（画像出典：ウィキペディア Nyao148 千葉県道9号船橋松戸線（船橋駅北口付近））
この記事では船橋市の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）
１、船橋市の土地価格
（１）公示地価（2024.1.1現在）
*変化率が空白：2019年のデータがない場合
| 住所または地番 | 最寄駅（m） | 坪単価（万円） | 前年比 | ５年前比 |
|---|---|---|---|---|
| 船橋市日の出２－１７－１ | 船橋（2100） | 52.8 | 27.0% | 107.8% |
| 船橋市栄町２－４－２５ | 船橋（2500） | 49.8 | 18.9% | 51.0% |
| 船橋市湊町１－１－１８ | 船橋（800） | 173.3 | 15.9% | 39.3% |
| 船橋市本町７－１２－１４ | 船橋（400） | 157.7 | 15.5% | 41.0% |
| 船橋市高瀬町６２番７ | 南船橋（2700） | 49.5 | 15.4% | 50.0% |
| 船橋市潮見町２０番３ | 二俣新町（2200） | 45.9 | 14.9% | 63.5% |
| 船橋市北本町２－６７－１０ | 新船橋（860） | 69.6 | 14.7% | 31.1% |
| 船橋市本町４－３－２０ | 船橋（100） | 801.9 | 14.1% | 56.8% |
| 船橋市市場５－８－２０ | 東船橋（800） | 82.5 | 13.6% | 30.9% |
| 船橋市本中山１－７－１０ | 下総中山（400） | 103 | 13.5% | 32.8% |
| 船橋市本町５－３－３ | 船橋（80） | 325.1 | 13.3% | 34.4% |
| 船橋市印内町５９９番３外 | 西船橋（60） | 241.9 | 13.3% | 38.0% |
| 船橋市本町１－１０－１１ | 船橋（550） | 239.3 | 13.1% | 36.3% |
| 船橋市本町５－１１－３ | 船橋（350） | 134.6 | 13.0% | 31.2% |
| 船橋市本郷町４５６番１外 | 西船橋（700） | 123.1 | 12.3% | 41.8% |
| 船橋市東船橋２－１０－２０ | 東船橋（100） | 135.3 | 12.3% | 28.9% |
| 船橋市南本町１－１ | 船橋（820） | 133 | 12.3% | 33.4% |
| 船橋市西船４－１８－１５ | 西船橋（250） | 184.8 | 12.0% | 31.8% |
| 船橋市前原西２－１３－１３ | 津田沼（180） | 405.9 | 11.8% | 44.2% |
| 船橋市前原西２－３２－１０ | 津田沼（430） | 109.9 | 11.7% | 23.8% |
| 船橋市宮本５－１－１０ | 大神宮下（270） | 106.9 | 11.3% | 31.2% |
| 船橋市藤原２－９－１１ | 船橋法典（380） | 63.7 | 10.9% | 22.2% |
| 船橋市西船１－５－２ | 西船橋（920） | 91.7 | 10.8% | 31.1% |
| 船橋市古作４－７－５ | 西船橋（2000） | 61.7 | 10.7% | 18.4% |
| 船橋市南本町２４－５ | 船橋（1300） | 66 | 10.5% | 30.7% |
| 船橋市本中山６－６－３ | 原木中山（280） | 109.2 | 10.3% | 25.9% |
| 船橋市山手２－１３－３７ | 新船橋（1100） | 60.1 | 10.3% | 25.5% |
| 船橋市本町６－３－９ | 船橋（350） | 224.4 | 10.0% | 30.8% |
| 船橋市山野町１１６番１ | 西船橋（500） | 109.9 | 9.9% | 22.9% |
| 船橋市藤原１－１２－２０ | 船橋法典（1000） | 47.9 | 9.8% | 14.2% |
| 船橋市本中山３－７－１９－７ | 下総中山（500） | 110.6 | 9.8% | 31.4% |
| 船橋市宮本８－９－６ | 船橋競馬場（400） | 81.5 | 9.8% | 24.1% |
| 船橋市海神３－２３－３５ | 海神（690） | 90.4 | 9.6% | 18.1% |
| 船橋市二宮１－１４－６ | 前原（1000） | 42.6 | 9.3% | 9.3% |
| 船橋市本町７－１５－３ | 船橋（530） | 138.6 | 9.1% | 34.6% |
| 船橋市宮本６－２１－１５ | 船橋（1100） | 91.7 | 9.0% | 32.4% |
| 船橋市前原東５－２７－４ | 前原（800） | 60.1 | 9.0% | 16.7% |
| 船橋市本町４－２８－１６ | 船橋（650） | 125.4 | 8.9% | 37.2% |
| 船橋市海神４－１５－１０ | 海神（350） | 82.8 | 8.7% | 28.1% |
| 船橋市前貝塚町１０１２番２４ | 塚田（800） | 58.4 | 8.6% | 18.0% |
| 船橋市東船橋３－９－１３ | 東船橋（300） | 125.4 | 8.6% | 30.1% |
| 船橋市馬込西２－１－１８ | 馬込沢（900） | 37.6 | 8.6% | 9.6% |
| 船橋市夏見台２－８－２６ | 船橋（2500） | 72.3 | 8.4% | 20.3% |
| 船橋市習志野４－１０－２ | 習志野（2300） | 27.7 | 8.4% | |
| 船橋市芝山３－９－１２ | 飯山満（700） | 60.4 | 8.3% | 20.4% |
| 船橋市東中山２－１４－４６ | 東中山（460） | 87.1 | 8.2% | 25.1% |
| 船橋市東中山１－４－６ | 東中山（250） | 84.8 | 8.0% | 18.4% |
| 船橋市前原東３丁目３０３番７１ | 津田沼（650） | 94.7 | 7.9% | 25.9% |
| 船橋市習志野台２－６６－１１ | 北習志野（900） | 67.7 | 7.9% | 14.5% |
| 船橋市習志野台６－２２－１４ | 習志野（1500） | 54.8 | 7.8% | 21.2% |
| 船橋市田喜野井７－２３－１３ | 薬園台（1700） | 34.3 | 7.8% | 16.1% |
| 船橋市西習志野１－３１－１０ | 高根木戸（500） | 56.8 | 7.5% | 13.9% |
| 船橋市上山町３丁目５３１番４０ | 馬込沢（1200） | 38 | 7.5% | 10.6% |
| 船橋市三山６－１５－９ | 薬園台（2100） | 31.5 | 7.4% | 10.9% |
| 船橋市藤原６－１３－６ | 馬込沢（1800） | 29.2 | 7.4% | 9.8% |
| 船橋市坪井西１－５－１５ | 船橋日大前（1100） | 38.3 | 7.4% | 10.5% |
| 船橋市二和東５－６－１３ | 二和向台（500） | 33.7 | 7.4% | 9.3% |
| 船橋市丸山３－２７－１５ | 馬込沢（1500） | 31.4 | 7.3% | 4.1% |
| 船橋市葛飾町２丁目４１０番２外 | 西船橋（300） | 117.8 | 7.2% | 21.0% |
| 船橋市西船２－６－１４ | 京成西船（1100） | 70.3 | 7.0% | 19.0% |
| 船橋市西船５－１９－１６ | 西船橋（600） | 105.9 | 7.0% | 19.3% |
| 船橋市飯山満町３丁目１７０９番７２ | 薬園台（1200） | 41.3 | 6.8% | 9.6% |
| 船橋市市場２－１－３０ | 船橋（1200） | 108.9 | 6.8% | 28.4% |
| 船橋市本郷町６２５番３ | 西船橋（800） | 98.7 | 6.8% | 18.7% |
| 船橋市夏見６－１９－３ | 船橋（2500） | 53.8 | 6.5% | 14.0% |
| 船橋市上山町２丁目３０８番４ | 船橋法典（1000） | 38 | 6.5% | 18.8% |
| 船橋市前貝塚町７７２番３ | 塚田（1000） | 34 | 6.3% | 7.3% |
| 船橋市習志野台４－２８－１５ | 習志野（850） | 61.7 | 6.3% | 13.3% |
| 船橋市高根台６－８－６ | 高根木戸（250） | 51.2 | 6.2% | 10.7% |
| 船橋市東船橋１－１８－２０ | 東船橋（400） | 120.1 | 6.1% | 27.7% |
| 船橋市丸山５－３３－１１ | 馬込沢（230） | 40.3 | 6.1% | 8.0% |
| 船橋市湊町３－１７－９ | 船橋（1600） | 69.3 | 6.1% | 28.8% |
| 船橋市駿河台２－４－１３ | 東船橋（1100） | 52.5 | 6.0% | 16.1% |
| 船橋市薬円台５－１４－１９ | 薬園台（220） | 64.4 | 6.0% | 14.0% |
| 船橋市夏見３－９－２４ | 船橋（1200） | 83.8 | 5.8% | 22.7% |
| 船橋市習志野台５－２４－２２ | 習志野（1400） | 48.5 | 5.8% | 8.9% |
| 船橋市夏見４－２－１５ | 船橋（1600） | 80.2 | 5.7% | 20.3% |
| 船橋市印内２－９－６６ | 西船橋（1300） | 80.9 | 5.6% | 12.9% |
| 船橋市咲が丘１－１２－１６ | 鎌ヶ谷大仏（1000） | 25.7 | 5.4% | |
| 船橋市高根町１１９３番２外 | 飯山満（1600） | 14.6 | 5.2% | 10.5% |
| 船橋市咲が丘４－１７－１３ | 二和向台（900） | 26.6 | 5.2% | 3.5% |
| 船橋市新高根５－２３－２３ | 高根公団（350） | 39.9 | 5.2% | 7.1% |
| 船橋市夏見台３－２３－３１ | 船橋（2700） | 55.1 | 5.0% | 18.4% |
| 船橋市二和東６－６－５ | 二和向台（400） | 35.3 | 4.9% | 5.9% |
| 船橋市前貝塚町２５５番１０２ | 塚田（800） | 52.5 | 4.6% | 10.4% |
| 船橋市高野台３－１７－１３ | 鎌ヶ谷大仏（2000） | 19.5 | 4.4% | 3.3% |
| 船橋市前原西２－４１－３ | 津田沼（650） | 103.3 | 4.3% | 20.8% |
| 船橋市大穴北３－２１－２０ | 三咲（1700） | 23.9 | 4.3% | 8.4% |
| 船橋市七林町４３７番３８ | 習志野（1100） | 39.9 | 4.3% | 8.0% |
| 船橋市前原西１－１９－９ | 津田沼（1100） | 76.9 | 4.0% | 20.7% |
| 船橋市旭町２－１４－１５ | 馬込沢（850） | 35 | 3.9% | 5.0% |
| 船橋市飯山満町２丁目４１９番１５ | 飯山満（1700） | 36.6 | 3.7% | 6.7% |
| 船橋市大穴南１－１２－２４ | 滝不動（700） | 28.3 | 3.6% | 4.8% |
| 船橋市新高根６－１８－１ | 高根公団（950） | 34 | 3.5% | 3.5% |
| 船橋市薬円台２－１１－１ | 習志野（800） | 42.6 | 3.2% | 4.9% |
| 船橋市八木が谷３－１１－２０ | 二和向台（1900） | 21.3 | 3.2% | 1.1% |
| 船橋市習志野台８－４７－１４ | 船橋日大前（1300） | 32 | 3.2% | 9.0% |
| 船橋市坪井東２－８－６ | 船橋日大前（650） | 64.4 | 3.2% | 12.7% |
| 船橋市三山１－１８－１２ | 京成大久保（1700） | 34.3 | 3.0% | 3.0% |
| 船橋市飯山満町３丁目１３７４番３２ | 飯山満（800） | 36 | 2.8% | 6.9% |
| 船橋市三山４－１３－１４ | 薬園台（2000） | 31.5 | 2.8% | 3.8% |
| 船橋市三山８－２－１ | 京成大久保（1500） | 49.5 | 2.7% | 4.2% |
| 船橋市二和西１－４－１２ | 馬込沢（2000） | 21.6 | 2.3% | 2.5% |
| 船橋市金杉６－１２－２１ | 滝不動（1200） | 25.5 | 2.2% | |
| 船橋市金杉７－３３－３ | 滝不動（1100） | 26.2 | 2.2% | 0.8% |
| 船橋市松が丘１－２－２ | 高根木戸（1300） | 31 | 2.2% | 2.2% |
| 船橋市藤原３－１８－２３ | 船橋法典（1900） | 24.1 | 2.1% | 6.6% |
| 船橋市小室町３２３７番 | 小室（650） | 21.7 | 1.9% | 0.5% |
| 船橋市松が丘３－６７－１ | 高根木戸（2400） | 23.8 | 1.4% | 2.3% |
| 船橋市三山９－２６－９ | 実籾（1300） | 32.2 | 1.0% | -0.9% |
| 船橋市神保町４０番８ | 三咲（3200） | 9.4 | 0.7% | 1.4% |
（２）基準地価（2024.7.1現在）更新
*変化率が空白：2019年のデータがない場合
| 住所または地番 | 最寄駅（m） | 坪単価（万円） | 前年比 | 2019年比 |
|---|---|---|---|---|
| 船橋市西浦２－１４－１ | 二俣新町(1300) | 84.5 | 28.6% | 109.8% |
| 船橋市本町４－４１－２８ | 船橋(250) | 610.5 | 17.8% | 49.2% |
| 船橋市本町２－７－９ | 船橋(780) | 182.5 | 17.7% | 49.1% |
| 船橋市前原西２－１３－１３ | 津田沼(180) | 438.9 | 15.7% | 47.8% |
| 船橋市西船４－１８－１５ | 西船橋(250) | 201.3 | 13.0% | 41.9% |
| 船橋市海神町東１丁目１０３９番２ | 西船橋(1300) | 72.3 | 12.3% | 36.9% |
| 船橋市本中山５－８－１７ | 下総中山(900) | 105.6 | 12.3% | 28.0% |
| 船橋市日の出１－１４－２ | 船橋(1700) | 42.9 | 12.1% | 20.4% |
| 船橋市宮本４－１７－１ | 船橋競馬場(330) | 83.2 | 12.0% | 29.2% |
| 船橋市海神町南１丁目１４２２番５ | 西船橋(800) | 88.4 | 11.7% | 28.8% |
| 船橋市習志野台１－１８－１６ | 高根木戸(500) | 64.7 | 10.1% | 22.5% |
| 船橋市夏見台６－３－２ | 船橋(3200) | 47.2 | 10.0% | 18.2% |
| 船橋市浜町１－３７－１３ | 船橋競馬場(500) | 75.9 | 9.5% | 27.1% |
| 船橋市本町４－２８－１６ | 船橋(650) | 131.0 | 8.8% | 37.8% |
| 船橋市本中山２－１８－３ | 下総中山(120) | 171.6 | 8.3% | 26.2% |
| 船橋市前貝塚町３６６番５８ | 塚田(950) | 57.1 | 8.1% | 23.6% |
| 船橋市薬円台４－１７－１３ | 習志野(450) | 66.0 | 8.1% | 17.6% |
| 船橋市前原西２－４１－３ | 津田沼(650) | 110.9 | 8.0% | 26.8% |
| 船橋市東船橋４－２５－５ | 東船橋(350) | 124.7 | 8.0% | 30.3% |
| 船橋市田喜野井４－５－９ | 薬園台(950) | 44.6 | 8.0% | 14.4% |
| 船橋市習志野台２－４９－１７ | 北習志野(340) | 112.2 | 7.9% | 21.4% |
| 船橋市新高根２－２０－３ | 高根公団(1100) | 32.3 | 7.7% | 12.6% |
| 船橋市藤原７－２５－２６ | 馬込沢(650) | 37.3 | 7.6% | 16.5% |
| 船橋市前原東２－２０－２０ | 前原(520) | 71.6 | 7.4% | 24.0% |
| 船橋市上山町２丁目４８９番７ | 船橋法典(1600) | 34.7 | 7.1% | 16.7% |
| 船橋市海神３－６－１９ | 海神(600) | 97.0 | 6.5% | 28.4% |
| 船橋市前原西７－１３－１５ | 前原(420) | 70.3 | 6.5% | 27.5% |
| 船橋市夏見台１－６－１５ | 船橋(2200) | 70.3 | 6.5% | 21.7% |
| 船橋市西船５－１９－１６ | 西船橋(600) | 109.2 | 6.4% | 21.2% |
| 船橋市習志野台５－２４－２２ | 習志野(1400) | 49.8 | 6.3% | 11.9% |
| 船橋市松が丘２－７－１４ | 高根木戸(2000) | 24.9 | 6.3% | 6.3% |
| 船橋市習志野台７－１８－４ | 船橋日大前(970) | 56.1 | 6.3% | 11.8% |
| 船橋市大穴北２－１６－８ | 三咲(1900) | 21.9 | 6.2% | 10.8% |
| 船橋市芝山１－２０－８ | 飯山満(500) | 50.8 | 6.2% | 17.6% |
| 船橋市習志野１－３－１４ | 習志野(1600) | 40.9 | 6.0% | 9.7% |
| 船橋市二宮２－３２－６ | 薬園台(700) | 48.2 | 5.8% | 11.5% |
| 船橋市三咲２－２０－２３ | 三咲(700) | 31.7 | 5.5% | 4.2% |
| 船橋市西習志野２－２８－７ | 北習志野(640) | 57.8 | 5.4% | 12.2% |
| 船橋市市場１－２－１８ | 船橋(1100) | 90.1 | 5.0% | 25.2% |
| 船橋市高野台４－７－１６ | 二和向台(2000) | 20.0 | 4.9% | 6.0% |
| 船橋市芝山７－２６－７ | 北習志野(1200) | 43.9 | 4.7% | 7.3% |
| 船橋市丸山５－３３－１１ | 馬込沢(230) | 41.9 | 4.1% | 12.4% |
| 船橋市二和東６－６－５ | 二和向台(400) | 35.6 | 3.8% | 6.9% |
| 船橋市南三咲２－２０－８ | 滝不動(550) | 28.5 | 3.0% | |
| 船橋市咲が丘２－４２－１６ | 二和向台(1200) | 27.1 | 2.5% | 5.1% |
| 船橋市金堀町９５８番外 | 北習志野(5300) | 7.1 | 0.0% | -0.5% |
| 船橋市二和東６－１７－３５ | 二和向台(160) | 50.2 | 0.0% | -0.7% |
２、船橋市の土地価格の動き
船橋市の土地価格は、住宅地は11年で20.8%のプラス、商業地では55.6%のプラスでした。
特に商業地で、大きく上昇していますね。
また、昨年から今年にかけては、住宅地で6.4%のプラス、商業地はなんと12.0%のプラスと、いずれも、この11年間で、最も高い上昇率となっていました。
では、具体的にどのあたりが上がっているのか？
まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。
５年間の変化率（2018→2023年）
変化率：赤紫（+50%以上）＞ピンク色（+30〜49.9%）＞オレンジ色（+10〜29.9%）＞緑色（0〜+9.9%）＞青色（-0.1〜 -9.9%）＞茶色（-10%以下）
上昇率が高いのは、都心へ向かう京成線、京葉線の沿線に集中していますね。
一方で、内陸部にいくほど、下落しているところも見られました。
傾向としては、市街地の中心部ほど上昇または安定しているものの、そこから離れた郊外では下落、という二極化が進んでいると言えます。
なぜ、船橋市の土地価格は二極化しているのか？
理由は大きく３つあります。
①人口の動き
１つ目は、人口の動きです。
船橋市では、この11年間で、人口が約3.2万人増加し、世帯数も4.3万世帯も増えていました。
（参考：総務省 「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」）
人口も世帯数も増えているということは、住宅の需要が増えていると言えます。
では、どのような人が増えているのか？
船橋市に引っ越してきた人の数から、出て行った人の数を引いた、転入超過数というデータがあります。
このデータを見てみると、若い世代と外国人で、毎年4,000～5,000人増えていました。
どの年代も、市外へ移住する人の数はほとんどおらず、入ってくる人だけがどんどん増えている状況です。
増加しているのは、中心部や駅周辺などの、一部のみ
さらに、地区別の人口の変化も、確認してみましょう。
2019年～24年までの５年間で、100人以上の増加・減少エリアを抽出したのがこちらです。
オレンジ色： +500〜 999人＞緑色：+100〜 499人＞水色： -100〜 -499人＞紫色：-500人以下
オレンジが500人以上、緑が100人以上の増加地区になります。
逆に減少している地区は、青色や紫色の矢印のマークになります。
ご覧の通り、人口が減少している地区は、全域に点在していますが、増加している地区は、京成線、京葉線の沿線に多い印象ですね。
また、赤やオレンジ色の、人口が500人から1000人以上増えている地区は、塚田駅や馬込沢駅などの、駅周辺に近い傾向にありました。
外国人や若い世代の移住の増加は、車を運転できる人が少ないため、中心部の市街地に人気が集中する傾向にあります。
特に都心へ通勤しやすい、鉄道沿線では、賃貸需要が増えて、土地価格の上昇につながっていると考えられます。
②建築費の上昇
２つ目が、建築費の上昇による、土地価格の連れ高です。
特に新型コロナ以降、2021年3月ごろからウッドショック（木材の価格高騰）が騒がれ、2022年のロシアのウクライナ侵攻で、円安が進んだことで、建築費がここ数年で、どんどん上がっているのです。
建築費が上がると、当然ですが、新築の住宅価格も上がります。それによって、中古物件の価格も連れ高しています。
船橋市を含めた総武地区の中古住宅の価格を見てみると、この５年間で、マンションは４７％の上昇、戸建ても１７％の上昇をしていました。
特にマンションは、東京２３区のマンション価格が１億円を超えるなど、投資家も参戦してかなり上がっているため、割安で通勤圏内にある船橋市などに、一般世帯が流れてきていることから、マンションほど、大きく上昇していると考えられます。
一方で、このように建築費が大きく上昇しているため、家を建てる人は増えていません。
船橋市の新築着工数を見てみると、賃貸物件を含むアパート・マンションは増加傾向にありますが、戸建ては3,000戸を割って、2012年以降で最低を更新してしまいました。
昨年から今年にかけて、住宅地では、この11年間で最も高い上昇率となっていますが、決して、買い手が増えているからではないのです。
むしろ、建築費が上がりすぎたことによって、中古物件が上昇し、土地の評価が上がっただけ、という可能性があります。
公示地価は、相続税評価に使う路線価の参考値となりますので、例え、その場所で取引実績がなかったとしても、周辺地域の取引価格を元に、違和感がないような調整を行います。
そのため、場所によっては、土地の評価は上がっているのに、買い手を探すのに苦労する、というケースもありそうです。
③農地の宅地化
３つ目が、農地の宅地化です。
船橋市では、2012年から22年の10年間で、農地が約120haも減りました。
１ヘクタールは約3,000坪ですので、30坪の戸建てで、約1.2万戸分の農地がなくなった計算になります。
先ほど、人口の増加している地区について見てもらいましたが、馬込沢駅の周辺では、100戸以上の大規模な新興住宅地が作られていました。
マンション開発による人口増加もありますが、戸建ての大規模開発も、至る所で見られます。
新しい住宅地ができると、周辺の住宅地の需要は下がります。
ただでさえ、戸建ての着工戸数は低迷していますので、駅から遠い人気のないところは、さらに買い手がつきにくくなるのです。
このような理由から、古くからある住宅地の人気が下がり、下落しているところもあるのでしょう。
３、これからどうなるのか？
ここからは、船橋市の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。
（１）いよいよ金利上昇が本格化しそう
ここ２年ぐらいで、建築費も３割ぐらい上がっていますが、給料が上がりにくい中で、高い物件を買えていたのは、変動金利を選択することで、支払い負担を減らす人が増えていたからです。
ですが、今年3月に日銀がマイナス金利を解除し、7月には政策金利が0.25%にまで引き上げると発表されたことで、変動金利もこれから上がってきます。
そのため、これまでは変動金利を選ぶことで、何とか高い物件を買えていた人たちも、利息負担が上がってくるため、返済が苦しくなってくる人が増えるでしょう。
また、ギリギリの枠でローンを組もうとする人も減るでしょう。
１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性
ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。
例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。
政策金利は少しずつ引き上げていくと思われますので、すぐに大きく価格が下落するわけではありません。
ですが、購入を検討されている方は、変動金利でギリギリのローンを組むのは危ないので気をつけてください。
（２）2024年問題の影響は？
２つ目が、2024年問題です。
2024年問題とは、建設業や運輸業の従業員に対する残業規制が厳しくなることで、人手不足と物価上昇が進むと懸念されている問題のことです。
例えば、大阪から東京までの長距離輸送を行う場合、これまでは１人の運転手で運んでいましたが、4月からは２人必要になっています。
そのため、建築費もさらに上昇することが予想されます。
（３）これから船橋市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2023年に発表した船橋市の人口の見通しによると、2025→35年の１０年間で約5,000人の増加が見込まれています。
青い棒グラフがそれになります。
船橋市はこれから10年で約5,000人増える（青色の棒グラフ）
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 「日本の地域別将来推計人口（令和５年推計）」）
しかし、この予測は、合計特殊出生率が、1.3倍以上でずっと続くという想定になっています。
この予測を元に、年金などの社会保障費の計画を立てるため、あまりに悲観的な予想だと、うまく計画が立たないためだと考えられます。
ですが、ご存知のように、出生率も出生数も、国の想定より減少ペースが加速しています。
2023年の合計特殊出生率は、1.20倍で、すでに予想を下回っていますし、出生数も、今年は70万人を割るとの見通しが出ています。
これは船橋市でも、例外ではありません。
2014年には年間5,000人以上の出生数だったものが、昨年2023年には4,000人を切っており、特にこの5年間でみると、２割も減少しているのです。
そのため、この現状を踏まえて計算したのが、こちらの図の赤色の棒グラフになります。１０年後には、政府の予想よりも、さらに２万人減少する可能性があります。
問題なのは、小中学生の児童数です。
2020年時点で8.1万人いた0～14歳の人口は、2035年には、4.9万人にまで減る可能性があります。
このままの減少ペースなら、2035年は4.9万人にまで減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 「日本の地域別将来推計人口（令和５年推計）」）
つまり、この15年で、子供が約４割減るのです。
そのため、特に小学校の統廃合の話がさらに進むと考えられます。
また、子供の数が減るということは、子育て世帯も減りますので、持ち家の需要も、かなりの勢いで減っていくと予想されます。
すでに、戸建ての着工戸数は過去最低を更新していますが、この傾向がさらに進むでしょう。
一方で、外国人の移住者は増えていますので、中心部の賃貸需要は安定し、戸建ては減少すると考えられます。
結論：売るなら？買うなら？
以上のことから、船橋市の土地価格は、
- 外国人の移住は今後も続きそうなので、賃貸向けの需要は強いもののの、出生数の急激な減少から、持ち家需要は今後もさらに減る
- 建築費の上昇と金利の上昇で、今後はさらに住宅購入のハードルは上がりそう
- そのため、郊外の戸建て需要は、さらに減っていくと考えられ、中心部と郊外とで、土地価格の二極化がさらに進む
と言えるでしょう。
買うなら：価格がかなり上がっているので、物件選びは慎重に
まずは、買いたい人についてですが、駅近のマンションについては、都心のマンション価格が上がりすぎたことで、埼玉、千葉、神奈川からの通勤圏の物件需要が強い状況です。
日銀の植田総裁の発言を見ると、これから金利はさらに上がりそうなので、マンション価格は下がるかもしれませんが、その分、住宅ローンの負担額が増えるため、トータルの費用で見ると、どちらが得になるかは、判断が難しいところですね。
しかし、サラリーマンの給料が上がりにくい中で、今以上に、買いづらくなることはないのではないかな、と個人的には思います。
また、戸建てについては、買い手が減ってきていますし、今後も需要は減っていくので、人気エリアを選ばなければ、安く買える可能性はあるでしょう。
非公開物件＝安い物件
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
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売るなら：今後は金利上昇が本格化するため、今が高値の可能性も
次に売りたい人についてですが、１番注意したいのは、金利の上昇です。
投資家や富裕層が現金で購入しそうな、グレードの高いマンションであれば、話は別ですが、今後日銀が利上げを行えば、確実に住宅ローン金利はさらに上がるため、一般世帯が購入するような物件は、マンションであろうが、戸建てであろうが、影響を受けるでしょう。
そして、長期的には、想像以上に子供の数が減っていくので、住宅需要の減少は、これからが本番になります。
なので、もし売却を考えているのであれば、そろそろ準備をした方がいいかもしれません。
想像以上に高く売れる可能性もあります
ここまで、公示地価の動きを中心に解説してきましたが、公示地価はそのエリアの平均的な価格なため、実際の取引と比べてみると、想像以上に違ってきます。
例えば、船橋市内に「本中山（もとなかやま）」という、下総中山駅の周辺に広がる住宅地があります。
こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、
- 公示地価：66万円／坪
- 実際の取引価格：80〜110万円／坪
と、公示地価の約1.2〜1.7倍で取引されていました。
取引価格同士で比べると、１.２５倍の価格差があります。
どちらも「第一種住居地域」と呼ばれる、戸建てや５階建ぐらいのマンションが立ち並ぶ住宅地です。
駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか？
【船橋市本中山の土地取引】
- 下総中山駅から徒歩３〜１０分のエリアで、83〜140万円／坪で取引されている
- この取引情報のアンケート回収率は約２割のため、実際の取引数はこの５倍程度ある
このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。
同じ地域なのに、
「公示地価の２倍以上の価格で取引されている」
「最低価格と最高価格が３倍以上も違う」
といった取引がゴロゴロ見つかったのです。
*東京、大阪、北海道、福島など１７都道府県を調査
| 都道府県 | 住所 | 公示地価／坪 | 取引価格／坪 | 公示地価の何倍？ |
|---|---|---|---|---|
| 東京都２３区 | 千代田区神保町 | 485万円 | 300〜990万円 | 0.62〜2.04倍 |
| 東京都２３区 | 中央区佃 | 644万円 | 530〜970万円 | 0.82〜1.51倍 |
| 東京都２３区 | 墨田区東向島 | 111万円 | 150〜290万円 | 1.35〜2.61倍 |
| 東京都 | 八王子市北野台 | 33万円 | 30〜43万円 | 0.91〜1.3倍 |
| 東京都 | 立川市柴崎町 | 121万円 | 97〜340万円 | 0.8〜2.81倍 |
| 東京都 | 武蔵野市吉祥寺本町 | 216万円 | 150〜300万円 | 0.69〜1.39倍 |
| 神奈川県 | 横浜市神奈川区松見町 | 85万円 | 74〜150万円 | 0.87〜1.76倍 |
| 神奈川県 | 川崎市中原区木月 | 136万円 | 160〜240万円 | 1.18〜1.76倍 |
| 神奈川県 | 相模原市緑区東橋本 | 70万円 | 17〜140万円 | 0.24〜2倍 |
| 千葉県 | 千葉市中央区松波 | 77万円 | 64〜110万円 | 0.83〜1.43倍 |
| 千葉県 | 船橋市松が丘 | 30万円 | 26〜41万円 | 0.87〜1.37倍 |
| 千葉県 | 柏市今谷上町 | 49万円 | 39〜85万円 | 0.8〜1.73倍 |
| 埼玉県 | さいたま市浦和区北浦和 | 113万円 | 78〜160万円 | 0.69〜1.42倍 |
| 埼玉県 | 川口市差間 | 43万円 | 42〜61万円 | 0.98〜1.42倍 |
| 埼玉県 | 所沢市久米 | 49万円 | 22〜76万円 | 0.45〜1.55倍 |
| 北海道 | 札幌市北区25条西 | 38万円 | 32〜48万円 | 0.84〜1.26倍 |
| 北海道 | 旭川市８条通 | 10万円 | 7〜14万円 | 0.7〜1.4倍 |
| 北海道 | 苫小牧市桜木町 | 7万円 | 6.5〜13万円 | 0.93〜1.86倍 |
| 青森県 | 青森市三内 | 10万円 | 5.4〜14万円 | 0.54〜1.4倍 |
| 青森県 | 八戸市田向 | 14万円 | 10〜28万円 | 0.71〜2倍 |
| 青森県 | 弘前市大字田園 | 13万円 | 15〜18万円 | 1.15〜1.38倍 |
| 秋田県 | 秋田市手形 | 22万円 | 18〜25万円 | 0.82〜1.14倍 |
| 秋田県 | 大仙市大曲中通町 | 11万円 | 13〜15万円 | 1.18〜1.36倍 |
| 秋田県 | 由利本荘市石脇 | 7.8万円 | 5〜14万円 | 0.64〜1.79倍 |
| 岩手県 | 盛岡市加賀野 | 21万円 | 15〜32万円 | 0.71〜1.52倍 |
| 岩手県 | 一関市赤荻 | 8万円 | 5.5〜17万円 | 0.69〜2.13倍 |
| 岩手県 | 奥州市佐倉河 | 21万円 | 15〜32万円 | 0.71〜1.52倍 |
| 宮城県 | 仙台市泉区将監 | 26万円 | 34〜52万円 | 1.31〜2倍 |
| 宮城県 | 石巻市三ツ股 | 10万円 | 7.8〜14万円 | 0.78〜1.4倍 |
| 宮城県 | 名取市大手町 | 27万円 | 29〜40万円 | 1.07〜1.48倍 |
| 福島県 | 福島市野田町 | 22万円 | 16〜72万円 | 0.73〜3.27倍 |
| 福島県 | いわき市小島町 | 22万円 | 35万円 | 1.59倍 |
| 福島県 | 郡山市芳賀 | 18万円 | 17〜35万円 | 0.94〜1.94倍 |
| 山形県 | 山形市東原町 | 26万円 | 18〜32万円 | 0.69〜1.23倍 |
| 山形県 | 鶴岡市本町 | 11万円 | 8〜17万円 | 0.73〜1.55倍 |
| 山形県 | 酒田市新橋 | 9.5万円 | 10〜15万円 | 1.05〜1.58倍 |
| 新潟県 | 新潟市中央区天神尾 | 38万円 | 35〜62万円 | 0.92〜1.63倍 |
| 新潟県 | 長岡市東栄 | 19万円 | 13〜19万円 | 0.68〜1倍 |
| 新潟県 | 上越市春日野 | 14万円 | 9.6〜16万円 | 0.69〜1.14倍 |
| 富山県 | 富山市牛島本町 | 26万円 | 23〜36万円 | 0.88〜1.38倍 |
| 富山県 | 高岡市城東 | 17万円 | 9.3〜19万円 | 0.55〜1.12倍 |
| 富山県 | 射水市太閤山 | 15万円 | 12〜18万円 | 0.8〜1.2倍 |
| 石川県 | 金沢市泉野町 | 35万円 | 24〜45万円 | 0.69〜1.29倍 |
| 石川県 | 加賀市小菅波町 | 14万円 | 2.3〜21万円 | 0.16〜1.5倍 |
| 石川県 | 野々市市押野 | 26万円 | 25〜31万円 | 0.96〜1.19倍 |
| 福井県 | 福井市灯明寺 | 19万円 | 15〜26万円 | 0.79〜1.37倍 |
| 福井県 | 坂井市丸岡町西瓜屋 | 10万円 | 12〜15万円 | 1.2〜1.5倍 |
| 群馬県 | 高崎市上中居町 | 25万円 | 18〜36万円 | 0.72〜1.44倍 |
| 群馬県 | 前橋市駒形町 | 15万円 | 8.7〜18万円 | 0.58〜1.2倍 |
| 群馬県 | 伊勢崎市昭和町 | 13万円 | 9.6〜41万円 | 0.74〜3.15倍 |
| 栃木県 | 宇都宮市泉が丘 | 28万円 | 28〜40万円 | 1〜1.43倍 |
| 栃木県 | 足利市八幡町 | 16.5万円 | 8.7〜19万円 | 0.53〜1.15倍 |
| 栃木県 | 小山市城東 | 24万円 | 3.8〜27万円 | 0.16〜1.13倍 |
| 茨城県 | 水戸市河和田 | 14万円 | 9.2〜20万円 | 0.66〜1.43倍 |
| 茨城県 | 古河市東 | 24万円 | 11〜36万円 | 0.46〜1.5倍 |
| 茨城県 | つくば市春日 | 37万円 | 53万円 | 1.43倍 |
| 愛知県 | 名古屋市千種区東山元町 | 56万円 | 19〜67万円 | 0.34〜1.2倍 |
| 愛知県 | 岡崎市大和町 | 37万円 | 43〜51万円 | 1.16〜1.38倍 |
| 愛知県 | 豊橋市高師本郷町 | 24万円 | 11〜33万円 | 0.46〜1.38倍 |
| 岐阜県 | 岐阜市北一色 | 21万円 | 17〜28万円 | 0.81〜1.33倍 |
| 岐阜県 | 大垣市林町 | 23万円 | 10〜31万円 | 0.43〜1.35倍 |
| 岐阜県 | 多治見市明和町 | 11.5万円 | 8.9〜15万円 | 0.77〜1.3倍 |
| 三重県 | 津市大谷町 | 35万円 | 41〜55万円 | 1.17〜1.57倍 |
| 三重県 | 四日市市大字茂福 | 21万円 | 24〜32万円 | 1.14〜1.52倍 |
| 三重県 | 桑名市大字桑名 | 22万円 | 25〜29万円 | 1.14〜1.32倍 |
| 静岡県 | 静岡市葵区音羽町 | 71万円 | 51〜85万円 | 0.72〜1.2倍 |
| 静岡県 | 浜松市中区鴨江 | 31万円 | 0.85〜40万円 | 0.03〜1.29倍 |
| 静岡県 | 三島市加茂 | 33万円 | 33〜44万円 | 1〜1.33倍 |
| 長野県 | 長野市若里 | 29万円 | 30〜46万円 | 1.03〜1.59倍 |
| 長野県 | 松本市桐 | 21万円 | 29〜30万円 | 1.38〜1.43倍 |
| 長野県 | 上田市常磐城 | 14万円 | 14〜18万円 | 1〜1.29倍 |
| 山梨県 | 甲府市上石田 | 15万円 | 19〜23万円 | 1.27〜1.53倍 |
| 大阪府 | 大阪市浪速区恵美須東 | 149万円 | 39〜600万円 | 0.26〜4.03倍 |
| 大阪府 | 茨木市庄 | 61万円 | 40〜100万円 | 0.66〜1.64倍 |
| 大阪府 | 高槻市安岡時町 | 38万円 | 25〜55万円 | 0.66〜1.45倍 |
| 京都府 | 京都市伏見区深草大亀谷万帖敷町 | 41万円 | 22〜64万円 | 0.54〜1.56倍 |
| 京都府 | 宇治市小倉町 | 43万円 | 22〜55万円 | 0.51〜1.28倍 |
| 京都府 | 城陽市久世 | 37万円 | 28〜49万円 | 0.76〜1.32倍 |
| 滋賀県 | 大津市朝日が丘 | 45万円 | 25〜55万円 | 0.56〜1.22倍 |
| 滋賀県 | 草津市追分 | 30万円 | 32〜37万円 | 1.07〜1.23倍 |
| 滋賀県 | 長浜市祇園町 | 17万円 | 8.9〜23万円 | 0.52〜1.35倍 |
| 兵庫県 | 神戸市鈴蘭台南町 | 24万円 | 14〜41万円 | 0.58〜1.71倍 |
| 兵庫県 | 姫路市飾磨区今在家 | 28万円 | 30〜35万円 | 1.07〜1.25倍 |
| 兵庫県 | 尼崎市稲葉荘 | 56万円 | 39〜83万円 | 0.7〜1.48倍 |
| 奈良県 | 奈良市中登美ケ丘 | 35万円 | 40〜61万円 | 1.14〜1.74倍 |
| 奈良県 | 橿原市土橋町 | 26万円 | 31〜44万円 | 1.19〜1.69倍 |
| 奈良県 | 生駒市俵口町 | 27万円 | 22〜35万円 | 0.81〜1.3倍 |
| 和歌山県 | 和歌山市黒田 | 21万円 | 19〜48万円 | 0.9〜2.29倍 |
| 和歌山県 | 田辺市東山 | 19万円 | 22〜24万円 | 1.16〜1.26倍 |
| 岡山県 | 岡山市田中 | 33万円 | 35〜47万円 | 1.06〜1.42倍 |
| 岡山県 | 倉敷市大島 | 31万円 | 13〜35万円 | 0.42〜1.13倍 |
| 岡山県 | 津山市東一宮 | 10万円 | 4.5〜12万円 | 0.45〜1.2倍 |
| 広島県 | 広島市牛田早稲田 | 40万円 | 19〜80万円 | 0.48〜2倍 |
| 広島県 | 福山市沖野上町 | 24万円 | 6.9〜34万円 | 0.29〜1.42倍 |
| 広島県 | 呉市広白岳 | 17万円 | 7.4〜21万円 | 0.44〜1.24倍 |
| 鳥取県 | 鳥取市吉方温泉 | 17万円 | 5〜19万円 | 0.29〜1.12倍 |
| 鳥取県 | 米子市観音寺新町 | 16万円 | 15〜20万円 | 0.94〜1.25倍 |
| 島根県 | 松江市内中原町 | 26万円 | 26〜32万円 | 1〜1.23倍 |
| 山口県 | 下関市綾羅木南町 | 13万円 | 20万円 | 1.54倍 |
| 山口県 | 山口市小郡下郷 | 16.5万円 | 8.9〜19万円 | 0.54〜1.15倍 |
| 山口県 | 宇部市笹山町 | 7.3万円 | 10〜13万円 | 1.37〜1.78倍 |
| 愛媛県 | 松山市岩崎町 | 44万円 | 30〜68万円 | 0.68〜1.55倍 |
| 愛媛県 | 今治市南大門町 | 17万円 | 24〜30万円 | 1.41〜1.76倍 |
| 愛媛県 | 新居浜市河内町 | 22万円 | 10〜24万円 | 0.45〜1.09倍 |
| 香川県 | 高松市松縄町 | 29万円 | 39〜40万円 | 1.34〜1.38倍 |
| 香川県 | 丸亀市中府町 | 25万円 | 35万円 | 1.4倍 |
| 徳島県 | 徳島市佐古一番町 | 31万円 | 13〜59万円 | 0.42〜1.9倍 |
| 高知県 | 高知市東久万 | 34万円 | 29〜38万円 | 0.85〜1.12倍 |
| 福岡県 | 福岡市南区大楠 | 56万円 | 69〜97万円 | 1.23〜1.73倍 |
| 福岡県 | 北九州市八幡西区永犬丸西町 | 17万円 | 10〜21万円 | 0.59〜1.24倍 |
| 福岡県 | 久留米市諏訪野町 | 22万円 | 15〜27万円 | 0.68〜1.23倍 |
| 佐賀県 | 佐賀市兵庫北 | 21万円 | 16〜31万円 | 0.76〜1.48倍 |
| 佐賀県 | 唐津市和多田本村 | 18万円 | 18〜24万円 | 1〜1.33倍 |
| 佐賀県 | 鳥栖市弥生が丘 | 19万円 | 18〜21万円 | 0.95〜1.11倍 |
| 大分県 | 大分市王子新町 | 30万円 | 28〜45万円 | 0.93〜1.5倍 |
| 大分県 | 別府市山の手町 | 21万円 | 16〜35万円 | 0.76〜1.67倍 |
| 大分県 | 中津市中央町 | 30万円 | 28〜45万円 | 0.93〜1.5倍 |
| 長崎県 | 長崎市滑石 | 20万円 | 14〜24万円 | 0.7〜1.2倍 |
| 長崎県 | 佐世保市広田 | 11万円 | 19〜29万円 | 1.73〜2.64倍 |
| 長崎県 | 諫早市小船越町 | 13万円 | 22万円 | 1.69倍 |
| 熊本県 | 熊本市武蔵ヶ丘 | 21万円 | 15〜32万円 | 0.71〜1.52倍 |
| 熊本県 | 八代市井上町 | 9万円 | 4.7〜10万円 | 0.52〜1.11倍 |
| 熊本県 | 天草市今釜新町 | 14万円 | 14〜15万円 | 1〜1.07倍 |
| 宮崎県 | 宮崎市神宮 | 28万円 | 32〜33万円 | 1.14〜1.18倍 |
| 宮崎県 | 都城市姫城町 | 10万円 | 8.5〜15万円 | 0.85〜1.5倍 |
| 宮崎県 | 延岡市西小路 | 19万円 | 20〜26万円 | 1.05〜1.37倍 |
| 鹿児島県 | 鹿児島市荒田 | 56万円 | 35〜91万円 | 0.63〜1.63倍 |
| 鹿児島県 | 霧島市国分中央 | 11万円 | 9.5〜15万円 | 0.86〜1.36倍 |
| 鹿児島県 | 薩摩川内市平佐町 | 9.5万円 | 7.9〜10.4万円 | 0.83〜1.09倍 |
| 沖縄県 | 那覇市首里石嶺町 | 42万円 | 31〜46万円 | 0.74〜1.1倍 |
| 沖縄県 | うるま市江州 | 56万円 | 69〜97万円 | 1.23〜1.73倍 |
| 沖縄県 | 浦添市経塚 | 53万円 | 60〜69万円 | 1.13〜1.3倍 |
つまり、あなたの不動産の評価額が、思っていた以上に、数百万円〜数千万円高い可能性があるのです。
では、どうすれば、それがわかるのか？
答えは、不動産の一括査定です。
不動産は、その地域、または物件を多く手がける会社かどうかで、評価額が変わります。なので、多くの不動産会社が参加している一括査定を使うことで、評価額が高いかどうかがわかるんですね。
一括査定は、参加企業によって、大きく２種類に分かれます。①大手だけが参加するサービス、②準大手と地元の企業が参加するサービス、の２つです。
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