（画像出典：wikimedia commons 名古屋太郎, 甲府市の中心街）
この記事では甲府市の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）（※1）
１、甲府市の公示地価、基準地価
（１）公示地価（2023.1.1現在）
*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合
*最寄駅の（ ）内は、駅からの距離（m）
| 住所または地番 | 最寄駅 | 坪単価（万円） | 前年比 | 2018年比 |
|---|---|---|---|---|
| 甲府市大津町字流１５６６番９ | 国母（4700） | 6.7 | 4.1% | 12.2% |
| 甲府市北口１－２－１４ | 甲府（140） | 39.9 | 1.7% | 10.0% |
| 甲府市下曽根町字大正３８９番１ | 甲斐住吉（5100） | 10.8 | 0.9% | 0.6% |
| 甲府市国玉町字飯寄１７４番１ | 酒折（1000） | 17.9 | 0.4% | 0.4% |
| 甲府市徳行１－９－１ | 甲府（3200） | 24.7 | 0.3% | 0.3% |
| 甲府市上阿原町字整理地３９４番２ | 酒折（2700） | 23.6 | 0.1% | 0.1% |
| 甲府市国玉町字大橋１３０４番 | 酒折（1100） | 10.9 | 0.0% | 0.0% |
| 甲府市堀之内町字八反田８２８番５外 | 国母（3400） | 14.7 | 0.0% | 0.0% |
| 甲府市東下条町字西河原４番１外 | 甲斐住吉（2700） | 13.7 | 0.0% | 0.0% |
| 甲府市武田１－３－２３ | 甲府（460） | 25.5 | 0.0% | -0.9% |
| 甲府市小瀬町字北屋敷５０６番９ | 甲斐住吉（2100） | 12.8 | 0.0% | -1.0% |
| 甲府市下石田２－１１－３ | 甲府（2900） | 22.6 | 0.0% | -1.6% |
| 甲府市大里町字北耕地５２６３番 | 国母（1400） | 14.9 | 0.0% | -1.7% |
| 甲府市徳行２－３－２４ | 甲府（3200） | 14.8 | 0.0% | -1.8% |
| 甲府市中小河原町字橋詰４番３外 | 甲斐住吉（600） | 18.4 | 0.0% | -2.1% |
| 甲府市天神町１４－２ | 甲府（1300） | 16.4 | 0.0% | -2.4% |
| 甲府市丸の内３－３２－１１ | 甲府（1100） | 26.2 | -0.1% | -0.9% |
| 甲府市中央２－９－１６ | 甲府（850） | 20.6 | -0.2% | -2.0% |
| 甲府市寿町２３－１１ | 甲府（1900） | 20.4 | -0.2% | -0.6% |
| 甲府市屋形２－２－８ | 甲府（2000） | 19.8 | -0.2% | -0.2% |
| 甲府市緑が丘２－１３－１７ | 甲府（2400） | 18.5 | -0.2% | -0.7% |
| 甲府市若松町４－５ | 甲府（1600） | 18.2 | -0.2% | -2.5% |
| 甲府市下石田２－２－１５ | 甲府（3300） | 17.4 | -0.2% | -0.9% |
| 甲府市後屋町字渋川２３５番７ | 甲斐住吉（1700） | 14.7 | -0.2% | -2.0% |
| 甲府市千塚３－２－３６ | 甲府（3400） | 14.6 | -0.2% | -2.2% |
| 甲府市東光寺１－８－１４ | 善光寺（950） | 13.8 | -0.2% | -2.1% |
| 甲府市国母８－１６－３２ | 国母（600） | 13.1 | -0.3% | -3.4% |
| 甲府市相生１丁目５０６番 | 甲府（1300） | 21.4 | -0.3% | -2.3% |
| 甲府市塩部４－１６－１０ | 甲府（2200） | 20.9 | -0.3% | |
| 甲府市丸の内１－７－１ | 甲府（170） | 96.4 | -0.3% | -1.4% |
| 甲府市太田町６－１ | 甲府（1700） | 17.2 | -0.4% | -3.2% |
| 甲府市湯田１－１０－９ | 南甲府（770） | 16.4 | -0.4% | -2.9% |
| 甲府市富士見１－１５－１１ | 甲府（2300） | 16.4 | -0.4% | -0.6% |
| 甲府市飯田３－１－２６ | 甲府（1200） | 16.2 | -0.4% | -1.6% |
| 甲府市伊勢４－３０－６ | 甲斐住吉（900） | 16.1 | -0.4% | -3.2% |
| 甲府市丸の内３－６－１１ | 甲府（820） | 23.3 | -0.4% | -4.5% |
| 甲府市中央１－２－１０ | 甲府（870） | 29.2 | -0.4% | -3.6% |
| 甲府市城東２－１０－３ | 金手（490） | 14.3 | -0.5% | -4.4% |
| 甲府市新田町３－２７ | 甲府（3500） | 13.5 | -0.5% | -3.8% |
| 甲府市湯村３－２１－１７ | 甲府（3800） | 11.7 | -0.6% | -4.3% |
| 甲府市富士見１－６－１３ | 甲府（1800） | 19.5 | -0.7% | -2.1% |
| 甲府市酒折１－１３－１５ | 酒折（400） | 13.6 | -0.7% | -6.3% |
| 甲府市国母２－１７－２０ | 甲斐住吉（1300） | 13.2 | -0.7% | -7.8% |
| 甲府市西田町２－３５ | 甲府（2600） | 12.6 | -0.8% | -4.7% |
| 甲府市城東３－６－６ | 善光寺（450） | 16.1 | -0.8% | -5.4% |
| 甲府市塩部４－７－１１ | 甲府（1800） | 17.4 | -0.9% | -4.9% |
| 甲府市里吉１－２－２６ | 善光寺（1100） | 13.6 | -1.0% | -5.5% |
| 甲府市白井町字上河原５６８番５外 | 甲斐住吉（6000） | 6.6 | -1.0% | -6.6% |
| 甲府市住吉３－１１－９ | 南甲府（240） | 15.3 | -1.1% | -4.7% |
| 甲府市音羽町４－３ | 甲府（2800） | 14.6 | -1.3% | -4.1% |
| 甲府市下向山町字前山３３８５番４内 | 東花輪（6000） | 4.3 | -1.5% | -9.8% |
| 甲府市宝１－１１－２５ | 甲府（560） | 22.3 |
（２）基準地価（2023.7.1現在）
*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合
*最寄駅の（ ）内は、駅からの距離（m）
| 住所または地番 | 最寄駅 | 坪単価（万円） | 前年比 | 2018年比 |
|---|---|---|---|---|
| 甲府市宮原町字外河原６０８番１外 | 国母（ 2100） | 6.2 | 3.9% | 9.9% |
| 甲府市下曽根町字花立２７５７番１外 | 東花輪（ 4700） | 5 | 2.7% | 7.8% |
| 甲府市大里町字東耕地２５７９番９ | 国母（ 2800） | 13.9 | 0.0% | 0.0% |
| 甲府市大里町字北耕地５２７２番外 | 国母（ 1600） | 18.1 | 0.0% | 0.0% |
| 甲府市上今井町字小瀬村境４７７番５ | 甲斐住吉（ 1800） | 13.3 | 0.0% | -0.2% |
| 甲府市上石田４－１－３０ | 甲府（ 3000） | 19.3 | 0.0% | -0.5% |
| 甲府市朝日２－１７－１２ | 甲府（ 650） | 19.2 | 0.0% | -0.5% |
| 甲府市西油川町字志多田１８番１２ | 甲斐住吉（ 3300） | 12.3 | 0.0% | -0.5% |
| 甲府市池田２－８－４ | 甲府（ 3200） | 13.9 | 0.0% | -2.1% |
| 甲府市貢川２－２－１１ | 甲府（ 4100） | 13.5 | 0.0% | -2.1% |
| 甲府市古上条町字泓３０番３ | 国母（ 1200） | 13.9 | 0.0% | -3.0% |
| 甲府市屋形２－２－８ | 甲府（ 2000） | 19.8 | -0.2% | -0.2% |
| 甲府市緑が丘１－６－９ | 甲府（ 1800） | 19.1 | -0.2% | -0.9% |
| 甲府市丸の内２－２２－１３ | 甲府（ 770） | 18.1 | -0.2% | -3.0% |
| 甲府市岩窪町字大道西１１９番４ | 甲府（ 2400） | 14.4 | -0.2% | -2.0% |
| 甲府市国母３－５－１１ | 甲府（ 3800） | 13.7 | -0.2% | -6.3% |
| 甲府市相生１丁目５０６番 | 甲府（ 1300） | 21.3 | -0.3% | -1.8% |
| 甲府市塩部４－１６－１０ | 甲府（ 2200） | 20.9 | -0.3% | |
| 甲府市中央１－２－１０ | 甲府（ 870） | 29.2 | -0.3% | -3.2% |
| 甲府市山宮町字谷戸３２８５番２７ | 甲府（ 4900） | 9 | -0.4% | -6.8% |
| 甲府市横根町字矢下７１８番１内 | 酒折（ 1200） | 8.6 | -0.4% | -5.1% |
| 甲府市小曲町字寺東９３番２外 | 甲斐住吉（ 3600） | 8 | -0.4% | -0.8% |
| 甲府市朝気１－１２－１１ | 善光寺（ 1600） | 15.1 | -0.4% | -4.6% |
| 甲府市上石田２－２１－１４ | 甲府（ 2100） | 14.8 | -0.4% | -3.7% |
| 甲府市徳行１－１５－２１ | 甲府（ 3500） | 13.5 | -0.5% | -5.3% |
| 甲府市国母２－１７－２０ | 甲斐住吉（ 1300） | 13.2 | -0.5% | -7.0% |
| 甲府市湯村２－６－１９ | 甲府（ 2900） | 19.4 | -0.5% | -3.8% |
| 甲府市後屋町字西落７２３番 | 国母（ 1400） | 6 | -0.5% | -0.5% |
| 甲府市大津町字村添１４１６番３ | 小井川（ 3900） | 11.4 | -0.6% | -1.4% |
| 甲府市丸の内２－３０－２ | 甲府（ 440） | 55.8 | -0.6% | -6.6% |
| 甲府市羽黒町字三反田１７５番１９ | 甲府（ 4600） | 10.3 | -0.6% | -6.8% |
| 甲府市下曽根町字居屋敷１６８番 | 甲斐住吉（ 5200） | 6.6 | -1.0% | -4.8% |
| 甲府市上曽根町字西田５８３番 | 甲斐住吉（ 5700） | 5.9 | -1.1% | -5.3% |
| 甲府市塚原町字中道西５５９番１ | 甲府（ 3400） | 4.8 | -4.6% | -20.8% |
途中ですが、この記事の説明を
どうも、このサイトの運営者のゴトウです。
この記事では、「あなたの（気になっている）不動産が、これからどうなるのか？」が分かるように、解説をしていきます。
とても不思議に思うのですが、
不動産の取引は、数百万円〜数億円単位の大きなお金が動きますから、絶対に失敗したくないはずなのに、
参考になる情報が、あまりに少なすぎると感じませんか？
例えば、年に３回ほど、公示地価や基準地価、路線価などの国が発表する土地価格の情報が、新聞やテレビニュースで取り上げられます。
ですが、その解説の多くが、都道府県単位、市区町村単位、または、１番大きく上昇した場所ぐらいです。
もっと細かい地区の情報は、ほとんど見かけませんよね。
これでは、あなたの（気になっている）不動産が、これから上がるのか？下がるのか？の判断がつきませんし、今がチャンスなのかどうかも分かりません。
最悪の婆には、営業マンの言いなりになって、もっと高く売れた（もっといい物件を探せた）のに、、、なんてことも。
それはちょっと残念すぎると思うんです。
そこで、この記事では、取り引きの参考になりそうなデータを集めて、なるべく詳しく、そして分かりやすく解説をしました。
そのため、ちょっと記事が長くなってしまいましたが、難しいことは書いていませんので、気楽に読み進めてみてください。
それでは参りましょう。
２、甲府市の土地価格の動き
甲府市の住宅地は、アベノミクス以降の、この９年間で１０.２％下落でした。
また、2021→22年の公示地価については、住宅地は前年比で０.６%のマイナス、商業地は０.４%のマイナスとなっていました。
では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか？
公示地価の７年間の変化率を地図上に表示させてみました。
地価マップ：2013-21年の上昇率
変化率：赤色（30%以上）＞オレンジ色（10〜29.9%）＞緑色（0〜9.9%）＞青色（-9.9〜０％）＞紫色（-10%以下）
全域で下落していますが、甲府駅南側の一等地で上昇しています。
２０１６年にはイオン甲府ココリ店が出店するなど、県外からの投資資金による開発がされたためです。
今回の不動産バブルの背景
全国的に土地価格が上昇していると言われていますが、その理由は金利の低下です。
ご覧のように、2013年4月以降、日銀が国債を買い占める、異次元緩和政策を行うことで、金利を下げてきました。
日銀が国債を買い占めて、金利を下げた
（参考：ARUHI住宅ローン フラット３５金利の推移 財務省 国債金利情報）
ザックリ言うと、この８年間で買い手は、同じ返済額で２割高い物件を買えるようになったということです。
例えば、フラット３５で期間３５年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。
同じ返済額で購入できる物件価格が２割上昇した
月々の支払額は増やさずに、約２割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。
そのため、人気のエリアほど、土地価格が上昇してきたのです。
なぜ、甲府市ではこれほど下落しているのか？
その理由は、２つあります。
①公共事業が減って、景気が良くない
１つは公共事業の減少です。
２０００年ごろをピークに公共事業が減少して景気が悪くなり、土地価格が下がり続けているのです。
赤色の線：公共事業はこの２０年間で２分の１以下に減少
②人口の減少も追い討ち
もう１つが、人口の減少です。
甲府市では、2013〜20年の７年間で、約7,000人も減っているのです。
（参考：総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」）
また、イオンモール甲府昭和のような大型のショッピングセンターが郊外にできたため、お客さんが郊外に流れてしまい、市街地が廃れてしまいました。
このような状況から、土地価格の下落が止まらないのです。
３、これからどうなるのか？
甲府市の土地価格に影響がありそうなリスクをまとめました。
（１）そろそろ金利が上がりそう
日本では、低金利が長く続いているため、金利の上昇リスクを心配しない人が増えており、７割以上の人が、半年ごとに金利が変わる変動金利を選んでいます。
ですが、本当にこれからも金利は上がらないのでしょうか？
実は、１０年〜３０年までの長期金利については、すでに上昇し始めています。特にロシアのウクライナ侵攻が始まった2022年ごろから、本格的に上がって来ています。
（参考：財務省）
これによって、変動金利は低いままですが、ふらっと３５などの固定金利は上昇を始めています。
なぜ上昇しているのかと言うと、世界的に物価が上昇しているからです。
例えば、アメリカでは、物価が一時、前年比で9%以上も上がったため、政策金利を0.25%→5.25%まで、１年間で５％も引き上げました。
ドイツでも、前年比で11%以上も上がっていたため、こちらも政策金利を0%→3.5%にまで、約１年間で3.5％も引き上げています。
その結果、欧米各国でも、住宅価格が下落をはじめています。
アメリカの先月の中古住宅価格は前の年の同じ月と比べた下落幅（-1.7%）がおよそ11年ぶりの大きさとなり、住宅価格の下落傾向が鮮明になっています。
急速な利上げに伴う住宅ローン金利の高止まりで需要が落ち込んでいることが背景にあります。
欧州連合（EU）域内で、住宅価格が2015年以来初めて四半期ベースで下落に転じた。借り入れコストの上昇（＝金利の上昇）が10年近くに及ぶ住宅用不動産ブームに終わりをもたらしている。
EU統計局は4日、22年10〜12月期に住宅価格が前の期と比べ1.5%下落したと発表した。域内27カ国のうち15カ国で下がった。下落幅が最も大きかったのはデンマークとドイツで、それぞれ6.5%、5%低下した。
金利を引き上げたことで、住宅価格が下落しているのです。
ちなみに日本の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。
（参考：NHK「2022年度 消費者物価指数 前年度比3.0％上昇 41年ぶり水準」）
そして、日本でも、7月28日に、植田日銀総裁が、政策修正を発表し、事実上の利上げを行いました。
これまでは、10年国債の金利が0.5%以上に上がらないようにコントロールしてきましたが、それを1.0%まで引き上げたのです。
（参考：野村総合研究所 2023.7.28「日銀が長期金利の上昇を容認するYCCの運用柔軟化策を決定（日銀金融政策決定会合）」）
これによって、期間１０年以上の固定金利については、今後、徐々に上がっていくことが予想されます。ふらっと３５などの、長期固定の住宅ローン金利は上がるでしょう。
変動金利が上がる可能性は？
今回の事実上の利上げは、期間１０年以上の長期金利への影響が大きいですが、変動金利への影響は、今のところ、ありません。
ですが、物価上昇が続くようであれば、いずれ短期金利も引き上げざるを得なくなるでしょう。
というのも、そもそも、金利を引き上げている理由は、お金を借りにくくすることで、モノの消費や生産をおさえ、物価上昇を止めるためだからです。
長期金利を引き上げても、物価上昇が止まらないのであれば、短期金利の引き上げも、いずれ視野に入ってくるはずです。
なお、日銀が見込んでいる、今後の物価上昇率は、2024年が年率1.9%で、2025年が年率1.6%です。
（参考：野村総合研究所 2023.7.28「日銀が長期金利の上昇を容認するYCCの運用柔軟化策を決定（日銀金融政策決定会合）」）
もし、今回の利上げでも、現在の年率３％の物価上昇率がおさまらなければ、さらに政策を修正する可能性は高く、その際には、変動金利型の住宅ローンにも、影響が出てくるかもしれません。
１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性
ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。
例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。
なお、すでに変動金利で組んでいる人については、５年ルールという、当初５年間は、返済額が固定（ただし、増えた利息はあとで支払う）というルールがあるため、すぐに払えなくなって投げ売りが始まるわけではありません。
しかし、新しくローンを組む人は、変動金利でも高い金利になるため、今まで通りの高い価格でローンを組むことが難しくなりますから、価格は下がりやすくなるでしょう。
（２）これから甲府市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した甲府市の人口の見通しによると、2020→30年の10年間で約１.５万人減少するそうです。
この７年で7,000人減っていますが、さらに減少ペースが加速しそうです。
甲府市はこれから10年で約１.５万人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
さらに、家を建てる３０〜４０代人口は、2020→30年の10年間で約１万人も減る見通しです。
甲府市の３０〜４０代人口は、2020→30年で約１万人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
ということは、これから１０年で買い手が２割以上も減るのです。
今後は、買い手が減っていくことは避けられませんので、人気の低い郊外のエリアを中心に土地価格は下がりそうですね。
（３）リニア新幹線駅の影響は？
リニア中央新幹線の駅が、大津町に決定していますが、このエリアは市の中心部から離れた場所にあり、既存の住宅地に対するインパクトはほとんどありません。
また、競技場を新駅の周辺に建設する予定となっていますが、市街地の中心部が２つできるような力の入れようのようです。
現在すでに郊外に人が流れている状況ですが、その流れを加速する動きと言えるでしょう。既存の市街地での土地価格は、今後も下落傾向で続きそうです。
４、結論：買うなら？売るなら？
以上のことから、甲府市の土地価格は、
- 公共事業、人口の減少から土地価格の下落が止まらない
- リニア新幹線の駅は、中心部から離れたエリアにできるため、少ない買い手がさらに分散されることになるので、既存の市街地の土地需要はさらに減っていくことになるだろう
と言えるでしょう。
買うなら：安く買うには工夫が必要
本来であれば、低金利は家を購入するチャンスな訳ですが、ウッドショックによる建築費の高騰によって、家を建てるハードルが上がっています。
変動金利を選ぶ人が増えていますが、今後の金利上昇の可能性も考えると、むしろ、なるべく安く土地を探す方法を考えた方がいいかもしれません。
非公開物件＝安い物件
また、不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、ある特定の住宅メーカーが取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
【PR】タウンライフ家づくり
こちらの「タウンライフ家づくり」に登録すると、全国８５０社以上の住宅メーカーや工務店が、あなたの条件に予算に合わせて、間取りプランや、自社で持っている土地情報を教えてくれます。
土地の広さや、必要な部屋数、予算などの入力が必要ですが、各住宅メーカーのウッドショック後の坪単価も分かるため、家を建てる際の参考になるはずです。
無料ですので、一度利用してみてはいかがでしょうか？
売るなら：低金利のうちに売却を検討すべき
特に住宅地において、これから影響が出てくるのが金利の上昇です。金利が１％上がると、組める住宅ローンが１５〜２０％程度減るためです。
今は上昇率が小幅なため、まだ影響は小さいですが、これから物価上昇がさらにひどくなれば、アメリカやヨーロッパのように金利を引き上げて物価上昇を抑える政策を取る可能性があるため、早めの準備がおすすめです。
不動産会社選びを間違えると損する？
不動産会社によって、得意とするエリアや物件種類（戸建て・マンション）が違うので、実際の取引では、公示地価より高く、または安く取引されることがあります。
例えば、甲府市内に「上石田（かみいしだ）」という地区があります。
甲府駅の南側の荒川を越えたあたりにある住宅地です。
この上石田地区の公示地価と実際の取引価格は、
- 公示地価：１５万円／坪
- 実際の取引価格：１９〜２３万円／坪
と、公示地価の約１.３〜１.５倍で取引されていました。
取引価格同士で比べると、１.２倍の価格差があります。
【甲府市上石田の土地取引（過去２年間）】
- 甲府駅から徒歩２４〜２９分のエリアで、１９〜２３万円／坪で取引されている
- 基準地価も実際の取引も「第１種中高層住居専用地域」という用途区分
なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか？
その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。
不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、
- 自社でどれだけ取引情報を持っているか
- どれだけ買い手のリストを持っているか？
で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。
持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる
*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています
（2022年実績：売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 ＝ 11.4%）
また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、
- どれだけの評価額になるのか？
- どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか？
を知ることができます。
そんな時に便利なのが、１度の登録で、複数社から査定をもらえる一括査定サービスです。
【PR】イエウール（地元企業も参加）
特に「イエウール」は、参加している不動産会社が1,700社以上と多く、なおかつ大手不動産会社が１番多く参加しているのでオススメです。
無料で使えますので、１度調べてみてはいかがでしょうか？
※1 本記事では、いくつかのサービスのご紹介をしています。それぞれ、「イエウール（運営元 株式会社Speee）」「タウンライフ（運営元 タウンライフ株式会社）」の委託を受けて作成しております
コメント