（画像出典：wikimedia commons, そらみみ, 祇園白川とヒガンバナ）
この記事では京都市東山区の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）（※1）
１、京都市東山区の公示地価、基準地価
*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK
*公：公示地価（2023.1.1現在）2023年3月 更新
*基：基準地価（2022.7.1現在）
*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合
| 所在地及び地番 | 最寄駅（m) | 坪単価（万円） | 前年比 | 2018年比 |
|---|---|---|---|---|
| 公）京都市東山区新橋通大和大路東入２丁目清本町３５７番 | 祇園四条（400） | 445.5 | 6.3% | 40.6% |
| 公）京都市東山区四条通大和大路東入祇園町北側２７７番 | 祇園四条（300） | 1122 | 6.3% | 74.4% |
| 公）京都市東山区新門前通大和大路東入西之町２１６番２ | 三条（170） | 292.1 | 6.0% | |
| 公）京都市東山区三条通大橋東入三町目３５番７外 | 三条京阪（120） | 432.3 | 5.6% | 89.9% |
| 公）京都市東山区三条大橋東６丁目今小路町８１番１外 | 東山（0） | 216.8 | 4.6% | 46.0% |
| 公）京都市東山区四条通大和大路東入祇園町南側５７０番２２８ | 祇園四条（770） | 247.2 | 4.3% | 69.5% |
| 公）京都市東山区清水５丁目１３０番７ | 清水五条（1000） | 278.2 | 4.1% | 68.6% |
| 公）京都市東山区宮川筋四条下る宮川筋１丁目２１６番 | 祇園四条（100） | 429 | 4.0% | 61.5% |
| 公）京都市東山区五条橋東６丁目５８３番７０ | 清水五条（1100） | 226.7 | 3.5% | |
| 公）京都市東山区五条橋東３丁目４０６番 | 清水五条（360） | 292.7 | 3.1% | 65.2% |
| 公）京都市東山区粟田口三条坊町２番５外 | 東山（380） | 140.9 | 2.9% | 35.6% |
| 公）京都市東山区泉涌寺門前町３６番１３ | 京阪東福寺（750） | 58.4 | 1.7% | 2.9% |
| 公）京都市東山区本町１６丁目３１０番２７ | 京阪東福寺（350） | 62 | 1.6% | 3.3% |
| 公）京都市東山区大仏南門通大和大路東入新瓦町西組６２３番 | 七条（530） | 78.5 | 1.3% | 11.7% |
| 公）京都市東山区本町６丁目３番外 | 七条（200） | 211.5 | 1.3% | |
| 公）京都市東山区高台寺南門通下河原東入桝屋町３５３番５ | 祇園四条（1400） | 143.6 | 1.2% | 31.8% |
| 公）京都市東山区松原通大和大路西入弓矢町２８番 | 清水五条（480） | 181.5 | 1.1% | 69.8% |
| 公）京都市東山区正面通大和大路東入茶屋町５２７番１６ | 清水五条（750） | 103.3 | 1.0% | 25.2% |
| 公）京都市東山区清閑寺池田町３５番７ | 清水五条（1400） | 52.1 | 0.0% | -3.1% |
| 基）京都市東山区四条通大和大路東入祇園町北側２７７番 | 京阪祇園四条（300） | 1089 | 4.8% | 52.1% |
| 基）京都市東山区新門前通大和大路東入西之町２１６番２ | 京阪三条（170） | 280.5 | 3.0% | 18.1% |
| 基）京都市東山区三条通北裏白川筋東入堀池町３７９番１ | 地下鉄東山（180） | 127.1 | 2.7% | 14.9% |
| 基）京都市東山区正面通大和大路東入茶屋町５２７番１６ | 京阪清水五条（750） | 103 | 1.0% | 15.6% |
| 基）京都市東山区泉涌寺門前町３６番１３ | 京阪東福寺（750） | 57.8 | 0.6% | 1.7% |
| 基）京都市東山区本町１５丁目７５８番１１ | 京阪鳥羽街道（350） | 59.1 | 0.0% | 1.1% |
| 基）京都市東山区今熊野椥ノ森町２４番８ | 京阪東福寺（550） | 77.9 | -1.3% | 3.1% |
途中ですが、この記事の説明を
どうも、このサイトの運営者のゴトウです。
この記事では、「あなたの（気になっている）不動産が、これからどうなるのか？」が分かるように、解説をしていきます。
とても不思議に思うのですが、
不動産の取引は、数百万円〜数億円単位の大きなお金が動きますから、絶対に失敗したくないはずなのに、
参考になる情報が、あまりに少なすぎると感じませんか？
例えば、年に３回ほど、公示地価や基準地価、路線価などの国が発表する土地価格の情報が、新聞やテレビニュースで取り上げられます。
ですが、その解説の多くが、都道府県単位、市区町村単位、または、１番大きく上昇した場所ぐらいです。
もっと細かい地区の情報は、ほとんど見かけませんよね。
これでは、あなたの（気になっている）不動産が、これから上がるのか？下がるのか？の判断がつきませんし、今がチャンスなのかどうかも分かりません。
最悪の婆には、営業マンの言いなりになって、もっと高く売れた（もっといい物件を探せた）のに、、、なんてことも。
それはちょっと残念すぎると思うんです。
そこで、この記事では、取り引きの参考になりそうなデータを集めて、なるべく詳しく、そして分かりやすく解説をしました。
そのため、ちょっと記事が長くなってしまいましたが、難しいことは書いていませんので、気楽に読み進めてみてください。
それでは参りましょう。
２、京都市東山区の土地価格の動き
京都市東山区の住宅地は、アベノミクス以降の、この９年間で１８.８％上昇しました。
また、2021→22年の公示地価については、住宅地は前年比で０.８%のプラス、商業地は０.２%のプラスとなっていました。
では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか？
公示地価の７年間の変化率を地図上に表示させてみました。
地価マップ：2013-21年の上昇率
変化率：赤色（30%以上）＞オレンジ色（10〜29.9%）＞緑色（0〜9.9%）＞青色（-9.9〜０％）＞紫色（-10%以下）
祇園周辺では大きく上昇していますが、その反面で南側のエリアでは下落エリアもチラホラ見られますね。
なぜ、中心部だけが上昇しているのか？
最も大きな理由は、金利の低下です。
ご覧のように、2013年4月以降、日銀が国債を買い占める、異次元緩和政策を行うことで、金利を下げてきました。
日銀が国債を買い占めて、金利を下げた
（参考：ARUHI住宅ローン フラット３５金利の推移 財務省 国債金利情報）
ザックリ言うと、この８年間で買い手は、同じ返済額で２割高い物件を買えるようになったということです。
例えば、フラット３５で期間３５年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。
同じ返済額で購入できる物件価格が２割上昇した
月々の支払額は増やさずに、約２割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。
そのため、人気のエリアほど、土地価格が上昇してきたのです。
外国人観光客数の増加が、土地価格の上昇を加速
このような状況の中で、京都市では外国人観光客数が大きく増えました。
2013年9月にオリンピック開催地に東京が選ばれてから、外国人観光客数が４倍以上に増えていますからね。
そのため、観光地や商業地を中心に、土地価格が大きく上昇しているんですね。
なぜ郊外エリアでは下落しているのか？
京都府の経済は、ほぼ京都市に一極集中している状況です。
この２０年で、京都府の公共事業はほぼ半分に減少したため、京都市以外では景気が悪くなって、土地価格も大きく下げ続けてきました。
赤色の線：公共事業はこの２０年間で半分に減少
しかも、家を建てる中心年代である30代人口は、2007年ごろにすでにピークを打ち、京都府ではこの１０年間で１０万人以上減少しています。
そのため、この６年間で京都市の土地価格はかなり上昇しましたが、京都市の人口はほとんど増えていません。
人口が増えなければ、家を建てる人も増えないので、中心部に人気が集中した分だけ、郊外で家を買う人が減り、土地価格が上がりにくくなっているんですね。
３、これからどうなる？気になる３つのポイント
では、ここからは、「今後の京都市東山区の土地価格に影響を与えるかも？」と気になる３つのポイントについて検証していきましょう。
（１）金利の上昇リスク
2022年に入ってから、金利の上昇が始まっています。
新型コロナや、ウクライナ侵攻などで、世界各国の経済が混乱し、物価が上昇しているため、物価上昇をおさえるために、世界中の国々で金利を引き上げているのです。
例えば、アメリカでは、この１年間で、0.25→5.25%へと、なんと５％もの金利の引き上げを行っています。
日本では、今のところそういう対策をしていませんが、投資家の間ではすでに「日本も金利の引き上げを行うのではないか？」と見られており、期間１０〜３０年の国債の金利が上がり始めています。
（参考：財務省）
住宅ローンの金利も、このような状況を受けて、上昇し始めています。
固定金利の住宅ローンである、フラット３５（期間21〜35年）の金利も上昇傾向にあり、23年6月分は1.76%となっています。
ふらっと３５は上昇しているが、変動金利はむしろ下落
ところが、変動金利は、ほとんど変化がないか、むしろ下落している銀行もあります。
銀行同士で、お客さんの獲得競争が激しいため、金利が下がっているためです。
そのため、変動金利の利用者が、2019年には約６割ぐらいだったのが、2022年には約７割にまで増えていました。
不動産価格が上がりすぎたため、変動金利の利用者が増加
毎月の支払額で比較すると、約2万円も安く済むのですから、無理もありません。
変動金利の方が、月々の返済が約２万円安い
| 金利 | 月の返済額 | 総返済額 | ||
| ①ふらっと35 | 固定金利 | 1.76% | 95,723円 | 約4,020万円 |
| ②SBI新生銀行 | 変動金利 | 0.32% | 75,512円 | 約3,172万円 |
| ①ー② | 20,211円 | 約848万円 |
*期間３５年、ローン諸費用は除く
大都市のマンションがかなり値上がりしており、「誰が買ってるの？」と疑問に思う人もいるでしょうが、変動金利を選んでいる人が増えているからでしょう。
では、そのような人たちが、金利が上がった時にどうするのか？というと、約２割の人が、「見当がつかない、わからない」と答えていました。
このように、金利が上がった時に、返済に困る人が、かなりの割合でいると考えられます。
つまり、
- 世界的な物価上昇・金利上昇によって、「日本の金利も上がる」と予想する投資家が増えている
- 変動金利で借りている人の２割ぐらいは、金利が上がった場合に、対応できない可能性がある
と言う状況なのです。
今年の4月に、日銀総裁が交代し、植田新総裁になりましたが、今のところは、黒田旧総裁の方針を引き継ぐようなコメントをしています。
ですが、そもそも、黒田総裁が異次元緩和をやり始めたのは、物価を毎年2%上げるためでした。
そして、2022年度の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。すでに目的は達成されて、むしろかなりのハイペースで上昇している状況です。
（参考：NHK「2022年度 消費者物価指数 前年度比3.0％上昇 41年ぶり水準」）
また、ウクライナ戦争もまだ終わりが見えませんので、物価上昇はまだまだ続くと考えると、いずれ金利を引き上げる時が来るでしょう。
１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性
ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。
例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。
特に、変動金利が上がってきた場合には、注意が必要でしょう。
（２）財政危機によって子育て世帯にしわ寄せが、、
（京都市 門川大作 市長） 「このままでは10年以内に、京都市の財政は破綻しかねません」
（中略）
実質的な借金の残高は8500億円に上り、財政破綻の危機に直面しているのです。
（参考：Yahooニュース「【特集】京都市が“破産”危機！借金8500億円…10年以内に財政破綻…伝統と文化の街にいったい何が！？」
京都市は、地下鉄 東西線の赤字がひどいこともあって、財政状況がどんどん悪化しており、令和６年ごろには、市の貯金である公債償還基金が底をつくところまで来ています。
そのため、京都市では、人件費の削減だけでなく、これまでまで独自に予算を当ててきた事業の削減も検討しています。
特に大きいのは、保育園関係への補助金の削減です。そのため、共働きの子育て世帯には、今後さらに住みにくい環境になっていくと予想されます。
京都市の財政再建案（2021年６月時点）
| 検討項目 | 効果（億円） |
| 保育士等への助成金 | 60億円 |
| 高齢者向けのバス・地下鉄の女性 | 52億円 |
| 保育料の軽減のための助成金 | 16億円 |
| 下水道事業への繰り出し金 | 85億円 |
| 国民健康保険料への助成金 | 52億円 |
| 予防接種費 | 18億円 |
若い世代の人口減少もありますので、ますます子育て世帯の買い手が減っていくと考えられます。
４、結論：買うなら？売るなら？
以上のことから、京都市東山区の土地価格は、
- 金利低下で同じ返済額でも高い物件を買えるようになったことと外国人観光客数の増加によって、駅近を中心に土地価格は上昇している
- その一方で、買い手の数は減っているため、郊外の土地価格は下落するという二極化が起こっている
- 今後は財政危機による子育て世代への支出削減によって、子育て世帯の購入が減っていくことが予想されるため、一部の人気エリアを除いて買い手がつきにくくなりそう
と言えるでしょう。
買うなら：安く買うには工夫が必要
本来であれば、低金利は家を購入するチャンスな訳ですが、ウッドショックによる建築費の高騰によって、家を建てるハードルが上がっています。
変動金利を選ぶ人が増えていますが、今後の金利上昇の可能性も考えると、むしろ、なるべく安く土地を探す方法を考えた方がいいかもしれません。
非公開物件＝安い物件
また、不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、ある特定の住宅メーカーが取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
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売るなら：低金利のうちに売却を検討すべき
特に住宅地において、これから影響が出てくるのが金利の上昇です。金利が１％上がると、組める住宅ローンが１５〜２０％程度減るためです。
今は上昇率が小幅なため、まだ影響は小さいですが、これから物価上昇がさらにひどくなれば、アメリカやヨーロッパのように金利を引き上げて物価上昇を抑える政策を取る可能性があるため、早めの準備がおすすめです。
不動産会社選びを間違えると損する？
不動産会社によって、得意とするエリアや物件種類（戸建て・マンション）が違うので、実際の取引では、公示地価より高く、または安く取引されることがあります。
例えば、お隣の中京区に「西ノ京北壺井町（にしのきょうきたつぼいちょう）」という地区があります。
この西ノ京北壺井町の公示地価と実際の取引価格は、
- 公示地価：９３万円／坪
- 実際の取引価格：１２０〜１４０万円／坪
と、公示地価の約１.３〜１.５倍で取引されていました。
【中京区西ノ京北壺井町の土地取引（過去２年間）】
- 円町駅から徒歩４〜６分のエリアで、１２０〜１４０万円／坪で取引されている
- 公示地価・実際の取引ともに「第１種住居地域」という、似たような街並みのエリア
なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか？
その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。
不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、
- 自社でどれだけ取引情報を持っているか
- どれだけ買い手のリストを持っているか？
で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。
持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる
*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています
（2022年実績：売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 ＝ 11.4%）
また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、
- どれだけの評価額になるのか？
- どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか？
を知ることができます。
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※1 本記事では、いくつかのサービスのご紹介をしています。それぞれ、「イエウール（運営元 株式会社Speee）」「タウンライフ（運営元 タウンライフ株式会社）」の委託を受けて作成しております
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