この記事では春日部市の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）（※1）
１、春日部市の公示地価、基準地価の一覧
*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK
*公：公示地価（2023.1.1現在）NEW!
*基：基準地価（2022.7.1現在）
*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合
| 所在地及び地番 | 最寄駅（m) | 坪単価（万円） | 前年比 | 2018年比 |
|---|---|---|---|---|
| 公）春日部市下柳字森田５２８番１外 | 藤の牛島（1800） | 20.3 | 2.8% | 18.0% |
| 公）春日部市不動院野字次郎右エ門２７４２番１外 | 春日部（2500） | 20.9 | 2.6% | 17.9% |
| 公）春日部市谷原２丁目１０番２ | 春日部（1400） | 43.6 | 1.5% | 1.5% |
| 公）春日部市中央３丁目４番１７ | 春日部（1000） | 44.9 | 1.5% | 3.0% |
| 公）春日部市中央５丁目９番２２ | 春日部（900） | 46.9 | 1.4% | 2.9% |
| 公）春日部市中央２丁目１５番３ | 春日部（640） | 48.5 | 1.4% | |
| 公）春日部市大沼２丁目７１番７０ | 春日部（1700） | 36.6 | 0.9% | 0.9% |
| 公）春日部市豊町１丁目１５番１５ | 春日部（1700） | 39.6 | 0.8% | 0.8% |
| 公）春日部市南中曽根字川面３１８番１６０ | 豊春（570） | 29 | 0.0% | -0.5% |
| 公）春日部市藤塚字下谷２２５８番３１ | 一ノ割（2100） | 23.6 | 0.0% | -0.7% |
| 公）春日部市緑町６丁目３３５６番５ | 一ノ割（250） | 35 | 0.0% | -0.9% |
| 公）春日部市八丁目字浦５２９番７ | 春日部（1100） | 32.8 | 0.0% | -0.5% |
| 公）春日部市浜川戸１丁目１１番８ | 八木崎（700） | 33 | 0.0% | -1.0% |
| 公）春日部市粕壁東２丁目１６４番７ | 春日部（1300） | 31.6 | 0.0% | -0.6% |
| 公）春日部市小渕字山下１１０７番５ | 北春日部（950） | 24.3 | 0.0% | -0.4% |
| 公）春日部市大場字前野７９３番１２ | 武里（850） | 34 | 0.0% | -1.0% |
| 公）春日部市備後東６丁目６９５番３ | 武里（630） | 32.7 | 0.0% | -0.5% |
| 公）春日部市南３丁目２５５４番９ | 春日部（1200） | 32.8 | 0.0% | -0.3% |
| 公）春日部市栄町２丁目１５２番２ | 北春日部（1300） | 27.4 | 0.0% | -0.5% |
| 公）春日部市本田町１丁目９８番３ | 一ノ割（1500） | 28.7 | 0.0% | 0.1% |
| 公）春日部市南４丁目２９６４番３ | 一ノ割（900） | 32.8 | 0.0% | -0.3% |
| 公）春日部市大枝字屋敷前４０４番１１ | せんげん台（640） | 39.6 | 0.0% | -0.8% |
| 公）春日部市緑町２丁目４２３番１１外 | 一ノ割（2000） | 26.8 | 0.0% | -0.4% |
| 公）春日部市藤塚字荻原１５２０番４８ | 藤の牛島（330） | 24.3 | 0.0% | -0.4% |
| 公）春日部市南中曽根字沖田６９９番９ | 豊春（1000） | 25.9 | 0.0% | -0.5% |
| 公）春日部市栄町３丁目１１９番５ | 北春日部（1000） | 25.7 | 0.0% | -0.6% |
| 公）春日部市備後西４丁目９７０番５ | 武里（820） | 33.3 | 0.0% | -1.0% |
| 公）春日部市中央１丁目４番１０ | 春日部（500） | 54.1 | 0.0% | -1.2% |
| 公）春日部市中央１丁目５１番１２ | 春日部（200） | 120.1 | 0.0% | |
| 公）春日部市粕壁東１丁目６２５４番２外 | 春日部（580） | 43.9 | 0.0% | |
| 公）春日部市粕壁１丁目１番２外 | 春日部（120） | 81.2 | 0.0% | -1.2% |
| 公）春日部市大沼４丁目１９番 | 春日部（1500） | 42.2 | 0.0% | -1.5% |
| 公）春日部市大枝字屋敷前４６１番１外 | せんげん台（800） | 39.6 | 0.0% | -1.6% |
| 公）春日部市大衾字原４９６番２４７ | 南桜井（400） | 23.5 | -0.1% | -0.8% |
| 公）春日部市米島字原９６２番１７６ | 南桜井（780） | 21.8 | -0.2% | -1.5% |
| 公）春日部市米島字外谷津３５８番１０８ | 南桜井（600） | 21.2 | -0.2% | -1.2% |
| 公）春日部市豊野町１丁目２２番１７ | 一ノ割（3000） | 19.2 | -0.2% | -1.7% |
| 公）春日部市新宿新田字大砂３５５番２６２ | 南桜井（1400） | 18.5 | -0.2% | -1.9% |
| 公）春日部市西金野井字神明５９４番１７ | 南桜井（1400） | 18.2 | -0.2% | -1.6% |
| 公）春日部市大衾字香取回９４番６ | 南桜井（960） | 16.9 | -0.2% | -1.7% |
| 公）春日部市西金野井字愛宕１８５５番３３ | 南桜井（1200） | 16.6 | -0.2% | -1.6% |
| 公）春日部市豊町１丁目２７番３外 | 八木崎（1200） | 29.2 | -0.2% | -1.2% |
| 公）春日部市銚子口字葛塚３９７番２ | 一ノ割（1900） | 9.5 | -0.3% | -3.0% |
| 公）春日部市上金崎字舞台２番１ | 南桜井（3400） | 6 | -0.5% | -2.7% |
| 基）春日部市南栄町９番１４外 | 八木崎（1100） | 21.2 | 3.5% | 16.1% |
| 基）春日部市上蛭田字中通２６０番９外 | 豊春（110） | 34.7 | 1.0% | 0.0% |
| 基）春日部市豊町５丁目１５番４ | 春日部（2000） | 36.3 | 0.9% | 0.9% |
| 基）春日部市中央２丁目１５番３ | 春日部（640） | 48.2 | 0.7% | 2.1% |
| 基）春日部市本田町１丁目９８番３ | 一ノ割（1500） | 28.7 | 0.0% | 0.1% |
| 基）春日部市八丁目字前２０９番１０ | 春日部（1200） | 29.5 | 0.0% | -0.4% |
| 基）春日部市牛島字前田１５００番５８ | 藤の牛島（280） | 24.6 | 0.0% | -0.4% |
| 基）春日部市大沼４丁目５５番３ | 春日部（1600） | 34 | 0.0% | |
| 基）春日部市備後東２丁目１５３２番４外 | 一ノ割（930） | 31.6 | 0.0% | -0.5% |
| 基）春日部市増富字鍛冶田耕地５２４番８ | 豊春（1100） | 26.2 | 0.0% | -0.5% |
| 基）春日部市梅田２丁目５９９番５ | 北春日部（600） | 26.7 | 0.0% | -0.4% |
| 基）春日部市一ノ割２丁目２００番２８ | 一ノ割（780） | 33 | 0.0% | -1.0% |
| 基）春日部市西金野井字風早３３８番２２０ | 南桜井（930） | 22.6 | 0.0% | -0.6% |
| 基）春日部市上蛭田字深田耕地５６番１５ | 豊春（550） | 27.6 | 0.0% | -0.4% |
| 基）春日部市小渕字前田２２３番５ | 春日部（1800） | 24.6 | 0.0% | -0.5% |
| 基）春日部市米島字原８８４番５ | 南桜井（730） | 21.3 | -0.2% | -1.1% |
| 基）春日部市西金野井字谷頭１７０４番３２ | 南桜井（1400） | 16.4 | -0.2% | -0.8% |
| 基）春日部市中央１丁目５１番１２ | 春日部（200） | 120.1 | -0.3% | |
| 基）春日部市薄谷字久佛７０番１外 | 武里（1600） | 10.6 | -0.3% | -1.5% |
| 基）春日部市内牧字坊荒句２６１８番１ | 北春日部（2100） | 8.1 | -0.4% | -2.0% |
| 基）春日部市米島字中屋舗１１８６番３２ | 南桜井（150） | 29.2 | -0.4% | |
| 基）春日部市大場字裏１０５０番３ | 武里（260） | 43.2 | -0.8% | -1.5% |
途中ですが、この記事の説明を
どうも、このサイトの運営者のゴトウです。
この記事では、「あなたの（気になっている）不動産が、これからどうなるのか？」が分かるように、解説をしていきます。
とても不思議に思うのですが、
不動産の取引は、数百万円〜数億円単位の大きなお金が動きますから、絶対に失敗したくないはずなのに、
参考になる情報が、あまりに少なすぎると感じませんか？
例えば、年に３回ほど、公示地価や基準地価、路線価などの国が発表する土地価格の情報が、新聞やテレビニュースで取り上げられます。
ですが、その解説の多くが、都道府県単位、市区町村単位、または、１番大きく上昇した場所ぐらいです。
もっと細かい地区の情報は、ほとんど見かけませんよね。
これでは、あなたの（気になっている）不動産が、これから上がるのか？下がるのか？の判断がつきませんし、今がチャンスなのかどうかも分かりません。
最悪の婆には、営業マンの言いなりになって、もっと高く売れた（もっといい物件を探せた）のに、、、なんてことも。
それはちょっと残念すぎると思うんです。
そこで、この記事では、取り引きの参考になりそうなデータを集めて、なるべく詳しく、そして分かりやすく解説をしました。
そのため、ちょっと記事が長くなってしまいましたが、難しいことは書いていませんので、気楽に読み進めてみてください。
それでは参りましょう。
２、春日部市の土地価格の動き
春日部市の土地価格は、この１年間で、住宅地で＋0.1％、商業地で0％と、ほぼ横ばいでした。
また、2018→2023年の５年間で見ると、住宅地で-0.6％。商業地で-1.3％でした。
では、具体的にどのあたりが上がっているのか？
まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。
５年間の変化率（2018→2023年）
変化率：赤紫（+10%以上）＞ピンク色（+5〜9.9%）＞オレンジ色（0〜 +4.9%）＞緑色（-0.1〜 -4.9%）＞青色（-5〜 -9.9%）＞茶色（-10%以下）
春日部駅の周辺では上昇していたものの、それ以外のエリアでは下落していました。
また、北側のエリアで１０％以上の上昇をしている地点がありますが、これらの地点は工業地です。ネット通販が増えているため、物流施設の需要が上がっており、工業地での上昇率が高いのです。
なぜ、春日部駅周辺だけで上昇しているのか？
その最も大きな理由は、物価の上昇（インフレ）です。
新型コロナ以降、戸建て・マンションどちらの建築費も、２０〜３０％の上昇をしているのです。
マンションの建築費
木造戸建ての建築費
特に、昨年22年は、戸建て・マンションともに大きく上昇していますね。
ロシアによるウクライナ侵攻が起こったことで、原油や天然ガスなどのエネルギー価格が上昇し、小麦などの食糧や肥料、北欧からの木材など、ありとあらゆるモノの価格が上昇を続けているのです。
このように、新築マンション・戸建てが高くなっているため、中古市場でも価格が上昇しています。
（参考：東日本不動産流通機構）
特に中古の戸建て価格は、新型コロナ以降に上昇していることから、建築費の高騰が大きく影響を与えていることが分かりますね。
また、中古マンション・戸建ての価格が上昇した時に、「建物部分の価値だけが上がった」と考える人はいないでしょう。
「土地と建物全体の価格が上がった」と考える人が大半なため、土地価格も合わせて上昇しているわけですね。
一方で、駅から離れたエリアでは、農地が多く残っており、宅地化も進んでいますので、土地が余っています。しかも、買い手は減っていますので、価格が下落しやすいわけですね。
３、これからどうなるのか？
ここからは、春日部市の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。
（１）金利の上昇リスク
2022年に入ってから、金利の上昇が始まっています。
新型コロナや、ウクライナ侵攻などで、世界各国の経済が混乱し、物価が上昇しているため、物価上昇をおさえるために、世界中の国々で金利を引き上げているのです。
例えば、アメリカでは、この１年間で、0.25→5.25%へと、なんと５％もの金利の引き上げを行っています。
日本では、今のところそういう対策をしていませんが、投資家の間ではすでに「日本も金利の引き上げを行うのではないか？」と見られており、期間１０〜３０年の国債の金利が上がり始めています。
（参考：財務省）
住宅ローンの金利も、このような状況を受けて、上昇し始めています。
固定金利の住宅ローンである、フラット３５（期間21〜35年）の金利も上昇傾向にあり、23年6月分は1.76%となっています。
ふらっと３５は上昇しているが、変動金利はむしろ下落
ところが、変動金利は、ほとんど変化がないか、むしろ下落している銀行もあります。
銀行同士で、お客さんの獲得競争が激しいため、金利が下がっているためです。
そのため、変動金利の利用者が、2019年には約６割ぐらいだったのが、2022年には約７割にまで増えていました。
不動産価格が上がりすぎたため、変動金利の利用者が増加
毎月の支払額で比較すると、約2万円も安く済むのですから、無理もありません。
変動金利の方が、月々の返済が約２万円安い
| 金利 | 月の返済額 | 総返済額 | ||
| ①ふらっと35 | 固定金利 | 1.76% | 95,723円 | 約4,020万円 |
| ②SBI新生銀行 | 変動金利 | 0.32% | 75,512円 | 約3,172万円 |
| ①ー② | 20,211円 | 約848万円 |
*期間３５年、ローン諸費用は除く
大都市のマンションがかなり値上がりしており、「誰が買ってるの？」と疑問に思う人もいるでしょうが、変動金利を選んでいる人が増えているからでしょう。
では、そのような人たちが、金利が上がった時にどうするのか？というと、約２割の人が、「見当がつかない、わからない」と答えていました。
このように、金利が上がった時に、返済に困る人が、かなりの割合でいると考えられます。
つまり、
- 世界的な物価上昇・金利上昇によって、「日本の金利も上がる」と予想する投資家が増えている
- 変動金利で借りている人の２割ぐらいは、金利が上がった場合に、対応できない可能性がある
と言う状況なのです。
今年の4月に、日銀総裁が交代し、植田新総裁になりましたが、今のところは、黒田旧総裁の方針を引き継ぐようなコメントをしています。
ですが、そもそも、黒田総裁が異次元緩和をやり始めたのは、物価を毎年2%上げるためでした。
そして、2022年度の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。すでに目的は達成されて、むしろかなりのハイペースで上昇している状況です。
（参考：NHK「2022年度 消費者物価指数 前年度比3.0％上昇 41年ぶり水準」）
また、ウクライナ戦争もまだ終わりが見えませんので、物価上昇はまだまだ続くと考えると、いずれ金利を引き上げる時が来るでしょう。
１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性
ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。
例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。
特に、変動金利が上がってきた場合には、注意が必要でしょう。
（２）2022年問題で、都市の農地が宅地になる
2022年問題をご存知でしょうか？
「都市部にある税金を優遇されていた農地（生産緑地）が、優遇期間が切れることで宅地として放出され、土地価格に影響を与える」
という問題です。
（出典：ウィキペディア cory.2005.Seisan Ryokuchi）
実は、春日部市の生産緑地面積は、３２ヘクタールあります。
３０坪の土地で約3,000戸分にもなります。
埼玉の生産緑地の分布図：春日部市は３２ヘクタール
（参考：国土交通省 都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況）
これまでも春日部市では、農地の宅地化が進んでいましたが、今後はさらにこの動きが加速するでしょう。
また、お隣のさいたま市では、３５２haとかなりの規模の生産緑地が残っていますので、さいたま市でも農地の宅地化が進みます。
そのため、郊外の住宅地では、さらに買い手がつきにくくなりそうです。
（３）これから春日部市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した春日部市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で約2.2万人減少するそうです。
春日部市はこれから10年で約2.2万人減少
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
また、家を建てる中心年代の３０〜４０代人口はすでに減り始めており、2025→35年の10年間で約8,000人減る見通しです。
春日部市の３０〜４０代人口は、これから１０年で約8,000人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
これから買い手がさらに減ってきますので、通勤に便利な駅近の人気エリアを除いて、買い手がつきにくいエリアが増えていくでしょう。
結論：買うなら？売るなら？
以上のことから、春日部市の土地価格は、
- インフレによって、都心を中心に不動産価格が高騰しているため、通勤に便利な駅近エリアだけ上昇し、郊外では下落する二極化が進んでいる
- 今後は、生産緑地の解禁で土地がさらに余ることと、買い手となる若い世代が減るので、郊外エリアほど厳しくなっていく
と言えるでしょう。
買うなら：低金利なのでチャンスだけれど、、、
本来であれば、低金利は家を購入するチャンスな訳ですが、建築費が上がっているため、家を建てるハードルも上がっています。
なので、いい物件を探すことがポイントになってきます。
非公開物件＝安い物件
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
【PR】タウンライフ
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無料ですので、一度利用してみてはいかがでしょうか？
売るなら：低金利の今がチャンス
春日部市の土地価格は、人口減少の影響もあって下落傾向にありますが、金利が上昇すれば、買い手の住宅ローンの支払額が増えるため、低金利の今が売り時の可能性があります。
また、農地の多い郊外では、生産緑地の宅地化の解禁によって、宅地がさらに増えるため、買い手がつきにくくなるでしょう。
こんなに違うの？公示地価と実勢価格
この記事では、公示地価をもとに土地価格の動きについて解説してきましたが、実際の取引では、はるかに高い価格、または安い価格で取引される場合があります。
例えば、「粕壁東（かすかべひがし）」という、春日部駅の東側に広がる住宅地があります。
こちらの公示地価と実際の取引価格は、
- 公示地価：32万円／坪
- 実際の取引価格：15〜46万円／坪
と、公示地価の約0.5〜1.4倍で取引されていました。
どちらも「第一種住居地域」と呼ばれる、主に戸建てが立ち並び、５階建ぐらいまでのマンションが点在するエリアです。
駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか？
【春日部市粕壁東の土地取引（令和元年〜２年）】
- 春日部駅から徒歩12〜19分のエリアで、15〜46万円／坪で取引されている
- この取引情報のアンケート回収率は約２割のため、実際の取引数はこの５倍程度ある
なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか？
その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。
不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、
- 自社でどれだけ取引情報を持っているか
- どれだけ買い手のリストを持っているか？
で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。
持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる
*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています
（2022年実績：売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 ＝ 11.4%）
また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、
- どれだけの評価額になるのか？
- どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか？
を知ることができます。
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