熊本市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し | イエ&ライフ

熊本市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

熊本市熊本県

 

この記事では熊本市の

  1. 公示地価、基準地価
  2. この7年間の土地価格の動き
  3. 新型コロナの影響を含め、今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

 

1、熊本市の公示地価、基準地価の一覧

 

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。1文字からOK

*公):公示地価(2020.1.1現在)

*基):基準地価(2020.7.1現在)

 

 

住居表示最寄駅(m)坪単価(万円)前年比変化率H25比変化率
公)熊本市中央区下通1-3-7熊本(2600)815.116.0%81.6%
基)熊本市中央区下通1-3-7熊本(2600)798.65.2%80.6%
基)熊本市中央区下通1-7-20熊本(2600)353.17.0%64.6%
公)熊本市中央区下通1-12-29熊本(2700)481.816.8%64.4%
基)熊本市中央区花畑町10-31熊本(2200)282.29.6%63.8%
基)熊本市中央区新市街4-13熊本(2200)282.511.2%63.0%
基)熊本市中央区下通1-2-8熊本(2700)263.75.1%61.4%
公)熊本市中央区花畑町12-8熊本(2300)219.524.3%61.0%
基)熊本市中央区手取本町4-1熊本(2800)587.43.5%58.9%
公)熊本市中央区中央街4-25熊本(2600)196.419.5%56.2%
基)熊本市中央区安政町2-23熊本(3000)153.14.3%54.7%
公)熊本市中央区上通町4-14上熊本(2300)455.412.2%52.5%
基)熊本市中央区上通町4-14上熊本(2300)445.53.1%50.8%
公)熊本市中央区草葉町4-20熊本(3500)13714.6%48.2%
公)熊本市中央区上林町1-25熊本(3400)127.116.7%45.3%
公)熊本市中央区辛島町4-35熊本(1800)154.820.9%42.1%
公)熊本市中央区安政町4-19熊本(3000)163.416.7%39.4%
公)熊本市中央区大江6-13-10水前寺(500)47.97.4%39.4%
基)熊本市中央区南坪井町2-20上熊本(2200)101.63.4%39.4%
基)熊本市西区春日2-3-26熊本(100)215.25.2%33.1%
公)熊本市中央区水前寺5-21-25水前寺(1000)47.95.8%31.8%
基)熊本市中央区大江4-13-24熊本(3800)49.52.0%31.6%
公)熊本市中央区新町1-7-26熊本(1800)628.7%27.9%
基)熊本市中央区新大江2-5-7水前寺(900)41.92.4%27.6%
公)熊本市中央区水前寺4-29-3水前寺(950)43.24.0%27.2%
公)熊本市中央区九品寺1丁目1番1新水前寺(1400)104.36.8%25.9%
基)熊本市中央区水前寺5-12-23水前寺(900)46.92.9%25.7%
公)熊本市中央区水前寺2-7-12水前寺(600)49.23.5%24.2%
基)熊本市中央区山崎町4番外熊本(1600)93.73.3%22.9%
基)熊本市中央区白山2-11-19新水前寺(400)57.43.6%22.5%
公)熊本市中央区大江5-17-31新水前寺(300)80.26.6%22.1%
公)熊本市南区刈草3-5-25西熊本(850)21.43.0%21.8%
基)熊本市中央区新屋敷2-19-29水前寺(1900)48.22.8%21.7%
公)熊本市中央区水前寺1-10-1水前寺(200)61.15.1%20.9%
公)熊本市中央区坪井2-5-9上熊本(1900)44.26.3%19.6%
公)熊本市中央区妙体寺町5-2上熊本(2500)55.16.4%19.3%
基)熊本市中央区北千反畑町4-16上熊本(2500)39.63.4%18.8%
基)熊本市中央区国府1-13-5新水前寺(300)66.32.0%17.5%
公)熊本市中央区水前寺6-3-5水前寺(1700)51.54.7%17.3%
公)熊本市中央区新大江3-20-33水前寺(1300)33.72.5%17.2%
基)熊本市中央区帯山1-20-5水前寺(1200)322.5%16.7%
基)熊本市東区桜木4-12-5新水前寺(6300)22.51.5%16.4%
基)熊本市中央区呉服町2丁目36番1外熊本(1000)72.62.3%16.4%
公)熊本市中央区京町2-7-13上熊本(700)45.93.0%15.8%
基)熊本市中央区水前寺3-3-28水前寺(250)55.82.4%15.8%
公)熊本市西区春日7-21-8熊本(1500)46.52.9%15.6%
公)熊本市中央区南熊本4-6-9南熊本(470)41.93.3%15.5%
基)熊本市東区健軍3-25-7新水前寺(3700)32.71.5%15.1%
基)熊本市北区植木町一木字山ノ本188番13植木(3000)12.12.8%14.7%
基)熊本市東区下江津8-3-16新水前寺(3700)27.21.9%14.6%
基)熊本市中央区京町2-14-22上熊本(950)47.22.1%14.4%
公)熊本市北区植木町一木字西畑670番45植木(3500)10.33.6%14.2%
基)熊本市南区島町2-2-25西熊本(450)23.40.9%14.2%
基)熊本市東区長嶺南1-1-83水前寺(3700)26.72.5%14.1%
公)熊本市中央区神水1-34-2水前寺(2400)333.6%14.0%
公)熊本市東区画図町大字所島字大工免333番南熊本(4000)12.52.7%13.8%
公)熊本市北区植木町広住字大道387番8植木(2800)10.24.4%13.1%
公)熊本市東区長嶺東4-3-2水前寺(6000)21.42.0%12.9%
基)熊本市中央区本山4-3-3熊本(1300)41.92.4%12.4%
基)熊本市北区植木町植木字西古屋敷121番5植木(3300)15.31.3%12.3%
公)熊本市南区流通団地1丁目34番平成(1600)24.24.1%12.2%
公)熊本市中央区菅原町4-9新水前寺(650)33.32.3%12.2%
基)熊本市中央区大江1-12-2水前寺(1800)36.62.8%12.1%
公)熊本市東区保田窪3-1-11水前寺(2300)45.93.7%12.1%
公)熊本市中央区大江2-14-28水前寺(1200)334.2%12.0%
基)熊本市東区長嶺南3-1-56水前寺(5000)25.51.4%11.9%
公)熊本市西区出町1-2上熊本(750)43.63.1%11.9%
基)熊本市北区植木町大和28番3植木(1400)101.3%11.9%
公)熊本市東区健軍2-17-14新水前寺(3000)32.52.7%11.8%
公)熊本市東区長嶺南4-11-5水前寺(4900)25.43.1%11.7%
公)熊本市北区植木町舞尾字石佛627番7植木(2400)16.54.0%11.6%
基)熊本市南区城南町舞原字西274番36宇土(8500)7.62.2%11.6%
公)熊本市中央区国府2-4-2新水前寺(800)28.12.4%11.3%
基)熊本市北区植木町滴水字町裏35番9植木(2000)16.52.0%11.1%
公)熊本市中央区帯山4-29-19水前寺(2500)27.81.8%10.9%
基)熊本市東区御領6-3-60武蔵塚(4000)14.92.5%10.5%
基)熊本市東区江津2丁目279番外南熊本(3000)8.51.6%10.2%
公)熊本市東区尾ノ上2-10-8水前寺(2800)313.2%10.2%
基)熊本市東区山ノ内4-2-121水前寺(4300)23.61.4%10.0%
公)熊本市中央区水前寺公園27-18水前寺(1300)351.9%10.0%
基)熊本市東区花立5-6-70新水前寺(5200)25.71.3%9.9%
基)熊本市北区室園町20-8北熊本(200)21.40.6%9.8%
公)熊本市中央区内坪井町8-3上熊本(1600)40.93.3%9.7%
基)熊本市東区長嶺東2-33-2水前寺(6000)22.40.4%9.7%
公)熊本市南区近見4-7-2平成(2100)20.72.3%9.4%
基)熊本市東区長嶺西2-24-6水前寺(4000)23.41.4%9.2%
公)熊本市東区昭和町18-22新水前寺(5300)27.71.1%9.1%
基)熊本市中央区出水6-3-20南熊本(1300)28.90.8%8.9%
公)熊本市東区長嶺西2-24-6水前寺(4000)23.42.9%8.9%
公)熊本市南区富合町清藤字牛間488番9富合(1200)13.81.0%8.8%
基)熊本市東区長嶺南6-8-31水前寺(5800)23.30.3%8.8%
基)熊本市東区小山町1808番1武蔵塚(5600)12.41.4%8.7%
公)熊本市北区室園町3-48北熊本(100)37.31.8%8.7%
公)熊本市東区月出2-6-30東海学園前(2900)343.0%8.6%
公)熊本市東区若葉4-26-19新水前寺(4800)25.82.6%8.6%
基)熊本市北区西梶尾町字下畑548番8西里(2800)13.80.0%8.6%
基)熊本市中央区萩原町7-5南熊本(900)24.40.0%8.5%
基)熊本市西区二本木4-3-32熊本(1500)22.50.4%8.4%
公)熊本市東区西原1-16-8水前寺(3200)24.81.2%8.4%
基)熊本市北区植木町岩野字相田908番8植木(4000)10.71.6%8.3%
基)熊本市南区合志2-9-41西熊本(1200)19.50.0%8.3%
基)熊本市東区湖東3-1-16水前寺(2800)31.40.0%8.0%
公)熊本市東区榎町11-5新水前寺(4900)24.91.3%7.9%
公)熊本市東区御領2-22-34竜田口(3200)20.51.5%7.8%
公)熊本市南区薄場1-12-23西熊本(1000)21.52.2%7.6%
公)熊本市東区小山3-2-77東海学園前(5400)13.73.8%7.2%
公)熊本市中央区国府本町12-51南熊本(1800)24.10.8%7.0%
公)熊本市東区保田窪4-14-117水前寺(3500)25.40.9%6.8%
基)熊本市中央区出水7-69-13南熊本(2200)25.90.6%6.8%
基)熊本市東区若葉5-17-9新水前寺(4800)241.0%6.7%
公)熊本市中央区本山4-11-18熊本(1100)26.11.7%6.6%
公)熊本市西区田崎3-1-18熊本(1400)26.92.0%6.5%
公)熊本市中央区琴平本町5-8南熊本(1100)22.71.2%6.3%
公)熊本市東区新生2-15-10新水前寺(3700)28.41.9%6.3%
公)熊本市東区戸島4-1-87水前寺(7000)12.42.2%6.2%
基)熊本市東区戸島5-15-3武蔵塚(6800)16.60.4%6.1%
公)熊本市中央区帯山9-4-6水前寺(3600)46.51.4%6.0%
基)熊本市東区小山5-16-11武蔵塚(5000)17.51.0%6.0%
基)熊本市南区南高江1-13-8川尻(1500)26.21.0%6.0%
基)熊本市西区野中2-10-36熊本(2500)21.21.1%6.0%
基)熊本市北区植木町滴水字山ノ坊295番1植木(1700)32.2%5.8%
基)熊本市西区春日5-5-14熊本(400)32.11.4%5.8%
公)熊本市中央区世安町字六反田73番1平成(400)23.12.9%5.7%
公)熊本市東区長嶺東9-11-5光の森(3300)18.61.8%5.4%
公)熊本市中央区九品寺3-11-3新水前寺(1200)32.72.1%5.3%
公)熊本市東区戸島1-6-12水前寺(7400)15.32.0%5.2%
基)熊本市南区砂原町字年ノ神237番5西熊本(2300)15.40.0%5.2%
基)熊本市中央区出水1-2-20水前寺(1000)40.60.8%5.1%
基)熊本市中央区渡鹿6-5-28水前寺(2000)25.20.7%4.8%
公)熊本市中央区出水4-23-29新水前寺(2000)26.91.0%4.6%
基)熊本市東区秋津町秋田字古屋敷3441番13新水前寺(6300)19.50.9%4.6%
公)熊本市西区池田1-14-30上熊本(900)21.40.8%4.5%
基)熊本市東区画図町大字重富字道下438番6南熊本(3300)200.7%4.3%
公)熊本市東区下江津1-11-7新水前寺(3200)21.70.8%4.3%
公)熊本市東区湖東2-25-3新水前寺(3000)27.40.9%4.3%
公)熊本市中央区坪井4-2-31上熊本(1600)30.60.2%4.3%
公)熊本市東区京塚本町26-5水前寺(2100)29.90.7%4.3%
基)熊本市東区京塚本町26-5水前寺(2100)29.90.4%4.3%
基)熊本市東区新南部6-3-130東海学園前(1600)34.7-0.9%4.0%
公)熊本市西区池田2丁目1629番上熊本(1800)28.20.8%3.9%
基)熊本市東区新南部3-5-71東海学園前(600)22.10.6%3.9%
基)熊本市南区城南町隈庄字達中免326番4宇土(6500)91.1%3.8%
公)熊本市西区春日8-9-22熊本(1500)21.50.5%3.7%
基)熊本市北区津浦町12-52上熊本(2000)20.70.3%3.6%
公)熊本市西区蓮台寺3-2-18熊本(2200)20.10.5%3.6%
公)熊本市中央区渡鹿5-5-41東海学園前(1600)26.40.5%3.4%
基)熊本市西区島崎2-23-13上熊本(1800)26.50.4%3.2%
基)熊本市中央区出水5-13-23新水前寺(2200)24.50.4%3.2%
基)熊本市東区戸島西1-29-17水前寺(6100)26.7-1.2%3.2%
公)熊本市西区春日4-9-12熊本(600)341.0%3.0%
公)熊本市西区島崎2-23-13上熊本(1800)26.50.6%2.9%
公)熊本市北区八景水谷2-1-23八景水谷(290)16.81.8%2.8%
公)熊本市北区弓削5-22-13光の森(500)17.30.8%2.7%
基)熊本市南区十禅寺2-16-8熊本(2500)200.7%2.5%
公)熊本市南区八分字町字上白地2651番1西熊本(3100)14.90.4%2.5%
公)熊本市東区上南部2-7-19竜田口(2800)17.80.9%2.1%
公)熊本市西区蓮台寺5-5-6熊本(1800)17.90.9%2.1%
公)熊本市南区良町2-10-43南熊本(3500)17.91.3%1.7%
基)熊本市東区下南部1-3-89東海学園前(1600)19.20.5%1.4%
基)熊本市中央区黒髪1-5-30上熊本(2700)24.80.0%1.4%
公)熊本市東区下南部3-6-20竜田口(2400)190.5%1.2%
基)熊本市南区御幸笛田7-3-16南熊本(3500)19.70.5%1.2%
基)熊本市北区弓削3-12-22武蔵塚(1300)17.21.0%1.0%
公)熊本市西区池田2-20-24上熊本(2100)18.20.2%0.7%
基)熊本市東区三郎2-20-7水前寺(3200)26.20.0%0.6%
基)熊本市南区近見1-15-7西熊本(1500)19.40.5%0.5%
基)熊本市南区幸田2-10-60平成(2400)28.80.0%0.3%
公)熊本市北区武蔵ケ丘3-16-25武蔵塚(700)21.40.0%0.3%
基)熊本市北区鶴羽田町字垣ノ外1041番57三ツ石(1500)13.71.0%0.2%
公)熊本市北区龍田8-19-5武蔵塚(1800)170.0%0.2%
公)熊本市東区石原2-3-10光の森(2200)24.40.8%0.0%
公)熊本市西区上代10-6-51熊本(4300)18.40.0%0.0%
公)熊本市西区城山下代1-3-8熊本(4300)20.30.0%0.0%
公)熊本市南区八幡11-12-13川尻(1000)19.80.3%0.0%
公)熊本市北区楠4-10-42武蔵塚(1500)21.60.0%0.0%
公)熊本市北区楠野町字中原494番28植木(2900)12.20.8%0.0%
公)熊本市北区龍田陳内4-16-5竜田口(900)16.20.0%0.0%
基)熊本市中央区黒髪5-12-7竜田口(1600)21.50.0%0.0%
基)熊本市東区平山町3219番1光の森(3200)7.90.0%0.0%
基)熊本市西区上代8-14-11熊本(3600)20.10.0%0.0%
基)熊本市西区花園5-7-12上熊本(800)21.70.0%0.0%
基)熊本市西区城山下代1-3-8熊本(4300)20.30.0%0.0%
基)熊本市西区城山半田2-4-8熊本(4200)110.0%0.0%
基)熊本市西区島崎2-15-21上熊本(1800)35.30.0%0.0%
基)熊本市北区麻生田5-5-40武蔵塚(2700)17.30.0%0.0%
基)熊本市北区龍田7-1-15竜田口(1800)180.0%0.0%
基)熊本市北区清水新地1-2-33堀川(1000)17.30.0%0.0%
基)熊本市北区楠4-10-42武蔵塚(1500)21.60.0%0.0%
基)熊本市北区武蔵ヶ丘3-11-21武蔵塚(400)32.70.0%0.0%
公)熊本市中央区黒髪3-15-31上熊本(3300)20.80.8%-0.5%
基)熊本市南区孫代町字園田200番7西熊本(3500)13.50.0%-0.5%
基)熊本市西区松尾1丁目154番熊本(4700)6.40.0%-0.5%
公)熊本市南区南高江2-4-34西熊本(1200)17.50.0%-0.6%
基)熊本市南区南高江2-4-34西熊本(1200)17.50.0%-0.6%
公)熊本市北区麻生田3-11-19武蔵塚(2700)27.90.0%-0.6%
基)熊本市南区富合町榎津字琵琶崎1234番2富合(3000)50.0%-0.7%
公)熊本市北区清水新地5-6-17新須屋(500)18.70.0%-0.7%
公)熊本市東区沼山津3-13-6新水前寺(5900)19.30.7%-0.8%
基)熊本市北区飛田3-2-20西里(3500)24.20.0%-0.9%
基)熊本市南区城南町下宮地字居屋敷501番宇土(6600)13.1-0.5%-1.0%
基)熊本市北区下硯川2-13-18西里(1500)150.0%-1.1%
公)熊本市南区富合町杉島字前川原1155番6外川尻(1600)14.90.2%-1.1%
基)熊本市南区富合町志々水字西田614番3富合(850)5.30.0%-1.2%
公)熊本市北区打越町25-15打越(500)180.0%-1.3%
公)熊本市北区楡木2-6-101武蔵塚(2600)17.20.0%-1.3%
公)熊本市東区若葉1-35-18新水前寺(4000)46.2-0.7%-1.4%
基)熊本市西区上熊本3-16-17上熊本(850)29.70.0%-1.6%
公)熊本市北区梶尾町字古閑ノ原1107番112黒石(2400)12.3-0.5%-1.8%
公)熊本市北区貢町字西ノ上858番1西里(1600)5.10.0%-1.9%
基)熊本市北区大窪5-2-5堀川(1400)15.50.0%-2.1%
公)熊本市北区四方寄町字葉山132番80新須屋(2300)13.20.0%-2.2%
基)熊本市西区河内町白浜字井手上2059番外熊本(17000)5.30.0%-2.4%
公)熊本市北区四方寄町字外沖513番1西里(1900)24.60.9%-2.6%
公)熊本市西区島崎6-2-34上熊本(1800)20.90.2%-2.6%
基)熊本市北区津浦町37-8上熊本(2800)18.30.0%-2.6%
公)熊本市北区龍田陳内3-33-5竜田口(2000)12.50.0%-2.8%
基)熊本市東区若葉1-35-18新水前寺(4000)45.5-2.1%-2.8%
基)熊本市南区中無田町字御供田726番1川尻(2100)6.60.0%-2.9%
基)熊本市西区中原町字境塘1076番3熊本(7300)10.9-1.5%-2.9%
公)熊本市北区八景水谷1-16-13堀川(200)16.40.0%-3.5%
基)熊本市南区川口町字惟重2605番川尻(6800)4.4-0.8%-3.6%
基)熊本市北区植木町豊田字中原500番16植木(7600)5-0.7%-3.8%
基)熊本市北区池田3丁目1272番24崇城大学前(1800)16.50.0%-3.8%
基)熊本市南区砂原町字堂ノ前83番2西熊本(2300)16.20.0%-3.9%
基)熊本市北区西梶尾町字壱町畑475番2西里(2100)18.60.0%-4.2%
公)熊本市西区島崎7-9-18上熊本(3100)12.50.0%-4.3%
公)熊本市西区花園7-62-25上熊本(2500)11.8-0.3%-4.5%
基)熊本市北区小糸山町字前畑16番2植木(3200)4.8-0.7%-4.6%
基)熊本市西区河内町船津字居屋敷2069番10熊本(15000)9.30.0%-5.4%
公)熊本市南区川尻1-5-50川尻(500)22.3-0.6%-5.6%
基)熊本市南区城南町東阿高字八ツ尾1610番41外宇土(6500)5.5-0.6%-5.6%
公)熊本市西区小島9-1-10熊本(6500)12.2-0.5%-6.5%
基)熊本市南区富合町釈迦堂字下廻渕422番富合(3500)5.3-1.2%-7.0%
公)熊本市西区谷尾崎町字汁免1040番25熊本(3300)13.70.0%-7.1%
公)熊本市南区城南町今吉野字塘下852番20宇土(8000)7.60.0%-8.0%
公)熊本市西区城山下代2-7-7熊本(4700)25.50.0%-8.2%
基)熊本市北区飛田4丁目260番堀川(1300)5.30.0%-8.6%
基)熊本市西区花園3-21-47上熊本(1600)13.1-0.5%-9.4%
基)熊本市南区富合町古閑字四反田956番1外富合(1100)14.90.2%-9.6%
公)熊本市西区花園4-11-4上熊本(1200)13.7-1.2%-14.4%
公)熊本市中央区新屋敷1-10-23新水前寺(1500)64.75.9%
公)熊本市中央区大江1-3-8水前寺(2200)33.73.0%
公)熊本市中央区上鍛冶屋町8番2熊本(1500)68.63.5%
公)熊本市中央区呉服町2丁目36番1外熊本(1000)72.33.3%
公)熊本市中央区水前寺5-18-5水前寺(900)47.95.1%
公)熊本市中央区八王寺町31-5南熊本(1100)41.61.6%
公)熊本市東区花立4-8-17新水前寺(6000)273.4%
公)熊本市東区小山2丁目659番武蔵塚(3700)6.82.0%
公)熊本市東区花立2-16-26新水前寺(5100)33.72.0%
公)熊本市東区小峯2-6-58水前寺(4700)27.71.8%
公)熊本市西区二本木3-3-1熊本(850)45.27.9%
公)熊本市西区花園1-4-2上熊本(650)39.62.6%
公)熊本市南区出仲間4-10-19南熊本(2200)26.12.6%
公)熊本市南区江越1-27-9平成(1000)34.33.0%
公)熊本市南区城南町さんさん2丁目19番11宇土(7800)12
公)熊本市南区護藤町字菰堀1532番13川尻(1600)10.6
公)熊本市南区奥古閑町字内山1767番9川尻(5200)5.40.0%
公)熊本市南区田井島3-9-70南熊本(3600)22.83.3%
公)熊本市南区馬渡2-16-15平成(1200)40.93.3%
公)熊本市南区島町4-4-26西熊本(250)32.73.1%
公)熊本市南区近見8-8-66西熊本(1700)14.91.8%
公)熊本市北区高平3-3-8亀井(880)17.20.0%
公)熊本市北区清水万石3-4-9北熊本(780)17.40.0%
公)熊本市北区龍田弓削1丁目8番1武蔵塚(1500)5.6
基)熊本市中央区新屋敷1-10-23新水前寺(1500)653.1%
基)熊本市中央区新町4-1-31上熊本(2100)46.52.2%
基)熊本市中央区新屋敷3-7-7水前寺(1500)58.72.9%
基)熊本市中央区九品寺1-12-5新水前寺(1300)653.7%
基)熊本市東区健軍1-20-3新水前寺(2600)34.71.0%
基)熊本市東区健軍本町1-5新水前寺(3000)42.90.0%
基)熊本市西区横手4-5-4熊本(2000)26.70.4%
基)熊本市西区河内町船津字小川内982番202熊本(16000)6.10.0%
基)熊本市南区出仲間4-10-19南熊本(2200)26.31.4%
基)熊本市南区島町4-9-30西熊本(500)27.72.7%
基)熊本市南区城南町今吉野字中原1294番1外富合(6500)5.90.6%
基)熊本市北区高平3-3-8亀井(880)17.20.0%

 

途中ですが、この記事の説明を。

どうも、このサイト「イエ&ライフ」を運営しているゴトウです。

ここからは、「あなたの(気になっている)不動産がこれからどうなるのか?」を予測することができるように、必要な情報を順番にご紹介します。

 

すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動くし、「絶対に失敗したくない」と誰もが思っているはずなのに、

「どうして上がっているのか?下がっているのか?」

「これからどうなるのか?」

という情報について、すごく大雑把な記事しかないと思いませんか?

 

例えば、新聞やニュースで取り上げられる土地価格の情報は、ほとんどが中心部の商業地の話であるか、市単位で「○%上がってます。」という情報ですよね。

 

だから、自分の知りたいエリアの不動産がどうなっているのか、これからどうなるのか、の参考にしにくいし、

  • 買う・売るタイミングはいつがいいのか?
  • この場所に買っても、10年後、20年後も後悔しないか?

といった判断が難しくて、不動産会社のいいなりになってしまう人って、けっこういると思うんですよ。

 

それはちょっと残念すぎると思うんです。

不動産の取引は、あなたの人生の中でも1〜2番目に来るような大きな決断なわけですから、その後の人生の「自信」や「余裕」にもつながってきますからね。

 

なので、そんな人の参考になればと、こんな記事を作っています。

47都道府県・450以上の市区・5万地点の公示地価と基準地価について、これまで調べて記事にしてきましたが、「なぜ上がったのか?」「下がったのか?」に難しい理由はありませんでした。

 

特に住宅地については、買ってすぐに売るようなものでもありませんし、人の動きもいきなりガラッと変わるわけでもないので、とても予想がつきやすいです。

 

また、この記事では、新型コロナの影響も含めて、今後の土地価格がどうなるか?についても考察しております。

 

なので、この記事を読み終わる頃には、

  • 買う、または売るタイミングがわかる
  • どこに買えば後悔しないかがわかる

ようになっているはずです。

 

と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。

それでは参りましょう。

 

 

2、過去7年間の熊本市の土地価格の動き

この7年間で熊本市の土地価格を見ると、熊本県の平均が1.7%上昇したのに対して、プラス0.6%と同じような動きをしていました。

 

熊本市の公示地価の推移(令和2年)

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか?

公示地価の7年間の変化率を地図上に表示させてみました。

 

地価マップ:2013-20年の上昇率

変化率:赤色(30%以上)>オレンジ色(10〜29.9%)>緑色(0〜9.9%)>青色(-9.9〜0%)>紫色(-10%以下)

 

 

熊本城周辺の繁華街で大きく上昇していますね。

ですが、南北の郊外エリアでは下落している地点も目立ちます。

 

なぜ、熊本市はこれほど上げているのか?

大きな理由は2つあります。

 

①震災からの復興需要

1つは、復興需要です。

2016年の熊本地震を受けて、復興需要が生まれ、多くの人が家を建て直したり、被災した地域から熊本市に移り住む動きが起こり、熊本市の中心部とその周辺の土地価格が大きく上昇したのです。

 

住宅の新設戸数も震災後に急増

熊本県の新設戸数と公示地価

(参考:国土交通省 建築着工統計調査報告)

 

不幸中の幸いとして、この当時はすでに現在の低金利の状況でしたので、家の住み替えのコストも以前より軽くなっていました。

そのため、賃貸住宅も含めて、家を建てる人が増えたんですね。

 

②金利の低下

もう1つが金利の低下です。

2013年4月から日銀が異次元緩和政策を始めてからは、金利が大きく低下したのです。

 

住宅ローンの金利

(参考:ARUHI住宅ローン フラット35金利の推移 財務省 国債金利情報)

 

ザックリ言うと、この5年間で買い手は、同じ返済額で2割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット35で期間35年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

 

同じ返済額で購入できる物件価格が2割上昇した

 

そのため、人気のエリアでは土地価格が上昇しやすくなりました。

例えば、都心部では通勤需要から駅近のマンションが人気化していますし、郊外のエリアではショッピングモールや、大規模な新興住宅地で上昇しやすい傾向にあります。

 

 

なぜ、郊外のエリアでは下落しているのか?

その一方で、南北の郊外エリアでは下落している地域が目立ちます。

この二極化はなぜ起こっているのでしょうか?

理由は2つあります。

 

①公共事業の減少で土地価格が下落した

1つ目は、公共事業の減少が挙げられます。

 

熊本県の住宅地の公示地価は、公共事業が減るのに合わせて、下落を続けてきました。

 

特に1990年代の公共事業では、バイパスなどの大きな道路が作られました。

そして、公共事業が減ってきた2000年代に入ると、ショッピングセンターが郊外にたくさん作られ、郊外に家が建つようになり中心街の空洞化へとつながってしまったのです。

 

熊本県の公共事業は、この20年で2分の1に減少

熊本県の公共事業と公示地価

(参考:総務省統計局 行政投資実績)

 

車さえあれば、どこにでも家が建てられるようになったことで、わざわざ古い住宅地に家を買う必要がなくなりました。

しかも、この30年で農家も約半分に減ったので、農地を手放す人も増えました。

 

そのため、土地価格が上がりにくくなってしまったのです。

 

②人口が減って、家を買う人が減った

3つ目が、人口の減少です。

家を建てる中心年代である30代人口は、2007年ごろまで一時回復していましたが、熊本県ではこの10年間で2万人以上減少しています。

 

熊本県の30代人口と新設戸数

(参考:国土交通省 建築着工統計調査報告)

 

このような理由から、中心部と周辺部の間で二極化が進んでいるのです。

 

3、新型コロナの影響はどうなのか?

新型コロナウイルスの感染拡大によって、3月末から緊急事態宣言が全国的に出され、多くの産業がストップし、売り上げが激減しました。

代表的な企業の決算を見てみても、かなり幅広い産業で影響が出ていますし、まだまだ回復には程遠い状況です。

 

産業企業名4〜6月売上(前年同期比)損益(億円)
航空全日空-75.7%-1,088
鉄道JR東-55.2%-1,553
百貨店三越伊勢丹HD-53.3%-305
飲食ワタミ-44.3%-45
自動車トヨタ-40.4%1,494
電機日立-21.6%2,264

(参考:各社の決算発表資料より)

 

しかも、この影響は長期化することが予想されています。

というのも、ワクチンの開発には1年〜1年半かかると予想されているからです。

 

「ワクチンの専門家からは、ワクチン候補ができても、臨床試験を実施して有効性と安全性を確かめて、国の承認を得て実用化するまでには、何年もかかるとの声もあがっている。

(参考:ニッセイ基礎研究所 「新型コロナ 急がれる医薬品開発-抗ウイルス薬やワクチンが、なかなかできないのはなぜ?」)

 

そのため、海外から輸入・輸出をして稼いでいる製造業や、外国人観光客をあてにしている観光業・ホテル業など、幅広い企業での倒産も広がってくる可能性があります。

 

大分県では、熊本市の商業地が危ない

9月29日に発表された基準地価を見ると、熊本市の商業地で影響が出ているようです。

これまで中心部桜町の再開発によって、土地価格を押し上げてきていましたが、今回の新型コロナで上通下通のお店の売り上げが激減したことが大きいのでしょう。

 

そして、この状況はさらに悪化するものと思われます。

というのも、商業施設に入居しているお店が閉店する場合は、大家さんに3〜6ヶ月前に申し込まないといけない契約が大半だからです。

 

店舗の賃貸借契約では解約予告期間が3ヶ月から6ヶ月というのが一般的です。
そのため、「お店をすぐに閉めたい」と思っても解約予告期間の賃料を家主に支払わなければなりません。

(参考:心斎橋ハウジング「閉店・移転をお考えの方へ」)

 

6月に緊急事態宣言が解除されたものの、売り上げが思うように回復しないお店は、仮に7月に解約を申し出たとしても10月〜1月までは借り続けることになります。

 

そのため、これから本格的に空き店舗が増えますので、さらに商業地の価格が下がります。

また、商業地に近いことで、人気化していた住宅地も引きずられるように下げていくでしょう。

 

 

4、その他のリスク

新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。

 

(1)この低金利はいつまで続くのか?

地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

 

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。

 

赤字の地銀がどんどん増えている

地銀の決算状況

(金融庁:地域金融の課題と競争のあり方)

 

赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。

 

では、具体的にあとどれぐらいなのか?

ブルームバーグが経済の専門家45人にアンケートをしたところ、半数以上が2〜3年以内に限界が来ると予想していました。

 

半数以上が2〜3年以内に限界と回答

異次元緩和はいつ終わるか?

(参考:ブルームバーグ「2年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作-日銀サーベイ)

 

このアンケートは2018年6月にされたものなので、2020〜21年前後となります。

聞き取り当時は、オリンピックが開催されると思われていたので、オリンピック前後と考える人が多かったと言えます。

この頃までは好景気も続くだろうという予想があったので、その頃までは地銀の経営状態も持つと思われていたのでしょう。

 

菅新首相が、就任日当日に地銀再編について指示を出した理由

ですが、今回の新型コロナ騒動によって、地銀の経営はさらに苦しくなっています。

9月16日に新しく就任した菅首相は、就任日当日に地銀の再編について麻生大臣に指示を出されています。

 

16日に就任した菅義偉首相は麻生太郎金融担当相に対し、地方銀行の経営基盤強化のため、地銀の再編の促進を含めた環境整備を進めるよう指示した。

(中略)

地銀の経営環境は超低金利などを受けて厳しさを増しており、2020年3月期は上場する地銀の7割が赤字か減益だった。

(参考:毎日新聞「菅首相、地銀再編の環境整備を指示 超低金利受け地銀7割が赤字・減益」)

 

「地銀がかなりヤバイ」という危機感があったからこそ、このような早い対応を行なったのでしょう。

銀行の経営が厳しくなれば、日本の国債に対する信頼性も下がります。海外の投資家が国債の売却をする可能性も高まります。

 

そうすると、金利が上昇しますので、不動産価格は下落していきます。

 

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

金利上昇で下落

 

そのため、今後の経済状況次第では、金利上昇による不動産価格の下落も考えておいた方がいいでしょう。

 

 

(2)立地適正化計画で「住んで欲しいエリア」が決められる

人口が減少し、税収が減ってくると、上下水道や道路、除雪、バスの運行、学校運営など、さまざまな公共サービスの維持が難しくなってきます。

 

そのため、約200の自治体で「立地適正化計画」を作成し、

  • 住んで欲しいエリア(居住誘導区域)
  • そうでないエリア

の2つに分けて、公共サービスを「住んで欲しいエリア」に集中させることでコストを削減しようとしています。

 

立地適正化計画で住む場所をコンパクトに

立地適正化計画のイメージ

(参考:国土交通省 立地適正化計画)

 

熊本市でも現在この計画を作成中で、「住んで欲しいエリア」と「そうでないエリア」の線引きを計画しています。

 

赤ワクで囲まれた部分が「住んで欲しいエリア」

 

熊本市の立地適正化計画

(参考:熊本市 立地適正化計画)

 

人が多く住む市の中心部は対象地域に入りますが、郊外のエリアでは対象外になるところも出てきます。

 

特に2025年には団塊の世代が75歳以上の後期高齢者になることで、医療費や介護費用が20兆円以上増えて行政サービスが破綻する「2025年問題」が起こると言われています。

 

もし、行政サービスを削減する必要が出てきた場合には、「このエリア内かどうか」が判断基準となる可能性が高いです。

 

エリア外ではさらに土地価格の下落が進むでしょうし、エリア内に移住する人も出てくるでしょう。

土地価格が安定している中心部と、それ以外の二極化が進むのではないでしょうか。

 

(3)これから熊本市の人口はどうなるの?

 

国立社会保障・人口問題研究所が、今年発表した熊本市の人口の見通しによると、2020年にピークになるそうです。

 

熊本市の人口は、2020年ごろにピーク

熊本市の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

そう考えるとまだ大丈夫な気もしますが、家を買う中心年代である30代はすでに減り始めており、2025年までに14,000人減る見通しです。

 

熊本市の30代人口は、2025年までに約14,000人減少

熊本市の30代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

そのため、今後は土地価格の上昇ペースも緩やかになるのではないでしょうか。

 

(4)中心部での再開発がすごい

熊本市では現在2つの再開発プロジェクトが進んでいます。

1つは、今年夏頃にオープン予定の熊本城の南側にある桜町の再開発事業です。

 

熊本市の桜町地区第一種市街地再開発事業

(画像出典:熊本都市計画 桜町地区第一種市街地再開発事業

 

熊本市のバスターミナル「熊本交通センター」跡地にできる複合施設で、

  • 商業施設
  • 映画館
  • バスターミナル
  • ホテル
  • ホール
  • 住宅
  • オフィス
  • 保育所

など、多彩な施設が入居する予定です。

 

店舗数も150店舗以上とイオンモール並みの店舗数となり、国内でも有数の複合施設になる予定です。

そのため、周辺地域も含めた活性化が進むのは確実でしょう。

 

 

そしてもう1つが、2021年に開業予定の熊本駅にできる駅ビルです。

 

(画像出典:JR九州)

 

運営主体はJR九州です。JR九州は、博多、長崎、大分、鹿児島などで駅ビルの商業施設「アミュプラザ」を展開しており、いずれの店舗も過去最高の売り上げ、集客動員数を記録しています。

 

アミュプラザがこれほど人気なのは、イベント誘致がうまいからです。

常に飽きさせないイベントを繰り返すことで、お客さんを呼び込むことができているんですね。

 

この2つの再開発事業によって、熊本市の中心部はさらに活性化されるでしょう。

 

結論:買うなら?売るなら?

 

以上のことから、熊本市の土地価格は、

  • 復興需要から中心街とその周辺に人気が集中する一方で、南北の郊外エリアでは下落する二極化が進んでいる
  • 今後は、主な買い手となる30代人口がさらに減っていき、立地適正化計画も作られるので、中心部と郊外エリアの二極化がさらに進む
  • ただし、新型コロナが長期化すると、閉店が増えて中心部の商業地でも下がる可能性あり

と言えるでしょう。

 

では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか?

 

買うなら:下落を待つよりも低金利の今がベスト

土地価格の坪単価が50〜70万円ぐらいの地域が多いので、下落を待つ必要はありません。

その理由は2つあります。

 

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪50万円ぐらいの土地であれば、30坪でも1,500万円程度で買えます。

仮に数年で1割下げたとして150万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。

 

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

 

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。

また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。

 

非公開物件の実態

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

 

こちらの「タウンライフ」に登録すると、600社以上の注文住宅メーカーから、

「間取りプラン」「資金計画書」「土地情報」を教えてもらえます。

 

タウンライフ家づくり

 

価格が下がるのを待ちたい人でも、こちらで格安物件を見つければ、「低金利」と「安い物件」の2つの美味しいところが狙えるでしょう。

 

 

好条件の土地を探すならこちら

 

 

売るなら:超低金利の今が1番のチャンス

復興需要や再開発で中心部から上昇してきた熊本市ですが、住宅地の土地価格に最も影響を与えてきたのはこの超低金利です。

 

しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。

また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が1番高い時期と言えるでしょう。

 

公示地価を信じると損をする?

 

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、熊本市北区に「武蔵ヶ丘(むさしがおか)」という、武蔵塚駅の北側に広がる住宅地があります。

 

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:21万円/坪
  • 実際の取引価格:15〜32万円/坪

と、公示地価の約0.7〜1.5倍で取引されていました。

最高価格は、最低価格の約2.1倍です。

 

【熊本市北区武蔵ヶ丘の公示地価】

熊本市北区武蔵ヶ丘の公示地価

  • 武蔵塚駅から700mの距離、徒歩約27分(1分=80m)
  • 64,800円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =21万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【熊本市北区武蔵ヶ丘の土地取引(過去2年間)】

熊本市北区武蔵ヶ丘の土地取引

  • 徒歩9〜14分のエリアで、15〜32万円/坪で取引されている
  • 公示地価も実際の取引も「第1種中高層住居専用地域」という用途区分

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の3割増し、場合によっては2倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
熊本県熊本市武蔵ヶ丘21万円15〜32万円0.71〜1.52倍
熊本県八代市井上町9万円4.7〜10万円0.52〜1.11倍
熊本県天草市今釜新町14万円14〜15万円1〜1.07倍
福岡県福岡市南区大楠56万円69〜97万円1.23〜1.73倍
福岡県北九州市八幡西区永犬丸西町17万円10〜21万円0.59〜1.24倍
福岡県久留米市諏訪野町22万円15〜27万円0.68〜1.23倍
福岡県飯塚市伊岐須7.6万円11万円1.45倍
福岡県大牟田市大字草木8万円5.6〜12万円0.7〜1.5倍
福岡県筑紫野市二日市西25万円12〜33万円0.48〜1.32倍
福岡県大野城市瓦田43万円22〜79万円0.51〜1.84倍
福岡県春日市春日原南町56万円58〜76万円1.04〜1.36倍
福岡県宗像市田久11万円8.7〜12万円0.79〜1.09倍
福岡県糸島市志摩師吉8.5万円4.7〜12万円0.55〜1.41倍
福岡県行橋市西宮市17万円19〜22万円1.12〜1.29倍

 

つまり、あなたの不動産はもっと高い評価額の可能性があるのです。

では、どうやってそれを調べられるのか?

 

答えは不動産の一括査定です。

というのも、複数の不動産会社の査定を比較することで、「あなたの不動産を得意とする会社の査定額」がわかるからです。

 

特に「イエウール」は、参加している不動産会社が1,700社以上と多く、なおかつ大手不動産会社が1番多く参加しているのでオススメです。

 

一括査定の比較_大手の参加状況

 

「でも、まだ売ると決めたわけじゃないんだけど、、、」

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