（画像出典：wikimedia commons, Bineapple, Chayama Station of Eizan Electric Railway in Kyoto.）
この記事では京都市左京区の土地価格について、
- 今いくらなのか？
- この６年間で、どこがどれだけ上昇・下落しているのか？
- 今後どうなるのか？
を解説していきます。
１、京都市左京区の公示地価、基準地価の一覧
*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK
*公：公示地価（2021.1.1現在）New!
*基：基準地価（2020.7.1現在）
＊R2比変化率：令和２年比の変化率。並び順の基準にしています
| 区分 | 住居表示 | 最寄駅（m) | 坪単価（万円） | R2比変化率 | H25比変化率 |
|---|---|---|---|---|---|
| 公／住宅 | 京都市左京区岡崎円勝寺町９１番４８ | 東山（500） | 155.1 | 3.1% | 43.8% |
| 公／住宅 | 京都市左京区浄土寺東田町９３番４ | 京阪出町柳（2100） | 95 | 0.7% | 10.0% |
| 公／住宅 | 京都市左京区下鴨宮河町６２番３ | 京阪出町柳（450） | 130.7 | 0.5% | 16.6% |
| 公／商業 | 京都市左京区松ケ崎六ノ坪町５番５ | 松ヶ崎（0） | 146.9 | 0.5% | 19.4% |
| 公／住宅 | 京都市左京区下鴨萩ケ垣内町６番外 | 北山（340） | 161.4 | 0.4% | 21.1% |
| 公／住宅 | 京都市左京区吉田下阿達町１２番１ | 神宮丸太町（800） | 99.7 | 0.3% | 18.5% |
| 公／住宅 | 京都市左京区下鴨東本町３３番２ | 松ヶ崎（1100） | 120.1 | 0.3% | |
| 公／商業 | 京都市左京区北白川久保田町５７番１３外 | 京阪出町柳（1500） | 125.7 | 0.0% | 25.7% |
| 公／商業 | 京都市左京区下鴨東本町１５番５外 | 松ケ崎（1000） | 146.9 | 0.0% | 25.4% |
| 公／住宅 | 京都市左京区下鴨南茶ノ木町２番９ | 北山（650） | 131.3 | 0.0% | 20.6% |
| 公／住宅 | 京都市左京区岩倉東五田町２２番２ | 国際会館（230） | 89.8 | 0.0% | 19.8% |
| 公／住宅 | 京都市左京区岩倉南大鷺町４８番 | 国際会館（200） | 93.7 | 0.0% | 19.3% |
| 公／商業 | 京都市左京区下鴨芝本町４９番１８ | 北大路（1300） | 125.4 | 0.0% | 18.8% |
| 公／住宅 | 京都市左京区二条通川端東入新先斗町１４０番３ | 神宮丸太町（400） | 97.7 | 0.0% | 17.5% |
| 公／住宅 | 京都市左京区下鴨下川原町４６番１７ | 鞍馬口（900） | 113.2 | 0.0% | 16.7% |
| 公／商業 | 京都市左京区北白川上終町５番 | 茶山（850） | 119.5 | 0.0% | 14.6% |
| 公／住宅 | 京都市左京区松ケ崎桜木町２０番２ | 松ヶ崎（950） | 122.4 | 0.0% | 13.1% |
| 公／住宅 | 京都市左京区岩倉三宅町１７３番９ | 八幡前（350） | 63 | 0.0% | 12.4% |
| 公／住宅 | 京都市左京区下鴨蓼倉町６１番４８ | 京阪出町柳（1300） | 111.9 | 0.0% | 12.3% |
| 公／住宅 | 京都市左京区松ケ崎正田町３番３５ | 松ヶ崎（840） | 100.7 | 0.0% | 11.7% |
| 公／住宅 | 京都市左京区高野泉町１番５３ | 一乗寺（480） | 76.6 | 0.0% | 10.5% |
| 公／住宅 | 京都市左京区北白川瀬ノ内町９番 | 茶山（700） | 97.7 | 0.0% | 10.0% |
| 公／住宅 | 京都市左京区吉田中大路町３１番６外 | 神宮丸太町（1400） | 86.8 | 0.0% | 8.7% |
| 公／住宅 | 京都市左京区一乗寺中ノ田町８１番 | 一乗寺（500） | 74.6 | 0.0% | 7.6% |
| 公／住宅 | 京都市左京区田中古川町７番２４ | 茶山（300） | 71 | 0.0% | 7.5% |
| 公／住宅 | 京都市左京区岩倉南池田町２５番 | 国際会館（1000） | 73.6 | 0.0% | 7.2% |
| 公／住宅 | 京都市左京区北白川上池田町９番 | 京阪出町柳（2100） | 85.1 | 0.0% | 6.6% |
| 公／住宅 | 京都市左京区岩倉中町２２８番１１４ | 岩倉（550） | 47.2 | 0.0% | 0.0% |
| 公／住宅 | 京都市左京区岩倉中在地町１３１番３ | 岩倉（1000） | 38.3 | 0.0% | -0.9% |
| 公／住宅 | 京都市左京区修学院西沮沢町１３番９ | 修学院（1300） | 54.1 | 0.0% | -1.8% |
| 公／住宅 | 京都市左京区上高野沢淵町１１番１５ | 三宅八幡（630） | 45.5 | 0.0% | -2.1% |
| 公／住宅 | 京都市左京区岩倉村松町８番２０ | 岩倉（1900） | 34.7 | 0.0% | -3.7% |
| 公／住宅 | 京都市左京区一乗寺西浦畑町８番４ | 修学院（650） | 71.3 | 0.0% | |
| 公／住宅 | 京都市左京区岩倉幡枝町６０１番２９ | 木野（940） | 53.8 | 0.0% | |
| 公／住宅 | 京都市左京区田中春菜町１０番外 | 元田中（350） | 81.8 | 0.0% | |
| 公／住宅 | 京都市左京区聖護院西町２１番１０１ | 神宮丸太町（850） | 96 | 0.0% | |
| 公／住宅 | 京都市左京区浄土寺西田町４番２外 | 京阪出町柳（2000） | 84.2 | 0.0% | |
| 公／住宅 | 京都市左京区下鴨宮崎町１２８番４０ | 京阪出町柳（830） | 117.8 | 0.0% | |
| 公／住宅 | 京都市左京区吉田泉殿町６１番１ | 京阪出町柳（460） | 89.8 | -0.4% | |
| 公／住宅 | 京都市左京区下鴨東梅ノ木町２０番外 | 松ヶ崎（850） | 136.6 | -0.5% | 14.3% |
| 公／商業 | 京都市左京区岡崎徳成町１０番５外 | 東山（700） | 149.5 | -1.1% | 43.1% |
| 公／住宅 | 京都市左京区静市市原町１４４番２０ | 市原（140） | 25.1 | -1.3% | |
| 公／住宅 | 京都市左京区永観堂西町１８番 | 蹴上（1000） | 108.2 | -1.5% | 24.7% |
| 公／商業 | 京都市左京区丸太町通川端東入東丸太町２６番７外 | 神宮丸太町（220） | 164.3 | -1.6% | 39.4% |
| 公／住宅 | 京都市左京区八瀬秋元町１３５番２８ | 八瀬比叡山口（3100） | 17 | -3.0% | -18.2% |
| 公／住宅 | 京都市左京区静市静原町２９１番外 | 市原（3800） | 11.2 | -5.6% | -13.7% |
| 基／商業 | 京都市左京区新堺町通仁王門下る和国町３６９番２ | 京阪三条（510） | 138.6 | 64.7% | |
| 基／住宅 | 京都市左京区岡崎円勝寺町９１番４８ | 東山（500） | 150.5 | 43.8% | |
| 基／商業 | 京都市左京区岡崎徳成町１０番５外 | 東山（700） | 151.1 | 43.1% | |
| 基／商業 | 京都市左京区丸太町通川端東入東丸太町２６番７外 | 神宮丸太町（220） | 167 | 39.4% | |
| 基／住宅 | 京都市左京区岡崎北御所町４６番８ | 地下鉄東山（1300） | 121.8 | 28.6% | |
| 基／商業 | 京都市左京区北白川久保田町５７番１３外 | 京阪出町柳（1500） | 125.7 | 25.7% | |
| 基／商業 | 京都市左京区下鴨東本町１５番５外 | 北大路（1500） | 146.9 | 25.4% | |
| 基／住宅 | 京都市左京区永観堂西町１８番 | 蹴上（1000） | 109.9 | 24.7% | |
| 基／住宅 | 京都市左京区東竹屋町通川端東入東竹屋町６２番１ | 京阪神宮丸太町（220） | 104 | 22.6% | |
| 基／住宅 | 京都市左京区下鴨萩ケ垣内町６番外 | 北山（340） | 160.7 | 21.1% | |
| 基／住宅 | 京都市左京区下鴨南茶ノ木町２番９ | 北山（650） | 131.3 | 20.6% | |
| 基／住宅 | 京都市左京区岩倉東五田町２２番２ | 国際会館（230） | 89.8 | 19.8% | |
| 基／商業 | 京都市左京区松ケ崎六ノ坪町５番５ | 松ヶ崎（0） | 146.2 | 19.4% | |
| 基／住宅 | 京都市左京区岩倉南大鷺町４８番 | 国際会館（200） | 93.7 | 19.3% | |
| 基／住宅 | 京都市左京区岩倉南大鷺町４８番 | 地下鉄国際会館（200） | 93.7 | 19.3% | |
| 基／商業 | 京都市左京区下鴨芝本町４９番１８ | 京阪出町柳（1500） | 125.4 | 18.8% | |
| 基／住宅 | 京都市左京区吉田下阿達町１２番１ | 神宮丸太町（800） | 99.3 | 18.5% | |
| 基／住宅 | 京都市左京区吉田上阿達町２３番１ | 京阪出町柳（360） | 103.3 | 18.1% | |
| 基／商業 | 京都市左京区田中里ノ内町２１番 | 叡山元田中（70） | 108.9 | 17.9% | |
| 基／住宅 | 京都市左京区二条通川端東入新先斗町１４０番３ | 神宮丸太町（400） | 97.7 | 17.5% | |
| 基／住宅 | 京都市左京区下鴨下川原町４６番１７ | 鞍馬口（850） | 113.2 | 16.7% | |
| 基／住宅 | 京都市左京区下鴨夜光町８番４ | 地下鉄松ヶ崎（600） | 148.5 | 16.6% | |
| 基／住宅 | 京都市左京区下鴨宮河町６２番３ | 京阪出町柳（500） | 130 | 16.6% | |
| 基／商業 | 京都市左京区北白川上終町５番 | 茶山（850） | 119.5 | 14.6% | |
| 基／住宅 | 京都市左京区下鴨東梅ノ木町２０番外 | 松ヶ崎（850） | 137.3 | 14.3% | |
| 基／住宅 | 京都市左京区下鴨東梅ノ木町２０番ほか１筆 | 地下鉄松ヶ崎（850） | 136.6 | 13.7% | |
| 基／住宅 | 京都市左京区松ケ崎桜木町２０番２ | 松ヶ崎（950） | 122.4 | 13.1% | |
| 基／住宅 | 京都市左京区田中飛鳥井町１２３番ほか１筆 | 京阪出町柳（1000） | 83.8 | 12.9% | |
| 基／住宅 | 京都市左京区岩倉三宅町１７３番９ | 国際会館（850） | 63 | 12.4% | |
| 基／住宅 | 京都市左京区下鴨蓼倉町６１番４８ | 京阪出町柳（1300） | 111.9 | 12.3% | |
| 基／住宅 | 京都市左京区松ケ崎正田町３番３５ | 松ヶ崎（780） | 100.7 | 11.7% | |
| 基／住宅 | 京都市左京区岩倉西宮田町４０番 | 地下鉄国際会館（700） | 76.2 | 11.1% | |
| 基／住宅 | 京都市左京区北白川瀬ノ内町９番 | 叡山茶山（800） | 97.7 | 10.9% | |
| 基／住宅 | 京都市左京区高野泉町１番５３ | 一乗寺（480） | 76.6 | 10.5% | |
| 基／住宅 | 京都市左京区北白川瀬ノ内町９番 | 茶山（800） | 97.7 | 10.0% | |
| 基／住宅 | 京都市左京区浄土寺東田町９３番４ | 京阪出町柳（2100） | 94.4 | 10.0% | |
| 基／住宅 | 京都市左京区吉田中大路町３１番６外 | 神宮丸太町（1400） | 86.8 | 8.7% | |
| 基／住宅 | 京都市左京区一乗寺中ノ田町８１番 | 一乗寺（500） | 74.6 | 7.6% | |
| 基／住宅 | 京都市左京区田中古川町７番２４ | 茶山（250） | 71 | 7.5% | |
| 基／住宅 | 京都市左京区岩倉南池田町２５番 | 国際会館（1000） | 73.6 | 7.2% | |
| 基／住宅 | 京都市左京区北白川上池田町９番 | 京阪出町柳（2100） | 85.1 | 6.6% | |
| 基／住宅 | 京都市左京区山端柳ケ坪町４５番 | 叡山修学院（340） | 85.8 | 6.6% | |
| 基／住宅 | 京都市左京区鹿ケ谷西寺ノ前町１１番 | 京阪神宮丸太町（2200） | 79.9 | 3.9% | |
| 基／住宅 | 京都市左京区上高野池ノ内町１２番２１ | 叡山八幡前（350） | 66.7 | 1.0% | |
| 基／住宅 | 京都市左京区岩倉中町２２８番１１４ | 岩倉（550） | 47.2 | 0.0% | |
| 基／住宅 | 京都市左京区岩倉中在地町１３１番３ | 岩倉（1000） | 38.3 | -0.9% | |
| 基／住宅 | 京都市左京区岩倉長谷町６２２番７８ | 叡山岩倉（1400） | 40.3 | -1.6% | |
| 基／住宅 | 京都市左京区修学院西沮沢町１３番９ | 修学院（1300） | 54.1 | -1.8% | |
| 基／住宅 | 京都市左京区上高野沢淵町１１番１５ | 三宅八幡（630） | 45.5 | -2.1% | |
| 基／住宅 | 京都市左京区大原戸寺町２７２番３ | 叡山八瀬比叡山口（5000） | 10.3 | -2.8% | |
| 基／住宅 | 京都市左京区岩倉村松町８番２０ | 岩倉（1900） | 34.7 | -3.7% | |
| 基／住宅 | 京都市左京区八瀬近衛町３５４番４ | 叡山八瀬比叡山口（2100） | 22.9 | -10.9% | |
| 基／住宅 | 京都市左京区静市静原町２９１番外 | 市原（3800） | 11.9 | -13.7% | |
| 基／住宅 | 京都市左京区大原野村町９３番 | 八瀬比叡山口（6500） | 9.9 | -14.3% | |
| 基／住宅 | 京都市左京区八瀬秋元町１３５番２８ | 八瀬比叡山口（3100） | 17.6 | -18.2% | |
| 基／住宅 | 京都市左京区八瀬近衛町１３５番 | 叡山八瀬比叡山口（3200） | 4.2 | -21.0% | |
| 基／住宅 | 京都市左京区一乗寺西浦畑町８番４ | 修学院（650） | 71.3 | ||
| 基／住宅 | 京都市左京区岩倉幡枝町６０１番２９ | 木野（940） | 53.8 | ||
| 基／住宅 | 京都市左京区静市市原町１４４番２０ | 市原（140） | 25.4 | ||
| 基／住宅 | 京都市左京区田中春菜町１０番外 | 元田中（350） | 81.8 | ||
| 基／住宅 | 京都市左京区聖護院西町２１番１０１ | 神宮丸太町（950） | 96 | ||
| 基／住宅 | 京都市左京区下鴨東本町３３番２ | 北大路（1400） | 119.8 | ||
| 基／住宅 | 京都市左京区浄土寺西田町４番２外 | 京阪出町柳（2000） | 84.2 | ||
| 基／住宅 | 京都市左京区下鴨宮崎町１２８番４０ | 京阪出町柳（830） | 117.8 | ||
| 基／住宅 | 京都市左京区吉田泉殿町６１番１ | 京阪出町柳（460） | 90.1 | ||
| 基／住宅 | 京都市左京区鞍馬本町３４３番ほか３筆 | 叡山鞍馬（320） | 12.5 | ||
| 基／商業 | 京都市左京区浄土寺西田町５８番３ | 京阪出町柳（1900） | 124.7 | ||
| 公／住宅 | 京都市左京区大原野村町１３０番１ | 八瀬比叡山口（6600） | 11.2 |
途中ですが、この記事の説明を。
どうも、このサイト「イエ＆ライフ」を運営しているゴトウです。
ここからは、「あなたの（気になっている）不動産がこれからどうなるのか？」を自分で予測できるように、詳しく解説していきたいと思います。
すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動く、人生の中でも大きなことなのに、
「どうして上がっているのか？下がっているのか？」
「これからどうなるのか？」
と参考になる情報が少ないと思いませんか？
特に、新型コロナの感染拡大によって、飲食店や商業施設がかなり影響が出ていると言われています。
ところが、株式市場は３０年ぶりの高値を更新したり、それほど倒産件数も増えていなかったりと、住宅地ではどれぐらい影響が出ているのかが分かりにくいですよね。
なので、そんな人の参考になればと、このようなサイトを運営しています。
約３年間、公示地価や基準地価が発表されるたびに、４７都道府県・５００以上の市区町村の土地価格がどのように動いているのかをチェックしつつ、記事を更新してきたので、日本中の土地価格の動きについて、大体のことがわかっているつもりです。
なので、この記事を読み終わる頃には、
- 買う、または売るタイミングがわかる
- どこに買えば後悔しないかがわかる
ようになっているはずです。
とは言っても、かなり分かりやすく解説していると思いますので、気楽に目を通してみてください。
それでは参りましょう。
２、過去６年間の京都市左京区の土地価格の動き
この６年間の京都市左京区の公示地価を見ると、６.９％のプラスと、京都府全体よりかなり高い上昇率となっていました。
では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか？
公示地価の６年間の変化率を地図上に表示させてみました。
地価マップ：2013-20年の上昇率
変化率：赤色（30%以上）＞オレンジ色（10〜29.9%）＞緑色（0〜9.9%）＞青色（-9.9〜０％）＞紫色（-10%以下）
東山などの観光地では大きく上昇していますが、駅から離れた郊外エリア、特に北側では下落している地点もチラホラ見られますね。
なぜ、中心部だけが上昇しているのか？
最も大きな理由は、金利の低下です。
2013年4月から始まった日銀の異次元緩和によって、金利が大きく低下したのです。
（参考：ARUHI住宅ローン フラット３５金利の推移 財務省 国債金利情報）
ザックリ言うと、この７年間で買い手は、同じ返済額で２割高い物件を買えるようになったということです。
例えば、フラット３５で期間３５年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。
同じ返済額で購入できる物件価格が２割上昇した
月々の支払額は増やさずに、約２割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。
そのため、人気のエリアほど、土地価格が上昇してきたのです。
外国人観光客数の増加が、土地価格の上昇を加速
このような状況の中で、京都市では外国人観光客数が大きく増えました。
2013年9月にオリンピック開催地に東京が選ばれてから、外国人観光客数が４倍以上に増えていますからね。
そのため、観光地や商業地を中心に、土地価格が大きく上昇しているんですね。
なぜ郊外エリアでは下落しているのか？
京都府の経済は、ほぼ京都市に一極集中している状況です。
この２０年で、京都府の公共事業はほぼ半分に減少したため、京都市以外では景気が悪くなって、土地価格も大きく下げ続けてきました。
赤色の線：公共事業はこの２０年間で半分に減少
しかも、家を建てる中心年代である30代人口は、2007年ごろにすでにピークを打ち、京都府ではこの１０年間で１０万人以上減少しています。
そのため、この６年間で京都市の土地価格はかなり上昇しましたが、京都市の人口はほとんど増えていません。
人口が増えなければ、家を建てる人も増えないので、中心部に人気が集中した分だけ、郊外で家を買う人が減り、土地価格が上がりにくくなっているんですね。
３、これからどうなる？気になる３つのポイント
では、ここからは、「今後の京都市左京区の土地価格に影響を与えるかも？」と気になる３つのポイントについて検証していきましょう。
【追加】コロナウイルスの影響について
今回の新型コロナウイルスは、経済的にも大きな影響が出てきています。
日本で現在行っている政策は、
- 飲食店、百貨店などの営業自粛
- 在宅勤務の要請（企業の出社７〜８割減）
- 幼稚園、小中高生の謹慎待機
などで、すでに飲食店やホテル、イベント会社などで売り上げの大きな減少が起こっています。
そして、この影響は長期化することが予想されています。
というのも、ワクチンの開発には１年〜１年半かかると予想されているからです。
「ワクチンの専門家からは、ワクチン候補ができても、臨床試験を実施して有効性と安全性を確かめて、国の承認を得て実用化するまでには、何年もかかるとの声もあがっている。」
そのため、海外から輸入・輸出をして稼いでいる製造業や、外国人観光客をあてにしている観光業・ホテル業など、幅広い企業での倒産も広がってくる可能性があります。
（１）この低金利はいつまで続くのか？
地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。
そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。
むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。
例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。
赤字の地銀がどんどん増えている
赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。
では、具体的にあとどれぐらいなのか？
ブルームバーグが経済の専門家４５人にアンケートをしたところ、半数以上が２〜３年以内に限界が来ると予想していました。
半数以上が２〜３年以内に限界と回答
（参考：ブルームバーグ「２年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作－日銀サーベイ）
このアンケートは２０１８年６月にされたものなので、２〜３年後ということは、オリンピック前後ということになります。
そうすると、金利が上昇しますので、不動産価格は下落していきます。
金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる
オリンピック後の不動産暴落を予想する人は多いですが、案外当たりそうな理由がここにあるんですね。
（２）これから京都市左京区の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、今年発表した京都市左京区の人口の見通しによると、2025年までに1,700人減少するそうです。
京都市左京区の人口は、2025年までに1,700人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
また、家を買う中心年代である２０〜４０代も、2025年までに6,500人減る見通しです。
かなりのハイペースで買い手が減っている状況ですから、影響が大きくなるでしょう。
京都市左京区の2０〜４０代人口は、2025年までに約6,500人減少
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
（３）2022年問題で、都市の農地が宅地になる
京都市左京区でもっとも厄介なのが、この２０２２年問題です。
「都市部にある税金を優遇されていた農地（生産緑地）が、優遇期間が切れることで宅地として放出され、土地価格に影響を与える」
という問題です。
（出典：ウィキペディア cory.2005.Seisan Ryokuchi）
実は、京都市はこの生産緑地の面積が全国１位の６００ヘクタールもあるのです。
３０坪の土地で約６万戸分にもなります。
京都市は、市区町村ランキングで１位
（参考：国土交通省 都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況）
さすがに中心部のあたりでは見当たりませんが、ちょっと郊外に行くと畑がけっこうありますよね。
これらの農地が宅地に変わるのです。
この問題で影響を受けるのは、駅から少し離れた郊外のエリアです。
駅前の農地はほとんど宅地に変わっていますし、郊外に残っているケースが大半だからです。
現在人口が減少したり、土地価格が下落しているエリアで、さらに追い討ちを掛けられる可能性があるのです。
郊外の戸建てを考えている人にとっては、土地の供給も増えるので、安く買えるチャンスとなるでしょう。
売る側から見れば、特に郊外のエリアでは土地価格が下がるきっかけとなりそうです。
４、結論：買うなら？売るなら？
以上のことから、京都市左京区の土地価格は、
- 金利低下で同じ返済額でも高い物件を買えるようになったことと外国人観光客数の増加によって、駅近を中心に土地価格は上昇している
- その一方で、買い手の数は減っているため、郊外の土地価格は下落するという二極化が起こっている
- 左京区の人口は減少するし、２０２２年問題もあるので、中心部と郊外の二極化がさらに進む
と言えるでしょう。
では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか？
買うなら：下落を待つよりも低金利の今がチャンス？
坪70〜100万円するエリアが多いので、今払っている家賃と比較して考えるべきでしょう。
例えば、坪100万円ぐらいの土地であれば、30坪で3,000万円になります。
仮に数年で１割下げたとして300万円安くなる計算ですから、「その間の家賃と比べてどうか？」で考えるべきでしょうね。
異次元緩和で低金利の今がチャンス
また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。
ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買った方がいい場合もあります。
ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット３５」か「１０年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。
非公開物件＝安い物件
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。
また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
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価格が下がるのを待ちたい人でも、こちらで格安物件を見つければ、「低金利」と「安い物件」の２つの美味しいところが狙えるでしょう。
売るなら：超低金利の今が１番のチャンス
外国人観光客数の増加もあって駅近エリアを中心に上昇していきた京都市左京区ですが、住宅地の土地価格に最も影響を与えてきたのはこの超低金利です。
しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。
また、消費税が１０％に上がりましたので、一部のエリアを除いて、今が１番高い時期と言えるでしょう。
公示地価を信じると損をする？
この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。
例えば、左京区に「岩倉中町（いわくらなかまち）」という地区があります。
この岩倉中町地区の公示地価と実際の取引価格は、
- 公示地価：４７万円／坪
- 実際の取引価格：５５〜６４万円／坪
と、公示地価の約１.２〜１.４倍で取引されていました。
【左京区岩倉中町の土地取引（過去２年間）】
- 岩倉駅から徒歩８〜１１分のエリアで、５５〜６４万円／坪で取引されている
- 公示地価・実際の取引ともに「第１種低層住居専用地域」という、似たような街並みのエリア
このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。
同じ地域なのに、
「公示地価の３割増し、場合によっては２倍以上の価格で取引されている」
といった取引がゴロゴロ見つかったのです。
| 都道府県 | 住所 | 公示地価／坪 | 取引価格／坪 | 公示地価の何倍？ |
|---|---|---|---|---|
| 京都府 | 京都市深草大亀谷万帖敷町 | 41万円 | 22〜64万円 | 0.54〜1.56倍 |
| 京都府 | 宇治市小倉町 | 43万円 | 22〜55万円 | 0.51〜1.28倍 |
| 京都府 | 亀岡市大井町並河 | 29万円 | 9.9〜33万円 | 0.34〜1.14倍 |
| 京都府 | 舞鶴市伊佐津 | 21万円 | 19〜23万円 | 0.9〜1.1倍 |
| 京都府 | 城陽市久世 | 37万円 | 28〜49万円 | 0.76〜1.32倍 |
| 京都府 | 長岡京市今里 | 60万円 | 47〜73万円 | 0.78〜1.22倍 |
| 京都府 | 福知山市篠尾新町 | 22万円 | 20〜23万円 | 0.91〜1.05倍 |
| 滋賀県 | 大津市朝日が丘 | 45万円 | 25〜55万円 | 0.56〜1.22倍 |
| 滋賀県 | 草津市追分 | 30万円 | 32〜37万円 | 1.07〜1.23倍 |
| 滋賀県 | 長浜市祇園町 | 17万円 | 8.9〜23万円 | 0.52〜1.35倍 |
| 滋賀県 | 守山市守山 | 37万円 | 35〜53万円 | 0.95〜1.43倍 |
| 滋賀県 | 東近江市佐野町 | 20万円 | 23〜25万円 | 1.15〜1.25倍 |
| 滋賀県 | 彦根市外町 | 23万円 | 17〜31万円 | 0.74〜1.35倍 |
| 滋賀県 | 甲賀市水口町貴生川 | 12万円 | 8.4〜26万円 | 0.7〜2.17倍 |
| 滋賀県 | 近江八幡市堀上町 | 29万円 | 26〜66万円 | 0.9〜2.28倍 |
つまり、あなたの不動産はもっと高い評価額の可能性があるのです。
では、どうやってそれを調べられるのか？
答えは不動産の一括査定です。
というのも、複数の不動産会社の査定を比較することで、「あなたの不動産を得意とする会社の査定額」がわかるからです。
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新型コロナの影響は、長く続けば続くほど、土地価格にも影響を与えることになりますので、早めの準備が成功につながります。
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参考データ
京都市左京区の土地取引
こちらの取引価格は、国土交通省によるアンケートで回収できた情報です。
日本では１年間に約１３０万件の土地取引がありますが、このアンケートで回収できているのは、３０万件弱となっています。
また、大都市では回収率が低いので１割前後、地方では２割前後の取引価格が回収できています。
*2019年7月〜2020年6月の土地取引
*都市計画：建物の高さや、お店の種類などを規制する区分のこと
| 地区名 | 取引総額（万円） | 坪単価（万円） | 面積（平米） | 最寄駅 | 駅距離（分） | 都市計画 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 一乗寺河原田町 | 10000 | 110 | 310 | 茶山(京都) | 3 | １種住居 |
| 一乗寺河原田町 | 9000 | 100 | 300 | 茶山(京都) | 3 | １種住居 |
| 一乗寺松田町 | 3200 | 99 | 105 | 一乗寺 | 4 | １低住専 |
| 一乗寺染殿町 | 2100 | 79 | 90 | 茶山(京都) | 7 | １低住専 |
| 一乗寺払殿町 | 1300 | 89 | 45 | 一乗寺 | 3 | １種住居 |
| 一乗寺北大丸町 | 2900 | 88 | 110 | 一乗寺 | 4 | １種住居 |
| 一乗寺里ノ西町 | 450 | 49 | 30 | 一乗寺 | 3 | １低住専 |
| 一乗寺里ノ西町 | 2100 | 49 | 145 | 修学院 | 3 | １低住専 |
| 一乗寺塚本町 | 3400 | 77 | 145 | 茶山(京都) | 8 | １低住専 |
| 岡崎円勝寺町 | 23000 | 250 | 310 | 東山(京都) | 6 | ２種住居 |
| 下鴨貴船町 | 4800 | 110 | 150 | 北大路 | 10 | １低住専 |
| 下鴨宮崎町 | 3900 | 120 | 110 | 出町柳 | 14 | １低住専 |
| 下鴨宮崎町 | 6200 | 120 | 175 | 出町柳 | 10 | １低住専 |
| 下鴨芝本町 | 2000 | 99 | 65 | 出町柳 | 19 | １低住専 |
| 下鴨松ノ木町 | 2500 | 100 | 80 | 出町柳 | 16 | 近隣商業 |
| 下鴨西本町 | 54000 | 240 | 750 | 北大路 | 12 | 近隣商業 |
| 下鴨西本町 | 4200 | 45 | 310 | 北大路 | 12 | 近隣商業 |
| 下鴨前萩町 | 4500 | 110 | 135 | 北山(京都) | 4 | １低住専 |
| 下鴨前萩町 | 23000 | 250 | 300 | 北山(京都) | 1 | １種住居 |
| 下鴨東高木町 | 7400 | 120 | 195 | 北大路 | 21 | １低住専 |
| 下鴨東半木町 | 4000 | 100 | 125 | 北大路 | 13 | １低住専 |
| 下鴨南芝町 | 5300 | 150 | 115 | 北山(京都) | 3 | １低住専 |
| 下鴨梅ノ木町 | 5000 | 140 | 120 | 北山(京都) | 11 | １低住専 |
| 下鴨梅ノ木町 | 11000 | 100 | 350 | 北山(京都) | 10 | １低住専 |
| 下鴨梅ノ木町 | 9000 | 170 | 175 | 北大路 | 16 | ２中住専 |
| 下鴨北野々神町 | 7300 | 150 | 165 | 松ケ崎(京都) | 5 | １低住専 |
| 岩倉花園町 | 3000 | 30 | 330 | 国際会館 | 18 | １低住専 |
| 岩倉花園町 | 3800 | 68 | 185 | 八幡前(京都) | 8 | １低住専 |
| 岩倉三笠町 | 14000 | 69 | 650 | 岩倉(京都) | 3 | １低住専 |
| 岩倉三笠町 | 7400 | 71 | 350 | 国際会館 | 11 | １低住専 |
| 岩倉上蔵町 | 4400 | 25 | 580 | 岩倉(京都) | 15 | １低住専 |
| 岩倉中町 | 3300 | 63 | 170 | 岩倉(京都) | 8 | １低住専 |
| 岩倉忠在地町 | 3500 | 50 | 230 | 岩倉(京都) | 1 | １低住専 |
| 岩倉長谷町 | 4100 | 36 | 380 | 岩倉(京都) | 16 | １低住専 |
| 岩倉長谷町 | 2300 | 41 | 185 | 岩倉(京都) | 19 | １低住専 |
| 岩倉長谷町 | 2700 | 48 | 185 | 岩倉(京都) | 15 | １低住専 |
| 岩倉長谷町 | 7000 | 38 | 620 | 国際会館 | 29 | １低住専 |
| 岩倉幡枝町 | 2300 | 57 | 135 | 国際会館 | 19 | １低住専 |
| 岩倉幡枝町 | 2900 | 60 | 155 | 木野 | 14 | １低住専 |
| 岩倉幡枝町 | 3000 | 63 | 155 | 京都精華大前 | 4 | １低住専 |
| 岩倉幡枝町 | 3300 | 62 | 170 | 京都精華大前 | 13 | １低住専 |
| 吉田下大路町 | 4100 | 110 | 130 | 神宮丸太町 | 15 | 近隣商業 |
| 吉田近衛町 | 2700 | 78 | 110 | 神宮丸太町 | 14 | １中住専 |
| 吉田上大路町 | 2400 | 100 | 75 | 出町柳 | 15 | １低住専 |
| 吉田泉殿町 | 7000 | 99 | 230 | 出町柳 | 6 | １種住居 |
| 久多 | 200 | 0.36 | 1800 | 八瀬比叡山口 | 120分以上 | その他 |
| 高野泉町 | 1400 | 82 | 55 | 一乗寺 | 7 | ２中住専 |
| 高野泉町 | 810 | 48 | 55 | 一乗寺 | 8 | ２中住専 |
| 修学院宮ノ脇町 | 1100 | 15 | 240 | 修学院 | 13 | １低住専 |
| 修学院月輪寺町 | 2000 | 35 | 185 | 修学院 | 13 | １低住専 |
| 修学院中林町 | 5700 | 38 | 500 | 修学院 | 4 | １低住専 |
| 修学院北沮沢町 | 2100 | 51 | 130 | 宝ケ池 | 13 | １低住専 |
| 松ケ崎海尻町 | 2300 | 78 | 95 | 松ケ崎(京都) | 3 | １低住専 |
| 松ケ崎小竹藪町 | 3300 | 100 | 105 | 松ケ崎(京都) | 13 | １中住専 |
| 松ケ崎小脇町 | 4400 | 99 | 145 | 松ケ崎(京都) | 10 | １低住専 |
| 松ケ崎西桜木町 | 6500 | 110 | 195 | 松ケ崎(京都) | 12 | １低住専 |
| 松ケ崎堂ノ上町 | 5000 | 52 | 320 | 松ケ崎(京都) | 7 | １低住専 |
| 松ケ崎木ノ本町 | 10000 | 100 | 330 | 松ケ崎(京都) | 5 | １低住専 |
| 松ケ崎木ノ本町 | 6500 | 160 | 130 | 松ケ崎(京都) | 4 | ２中住専 |
| 松ケ崎柳井田町 | 6900 | 120 | 185 | 松ケ崎(京都) | 9 | １低住専 |
| 上高野山ノ橋町 | 3200 | 38 | 280 | 宝ケ池 | 5 | １中住専 |
| 上高野池ノ内町 | 3000 | 70 | 140 | 八幡前(京都) | 4 | １低住専 |
| 上高野流田町 | 6800 | 70 | 320 | 宝ケ池 | 3 | １低住専 |
| 上高野隣好町 | 1600 | 39 | 135 | 三宅八幡 | 2 | ２中住専 |
| 浄土寺上南田町 | 3100 | 110 | 95 | 出町柳 | 28 | １低住専 |
| 浄土寺上馬場町 | 20 | 2.1 | 30 | 出町柳 | 25 | １低住専 |
| 浄土寺上馬場町 | 6500 | 45 | 470 | 出町柳 | 25 | １低住専 |
| 浄土寺上馬場町 | 30 | 1.7 | 60 | 出町柳 | 26 | 近隣商業 |
| 浄土寺上馬場町 | 10000 | 72 | 470 | 出町柳 | 25 | １低住専 |
| 浄土寺西田町 | 6500 | 94 | 230 | 出町柳 | 19 | 近隣商業 |
| 浄土寺南田町 | 2800 | 44 | 210 | 出町柳 | 29 | １低住専 |
| 静市市原町 | 13000 | 84 | 510 | 二軒茶屋(京都) | 10 | １低住専 |
| 静市市原町 | 12000 | 10 | 2000以上 | 二軒茶屋(京都) | 8 | １低住専 |
| 静市市原町 | 4400 | 36 | 400 | 二軒茶屋(京都) | 3 | １種住居 |
| 大原野村町 | 140 | 7.5 | 65 | 八瀬比叡山口 | 60-90分 | その他 |
| 田中高原町 | 3100 | 87 | 115 | 茶山(京都) | 4 | １種住居 |
| 田中西大久保町 | 4800 | 110 | 145 | 元田中 | 3 | １種住居 |
| 田中東高原町 | 2700 | 120 | 75 | 茶山(京都) | 4 | １種住居 |
| 田中東樋ノ口町 | 4300 | 140 | 100 | 元田中 | 6 | ２中住専 |
| 田中北春菜町 | 650 | 11 | 195 | 茶山(京都) | 1 | １種住居 |
| 田中里ノ前町 | 11000 | 100 | 360 | 元田中 | 3 | １中住専 |
| 田中里ノ前町 | 5800 | 200 | 95 | 元田中 | 3 | 近隣商業 |
| 難波町 | 3700 | 130 | 95 | 神宮丸太町 | 6 | １種住居 |
| 八瀬花尻町 | 1500 | 12 | 400 | 八瀬比叡山口 | 30分-60分 | その他 |
| 北白川下池田町 | 1400 | 59 | 80 | 出町柳 | 25 | １低住専 |
| 北白川丸山町 | 50 | 2.2 | 75 | 出町柳 | 30分-60分 | １低住専 |
| 北白川西瀬ノ内町 | 7900 | 110 | 230 | 元田中 | 10 | １低住専 |
| 北白川西町 | 7500 | 120 | 220 | 出町柳 | 20 | １中住専 |
| 北白川東久保田町 | 3500 | 130 | 90 | 出町柳 | 24 | １中住専 |
| 北白川東蔦町 | 3700 | 110 | 110 | 出町柳 | 20 | １低住専 |
ご覧いただいたように、ここに集められている取引価格の情報は、国土交通省によるアンケートの回収率が１〜２割でしかないため、同じぐらいの取引価格のところもあれば、場合によっては１.５〜２倍以上に開いている地区もあります。
そのため、「もっと安く買えるのか？」「もっと高い評価額なのか？」を確かめるには、不動産会社に確認をした方が確実です。
というのも、不動産会社は、独自の取引情報を持っているからです。
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