熊本市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し | イエ&ライフ

熊本市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

熊本市 熊本県

 

この記事では熊本市の

  1. 公示地価、基準地価
  2. 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
  3. 今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

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1、熊本市の公示地価、基準地価

(1)公示地価(2024.1.1現在)NEW!

*変化率が空白:2019年のデータがない場合

住所または地番最寄駅(m)坪単価(万円)前年比5年前比
熊本市中央区新大江3-20-33水前寺(1300)40.38.0%22.6%
熊本市中央区菅原町4-9新水前寺(650)39.37.2%20.6%
熊本市中央区新屋敷1-10-23新水前寺(1500)78.96.7%29.2%
熊本市中央区大江6-13-10水前寺(500)59.46.5%33.3%
熊本市中央区水前寺5-18-5水前寺(900)55.46.3%21.7%
熊本市中央区呉服町2丁目36番1外熊本(1000)83.26.3%18.9%
熊本市中央区水前寺6-37-24水前寺(2100)61.46.3%
熊本市中央区神水1-34-2水前寺(2400)39.36.3%23.3%
熊本市中央区上鍛冶屋町8番2熊本(1500)78.56.3%18.4%
熊本市中央区水前寺1-10-1水前寺(200)68.66.1%18.2%
熊本市中央区妙体寺町5-2上熊本(2500)64.46.0%24.2%
熊本市中央区八王寺町31-7南熊本(1100)47.55.9%16.1%
熊本市中央区水前寺6-3-5水前寺(1700)59.75.8%21.5%
熊本市中央区九品寺1丁目1番1新水前寺(1400)116.85.7%19.6%
熊本市中央区帯山4-29-19水前寺(2500)31.65.6%15.7%
熊本市中央区水前寺2-7-12水前寺(600)56.85.5%19.4%
熊本市中央区新町1-7-26熊本(1800)71.95.3%26.0%
熊本市中央区大江2-14-28水前寺(1200)39.65.3%25.0%
熊本市中央区水前寺5-21-25水前寺(1000)56.44.9%24.8%
熊本市中央区草葉町4-20熊本(3500)151.14.8%26.5%
熊本市中央区国府本町12-51南熊本(1800)26.34.5%10.1%
熊本市中央区世安町字六反田73番1平成(400)25.14.4%11.8%
熊本市中央区大江5-17-31新水前寺(300)89.14.2%18.4%
熊本市中央区水前寺4-29-3水前寺(950)49.54.2%19.0%
熊本市中央区帯山9-4-6水前寺(3600)51.24.0%11.5%
熊本市中央区新市街1-28熊本(2100)3264.0%
熊本市中央区安政町4-19熊本(3000)180.83.8%29.2%
熊本市中央区大江1-3-8水前寺(2200)36.63.7%12.1%
熊本市中央区花畑町12-8熊本(2300)215.83.6%22.2%
熊本市中央区水前寺公園27-18水前寺(1300)38.33.6%11.5%
熊本市中央区坪井2-5-9上熊本(1900)50.23.4%20.6%
熊本市中央区京町2-7-13上熊本(700)50.83.4%14.1%
熊本市中央区坪井4-2-31上熊本(1600)32.53.1%6.3%
熊本市中央区辛島町4-35熊本(1800)174.63.1%36.3%
熊本市中央区内坪井町49番1上熊本(1600)44.63.1%12.5%
熊本市中央区九品寺3-11-3新水前寺(1200)35.32.9%10.3%
熊本市中央区上林町1-25熊本(3400)137.32.7%26.1%
熊本市中央区中央街4-25熊本(2600)1962.4%19.3%
熊本市中央区国府2-4-2新水前寺(800)29.72.4%8.4%
熊本市中央区本山4-11-18熊本(1100)27.41.6%6.6%
熊本市中央区出水4-23-29新水前寺(2000)27.81.6%4.6%
熊本市中央区下通1-12-29熊本(2700)471.91.4%14.4%
熊本市中央区下通1-3-7熊本(2600)7921.3%12.7%
熊本市中央区琴平本町5-8南熊本(1100)23.31.0%3.8%
熊本市中央区渡鹿5-5-41東海学園前(1600)26.90.7%2.5%
熊本市中央区上通町4-14上熊本(2300)412.50.0%1.6%
熊本市中央区黒髪3-15-31上熊本(3300)20.90.0%1.3%
熊本市中央区本荘6-7-6南熊本(800)61.7
熊本市東区小山3-2-77水前寺(7200)16.49.3%24.0%
熊本市東区月出2-6-30水前寺(3800)37.67.5%14.0%
熊本市東区石原2-3-10光の森(2200)29.97.1%23.3%
熊本市東区花立4-8-17新水前寺(6000)31.45.9%19.9%
熊本市東区戸島4-1-87水前寺(7000)13.65.1%12.0%
熊本市東区保田窪3-1-11水前寺(2300)50.54.8%14.2%
熊本市東区尾ノ上2-10-8水前寺(2800)34.34.0%14.3%
熊本市東区上南部2-7-19竜田口(2800)19.23.4%8.8%
熊本市東区東野2-14-5新水前寺(4900)30.43.4%
熊本市東区小峯2-6-58水前寺(4700)29.63.3%8.8%
熊本市東区画図町大字所島字大工免333番南熊本(4000)13.63.3%11.9%
熊本市東区西原1-16-8水前寺(3200)25.93.2%5.8%
熊本市東区戸島1-6-12水前寺(7400)16.33.1%8.6%
熊本市東区新生2-15-10新水前寺(3700)313.1%11.4%
熊本市東区若葉4-26-19新水前寺(4800)282.8%11.4%
熊本市東区花立2-16-26新水前寺(5100)36.62.8%11.0%
熊本市東区下江津1-11-7新水前寺(3200)23.22.6%7.7%
熊本市東区湖東2-25-3新水前寺(3000)28.92.6%6.6%
熊本市東区長嶺南4-11-5水前寺(4900)27.72.6%12.2%
熊本市東区長嶺西2-24-6水前寺(4000)24.42.5%7.4%
熊本市東区長嶺東4-3-2水前寺(6000)22.52.4%7.2%
熊本市東区戸島西4-9-69水前寺(6800)22.12.3%
熊本市東区保田窪4-14-117水前寺(3500)26.52.0%5.2%
熊本市東区御領2-22-34竜田口(3200)21.11.6%4.4%
熊本市東区沼山津3-13-6新水前寺(5900)19.21.2%0.5%
熊本市東区京塚本町26-5水前寺(2100)30.81.0%3.7%
熊本市東区榎町11-5新水前寺(4900)25.20.8%2.6%
熊本市東区長嶺東9-11-5光の森(3300)18.70.7%2.3%
熊本市東区下南部3-6-20竜田口(2400)19.30.5%1.7%
熊本市東区長嶺東4丁目1422番水前寺(6200)9.4
熊本市東区若葉1-2-2新水前寺(3800)56.1
熊本市南区近見8丁目1300番1外西熊本(1700)17.58.4%18.9%
熊本市南区流通団地1丁目34番平成(1600)307.4%29.1%
熊本市南区刈草3-5-25西熊本(850)24.16.1%15.9%
熊本市南区島町4-4-26西熊本(250)363.8%13.4%
熊本市南区馬渡2-16-15平成(1200)45.53.8%15.0%
熊本市南区良町2-10-43南熊本(3500)193.0%7.7%
熊本市南区城南町さんさん2丁目19番11宇土(7800)12.92.9%
熊本市南区江越1-27-9平成(1000)36.62.8%9.9%
熊本市南区薄場1-12-23西熊本(1000)22.22.7%5.5%
熊本市南区護藤町字菰堀1532番13川尻(1600)11.52.7%
熊本市南区田井島3-9-70南熊本(3600)24.52.5%10.9%
熊本市南区富合町清藤字牛間488番9富合(1200)14.92.0%8.4%
熊本市南区出仲間4-10-19南熊本(2200)27.41.5%7.5%
熊本市南区近見4-7-2平成(2100)21.61.4%6.5%
熊本市南区八分字町字上白地2651番1西熊本(3100)150.7%1.3%
熊本市南区八幡11-12-13川尻(1000)19.90.5%0.8%
熊本市南区南高江2-4-34西熊本(1200)17.50.4%0.4%
熊本市南区富合町杉島字前川原1155番6外川尻(1600)150.2%0.4%
熊本市南区城南町今吉野字塘下852番20宇土(8000)7.50.0%-1.7%
熊本市南区川尻1-5-50川尻(500)21.80.0%-2.5%
熊本市南区奥古閑町字内山1767番9川尻(5200)5.3-0.6%-1.8%
熊本市北区弓削5-22-13光の森(500)21.510.4%25.0%
熊本市北区武蔵ケ丘3-16-25武蔵塚(700)24.15.8%12.7%
熊本市北区楠4-10-42武蔵塚(1500)23.64.8%9.2%
熊本市北区龍田8-19-5武蔵塚(1800)18.44.3%8.2%
熊本市北区梶尾町字古閑ノ原1107番112黒石(2400)134.2%5.3%
熊本市北区四方寄町字外沖513番1西里(1900)27.33.5%11.9%
熊本市北区植木町広住字大道387番8植木(2800)11.62.9%17.8%
熊本市北区植木町一木字西畑670番45植木(3500)11.62.9%16.9%
熊本市北区植木町舞尾字石佛627番7植木(2400)18.52.8%16.4%
熊本市北区八景水谷1-23-15堀川(110)17.62.5%
熊本市北区龍田弓削1丁目8番1武蔵塚(1500)5.81.7%
熊本市北区室園町3-48北熊本(100)37.60.9%2.7%
熊本市北区龍田陳内3-33-5竜田口(2000)12.70.8%1.6%
熊本市北区八景水谷2-1-23八景水谷(290)17.40.8%5.2%
熊本市北区高平3-3-8亀井(880)17.40.8%1.5%
熊本市北区麻生田3-11-19武蔵塚(2700)28.10.6%0.8%
熊本市北区龍田陳内4-16-5竜田口(900)16.10.0%-0.2%
熊本市北区貢町字西ノ上858番1西里(1600)50.0%-0.6%
熊本市北区打越町25-15打越(500)17.9-0.2%-0.5%
熊本市北区清水万石3-4-9北熊本(780)17.3-0.2%-0.6%
熊本市北区楡木2-6-101武蔵塚(2600)18.1
熊本市北区楠野町字中原494番28植木(2900)12.4
熊本市西区二本木3-3-1熊本(850)60.112.3%43.3%
熊本市西区春日3-19-8熊本(270)718.6%
熊本市西区出町1-2上熊本(750)48.83.5%15.6%
熊本市西区花園1-4-2上熊本(650)42.23.2%9.4%
熊本市西区上代10-6-51熊本(4300)192.9%3.2%
熊本市西区春日7-21-8熊本(1500)50.82.7%12.4%
熊本市西区春日8-9-22熊本(1500)232.7%7.2%
熊本市西区蓮台寺5-5-6熊本(2100)18.20.9%2.6%
熊本市西区池田2-20-24上熊本(2100)18.50.9%2.0%
熊本市西区城山下代1-3-8熊本(4300)20.40.7%0.5%
熊本市西区池田1-14-30上熊本(900)21.70.6%2.3%
熊本市西区出町5-38上熊本(1500)30.70.5%
熊本市西区島崎2-23-13上熊本(1800)26.80.4%1.8%
熊本市西区蓮台寺3-2-18熊本(2200)20.20.2%0.7%
熊本市西区田崎3-1-18熊本(1400)270.1%2.4%
熊本市西区島崎6-2-34上熊本(1800)20.90.0%0.2%
熊本市西区城山下代2-7-7熊本(4700)25.50.0%0.0%
熊本市西区花園4-11-4上熊本(1200)13.60.0%-1.7%
熊本市西区谷尾崎町字汁免1040番25熊本(3300)13.3-0.2%-2.9%
熊本市西区島崎7-9-18上熊本(3100)12.4-0.3%-0.8%
熊本市西区小島9-1-10熊本(6500)11.9-0.6%-3.2%
熊本市西区花園7-62-25上熊本(2500)11.6-0.8%-2.5%

 

(2)基準地価(2023.7.1現在)

*変化率が空白:比較する年度のデータがない場合

*最寄駅の( )内は、駅からの距離(m)

住所または地番最寄駅坪単価(万円)前年比2018年比
熊本市西区春日5-5-14熊本( 400)36.32.8%17.0%
熊本市西区上熊本3-16-17上熊本( 850)31.22.7%5.0%
熊本市西区二本木4-3-32熊本( 1500)23.62.1%5.8%
熊本市西区花園5-7-12上熊本( 500)22.32.0%3.0%
熊本市西区野中2-10-36熊本( 2500)21.91.5%6.1%
熊本市西区春日2-3-26熊本( 200)235.31.1%24.0%
熊本市西区島崎2-23-13上熊本( 1800)26.70.2%2.1%
熊本市西区横手4-5-4熊本( 2000)26.80.2%
熊本市西区島崎2-15-21上熊本( 1800)35.60.0%0.9%
熊本市西区城山半田2-4-8熊本( 4200)110.0%0.3%
熊本市西区上代8-14-11熊本( 3600)20.10.0%0.0%
熊本市西区河内町白浜字井手上2059番外熊本( 17000)5.30.0%0.0%
熊本市西区河内町船津字小川内982番202熊本( 16000)6.10.0%0.0%
熊本市西区松尾1丁目154番熊本( 4700)6.40.0%0.0%
熊本市西区城山下代1-3-8熊本( 4300)20.30.0%-0.2%
熊本市西区花園3-21-47上熊本( 1600)13.10.0%-1.0%
熊本市西区河内町船津字居屋敷2069番10熊本( 15000)9.2-0.7%-1.4%
熊本市西区中原町字境塘1076番3熊本( 7300)10.5-0.9%-6.8%
熊本市中央区水前寺5-12-23水前寺( 900)54.56.5%24.1%
熊本市中央区呉服町2丁目36番1外熊本( 1000)80.56.1%18.4%
熊本市中央区本山4-3-3熊本( 1300)46.56.0%17.5%
熊本市中央区新大江2-5-7水前寺( 900)46.25.3%17.6%
熊本市中央区水前寺3-3-28水前寺( 250)61.45.1%18.5%
熊本市中央区新屋敷1-10-23新水前寺( 1500)75.95.0%27.8%
熊本市中央区大江4-13-24熊本( 3800)57.44.8%26.1%
熊本市中央区北千反畑町4-16上熊本( 2500)44.64.7%21.6%
熊本市中央区山崎町5熊本( 1600)102.34.4%21.6%
熊本市中央区出水1-2-20新水前寺( 1000)43.24.0%9.2%
熊本市中央区帯山1-20-5水前寺( 1200)34.74.0%15.4%
熊本市中央区新屋敷2-19-29水前寺( 1900)53.53.8%19.1%
熊本市中央区白山2-11-19新水前寺( 400)62.73.8%18.8%
熊本市中央区九品寺1-12-5新水前寺( 1300)72.33.8%21.7%
熊本市中央区新屋敷3-7-7水前寺( 1500)653.7%19.4%
熊本市中央区国府1-13-5新水前寺( 300)713.4%15.0%
熊本市中央区新町4-1-31上熊本( 2100)50.52.7%15.9%
熊本市中央区京町2-14-22上熊本( 950)50.52.7%12.5%
熊本市中央区大江1-12-2水前寺( 1800)39.32.6%15.5%
熊本市中央区萩原町7-5南熊本( 900)25.42.5%5.1%
熊本市中央区出水5-13-23新水前寺( 2200)25.22.4%4.1%
熊本市中央区出水6-3-20南熊本( 1300)30.22.2%6.4%
熊本市中央区出水7-69-13南熊本( 2200)26.92.1%6.0%
熊本市中央区黒髪1-5-30上熊本( 2700)25.31.5%3.0%
熊本市中央区花畑町10-31熊本( 2200)285.51.2%33.1%
熊本市中央区新市街4-13熊本( 2200)290.41.1%39.7%
熊本市中央区安政町2-23熊本( 3000)145.21.1%15.8%
熊本市中央区下通1-2-8熊本( 2700)250.11.1%18.1%
熊本市中央区下通1-7-20熊本( 2600)356.40.9%29.3%
熊本市中央区南坪井町2-20上熊本( 2200)102.30.6%16.1%
熊本市中央区渡鹿6-5-28水前寺( 2000)25.70.6%4.0%
熊本市中央区下通1-3-7熊本( 2600)785.40.4%22.1%
熊本市中央区黒髪5-12-7竜田口( 1600)21.60.3%0.6%
熊本市中央区手取本町4-1熊本( 2800)557.70.0%12.7%
熊本市中央区上通町4-14上熊本( 2300)412.5-2.3%8.7%
熊本市東区御領2-27-8東海学園前( 2700)50.211.8%
熊本市東区御領6-3-60武蔵塚( 3400)17.59.7%24.1%
熊本市東区画図町大字重富字道下438番6南熊本( 4000)22.18.1%13.4%
熊本市東区健軍本町1-5新水前寺( 3000)47.97.4%14.2%
熊本市東区湖東3-1-16水前寺( 2800)34.76.1%14.1%
熊本市東区戸島西1-29-17水前寺( 6100)28.14.9%6.5%
熊本市東区健軍3-25-7新水前寺( 3700)35.64.9%13.7%
熊本市東区小山町1808番1武蔵塚( 6200)13.44.6%13.1%
熊本市東区健軍1-20-3新水前寺( 2600)37.64.6%
熊本市東区長嶺南6-8-31水前寺( 5800)24.64.2%6.7%
熊本市東区長嶺南1-1-82水前寺( 3800)28.44.0%
熊本市東区長嶺東2-33-2水前寺( 6000)23.43.2%6.9%
熊本市東区平山町3219番1光の森( 3200)8.32.9%4.2%
熊本市東区三郎2-20-7水前寺( 3200)27.42.5%4.4%
熊本市東区長嶺南3-1-56水前寺( 5000)26.62.4%8.2%
熊本市東区若葉5-17-9新水前寺( 4800)25.42.3%8.9%
熊本市東区江津2丁目279番外南熊本( 3000)92.2%9.2%
熊本市東区長嶺西2-24-6水前寺( 4000)24.12.2%6.9%
熊本市東区桜木4-12-5新水前寺( 6300)23.82.1%9.8%
熊本市東区山ノ内4-2-121水前寺( 4300)24.62.1%8.0%
熊本市東区下江津8-3-16新水前寺( 3700)28.82.0%11.3%
熊本市東区戸島5-15-3武蔵塚( 6800)17.12.0%4.9%
熊本市東区小山5-16-11武蔵塚( 5000)18.21.9%7.0%
熊本市東区京塚本町26-5水前寺( 2100)30.71.2%3.7%
熊本市東区新南部3-5-71東海学園前( 600)22.51.0%4.0%
熊本市東区秋津町秋田字古屋敷3441番13新水前寺( 6300)200.7%5.0%
熊本市東区花立5-6-70新水前寺( 5200)26.40.6%6.0%
熊本市東区下南部1-3-89東海学園前( 1600)19.30.3%1.7%
熊本市東区若葉1-35-18新水前寺( 4000)43.9-0.7%-3.6%
熊本市南区城南町今吉野字中原1294番1外富合( 6500)6.68.1%14.3%
熊本市南区南高江1-13-8川尻( 1500)28.44.2%11.4%
熊本市南区島町4-9-30西熊本( 500)30.73.3%18.0%
熊本市南区島町2-2-25西熊本( 450)24.32.9%7.4%
熊本市南区富合町大町字屋敷1035番6富合( 2600)7.12.4%
熊本市南区合志2-9-41西熊本( 1200)20.12.0%5.7%
熊本市南区城南町舞原字東199番21宇土( 9000)8.81.9%
熊本市南区十禅寺2-16-8熊本( 2500)20.51.6%3.9%
熊本市南区近見1-16-53西熊本( 1500)19.81.5%
熊本市南区城南町隈庄字達中免326番4宇土( 6500)9.31.4%6.0%
熊本市南区出仲間4-10-19南熊本( 2200)27.21.4%7.7%
熊本市南区御幸笛田7-3-16南熊本( 3500)20.21.0%3.9%
熊本市南区砂原町字年ノ神237番5西熊本( 2300)15.60.9%2.2%
熊本市南区砂原町字堂ノ前83番2西熊本( 2300)16.30.6%-0.2%
熊本市南区幸田2-10-60平成( 2400)29.10.5%2.3%
熊本市南区富合町古閑字四反田956番1外富合( 1100)150.4%1.3%
熊本市南区城南町下宮地字居屋敷501番宇土( 6600)13.10.3%0.5%
熊本市南区南高江2-4-34西熊本( 1200)17.50.2%0.2%
熊本市南区富合町榎津字琵琶崎1234番2富合( 3800)50.0%0.0%
熊本市南区川口町字惟重2605番川尻( 6800)4.30.0%-1.5%
熊本市南区城南町東阿高字八ツ尾1610番44外宇土( 6500)5.40.0%
熊本市南区中無田町字御供田726番1川尻( 2100)6.5-0.5%-1.5%
熊本市南区内田町字築籠1758番10西熊本( 5000)5.8
熊本市北区武蔵ヶ丘3-11-21武蔵塚( 400)36.38.9%11.1%
熊本市北区弓削3-12-22武蔵塚( 1300)18.84.6%10.7%
熊本市北区楠4-10-42武蔵塚( 1500)22.94.2%6.3%
熊本市北区麻生田5-5-40武蔵塚( 2700)18.54.1%6.7%
熊本市北区鶴羽田町字垣ノ外1041番57三ツ石( 1500)15.44.0%13.6%
熊本市北区飛田3-2-20西里( 3500)25.63.3%5.7%
熊本市北区飛田4丁目260番堀川( 1300)5.43.1%3.1%
熊本市北区龍田7-1-15竜田口( 1800)18.62.7%3.7%
熊本市北区植木町滴水字山ノ坊295番1外植木( 1700)3.22.1%12.8%
熊本市北区植木町植木355番植木( 2000)17.51.9%10.4%
熊本市北区植木町植木字西古屋敷121番5植木( 3300)15.91.9%6.9%
熊本市北区植木町一木字山ノ本188番13植木( 3000)12.91.8%13.0%
熊本市北区植木町岩野字相田908番8植木( 4000)11.21.5%8.6%
熊本市北区大窪5-2-5堀川( 1400)15.81.1%2.1%
熊本市北区清水新地1-2-33堀川( 1000)17.70.9%2.3%
熊本市北区高平3-3-8亀井( 880)17.30.8%1.0%
熊本市北区植木町大和28番3植木( 1400)10.20.7%6.6%
熊本市北区下硯川2-13-18西里( 1500)15.10.4%0.4%
熊本市北区津浦町37-8上熊本( 2800)18.40.4%0.7%
熊本市北区津浦町12-52上熊本( 2000)20.80.3%1.8%
熊本市北区室園町20-8北熊本( 200)21.50.0%2.7%
熊本市北区西梶尾町字下畑548番8西里( 2800)13.80.0%0.7%
熊本市北区池田3丁目1272番24崇城大学前( 1800)16.50.0%0.0%
熊本市北区西梶尾町字壱町畑475番2西里( 2100)18.60.0%0.0%
熊本市北区小糸山町字前畑16番2植木( 3200)4.7-0.7%-3.4%
熊本市北区植木町豊田字中原500番16植木( 7600)4.8-1.4%-5.2%

 

この記事の活用方法

どうも、当サイト「イエアンドライフ」の運営をしています、ゴトウです。

 

この記事は、

「なぜ、土地価格が上がっているのか?(下がっているのか?)」

「これからどうなるのか」

をご紹介していくことで、あなたが検討している不動産取引の参考になれることを目指しています。

 

とは言っても、「売り手か買い手か」「戸建てかマンションか」「駅から近いか、遠いか」などによって、知りたい情報もちょっとずつ違ってくるでしょう。

特に「これからどうなるのか」については、なるべく多くのポイントを取り上げています。

なので、記事自体はけっこう長めになっています。

 

そのため、関係なさそうなところは、スルーしてもらって、自分に必要そうな部分をチェックしてみてください。

それでは参りましょう。

 

2、熊本市の土地価格の動き

熊本市の土地価格は、この1年間で、住宅地で+1.9%、商業地で+2.4%と、かなり大きく上昇していました。

また、2018→2023年の5年間で見ると、住宅地で+6.5%。商業地で+18.2%と、商業地での上昇が目立ちますね。

 

熊本市の公示地価

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、具体的にどのあたりが上がっているのか?

まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。

 

5年間の変化率(2018→2023年)

変化率:赤紫(+10%以上)>ピンク色(+5〜9.9%)>オレンジ色(0〜 +4.9%)>緑色(-0.1〜 -4.9%)>青色(-5〜 -9.9%)>茶色(-10%以下)

 

赤紫色が10%以上の上昇をしている地点です。

熊本駅周辺や、繁華街の桜町の周辺で、大きく上昇していますね。

この5年間の間に、これらのエリアでは駅ビルの建て替えや、サクラマチクマモトなどの商業施設ができたことで、商業エリアを中心に土地価格の上昇が進みました。

 

また、南区や東区でも、上昇しているエリアが目立つ反面、北区や西区では、あまり上昇していないか、むしろ下落しているところもあります。

同じ市内でも、エリアによって人気が偏っているようです。

 

なぜ、これほど上昇しているのか?

その理由は、住宅価格の上昇です。

特に新型コロナ以降、インフレによって建築費が2〜3割上昇しているため、新築マンション・戸建てともに、価格が跳ね上がっているのです。

 

マンションの建築費

マンションの建築費

(参考:一般財団法人 建築物価調査会)

 

木造戸建ての建築費

木造の建築費

(参考:一般財団法人 建築物価調査会)

 

そのため、新築が高くて手が出せない人が、中古マンション・戸建ての購入に流れた結果、熊本県の中古マンション・中古戸建ての価格も上昇しています。

2018〜23年で見ると、中古戸建てで+10.5%、中古マンションも+17.7%と、かなり大きく上昇しているのです。

 

熊本県の中古マンション、戸建ての価格推移

(参考:東日本不動産流通機構)

 

そのため、中古住宅の土地評価も、それに合わせて上昇しやすい環境にあるのです。

 

②熊本市への一極集中で、他のエリアでは買い手が減っている

しかし、価格を引き上げたとしても、実際に買い手がつかなければ、上昇したとは言えません。

そこでポイントとなるのが、他市町村からのの引越しの状況です。

 

各市町村の転入超過数(引っ越して来た人 ー 出て行った人)を見てみると、熊本市とその周辺に、引っ越してくる人が集中していました。

 

熊本県の転入超過数(2018-23)

(参考:総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」)

 

ただし、熊本市内では、中央区や北区で、出ていく人の方が増えています。

 

中央区からでていく人の方が多い理由は、再開発で土地価格の上がりすぎているため、価格の安い郊外に移り住む人が増えているためでしょう。

一方で北区が減少している理由は、古くから宅地の開発がされているため、道幅が狭いところが多く、新しい住宅地が作りにくいためでしょう。

 

東区や南区では、まだ多くの農地が残っており、道路も狭くないため、車持ちの人にとっては通勤もしやすく、土地価格も安いため、そちらに流れているものと考えられます。

 

3、これからどうなるのか?

熊本市の土地価格に影響を与えそうなリスクをまとめました。

 

(1)いよいよ金利上昇が本格化しそう

低金利によって、住宅ローンが組みやすい状況が続いていますが、2024年以降は、この環境がいよいよ変わってきそうです。

 

今年2024年3月19日に、日銀はこれまでのマイナス金利政策を解除し、政策金利を-0.1→+0.1%へ引き上げました。

政策金利の影響が大きいと言われる、変動型の住宅ローンも、4月は据え置きのところが大半ですが、今後さらに利上げが起これば、変動金利も上がっていくでしょう。

 

高額マンションをギリギリの住宅ローンで買っている人がやばい

変動金利の上昇によって、影響を受けそうなのが、ここのところ大きく上昇している駅近マンションです。

というのも、新築・中古マンションの購入者の75〜80%の人が、変動金利を利用しているからです。

 

新築・中古マンションの変動金利利用率

(参考:住宅金融支援機構 「住宅ローン利用者の実態調査」)

 

今までは、ネット銀行で申し込めば、0.2〜0.3%台という、かなり安い条件で住宅ローンを組めてきたわけですが、今後はこの条件が厳しくなってきます。

異次元緩和政策が始まる前の2012年ごろまでは、変動金利も1%前後でした。そのため、1%前後の水準にまで引き上げていくと予想されます。

 

1%金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性

ちなみに、金利が1%上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。

例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が1%上がると、毎月10万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。

 

金利上昇で下落

 

政策金利は少しずつ引き上げていくと思われますので、すぐに大きく価格が下落するわけではありません。

ですが、購入を検討されている方は、変動金利でギリギリのローンを組むのは危ないので気をつけてください。

 

(2)これから熊本市の人口はどうなるの?

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した熊本市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で人口が約1.7万人減少するそうです。

 

熊本市はこれから10年で人口が約1.7万人減る

熊本市の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

また、家を建てる中心年代の30〜40代人口は、2025→35年の10年間で約1.9万人減る見通しです。

 

熊本市の30〜40代人口は、これから10年で約1.9万人減る

熊本市の30〜40代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

南区や東区のような郊外では、人口流入が続きそうですが、それ以外のエリアでは、人口減少の影響が少しずつでてくるでしょう。

 

(3)菊陽町にできる半導体工場の恩恵は?

台湾の半導体受託製造企業のTSMCが、菊陽町に1兆円規模の半導体工場を建設しており、24年には生産を開始する予定となっています。

(参考:朝日新聞「『まるでバブル』TSMC工場建設の熊本 山林の価格は2年で4倍に」)

 

そのため、工場建設に関わる仕事が増え、周辺の住宅需要が増え、周辺市町村の土地価格も上昇しています。

菊陽町だけでなく、大津町や合志市などの近隣の市町村でも、その恩恵を受けて土地価格の上昇が見られます。

東区で人口増加・土地価格の上昇が起こっているのも、この影響があるためでしょう。

 

菊陽町にTSMCの半導体工場ができることで、半導体関連企業が、その周辺に工場を建てて、仕事をもらおうとしています。

ところが、菊陽町には、工場に転用できる農地が今のところないため、企業からの進出を断っている状況です。

 

「町内の土地の多くは農地を守るために開発が厳しく制限された農業振興地域に指定されているため、企業進出に必要なまとまった規模の空いている土地はほとんどないのです。

そのため問い合わせは多くいただいていますが、(TSMC以降に)新たに進出が決定した企業は今のところありません。なんとかニーズにお応えできるように取り組んでいきたいとは思っていますが、すぐというわけにはいかないですね」(菊陽町商工振興課)

(参考:東洋経済「『土地がない』熊本・菊陽町、半導体バブルで悲鳴」

 

このような状況のため、合志市や大津市などの、近隣の安い土地が残っていそうな自治体に、企業誘致がされる可能性が出てきました。

この周辺で、さらに半導体関連企業の工場建設が進むのであれば、北区、東区の一部のエリアでも、でさらに住宅需要が増えるかもしれません。

 

結論:買うなら?売るなら?

以上のことから、熊本市の土地価格は、

  • 中心部の再開発や、建設費の上昇によって、中心部の土地価格が上がり、郊外に家を持つ人が増え、幅広いエリアで土地価格の上昇が進んだ
  • 今後は若い世代の人口が減るため、住宅需要は減少しそうだが、半導体関連企業の追加進出が進めば、東区や北区の一部のエリアで、住宅需要が盛り上がる可能性あり

と言えるでしょう。

 

買うなら

ここでは、掘り出し物件を探すコツをご紹介します。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。

 

非公開物件の理由

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

 

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売るなら

ここからは、高く売るコツをご紹介します。

 

公示地価よりも高く売れるカラクリ

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、熊本市北区に「武蔵ヶ丘(むさしがおか)」という、武蔵塚駅の北側に広がる住宅地があります。

 

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:21万円/坪
  • 実際の取引価格:15〜32万円/坪

と、公示地価の約0.7〜1.5倍で取引されていました。

最高価格は、最低価格の約2.1倍です。

 

【熊本市北区武蔵ヶ丘の公示地価】

熊本市北区武蔵ヶ丘の公示地価

  • 武蔵塚駅から700mの距離、徒歩約27分(1分=80m)
  • 64,800円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =21万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【熊本市北区武蔵ヶ丘の土地取引(過去2年間)】

熊本市北区武蔵ヶ丘の土地取引

  • 徒歩9〜14分のエリアで、15〜32万円/坪で取引されている
  • 公示地価も実際の取引も「第1種中高層住居専用地域」という用途区分

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の2倍以上の価格で取引されている」

「最低価格と最高価格が3倍以上も違う」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

*東京、大阪、北海道、福島など17都道府県を調査

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
東京都23区千代田区神保町485万円300〜990万円0.62〜2.04倍
東京都23区中央区佃644万円530〜970万円0.82〜1.51倍
東京都23区墨田区東向島111万円150〜290万円1.35〜2.61倍
東京都八王子市北野台33万円30〜43万円0.91〜1.3倍
東京都立川市柴崎町121万円97〜340万円0.8〜2.81倍
東京都武蔵野市吉祥寺本町216万円150〜300万円0.69〜1.39倍
神奈川県横浜市神奈川区松見町85万円74〜150万円0.87〜1.76倍
神奈川県川崎市中原区木月136万円160〜240万円1.18〜1.76倍
神奈川県相模原市緑区東橋本70万円17〜140万円0.24〜2倍
千葉県千葉市中央区松波77万円64〜110万円0.83〜1.43倍
千葉県船橋市松が丘30万円26〜41万円0.87〜1.37倍
千葉県柏市今谷上町49万円39〜85万円0.8〜1.73倍
埼玉県さいたま市浦和区北浦和113万円78〜160万円0.69〜1.42倍
埼玉県川口市差間43万円42〜61万円0.98〜1.42倍
埼玉県所沢市久米49万円22〜76万円0.45〜1.55倍
北海道札幌市北区25条西38万円32〜48万円0.84〜1.26倍
北海道旭川市8条通10万円7〜14万円0.7〜1.4倍
北海道苫小牧市桜木町7万円6.5〜13万円0.93〜1.86倍
青森県青森市三内10万円5.4〜14万円0.54〜1.4倍
青森県八戸市田向14万円10〜28万円0.71〜2倍
青森県弘前市大字田園13万円15〜18万円1.15〜1.38倍
秋田県秋田市手形22万円18〜25万円0.82〜1.14倍
秋田県大仙市大曲中通町11万円13〜15万円1.18〜1.36倍
秋田県由利本荘市石脇7.8万円5〜14万円0.64〜1.79倍
岩手県盛岡市加賀野21万円15〜32万円0.71〜1.52倍
岩手県一関市赤荻8万円5.5〜17万円0.69〜2.13倍
岩手県奥州市佐倉河21万円15〜32万円0.71〜1.52倍
宮城県仙台市泉区将監26万円34〜52万円1.31〜2倍
宮城県石巻市三ツ股10万円7.8〜14万円0.78〜1.4倍
宮城県名取市大手町27万円29〜40万円1.07〜1.48倍
福島県福島市野田町22万円16〜72万円0.73〜3.27倍
福島県いわき市小島町22万円35万円1.59倍
福島県郡山市芳賀18万円17〜35万円0.94〜1.94倍
山形県山形市東原町26万円18〜32万円0.69〜1.23倍
山形県鶴岡市本町11万円8〜17万円0.73〜1.55倍
山形県酒田市新橋9.5万円10〜15万円1.05〜1.58倍
新潟県新潟市中央区天神尾38万円35〜62万円0.92〜1.63倍
新潟県長岡市東栄19万円13〜19万円0.68〜1倍
新潟県上越市春日野14万円9.6〜16万円0.69〜1.14倍
富山県富山市牛島本町26万円23〜36万円0.88〜1.38倍
富山県高岡市城東17万円9.3〜19万円0.55〜1.12倍
富山県射水市太閤山15万円12〜18万円0.8〜1.2倍
石川県金沢市泉野町35万円24〜45万円0.69〜1.29倍
石川県加賀市小菅波町14万円2.3〜21万円0.16〜1.5倍
石川県野々市市押野26万円25〜31万円0.96〜1.19倍
福井県福井市灯明寺19万円15〜26万円0.79〜1.37倍
福井県坂井市丸岡町西瓜屋10万円12〜15万円1.2〜1.5倍
群馬県高崎市上中居町25万円18〜36万円0.72〜1.44倍
群馬県前橋市駒形町15万円8.7〜18万円0.58〜1.2倍
群馬県伊勢崎市昭和町13万円9.6〜41万円0.74〜3.15倍
栃木県宇都宮市泉が丘28万円28〜40万円1〜1.43倍
栃木県足利市八幡町16.5万円8.7〜19万円0.53〜1.15倍
栃木県小山市城東24万円3.8〜27万円0.16〜1.13倍
茨城県水戸市河和田14万円9.2〜20万円0.66〜1.43倍
茨城県古河市東24万円11〜36万円0.46〜1.5倍
茨城県つくば市春日37万円53万円1.43倍
愛知県名古屋市千種区東山元町56万円19〜67万円0.34〜1.2倍
愛知県岡崎市大和町37万円43〜51万円1.16〜1.38倍
愛知県豊橋市高師本郷町24万円11〜33万円0.46〜1.38倍
岐阜県岐阜市北一色21万円17〜28万円0.81〜1.33倍
岐阜県大垣市林町23万円10〜31万円0.43〜1.35倍
岐阜県多治見市明和町11.5万円8.9〜15万円0.77〜1.3倍
三重県津市大谷町35万円41〜55万円1.17〜1.57倍
三重県四日市市大字茂福21万円24〜32万円1.14〜1.52倍
三重県桑名市大字桑名22万円25〜29万円1.14〜1.32倍
静岡県静岡市葵区音羽町71万円51〜85万円0.72〜1.2倍
静岡県浜松市中区鴨江31万円0.85〜40万円0.03〜1.29倍
静岡県三島市加茂33万円33〜44万円1〜1.33倍
長野県長野市若里29万円30〜46万円1.03〜1.59倍
長野県松本市桐21万円29〜30万円1.38〜1.43倍
長野県上田市常磐城14万円14〜18万円1〜1.29倍
山梨県甲府市上石田15万円19〜23万円1.27〜1.53倍
大阪府大阪市浪速区恵美須東149万円39〜600万円0.26〜4.03倍
大阪府茨木市庄61万円40〜100万円0.66〜1.64倍
大阪府高槻市安岡時町38万円25〜55万円0.66〜1.45倍
京都府京都市伏見区深草大亀谷万帖敷町41万円22〜64万円0.54〜1.56倍
京都府宇治市小倉町43万円22〜55万円0.51〜1.28倍
京都府城陽市久世37万円28〜49万円0.76〜1.32倍
滋賀県大津市朝日が丘45万円25〜55万円0.56〜1.22倍
滋賀県草津市追分30万円32〜37万円1.07〜1.23倍
滋賀県長浜市祇園町17万円8.9〜23万円0.52〜1.35倍
兵庫県神戸市鈴蘭台南町24万円14〜41万円0.58〜1.71倍
兵庫県姫路市飾磨区今在家28万円30〜35万円1.07〜1.25倍
兵庫県尼崎市稲葉荘56万円39〜83万円0.7〜1.48倍
奈良県奈良市中登美ケ丘35万円40〜61万円1.14〜1.74倍
奈良県橿原市土橋町26万円31〜44万円1.19〜1.69倍
奈良県生駒市俵口町27万円22〜35万円0.81〜1.3倍
和歌山県和歌山市黒田21万円19〜48万円0.9〜2.29倍
和歌山県田辺市東山19万円22〜24万円1.16〜1.26倍
岡山県岡山市田中33万円35〜47万円1.06〜1.42倍
岡山県倉敷市大島31万円13〜35万円0.42〜1.13倍
岡山県津山市東一宮10万円4.5〜12万円0.45〜1.2倍
広島県広島市牛田早稲田40万円19〜80万円0.48〜2倍
広島県福山市沖野上町24万円6.9〜34万円0.29〜1.42倍
広島県呉市広白岳17万円7.4〜21万円0.44〜1.24倍
鳥取県鳥取市吉方温泉17万円5〜19万円0.29〜1.12倍
鳥取県米子市観音寺新町16万円15〜20万円0.94〜1.25倍
島根県松江市内中原町26万円26〜32万円1〜1.23倍
山口県下関市綾羅木南町13万円20万円1.54倍
山口県山口市小郡下郷16.5万円8.9〜19万円0.54〜1.15倍
山口県宇部市笹山町7.3万円10〜13万円1.37〜1.78倍
愛媛県松山市岩崎町44万円30〜68万円0.68〜1.55倍
愛媛県今治市南大門町17万円24〜30万円1.41〜1.76倍
愛媛県新居浜市河内町22万円10〜24万円0.45〜1.09倍
香川県高松市松縄町29万円39〜40万円1.34〜1.38倍
香川県丸亀市中府町25万円35万円1.4倍
徳島県徳島市佐古一番町31万円13〜59万円0.42〜1.9倍
高知県高知市東久万34万円29〜38万円0.85〜1.12倍
福岡県福岡市南区大楠56万円69〜97万円1.23〜1.73倍
福岡県北九州市八幡西区永犬丸西町17万円10〜21万円0.59〜1.24倍
福岡県久留米市諏訪野町22万円15〜27万円0.68〜1.23倍
佐賀県佐賀市兵庫北21万円 16〜31万円0.76〜1.48倍
佐賀県唐津市和多田本村18万円18〜24万円1〜1.33倍
佐賀県鳥栖市弥生が丘19万円18〜21万円0.95〜1.11倍
大分県大分市王子新町30万円28〜45万円0.93〜1.5倍
大分県別府市山の手町21万円16〜35万円0.76〜1.67倍
大分県中津市中央町30万円28〜45万円0.93〜1.5倍
長崎県長崎市滑石20万円14〜24万円0.7〜1.2倍
長崎県佐世保市広田11万円19〜29万円1.73〜2.64倍
長崎県諫早市小船越町13万円22万円1.69倍
熊本県熊本市武蔵ヶ丘21万円15〜32万円0.71〜1.52倍
熊本県八代市井上町9万円4.7〜10万円0.52〜1.11倍
熊本県天草市今釜新町14万円14〜15万円1〜1.07倍
宮崎県宮崎市神宮28万円32〜33万円1.14〜1.18倍
宮崎県都城市姫城町10万円8.5〜15万円0.85〜1.5倍
宮崎県延岡市西小路19万円20〜26万円1.05〜1.37倍
鹿児島県鹿児島市荒田56万円35〜91万円0.63〜1.63倍
鹿児島県霧島市国分中央11万円9.5〜15万円0.86〜1.36倍
鹿児島県薩摩川内市平佐町9.5万円7.9〜10.4万円0.83〜1.09倍
沖縄県那覇市首里石嶺町42万円31〜46万円0.74〜1.1倍
沖縄県うるま市江州56万円69〜97万円1.23〜1.73倍
沖縄県浦添市経塚53万円60〜69万円1.13〜1.3倍

 

つまり、あなたの不動産が、思っていた以上に、数百万円〜数千万円高い可能性があるのです。

では、どうすれば、それがわかるのか?

 

答えは、不動産の一括査定です。

不動産は、その地域、または物件を多く手がける会社かどうかで、評価額が変わります。なので、多くの不動産会社が参加している一括査定を使うことで、評価額が高いかどうかがわかるんですね。

 

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※1 本記事では、いくつかのサービスのご紹介をしています。それぞれ、「イエウール(運営元 株式会社Speee)」「タウンライフ(運営元 タウンライフ株式会社)」の委託を受けて作成しております

 

 

 

 

この記事を書いた人
ゴトウ

証券会社で12年間勤務。営業と店舗マーケティングに従事後、2018年から当サイト「イエ&ライフ」を運営しています。

不動産価格の動きの理解や今後の予想は、金融マーケットの知識があると理解しやすいため、読者のお役に立てるのではないかと、サイトを運営しています。

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