南アルプス市の土地価格｜上昇・下落した理由｜今後の見通し

（画像出典：wikimedia commons　アラツク,　南アルプス市役所、山梨県、日本）

この記事では南アルプス市の

の３点について解説しています。

１、南アルプス市の公示地価、基準地価の一覧

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK

*公：公示地価（2021.1.1現在）New!

*基：基準地価（2020.7.1現在）

＊R2比変化率：令和２年比の変化率。並び順の基準にしています

（参考：国土交通省　「土地総合情報システム」）

途中ですが、この記事の説明を。

どうも、このサイト「イエ＆ライフ」を運営しているゴトウです。

この記事では、「あなたの（気になっている）不動産がこれからどうなるのか？」を予測することができるように、重要な情報をまとめて解説しています。

すごく不思議に思うのですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動くし、「絶対に失敗したくない」と誰もが思っているはずなのに、

「どうして上がっているのか？下がっているのか？」

「これからどうなるのか？」

について、納得できる情報が少ないと思いませんか？

例えば、新聞やニュースで取り上げられる土地価格の情報は、ほとんどが中心部の商業地の話であるか、市単位で「○％上がってます。」という情報ですよね。

だから、自分の知りたいエリアの不動産がどうなっているのか、これからどうなるのか、の参考にしにくいし、

• 買う・売るタイミングはいつがいいのか？
• この場所に買っても、１０年後、２０年後も後悔しないか？

といった判断が難しくて、不動産会社のいいなりになってしまう人って、けっこういると思うんですよ。

なので、そんな人の参考になればと、このような記事を作っています。

このサイトを始めて約４年。土地価格や、人口の動きなどのデータを分析しながら、約５００の市区町村の記事を更新し続けてきました。なので、おそらく他のサイトでは知ることができない発見もあると思います。

そして、この記事を読み終わる頃には、

• 買う、または売るタイミングがわかる
• どこに買えば後悔しないかがわかる

ようになっているはずです。

と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。

それでは参りましょう。

２、過去７年間の南アルプス市の土地価格の動き

この７年間で南アルプス市の土地価格を見ると、山梨県の平均が１０.９％下落したのに対して、マイナス１３.６％と同じような動きをしていました。

（参考：国土交通省　地価公示）

では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか？

公示地価の７年間の変化率を地図上に表示させてみました。

地価マップ：2013-20年の上昇率

変化率：赤色（30%以上）＞オレンジ色（10〜29.9%）＞緑色（0〜9.9%）＞青色（-9.9〜０％）＞紫色（-10%以下）

全域で下落していますが、お店の多いエリアではあまり下がっていないように見えますね。

今回の不動産バブルの背景

全国的に土地価格が上昇していると言われていますが、その理由は金利の低下です。

2013年4月から始まった日銀の異次元緩和によって、金利が大きく低下したのです。

（参考：ARUHI住宅ローン　フラット３５金利の推移　財務省　国債金利情報）

ザックリ言うと、この７年間で買い手は、同じ返済額で２割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット３５で期間３５年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

同じ返済額で購入できる物件価格が２割上昇した

月々の支払額は増やさずに、約２割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。

そのため、人気のエリアほど、土地価格が上昇してきたのです。

なぜ、南アルプス市ではこれほど下落しているのか？

その理由は、２つあります。

１つは公共事業の減少です。

２０００年ごろをピークに公共事業が減少して景気が悪くなり、土地価格が下がり続けているのです。

赤色の線：公共事業はこの２０年間で２分の１以下に減少

（参考：総務省統計局　行政投資実績）

もう１つが、少子高齢化です。

家を建てる中心年代である２０〜４０代人口は、１９９６年ごろから減り続ける一方で、この１０年で見ても４.１万人も減少しています。

（参考：国土交通省　建築着工統計調査報告）

つまり、買い手の減少が進んでいるため、土地価格が下落しやすくなっているんですね。

３、新型コロナの影響はどうなのか？

今回の新型コロナによる経済的な混乱によって、飲食店や宿泊・観光業などに大きな影響が出ていますが、2021年2月現在の失業率は、２.９％とかなり安定しています。

2008年に起こったリーマンショック後の失業率が、最大で５.５％まで上昇したことから考えると、かなり低いと言えるでしょう。

（参考：総務省統計局　労働力調査）

ですが、この低い失業率は、政府による支援による下支えがあるからです。

リーマンの時に支払われた雇用調整助成金が、2009年の１年間で6,536億円だったのに対して、今回はすでに２兆7,658億円と、４倍以上も使われているのです。

（参考：東洋経済「日本に｢隠れ失業者｣が山ほどいるという大問題」）

助成金の予算は、昨年６月までだったものが、何度も延長され、その都度予算がつけられてきましたが、今年の６月まで延長が決まっているものの、徐々にその範囲が狭くなっています。

助成金の打ち切りが、そろそろ現実化しそうなのです。

　従業員に休業手当を払って雇用を維持した企業に支給される雇用調整助成金は現在、一日あたりの上限額を1万5000円に引き上げる特例措置が取られています。

　厚労省はこの措置について現行のままで4月末まで延長したうえで、5月以降は企業の経営状況や感染状況に応じて上限額を下げながら6月末まで続けるということです。

（参考：テレ朝ニュース　2021.2.12「雇用調整助成金の特例措置を6月まで延長」）

この助成金が打ち切られれば、一気に失業率が跳ね上がるため、特に賃貸物件の空室が増えることが予想されます。

また、失業者が増えれば景気はさらに悪化するため、影響を受ける業種が増えますので、人気の低い郊外の戸建てエリアでも、買い手がつきにくくなっていくでしょう。

４、その他のリスク

新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。

（１）この低金利はいつまで続くのか？

地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。

赤字の地銀がどんどん増えている

（金融庁：地域金融の課題と競争のあり方）

赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。

では、具体的にあとどれぐらいなのか？

ブルームバーグが経済の専門家４５人にアンケートをしたところ、半数以上が２〜３年以内に限界が来ると予想していました。

半数以上が２〜３年以内に限界と回答

（参考：ブルームバーグ「２年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作－日銀サーベイ）

このアンケートは２０１８年６月にされたものなので、２０２０〜２１年前後となります。

聞き取り当時は、オリンピックが開催されると思われていたので、オリンピック前後と考える人が多かったと言えます。

この頃までは好景気も続くだろうという予想があったので、その頃までは低金利のままでも、地銀の経営状態も大丈夫と思われていたのでしょう。

菅新首相が、就任日当日に地銀再編について指示を出した理由

ですが、今回の新型コロナ騒動によって、地銀の経営はさらに苦しくなっています。

今は政府の支援があるので、企業の倒産もあまり増えていませんが、これから倒産が増えてくれば、そこに貸している銀行も大きな損失が出ますからね。

そんな状況にあるため、菅首相は就任した当日に、地銀の再編について麻生大臣に指示を出されています。

「地銀がかなりヤバイ」という危機感があったからこそ、このような早い対応を行なったのでしょう。

16日に就任した菅義偉首相は麻生太郎金融担当相に対し、地方銀行の経営基盤強化のため、地銀の再編の促進を含めた環境整備を進めるよう指示した。

（中略）

地銀の経営環境は超低金利などを受けて厳しさを増しており、2020年3月期は上場する地銀の7割が赤字か減益だった。

（参考：毎日新聞「菅首相、地銀再編の環境整備を指示　超低金利受け地銀7割が赤字・減益」）

そのため、銀行を助けるために、ある程度の金利引き上げも視野に入ってくる可能性があります。

金利が引き上げられると、住宅ローンの負担が増えるため、土地価格が下がりやすくなります。

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

そのため、今後の経済状況次第では、金利上昇による不動産価格の下落も考えておいた方がいいでしょう。

（２）これから南アルプス市の人口はどうなるの？

国立社会保障・人口問題研究所が、今年発表した南アルプス市の人口の見通しによると、2020→30年までに5,100人減少するそうです。

南アルプス市の人口は、2020→30年までに5,100人減る

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

また、家を買う中心年代である20〜40代も、2020→30年までに4,400人減る見通しです。

南アルプス市の20〜40代人口は、2020→30年までに約4,400人減少

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

つまり、家の買い手が今よりも２割近く減るのです。

そのため、今後はさらに買い手がつきにくいエリアが増えていくでしょう。

４、結論：買うなら？売るなら？

以上のことから、南アルプス市の土地価格は、

と言えるでしょう。

では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか？

買うなら：下落を待つよりも低金利の今がベスト

土地価格の坪単価が10〜30万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。

その理由は２つあります。

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪20万円ぐらいの土地であれば、30坪でも600万円程度で買えます。

仮に数年で１割下げたとして60万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット３５」か「１０年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

非公開物件＝安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。

また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いのです。

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価格が下がるのを待ちたい人でも、こちらで格安物件を見つければ、「低金利」と「安い物件」の２つの美味しいところが狙えるでしょう。

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売るなら：超低金利の今が１番のチャンス

ここまで下落を続けてきた南アルプス市ですが、それでもこの低金利は、住宅を買う人にとって追い風でした。

金利が下がらなければ、土地価格はもっと下落していたでしょう。

しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。

また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が１番高い時期と言えるでしょう。

公示地価を信じると損をする？

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

例えば、南アルプス市内に「小笠原（おがさわら）」という地区があります。

この地区の公示地価と実際の取引価格は、

と、公示地価の約０.５〜１.４倍で取引されていました。

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

同じ地域なのに、

「公示地価の３割増し、場合によっては２倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

*東京、大阪、北海道、福島など１７都道府県を調査

つまり、あなたの不動産はもっと高い評価額の可能性があるのです。

では、どうやってそれを調べられるのか？

答えは不動産の一括査定です。

というのも、複数の不動産会社の査定を比較することで、「あなたの不動産を得意とする会社の査定額」がわかるからです。

特に「イエウール」は、参加している不動産会社が1,700社以上と多く、なおかつ大手不動産会社が１番多く参加しているのでオススメです。

「でも、まだ売ると決めたわけじゃないんだけど、、、」

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