（画像出典：wikimedia commons, Bineapple, Chayama Station of Eizan Electric Railway in Kyoto.）
この記事では京都市左京区の土地価格について、
- 今いくらなのか？
- この６年間で、どこがどれだけ上昇・下落しているのか？
- 今後どうなるのか？
を解説していきます。
１、京都市左京区の公示地価、基準地価の一覧
*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK
*公：公示地価（2021.1.1現在）New!
*基：基準地価（2020.7.1現在）
＊R2比変化率：令和２年比の変化率。並び順の基準にしています
| 区分 | 住居表示 | 最寄駅（m) | 坪単価（万円） | R2比変化率 | H25比変化率 |
|---|---|---|---|---|---|
| 公／住宅 | 京都市左京区岡崎円勝寺町９１番４８ | 東山（500） | 155.1 | 3.1% | 43.8% |
| 公／住宅 | 京都市左京区浄土寺東田町９３番４ | 京阪出町柳（2100） | 95 | 0.7% | 10.0% |
| 公／住宅 | 京都市左京区下鴨宮河町６２番３ | 京阪出町柳（450） | 130.7 | 0.5% | 16.6% |
| 公／商業 | 京都市左京区松ケ崎六ノ坪町５番５ | 松ヶ崎（0） | 146.9 | 0.5% | 19.4% |
| 公／住宅 | 京都市左京区下鴨萩ケ垣内町６番外 | 北山（340） | 161.4 | 0.4% | 21.1% |
| 公／住宅 | 京都市左京区吉田下阿達町１２番１ | 神宮丸太町（800） | 99.7 | 0.3% | 18.5% |
| 公／住宅 | 京都市左京区下鴨東本町３３番２ | 松ヶ崎（1100） | 120.1 | 0.3% | |
| 公／商業 | 京都市左京区北白川久保田町５７番１３外 | 京阪出町柳（1500） | 125.7 | 0.0% | 25.7% |
| 公／商業 | 京都市左京区下鴨東本町１５番５外 | 松ケ崎（1000） | 146.9 | 0.0% | 25.4% |
| 公／住宅 | 京都市左京区下鴨南茶ノ木町２番９ | 北山（650） | 131.3 | 0.0% | 20.6% |
| 公／住宅 | 京都市左京区岩倉東五田町２２番２ | 国際会館（230） | 89.8 | 0.0% | 19.8% |
| 公／住宅 | 京都市左京区岩倉南大鷺町４８番 | 国際会館（200） | 93.7 | 0.0% | 19.3% |
| 公／商業 | 京都市左京区下鴨芝本町４９番１８ | 北大路（1300） | 125.4 | 0.0% | 18.8% |
| 公／住宅 | 京都市左京区二条通川端東入新先斗町１４０番３ | 神宮丸太町（400） | 97.7 | 0.0% | 17.5% |
| 公／住宅 | 京都市左京区下鴨下川原町４６番１７ | 鞍馬口（900） | 113.2 | 0.0% | 16.7% |
| 公／商業 | 京都市左京区北白川上終町５番 | 茶山（850） | 119.5 | 0.0% | 14.6% |
| 公／住宅 | 京都市左京区松ケ崎桜木町２０番２ | 松ヶ崎（950） | 122.4 | 0.0% | 13.1% |
| 公／住宅 | 京都市左京区岩倉三宅町１７３番９ | 八幡前（350） | 63 | 0.0% | 12.4% |
| 公／住宅 | 京都市左京区下鴨蓼倉町６１番４８ | 京阪出町柳（1300） | 111.9 | 0.0% | 12.3% |
| 公／住宅 | 京都市左京区松ケ崎正田町３番３５ | 松ヶ崎（840） | 100.7 | 0.0% | 11.7% |
| 公／住宅 | 京都市左京区高野泉町１番５３ | 一乗寺（480） | 76.6 | 0.0% | 10.5% |
| 公／住宅 | 京都市左京区北白川瀬ノ内町９番 | 茶山（700） | 97.7 | 0.0% | 10.0% |
| 公／住宅 | 京都市左京区吉田中大路町３１番６外 | 神宮丸太町（1400） | 86.8 | 0.0% | 8.7% |
| 公／住宅 | 京都市左京区一乗寺中ノ田町８１番 | 一乗寺（500） | 74.6 | 0.0% | 7.6% |
| 公／住宅 | 京都市左京区田中古川町７番２４ | 茶山（300） | 71 | 0.0% | 7.5% |
| 公／住宅 | 京都市左京区岩倉南池田町２５番 | 国際会館（1000） | 73.6 | 0.0% | 7.2% |
| 公／住宅 | 京都市左京区北白川上池田町９番 | 京阪出町柳（2100） | 85.1 | 0.0% | 6.6% |
| 公／住宅 | 京都市左京区岩倉中町２２８番１１４ | 岩倉（550） | 47.2 | 0.0% | 0.0% |
| 公／住宅 | 京都市左京区岩倉中在地町１３１番３ | 岩倉（1000） | 38.3 | 0.0% | -0.9% |
| 公／住宅 | 京都市左京区修学院西沮沢町１３番９ | 修学院（1300） | 54.1 | 0.0% | -1.8% |
| 公／住宅 | 京都市左京区上高野沢淵町１１番１５ | 三宅八幡（630） | 45.5 | 0.0% | -2.1% |
| 公／住宅 | 京都市左京区岩倉村松町８番２０ | 岩倉（1900） | 34.7 | 0.0% | -3.7% |
| 公／住宅 | 京都市左京区一乗寺西浦畑町８番４ | 修学院（650） | 71.3 | 0.0% | |
| 公／住宅 | 京都市左京区岩倉幡枝町６０１番２９ | 木野（940） | 53.8 | 0.0% | |
| 公／住宅 | 京都市左京区田中春菜町１０番外 | 元田中（350） | 81.8 | 0.0% | |
| 公／住宅 | 京都市左京区聖護院西町２１番１０１ | 神宮丸太町（850） | 96 | 0.0% | |
| 公／住宅 | 京都市左京区浄土寺西田町４番２外 | 京阪出町柳（2000） | 84.2 | 0.0% | |
| 公／住宅 | 京都市左京区下鴨宮崎町１２８番４０ | 京阪出町柳（830） | 117.8 | 0.0% | |
| 公／住宅 | 京都市左京区吉田泉殿町６１番１ | 京阪出町柳（460） | 89.8 | -0.4% | |
| 公／住宅 | 京都市左京区下鴨東梅ノ木町２０番外 | 松ヶ崎（850） | 136.6 | -0.5% | 14.3% |
| 公／商業 | 京都市左京区岡崎徳成町１０番５外 | 東山（700） | 149.5 | -1.1% | 43.1% |
| 公／住宅 | 京都市左京区静市市原町１４４番２０ | 市原（140） | 25.1 | -1.3% | |
| 公／住宅 | 京都市左京区永観堂西町１８番 | 蹴上（1000） | 108.2 | -1.5% | 24.7% |
| 公／商業 | 京都市左京区丸太町通川端東入東丸太町２６番７外 | 神宮丸太町（220） | 164.3 | -1.6% | 39.4% |
| 公／住宅 | 京都市左京区八瀬秋元町１３５番２８ | 八瀬比叡山口（3100） | 17 | -3.0% | -18.2% |
| 公／住宅 | 京都市左京区静市静原町２９１番外 | 市原（3800） | 11.2 | -5.6% | -13.7% |
| 基／商業 | 京都市左京区新堺町通仁王門下る和国町３６９番２ | 京阪三条（510） | 138.6 | 64.7% | |
| 基／住宅 | 京都市左京区岡崎円勝寺町９１番４８ | 東山（500） | 150.5 | 43.8% | |
| 基／商業 | 京都市左京区岡崎徳成町１０番５外 | 東山（700） | 151.1 | 43.1% | |
| 基／商業 | 京都市左京区丸太町通川端東入東丸太町２６番７外 | 神宮丸太町（220） | 167 | 39.4% | |
| 基／住宅 | 京都市左京区岡崎北御所町４６番８ | 地下鉄東山（1300） | 121.8 | 28.6% | |
| 基／商業 | 京都市左京区北白川久保田町５７番１３外 | 京阪出町柳（1500） | 125.7 | 25.7% | |
| 基／商業 | 京都市左京区下鴨東本町１５番５外 | 北大路（1500） | 146.9 | 25.4% | |
| 基／住宅 | 京都市左京区永観堂西町１８番 | 蹴上（1000） | 109.9 | 24.7% | |
| 基／住宅 | 京都市左京区東竹屋町通川端東入東竹屋町６２番１ | 京阪神宮丸太町（220） | 104 | 22.6% | |
| 基／住宅 | 京都市左京区下鴨萩ケ垣内町６番外 | 北山（340） | 160.7 | 21.1% | |
| 基／住宅 | 京都市左京区下鴨南茶ノ木町２番９ | 北山（650） | 131.3 | 20.6% | |
| 基／住宅 | 京都市左京区岩倉東五田町２２番２ | 国際会館（230） | 89.8 | 19.8% | |
| 基／商業 | 京都市左京区松ケ崎六ノ坪町５番５ | 松ヶ崎（0） | 146.2 | 19.4% | |
| 基／住宅 | 京都市左京区岩倉南大鷺町４８番 | 国際会館（200） | 93.7 | 19.3% | |
| 基／住宅 | 京都市左京区岩倉南大鷺町４８番 | 地下鉄国際会館（200） | 93.7 | 19.3% | |
| 基／商業 | 京都市左京区下鴨芝本町４９番１８ | 京阪出町柳（1500） | 125.4 | 18.8% | |
| 基／住宅 | 京都市左京区吉田下阿達町１２番１ | 神宮丸太町（800） | 99.3 | 18.5% | |
| 基／住宅 | 京都市左京区吉田上阿達町２３番１ | 京阪出町柳（360） | 103.3 | 18.1% | |
| 基／商業 | 京都市左京区田中里ノ内町２１番 | 叡山元田中（70） | 108.9 | 17.9% | |
| 基／住宅 | 京都市左京区二条通川端東入新先斗町１４０番３ | 神宮丸太町（400） | 97.7 | 17.5% | |
| 基／住宅 | 京都市左京区下鴨下川原町４６番１７ | 鞍馬口（850） | 113.2 | 16.7% | |
| 基／住宅 | 京都市左京区下鴨夜光町８番４ | 地下鉄松ヶ崎（600） | 148.5 | 16.6% | |
| 基／住宅 | 京都市左京区下鴨宮河町６２番３ | 京阪出町柳（500） | 130 | 16.6% | |
| 基／商業 | 京都市左京区北白川上終町５番 | 茶山（850） | 119.5 | 14.6% | |
| 基／住宅 | 京都市左京区下鴨東梅ノ木町２０番外 | 松ヶ崎（850） | 137.3 | 14.3% | |
| 基／住宅 | 京都市左京区下鴨東梅ノ木町２０番ほか１筆 | 地下鉄松ヶ崎（850） | 136.6 | 13.7% | |
| 基／住宅 | 京都市左京区松ケ崎桜木町２０番２ | 松ヶ崎（950） | 122.4 | 13.1% | |
| 基／住宅 | 京都市左京区田中飛鳥井町１２３番ほか１筆 | 京阪出町柳（1000） | 83.8 | 12.9% | |
| 基／住宅 | 京都市左京区岩倉三宅町１７３番９ | 国際会館（850） | 63 | 12.4% | |
| 基／住宅 | 京都市左京区下鴨蓼倉町６１番４８ | 京阪出町柳（1300） | 111.9 | 12.3% | |
| 基／住宅 | 京都市左京区松ケ崎正田町３番３５ | 松ヶ崎（780） | 100.7 | 11.7% | |
| 基／住宅 | 京都市左京区岩倉西宮田町４０番 | 地下鉄国際会館（700） | 76.2 | 11.1% | |
| 基／住宅 | 京都市左京区北白川瀬ノ内町９番 | 叡山茶山（800） | 97.7 | 10.9% | |
| 基／住宅 | 京都市左京区高野泉町１番５３ | 一乗寺（480） | 76.6 | 10.5% | |
| 基／住宅 | 京都市左京区北白川瀬ノ内町９番 | 茶山（800） | 97.7 | 10.0% | |
| 基／住宅 | 京都市左京区浄土寺東田町９３番４ | 京阪出町柳（2100） | 94.4 | 10.0% | |
| 基／住宅 | 京都市左京区吉田中大路町３１番６外 | 神宮丸太町（1400） | 86.8 | 8.7% | |
| 基／住宅 | 京都市左京区一乗寺中ノ田町８１番 | 一乗寺（500） | 74.6 | 7.6% | |
| 基／住宅 | 京都市左京区田中古川町７番２４ | 茶山（250） | 71 | 7.5% | |
| 基／住宅 | 京都市左京区岩倉南池田町２５番 | 国際会館（1000） | 73.6 | 7.2% | |
| 基／住宅 | 京都市左京区北白川上池田町９番 | 京阪出町柳（2100） | 85.1 | 6.6% | |
| 基／住宅 | 京都市左京区山端柳ケ坪町４５番 | 叡山修学院（340） | 85.8 | 6.6% | |
| 基／住宅 | 京都市左京区鹿ケ谷西寺ノ前町１１番 | 京阪神宮丸太町（2200） | 79.9 | 3.9% | |
| 基／住宅 | 京都市左京区上高野池ノ内町１２番２１ | 叡山八幡前（350） | 66.7 | 1.0% | |
| 基／住宅 | 京都市左京区岩倉中町２２８番１１４ | 岩倉（550） | 47.2 | 0.0% | |
| 基／住宅 | 京都市左京区岩倉中在地町１３１番３ | 岩倉（1000） | 38.3 | -0.9% | |
| 基／住宅 | 京都市左京区岩倉長谷町６２２番７８ | 叡山岩倉（1400） | 40.3 | -1.6% | |
| 基／住宅 | 京都市左京区修学院西沮沢町１３番９ | 修学院（1300） | 54.1 | -1.8% | |
| 基／住宅 | 京都市左京区上高野沢淵町１１番１５ | 三宅八幡（630） | 45.5 | -2.1% | |
| 基／住宅 | 京都市左京区大原戸寺町２７２番３ | 叡山八瀬比叡山口（5000） | 10.3 | -2.8% | |
| 基／住宅 | 京都市左京区岩倉村松町８番２０ | 岩倉（1900） | 34.7 | -3.7% | |
| 基／住宅 | 京都市左京区八瀬近衛町３５４番４ | 叡山八瀬比叡山口（2100） | 22.9 | -10.9% | |
| 基／住宅 | 京都市左京区静市静原町２９１番外 | 市原（3800） | 11.9 | -13.7% | |
| 基／住宅 | 京都市左京区大原野村町９３番 | 八瀬比叡山口（6500） | 9.9 | -14.3% | |
| 基／住宅 | 京都市左京区八瀬秋元町１３５番２８ | 八瀬比叡山口（3100） | 17.6 | -18.2% | |
| 基／住宅 | 京都市左京区八瀬近衛町１３５番 | 叡山八瀬比叡山口（3200） | 4.2 | -21.0% | |
| 基／住宅 | 京都市左京区一乗寺西浦畑町８番４ | 修学院（650） | 71.3 | ||
| 基／住宅 | 京都市左京区岩倉幡枝町６０１番２９ | 木野（940） | 53.8 | ||
| 基／住宅 | 京都市左京区静市市原町１４４番２０ | 市原（140） | 25.4 | ||
| 基／住宅 | 京都市左京区田中春菜町１０番外 | 元田中（350） | 81.8 | ||
| 基／住宅 | 京都市左京区聖護院西町２１番１０１ | 神宮丸太町（950） | 96 | ||
| 基／住宅 | 京都市左京区下鴨東本町３３番２ | 北大路（1400） | 119.8 | ||
| 基／住宅 | 京都市左京区浄土寺西田町４番２外 | 京阪出町柳（2000） | 84.2 | ||
| 基／住宅 | 京都市左京区下鴨宮崎町１２８番４０ | 京阪出町柳（830） | 117.8 | ||
| 基／住宅 | 京都市左京区吉田泉殿町６１番１ | 京阪出町柳（460） | 90.1 | ||
| 基／住宅 | 京都市左京区鞍馬本町３４３番ほか３筆 | 叡山鞍馬（320） | 12.5 | ||
| 基／商業 | 京都市左京区浄土寺西田町５８番３ | 京阪出町柳（1900） | 124.7 | ||
| 公／住宅 | 京都市左京区大原野村町１３０番１ | 八瀬比叡山口（6600） | 11.2 |
２、過去６年間の京都市左京区の土地価格の動き
この６年間の京都市左京区の公示地価を見ると、６.９％のプラスと、京都府全体よりかなり高い上昇率となっていました。
では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか？
公示地価の６年間の変化率を地図上に表示させてみました。
地価マップ：2013-20年の上昇率
変化率：赤色（30%以上）＞オレンジ色（10〜29.9%）＞緑色（0〜9.9%）＞青色（-9.9〜０％）＞紫色（-10%以下）
東山などの観光地では大きく上昇していますが、駅から離れた郊外エリア、特に北側では下落している地点もチラホラ見られますね。
なぜ、中心部だけが上昇しているのか？
最も大きな理由は、金利の低下です。
ご覧のように、2013年4月以降、日銀が国債を買い占める、異次元緩和政策を行うことで、金利を下げてきました。
日銀が国債を買い占めて、金利を下げた
（参考：ARUHI住宅ローン フラット３５金利の推移 財務省 国債金利情報）
ザックリ言うと、この８年間で買い手は、同じ返済額で２割高い物件を買えるようになったということです。
例えば、フラット３５で期間３５年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。
同じ返済額で購入できる物件価格が２割上昇した
月々の支払額は増やさずに、約２割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。
そのため、人気のエリアほど、土地価格が上昇してきたのです。
外国人観光客数の増加が、土地価格の上昇を加速
このような状況の中で、京都市では外国人観光客数が大きく増えました。
2013年9月にオリンピック開催地に東京が選ばれてから、外国人観光客数が４倍以上に増えていますからね。
そのため、観光地や商業地を中心に、土地価格が大きく上昇しているんですね。
なぜ郊外エリアでは下落しているのか？
京都府の経済は、ほぼ京都市に一極集中している状況です。
この２０年で、京都府の公共事業はほぼ半分に減少したため、京都市以外では景気が悪くなって、土地価格も大きく下げ続けてきました。
赤色の線：公共事業はこの２０年間で半分に減少
しかも、家を建てる中心年代である30代人口は、2007年ごろにすでにピークを打ち、京都府ではこの１０年間で１０万人以上減少しています。
そのため、この６年間で京都市の土地価格はかなり上昇しましたが、京都市の人口はほとんど増えていません。
人口が増えなければ、家を建てる人も増えないので、中心部に人気が集中した分だけ、郊外で家を買う人が減り、土地価格が上がりにくくなっているんですね。
３、これからどうなる？気になる３つのポイント
では、ここからは、「今後の京都市左京区の土地価格に影響を与えるかも？」と気になる３つのポイントについて検証していきましょう。
【追加】コロナウイルスの影響について
今回の新型コロナウイルスは、経済的にも大きな影響が出てきています。
日本で現在行っている政策は、
- 飲食店、百貨店などの営業自粛
- 在宅勤務の要請（企業の出社７〜８割減）
- 幼稚園、小中高生の謹慎待機
などで、すでに飲食店やホテル、イベント会社などで売り上げの大きな減少が起こっています。
そして、この影響は長期化することが予想されています。
というのも、ワクチンの開発には１年〜１年半かかると予想されているからです。
「ワクチンの専門家からは、ワクチン候補ができても、臨床試験を実施して有効性と安全性を確かめて、国の承認を得て実用化するまでには、何年もかかるとの声もあがっている。」
そのため、海外から輸入・輸出をして稼いでいる製造業や、外国人観光客をあてにしている観光業・ホテル業など、幅広い企業での倒産も広がってくる可能性があります。
（１）この低金利はいつまで続くのか？
地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。
そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。
むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。
例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。
赤字の地銀がどんどん増えている
赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。
では、具体的にあとどれぐらいなのか？
ブルームバーグが経済の専門家４５人にアンケートをしたところ、半数以上が２〜３年以内に限界が来ると予想していました。
半数以上が２〜３年以内に限界と回答
（参考：ブルームバーグ「２年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作－日銀サーベイ）
このアンケートは２０１８年６月にされたものなので、２〜３年後ということは、オリンピック前後ということになります。
そうすると、金利が上昇しますので、不動産価格は下落していきます。
金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる
オリンピック後の不動産暴落を予想する人は多いですが、案外当たりそうな理由がここにあるんですね。
（２）これから京都市左京区の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、今年発表した京都市左京区の人口の見通しによると、2025年までに1,700人減少するそうです。
京都市左京区の人口は、2025年までに1,700人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
また、家を買う中心年代である２０〜４０代も、2025年までに6,500人減る見通しです。
かなりのハイペースで買い手が減っている状況ですから、影響が大きくなるでしょう。
京都市左京区の2０〜４０代人口は、2025年までに約6,500人減少
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
（３）2022年問題で、都市の農地が宅地になる
京都市左京区でもっとも厄介なのが、この２０２２年問題です。
「都市部にある税金を優遇されていた農地（生産緑地）が、優遇期間が切れることで宅地として放出され、土地価格に影響を与える」
という問題です。
（出典：ウィキペディア cory.2005.Seisan Ryokuchi）
実は、京都市はこの生産緑地の面積が全国１位の６００ヘクタールもあるのです。
３０坪の土地で約６万戸分にもなります。
京都市は、市区町村ランキングで１位
（参考：国土交通省 都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況）
さすがに中心部のあたりでは見当たりませんが、ちょっと郊外に行くと畑がけっこうありますよね。
これらの農地が宅地に変わるのです。
この問題で影響を受けるのは、駅から少し離れた郊外のエリアです。
駅前の農地はほとんど宅地に変わっていますし、郊外に残っているケースが大半だからです。
現在人口が減少したり、土地価格が下落しているエリアで、さらに追い討ちを掛けられる可能性があるのです。
郊外の戸建てを考えている人にとっては、土地の供給も増えるので、安く買えるチャンスとなるでしょう。
売る側から見れば、特に郊外のエリアでは土地価格が下がるきっかけとなりそうです。
４、結論：買うなら？売るなら？
以上のことから、京都市左京区の土地価格は、
- 金利低下で同じ返済額でも高い物件を買えるようになったことと外国人観光客数の増加によって、駅近を中心に土地価格は上昇している
- その一方で、買い手の数は減っているため、郊外の土地価格は下落するという二極化が起こっている
- 左京区の人口は減少するし、２０２２年問題もあるので、中心部と郊外の二極化がさらに進む
と言えるでしょう。
では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか？
買うなら：下落を待つよりも低金利の今がチャンス？
坪70〜100万円するエリアが多いので、今払っている家賃と比較して考えるべきでしょう。
例えば、坪100万円ぐらいの土地であれば、30坪で3,000万円になります。
仮に数年で１割下げたとして300万円安くなる計算ですから、「その間の家賃と比べてどうか？」で考えるべきでしょうね。
異次元緩和で低金利の今がチャンス
また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。
ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買った方がいい場合もあります。
ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット３５」か「１０年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。
非公開物件＝安い物件
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。
また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
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価格が下がるのを待ちたい人でも、こちらで格安物件を見つければ、「低金利」と「安い物件」の２つの美味しいところが狙えるでしょう。
売るなら：超低金利の今が１番のチャンス
外国人観光客数の増加もあって駅近エリアを中心に上昇していきた京都市左京区ですが、住宅地の土地価格に最も影響を与えてきたのはこの超低金利です。
しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。
また、消費税が１０％に上がりましたので、一部のエリアを除いて、今が１番高い時期と言えるでしょう。
公示地価を信じると損をする？
この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。
例えば、左京区に「岩倉中町（いわくらなかまち）」という地区があります。
この岩倉中町地区の公示地価と実際の取引価格は、
- 公示地価：４７万円／坪
- 実際の取引価格：５５〜６４万円／坪
と、公示地価の約１.２〜１.４倍で取引されていました。
【左京区岩倉中町の土地取引（過去２年間）】
- 岩倉駅から徒歩８〜１１分のエリアで、５５〜６４万円／坪で取引されている
- 公示地価・実際の取引ともに「第１種低層住居専用地域」という、似たような街並みのエリア
このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。
同じ地域なのに、
「公示地価の３割増し、場合によっては２倍以上の価格で取引されている」
といった取引がゴロゴロ見つかったのです。
*東京、大阪、北海道、福島など１７都道府県を調査
| 都道府県 | 住所 | 公示地価／坪 | 取引価格／坪 | 公示地価の何倍？ |
|---|---|---|---|---|
| 東京都２３区 | 千代田区神保町 | 485万円 | 300〜990万円 | 0.62〜2.04倍 |
| 東京都２３区 | 中央区佃 | 644万円 | 530〜970万円 | 0.82〜1.51倍 |
| 東京都２３区 | 墨田区東向島 | 111万円 | 150〜290万円 | 1.35〜2.61倍 |
| 東京都 | 八王子市北野台 | 33万円 | 30〜43万円 | 0.91〜1.3倍 |
| 東京都 | 立川市柴崎町 | 121万円 | 97〜340万円 | 0.8〜2.81倍 |
| 東京都 | 武蔵野市吉祥寺本町 | 216万円 | 150〜300万円 | 0.69〜1.39倍 |
| 神奈川県 | 横浜市神奈川区松見町 | 85万円 | 74〜150万円 | 0.87〜1.76倍 |
| 神奈川県 | 川崎市中原区木月 | 136万円 | 160〜240万円 | 1.18〜1.76倍 |
| 神奈川県 | 相模原市緑区東橋本 | 70万円 | 17〜140万円 | 0.24〜2倍 |
| 千葉県 | 千葉市中央区松波 | 77万円 | 64〜110万円 | 0.83〜1.43倍 |
| 千葉県 | 船橋市松が丘 | 30万円 | 26〜41万円 | 0.87〜1.37倍 |
| 千葉県 | 柏市今谷上町 | 49万円 | 39〜85万円 | 0.8〜1.73倍 |
| 埼玉県 | さいたま市浦和区北浦和 | 113万円 | 78〜160万円 | 0.69〜1.42倍 |
| 埼玉県 | 川口市差間 | 43万円 | 42〜61万円 | 0.98〜1.42倍 |
| 埼玉県 | 所沢市久米 | 49万円 | 22〜76万円 | 0.45〜1.55倍 |
| 北海道 | 札幌市北区25条西 | 38万円 | 32〜48万円 | 0.84〜1.26倍 |
| 北海道 | 旭川市８条通 | 10万円 | 7〜14万円 | 0.7〜1.4倍 |
| 北海道 | 苫小牧市桜木町 | 7万円 | 6.5〜13万円 | 0.93〜1.86倍 |
| 青森県 | 青森市三内 | 10万円 | 5.4〜14万円 | 0.54〜1.4倍 |
| 青森県 | 八戸市田向 | 14万円 | 10〜28万円 | 0.71〜2倍 |
| 青森県 | 弘前市大字田園 | 13万円 | 15〜18万円 | 1.15〜1.38倍 |
| 秋田県 | 秋田市手形 | 22万円 | 18〜25万円 | 0.82〜1.14倍 |
| 秋田県 | 大仙市大曲中通町 | 11万円 | 13〜15万円 | 1.18〜1.36倍 |
| 秋田県 | 由利本荘市石脇 | 7.8万円 | 5〜14万円 | 0.64〜1.79倍 |
| 岩手県 | 盛岡市加賀野 | 21万円 | 15〜32万円 | 0.71〜1.52倍 |
| 岩手県 | 一関市赤荻 | 8万円 | 5.5〜17万円 | 0.69〜2.13倍 |
| 岩手県 | 奥州市佐倉河 | 21万円 | 15〜32万円 | 0.71〜1.52倍 |
| 宮城県 | 仙台市泉区将監 | 26万円 | 34〜52万円 | 1.31〜2倍 |
| 宮城県 | 石巻市三ツ股 | 10万円 | 7.8〜14万円 | 0.78〜1.4倍 |
| 宮城県 | 名取市大手町 | 27万円 | 29〜40万円 | 1.07〜1.48倍 |
| 福島県 | 福島市野田町 | 22万円 | 16〜72万円 | 0.73〜3.27倍 |
| 福島県 | いわき市小島町 | 22万円 | 35万円 | 1.59倍 |
| 福島県 | 郡山市芳賀 | 18万円 | 17〜35万円 | 0.94〜1.94倍 |
| 山形県 | 山形市東原町 | 26万円 | 18〜32万円 | 0.69〜1.23倍 |
| 山形県 | 鶴岡市本町 | 11万円 | 8〜17万円 | 0.73〜1.55倍 |
| 山形県 | 酒田市新橋 | 9.5万円 | 10〜15万円 | 1.05〜1.58倍 |
| 新潟県 | 新潟市中央区天神尾 | 38万円 | 35〜62万円 | 0.92〜1.63倍 |
| 新潟県 | 長岡市東栄 | 19万円 | 13〜19万円 | 0.68〜1倍 |
| 新潟県 | 上越市春日野 | 14万円 | 9.6〜16万円 | 0.69〜1.14倍 |
| 富山県 | 富山市牛島本町 | 26万円 | 23〜36万円 | 0.88〜1.38倍 |
| 富山県 | 高岡市城東 | 17万円 | 9.3〜19万円 | 0.55〜1.12倍 |
| 富山県 | 射水市太閤山 | 15万円 | 12〜18万円 | 0.8〜1.2倍 |
| 石川県 | 金沢市泉野町 | 35万円 | 24〜45万円 | 0.69〜1.29倍 |
| 石川県 | 加賀市小菅波町 | 14万円 | 2.3〜21万円 | 0.16〜1.5倍 |
| 石川県 | 野々市市押野 | 26万円 | 25〜31万円 | 0.96〜1.19倍 |
| 福井県 | 福井市灯明寺 | 19万円 | 15〜26万円 | 0.79〜1.37倍 |
| 福井県 | 坂井市丸岡町西瓜屋 | 10万円 | 12〜15万円 | 1.2〜1.5倍 |
| 群馬県 | 高崎市上中居町 | 25万円 | 18〜36万円 | 0.72〜1.44倍 |
| 群馬県 | 前橋市駒形町 | 15万円 | 8.7〜18万円 | 0.58〜1.2倍 |
| 群馬県 | 伊勢崎市昭和町 | 13万円 | 9.6〜41万円 | 0.74〜3.15倍 |
| 栃木県 | 宇都宮市泉が丘 | 28万円 | 28〜40万円 | 1〜1.43倍 |
| 栃木県 | 足利市八幡町 | 16.5万円 | 8.7〜19万円 | 0.53〜1.15倍 |
| 栃木県 | 小山市城東 | 24万円 | 3.8〜27万円 | 0.16〜1.13倍 |
| 茨城県 | 水戸市河和田 | 14万円 | 9.2〜20万円 | 0.66〜1.43倍 |
| 茨城県 | 古河市東 | 24万円 | 11〜36万円 | 0.46〜1.5倍 |
| 茨城県 | つくば市春日 | 37万円 | 53万円 | 1.43倍 |
| 愛知県 | 名古屋市千種区東山元町 | 56万円 | 19〜67万円 | 0.34〜1.2倍 |
| 愛知県 | 岡崎市大和町 | 37万円 | 43〜51万円 | 1.16〜1.38倍 |
| 愛知県 | 豊橋市高師本郷町 | 24万円 | 11〜33万円 | 0.46〜1.38倍 |
| 岐阜県 | 岐阜市北一色 | 21万円 | 17〜28万円 | 0.81〜1.33倍 |
| 岐阜県 | 大垣市林町 | 23万円 | 10〜31万円 | 0.43〜1.35倍 |
| 岐阜県 | 多治見市明和町 | 11.5万円 | 8.9〜15万円 | 0.77〜1.3倍 |
| 三重県 | 津市大谷町 | 35万円 | 41〜55万円 | 1.17〜1.57倍 |
| 三重県 | 四日市市大字茂福 | 21万円 | 24〜32万円 | 1.14〜1.52倍 |
| 三重県 | 桑名市大字桑名 | 22万円 | 25〜29万円 | 1.14〜1.32倍 |
| 静岡県 | 静岡市葵区音羽町 | 71万円 | 51〜85万円 | 0.72〜1.2倍 |
| 静岡県 | 浜松市中区鴨江 | 31万円 | 0.85〜40万円 | 0.03〜1.29倍 |
| 静岡県 | 三島市加茂 | 33万円 | 33〜44万円 | 1〜1.33倍 |
| 長野県 | 長野市若里 | 29万円 | 30〜46万円 | 1.03〜1.59倍 |
| 長野県 | 松本市桐 | 21万円 | 29〜30万円 | 1.38〜1.43倍 |
| 長野県 | 上田市常磐城 | 14万円 | 14〜18万円 | 1〜1.29倍 |
| 山梨県 | 甲府市上石田 | 15万円 | 19〜23万円 | 1.27〜1.53倍 |
| 大阪府 | 大阪市浪速区恵美須東 | 149万円 | 39〜600万円 | 0.26〜4.03倍 |
| 大阪府 | 茨木市庄 | 61万円 | 40〜100万円 | 0.66〜1.64倍 |
| 大阪府 | 高槻市安岡時町 | 38万円 | 25〜55万円 | 0.66〜1.45倍 |
| 京都府 | 京都市伏見区深草大亀谷万帖敷町 | 41万円 | 22〜64万円 | 0.54〜1.56倍 |
| 京都府 | 宇治市小倉町 | 43万円 | 22〜55万円 | 0.51〜1.28倍 |
| 京都府 | 城陽市久世 | 37万円 | 28〜49万円 | 0.76〜1.32倍 |
| 滋賀県 | 大津市朝日が丘 | 45万円 | 25〜55万円 | 0.56〜1.22倍 |
| 滋賀県 | 草津市追分 | 30万円 | 32〜37万円 | 1.07〜1.23倍 |
| 滋賀県 | 長浜市祇園町 | 17万円 | 8.9〜23万円 | 0.52〜1.35倍 |
| 兵庫県 | 神戸市鈴蘭台南町 | 24万円 | 14〜41万円 | 0.58〜1.71倍 |
| 兵庫県 | 姫路市飾磨区今在家 | 28万円 | 30〜35万円 | 1.07〜1.25倍 |
| 兵庫県 | 尼崎市稲葉荘 | 56万円 | 39〜83万円 | 0.7〜1.48倍 |
| 奈良県 | 奈良市中登美ケ丘 | 35万円 | 40〜61万円 | 1.14〜1.74倍 |
| 奈良県 | 橿原市土橋町 | 26万円 | 31〜44万円 | 1.19〜1.69倍 |
| 奈良県 | 生駒市俵口町 | 27万円 | 22〜35万円 | 0.81〜1.3倍 |
| 和歌山県 | 和歌山市黒田 | 21万円 | 19〜48万円 | 0.9〜2.29倍 |
| 和歌山県 | 田辺市東山 | 19万円 | 22〜24万円 | 1.16〜1.26倍 |
| 岡山県 | 岡山市田中 | 33万円 | 35〜47万円 | 1.06〜1.42倍 |
| 岡山県 | 倉敷市大島 | 31万円 | 13〜35万円 | 0.42〜1.13倍 |
| 岡山県 | 津山市東一宮 | 10万円 | 4.5〜12万円 | 0.45〜1.2倍 |
| 広島県 | 広島市牛田早稲田 | 40万円 | 19〜80万円 | 0.48〜2倍 |
| 広島県 | 福山市沖野上町 | 24万円 | 6.9〜34万円 | 0.29〜1.42倍 |
| 広島県 | 呉市広白岳 | 17万円 | 7.4〜21万円 | 0.44〜1.24倍 |
| 鳥取県 | 鳥取市吉方温泉 | 17万円 | 5〜19万円 | 0.29〜1.12倍 |
| 鳥取県 | 米子市観音寺新町 | 16万円 | 15〜20万円 | 0.94〜1.25倍 |
| 島根県 | 松江市内中原町 | 26万円 | 26〜32万円 | 1〜1.23倍 |
| 山口県 | 下関市綾羅木南町 | 13万円 | 20万円 | 1.54倍 |
| 山口県 | 山口市小郡下郷 | 16.5万円 | 8.9〜19万円 | 0.54〜1.15倍 |
| 山口県 | 宇部市笹山町 | 7.3万円 | 10〜13万円 | 1.37〜1.78倍 |
| 愛媛県 | 松山市岩崎町 | 44万円 | 30〜68万円 | 0.68〜1.55倍 |
| 愛媛県 | 今治市南大門町 | 17万円 | 24〜30万円 | 1.41〜1.76倍 |
| 愛媛県 | 新居浜市河内町 | 22万円 | 10〜24万円 | 0.45〜1.09倍 |
| 香川県 | 高松市松縄町 | 29万円 | 39〜40万円 | 1.34〜1.38倍 |
| 香川県 | 丸亀市中府町 | 25万円 | 35万円 | 1.4倍 |
| 徳島県 | 徳島市佐古一番町 | 31万円 | 13〜59万円 | 0.42〜1.9倍 |
| 高知県 | 高知市東久万 | 34万円 | 29〜38万円 | 0.85〜1.12倍 |
| 福岡県 | 福岡市南区大楠 | 56万円 | 69〜97万円 | 1.23〜1.73倍 |
| 福岡県 | 北九州市八幡西区永犬丸西町 | 17万円 | 10〜21万円 | 0.59〜1.24倍 |
| 福岡県 | 久留米市諏訪野町 | 22万円 | 15〜27万円 | 0.68〜1.23倍 |
| 佐賀県 | 佐賀市兵庫北 | 21万円 | 16〜31万円 | 0.76〜1.48倍 |
| 佐賀県 | 唐津市和多田本村 | 18万円 | 18〜24万円 | 1〜1.33倍 |
| 佐賀県 | 鳥栖市弥生が丘 | 19万円 | 18〜21万円 | 0.95〜1.11倍 |
| 大分県 | 大分市王子新町 | 30万円 | 28〜45万円 | 0.93〜1.5倍 |
| 大分県 | 別府市山の手町 | 21万円 | 16〜35万円 | 0.76〜1.67倍 |
| 大分県 | 中津市中央町 | 30万円 | 28〜45万円 | 0.93〜1.5倍 |
| 長崎県 | 長崎市滑石 | 20万円 | 14〜24万円 | 0.7〜1.2倍 |
| 長崎県 | 佐世保市広田 | 11万円 | 19〜29万円 | 1.73〜2.64倍 |
| 長崎県 | 諫早市小船越町 | 13万円 | 22万円 | 1.69倍 |
| 熊本県 | 熊本市武蔵ヶ丘 | 21万円 | 15〜32万円 | 0.71〜1.52倍 |
| 熊本県 | 八代市井上町 | 9万円 | 4.7〜10万円 | 0.52〜1.11倍 |
| 熊本県 | 天草市今釜新町 | 14万円 | 14〜15万円 | 1〜1.07倍 |
| 宮崎県 | 宮崎市神宮 | 28万円 | 32〜33万円 | 1.14〜1.18倍 |
| 宮崎県 | 都城市姫城町 | 10万円 | 8.5〜15万円 | 0.85〜1.5倍 |
| 宮崎県 | 延岡市西小路 | 19万円 | 20〜26万円 | 1.05〜1.37倍 |
| 鹿児島県 | 鹿児島市荒田 | 56万円 | 35〜91万円 | 0.63〜1.63倍 |
| 鹿児島県 | 霧島市国分中央 | 11万円 | 9.5〜15万円 | 0.86〜1.36倍 |
| 鹿児島県 | 薩摩川内市平佐町 | 9.5万円 | 7.9〜10.4万円 | 0.83〜1.09倍 |
| 沖縄県 | 那覇市首里石嶺町 | 42万円 | 31〜46万円 | 0.74〜1.1倍 |
| 沖縄県 | うるま市江州 | 56万円 | 69〜97万円 | 1.23〜1.73倍 |
| 沖縄県 | 浦添市経塚 | 53万円 | 60〜69万円 | 1.13〜1.3倍 |
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