（画像出典：ウィキペディア Flasksrw 埼玉県熊谷市の本町1丁目商店街の看板建築。）
この記事では熊谷市の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）（※1）
１、熊谷市の公示地価、基準地価の一覧
*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK
*公：公示地価（2023.1.1現在）NEW!
*基：基準地価（2022.7.1現在）
*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合
| 所在地及び地番 | 最寄駅（m) | 坪単価（万円） | 前年比 | 2018年比 |
|---|---|---|---|---|
| 公）熊谷市籠原南２丁目１７５番 | 籠原（550） | 32.3 | 4.2% | 12.4% |
| 公）熊谷市万平町１丁目１１６番 | 熊谷（600） | 32.4 | 1.2% | 2.2% |
| 公）熊谷市赤城町３丁目３２番２外 | 熊谷（2200） | 23.8 | 0.8% | 0.4% |
| 公）熊谷市新堀字西原１１１６番１外 | 籠原（600） | 21.8 | 0.8% | 1.5% |
| 公）熊谷市中央２丁目４５５番２ | 熊谷（2200） | 26.2 | 0.6% | 1.3% |
| 公）熊谷市中央２丁目２６９番５ | 熊谷（1800） | 26.4 | 0.6% | 2.3% |
| 公）熊谷市石原字正天６７７番３ | 熊谷（2700） | 18.2 | 0.5% | 2.0% |
| 公）熊谷市銀座４丁目７０１番３４ | 熊谷（1000） | 28.1 | 0.5% | 0.5% |
| 公）熊谷市肥塚字雀宮前４８０番１６ | 熊谷（2800） | 21.5 | 0.5% | 0.9% |
| 公）熊谷市久下３丁目１１６番 | 行田（420） | 21.4 | 0.3% | 0.3% |
| 公）熊谷市伊勢町７２番３ | 熊谷（1700） | 25.7 | 0.3% | 0.3% |
| 公）熊谷市宮町２丁目１３２番２ | 熊谷（850） | 32.3 | 0.2% | 1.3% |
| 公）熊谷市肥塚字道河原上１３０６番１０６ | 熊谷（2700） | 19.1 | 0.2% | 0.0% |
| 公）熊谷市石原３丁目４５番２ | 熊谷（1900） | 23.2 | 0.0% | 0.0% |
| 公）熊谷市榎町７０番 | 熊谷（1000） | 29.8 | 0.0% | 0.2% |
| 公）熊谷市久下字熊久４８３１番 | 熊谷（1800） | 17.6 | 0.0% | -1.1% |
| 公）熊谷市別府５丁目１０２番外 | 籠原（850） | 23.3 | 0.0% | 1.4% |
| 公）熊谷市柿沼字前原８９０番１２外 | 熊谷（3700） | 17.9 | 0.0% | -0.9% |
| 公）熊谷市佐谷田字前方８５３番１ | 熊谷（2900） | 5.2 | 0.0% | -0.6% |
| 公）熊谷市宮本町２番３外 | 熊谷（800） | 28.8 | 0.0% | 0.2% |
| 公）熊谷市中西１丁目１７３番７外 | 熊谷（950） | 31.5 | 0.0% | 0.4% |
| 公）熊谷市宮前町２丁目１０５番 | 熊谷（300） | 40.3 | 0.0% | 0.0% |
| 公）熊谷市宮町１丁目３２番 | 熊谷（1200） | 27.9 | 0.0% | -0.1% |
| 公）熊谷市広瀬字田角２６８番７ | 熊谷（3100） | 19.8 | 0.0% | -0.2% |
| 公）熊谷市原島字伊奈利１２７３番２０ | 熊谷（3600） | 14.9 | -0.2% | -1.5% |
| 公）熊谷市成沢字静簡院前１１４４番７３ | 熊谷（5400） | 10.3 | -0.3% | -1.9% |
| 公）熊谷市樋春字悪場南２０７４番１０ | 熊谷（6500） | 10.2 | -0.3% | -1.9% |
| 公）熊谷市弥藤吾字下宿１６８番１０ | 熊谷（10000） | 9.5 | -0.3% | -2.4% |
| 公）熊谷市妻沼字酒巻窪５６３番５ | 熊谷（11000） | 8.8 | -0.4% | -2.2% |
| 公）熊谷市西別府字出口２０３１番１ | 籠原（1900） | 5 | -0.6% | -1.9% |
| 公）熊谷市村岡字上出口７１０番１ | 熊谷（2800） | 9.6 | -0.7% | -3.3% |
| 公）熊谷市小泉字沖２８１番１ | 熊谷（5400） | 3.5 | -0.9% | -4.5% |
| 公）熊谷市小江川字杵屋敷６３５番１ | 熊谷（6800） | 3.4 | -1.0% | -4.6% |
| 公）熊谷市筑波３丁目９３番 | 熊谷（70） | 89.1 | -1.1% | -1.8% |
| 公）熊谷市肥塚１丁目３６７番外 | 熊谷（2200） | 10.2 | ||
| 基）熊谷市御稜威ケ原字上林８２３番７ | 籠原（4200） | 8.3 | 2.9% | 9.1% |
| 基）熊谷市妻沼西１丁目３３番２外 | 籠原（7300） | 7.4 | 2.8% | 4.7% |
| 基）熊谷市美土里町３丁目１９番５ | 籠原（1500） | 22.4 | 1.0% | |
| 基）熊谷市赤城町３丁目３２番２外 | 熊谷（2200） | 23.8 | 0.6% | 0.1% |
| 基）熊谷市大原４丁目１４９４番３ | 熊谷（2800） | 16.8 | 0.0% | -0.4% |
| 基）熊谷市拾六間字後原６６７番３ | 籠原（1400） | 20.4 | 0.0% | 0.0% |
| 基）熊谷市新堀字古堀西２４１番５ | 籠原（1200） | 18.5 | 0.0% | 0.0% |
| 基）熊谷市別府２丁目１１７番 | 籠原（1200） | 19.6 | 0.0% | -0.3% |
| 基）熊谷市円光２丁目１６５１番６ | 熊谷（3100） | 18.9 | 0.0% | |
| 基）熊谷市上之字町田２１１９番７外 | 熊谷（1800） | 17.9 | 0.0% | -1.1% |
| 基）熊谷市上根字前田６１３番１ | 熊谷（8500） | 3.4 | 0.0% | -1.0% |
| 基）熊谷市河原町２丁目１４２番 | 熊谷（650） | 31.6 | 0.0% | 0.5% |
| 基）熊谷市小島字大明神４９番１ | 籠原（3900） | 4.8 | 0.0% | -1.4% |
| 基）熊谷市箱田１丁目６３１番９ | 熊谷（1600） | 24.4 | 0.0% | -0.7% |
| 基）熊谷市石原字宿８７６番１０ | 熊谷（2200） | 20.8 | 0.0% | -0.6% |
| 基）熊谷市肥塚字新里８０５番１ | 熊谷（3500） | 7.5 | 0.0% | 0.0% |
| 基）熊谷市新島字芝付１８９番３３外 | 熊谷（4100） | 10 | 0.0% | -0.3% |
| 基）熊谷市星川１丁目２８番外 | 熊谷（600） | 31.6 | 0.0% | 0.3% |
| 基）熊谷市筑波１丁目１４６番 | 熊谷（450） | 34 | 0.0% | 1.0% |
| 基）熊谷市宮町２丁目１３２番２ | 熊谷（850） | 32.3 | 0.0% | 0.8% |
| 基）熊谷市箱田２丁目７５２番３ | 熊谷（1500） | 23.1 | 0.0% | -0.3% |
| 基）熊谷市広瀬字八反田６７５番６７ | 熊谷（4100） | 16.3 | -0.2% | -0.8% |
| 基）熊谷市妻沼東４丁目２４番 | 熊谷（10000） | 11.6 | -0.3% | -0.6% |
| 基）熊谷市妻沼字寺内１６３３番１３ | 熊谷（10600） | 10.2 | -0.3% | -1.6% |
| 基）熊谷市筑波２丁目９８番 | 熊谷（150） | 72.9 | -0.5% | -0.9% |
| 基）熊谷市江南中央２丁目９番２０ | 熊谷（6400） | 13.6 | -0.5% | -1.7% |
| 基）熊谷市御正新田字中原１２９３番７ | 熊谷（4500） | 12.1 | -0.5% | -4.2% |
| 基）熊谷市妻沼字上町１４７０番１外 | 熊谷（10600） | 11.2 | -0.6% | -2.0% |
| 基）熊谷市船木台２丁目５番１３ | 東松山（5700） | 8.4 | -0.8% | |
| 基）熊谷市樋春字宮裏９７６番１ | 熊谷（4300） | 3.7 | -0.9% | -3.4% |
途中ですが、この記事の説明を
どうも、このサイトの運営者のゴトウです。
この記事では、「あなたの（気になっている）不動産が、これからどうなるのか？」が分かるように、解説をしていきます。
とても不思議に思うのですが、
不動産の取引は、数百万円〜数億円単位の大きなお金が動きますから、絶対に失敗したくないはずなのに、
参考になる情報が、あまりに少なすぎると感じませんか？
例えば、年に３回ほど、公示地価や基準地価、路線価などの国が発表する土地価格の情報が、新聞やテレビニュースで取り上げられます。
ですが、その解説の多くが、都道府県単位、市区町村単位、または、１番大きく上昇した場所ぐらいです。
もっと細かい地区の情報は、ほとんど見かけませんよね。
これでは、あなたの（気になっている）不動産が、これから上がるのか？下がるのか？の判断がつきませんし、今がチャンスなのかどうかも分かりません。
最悪の婆には、営業マンの言いなりになって、もっと高く売れた（もっといい物件を探せた）のに、、、なんてことも。
それはちょっと残念すぎると思うんです。
そこで、この記事では、取り引きの参考になりそうなデータを集めて、なるべく詳しく、そして分かりやすく解説をしました。
そのため、ちょっと記事が長くなってしまいましたが、難しいことは書いていませんので、気楽に読み進めてみてください。
それでは参りましょう。
２、熊谷市の土地価格の動き
熊谷市の土地価格は、この１年間で、住宅地で＋0.2％、商業地で0％と、ほぼ横ばいでした。
また、2018→2023年の５年間で見ると、住宅地で-0.1％。商業地で+0.1％でした。
では、具体的にどのあたりが上がっているのか？
まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。
５年間の変化率（2018→2023年）
変化率：赤紫（+10%以上）＞ピンク色（+5〜9.9%）＞オレンジ色（0〜 +4.9%）＞緑色（-0.1〜 -4.9%）＞青色（-5〜 -9.9%）＞茶色（-10%以下）
熊谷駅、籠原駅の周辺の住宅地では上昇していたものの、それ以外のエリアでは下落していました。
なぜ、駅周辺だけで上昇しているのか？
その最も大きな理由は、物価の上昇（インフレ）です。
新型コロナ以降、戸建て・マンションどちらの建築費も、２０〜３０％の上昇をしているのです。
マンションの建築費
木造戸建ての建築費
特に、昨年22年は、戸建て・マンションともに大きく上昇していますね。
ロシアによるウクライナ侵攻が起こったことで、原油や天然ガスなどのエネルギー価格が上昇し、小麦などの食糧や肥料、北欧からの木材など、ありとあらゆるモノの価格が上昇を続けているのです。
このように、新築マンション・戸建てが高くなっているため、中古市場でも価格が上昇しています。
（参考：東日本不動産流通機構）
特に中古の戸建て価格は、新型コロナ以降に上昇していることから、建築費の高騰が大きく影響を与えていることが分かりますね。
また、中古マンション・戸建ての価格が上昇した時に、「建物部分の価値だけが上がった」と考える人はいないでしょう。
「土地と建物全体の価格が上がった」と考える人が大半なため、土地価格も合わせて上昇しているわけですね。
一方で、駅から離れたエリアでは、農地が多く残っており、宅地化も進んでいますので、土地が余っています。しかも、買い手は減っていますので、価格が下落しやすいわけですね。
３、これからどうなるのか？
ここからは、熊谷市の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。
（１）金利の上昇リスク
2022年に入ってから、金利の上昇が始まっています。
新型コロナや、ウクライナ侵攻などで、世界各国の経済が混乱し、物価が上昇しているため、物価上昇をおさえるために、世界中の国々で金利を引き上げているのです。
例えば、アメリカでは、この１年間で、0.25→5.25%へと、なんと５％もの金利の引き上げを行っています。
日本では、今のところそういう対策をしていませんが、投資家の間ではすでに「日本も金利の引き上げを行うのではないか？」と見られており、期間１０〜３０年の国債の金利が上がり始めています。
（参考：財務省）
住宅ローンの金利も、このような状況を受けて、上昇し始めています。
固定金利の住宅ローンである、フラット３５（期間21〜35年）の金利も上昇傾向にあり、23年6月分は1.76%となっています。
ふらっと３５は上昇しているが、変動金利はむしろ下落
ところが、変動金利は、ほとんど変化がないか、むしろ下落している銀行もあります。
銀行同士で、お客さんの獲得競争が激しいため、金利が下がっているためです。
そのため、変動金利の利用者が、2019年には約６割ぐらいだったのが、2022年には約７割にまで増えていました。
不動産価格が上がりすぎたため、変動金利の利用者が増加
毎月の支払額で比較すると、約2万円も安く済むのですから、無理もありません。
変動金利の方が、月々の返済が約２万円安い
| 金利 | 月の返済額 | 総返済額 | ||
| ①ふらっと35 | 固定金利 | 1.76% | 95,723円 | 約4,020万円 |
| ②SBI新生銀行 | 変動金利 | 0.32% | 75,512円 | 約3,172万円 |
| ①ー② | 20,211円 | 約848万円 |
*期間３５年、ローン諸費用は除く
大都市のマンションがかなり値上がりしており、「誰が買ってるの？」と疑問に思う人もいるでしょうが、変動金利を選んでいる人が増えているからでしょう。
では、そのような人たちが、金利が上がった時にどうするのか？というと、約２割の人が、「見当がつかない、わからない」と答えていました。
このように、金利が上がった時に、返済に困る人が、かなりの割合でいると考えられます。
つまり、
- 世界的な物価上昇・金利上昇によって、「日本の金利も上がる」と予想する投資家が増えている
- 変動金利で借りている人の２割ぐらいは、金利が上がった場合に、対応できない可能性がある
と言う状況なのです。
今年の4月に、日銀総裁が交代し、植田新総裁になりましたが、今のところは、黒田旧総裁の方針を引き継ぐようなコメントをしています。
ですが、そもそも、黒田総裁が異次元緩和をやり始めたのは、物価を毎年2%上げるためでした。
そして、2022年度の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。すでに目的は達成されて、むしろかなりのハイペースで上昇している状況です。
（参考：NHK「2022年度 消費者物価指数 前年度比3.0％上昇 41年ぶり水準」）
また、ウクライナ戦争もまだ終わりが見えませんので、物価上昇はまだまだ続くと考えると、いずれ金利を引き上げる時が来るでしょう。
１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性
ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。
例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。
特に、変動金利が上がってきた場合には、注意が必要でしょう。
（２）これから熊谷市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した熊谷市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で約1.7万人減少するそうです。
熊谷市はこれから10年で約1.7万人減少
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
また、家を建てる中心年代の３０〜４０代人口はすでに減り始めており、2025→35年の10年間で約7,000人減る見通しです。
熊谷市の３０〜４０代人口は、これから１０年で約7,000人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
これから買い手がさらに減ってきますので、通勤に便利な駅近の任期エリアを除いて、買い手がつきにくいエリアが増えていくでしょう。
結論：買うなら？売るなら？
以上のことから、熊谷市の土地価格は、
- 熊谷市全体としては人口が減っているものの、駅周辺ではマンション建設もあって人口が増えている。そのため、駅周辺の土地価格は安定しているものの、郊外では下落する、二極化が進んでいる
- 今後は若い人がさらに減っているため、駅周辺を除いた住宅地では、下落して行く可能性が高い
と言えるでしょう。
買うなら：低金利なのでチャンスだけれど、、、
本来であれば、低金利は家を購入するチャンスな訳ですが、建築費が上がっているため、家を建てるハードルも上がっています。
なので、いい物件を探すことがポイントになってきます。
非公開物件＝安い物件
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
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無料ですので、一度利用してみてはいかがでしょうか？
売るなら：低金利の今がチャンス
熊谷市の土地価格は、人口減少の影響もあって下落傾向にあります。
金利が上昇すれば、買い手の住宅ローンの支払額が増えるため、低金利の今が売り時の可能性があります。
こんなに違うの？公示地価と実勢価格
この記事では、公示地価をもとに土地価格の動きについて解説してきましたが、実際の取引では、はるかに高い価格、または安い価格で取引される場合があります。
例えば、「籠原南（かごはらみなみ）」という、籠原駅の南側に広がる住宅地があります。
こちらの公示地価と実際の取引価格は、
- 公示地価：30万円／坪
- 実際の取引価格：30〜37万円／坪
と、公示地価の約1.0〜1.2倍で取引されていました。
どちらも「第一種住居地域」と呼ばれる、戸建てや５階建ぐらいのマンションが立ち並ぶ街並みのエリアです。
【熊谷市籠原南の土地取引（令和元年〜２年）】
- 籠原駅から徒歩5〜9分のエリアで、30〜37万円／坪で取引されている
- この取引情報のアンケート回収率は約２割のため、実際の取引数はこの５倍程度ある
なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか？
その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。
不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、
- 自社でどれだけ取引情報を持っているか
- どれだけ買い手のリストを持っているか？
で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。
持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる
*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています
（2022年実績：売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 ＝ 11.4%）
また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、
- どれだけの評価額になるのか？
- どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか？
を知ることができます。
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※1 本記事では、いくつかのサービスのご紹介をしています。
それぞれ、「すまいバリュー（運営元 三井不動産リアルティ株式会社）」「イエウール（運営元 株式会社Speee）」「タウンライフ（運営元 タウンライフ株式会社）」の委託を受けて作成しております
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