青梅市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し | イエ&ライフ

青梅市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

青梅市 東京都

この記事では青梅市の

  1. 公示地価、基準地価
  2. 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
  3. 今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

(なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております)

 

 

1、青梅市の土地価格

(1)公示地価(2024.1.1現在)NEW!

*変化率が空白:2019年のデータがない場合

住所または地番最寄駅(m)坪単価(万円)前年比5年前比
青梅市新町7丁目54番12小作(1900)46.52.9%2.2%
青梅市河辺町6丁目27番41小作(800)58.42.9%2.9%
青梅市河辺町10丁目8番2外河辺(130)102.32.6%-0.3%
青梅市師岡町3丁目4番13河辺(800)53.12.5%1.9%
青梅市東青梅5丁目7番25河辺(600)55.12.5%2.5%
青梅市大門3丁目20番10河辺(1700)43.92.3%-0.7%
青梅市河辺町5丁目17番10河辺(300)59.72.3%2.3%
青梅市新町5丁目37番24小作(1900)47.52.1%0.0%
青梅市野上町3丁目20番33河辺(1000)49.82.0%1.3%
青梅市師岡町2丁目343番1河辺(1200)36.31.9%-0.9%
青梅市新町5丁目4番2外小作(1600)54.81.8%1.2%
青梅市千ヶ瀬町4丁目372番8東青梅(790)371.8%0.0%
青梅市大門1丁目599番16東青梅(1600)31.41.8%-1.2%
青梅市勝沼1丁目200番12東青梅(500)39.31.7%
青梅市東青梅4丁目17番4河辺(400)59.41.7%1.7%
青梅市東青梅1丁目4番3東青梅(80)59.41.7%-1.1%
青梅市西分町2丁目49番1外青梅(550)42.61.6%0.0%
青梅市大柳町1414番3青梅(1100)30.31.5%-3.0%
青梅市友田町5丁目455番3小作(2400)21.41.3%-2.7%
青梅市長淵5丁目549番6東青梅(1900)221.2%-2.5%
青梅市駒木町2丁目29番10青梅(1800)19.71.2%
青梅市梅郷5丁目991番4日向和田(680)20.51.1%-2.7%
青梅市長淵4丁目256番6外東青梅(1600)24.91.1%-3.3%
青梅市裏宿町676番3青梅(950)311.0%-2.0%
青梅市和田町2丁目162番4外宮ノ平(1200)19.80.8%-4.3%
青梅市柚木町2丁目416番2二俣尾(970)14.90.4%-4.3%
青梅市今井2丁目845番2河辺(3800)21.60.3%-3.4%
青梅市沢井1丁目434番9外軍畑(600)13.70.2%-5.5%
青梅市藤橋2丁目541番6外小作(2700)250.1%-3.2%
青梅市根ヶ布2丁目237番214東青梅(2000)14.80.0%-4.9%
青梅市小曾木3丁目2024番1外東青梅(4500)10.70.0%-6.1%
青梅市日向和田1丁目216番3宮ノ平(430)200.0%-6.2%
青梅市友田町1丁目1208番外小作(2700)0.5-0.6%-2.9%
青梅市成木2丁目82番1外東青梅(6000)9.5

 

(2)基準地価(2023.7.1現在)

*変化率が空白:比較する年度のデータがない場合

*最寄駅の( )内は、駅からの距離(m)

住所または地番最寄駅坪単価(万円)前年比2018年比
青梅市末広町一丁目4番3小作( 1300)29.98.0%22.3%
青梅市今井三丁目4番22小作( 2900)346.2%21.9%
青梅市新町三丁目47番15小作( 800)58.42.9%1.7%
青梅市師岡町三丁目4番13河辺( 800)52.52.6%0.6%
青梅市河辺町一丁目824番10河辺( 1300)41.32.5%-2.3%
青梅市新町二丁目23番2小作( 1500)47.92.1%-0.7%
青梅市今寺三丁目379番5河辺( 2100)371.8%
青梅市吹上267番15東青梅( 1200)32.21.8%-4.2%
青梅市西分町三丁目84番15青梅( 620)38.91.7%-4.8%
青梅市野上町四丁目4番5河辺( 580)61.41.6%0.0%
青梅市仲町295番外青梅( 280)46.21.4%0.0%
青梅市長淵三丁目292番12東青梅( 1500)23.81.4%-3.7%
青梅市新町二丁目13番7小作( 1100)53.81.2%-0.6%
青梅市今井三丁目30番55小作( 3000)30.41.2%-2.3%
青梅市梅郷四丁目608番7日向和田( 900)201.2%-4.1%
青梅市畑中三丁目483番2青梅( 2300)17.80.9%-6.4%
青梅市河辺町五丁目8番1河辺( 140)66.70.5%-2.4%
青梅市藤橋一丁目403番6河辺( 3500)21.40.3%-5.5%
青梅市黒沢一丁目108番3外東青梅( 3400)14.10.2%-9.3%
青梅市御岳二丁目538番2外御嶽( 1800)9.60.0%-5.2%
青梅市成木八丁目181番2東青梅( 4600)8.80.0%-5.6%
青梅市今井二丁目1230番3小作( 3700)15.90.0%-5.8%

 

2、青梅市で土地価格の動き

どうも、当サイト「イエアンドライフ」の運営者のゴトウです。

ここからは、「青梅市の土地価格が上昇・または下落した理由」をなるべくわかりやすく、読みやすく、解説していきますので、よろしくお付き合いください。

 

青梅市の土地価格は、この1年間で、住宅地で+0.7%、商業地で+0.9%と、大きく上昇しました。

また、2018→2023年の5年間で見ると、住宅地で-4.2%。商業地で-1.5%でした。新型コロナで一気に下落しましたが、昨年あたりから持ち直している状況です。

 

青梅市の公示地価

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、具体的にどのあたりが上がっているのか?

まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。

 

5年間の変化率(2018→2023年)

変化率:赤紫(+50%以上)>ピンク色(+30〜49.9%)>オレンジ色(+10〜29.9%)>緑色(0〜+9.9%)>青色(-0.1〜 -9.9%)>茶色(-10%以下)

 

東青梅駅〜河辺駅〜小作駅の周辺で安定している地点(緑色のマーク)がありますが、それ以外は下落していました。

ただし、昨年〜今年にかけては、広範囲のエリアで上昇していました。

 

なぜ2022年は上昇したのか?

2020年3月に新型コロナの感染拡大が起こり、2020〜21年の2年間は、動きが鈍っていましたが、昨年2022年は回復しています。

 

その最も大きな理由が、転入者の増加です。都心のマンションが高くなり過ぎたことや、リモートワークが普及して来たことから、通勤時間が長くても、広い家を持てる青梅市に移り住む人が増えているのです。

2023年の不動産が上昇したカラクリ

 

実際、年齢別の転入超過数(引っ越して来た人 ー 出て行った人)を見てみると、新型コロナ以降に引っ越してくる人が増えていました。

 

青梅市の転入超過数

(参考:総務省統計局 住民基本台帳人口移動報告)

 

年代別に見ると、15〜29歳の学生、20代の社会人は出て行っていますが、子育て世代の30〜40代、50代以上のシニア世代も、引っ越してくる人が増えています。

そのため、賃貸・持ち家に対する需要が増えており、土地価格の回復につながっているわけですね。

 

3、これからどうなるのか?

ここからは、青梅市の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。

 

(1)金利はこれからも上がるのか?

2022年に入ってから、金利の上昇が始まっています。

固定金利の住宅ローンである、フラット35(期間21〜35年)の金利も上昇傾向にあり、23年4月分は1.76%となっています。

この水準は、6年ぶりの高水準になります。

 

2022年から金利が本格的に上昇中

20年国債とふらっと35の金利

(参考:財務省ARUHI

 

もっとも大きな理由は、日本でも物価が上昇しているためでしょう。

新型コロナ以降、ロシアのウクライナ侵攻などの影響もあって、原油や穀物など、あらゆるものの値段が上がっているため、欧米各国を中心に、金利を引き上げています。

例えば、アメリカでは、政策金利(FF金利)をこの1年間で、なんと5%近くも引き上げているのです。

 

そのため、日本でも、同様のことが起こると考える投資家が増えており、金利の上昇が起こっているわけです。

 

金利が1%上がると、支払いは15〜20%増える

なお、1%金利が上がれば、35年の住宅ローンで15〜20%も返済額が増えます。

多くの人は、今の景気で給料が上がっていませんので、買うのを諦めるか、不動産価格の安いところに引っ越して、家を購入する動きとなるでしょう。

 

金利上昇で下落

 

そのため、「低金利で不動産価格が高いうちに売りたい」という人は、早めに準備を始めた方がいいでしょう。

 

逆に、これから購入を検討している人は、物件選びも重要ですが、変動金利でローンを組むのは危ないです。気をつけた方がいいでしょう。

 

(2)2022年問題で、生産緑地が宅地に変わる

2022年問題をご存知でしょうか?

「都市部にある税金を優遇されていた農地(生産緑地)が、優遇期間が切れることで宅地として放出され、土地価格に影響を与える」

という問題です。

 

生産緑地

(出典:ウィキペディア cory.2005.Seisan Ryokuchi)

 

実は、この生産緑地は、東京が1番多いのです。

その分布はどのようになっているのかというと、このようになっています。

東京の生産緑地の分布図:青梅市は134ヘクタール

東京都の生産緑地の分布図

単位:ha

生産緑地

戸建て数(30坪換算)

青梅市

134.3

13,542

あきる野市

69.8

7,038

羽村市

32.6

3,287

(参考:国土交通省 都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況)

 

ご覧のように、東京の市部に生産緑地が集中しています。

多摩地区(23区外)では、通勤需要で土地価格が上昇してきたわけですから、このエリアで土地が大量に放出されれば、まず駅から遠いエリアの土地価格に大きな影響が出てくるでしょう。

 

エリアにもよりますが、この頃から売るに売れない不動産も出てくるのではないでしょうか?

 

(3)これから青梅市の人口はどうなるの?

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した青梅市の人口の見通しによると、2020→30年の10年間で約9,000人減少するそうです。

 

青梅市はこれから10年で約9,000人減少

青梅市の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

さらに、家を建てる20〜40代人口も、2020→30年の10年間で9,000人も減る見通しです。

 

青梅市の20〜40代人口は、2020→30年で約9,000人減る

青梅市の20〜40代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

青梅市に引っ越してくる人が増えているとはいえ、年間数百人レベルですから、人口が増加に転じるまでは至らないでしょう。

そのため、長期的には買い手がつきにくい土地が増えていくものと考えられます。

 

結論:買うなら?売るなら?

というわけで、青梅市の土地価格は、

  • 人口の減少が止まらず、土地価格もそれに合わせて下落してきた
  • 新型コロナ以降、より郊外に引っ越してくる人が増えており、青梅市でも引っ越してくる人が増え、鉄道沿線を中心に土地価格の回復が進んでいる
  • ただし、長期的に見ると、若い世代の人口減少が進むことと、2022年問題による農地の宅地化の加速することもあって、駅から遠いエリアでは買い手がつきにくくなっていきそう

と言えるでしょう。

 

買うなら:購入費用は上がっていくので、物件選びは慎重に

青梅市の不動産価格は、リモートワークの広がりもあって、住宅需要が少し持ち直しています。

ですが、立地的に都心から遠いこともあって、価格はまだまだ安いところが多く、探しやすいでしょう。

 

ただし、今後は金利上昇リスクもあり、建築費も上昇傾向にあります。

そのため、不動産の購入コストは上がっていくため、物件選びは慎重に行う必要がありそうです。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。

 

非公開物件の理由

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

 

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売るなら:エリアによって格差が出てくる

青梅市の不動産価格は、市外からの移住者による購入で、駅近エリアが上昇している側面が強いです。

 

その一方で、郊外では、農地の宅地化がさらに進むため、買い手がつきにくくなりますから、早めの準備が必要でしょう。

 

戸建ての売却は、不動産会社によって結果が変わる

土地の売却であれば、公示地価や基準地価が、一応の目安にはなります。

ですが、家を売るとなると、選ぶ不動産会社によって、結果が大きく変わってきます。

 

例えば、以前であれば、雨漏りやシロアリなどの被害があったとしても、きちんと調査しないまま、売買されることが普通でした。

その結果、「築20年だったら、建物の価値はほぼゼロ(だって税法上の耐用年数が22年だから)」みたいな評価が一般化していたのです。これでは、なかなか高く売れませんよね。

 

ですが、2018年に法律が改正されて、中古住宅の売買時には、

  1. ホームインスペクション(住宅の状態を診断すること)をするかどうかを選べること
  2. そして、行った場合には必ず説明をすること

の2点が義務付けられました。

 

ホームインスペクション

(参考:国土交通省 建物状況調査をしませんか?)

 

これによって、中古住宅の評価の仕方が大きく変わってきています。

雨漏れもシロアリもない物件であれば、たとえ築年数が古くても、建物の価値をきちんと評価されるようになってきているのです。

 

ですが、このような評価は、不動産会社によって変わってきます。マンションの取引が大半の会社もありますし、法律改正後に十分な取引経験がない会社もあるでしょう。

では、どうすれば、家を良い評価で売却できるのか?

 

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