松戸市の土地価格｜上昇・下落した理由｜今後の見通し

（画像出典：ウィキペディア　小石川人晃　千葉県道281号松戸鎌ヶ谷線（松戸市六実5丁目））

 

この記事では松戸市の

の３点について解説しています。

（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）

 

 

１、松戸市の土地価格

（１）公示地価（2024.1.1現在）

*変化率が空白：2019年のデータがない場合

住所または地番	最寄駅（m）	坪単価（万円）	前年比	５年前比
松戸市松飛台字中原３３６番１７	松飛台（1000）	59.1	10.5%	65.7%
松戸市東松戸３丁目６番６外	東松戸（0）	120.5	8.3%	25.9%
松戸市新松戸３丁目１８番２	新松戸（530）	135.3	8.2%	18.8%
松戸市本町１２番１７	松戸（280）	169.3	8.0%	19.6%
松戸市西馬橋蔵元町１２番	馬橋（300）	117.5	7.9%	23.6%
松戸市新松戸１丁目３６７番３	新松戸（200）	175.6	7.7%	21.7%
松戸市本町１番１１	松戸（0）	475.2	7.5%	24.1%
松戸市秋山２丁目２０番２６	秋山（480）	60.7	7.0%	31.4%
松戸市松戸字亀井１１６８番４	松戸（60）	204.6	6.9%	19.7%
松戸市小金字天王脇４４番８	北小金（220）	98	6.8%	17.9%
松戸市松戸字中通１２２５番１外	松戸（0）	336.6	6.3%	21.4%
松戸市松戸字三丁目１７９１番１外	松戸（550）	84.2	6.3%	17.0%
松戸市五香西２丁目３０番２３	五香（670）	38.3	5.5%	9.4%
松戸市日暮１丁目７番１	新八柱（0）	165	5.3%	16.8%
松戸市東松戸１丁目２０番１１	東松戸（750）	66.7	5.2%	28.7%
松戸市仲井町３丁目２１番	上本郷（150）	67.7	5.1%	12.6%
松戸市五香南３丁目１４番１２	元山（280）	40.9	5.1%	8.8%
松戸市五香１丁目２０番２１	五香（420）	41.3	5.0%	8.7%
松戸市五香４丁目１１番６	元山（850）	35	5.0%	8.2%
松戸市日暮１丁目１５番１７	新八柱（300）	105.3	4.9%	16.0%
松戸市常盤平３丁目２９番１１	常盤平（500）	56.8	4.9%	8.2%
松戸市二十世紀が丘丸山町２４番	北国分（1000）	50.2	4.8%	10.9%
松戸市牧の原２丁目１０７番１	新八柱（1500）	43.2	4.8%	7.4%
松戸市秋山字道崎３８９番３０	秋山（900）	36.3	4.8%	11.1%
松戸市松飛台字御立場３０番８	元山（700）	36.3	4.8%	10.0%
松戸市下矢切字栄町６９番４	矢切（200）	58.7	4.7%	15.6%
松戸市五香６丁目９番３	五香（550）	37.3	4.6%	8.7%
松戸市南花島２丁目２５番４	北松戸（1100）	59.1	4.1%	10.5%
松戸市小金原７丁目２４番１１	常盤平（1600）	34.3	4.0%	6.1%
松戸市新松戸６丁目２４番外	新松戸（1100）	70.6	3.9%	7.0%
松戸市八ケ崎３丁目２５番２	馬橋（2100）	35.3	3.9%	4.9%
松戸市八ケ崎２丁目１番７	新松戸（1500）	36.3	3.8%	16.4%
松戸市串崎南町５０番	松飛台（450）	36.3	3.8%	5.8%
松戸市八ケ崎６丁目６２番１８	馬橋（1800）	36.3	3.8%	4.8%
松戸市小金原４丁目２３番６	北小金（1800）	36.6	3.7%	5.7%
松戸市横須賀２丁目１番１０外	南流山（800）	65.3	3.7%	7.6%
松戸市新松戸３丁目１７３番３	新松戸（650）	84.2	3.7%	7.1%
松戸市横須賀１丁目２１番３外	小金城趾（200）	57.1	3.6%	5.5%
松戸市松戸字神田１０９８番３外	松戸（650）	87.5	3.5%	13.7%
松戸市竹ケ花字西町３０８番４２	松戸（1300）	59.4	3.4%	9.8%
松戸市新松戸７丁目２５９番１	南流山（1100）	59.7	3.4%	9.0%
松戸市八ケ崎７丁目１１番２４	馬橋（1100）	40.3	3.4%	5.2%
松戸市新松戸南３丁目１７２番３	新松戸（2100）	51.2	3.3%	5.4%
松戸市六高台４丁目１０１番外	六実（1000）	31	3.3%	4.3%
松戸市岩瀬字中ノ町６３０番２３	松戸（1300）	63.7	3.2%	10.9%
松戸市樋野口字大道通９１２番２	松戸（960）	64.4	3.2%
松戸市中和倉字荒井堤西１５３番５外	馬橋（1100）	43.2	3.1%	4.8%
松戸市下矢切字南台１８３番４	矢切（360）	54.8	3.1%	10.7%
松戸市二ツ木字上ノ台１６４２番	新松戸（1200）	56.1	3.0%	6.3%
松戸市岩瀬字住吉町２３番３外	松戸（550）	91.1	3.0%	12.7%
松戸市河原塚字南山１６５番６６	東松戸（1300）	34.3	3.0%	5.1%
松戸市中和倉字一反割５８３番４	北松戸（1700）	36.3	2.8%	3.8%
松戸市六実３丁目２２番１２	六実（400）	29.5	2.6%	3.8%
松戸市上本郷字前田２８００番	上本郷（780）	52.1	2.6%	8.2%
松戸市大谷口字外番場３５６番２２	新松戸（800）	52.5	2.6%	3.9%
松戸市常盤平双葉町８番９	常盤平（900）	52.8	2.6%	9.6%
松戸市馬橋字中道北割１７６６番１２	馬橋（250）	53.1	2.5%	4.5%
松戸市東平賀字源内１０５番２６	北小金（830）	39.9	2.5%
松戸市上本郷字三丁目４１４６番２	松戸新田（850）	53.8	2.5%
松戸市日暮４丁目１２番２	新八柱（700）	54.1	2.5%	7.2%
松戸市常盤平６丁目７番１４	五香（850）	54.1	2.5%	5.1%
松戸市稔台７丁目１２番３	みのり台（300）	54.8	2.5%	8.5%
松戸市松戸新田字東中町４９０番８３	松戸新田（380）	43.2	2.3%	7.4%
松戸市小山字町田１２１番２	松戸（1500）	43.2	2.3%	3.1%
松戸市常盤平１丁目１６番８	常盤平（250）	59.4	2.3%	6.5%
松戸市北松戸２丁目１５番３	北松戸（410）	61.1	2.2%	6.3%
松戸市常盤平陣屋前２番８	八柱（500）	61.4	2.2%	7.5%
松戸市松戸新田字庚申前４３５番５６	みのり台（300）	46.2	2.2%	6.9%
松戸市高塚新田字北谷台６４１番５２	秋山（1800）	31	2.2%	2.2%
松戸市馬橋字上ノ台３３７５番外	馬橋（840）	62	2.2%
松戸市小金きよしケ丘３丁目１６番１外	北小金（820）	46.9	2.2%	5.2%
松戸市松戸新田字新堀３０７番２	松戸新田（600）	20.6	2.1%	5.6%
松戸市幸谷３３６番３	新松戸（620）	48.2	2.1%	3.5%
松戸市上矢切字菰田１１３３番２０	松戸（2100）	33	2.0%	3.1%
松戸市三矢小台３丁目１６番１２	矢切（1200）	49.5	2.0%	2.7%
松戸市松戸字米山２２６５番３５	松戸（1500）	50.2	2.0%	5.6%
松戸市根木内字辻３５３番１１	北小金（1500）	30.3	2.0%	0.9%
松戸市中金杉４丁目１２１番	北小金（1500）	34	2.0%	3.0%
松戸市和名ケ谷字山宮地８４９番９	松戸（2500）	29.4	1.8%	0.5%
松戸市河原塚字宮ノ台３５１番３２	新八柱（1200）	37	1.8%	3.7%
松戸市小金きよしケ丘１丁目１２番１５	北小金（460）	58.1	1.7%	6.0%
松戸市千駄堀字前新田１７７８番外	松戸新田（1500）	40.6	1.7%	4.2%
松戸市八ケ崎緑町３００番	馬橋（1600）	30.7	1.6%	-2.1%
松戸市小金清志町２丁目７２番３外	新松戸（850）	42.9	1.6%
松戸市南花島３丁目４０番５	松戸（1200）	46.5	1.4%	2.2%
松戸市西馬橋１丁目３０番７	馬橋（860）	47.2	1.4%	2.1%
松戸市栄町４丁目２４３番１０外	北松戸（1100）	35.6	0.9%	1.9%
松戸市栄町７丁目５４４番３	馬橋（1000）	39.9	0.8%	1.7%
松戸市古ケ崎２丁目３１４８番２外	北松戸（1500）	32.4	0.8%	1.3%

 

（２）基準地価（2024.7.1現在）更新

*変化率が空白：2019年のデータがない場合

住所または地番	最寄駅（m）	坪単価（万円）	前年比	2019年比
松戸市本町２番４	松戸(100)	369.6	12.0%	33.3%
松戸市稔台５丁目１２番１	みのり台(1300)	71.3	11.3%	71.4%
松戸市上本郷字船付５３０番６外	北松戸(750)	75.2	11.2%
松戸市新松戸２丁目１０８番	新松戸(0)	297.0	9.2%	28.6%
松戸市秋山１丁目１０番４外	秋山(150)	88.4	8.1%
松戸市西馬橋蔵元町１２番	馬橋(300)	122.1	7.6%	25.4%
松戸市上本郷字三斗蒔９００番３	北松戸(90)	132.0	7.2%	19.4%
松戸市上本郷字一丁目３３２８番１	北松戸(700)	65.3	7.0%	15.8%
松戸市常盤平５丁目１１番１３	五香(0)	100.7	7.0%	18.2%
松戸市松戸新田字一本槻５７９番８	みのり台(1)	71.6	6.9%	14.8%
松戸市五香西２丁目３０番２３	五香(670)	38.9	6.3%	11.3%
松戸市六実２丁目６０番８	六実(900)	29.0	6.0%	10.0%
松戸市五香８丁目７番２	五香(1100)	35.6	5.9%	8.7%
松戸市新松戸６丁目２４番外	新松戸(1100)	72.6	5.8%	10.0%
松戸市六高台２丁目２７番２５	六実(1200)	32.0	5.4%	9.1%
松戸市東松戸２丁目８番９	東松戸(550)	64.4	5.4%
松戸市大金平２丁目１１０番２	北小金(850)	41.3	5.0%	7.8%
松戸市二ツ木字上ノ台１６４２番	新松戸(1200)	57.4	4.8%	8.1%
松戸市古ケ崎３丁目３３５４番３	北松戸(1500)	31.8	4.8%	7.4%
松戸市岩瀬字住吉町２３番３外	松戸(550)	94.1	4.8%	15.4%
松戸市小金原５丁目２１番８	北小金(2100)	37.0	4.7%
松戸市八ケ崎２丁目１０番７	馬橋(2100)	37.3	4.6%	11.9%
松戸市八ケ崎６丁目２７番１４	馬橋(1300)	38.0	4.5%	6.5%
松戸市西馬橋４丁目２４１番３	馬橋(1600)	46.2	4.5%	6.9%
松戸市西馬橋広手町３０番２	馬橋(850)	57.4	4.2%	8.8%
松戸市新作字三丁目１１５６番	北松戸(830)	50.8	4.1%	6.2%
松戸市下矢切字栄町９６番４	矢切(300)	54.5	3.8%	10.0%
松戸市三矢小台５丁目２３番７	松戸(1700)	48.5	3.5%	7.3%
松戸市吉井町１１番５	松戸(1000)	68.6	3.5%	11.8%
松戸市幸田４丁目１２１番	北小金(1700)	32.0	3.2%	4.3%
松戸市胡録台字大畑１８番３	上本郷(450)	54.1	3.1%	10.1%
松戸市松戸新田字ヅウハタ１８番１９	松戸(1600)	46.2	2.9%	2.9%
松戸市常盤平３丁目２２番５	常盤平(400)	62.7	2.7%	6.1%
松戸市常盤平６丁目１１番１２	五香(650)	52.5	2.6%	6.0%
松戸市千駄堀字清水台８３０番１２	八柱(740)	41.3	2.5%	6.8%
松戸市小金きよしケ丘４丁目３番１１	北小金(1100)	41.3	2.5%	4.2%
松戸市稔台７丁目１２番３	みのり台(300)	55.4	2.4%	8.4%
松戸市仲井町１丁目５４番１外	松戸新田(350)	55.8	2.4%	7.6%
松戸市常盤平２丁目１７番６	常盤平(700)	57.1	2.4%	8.1%
松戸市南花島３丁目４８番１３	上本郷(330)	59.4	2.3%	7.8%
松戸市日暮６丁目１５７番	新八柱(800)	59.7	2.3%	7.1%
松戸市下矢切字北坂５０７番	矢切(1000)	20.0	0.0%	0.0%

 

２、松戸市の土地価格の動き

松戸市の土地価格は、住宅地は11年で9.1%のプラス、商業地では32.9%のプラスでした。

商業地は2018年ごろから、住宅地は2023年ごろから、上昇が本格化していますね。

 

また、昨年から今年にかけては、住宅地で3%でプラス、商業地も6.3%のプラスと、いずれも、この11年間で最も高い上昇率となっていました。

 

（参考：国土交通省　地価公示）

 

では、具体的にどのあたりが上がっているのか？

まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。

 

５年間の変化率（2018→2023年）

変化率：赤紫（+50%以上）＞ピンク色（+30〜49.9%）＞オレンジ色（+10〜29.9%）＞緑色（0〜+9.9%）＞青色（-0.1〜 -9.9%）＞茶色（-10%以下）

 

上昇率が高いのは、松戸駅や東松戸駅、新八柱駅など、駅の周辺に多い印象ですね。

駅から離れるほどに、上がりにくくなり、下落している地区もいくつかありますが、いずれも駅からかなり離れたところにありました。

 

傾向的には、駅近の地区では、このように上昇率が高いものの、駅から離れるほどに、下落するエリアが増えていく、土地価格の二極化が進んでいると言えるでしょう。

 

なぜ、松戸市の土地価格は二極化しているのか？

理由は大きく３つあります。

 

①人口の動き

１つ目は、人口の動きです。

松戸市では、この11年間で、人口が約1.2万人増加しましたが、世帯数も3.1万世帯増えていました。

 

（参考：総務省　「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」）

 

人口、世帯数ともに増えていることから、住宅需要は強いと考えられます。

 

では、どのような人が増えているのか？

松戸市に引っ越してきた人の数から、出て行った人の数を引いた、転入超過数というデータがあります。

このデータを見てみると、増えているのは、15～29歳の若い世代と外国人でした、

 

（参考：総務省　住民基本台帳人口移動報告）

 

外国人の多くは、車の免許を持っていないので、電車やバスが使える中心部の賃貸物件に住む傾向にあります。

また、15～29歳の若い世代も、結婚していない人が多いでしょうから、賃貸物件を好む傾向にあるでしょう。

 

そのため、通勤や通学に便利な、駅近の賃貸物件の需要が強く、土地価格の上昇も駅近に集中している可能性があります。

 

増加しているのは、中心部や駅周辺などの、一部のみ

さらに、地区別の人口の変化も、確認してみましょう。

2019年～24年までの５年間で、50人以上の増加・減少エリアを抽出したのがこちらです。

 

赤色：+300人以上＞オレンジ色： +100〜 299人＞緑色：+50〜 99人＞水色： -50〜 -99人＞紫色：-100人以下

（参考：松戸市「町別人口（住民基本台帳）」）

 

赤が300人以上、オレンジが100人以上、緑が50人以上の増加地区になります。

逆に減少している地区は、青色や紫色の矢印のマークになります。

 

ご覧の通り、全域で減少している地区が点在しているものの、その中でも、松戸駅や東松戸駅、小金城趾駅などの、一部の駅周辺では、増加している地区が多い印象です。

特に、小金城趾駅近くの赤色のマークは、大谷口地区で、2021年に200戸の大規模マンションができたことで、これほどの人口増加となっています。

やはり、100戸以上のマンションができると、人口も大きく増えますね。逆を言えば、この5年間で見ると、それほど大きなマンションが立たなかったとも言えます。

 

②建築費の上昇

２つ目が、建築費の上昇による、土地価格の連れ高です。

特に新型コロナ以降、2021年3月ごろからウッドショック（木材の価格高騰）が騒がれ、2022年のロシアのウクライナ侵攻で、円安が進んだことで、建築費がここ数年で、どんどん上がっているのです。

 

（参考：建築物価調査会）

 

建築費が上がると、当然ですが、新築の住宅価格も上がります。それによって、中古物件の価格も連れ高しています。

 

松戸市を含む常磐地区の中古住宅の価格を見てみると、この５年間で、マンションは５３％の上昇、戸建ては３９％の上昇をしていました。

 

（参考：東日本レインズ）

 

一方で、このように建築費が大きく上昇しているため、家を建てる人は増えていません。

松戸市の新築着工数を見てみると、賃貸物件を含む、アパートやマンションは増加傾向にありますが、戸建ては2,000戸割れと低迷しています。

 

（参考：国土交通省　建築着工統計調査）

 

住宅地の上昇は、2023年ごろから本格化していますが、決して、戸建てを建てる人が増えているからではないのです。

むしろ、建築費が上がりすぎたことによって、中古物件が上昇し、土地の評価が上がっただけ、という可能性があります。

 

公示地価は、相続税評価に使う路線価の参考値となりますので、例え、その場所で取引実績がなかったとしても、周辺地域の取引価格を元に、違和感がないような調整を行います。

そのため、場所によっては、土地の評価は上がっているのに、買い手を探すのに苦労する、というケースもありそうです。

 

③農地の宅地化

３つ目が、農地の宅地化です。

松戸市では、2012年から22年の10年間で、農地が約97haも減りました。

１ヘクタールは約3,000坪ですので、30坪の戸建てで、約１万戸分の農地がなくなった計算になります。

 

（参考：総務省統計局　作物統計調査）

 

先ほど、人口の増加地区を見てもらいましたが、東松戸駅や小金城趾駅など、中心部から少し離れた駅のあたりには、まだまだ多くの農地が残っており、これらの農地から、新しい住宅地が次から次へと作られています。

松戸市で暮らす子育て世帯の多くが、都心へ通勤・通学をしているでしょうから、わざわざ駅から遠い、古い住宅地を購入する必要はありません。

 

そのため、駅から離れた住宅地では、買い手がつかなくなりつつあり、土地価格の下落が進んでいるのでしょう。

 

３、これからどうなるのか？

ここからは、松戸市の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。

 

（１）いよいよ金利上昇が本格化しそう

ここ２年ぐらいで、建築費も３割ぐらい上がっていますが、給料が上がりにくい中で、高い物件を買えていたのは、変動金利を選択することで、支払い負担を減らす人が増えていたからです。

 

ですが、今年3月に日銀がマイナス金利を解除し、7月には政策金利が0.25%にまで引き上げると発表されたことで、変動金利もこれから上がってきます。

 

そのため、これまでは変動金利を選ぶことで、何とか高い物件を買えていた人たちも、利息負担が上がってくるため、返済が苦しくなってくる人が増えるでしょう。

また、ギリギリの枠でローンを組もうとする人も減るでしょう。

 

１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性

ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。

例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。

 

 

政策金利は少しずつ引き上げていくと思われますので、すぐに大きく価格が下落するわけではありません。

ですが、購入を検討されている方は、変動金利でギリギリのローンを組むのは危ないので気をつけてください。

 

（２）農地の宅地化がさらに進みそう

２つ目が、さらなる農地の宅地化です。

2022年に、「農業を続ける代わりに税金が優遇されていた、生産緑地という制度の期限が切れるので、農地が一斉に売り出されて、土地価格が下がる」と懸念されていましたが、その後も特定生産緑地と名前を変えて、事実上の延期がされたことで、不動産市場への影響は免れました。

（参考：国土交通省）

 

しかし、先ほどの農地面積を見てもらうとわかる通り、松戸市では、10年で約100ヘクタール分の農地が減り、宅地化が進んでいます。

先ほど人口の増減しているエリアを見てもらいましたが、東松戸駅や松飛台駅、そして小金城趾駅などの、駅からちょっと離れていて、まだ多くの農地が残っているエリアでは、どんどん宅地化されて新興住宅地やマンションが作られています。

 

そして、この傾向は今後も続きます。

高齢化と後継者不足によって、農家の数は、年々減少傾向にあり、松戸市でも、相続を機に、農業を辞めて宅地にするところが、増えているからです。

 

そのため、駅から離れた住宅地を購入する理由が、どんどんなくなっています。

すでに、駅から離れた住宅地では、土地価格の下落が進んでいるところが出てきていますが、この傾向はさらに進むでしょう。

 

（３）これから松戸市の人口はどうなるの？

国立社会保障・人口問題研究所が、2023年に発表した松戸市の人口の見通しによると、2025→35年の１０年間で約6,000人の減少が見込まれています。

青い棒グラフがそれになります。

 

松戸市はこれから10年で約6,000人減る（青色の棒グラフ）

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　「日本の地域別将来推計人口（令和５年推計）」）

 

しかし、この予測は、合計特殊出生率が、1.3倍以上でずっと続くという想定になっています。

この予測を元に、年金などの社会保障費の計画を立てるため、あまりに悲観的な予想だと、うまく計画が立たないためだと考えられます。

 

ですが、ご存知のように、出生率も出生数も、国の想定より減少ペースが加速しています。

2023年の合計特殊出生率は、1.20倍で、すでに予想を下回っていますし、出生数も、今年は70万人を割るとの見通しが出ています。

 

これは松戸市でも、例外ではありません。

2018年には年間3,400人いた新生児が、昨年2023年には2,900人を割っており、特にこの5年間でみると、16%も減っているのです。

 

（参考：総務省　住民基本台帳人口移動報告）

 

そのため、この現状を踏まえて計算したのが、先ほどの図の赤色の棒グラフになります。１０年後には、政府の予想よりも、さらに4,000人減少する可能性があります。

 

問題なのは、小中学生の児童数です。

2020年時点で5.7万人いた0～14歳の人口は、2035年には、4.4万人にまで減る可能性があります。

 

このままの減少ペースなら、2035年は4.4万人にまで減る

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　「日本の地域別将来推計人口（令和５年推計）」）

 

つまり、この15年で、子供が２割以上減るのです。

子供の数が減るということは、子育て世帯も減りますので、松戸市内で家を持ちたいという家庭も、かなりの勢いで減っていくと予想されます。

 

これに加えて、先ほどのグラフでは、出生数とともに、死亡者数の推移も載せていましたが、こちらも5年で約２６％の増加となっています。

 

（参考：国土交通省　住宅土地統計調査）

 

これによって、この5年間で、別荘や、賃貸目的以外の、いわゆる「戸建ての空き家」が、約12%も増えています。

さすがに、周囲に迷惑をかける廃墟のような、破損している空き家に対しては、自治体でも本格的に動いていますし、昨年は空き家法の改正もあったので、３割以上減っています。

 

ですが、空き家全体の数は、死亡数の増加で、今後も増え続けると予想されます。

つまり、松戸市では、出生数の減少で買い手が減り、死亡数と空き家の増加で、売り手が増えるため、一部の人気エリア以外では、今後買い手がつきにくくなるのではないでしょうか。

 

結論：売るなら？買うなら？

以上のことから、松戸市の土地価格は、

と言えるでしょう。

出生数の減少ペースが、かなり加速しているため、今後の住宅需要も、減少は避けられないと思います。

 

買うなら：価格がかなり上がっているので、物件選びは慎重に

まずは、買いたい人についてですが、人気エリアのマンションや戸建ては、比較的、需要も高いため、価格の大きな値崩れは、当分期待はできないと思います。

しかし、それ以外の戸建てについては、着工数が低迷していることから、買い手は減ってきていますし、今後はさらに減っていくでしょうから、人気エリアを選ばなければ、安く買える可能性はあるでしょう。

 

非公開物件＝安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。

 

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

 

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売るなら：今後は金利上昇が本格化するため、今が高値の可能性も

次に売りたい人についてですが、まず注意したいのは、金利の上昇です。

今後、日銀が利上げを行えば、確実に住宅ローン金利はさらに上がるため、一般世帯が購入するような物件は、マンションであろうが、戸建てであろうが、影響を受けるでしょう。

 

そして、長期的には、想像以上に子供の数が減っていき、相続で空き家も増えるので、住宅需要の減少は、これからが本番になります。

なので、特に戸建てについては、今が高値の地域は、けっこう多いのではないかと思います。

 

想像以上に高く売れる可能性もあります

ここまで、公示地価の動きを中心に解説してきましたが、公示地価はそのエリアの平均的な価格なため、実際の取引と比べてみると、想像以上に違ってきます。

 

例えば、松戸市内に「松戸新田（まつどしんでん）」という、松戸新田駅の周辺に広がる住宅地があります。

 

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

と、公示地価の約0.8〜1.7倍で取引されていました。

 

どちらも「第一種低層住居専用地域」と呼ばれる、主に戸建てが立ち並ぶ住宅地です。

駅からの距離もほぼ同じで、これほどの価格差が考えられるでしょうか？

 

 

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の２倍以上の価格で取引されている」

「最低価格と最高価格が３倍以上も違う」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

*東京、大阪、北海道、福島など１７都道府県を調査

都道府県	住所	公示地価／坪	取引価格／坪	公示地価の何倍？
東京都２３区	千代田区神保町	485万円	300〜990万円	0.62〜2.04倍
東京都２３区	中央区佃	644万円	530〜970万円	0.82〜1.51倍
東京都２３区	墨田区東向島	111万円	150〜290万円	1.35〜2.61倍
東京都	八王子市北野台	33万円	30〜43万円	0.91〜1.3倍
東京都	立川市柴崎町	121万円	97〜340万円	0.8〜2.81倍
東京都	武蔵野市吉祥寺本町	216万円	150〜300万円	0.69〜1.39倍
神奈川県	横浜市神奈川区松見町	85万円	74〜150万円	0.87〜1.76倍
神奈川県	川崎市中原区木月	136万円	160〜240万円	1.18〜1.76倍
神奈川県	相模原市緑区東橋本	70万円	17〜140万円	0.24〜2倍
千葉県	千葉市中央区松波	77万円	64〜110万円	0.83〜1.43倍
千葉県	船橋市松が丘	30万円	26〜41万円	0.87〜1.37倍
千葉県	柏市今谷上町	49万円	39〜85万円	0.8〜1.73倍
埼玉県	さいたま市浦和区北浦和	113万円	78〜160万円	0.69〜1.42倍
埼玉県	川口市差間	43万円	42〜61万円	0.98〜1.42倍
埼玉県	所沢市久米	49万円	22〜76万円	0.45〜1.55倍
北海道	札幌市北区25条西	38万円	32〜48万円	0.84〜1.26倍
北海道	旭川市８条通	10万円	7〜14万円	0.7〜1.4倍
北海道	苫小牧市桜木町	7万円	6.5〜13万円	0.93〜1.86倍
青森県	青森市三内	10万円	5.4〜14万円	0.54〜1.4倍
青森県	八戸市田向	14万円	10〜28万円	0.71〜2倍
青森県	弘前市大字田園	13万円	15〜18万円	1.15〜1.38倍
秋田県	秋田市手形	22万円	18〜25万円	0.82〜1.14倍
秋田県	大仙市大曲中通町	11万円	13〜15万円	1.18〜1.36倍
秋田県	由利本荘市石脇	7.8万円	5〜14万円	0.64〜1.79倍
岩手県	盛岡市加賀野	21万円	15〜32万円	0.71〜1.52倍
岩手県	一関市赤荻	8万円	5.5〜17万円	0.69〜2.13倍
岩手県	奥州市佐倉河	21万円	15〜32万円	0.71〜1.52倍
宮城県	仙台市泉区将監	26万円	34〜52万円	1.31〜2倍
宮城県	石巻市三ツ股	10万円	7.8〜14万円	0.78〜1.4倍
宮城県	名取市大手町	27万円	29〜40万円	1.07〜1.48倍
福島県	福島市野田町	22万円	16〜72万円	0.73〜3.27倍
福島県	いわき市小島町	22万円	35万円	1.59倍
福島県	郡山市芳賀	18万円	17〜35万円	0.94〜1.94倍
山形県	山形市東原町	26万円	18〜32万円	0.69〜1.23倍
山形県	鶴岡市本町	11万円	8〜17万円	0.73〜1.55倍
山形県	酒田市新橋	9.5万円	10〜15万円	1.05〜1.58倍
新潟県	新潟市中央区天神尾	38万円	35〜62万円	0.92〜1.63倍
新潟県	長岡市東栄	19万円	13〜19万円	0.68〜1倍
新潟県	上越市春日野	14万円	9.6〜16万円	0.69〜1.14倍
富山県	富山市牛島本町	26万円	23〜36万円	0.88〜1.38倍
富山県	高岡市城東	17万円	9.3〜19万円	0.55〜1.12倍
富山県	射水市太閤山	15万円	12〜18万円	0.8〜1.2倍
石川県	金沢市泉野町	35万円	24〜45万円	0.69〜1.29倍
石川県	加賀市小菅波町	14万円	2.3〜21万円	0.16〜1.5倍
石川県	野々市市押野	26万円	25〜31万円	0.96〜1.19倍
福井県	福井市灯明寺	19万円	15〜26万円	0.79〜1.37倍
福井県	坂井市丸岡町西瓜屋	10万円	12〜15万円	1.2〜1.5倍
群馬県	高崎市上中居町	25万円	18〜36万円	0.72〜1.44倍
群馬県	前橋市駒形町	15万円	8.7〜18万円	0.58〜1.2倍
群馬県	伊勢崎市昭和町	13万円	9.6〜41万円	0.74〜3.15倍
栃木県	宇都宮市泉が丘	28万円	28〜40万円	1〜1.43倍
栃木県	足利市八幡町	16.5万円	8.7〜19万円	0.53〜1.15倍
栃木県	小山市城東	24万円	3.8〜27万円	0.16〜1.13倍
茨城県	水戸市河和田	14万円	9.2〜20万円	0.66〜1.43倍
茨城県	古河市東	24万円	11〜36万円	0.46〜1.5倍
茨城県	つくば市春日	37万円	53万円	1.43倍
愛知県	名古屋市千種区東山元町	56万円	19〜67万円	0.34〜1.2倍
愛知県	岡崎市大和町	37万円	43〜51万円	1.16〜1.38倍
愛知県	豊橋市高師本郷町	24万円	11〜33万円	0.46〜1.38倍
岐阜県	岐阜市北一色	21万円	17〜28万円	0.81〜1.33倍
岐阜県	大垣市林町	23万円	10〜31万円	0.43〜1.35倍
岐阜県	多治見市明和町	11.5万円	8.9〜15万円	0.77〜1.3倍
三重県	津市大谷町	35万円	41〜55万円	1.17〜1.57倍
三重県	四日市市大字茂福	21万円	24〜32万円	1.14〜1.52倍
三重県	桑名市大字桑名	22万円	25〜29万円	1.14〜1.32倍
静岡県	静岡市葵区音羽町	71万円	51〜85万円	0.72〜1.2倍
静岡県	浜松市中区鴨江	31万円	0.85〜40万円	0.03〜1.29倍
静岡県	三島市加茂	33万円	33〜44万円	1〜1.33倍
長野県	長野市若里	29万円	30〜46万円	1.03〜1.59倍
長野県	松本市桐	21万円	29〜30万円	1.38〜1.43倍
長野県	上田市常磐城	14万円	14〜18万円	1〜1.29倍
山梨県	甲府市上石田	15万円	19〜23万円	1.27〜1.53倍
大阪府	大阪市浪速区恵美須東	149万円	39〜600万円	0.26〜4.03倍
大阪府	茨木市庄	61万円	40〜100万円	0.66〜1.64倍
大阪府	高槻市安岡時町	38万円	25〜55万円	0.66〜1.45倍
京都府	京都市伏見区深草大亀谷万帖敷町	41万円	22〜64万円	0.54〜1.56倍
京都府	宇治市小倉町	43万円	22〜55万円	0.51〜1.28倍
京都府	城陽市久世	37万円	28〜49万円	0.76〜1.32倍
滋賀県	大津市朝日が丘	45万円	25〜55万円	0.56〜1.22倍
滋賀県	草津市追分	30万円	32〜37万円	1.07〜1.23倍
滋賀県	長浜市祇園町	17万円	8.9〜23万円	0.52〜1.35倍
兵庫県	神戸市鈴蘭台南町	24万円	14〜41万円	0.58〜1.71倍
兵庫県	姫路市飾磨区今在家	28万円	30〜35万円	1.07〜1.25倍
兵庫県	尼崎市稲葉荘	56万円	39〜83万円	0.7〜1.48倍
奈良県	奈良市中登美ケ丘	35万円	40〜61万円	1.14〜1.74倍
奈良県	橿原市土橋町	26万円	31〜44万円	1.19〜1.69倍
奈良県	生駒市俵口町	27万円	22〜35万円	0.81〜1.3倍
和歌山県	和歌山市黒田	21万円	19〜48万円	0.9〜2.29倍
和歌山県	田辺市東山	19万円	22〜24万円	1.16〜1.26倍
岡山県	岡山市田中	33万円	35〜47万円	1.06〜1.42倍
岡山県	倉敷市大島	31万円	13〜35万円	0.42〜1.13倍
岡山県	津山市東一宮	10万円	4.5〜12万円	0.45〜1.2倍
広島県	広島市牛田早稲田	40万円	19〜80万円	0.48〜2倍
広島県	福山市沖野上町	24万円	6.9〜34万円	0.29〜1.42倍
広島県	呉市広白岳	17万円	7.4〜21万円	0.44〜1.24倍
鳥取県	鳥取市吉方温泉	17万円	5〜19万円	0.29〜1.12倍
鳥取県	米子市観音寺新町	16万円	15〜20万円	0.94〜1.25倍
島根県	松江市内中原町	26万円	26〜32万円	1〜1.23倍
山口県	下関市綾羅木南町	13万円	20万円	1.54倍
山口県	山口市小郡下郷	16.5万円	8.9〜19万円	0.54〜1.15倍
山口県	宇部市笹山町	7.3万円	10〜13万円	1.37〜1.78倍
愛媛県	松山市岩崎町	44万円	30〜68万円	0.68〜1.55倍
愛媛県	今治市南大門町	17万円	24〜30万円	1.41〜1.76倍
愛媛県	新居浜市河内町	22万円	10〜24万円	0.45〜1.09倍
香川県	高松市松縄町	29万円	39〜40万円	1.34〜1.38倍
香川県	丸亀市中府町	25万円	35万円	1.4倍
徳島県	徳島市佐古一番町	31万円	13〜59万円	0.42〜1.9倍
高知県	高知市東久万	34万円	29〜38万円	0.85〜1.12倍
福岡県	福岡市南区大楠	56万円	69〜97万円	1.23〜1.73倍
福岡県	北九州市八幡西区永犬丸西町	17万円	10〜21万円	0.59〜1.24倍
福岡県	久留米市諏訪野町	22万円	15〜27万円	0.68〜1.23倍
佐賀県	佐賀市兵庫北	21万円	16〜31万円	0.76〜1.48倍
佐賀県	唐津市和多田本村	18万円	18〜24万円	1〜1.33倍
佐賀県	鳥栖市弥生が丘	19万円	18〜21万円	0.95〜1.11倍
大分県	大分市王子新町	30万円	28〜45万円	0.93〜1.5倍
大分県	別府市山の手町	21万円	16〜35万円	0.76〜1.67倍
大分県	中津市中央町	30万円	28〜45万円	0.93〜1.5倍
長崎県	長崎市滑石	20万円	14〜24万円	0.7〜1.2倍
長崎県	佐世保市広田	11万円	19〜29万円	1.73〜2.64倍
長崎県	諫早市小船越町	13万円	22万円	1.69倍
熊本県	熊本市武蔵ヶ丘	21万円	15〜32万円	0.71〜1.52倍
熊本県	八代市井上町	9万円	4.7〜10万円	0.52〜1.11倍
熊本県	天草市今釜新町	14万円	14〜15万円	1〜1.07倍
宮崎県	宮崎市神宮	28万円	32〜33万円	1.14〜1.18倍
宮崎県	都城市姫城町	10万円	8.5〜15万円	0.85〜1.5倍
宮崎県	延岡市西小路	19万円	20〜26万円	1.05〜1.37倍
鹿児島県	鹿児島市荒田	56万円	35〜91万円	0.63〜1.63倍
鹿児島県	霧島市国分中央	11万円	9.5〜15万円	0.86〜1.36倍
鹿児島県	薩摩川内市平佐町	9.5万円	7.9〜10.4万円	0.83〜1.09倍
沖縄県	那覇市首里石嶺町	42万円	31〜46万円	0.74〜1.1倍
沖縄県	うるま市江州	56万円	69〜97万円	1.23〜1.73倍
沖縄県	浦添市経塚	53万円	60〜69万円	1.13〜1.3倍

 

つまり、あなたの不動産の評価額が、思っていた以上に、数百万円〜数千万円高い可能性があるのです。

では、どうすれば、それがわかるのか？

 

答えは、不動産の一括査定です。

不動産は、その地域、または物件を多く手がける会社かどうかで、評価額が変わります。なので、多くの不動産会社が参加している一括査定を使うことで、評価額が高いかどうかがわかるんですね。

 

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