（画像出典：ウィキペディア Ocdp 2012年越谷阿波踊り）
この記事では越谷市の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）
１、越谷市の土地価格
（１）公示地価（2024.1.1現在）
*変化率が空白：2019年のデータがない場合
| 住所または地番 | 最寄駅（m） | 坪単価（万円） | 前年比 | ５年前比 |
|---|---|---|---|---|
| 越谷市南越谷５丁目６番２２ | 新越谷（600） | 79.5 | 5.2% | |
| 越谷市赤山町４－１１－２２ | 新越谷（1000） | 61.1 | 5.1% | 11.4% |
| 越谷市東柳田町１０－３４ | 越谷（470） | 81.5 | 5.1% | 14.4% |
| 越谷市瓦曽根３－２－２４ | 越谷（900） | 69.6 | 5.0% | 14.1% |
| 越谷市レイクタウン６丁目３０番４ | 越谷レイクタウン（650） | 56.8 | 4.9% | 12.4% |
| 越谷市蒲生茜町１２番１３ | 蒲生（0） | 78.9 | 4.8% | 7.2% |
| 越谷市南越谷１－３－２１ | 新越谷（800） | 65.3 | 4.8% | 13.8% |
| 越谷市南越谷４丁目１２番２１外 | 新越谷（200） | 139.9 | 4.7% | |
| 越谷市登戸町５－２１－１ | 新越谷（1200） | 49.2 | 4.2% | 11.2% |
| 越谷市蒲生４－１６－１５ | 蒲生（1300） | 41.3 | 4.2% | 6.8% |
| 越谷市蒲生西町１－２－８ | 蒲生（550） | 58.7 | 4.1% | 9.2% |
| 越谷市レイクタウン１丁目２０番１８ | 越谷レイクタウン（1300） | 53.5 | 3.8% | 6.6% |
| 越谷市中町４－１７ | 越谷（550） | 62.7 | 3.8% | 8.6% |
| 越谷市流通団地３丁目３番３ | 新越谷（2000） | 36 | 3.8% | 21.1% |
| 越谷市宮本町２丁目１８５番１６ | 越谷（1100） | 46.9 | 3.6% | 7.6% |
| 越谷市神明町２丁目９４番９外 | 北越谷（1200） | 37.6 | 3.6% | 6.5% |
| 越谷市蒲生西町２丁目１８番１１ | 蒲生（570） | 56.8 | 3.6% | 7.5% |
| 越谷市相模町１丁目２８０番６ | 越谷（1700） | 38 | 3.6% | 7.5% |
| 越谷市北越谷１－１４－１ | 北越谷（560） | 51.2 | 3.3% | 6.2% |
| 越谷市大字大房字沼田５４７番１３ | 北越谷（870） | 41.3 | 3.3% | 5.9% |
| 越谷市東越谷１丁目１５番１６ | 越谷（1200） | 53.5 | 3.2% | 5.9% |
| 越谷市大沢４－１２－４１ | 北越谷（1200） | 43.2 | 3.1% | 4.0% |
| 越谷市花田２丁目３１番３ | 北越谷（1900） | 34.7 | 2.9% | 1.9% |
| 越谷市伊原２－１２－６ | 蒲生（2100） | 37.3 | 2.7% | 4.6% |
| 越谷市東越谷３丁目３番４外 | 越谷（1300） | 54.5 | 2.5% | 4.4% |
| 越谷市東越谷１０丁目３７番１０ | 越谷（2000） | 41.3 | 2.5% | 2.5% |
| 越谷市弥生町２－１７ | 越谷（200） | 122.1 | 2.2% | 0.5% |
| 越谷市越ヶ谷３－４－５ | 越谷（600） | 55.4 | 1.8% | 1.8% |
| 越谷市神明町１丁目２２６番１外 | 北越谷（1700） | 37.3 | 1.8% | 1.8% |
| 越谷市大字袋山字堤通７８２番２８ | せんげん台（800） | 38.3 | 1.8% | 0.9% |
| 越谷市大沢字鷲越１３０８番２４ | 北越谷（1500） | 38.3 | 1.8% | 0.9% |
| 越谷市大字袋山字堤通１２１１番３ | 大袋（140） | 57.8 | 1.7% | 1.7% |
| 越谷市大字恩間字荒久２１９番６ | 大袋（600） | 40.9 | 1.6% | 1.6% |
| 越谷市千間台東２丁目４４８番５外 | せんげん台（750） | 43.6 | 1.5% | 0.0% |
| 越谷市千間台西２丁目２０番２ | せんげん台（850） | 48.8 | 1.4% | 0.7% |
| 越谷市弥栄町４丁目１番２５８ | 大袋（2000） | 30 | 1.1% | 0.0% |
| 越谷市平方南町２１番３ | せんげん台（1400） | 32.3 | 1.0% | -0.5% |
| 越谷市大字上間久里字八反田３８９番９外 | せんげん台（1400） | 34 | 1.0% | 0.0% |
| 越谷市大字下間久里字深田２７８番７ | 大袋（1100） | 36.3 | 0.9% | 0.0% |
| 越谷市大字南荻島字沼迎１９４３番４ | 北越谷（2200） | 13.4 | 0.7% | 0.2% |
| 越谷市大字船渡字屋敷前１４８９番３ | せんげん台（2400） | 12 | 0.3% | -1.4% |
（２）基準地価（2024.7.1現在）更新
*変化率が空白：2019年のデータがない場合
| 住所または地番 | 最寄駅（m） | 坪単価（万円） | 前年比 | 2019年比 |
|---|---|---|---|---|
| 越谷市南越谷１丁目２０番１０外 | 新越谷(200) | 170.0 | 6.8% | 12.9% |
| 越谷市南越谷５丁目６番２２ | 新越谷(600) | 82.5 | 6.4% | 16.8% |
| 越谷市南越谷４丁目１２番２１外 | 新越谷(200) | 143.6 | 6.4% | |
| 越谷市レイクタウン９丁目２１番３ | 越谷レイクタウン(550) | 65.0 | 5.3% | 10.7% |
| 越谷市新越谷１丁目４９番２ | 新越谷(900) | 66.7 | 5.2% | 12.8% |
| 越谷市宮本町３丁目５７番７ | 越谷(900) | 47.9 | 5.1% | 10.7% |
| 越谷市瓦曽根１－１２－１７ | 越谷(1000) | 50.5 | 4.8% | 10.9% |
| 越谷市北越谷２－４２－１８ | 北越谷(0) | 79.9 | 4.8% | 4.8% |
| 越谷市赤山町３丁目４４番１０ | 越谷(900) | 53.5 | 4.5% | 10.2% |
| 越谷市南越谷３－１３－１９ | 新越谷(350) | 86.1 | 4.4% | 13.5% |
| 越谷市レイクタウン５丁目３０番３ | 越谷レイクタウン(1200) | 55.8 | 4.3% | 11.9% |
| 越谷市蒲生３－１１－６ | 蒲生(1200) | 43.2 | 4.0% | 9.2% |
| 越谷市蒲生南町９－１６ | 新田(950) | 45.2 | 3.8% | 7.9% |
| 越谷市東大沢２丁目１７番３ | 北越谷(1800) | 38.3 | 3.6% | 4.5% |
| 越谷市レイクタウン８丁目１０番４ | 越谷レイクタウン(120) | 89.1 | 3.4% | 5.1% |
| 越谷市宮前１丁目７番５ | 北越谷(1700) | 41.3 | 3.3% | 5.0% |
| 越谷市東越谷２丁目８番１３ | 越谷(1200) | 53.1 | 3.2% | 4.5% |
| 越谷市蒲生寿町１４－１８ | 蒲生(400) | 54.8 | 3.1% | 1.2% |
| 越谷市大字大道字房田８０３番１ | せんげん台(2200) | 35.3 | 2.9% | 3.9% |
| 越谷市北越谷３丁目１４番１４外 | 北越谷(700) | 47.9 | 2.8% | 5.1% |
| 越谷市花田５丁目１５番１３ | 越谷(2600) | 37.6 | 2.7% | 4.6% |
| 越谷市弥生町１４－２０ | 越谷(100) | 169.3 | 2.6% | 0.2% |
| 越谷市大字大里字堀西５５３番１外 | 大袋(700) | 39.9 | 2.5% | 3.4% |
| 越谷市大字南荻島字出津３３１３番６ | 北越谷(900) | 34.3 | 2.0% | 1.0% |
| 越谷市大字弥十郎字表沼７２２番６ | 大袋(1500) | 33.3 | 1.5% | 1.0% |
| 越谷市千間台西２丁目２０番２ | せんげん台(850) | 49.2 | 1.4% | 1.4% |
| 越谷市大字増林字境地垣根添２６６６番１ | 越谷(4000) | 13.3 | 1.0% | -0.7% |
| 越谷市大字大林字海道西３５６番３２ | 大袋(1300) | 35.0 | 1.0% | 0.0% |
| 越谷市大字船渡字堀向３６７番５０ | せんげん台(1700) | 35.3 | 0.9% | 0.0% |
| 越谷市大字上間久里字築堤６３番２６ | 大袋(1000) | 38.9 | 0.9% | 0.9% |
| 越谷市千間台西６丁目１５番１１ | せんげん台(1700) | 39.9 | 0.8% | -0.8% |
２、越谷市の土地価格の動き
どうも、当サイト「イエアンドライフ」の運営者のゴトウです。
ここからは、「越谷市の土地価格が二極化している理由」をなるべくわかりやすく、読みやすく、解説していきますので、よろしくお付き合いください。
越谷市の土地価格は、この１年間で、住宅地で＋1.9％、商業地で+0.6％と、大きく上昇していました。
また、2018→2023年の５年間で見ると、住宅地で+3.5％。商業地で+0.5％でした。
では、具体的にどのあたりが上がっているのか？
まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。
５年間の変化率（2018→2023年）
変化率：赤色（+10%以上）＞オレンジ色（+5〜9.9%）＞緑色（0〜 +4.9%）＞青色（-0.1〜 -4.9%）＞紺色（-5〜 -9.9%）＞紫色（-10%以下）
特に越谷駅、南越谷駅、越谷レイクタウン駅の周辺で大きく上昇（赤紫色のマーク）していました。
その一方で、駅から離れたエリア、特に北部エリアでは下落が進んでいるところが多いですね。
なぜ越谷市では、新型コロナ以降も上昇しているのか？
その最も大きな理由は、物価の上昇（インフレ）です。
新型コロナ以降、戸建て・マンションどちらの建築費も、２０〜３０％の上昇をしているのです。
マンションの建築費
木造戸建ての建築費
特に、昨年22年は、戸建て・マンションともに大きく上昇していますね。
ロシアによるウクライナ侵攻が起こったことで、原油や天然ガスなどのエネルギー価格が上昇し、小麦などの食糧や肥料、北欧からの木材など、ありとあらゆるモノの価格が上昇を続けているのです。
このように、新築マンション・戸建てが高くなっているため、中古市場でも価格が上昇しています。
（参考：東日本不動産流通機構）
特に中古の戸建て価格は、新型コロナ以降に上昇していることから、建築費の高騰が大きく影響を与えていることが分かりますね。
また、中古マンション・戸建ての価格が上昇した時に、「建物部分の価値だけが上がった」と考える人はいないでしょう。
「土地と建物全体の価格が上がった」と考える人が大半なため、土地価格も合わせて上昇しているわけですね。
３、これからどうなるのか？
ここからは、越谷市の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。
（１）いよいよ金利上昇が本格化しそう
ここ２年ぐらいで、建築費も３割ぐらい上がっていますが、給料が上がりにくい中で、高い物件を買えていたのは、変動金利を選択することで、支払い負担を減らす人が増えていたからです。
ですが、今年3月に日銀がマイナス金利を解除し、7月には政策金利が0.25%にまで引き上げると発表されたことで、変動金利もこれから上がってきます。
そのため、これまでは変動金利を選ぶことで、何とか高い物件を買えていた人たちも、利息負担が上がってくるため、返済が苦しくなってくる人が増えるでしょう。
また、ギリギリの枠でローンを組もうとする人も減るでしょう。
１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性
ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。
例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。
政策金利は少しずつ引き上げていくと思われますので、すぐに大きく価格が下落するわけではありません。
ですが、購入を検討されている方は、変動金利でギリギリのローンを組むのは危ないので気をつけてください。
（２）2022年問題で、都市の農地が宅地になる
2022年問題をご存知でしょうか？
「都市部にある税金を優遇されていた農地（生産緑地）が、優遇期間が切れることで宅地として放出され、土地価格に影響を与える」
という問題です。
（出典：ウィキペディア cory.2005.Seisan Ryokuchi）
実は、越谷市の生産緑地面積は、２６ヘクタールあります。
３０坪の土地で約2,600万戸分にもなります。
埼玉の生産緑地の分布図：越谷市は２６ヘクタール
（参考：国土交通省 都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況）
それに加えて、お隣のさいたま市は全国２位の面積、３５２ヘクタールもあります。
そのため、さいたま市と接する東側のエリアでは、今後は大きな開発がされる可能性があります。
現在の大道のような新興住宅地ができると、戸建てを求める若い世代はそちらに向かいますから、市街地の土地に対する需要はさらに減ることになります。
郊外の戸建てを考えている人にとっては、土地の供給も増えるので、安く買えるチャンスとなるでしょう。
売る側から見れば、特に郊外のエリアでは土地価格が下がるきっかけとなりそうです。
（３）これから越谷市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した越谷市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で約3,000人減少するそうです。
越谷市はこれから10年で約3,000人減少
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
また、家を建てる中心年代の３０〜４０代人口はすでに減り始めており、2025→35年の10年間で約6,000人減る見通しです。
越谷市の３０〜４０代人口は、これから１０年で約6,000人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
そのため、長期的には、買い手が減ってくる可能性もありそうです。
結論：買うなら？売るなら？
以上のことから、越谷市の土地価格は、
- 物価上昇が続いていることから、新築・中古のマンション、戸建ての価格が上昇しており、土地価格も連れ高している
- しかし、北側のエリアでは、買い手がつきにくく、土地価格は横ばいとなっている
- 今後は、生産緑地の解禁で土地がさらに余ることと、買い手となる若い世代が減るので、北部の郊外エリアほど厳しくなっていく
と言えるでしょう。
買うなら：建築コストがさらに上がるので、物件選びは慎重に
越谷市の不動産価格は、変動金利の利用者増加と、マンション価格の上昇によって、上昇しているところもありますが、郊外では下落しています。
ただし、今後は金利上昇リスクもあり、建築費も上昇傾向にあります。
そのため、不動産の購入コストは上がっていくため、物件選びは慎重に行う必要がありそうです。
非公開物件＝安い物件
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
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売るなら：一部のエリアを除いて、下落は進む
越谷市の不動産は、価格が二極化していますが、それでも金利の低下は、住宅購入者にとって追い風でした。
ですが、今後は金利の上昇が予想されますので、今の水準で買える人は確実に減ります。
さらに、建築費の上昇も続くため、高く売りたい場合は、早めに動いた方がいいでしょう。
戸建ての売却は、不動産会社によって結果が変わる
土地の売却であれば、公示地価や基準地価が、一応の目安にはなります。
ですが、家を売るとなると、選ぶ不動産会社によって、結果が大きく変わってきます。
例えば、以前であれば、雨漏りやシロアリなどの被害があったとしても、きちんと調査しないまま、売買されることが普通でした。
その結果、「築20年だったら、建物の価値はほぼゼロ（だって税法上の耐用年数が22年だから）」みたいな評価が一般化していたのです。これでは、なかなか高く売れませんよね。
ですが、2018年に法律が改正されて、中古住宅の売買時には、
- ホームインスペクション（住宅の状態を診断すること）をするかどうかを選べること
- そして、行った場合には必ず説明をすること
の２点が義務付けられました。
これによって、中古住宅の評価の仕方が大きく変わってきています。
雨漏れもシロアリもない物件であれば、たとえ築年数が古くても、建物の価値をきちんと評価されるようになってきているのです。
ですが、このような評価は、不動産会社によって変わってきます。マンションの取引が大半の会社もありますし、法律改正後に十分な取引経験がない会社もあるでしょう。
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