（画像出典：ウィキペディア Ocdp 2012年越谷阿波踊り）
この記事では越谷市の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）（※1）
１、越谷市の土地価格
*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK
*公：公示地価（2023.1.1現在）NEW!
*基：基準地価（2022.7.1現在）
*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合
| 所在地及び地番 | 最寄駅（m) | 坪単価（万円） | 前年比 | 2018年比 |
|---|---|---|---|---|
| 公）越谷市南越谷５丁目６番２２ | 新越谷（600） | 75.6 | 4.6% | |
| 公）越谷市東柳田町４３１番９ | 越谷（470） | 77.6 | 4.4% | 12.4% |
| 公）越谷市南越谷１丁目２７６９番２ | 新越谷（800） | 62.4 | 4.4% | 11.8% |
| 公）越谷市瓦曽根３丁目３５７番２９ | 越谷（900） | 66.3 | 4.1% | 12.3% |
| 公）越谷市流通団地３丁目３番３ | 新越谷（2000） | 34.7 | 4.0% | 20.0% |
| 公）越谷市レイクタウン６丁目３０番４ | 越谷レイクタウン（650） | 54.1 | 3.8% | 9.3% |
| 公）越谷市蒲生西町１丁目３４７８番３ | 蒲生（550） | 56.4 | 3.6% | 6.2% |
| 公）越谷市登戸町３２６番６１ | 新越谷（1200） | 47.2 | 3.6% | 10.0% |
| 公）越谷市赤山町４丁目４８番１２ | 新越谷（1000） | 58.1 | 3.5% | 9.3% |
| 公）越谷市中町９２７番２ | 越谷（550） | 60.4 | 3.4% | 6.4% |
| 公）越谷市宮本町２丁目１８５番１６ | 越谷（1100） | 45.2 | 3.0% | 4.6% |
| 公）越谷市神明町２丁目９４番９外 | 北越谷（1200） | 36.3 | 2.8% | 2.8% |
| 公）越谷市蒲生４丁目１１８６番３ | 蒲生（1300） | 39.6 | 2.6% | 3.4% |
| 公）越谷市大字大房字沼田５４７番１３ | 北越谷（870） | 39.9 | 2.5% | 2.5% |
| 公）越谷市蒲生西町２丁目１８番１１ | 蒲生（570） | 54.8 | 2.5% | 5.1% |
| 公）越谷市レイクタウン１丁目２０番１８ | 越谷レイクタウン（1300） | 51.5 | 2.0% | 4.7% |
| 公）越谷市東越谷１丁目１５番１６ | 越谷（1200） | 51.8 | 1.9% | 4.0% |
| 公）越谷市東越谷３丁目３番４外 | 越谷（1300） | 53.1 | 1.9% | 1.9% |
| 公）越谷市伊原２丁目１２番２４ | 蒲生（2100） | 36.3 | 1.9% | 2.8% |
| 公）越谷市相模町１丁目２８０番６ | 越谷（1700） | 36.6 | 1.8% | 5.7% |
| 公）越谷市北越谷１丁目１４番１１ | 北越谷（560） | 49.5 | 1.4% | |
| 公）越谷市蒲生茜町１２番１３ | 蒲生（0） | 75.2 | 1.3% | 3.2% |
| 公）越谷市花田２丁目３１番３ | 北越谷（1900） | 33.7 | 1.0% | -1.0% |
| 公）越谷市大字恩間字荒久２１９番６ | 大袋（600） | 40.3 | 0.8% | 0.8% |
| 公）越谷市東越谷１０丁目３７番１０ | 越谷（2000） | 40.3 | 0.8% | 0.0% |
| 公）越谷市大沢４丁目３３５８番２９ | 北越谷（1200） | 41.9 | 0.8% | 0.8% |
| 公）越谷市越ヶ谷３丁目４５７６番５外 | 越谷（600） | 54.5 | 0.6% | 0.0% |
| 公）越谷市大字船渡字屋敷前１４８９番３ | せんげん台（2400） | 11.9 | 0.0% | -1.9% |
| 公）越谷市平方南町２１番３ | せんげん台（1400） | 32 | 0.0% | -1.5% |
| 公）越谷市大字下間久里字深田２７８番７ | 大袋（1100） | 36 | 0.0% | -0.9% |
| 公）越谷市大字袋山字堤通７８２番２８ | せんげん台（800） | 37.6 | 0.0% | -0.9% |
| 公）越谷市大字上間久里字八反田３８９番９外 | せんげん台（1400） | 33.7 | 0.0% | -1.0% |
| 公）越谷市千間台東２丁目４４８番５外 | せんげん台（750） | 42.9 | 0.0% | -1.5% |
| 公）越谷市大沢字鷲越１３０８番２４ | 北越谷（1500） | 37.6 | 0.0% | -0.9% |
| 公）越谷市千間台西２丁目２０番２ | せんげん台（850） | 48.2 | 0.0% | -0.7% |
| 公）越谷市大字南荻島字沼迎１９４３番４ | 北越谷（2200） | 13.3 | 0.0% | -0.5% |
| 公）越谷市弥栄町４丁目１番２５８ | 大袋（2000） | 29.7 | 0.0% | -1.1% |
| 公）越谷市弥生町６１８番１ | 越谷（200） | 119.5 | 0.0% | -1.6% |
| 公）越谷市神明町１丁目２２６番１外 | 北越谷（1700） | 36.6 | 0.0% | 0.0% |
| 公）越谷市大字袋山字堤通１２１１番３ | 大袋（140） | 56.8 | 0.0% | 1.2% |
| 公）越谷市南越谷４丁目１２番２１外 | 新越谷（200） | 133.7 | ||
| 基）越谷市南越谷５丁目６番２２ | 新越谷（600） | 74.3 | 4.2% | |
| 基）越谷市レイクタウン５丁目３０番３ | 越谷レイクタウン（1200） | 51.8 | 3.3% | 5.4% |
| 基）越谷市南越谷３丁目１０２４番３８ | 新越谷（350） | 79.9 | 2.5% | 10.0% |
| 基）越谷市宮本町３丁目５７番７ | 越谷（900） | 44.2 | 2.3% | 3.1% |
| 基）越谷市新越谷１丁目４９番２ | 新越谷（900） | 60.7 | 2.2% | 5.1% |
| 基）越谷市瓦曽根１丁目１０１番８外 | 越谷（1000） | 46.5 | 2.2% | 5.2% |
| 基）越谷市赤山町３丁目４４番１０ | 越谷（900） | 49.5 | 2.0% | 4.2% |
| 基）越谷市蒲生３丁目１１７３番８ | 蒲生（1200） | 39.9 | 1.7% | 1.7% |
| 基）越谷市蒲生南町９番８ | 新田（950） | 42.2 | 1.6% | 0.8% |
| 基）越谷市レイクタウン９丁目２１番３ | 越谷レイクタウン（600） | 59.7 | 1.1% | 2.3% |
| 基）越谷市花田５丁目１５番１３ | 越谷（2600） | 35.6 | 0.9% | -0.9% |
| 基）越谷市南越谷１丁目２０番１０外 | 新越谷（200） | 151.8 | 0.9% | 4.8% |
| 基）越谷市北越谷３丁目１４番１４外 | 北越谷（700） | 45.5 | 0.7% | 1.5% |
| 基）越谷市東越谷２丁目８番１３ | 越谷（1200） | 50.8 | 0.7% | 0.7% |
| 基）越谷市千間台西６丁目１５番１１ | せんげん台（1700） | 39.3 | 0.0% | -2.5% |
| 基）越谷市大字大林字海道西３５６番３２ | 大袋（1300） | 34.3 | 0.0% | -1.9% |
| 基）越谷市東大沢２丁目１７番３ | 北越谷（1800） | 36 | 0.0% | -1.8% |
| 基）越谷市大字船渡字堀向３６７番５０ | せんげん台（1700） | 34.7 | 0.0% | -1.9% |
| 基）越谷市大字上間久里字築堤６３番２６ | 大袋（1000） | 38.3 | 0.0% | -0.9% |
| 基）越谷市千間台西２丁目２０番２ | せんげん台（850） | 48.2 | 0.0% | -0.7% |
| 基）越谷市大字南荻島字出津３３１３番６ | 北越谷（900） | 33.3 | 0.0% | -1.9% |
| 基）越谷市大字弥十郎字表沼７２２番６ | 大袋（1500） | 32.5 | 0.0% | -1.5% |
| 基）越谷市宮前１丁目７番５ | 北越谷（1700） | 38.9 | 0.0% | -0.8% |
| 基）越谷市大字大道字房田８０３番１ | せんげん台（2200） | 34 | 0.0% | 3.0% |
| 基）越谷市大字増林字境地垣根添２６６６番１ | 越谷（4000） | 13.2 | 0.0% | -2.0% |
| 基）越谷市弥生町６５５番２ | 越谷（100） | 163.4 | 0.0% | -2.4% |
| 基）越谷市蒲生寿町２５８２番２外 | 蒲生（400） | 52.5 | 0.0% | |
| 基）越谷市北越谷２丁目４２番１１ | 北越谷（0） | 74.9 | 0.0% | -0.4% |
| 基）越谷市千間台西１丁目１０番１１外 | せんげん台（200） | 75.2 | 0.0% | -1.7% |
| 基）越谷市大字大里字堀西５５３番１外 | 大袋（700） | 38.3 | 0.0% | -0.9% |
| 基）越谷市レイクタウン８丁目１０番４ | 越谷レイクタウン（120） | 84.5 | 0.0% | 0.0% |
途中ですが、この記事の説明を
どうも、このサイトの運営者のゴトウです。
この記事では、「あなたの（気になっている）不動産が、これからどうなるのか？」が分かるように、解説をしていきます。
とても不思議に思うのですが、
不動産の取引は、数百万円〜数億円単位の大きなお金が動きますから、絶対に失敗したくないはずなのに、
参考になる情報が、あまりに少なすぎると感じませんか？
例えば、年に３回ほど、公示地価や基準地価、路線価などの国が発表する土地価格の情報が、新聞やテレビニュースで取り上げられます。
ですが、その解説の多くが、都道府県単位、市区町村単位、または、１番大きく上昇した場所ぐらいです。
もっと細かい地区の情報は、ほとんど見かけませんよね。
これでは、あなたの（気になっている）不動産が、これから上がるのか？下がるのか？の判断がつきませんし、今がチャンスなのかどうかも分かりません。
最悪の婆には、営業マンの言いなりになって、もっと高く売れた（もっといい物件を探せた）のに、、、なんてことも。
それはちょっと残念すぎると思うんです。
そこで、この記事では、取り引きの参考になりそうなデータを集めて、なるべく詳しく、そして分かりやすく解説をしました。
そのため、ちょっと記事が長くなってしまいましたが、難しいことは書いていませんので、気楽に読み進めてみてください。
それでは参りましょう。
２、越谷市の土地価格の動き
越谷市の土地価格は、この１年間で、住宅地で＋1.9％、商業地で+0.6％と、大きく上昇していました。
また、2018→2023年の５年間で見ると、住宅地で+3.5％。商業地で+0.5％でした。
では、具体的にどのあたりが上がっているのか？
まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。
５年間の変化率（2018→2023年）
変化率：赤紫（+10%以上）＞ピンク色（+5〜9.9%）＞オレンジ色（0〜 +4.9%）＞緑色（-0.1〜 -4.9%）＞青色（-5〜 -9.9%）＞茶色（-10%以下）
特に越谷駅、南越谷駅、越谷レイクタウン駅の周辺で大きく上昇（赤紫色のマーク）していました。
その一方で、駅から離れたエリア、特に北部エリアでは下落が進んでいるところが多いですね。
なぜ越谷市では、新型コロナ以降も上昇しているのか？
その最も大きな理由は、物価の上昇（インフレ）です。
新型コロナ以降、戸建て・マンションどちらの建築費も、２０〜３０％の上昇をしているのです。
マンションの建築費
木造戸建ての建築費
特に、昨年22年は、戸建て・マンションともに大きく上昇していますね。
ロシアによるウクライナ侵攻が起こったことで、原油や天然ガスなどのエネルギー価格が上昇し、小麦などの食糧や肥料、北欧からの木材など、ありとあらゆるモノの価格が上昇を続けているのです。
このように、新築マンション・戸建てが高くなっているため、中古市場でも価格が上昇しています。
（参考：東日本不動産流通機構）
特に中古の戸建て価格は、新型コロナ以降に上昇していることから、建築費の高騰が大きく影響を与えていることが分かりますね。
また、中古マンション・戸建ての価格が上昇した時に、「建物部分の価値だけが上がった」と考える人はいないでしょう。
「土地と建物全体の価格が上がった」と考える人が大半なため、土地価格も合わせて上昇しているわけですね。
３、これからどうなるのか？
ここからは、越谷市の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。
（１）金利の上昇リスク
2022年に入ってから、金利の上昇が始まっています。
新型コロナや、ウクライナ侵攻などで、世界各国の経済が混乱し、物価が上昇しているため、物価上昇をおさえるために、世界中の国々で金利を引き上げているのです。
例えば、アメリカでは、この１年間で、0.25→5.25%へと、なんと５％もの金利の引き上げを行っています。
日本では、今のところそういう対策をしていませんが、投資家の間ではすでに「日本も金利の引き上げを行うのではないか？」と見られており、期間１０〜３０年の国債の金利が上がり始めています。
（参考：財務省）
住宅ローンの金利も、このような状況を受けて、上昇し始めています。
固定金利の住宅ローンである、フラット３５（期間21〜35年）の金利も上昇傾向にあり、23年6月分は1.76%となっています。
ふらっと３５は上昇しているが、変動金利はむしろ下落
ところが、変動金利は、ほとんど変化がないか、むしろ下落している銀行もあります。
銀行同士で、お客さんの獲得競争が激しいため、金利が下がっているためです。
そのため、変動金利の利用者が、2019年には約６割ぐらいだったのが、2022年には約７割にまで増えていました。
不動産価格が上がりすぎたため、変動金利の利用者が増加
毎月の支払額で比較すると、約2万円も安く済むのですから、無理もありません。
変動金利の方が、月々の返済が約２万円安い
| 金利 | 月の返済額 | 総返済額 | ||
| ①ふらっと35 | 固定金利 | 1.76% | 95,723円 | 約4,020万円 |
| ②SBI新生銀行 | 変動金利 | 0.32% | 75,512円 | 約3,172万円 |
| ①ー② | 20,211円 | 約848万円 |
*期間３５年、ローン諸費用は除く
大都市のマンションがかなり値上がりしており、「誰が買ってるの？」と疑問に思う人もいるでしょうが、変動金利を選んでいる人が増えているからでしょう。
では、そのような人たちが、金利が上がった時にどうするのか？というと、約２割の人が、「見当がつかない、わからない」と答えていました。
このように、金利が上がった時に、返済に困る人が、かなりの割合でいると考えられます。
つまり、
- 世界的な物価上昇・金利上昇によって、「日本の金利も上がる」と予想する投資家が増えている
- 変動金利で借りている人の２割ぐらいは、金利が上がった場合に、対応できない可能性がある
と言う状況なのです。
今年の4月に、日銀総裁が交代し、植田新総裁になりましたが、今のところは、黒田旧総裁の方針を引き継ぐようなコメントをしています。
ですが、そもそも、黒田総裁が異次元緩和をやり始めたのは、物価を毎年2%上げるためでした。
そして、2022年度の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。すでに目的は達成されて、むしろかなりのハイペースで上昇している状況です。
（参考：NHK「2022年度 消費者物価指数 前年度比3.0％上昇 41年ぶり水準」）
また、ウクライナ戦争もまだ終わりが見えませんので、物価上昇はまだまだ続くと考えると、いずれ金利を引き上げる時が来るでしょう。
１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性
ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。
例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。
特に、変動金利が上がってきた場合には、注意が必要でしょう。
（２）2022年問題で、都市の農地が宅地になる
2022年問題をご存知でしょうか？
「都市部にある税金を優遇されていた農地（生産緑地）が、優遇期間が切れることで宅地として放出され、土地価格に影響を与える」
という問題です。
（出典：ウィキペディア cory.2005.Seisan Ryokuchi）
実は、越谷市の生産緑地面積は、２６ヘクタールあります。
３０坪の土地で約2,600万戸分にもなります。
埼玉の生産緑地の分布図：越谷市は２６ヘクタール
（参考：国土交通省 都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況）
それに加えて、お隣のさいたま市は全国２位の面積、３５２ヘクタールもあります。
そのため、さいたま市と接する東側のエリアでは、今後は大きな開発がされる可能性があります。
現在の大道のような新興住宅地ができると、戸建てを求める若い世代はそちらに向かいますから、市街地の土地に対する需要はさらに減ることになります。
郊外の戸建てを考えている人にとっては、土地の供給も増えるので、安く買えるチャンスとなるでしょう。
売る側から見れば、特に郊外のエリアでは土地価格が下がるきっかけとなりそうです。
（３）これから越谷市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した越谷市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で約3,000人減少するそうです。
越谷市はこれから10年で約3,000人減少
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
また、家を建てる中心年代の３０〜４０代人口はすでに減り始めており、2025→35年の10年間で約6,000人減る見通しです。
越谷市の３０〜４０代人口は、これから１０年で約6,000人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
そのため、長期的には、買い手が減ってくる可能性もありそうです。
結論：買うなら？売るなら？
以上のことから、越谷市の土地価格は、
- 物価上昇が続いていることから、新築・中古のマンション、戸建ての価格が上昇しており、土地価格も連れ高している
- しかし、北側のエリアでは、買い手がつきにくく、土地価格は横ばいとなっている
- 今後は、生産緑地の解禁で土地がさらに余ることと、買い手となる若い世代が減るので、北部の郊外エリアほど厳しくなっていく
と言えるでしょう。
買うなら：低金利なのでチャンスだけれど、、、
本来であれば、低金利は家を購入するチャンスな訳ですが、建築費が上がっているため、家を建てるハードルも上がっています。
なので、いい物件を探すことがポイントになってきます。
非公開物件＝安い物件
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
【PR】タウンライフ
こちらの「タウンライフ」に登録すると、全国１９０社以上の不動産会社が、非公開物件の情報を教えてくれます。
無料ですので、一度利用してみてはいかがでしょうか？
売るなら：低金利の今がチャンス
越谷市の土地価格は、新型コロナ以降も市の南部の駅周辺を中心に上昇してきました。
ですが、金利が上昇すれば、買い手の住宅ローンの支払額が増えるため、低金利の今が売り時の可能性があります。
こんなに違うの？公示地価と実勢価格
この記事では、公示地価をもとに土地価格の動きについて解説してきましたが、実際の取引では、はるかに高い価格、または安い価格で取引される場合があります。
例えば、「東越谷（かわらぞね）」という、越谷駅と南越谷駅の間に位置する住宅地があります。
こちらの公示地価と実際の取引価格は、
- 公示地価：62万円／坪
- 実際の取引価格：50〜100万円／坪
と、公示地価の約0.8〜1.6倍で取引されていました。
取引価格同士で比べると、２倍の価格差があります。
どちらも「第一種住居地域」と呼ばれる、主に戸建てが立ち並び、５〜１０階建ぐらいのマンションが点在するエリアです。
駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか？
【越谷市瓦曽根の土地取引】
- 越谷駅から徒歩10〜12分のエリアで、50〜100万円／坪で取引されている
- この取引情報のアンケート回収率は約２割のため、実際の取引数はこの５倍程度ある
なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか？
その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。
不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、
- 自社でどれだけ取引情報を持っているか
- どれだけ買い手のリストを持っているか？
で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。
持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる
*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています
（2022年実績：売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 ＝ 11.4%）
また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、
- どれだけの評価額になるのか？
- どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか？
を知ることができます。
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