井三丁目４番２２	小作(2900)	36.0	5.8%	22.5%
青梅市新町二丁目２３番２	小作(1500)	48.8	2.1%	1.4%
青梅市河辺町五丁目８番１	河辺(140)	68.0	2.0%	-0.5%
青梅市吹上２６７番１５	東青梅(1200)	32.9	1.9%	-0.4%
青梅市師岡町三丁目４番１３	河辺(800)	53.5	1.9%	2.5%
青梅市今井二丁目１２３０番３	小作(3700)	16.2	1.9%	-3.1%
青梅市新町二丁目１３番７	小作(1100)	54.8	1.8%	1.2%
青梅市新町三丁目４７番１５	小作(800)	59.4	1.7%	3.4%
青梅市西分町三丁目８４番１５	青梅(620)	39.6	1.7%	-1.6%
青梅市野上町四丁目４番５	河辺(580)	62.4	1.6%	1.6%
青梅市河辺町一丁目８２４番１０	河辺(1300)	41.9	1.6%	0.0%
青梅市仲町２９５番外	青梅(280)	46.9	1.4%	1.4%
青梅市長淵三丁目２９２番１２	東青梅(1500)	24.0	1.1%	-1.4%
青梅市今井三丁目３０番５５	小作(3000)	30.7	1.0%	-0.3%
青梅市今寺三丁目３７９番５	河辺(2100)	37.3	0.9%
青梅市梅郷四丁目６０８番７	日向和田(900)	20.0	0.3%	-3.3%
青梅市藤橋一丁目４０３番６	河辺(3500)	21.5	0.2%	-4.4%
青梅市畑中三丁目４８３番２	青梅(2300)	17.8	0.0%	-3.6%
青梅市御岳二丁目５３８番２外	御嶽(1800)	9.6	0.0%	-3.6%
青梅市成木八丁目１８１番２	東青梅(4600)	8.8	0.0%	-4.3%
青梅市黒沢一丁目１０８番３外	東青梅(3400)	14.1	0.0%	-6.6%
青梅市二俣尾五丁目１７２４番	軍畑(2300)	47.2	-1.4%	-21.0%
青梅市成木八丁目７３１番１	軍畑(3900)	58.4	-2.7%	-24.0%

 

２、青梅市で土地価格の動き

どうも、当サイト「イエアンドライフ」の運営者のゴトウです。

ここからは、「青梅市の土地価格が上昇・または下落した理由」をなるべくわかりやすく、読みやすく、解説していきますので、よろしくお付き合いください。

 

青梅市の土地価格は、この１年間で、住宅地で＋0.7％、商業地で＋0.9％と、大きく上昇しました。

また、2018→2023年の５年間で見ると、住宅地で-4.2％。商業地で-1.5％でした。新型コロナで一気に下落しましたが、昨年あたりから持ち直している状況です。

 

（参考：国土交通省　地価公示）

 

では、具体的にどのあたりが上がっているのか？

まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。

 

５年間の変化率（2018→2023年）

変化率：赤紫（+50%以上）＞ピンク色（+30〜49.9%）＞オレンジ色（+10〜29.9%）＞緑色（0〜+9.9%）＞青色（-0.1〜 -9.9%）＞茶色（-10%以下）

 

東青梅駅〜河辺駅〜小作駅の周辺で安定している地点（緑色のマーク）がありますが、それ以外は下落していました。

ただし、昨年〜今年にかけては、広範囲のエリアで上昇していました。

 

なぜ2022年は上昇したのか？

2020年3月に新型コロナの感染拡大が起こり、2020〜21年の２年間は、動きが鈍っていましたが、昨年2022年は回復しています。

 

その最も大きな理由が、転入者の増加です。都心のマンションが高くなり過ぎたことや、リモートワークが普及して来たことから、通勤時間が長くても、広い家を持てる青梅市に移り住む人が増えているのです。

 

実際、年齢別の転入超過数（引っ越して来た人　ー　出て行った人）を見てみると、新型コロナ以降に引っ越してくる人が増えていました。

 

（参考：総務省統計局　住民基本台帳人口移動報告）

 

年代別に見ると、15〜29歳の学生、２０代の社会人は出て行っていますが、子育て世代の３０〜４０代、５０代以上のシニア世代も、引っ越してくる人が増えています。

そのため、賃貸・持ち家に対する需要が増えており、土地価格の回復につながっているわけですね。

 

３、これからどうなるのか？

ここからは、青梅市の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。

 

（１）金利はこれからも上がるのか？

2022年に入ってから、金利の上昇が始まっています。

固定金利の住宅ローンである、フラット３５（期間21〜35年）の金利も上昇傾向にあり、23年4月分は1.76%となっています。

この水準は、６年ぶりの高水準になります。

 

2022年から金利が本格的に上昇中

（参考：財務省、ARUHI）

 

もっとも大きな理由は、日本でも物価が上昇しているためでしょう。

新型コロナ以降、ロシアのウクライナ侵攻などの影響もあって、原油や穀物など、あらゆるものの値段が上がっているため、欧米各国を中心に、金利を引き上げています。

例えば、アメリカでは、政策金利（FF金利）をこの１年間で、なんと５％近くも引き上げているのです。

 

そのため、日本でも、同様のことが起こると考える投資家が増えており、金利の上昇が起こっているわけです。

 

金利が１％上がると、支払いは１５〜２０％増える

なお、１％金利が上がれば、35年の住宅ローンで１５〜２０％も返済額が増えます。

多くの人は、今の景気で給料が上がっていませんので、買うのを諦めるか、不動産価格の安いところに引っ越して、家を購入する動きとなるでしょう。

 

 

そのため、「低金利で不動産価格が高いうちに売りたい」という人は、早めに準備を始めた方がいいでしょう。

 

逆に、これから購入を検討している人は、物件選びも重要ですが、変動金利でローンを組むのは危ないです。気をつけた方がいいでしょう。

 

（２）2022年問題で、生産緑地が宅地に変わる

2022年問題をご存知でしょうか？

「都市部にある税金を優遇されていた農地（生産緑地）が、優遇期間が切れることで宅地として放出され、土地価格に影響を与える」

という問題です。

 

（出典：ウィキペディア　cory.2005.Seisan Ryokuchi）

 

実は、この生産緑地は、東京が１番多いのです。

その分布はどのようになっているのかというと、このようになっています。

東京の生産緑地の分布図：青梅市は134ヘクタール

単位：ha	生産緑地	戸建て数（30坪換算）
青梅市	134.3	13,542
あきる野市	69.8	7,038
羽村市	32.6	3,287

（参考：国土交通省　都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況）

 

ご覧のように、東京の市部に生産緑地が集中しています。

多摩地区（２３区外）では、通勤需要で土地価格が上昇してきたわけですから、このエリアで土地が大量に放出されれば、まず駅から遠いエリアの土地価格に大きな影響が出てくるでしょう。

 

エリアにもよりますが、この頃から売るに売れない不動産も出てくるのではないでしょうか？

 

（３）これから青梅市の人口はどうなるの？

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した青梅市の人口の見通しによると、2020→30年の10年間で約9,000人減少するそうです。

 

青梅市はこれから10年で約9,000人減少

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

 

さらに、家を建てる２０〜４０代人口も、2020→30年の10年間で9,000人も減る見通しです。

 

青梅市の２０〜４０代人口は、2020→30年で約9,000人減る

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

 

青梅市に引っ越してくる人が増えているとはいえ、年間数百人レベルですから、人口が増加に転じるまでは至らないでしょう。

そのため、長期的には買い手がつきにくい土地が増えていくものと考えられます。

 

結論：買うなら？売るなら？

というわけで、青梅市の土地価格は、

と言えるでしょう。

 

買うなら：購入費用は上がっていくので、物件選びは慎重に

青梅市の不動産価格は、リモートワークの広がりもあって、住宅需要が少し持ち直しています。

ですが、立地的に都心から遠いこともあって、価格はまだまだ安いところが多く、探しやすいでしょう。

 

ただし、今後は金利上昇リスクもあり、建築費も上昇傾向にあります。

そのため、不動産の購入コストは上がっていくため、物件選びは慎重に行う必要がありそうです。

 

非公開物件＝安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。

 

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

 

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売るなら：エリアによって格差が出てくる

青梅市の不動産価格は、市外からの移住者による購入で、駅近エリアが上昇している側面が強いです。

 

その一方で、郊外では、農地の宅地化がさらに進むため、買い手がつきにくくなりますから、早めの準備が必要でしょう。

 

戸建ての売却は、不動産会社によって結果が変わる

土地の売却であれば、公示地価や基準地価が、一応の目安にはなります。

ですが、家を売るとなると、選ぶ不動産会社によって、結果が大きく変わってきます。

 

例えば、以前であれば、雨漏りやシロアリなどの被害があったとしても、きちんと調査しないまま、売買されることが普通でした。

その結果、「築20年だったら、建物の価値はほぼゼロ（だって税法上の耐用年数が22年だから）」みたいな評価が一般化していたのです。これでは、なかなか高く売れませんよね。

 

ですが、2018年に法律が改正されて、中古住宅の売買時には、

の２点が義務付けられました。

 

（参考：国土交通省　建物状況調査をしませんか？）

 

これによって、中古住宅の評価の仕方が大きく変わってきています。

雨漏れもシロアリもない物件であれば、たとえ築年数が古くても、建物の価値をきちんと評価されるようになってきているのです。

 

ですが、このような評価は、不動産会社によって変わってきます。マンションの取引が大半の会社もありますし、法律改正後に十分な取引経験がない会社もあるでしょう。

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