松戸市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

松戸市千葉県

(画像出典:ウィキペディア 小石川人晃 千葉県道281号松戸鎌ヶ谷線(松戸市六実5丁目))

 

この記事では松戸市の

  1. 公示地価、基準地価
  2. 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
  3. 今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

(なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております)(※1)

 

 

1、松戸市の土地価格

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。1文字からOK

*公:公示地価(2023.1.1現在)NEW!

*基:基準地価(2022.7.1現在)

*変化率が空白:比較する年度のデータがない場合

 

所在地及び地番最寄駅(m)坪単価(万円)前年比2018年比
公)松戸市松飛台字中原336番17松飛台(1000)53.510.2%62.0%
公)松戸市秋山2丁目20番26秋山(480)56.86.8%
公)松戸市本町1番11松戸(0)442.25.5%24.1%
公)松戸市東松戸1丁目20番11東松戸(750)63.45.5%30.6%
公)松戸市西馬橋蔵元町12番馬橋(300)108.95.4%22.7%
公)松戸市松戸字中通1225番1外松戸(0)316.84.7%22.0%
公)松戸市松戸字亀井1168番4松戸(60)191.44.3%17.6%
公)松戸市秋山字道崎389番30秋山(900)34.74.0%6.6%
公)松戸市松飛台字御立場30番8元山(700)34.74.0%5.0%
公)松戸市八ケ崎2丁目1番7新松戸(1500)353.9%12.2%
公)松戸市松戸字三丁目1791番1外松戸(550)79.23.9%15.9%
公)松戸市五香6丁目9番3五香(550)35.63.8%3.8%
公)松戸市五香西2丁目30番23五香(670)36.33.8%3.8%
公)松戸市下矢切字栄町69番4矢切(200)56.13.7%13.3%
公)松戸市二十世紀が丘丸山町24番北国分(1000)47.93.6%5.8%
公)松戸市五香南3丁目14番12元山(280)38.93.5%3.5%
公)松戸市五香1丁目20番21五香(420)39.33.5%4.4%
公)松戸市東松戸3丁目6番6外東松戸(0)111.23.4%27.2%
公)松戸市新松戸1丁目367番3新松戸(200)1633.3%21.7%
公)松戸市小金字天王脇44番8北小金(220)91.73.3%15.8%
公)松戸市新松戸3丁目18番2新松戸(530)125.13.3%14.2%
公)松戸市日暮1丁目7番1新八柱(0)156.83.3%18.8%
公)松戸市本町12番17松戸(280)156.83.3%16.4%
公)松戸市松戸字神田1098番3外松戸(650)84.53.2%12.8%
公)松戸市岩瀬字住吉町23番3外松戸(550)88.43.1%12.6%
公)松戸市五香4丁目11番6元山(850)33.33.1%3.1%
公)松戸市日暮1丁目15番17新八柱(300)100.33.1%16.5%
公)松戸市新松戸6丁目24番外新松戸(1100)683.0%3.0%
公)松戸市新松戸7丁目259番1南流山(1100)57.82.9%6.1%
公)松戸市岩瀬字中ノ町630番23松戸(1300)61.72.7%8.7%
公)松戸市常盤平双葉町8番9常盤平(900)51.52.6%9.1%
公)松戸市新松戸3丁目173番3新松戸(650)81.22.5%3.8%
公)松戸市牧の原2丁目107番1新八柱(1500)41.32.5%2.5%
公)松戸市南花島2丁目25番4北松戸(1100)56.82.4%7.5%
公)松戸市竹ケ花字西町308番42松戸(1300)57.42.4%8.1%
公)松戸市常盤平陣屋前2番8八柱(500)60.12.2%7.1%
公)松戸市樋野口字大道通912番2松戸(960)62.42.2%
公)松戸市横須賀2丁目1番10外南流山(800)632.1%4.9%
公)松戸市仲井町3丁目21番上本郷(150)64.42.1%12.1%
公)松戸市小金原7丁目24番11常盤平(1600)332.0%2.0%
公)松戸市新松戸南3丁目172番3新松戸(2100)49.52.0%2.0%
公)松戸市上本郷字前田2800番上本郷(780)50.82.0%7.7%
公)松戸市串崎南町50番松飛台(450)351.9%1.9%
公)松戸市上本郷字三丁目4146番2松戸新田(850)52.51.9%
公)松戸市日暮4丁目12番2新八柱(700)52.81.9%6.7%
公)松戸市常盤平6丁目7番14五香(850)52.81.9%3.2%
公)松戸市小金原4丁目23番6北小金(1800)35.31.9%1.9%
公)松戸市稔台7丁目12番3みのり台(300)53.51.9%8.0%
公)松戸市常盤平3丁目29番11常盤平(500)54.11.9%3.8%
公)松戸市二ツ木字上ノ台1642番新松戸(1200)54.51.9%3.8%
公)松戸市横須賀1丁目21番3外小金城趾(200)55.11.8%1.8%
公)松戸市小金きよしケ丘1丁目12番15北小金(460)57.11.8%5.5%
公)松戸市常盤平1丁目16番8常盤平(250)58.11.7%6.0%
公)松戸市東平賀字源内105番26北小金(830)38.91.7%
公)松戸市八ケ崎7丁目11番24馬橋(1100)38.91.7%1.7%
公)松戸市北松戸2丁目15番3北松戸(410)59.71.7%4.6%
公)松戸市松戸新田字新堀307番2松戸新田(600)20.11.7%4.3%
公)松戸市馬橋字上ノ台3375番外馬橋(840)60.71.7%
公)松戸市中和倉字荒井堤西153番5外馬橋(1100)41.91.6%1.6%
公)松戸市小金清志町2丁目72番3外新松戸(850)42.21.6%
公)松戸市松戸新田字東中町490番83松戸新田(380)42.21.6%6.7%
公)松戸市河原塚字南山165番66東松戸(1300)33.31.5%3.1%
公)松戸市松戸新田字庚申前435番56みのり台(300)45.21.5%6.2%
公)松戸市根木内字辻353番11北小金(1500)29.71.5%-2.2%
公)松戸市小金きよしケ丘3丁目16番1外北小金(820)45.91.5%3.7%
公)松戸市幸谷336番3新松戸(620)47.21.4%1.4%
公)松戸市大谷口字外番場356番22新松戸(800)51.21.3%1.3%
公)松戸市馬橋字中道北割1766番12馬橋(250)51.81.3%1.9%
公)松戸市下矢切字南台183番4矢切(360)53.11.3%11.0%
公)松戸市六実3丁目22番12六実(400)28.71.2%1.2%
公)松戸市上矢切字菰田1133番20松戸(2100)32.31.0%1.0%
公)松戸市中金杉4丁目121番北小金(1500)33.31.0%1.0%
公)松戸市六高台4丁目101番外六実(1000)301.0%1.0%
公)松戸市八ケ崎3丁目25番2馬橋(2100)341.0%1.0%
公)松戸市八ケ崎6丁目62番18馬橋(1800)351.0%1.0%
公)松戸市中和倉字一反割583番4北松戸(1700)35.30.9%0.9%
公)松戸市栄町4丁目243番10外北松戸(1100)35.30.9%0.9%
公)松戸市河原塚字宮ノ台351番32新八柱(1200)36.30.9%1.9%
公)松戸市栄町7丁目544番3馬橋(1000)39.60.8%0.8%
公)松戸市千駄堀字前新田1778番外松戸新田(1500)39.90.8%3.4%
公)松戸市和名ケ谷字山宮地849番9松戸(2500)28.80.8%-1.8%
公)松戸市小山字町田121番2松戸(1500)42.20.8%0.8%
公)松戸市南花島3丁目40番5松戸(1200)45.90.7%0.7%
公)松戸市西馬橋1丁目30番7馬橋(860)46.50.7%0.7%
公)松戸市三矢小台3丁目16番12矢切(1200)48.50.7%0.7%
公)松戸市松戸字米山2265番35松戸(1500)49.20.7%7.2%
公)松戸市古ケ崎2丁目3148番2外北松戸(1500)32.20.5%0.5%
公)松戸市高塚新田字北谷台641番52秋山(1800)30.40.0%0.0%
公)松戸市八ケ崎緑町300番馬橋(1600)30.20.0%-4.7%

 

途中ですが、この記事の説明を

どうも、当サイト「イエアンドライフ」の運営をしているゴトウです。

この記事では、

  • あなたの(気になっている)松戸市の土地価格が、これからどうなるのか?
  • 今が買いなのか?売りなのか?もう少し待った方がいいのか?

を判断ができるように、解説をしていきます。

 

この記事にたどり着くまでに、なんとなくこう思ってませんでしたか?

「なんで今、これほど上がっているのだろうか?」

 

新型コロナから3年が経ちました。

ようやくマスク生活からサヨナラできるぐらいに落ち着いてきているとは言っても、「コロナ前よりも景気がいい」という実感はないのではないでしょうか?

 

ところが、松戸市の土地価格は、ほぼ全ての地点が過去5年間で今年が最高値だったのです(89地点中85地点、約96%)。

一体、何が起こっているのでしょうか?

 

この記事では、この疑問に答えられるように、納得できる証拠(データ)を集めて解説しています。

 

なので、この記事を読み終わる頃には、

  • 買う、または売るタイミングがわかる
  • どこに買えば後悔しないかがわかる

ようになっているはずです。

 

と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。

それでは参りましょう。

 

2、松戸市の土地価格の動き

松戸市の土地価格は、この1年間で、住宅地で+2.0%、商業地で+3.5%と、特に商業地で大きく上昇していました。

また、2018→2023年の5年間で見ると、住宅地で+4.4%。商業地で+16.3%と、こちらも商業地での上昇が目立ちました。

 

松戸市の公示地価

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、具体的にどのあたりが上がっているのか?

まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。

 

5年間の変化率(2018→2023年)

変化率:赤紫(+50%以上)>ピンク色(+30〜49.9%)>オレンジ色(+10〜29.9%)>緑色(0〜+9.9%)>青色(-0.1〜 -9.9%)>茶色(-10%以下)

 

全体的に、松戸駅、新松戸駅などの駅周辺での上昇率が高いようです。

逆に駅から離れると、上昇率が鈍くなっており、下落しているエリアもチラホラありました。

 

なぜ、これほど上昇しているのか?

ほぼすべての地点が、新型コロナ前よりも上回っている状況ですが、その理由をザックリ言うと、

「①建築費の上昇、②株価上昇、③円安、が新型コロナ以前よりも進んでいるため、富裕層や海外投資家による不動産購入で価格がつり上がっている」

ということになります。

 

不動産バブルの仕組み

 

ここからもう少し、具体的に解説していきます。

 

①建築費が上昇

特に新型コロナ以降にですが、ロシアのウクライナ侵攻なども重なって、いろいろな商品の値上げが続いています。

建築費も例外ではなく、マンション・戸建てともに建築費が20〜30%も上昇しているのです。

 

マンションの建築費

マンションの建築費

(参考:一般財団法人 建築物価調査会)

 

木造戸建ての建築費

木造の建築費

(参考:一般財団法人 建築物価調査会)

 

これほど上昇しているため、新築マンション・戸建ての価格の値上がりも止まらず、土地価格も上がっているわけです。

 

②株価の上昇で、富裕層が節税対策にマンションを購入

不動産価格が上がりすぎると、買い手がつかなくなって、価格も上がりにくくなりそうなものです。

ところが、新型コロナ以降に株価が高値を更新しているため、富裕層による節税対策としてのマンション購入が進んでいるため、買い手がついている状況なのです。

 

松戸市の中古マンション価格と日経平均

(参考:東日本不動産流通機構)

 

株価の上昇ともっとも関係があるのが、富裕層や投資家に人気の都心のマンションですが、価格が上がりすぎたために、松戸市にまで価格上昇の波が広がっていました。

 

③円安が進んで、海外投資家による購入も活発化

さらに昨年2022年は、円ドル相場が115円から、一時は150円台にまで、円安が進みました。

円安が進むと、海外の人が日本の資産を安く買えるようになります。

 

例えば、1億円のマンションを海外投資家が購入する場合、

  • 1ドル=115円の時は、約87万ドル
  • 1ドル=150円の時は、約67万ドル

と、2割以上も安く買えるのです。

そのため、松戸市の中古マンション価格も、円安が進んだタイミングで、高値を更新していました。

 

松戸市の中古マンション価格と円ドル相場

(参考:東日本不動産流通機構)

 

しかし、このような恩恵を受けているのは、富裕層・海外投資家・一般世帯のいずれかが買いたいと思うようなエリアです。

具体的には、

  • 富裕層や海外投資家は、いつでも売却・換金できるような駅近の人気マンション
  • 一般世帯も、勤務先が23区内であるケースが多いため、通勤しやすい駅近エリア

などが挙げられるでしょう。

 

逆を言えば、このような条件を満たさない、23区方面への通勤が難しいエリア、富裕層や投資家が購入しにくいエリアでは、買い手がつきにくく、下落が進んでいるわけです。

 

3、これからどうなるのか?

ここからは、松戸市の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。

 

(1)金利の上昇リスク

2022年に入ってから、金利の上昇が始まっています。

新型コロナや、ウクライナ侵攻などで、世界各国の経済が混乱し、物価が上昇しているため、物価上昇をおさえるために、世界中の国々で金利を引き上げているのです。

例えば、アメリカでは、この1年間で、0.25→5.25%へと、なんと5%もの金利の引き上げを行っています。

 

日本では、今のところそういう対策をしていませんが、投資家の間ではすでに「日本も金利の引き上げを行うのではないか?」と見られており、期間10〜30年の国債の金利が上がり始めています。

 

国際金利推移 202306

(参考:財務省

 

住宅ローンの金利も、このような状況を受けて、上昇し始めています。

固定金利の住宅ローンである、フラット35(期間21〜35年)の金利も上昇傾向にあり、23年6月分は1.76%となっています。

 

ふらっと35は上昇しているが、変動金利はむしろ下落

住宅ローン金利の推移 202306

(参考:財務省ARUHISBI新生銀行

 

ところが、変動金利は、ほとんど変化がないか、むしろ下落している銀行もあります。

銀行同士で、お客さんの獲得競争が激しいため、金利が下がっているためです。

 

そのため、変動金利の利用者が、2019年には約6割ぐらいだったのが、2022年には約7割にまで増えていました。

 

不動産価格が上がりすぎたため、変動金利の利用者が増加

利用した金利タイプ

(参考:住宅金融支援機構 「住宅ローン利用者の実態調査」)

 

毎月の支払額で比較すると、約2万円も安く済むのですから、無理もありません。

 

変動金利の方が、月々の返済が約2万円安い
  金利月の返済額総返済額
①ふらっと35固定金利1.76%95,723円約4,020万円
②SBI新生銀行変動金利0.32%75,512円約3,172万円
①ー②  20,211円約848万円

*期間35年、ローン諸費用は除く

(参考:住宅保証機構 「住宅ローンシミュレーション」)

 

大都市のマンションがかなり値上がりしており、「誰が買ってるの?」と疑問に思う人もいるでしょうが、変動金利を選んでいる人が増えているからでしょう。

では、そのような人たちが、金利が上がった時にどうするのか?というと、約2割の人が、「見当がつかない、わからない」と答えていました。

 

アンケート 金利上昇時の対応

(参考:住宅金融支援機構 「住宅ローン利用者の実態調査」)

 

このように、金利が上がった時に、返済に困る人が、かなりの割合でいると考えられます。

 

つまり、

  • 世界的な物価上昇・金利上昇によって、「日本の金利も上がる」と予想する投資家が増えている
  • 変動金利で借りている人の2割ぐらいは、金利が上がった場合に、対応できない可能性がある

と言う状況なのです。

 

今年の4月に、日銀総裁が交代し、植田新総裁になりましたが、今のところは、黒田旧総裁の方針を引き継ぐようなコメントをしています。

 

ですが、そもそも、黒田総裁が異次元緩和をやり始めたのは、物価を毎年2%上げるためでした。

そして、2022年度の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。すでに目的は達成されて、むしろかなりのハイペースで上昇している状況です。

(参考:NHK「2022年度 消費者物価指数 前年度比3.0%上昇 41年ぶり水準」)

 

また、ウクライナ戦争もまだ終わりが見えませんので、物価上昇はまだまだ続くと考えると、いずれ金利を引き上げる時が来るでしょう。

 

1%金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性

ちなみに、金利が1%上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。

例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が1%上がると、毎月10万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。

 

金利上昇で下落

 

特に、変動金利が上がってきた場合には、注意が必要でしょう。

 

(2)2022年問題で、都市の農地が宅地になる

2022年問題をご存知でしょうか?

「都市部にある税金を優遇されていた農地(生産緑地)が、優遇期間が切れることで宅地として放出され、土地価格に影響を与える」

という問題です。

 

生産緑地

(出典:ウィキペディア cory.2005.Seisan Ryokuchi)

 

実は、松戸市にも135ヘクタールの生産緑地があります。30坪の土地で約1.4万戸分にもなります。

そして、その分布はどのようになっているのかというと、このようになっています。

 

千葉の生産緑地の分布図:松戸市に135ヘクタール

千葉県の生産緑地

(参考:国土交通省 都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況)

 

柏市に172ha、流山市に82haなど、都心に近いエリアに面積の多い都市が集中しています。

 

松戸市では、すでに東松戸駅の周辺などで農地の宅地化が進んでいますが、このような動きがさらに加速すると考えられます。

そのため、郊外から離れた住宅地では、人気がさらに下がりやすくなっていくでしょう。

 

(3)これから松戸市の人口はどうなるの?

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した松戸市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で人口は約2.1万人減少するそうです。

 

松戸市はこれから10年で約2.1万人減少

松戸市の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

さらに、家を建てる中心年代の30〜40代人口は、2025→35年の10年間で約9,000人減る見通しです。

 

松戸市の30〜40代人口は、これから10年で約9,000人減る

松戸市の30〜40代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

そのため、通勤に便利な駅近エリアでは、まだまだ人気が続くでしょうが、郊外ではさらに買い手が減っていきそうです。

 

結論:買うなら?売るなら?

以上のことから、松戸市の土地価格は、

  • ①物価上昇、②株価上昇、③円安によって、富裕層・海外投資家による不動産購入が活発化し、松戸駅などの主要駅を中心に、土地価格が大きく上昇した
  • 一方で、昨年から生産緑地の解禁がされたため、農地の多く残っている郊外では、さらに買い手がつきにくくなりそう
  • インフレや地銀の赤字など、低金利政策の副作用を解消するため、金利の引き上げが年内に起こる可能性が高い

と言えるでしょう。

 

買うなら:低金利なのでチャンスだけれど、、、

本来であれば、低金利は家を購入するチャンスな訳ですが、建築費が上がっているため、家を建てるハードルも上がっています。

なので、いい物件を探すことがポイントになってきます。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。

 

非公開物件の理由

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

 

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無料ですので、一度利用してみてはいかがでしょうか?

 

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売るなら:低金利の今がチャンス

松戸市の土地価格は、新型コロナ以降は特に、インフレによる建築費の上昇によって、不動産価格が底上げされていますが、これは富裕層や海外投資家、一般世帯の買い手がついているからこそ、成り立っている状況です。

 

しかし、今後は異次元緩和政策の終了によって、金利の上昇が予想されますし、株価の下落が始まると、富裕層や投資家による購入も見込めなくなります。

そのため、低金利で金融市場が落ち着いているうちに売却の準備をし始めた方がいいかもしれません。

 

公示地価を信じると損をする?

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、松戸市内に「松戸新田(まつどしんでん)」という、松戸新田駅の周辺に広がる住宅地があります。

 

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:41万円/坪
  • 実際の取引価格:30〜68万円/坪

と、公示地価の約0.8〜1.7倍で取引されていました。

 

どちらも「第一種低層住居専用地域」と呼ばれる、主に戸建てが立ち並ぶ住宅地です。

駅からの距離もほぼ同じで、これほどの価格差が考えられるでしょうか?

 

【松戸市松戸新田の公示地価】

松戸市の公示地価

  • 松戸新田駅から380mの距離、徒歩約5分(1分=80m)
  • 125,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) = 41万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【松戸市松戸新田の土地取引】

松戸市の土地取引

  • 松戸新田駅から徒歩5〜6分のエリアで、30〜68万円/坪で取引されている
  • この取引情報のアンケート回収率は約2割のため、実際の取引数はこの5倍程度ある

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか?

その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。

 

不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、

  1. 自社でどれだけ取引情報を持っているか
  2. どれだけ買い手のリストを持っているか?

で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。

 

持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる

査定額が違うイメージ

 

*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています

(2022年実績:売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 = 11.4%)

 

また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、

  1. どれだけの評価額になるのか?
  2. どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか?

を知ることができます。

 

そんな時に便利なのが、1度の登録で、複数社から査定をもらえる一括査定サービスなのですが、それぞれのサービスで参加企業に違いがあるため、特徴のある2つをご紹介します。

 

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そのため、大手不動産会社に依頼したい場合には、こちらのサービスを活用するといいでしょう。

 

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