春日部市の土地価格｜上昇・下落した理由｜今後の見通し

この記事では春日部市の

の３点について解説しています。

（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）

 

 

１、春日部市の公示地価、基準地価の一覧

（１）公示地価（2024.1.1現在）

*変化率が空白：2019年のデータがない場合

住所または地番	最寄駅（m）	坪単価（万円）	前年比	５年前比
春日部市下柳字森田５２８番１外	藤の牛島（1800）	20.8	2.3%	15.6%
春日部市中央３丁目４番１７	春日部（1000）	45.9	2.2%	4.5%
春日部市中央５丁目９番２２	春日部（900）	47.9	2.1%	4.3%
春日部市不動院野字次郎右エ門２７４２番１外	春日部（2500）	21.3	2.1%	15.6%
春日部市中央２丁目１５番３	春日部（640）	49.5	2.0%	4.2%
春日部市大沼２丁目７１番７０	春日部（1700）	37.3	1.8%	2.7%
春日部市豊町１－１５－１５	春日部（1700）	40.3	1.7%	2.5%
春日部市大枝字屋敷前４０４番１１	せんげん台（640）	40.3	1.7%	0.8%
春日部市南３－１０－２２	春日部（1200）	33.3	1.6%	1.3%
春日部市谷原２丁目１０番２	春日部（1400）	44.2	1.5%	3.1%
春日部市南４－３－３７	一ノ割（900）	33.3	1.5%	1.2%
春日部市浜川戸１丁目１１番８	八木崎（700）	33.3	1.0%	0.0%
春日部市備後西４－３－３２	武里（820）	33.7	1.0%	0.0%
春日部市大場字前野７９３番１２	武里（850）	34.3	1.0%	0.0%
春日部市緑町６－１６－１８	一ノ割（250）	35.3	0.9%	0.0%
春日部市緑町２－８－１７－３	一ノ割（2000）	27	0.9%	0.5%
春日部市大枝字屋敷前４６１番１外	せんげん台（800）	39.9	0.8%	-0.8%
春日部市小渕字山下１１０７番５	北春日部（950）	24.5	0.8%	0.4%
春日部市粕壁１丁目１番２外	春日部（120）	81.8	0.8%	-0.4%
春日部市本田町１丁目９８番３	一ノ割（1500）	28.9	0.8%	0.9%
春日部市大沼４丁目１９番	春日部（1500）	42.6	0.8%	-0.8%
春日部市粕壁東１－２１－１０	春日部（580）	44.2	0.8%
春日部市備後東６－７－１９	武里（630）	33	0.7%	0.2%
春日部市藤塚字荻原１５２０番４８	藤の牛島（330）	24.5	0.7%	0.4%
春日部市中央１丁目４番１０	春日部（500）	54.5	0.6%	-0.6%
春日部市藤塚字下谷２２５８番３１	一ノ割（2100）	23.8	0.6%	-0.1%
春日部市粕壁東２－１４－１７	春日部（1300）	31.8	0.5%	-0.1%
春日部市栄町３丁目１１９番５	北春日部（1000）	25.8	0.5%	-0.1%
春日部市南中曽根字沖田６９９番９	豊春（1000）	26	0.5%	0.0%
春日部市八丁目字浦５２９番７	春日部（1100）	33	0.5%	0.0%
春日部市栄町２丁目１５２番２	北春日部（1300）	27.6	0.5%	0.0%
春日部市南中曽根字川面３１８番１６０	豊春（570）	29.1	0.5%	0.0%
春日部市中央１丁目５１番１２	春日部（200）	120.5	0.3%
春日部市豊町１丁目２７番３外	八木崎（1200）	29.2	0.2%	-1.0%
春日部市豊野町１丁目２２番１７	一ノ割（3000）	19.3	0.2%	-1.2%
春日部市大衾字原４９６番２４７	南桜井（400）	23.6	0.1%	-0.7%
春日部市米島字外谷津３５８番１０８	南桜井（600）	21.2	0.0%	-0.9%
春日部市西金野井字愛宕１８５５番３３	南桜井（1200）	16.6	0.0%	-1.2%
春日部市米島字原９６２番１７６	南桜井（780）	21.8	0.0%	-1.2%
春日部市大衾字香取回９４番６	南桜井（960）	16.9	0.0%	-1.4%
春日部市新宿新田字大砂３５５番２６２	南桜井（1400）	18.5	0.0%	-1.4%
春日部市西金野井字神明５９４番１７	南桜井（1400）	18.2	0.0%	-1.4%
春日部市上金崎字舞台２番１	南桜井（3400）	6	0.0%	-2.2%
春日部市銚子口字葛塚３９７番２	一ノ割（1900）	9.5	0.0%	-2.4%

 

（２）基準地価（2024.7.1現在）更新

*変化率が空白：2019年のデータがない場合

住所または地番	最寄駅（m）	坪単価（万円）	前年比	2019年比
春日部市中央２丁目１５番３	春日部(640)	50.2	2.0%	4.8%
春日部市一ノ割２－５－４	一ノ割(780)	33.7	1.0%	1.0%
春日部市大沼４丁目５５番３	春日部(1600)	34.7	1.0%
春日部市上蛭田字中通２６０番９外	豊春(110)	35.3	0.9%	1.9%
春日部市豊町５丁目１５番４	春日部(2000)	37.0	0.9%	1.8%
春日部市八丁目字前２０９番１０	春日部(1200)	29.9	0.8%	0.9%
春日部市大場字裏１０５０番３	武里(260)	43.6	0.8%	-0.8%
春日部市備後東２－１２－１０	一ノ割(930)	32.0	0.7%	0.7%
春日部市西金野井字風早３３８番２２０	南桜井(930)	22.7	0.6%	0.1%
春日部市中央１丁目５１番１２	春日部(200)	120.8	0.5%
春日部市牛島字前田１５００番５８	藤の牛島(280)	24.9	0.5%	0.8%
春日部市小渕字前田２２３番５	春日部(1800)	24.9	0.5%	0.5%
春日部市増富字鍛冶田耕地５２４番８	豊春(1100)	26.5	0.5%	0.9%
春日部市米島字原８８４番５	南桜井(730)	21.4	0.5%	-0.6%
春日部市本田町１丁目９８番３	一ノ割(1500)	28.9	0.5%	0.8%
春日部市南栄町９番１４外	八木崎(1100)	21.9	0.5%	14.5%
春日部市西金野井字谷頭１７０４番３２	南桜井(1400)	16.5	0.4%	-0.4%
春日部市梅田２－１１－１９	北春日部(600)	26.9	0.4%	0.4%
春日部市上蛭田字深田耕地５６番１５	豊春(550)	27.8	0.4%	0.4%
春日部市薄谷字久佛７０番１外	武里(1600)	10.7	0.3%	-0.9%
春日部市内牧字坊荒句２６１８番１	北春日部(2100)	8.1	0.0%	-1.6%
春日部市米島字中屋舗１１８６番３２	南桜井(150)	29.2	0.0%	-1.6%

 

２、春日部市の土地価格の動き

どうも、当サイト「イエアンドライフ」の運営者のゴトウです。

ここからは、「春日部市の土地価格が二極化している理由」をなるべくわかりやすく、読みやすく、解説していきますので、よろしくお付き合いください。

 

春日部市の土地価格は、この１年間で、住宅地で＋0.1％、商業地で0％と、ほぼ横ばいでした。

また、2018→2023年の５年間で見ると、住宅地で-0.6％。商業地で-1.3％でした。

 

（参考：国土交通省　地価公示）

 

では、具体的にどのあたりが上がっているのか？

まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。

 

５年間の変化率（2018→2023年）

変化率：赤色（+10%以上）＞オレンジ色（+5〜9.9%）＞緑色（0〜 +4.9%）＞青色（-0.1〜 -4.9%）＞紺色（-5〜 -9.9%）＞紫色（-10%以下）

 

春日部駅の南側の住宅地と、イオンモールのある下柳地区で上昇している以外は、下落していました。

春日部駅周辺は、ララガーデン春日部があるので、買い物に便利ということで、人気があるのでしょう。

 

なぜ、春日部駅周辺だけで上昇しているのか？

その最も大きな理由は、物価の上昇（インフレ）です。

新型コロナ以降、戸建て・マンションどちらの建築費も、２０〜３０％の上昇をしているのです。

 

マンションの建築費

（参考：一般財団法人　建築物価調査会）

 

木造戸建ての建築費

（参考：一般財団法人　建築物価調査会）

 

特に、昨年22年は、戸建て・マンションともに大きく上昇していますね。

ロシアによるウクライナ侵攻が起こったことで、原油や天然ガスなどのエネルギー価格が上昇し、小麦などの食糧や肥料、北欧からの木材など、ありとあらゆるモノの価格が上昇を続けているのです。

 

このように、新築マンション・戸建てが高くなっているため、中古市場でも価格が上昇しています。

 

（参考：東日本不動産流通機構）

 

特に中古の戸建て価格は、新型コロナ以降に上昇していることから、建築費の高騰が大きく影響を与えていることが分かりますね。

 

また、中古マンション・戸建ての価格が上昇した時に、「建物部分の価値だけが上がった」と考える人はいないでしょう。

「土地と建物全体の価格が上がった」と考える人が大半なため、土地価格も合わせて上昇しているわけですね。

 

 

一方で、駅から離れたエリアでは、農地が多く残っており、宅地化も進んでいますので、土地が余っています。しかも、買い手は減っていますので、価格が下落しやすいわけですね。

 

３、これからどうなるのか？

ここからは、春日部市の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。

 

（１）いよいよ金利上昇が本格化しそう

ここ２年ぐらいで、建築費も３割ぐらい上がっていますが、給料が上がりにくい中で、高い物件を買えていたのは、変動金利を選択することで、支払い負担を減らす人が増えていたからです。

 

ですが、今年3月に日銀がマイナス金利を解除し、7月には政策金利が0.25%にまで引き上げると発表されたことで、変動金利もこれから上がってきます。

 

そのため、これまでは変動金利を選ぶことで、何とか高い物件を買えていた人たちも、利息負担が上がってくるため、返済が苦しくなってくる人が増えるでしょう。

また、ギリギリの枠でローンを組もうとする人も減るでしょう。

 

１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性

ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。

例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。

 

 

政策金利は少しずつ引き上げていくと思われますので、すぐに大きく価格が下落するわけではありません。

ですが、購入を検討されている方は、変動金利でギリギリのローンを組むのは危ないので気をつけてください。

 

（２）これから春日部市の人口はどうなるの？

国立社会保障・人口問題研究所が、2023年に発表した春日部市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で約2.1万人減少するそうです。

 

春日部市はこれから10年で約2.2万人減少

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　令和5年人口推計）

 

また、少子高齢化が進んでいることもあって、現在34%前後の高齢化率（65歳以上）と、全国平均を６％ほど上回っていますが、これから10年で約39%にまで上がります。

 

春日部市の高齢化率は、10年後には４割近くにまで上がる

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　令和5年人口推計）

 

春日部市のいわゆる「未利用」の空き家の割合は、2018年時点で約3,500戸あり、3.3%になっています。高齢化がさらに進むということは、空き家もさらに増えると考えられます。

 

（参考：国土交通省　住宅・土地統計調査）

 

家を購入する中心年代である、30〜40代はこれから10年で約8,000人減り、高齢化がさらに進むため、空き家が増えていきます。

そのため、人気のない住宅地では、買い手がつきにくいところが増えていくでしょう。

 

（３）立地適正化計画で、エリア外での住宅購入のハードルが上がる

春日部市では、2023年4月に立地適正化計画を発表しました。

（春日部市　「立地適正化計画」）

 

内容をザックリいうと、

「これから人口も税収も減少し、公共施設や水道、電気などの維持が難しくなってくるので、これからはここに住んでください」

というものです。

 

春日部市の居住誘導区域（黄色い線で囲まれたエリア）

（春日部市　「立地適正化計画」）

 

この範囲外に住むことで不利益が出ることは、今のところありません。

ですが、例えば、業者が３戸以上の住宅建設を区域外で行う場合には、市への届出が必要になります。

つまり、業者による建売住宅や、新興住宅地の建設のハードルが上がるのです。

 

そのため、範囲外のエリアでは、業者による買取は難しくなりますし、財政が厳しくなってくれば、学校の統廃合、バス路線の減便といった影響が出てくるでしょう。

年を追うごとに、売却のハードルは上がってくると予想されます。

 

結論：売るなら？買うなら？

以上のことから、春日部市の土地価格は、

と言えるでしょう。

 

買うなら：価格がかなり上がっているので、物件選びは慎重に

春日部市の不動産価格は、一部の人気エリアを除いて、下落傾向にありますので、人気エリアから少し外せば、安く購入することも可能でしょう。

 

ただし、今後は金利上昇リスクもあり、建築費も上昇傾向にあります。

そのため、不動産の購入コストは上がっていくため、物件選びは慎重に行う必要がありそうです。

 

非公開物件＝安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。

 

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

 

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売るなら：一部のエリアを除いて、下落は進む

春日部市の不動産は、人口減少が止まらないため、イオンやララガーデンの周辺のような、一部のエリアを除いて、今後はさらに下がる可能性が高いです。

 

さらに、今後は金利上昇や建築費の上昇の影響も出てきますので、なるべく高く売りたいのであれば、早めに準備をした方がいいでしょう。

 

戸建ての売却は、不動産会社によって結果が変わる

土地の売却であれば、公示地価や基準地価が、一応の目安にはなります。

ですが、家を売るとなると、選ぶ不動産会社によって、結果が大きく変わってきます。

 

例えば、以前であれば、雨漏りやシロアリなどの被害があったとしても、きちんと調査しないまま、売買されることが普通でした。

その結果、「築20年だったら、建物の価値はほぼゼロ（だって税法上の耐用年数が22年だから）」みたいな評価が一般化していたのです。これでは、なかなか高く売れませんよね。

 

ですが、2018年に法律が改正されて、中古住宅の売買時には、

の２点が義務付けられました。

 

（参考：国土交通省　建物状況調査をしませんか？）

 

これによって、中古住宅の評価の仕方が大きく変わってきています。

雨漏れもシロアリもない物件であれば、たとえ築年数が古くても、建物の価値をきちんと評価されるようになってきているのです。

 

ですが、このような評価は、不動産会社によって変わってきます。マンションの取引が大半の会社もありますし、法律改正後に十分な取引経験がない会社もあるでしょう。

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