青梅市の公示地価｜上昇・下落した理由｜今後の見通し

この記事では、青梅市の土地価格について、

を解説していきます。

１、青梅市の公示地価、基準地価の一覧

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK

*公）：公示地価（2019.1.1現在）

*基）：基準地価（2019.7.1現在）

途中ですが、この記事の説明を。

どうも、このサイト「イエ＆ライフ」を運営しているゴトウです。

ここからは、「あなたの（気になっている）不動産がこれからどうなるのか？」を予測することができるように、必要な情報を順番にご紹介します。

すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動くし、「絶対に失敗したくない」と誰もが思っているはずなのに、

「どうして上がっているのか？下がっているのか？」

「これからどうなるのか？」

という情報について、すごく大雑把な記事しかないと思いませんか？

例えば、新聞やニュースで取り上げられる土地価格の情報は、ほとんどが中心部の商業地の話であるか、市単位で「○％上がってます。」という情報ですよね。

だから、自分の知りたいエリアの不動産がどうなっているのか、これからどうなるのか、の参考にしにくいし、

• 買う・売るタイミングはいつがいいのか？
• この場所に買っても、１０年後、２０年後も後悔しないか？

といった判断が難しくて、不動産会社のいいなりになってしまう人って、けっこういると思うんですよ。

それはちょっと残念すぎると思うんです。

不動産の取引は、あなたの人生の中でも１〜２番目に来るような大きな決断なわけですから、その後の人生の「自信」や「余裕」にもつながってきますからね。

なので、そんな人の参考になればと、こんな記事を作っています。

４７都道府県・４５０以上の市区・５万地点の公示地価と基準地価について、これまで調べて記事にしてきましたが、「なぜ上がったのか？」「下がったのか？」に難しい理由はありませんでした。

特に住宅地については、買ってすぐに売るようなものでもありませんし、人の動きもいきなりガラッと変わるわけでもないので、とても予想がつきやすいです。

なので、この記事を読み終わる頃には、

• 買う、または売るタイミングがわかる
• どこに買えば後悔しないかがわかる

ようになっているはずです。

と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。

それでは参りましょう。

２、青梅市で土地価格が強いエリアの特徴とは？

青梅市の住宅地は、東京オリンピック期待で都内の不動産市場が盛り上がったものの、この６年間で-３.６%下落しました。

（出典：国土交通省　地価公示）

では、具体的にどこが上昇、または下落しているのでしょうか？

そこで、過去６年間のそれぞれの地点の上昇率を調べて、地価マップに落とし込んでみました。

地価マップ：2013-19年の上昇率

変化率：赤色（30%以上）＞オレンジ色（10〜29.9%）＞緑色（0〜9.9%）＞青色（-9.9〜０％）＞紫色（-10%以下）

パッと見た感じでは、都心に近い西側で上昇している地点が多く、駅から離れていくほどにマイナス幅が大きくなっているようですね。

この６年間の２３区外の土地価格は、都心への通勤需要で盛り上がってきたので、都心から時間がかかる青梅市では、都心から離れるほどに人気がなくなっているのです。

家を建てる人が増えているわけではない

しかも、この５年間で、住宅を建てる件数が増えているわけではありません。

東京都全体で見ると、家を購入する30代人口は、2007年ごろをピークにすでに減少しています。

そのため、この５年間の住宅の着工件数は横ばいです。

（参考：国土交通省　建築着工統計調査報告）

そのため、駅の近くでは買い手がついても、それ以上離れたエリアに買い手が広がっていきにくいのです。

これからの土地価格に影響を与える３つのポイントとは？

では、ここからは、今後の青梅市の土地価格に影響を与えるであろう、３つのポイントについて解説していきます。

（１）この低金利はいつまで続くのか？

地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。

赤字の地銀がどんどん増えている

（金融庁：地域金融の課題と競争のあり方）

赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。

では、具体的にあとどれぐらいなのか？

ブルームバーグが経済の専門家４５人にアンケートをしたところ、半数以上が２〜３年以内に限界が来ると予想していました。

半数以上が２〜３年以内に限界と回答

（参考：ブルームバーグ「２年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作－日銀サーベイ）

このアンケートは２０１８年６月にされたものなので、２〜３年後ということは、オリンピック前後ということになります。

そうすると、金利が上昇しますので、不動産価格は下落していきます。

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

オリンピック後の不動産暴落を予想する人は多いですが、案外当たりそうな理由がここにあるんですね。

（２）2022年問題で、生産緑地が宅地に変わる

2022年問題をご存知でしょうか？

「都市部にある税金を優遇されていた農地（生産緑地）が、優遇期間が切れることで宅地として放出され、土地価格に影響を与える」

という問題です。

（出典：ウィキペディア　cory.2005.Seisan Ryokuchi）

実は、この生産緑地は、東京が１番多いのです。

その分布はどのようになっているのかというと、このようになっています。

東京の生産緑地の分布図：青梅市は134ヘクタール

（参考：国土交通省　都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況）

ご覧のように、東京の市部に生産緑地が集中しています。

多摩地区（２３区外）では、通勤需要で土地価格が上昇してきたわけですから、このエリアで土地が大量に放出されれば、まず駅から遠いエリアの土地価格に大きな影響が出てくるでしょう。

エリアにもよりますが、この頃から売るに売れない不動産も出てくるのではないでしょうか？

（３）青梅市の人口はすでに減少、空き家も増加中

今年の３月に東京都が発表した人口予測によると、青梅市の人口は、すでに2005年にピークをつけて減り続けています。

2025年までに、さらに9,000人以上減る見通しです。

青梅市の人口は、2005年にピークをつけ減少中

（出典：東京都の統計　東京都区市町村別人口の予測）

しかも、家を建てる中心の３０代の人口は、2015年から2025年までに3,300人減っていく見通しです。

青梅市の３０代人口は、これから10年で3,300人減る

（出典：東京都の統計　東京都男女年齢（５歳階級）別人口の予測）

家を買う若い世代が減っていけば、特に郊外のエリアの戸建てが余ってきます。

そのため、今後も郊外のエリアでは土地価格が下がりやすいでしょう。

結論：買うなら？売るなら？

というわけで、青梅市の土地価格は、

と言えるでしょう。

買うなら：下落を待つよりも低金利の今がベスト

土地価格の坪単価が30〜50万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。

その理由は２つあります。

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪30万円ぐらいの土地であれば、30坪でも900万円程度で買えます。

仮に数年で１割下げたとして90万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット３５」か「１０年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

非公開物件＝安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、ある特定の不動産会社だけが取り扱っています。

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

こちらの「タウンライフ」に登録すると、３００社以上の非公開物件情報をもらうことができます。

価格が下がるのを待ちたい人でも、こちらで格安物件を見つければ、「低金利」と「安い物件」の２つの美味しいところが狙えるでしょう。

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売るなら：超低金利の今が１番のチャンス

駅近エリア以外は下落してきた青梅市ですが、それでもこの超低金利だった５年間は、住宅地が上がりやすい環境でした。

しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。

また、消費税が１０％に上がりましたので、一部のエリアを除いて、今が１番高い時期と言えるでしょう。

公示地価を信じると損をする？

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

例えば、「東青梅（ひがしおうめ）」という地区があります。

東青梅駅と河辺駅の間に広がる住宅地です。

この地区の公示地価と実際の取引価格を調べてみたところ、

と、公示地価の約0.6〜1.2倍で取引されていました。

最高価格は、最低価格の２.１倍です。

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

同じ地域なのに、

「公示地価の２倍以上の価格で取引されている」

「最低価格と最高価格が３倍以上も違う」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

*４７都道府県の132市区町村の公示地価と実際の取引を比較

つまり、あなたの不動産はもっと高い評価額の可能性があるのです。

では、どうやってそれを調べられるのか？

答えは不動産の一括査定です。

というのも、複数の不動産会社の査定を比較することで、「あなたの不動産を得意とする会社の査定額」がわかるからです。

特に「イエウール」は、参加している不動産会社が1,700社以上と多く、なおかつ大手不動産会社が１番多く参加しているのでオススメです。

「でも、まだ売ると決めたわけじゃないんだけど、、、」

という人も大丈夫。

机上査定を選べば、メールで査定内容を送ってくれるので、訪問される心配もありません。

今年は消費税が増税になるので、その前の駆け込み需要が起こっている可能性がありますから、思っている以上に高い評価がつく可能性が高いです。

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