笛吹市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し | イエ&ライフ

笛吹市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

笛吹市山梨県

(画像出典:wikimedia commons 酒折, 中央新幹線山梨テストトラック西端の遠景)

 

この記事では笛吹市の

  1. 公示地価、基準地価
  2. この7年間の土地価格の動きと、その理由
  3. 今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

 

1、笛吹市の公示地価、基準地価の一覧

 

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。1文字からOK

*公):公示地価(2020.1.1現在)

*基):基準地価(2020.7.1現在)

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

住居表示最寄駅(m)坪単価(万円)前年比変化率H25比変化率
公)笛吹市石和町窪中島字新開町103番1外石和温泉(1400)22-1.0%-10.3%
基)笛吹市石和町唐柏字池田43番4石和温泉(3300)8.9-0.7%-10.6%
公)笛吹市石和町井戸字蔵井656番21南甲府(3900)9.3-1.1%-10.8%
基)笛吹市石和町山崎字後田10番2石和温泉(900)10.1-0.6%-12.1%
基)笛吹市芦川町中芦川字村中602番石和温泉(20000)1.4-2.9%-12.7%
基)笛吹市石和町松本字塚越222番90石和温泉(330)13.1-0.5%-13.2%
公)笛吹市石和町市部字西河原789番10外石和温泉(900)13.7-1.0%-13.9%
基)笛吹市春日居町加茂字梅ノ木田107番春日居町(900)9.8-1.0%-13.9%
基)笛吹市一宮町塩田字大久保1643番1外石和温泉(6500)4.20.0%-14.1%
基)笛吹市一宮町東原字櫻畑262番1石和温泉(6200)9.8-1.3%-14.4%
公)笛吹市石和町八田字大郭107番3石和温泉(1200)11.6-0.8%-14.8%
基)笛吹市八代町南字渋田2874番7石和温泉(4900)7.7-0.9%-15.3%
公)笛吹市春日居町鎮目字小島田147番11石和温泉(1300)10.7-1.2%-15.6%
公)笛吹市八代町南字森ノ上南281番3外石和温泉(6200)7-2.3%-15.9%
基)笛吹市石和町市部字上屋敷526番3石和温泉(650)20.1-0.7%-16.7%
基)笛吹市石和町川中島字宮ノ東409番2外石和温泉(1400)11.7-3.3%-16.9%
基)笛吹市春日居町国府字大中寺154番1外春日居町(1800)8.7-1.1%-17.2%
基)笛吹市一宮町田中字東田449番1山梨市(4300)6.5-3.4%-18.2%
公)笛吹市一宮町中尾字川又124番3山梨市(4900)6.5-1.5%-18.3%
公)笛吹市一宮町金田字東畑町1123番2山梨市(5300)7.3-2.2%-19.1%
公)笛吹市境川町小黒坂字宝塚106番南甲府(9000)4.3-2.3%-19.3%
公)笛吹市春日居町桑戸字五反田702番1春日居町(550)10.9-1.8%-19.4%
基)笛吹市八代町南字二子塚566番7石和温泉(5800)8.2-1.2%-20.1%
基)笛吹市御坂町栗合字御幣269番2石和温泉(5400)7.2-3.1%-20.1%
基)笛吹市境川町寺尾字上寺尾3177番南甲府(7500)4.7-2.1%-20.2%
公)笛吹市境川町石橋字万福寺2397番2外南甲府(7300)5.7-2.8%-20.5%
基)笛吹市春日居町鎮目字宮ノ前1539番4石和温泉(1200)7.1-1.4%-20.7%
公)笛吹市御坂町井之上字横畑832番6石和温泉(3500)8.2-1.6%-20.8%
公)笛吹市御坂町成田字南畑613番5石和温泉(3800)7.3-2.2%-21.4%
基)笛吹市一宮町北都塚字前河原479番山梨市(4700)5.7-3.4%-21.5%
基)笛吹市春日居町熊野堂字藤木沢242番1春日居町(1100)10.2-1.9%-21.6%
基)笛吹市御坂町上黒駒字鳥居4758番1石和温泉(10000)3-3.2%-22.2%
基)笛吹市一宮町末木字車地蔵436番山梨市(6300)5.8-3.3%-22.8%
公)笛吹市春日居町桑戸字梅木田520番7外春日居町(550)6.5-2.5%-23.6%
基)笛吹市御坂町尾山字北町340番2外石和温泉(6500)5-4.4%-26.6%
基)笛吹市八代町高家字御堀16番1石和温泉(7500)5.1-2.5%
基)笛吹市境川町藤垈字諏訪前4672番南甲府(7800)5-1.3%
基)笛吹市石和町八田字塚之越271番1石和温泉(1900)4.2-0.8%

 

途中ですが、この記事の説明を。

どうも、このサイト「イエ&ライフ」を運営しているゴトウです。

ここからは、「あなたの(気になっている)不動産がこれからどうなるのか?」を予測することができるように、必要な情報を整理してご紹介します。

 

すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動くし、「絶対に失敗したくない」と誰もが思っているはずなのに、

「どうして上がっているのか?下がっているのか?」

「これからどうなるのか?」

という、あなたにとって大事なことが書かれている記事が少ないと思いませんか?

 

例えば、新聞やニュースで取り上げられる土地価格の情報は、ほとんどが中心部の商業地の話であるか、市単位で「○%上がってます。」という情報ですよね。

普通の人が住んでいる、または買おうと思っている住宅地の話は、ほとんど見当たらないじゃないですか。

 

だから、自分の知りたいエリアの不動産がどうなっているのか、これからどうなるのか、の参考にしにくいし、

  • 買う・売るタイミングはいつがいいのか?
  • この場所に買っても、10年後、20年後も後悔しないか?

といった判断が難しくて、不動産会社のいいなりになってしまう人って、けっこういると思うんですよ。

 

それはちょっと残念すぎると思うんです。

不動産の取引は、あなたの人生の中でも1〜2番目に来るような大きな決断なわけですから、その後の人生の

  • 満足できる取引ができた、という「自信」
  • 金銭的な「余裕」

にもつながってきますからね。

 

なので、そんな人の参考になればと、こんな記事を作っています。

47都道府県・450以上の市区・5万地点の公示地価と基準地価について、これまで調べて記事にしてきましたが、「なぜ上がったのか?」「下がったのか?」に難しい理由はありませんでした。

 

特に住宅地については、買ってすぐに売るようなものでもありませんし、人の動きもいきなりガラッと変わるわけでもないので、とても予想がつきやすいです。

 

また、この記事では、新型コロナの影響も含めて、今後の土地価格がどうなるか?についても考察しております。

 

なので、この記事を読み終わる頃には、

  • 買う、または売るタイミングがわかる
  • どこに買えば後悔しないかがわかる

ようになっているはずです。

 

と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。

それでは参りましょう。

 

 

2、過去7年間の笛吹市の土地価格の動き

この7年間で笛吹市の土地価格を見ると、山梨県の平均が10.9%下落したのに対して、マイナス18%とさらに大きく下落していました。

 

笛吹市の公示地価の推移

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか?

公示地価の7年間の変化率を地図上に表示させてみました。

 

地価マップ:2013-20年の上昇率

変化率:赤色(30%以上)>オレンジ色(10〜29.9%)>緑色(0〜9.9%)>青色(-9.9〜0%)>紫色(-10%以下)

 

 

全域で下落していますが、特に甲府市から離れている東側ほど、下落率が大きい傾向にあるようです。

 

今回の不動産バブルの背景

全国的に土地価格が上昇していると言われていますが、その理由は金利の低下です。

2013年4月から始まった日銀の異次元緩和によって、金利が大きく低下したのです。

 

住宅ローンの金利

(参考:ARUHI住宅ローン フラット35金利の推移 財務省 国債金利情報)

 

ザックリ言うと、この7年間で買い手は、同じ返済額で2割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット35で期間35年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

 

同じ返済額で購入できる物件価格が2割上昇した

 

月々の支払額は増やさずに、約2割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。

そのため、人気のエリアほど、土地価格が上昇してきたのです。

 

 

なぜ、笛吹市ではこれほど下落しているのか?

その理由は、2つあります。

 

1つは公共事業の減少です。

2000年ごろをピークに公共事業が減少して景気が悪くなり、土地価格が下がり続けているのです。

 

赤色の線:公共事業はこの20年間で2分の1以下に減少

山梨県の公共事業と公示地価

(参考:総務省統計局 行政投資実績)

 

もう1つが、少子高齢化です。

家を建てる中心年代である20〜40代人口は、1996年ごろから減り続ける一方で、この10年で見ても4.1万人も減少しています。

 

山梨県の20〜40代人口と新設戸数

(参考:国土交通省 建築着工統計調査報告)

 

つまり、買い手の減少が進んでいるため、土地価格が下落しやすくなっているんですね。

 

3、新型コロナの影響はどうなのか?

新型コロナウイルスの感染拡大によって、3月末から緊急事態宣言が全国的に出され、多くの産業がストップし、売り上げが激減しました。

ですが、9月の中間決算を見てみると、航空、鉄道、飲食、百貨店などの一部の業界では大きく売り上げを落としていますが、それ以外の業界では黒字を確保しており、あまり影響が出ていないようです。

 

産業企業名4〜9月売上(前年同期比)損益(億円)
航空全日空-72.4%-1,885
鉄道JR東-48.2%-2,644
百貨店三越伊勢丹HD-41.8%-368
飲食ワタミ-36.8%-72
自動車トヨタ-26.0%6,293
電機日立-10.9%2,508

(参考:各社の決算発表資料より)

 

実際、今年の冬のボーナスは、大企業でみると、平均9%の減少とあまり影響はありませんでした。

(参考:サンケイビズ「冬のボーナス9%減少 経団連調査 大企業で8年ぶり減少 中小以下でも厳しさ増す」)

 

中小企業では、もっと影響は大きい可能性はありますが、これほどの減少で済んでいるということは、今のところ、コロナの影響が深刻なところがごく一部だということでしょう。

 

そのため、飲食店や百貨店などの賑わう商業施設では、売り上げ減少や店舗の閉店によって影響を受けそうですが、住宅地に対する需要はあまり影響はないようです。

 

山梨県では、観光地で影響が出ている

9月29日に発表された基準地価を見ると、特に観光地への影響が大きいようです。

ここ数年は、海外からの観光客が増えたことで、富士山周辺の観光地で土地価格が上昇してきましたが、新型コロナでお客さんが消滅してしまったため、一気に反転してしまったのです。

また、県外からの移動の拠点となってきた甲府市でも、駅周辺の商業地で影響が出ている状況です。

 

ですが、今のところ、影響があるのは商業地周辺だけで、ほとんどの住宅地ではそれほど影響はないようです。

実際、持ち家の着工件数を見てみても、ほぼ前年並みとなっており、家を建てる人が減っているわけではありません。

 

山梨県の新築着工統計

(参考:e-STAT 住宅着工統計)

 

超低金利なので、月々の返済額の負担が低いまま借りられますし、子育てで広い部屋が欲しくなりますから、高い家賃で広い部屋を借りるよりも、資産として家が残る持ち家を選ぶ人が多いのでしょう。

 

一方で、商業地については、感染が拡大すると自粛要請がされますし、ワクチンもまだまだ当分接種できないので、閉店するお店はまだまだ増えそうです。

そのため、商業地や観光地の土地価格はまだまだ厳しそうです。

 

 

4、その他のリスク

新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。

 

(1)この低金利はいつまで続くのか?

地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

 

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。

 

赤字の地銀がどんどん増えている

地銀の決算状況

(金融庁:地域金融の課題と競争のあり方)

 

赤字が続けばいずれ倒産してしまいます。

倒産した銀行に預けている預金は、1千万円までしか保護されないため(ペイオフと呼ばれる制度で、2005年に法律が作られました)、大混乱となります。

そのため、この低金利をいつまでも続けるわけにはいきません。

 

では、具体的にあとどれぐらいなのか?

ブルームバーグが経済の専門家45人にアンケートをしたところ、半数以上が2〜3年以内に限界が来ると予想していました。

 

半数以上が2〜3年以内に限界と回答

異次元緩和はいつ終わるか?

(参考:ブルームバーグ「2年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作-日銀サーベイ)

 

このアンケートは2018年6月にされたものなので、2020〜21年前後となります。

聞き取り当時は、オリンピックが開催されると思われていたので、オリンピック前後と考える人が多かったと言えます。

この頃までは好景気も続くだろうという予想があったので、その頃までは地銀の経営状態も持つと思われていたのでしょう。

 

菅新首相が、就任日当日に地銀再編について指示を出した理由

ですが、今回の新型コロナ騒動によって、地銀の経営はさらに苦しくなってきました。

9月16日に新しく就任した菅首相は、就任日当日に地銀の再編について麻生大臣に指示を出されています。

 

16日に就任した菅義偉首相は麻生太郎金融担当相に対し、地方銀行の経営基盤強化のため、地銀の再編の促進を含めた環境整備を進めるよう指示した。

(中略)

地銀の経営環境は超低金利などを受けて厳しさを増しており、2020年3月期は上場する地銀の7割が赤字か減益だった。

(参考:毎日新聞「菅首相、地銀再編の環境整備を指示 超低金利受け地銀7割が赤字・減益」)

 

「地銀がかなりヤバイ」という危機感があったからこそ、このような早い対応を行なったのでしょう。

 

また、銀行の経営が厳しくなれば、日本の国債に対する信頼性も下がります。海外の投資家が国債の売却をする可能性も高まります。

そうすると、金利が上昇します(高い金利でないと、投資家が買いたがらなくなる)ので、不動産価格は下落していきます。

 

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

金利上昇で下落

 

そのため、特に売却を考えている人は、金利上昇による不動産価格の下落に備えて、早めに準備をした方がいいでしょう。

 

 

(2)これから笛吹市の人口はどうなるの?

 

国立社会保障・人口問題研究所が、今年発表した笛吹市の人口の見通しによると、2020→30年までに4,500人減少するそうです。

 

笛吹市の人口は、2020→30年までに4,500人減る

笛吹市の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

また、家を買う中心年代である20〜40代も、2020→30年までに4,200人減る見通しです。

 

笛吹市の20〜40代人口は、2020→30年までに約4,200人減少

笛吹市の20〜40代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

つまり、家の買い手が今よりも2割近く減るのです。

そのため、今後はさらに買い手がつきにくいエリアが増えていくでしょう。

 

4、結論:買うなら?売るなら?

 

以上のことから、笛吹市の土地価格は、

  • 公共事業、人口の減少から土地価格の下落が止まらない
  • 買い手となる若い人口が減少傾向にあるため、不人気な郊外エリアでは、買い手がつかなくなってくる可能性が高い

と言えるでしょう。

 

では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか?

 

買うなら:下落を待つよりも低金利の今がベスト

土地価格の坪単価が10〜30万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。

その理由は2つあります。

 

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪20万円ぐらいの土地であれば、30坪でも600万円程度で買えます。

仮に数年で1割下げたとして60万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。

 

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

 

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。

また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。

 

非公開物件の実態

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いのです。

 

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売るなら:超低金利の今が1番のチャンス

ここまで下落を続けてきた笛吹市ですが、それでもこの低金利は、住宅を買う人にとって追い風でした。

金利が下がらなければ、土地価格はもっと下落していたでしょう。

 

しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。

また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が1番高い時期と言えるでしょう。

 

公示地価を信じると損をする?

 

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、笛吹市内に「石和町井戸(いしわちょういど)」という地区があります。

 

この地区の公示地価と実際の取引価格は、

  • 公示地価:9.3万円/坪
  • 実際の取引価格:9.7〜11万円/坪

と、公示地価の約1.0〜1.1倍で取引されていました。

 

【笛吹市石和町井戸の公示地価】

笛吹市の公示地価

  • 28,100円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =9.3万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【笛吹市石和町井戸の土地取引(過去2年間)】

笛吹市の土地取引

  • 9.7〜11万円/坪で取引されている
  • 公示地価も実際の取引も「非線引き地域」という同じ用途のエリア

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の3割増し、場合によっては2倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
山梨県甲府市上石田15万円19〜23万円1.27〜1.53倍
長野県長野市若里29万円30〜46万円1.03〜1.59倍
長野県松本市桐21万円29〜30万円1.38〜1.43倍
長野県上田市常磐城14万円14〜18万円1〜1.29倍
長野県飯田市鼎10万円3〜12万円0.3〜1.2倍
長野県佐久市岩村田10万円7.3〜13万円0.73〜1.3倍
長野県安曇野市豊科南穂高4万円1.2〜20万円0.3〜5倍
新潟県新潟市中央区天神尾38万円35〜62万円0.92〜1.63倍
新潟県長岡市東栄19万円13〜19万円0.68〜1倍
新潟県上越市春日野14万円9.6〜16万円0.69〜1.14倍
新潟県三条市西裏館11万円13万円1.18倍
新潟県新発田市住吉町13万円12〜16万円0.92〜1.23倍
新潟県柏崎市北半田13.7万円8.3〜14万円0.61〜1.02倍
新潟県燕市東太田11万円6〜16万円0.55〜1.45倍
富山県富山市牛島本町26万円23〜36万円0.88〜1.38倍
富山県高岡市城東17万円9.3〜19万円0.55〜1.12倍
富山県射水市太閤山15万円12〜18万円0.8〜1.2倍
石川県金沢市泉野町35万円24〜45万円0.69〜1.29倍
石川県白山市八ツ矢町20万円13〜25万円0.65〜1.25倍
石川県小松市日の出町35万円24〜45万円0.69〜1.29倍
石川県加賀市小菅波町14万円2.3〜21万円0.16〜1.5倍
石川県野々市市押野26万円25〜31万円0.96〜1.19倍
福井県福井市灯明寺19万円15〜26万円0.79〜1.37倍
福井県坂井市丸岡町西瓜屋10万円12〜15万円1.2〜1.5倍

 

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参考データ

こちらにまとめている土地取引は、国土交通省が取引した人に対してアンケートを行っており、回収できた分だけを掲載しています。

なお、回収率はどこの街でも1〜2割のため、これが全ての取引ではありません。なので、実際の相場を知るなら、公示地価や基準地価を参考にする方がいいでしょう。

 

笛吹市の土地取引

*2019年7月〜2020年6月の土地取引

*都市計画:建物の高さや、お店の種類などを規制する区分のこと

地区名坪単価(万円)取引総額(万円)面積(平米)最寄駅駅距離(分)都市計画
一宮町一ノ宮8.6530210春日居町60-90分その他
一宮町塩田0.5325155山梨市60-90分その他
一宮町塩田0.1320520山梨市90-120分その他
一宮町国分7.11900870山梨市60-90分その他
一宮町竹原田3.620001900石和温泉30-60分その他
一宮町竹原田8.8590220春日居町30-60分その他
一宮町中尾8.4660260山梨市30-60分その他
一宮町中尾6.4500260山梨市30-60分その他
一宮町坪井2.624002000以上石和温泉30-60分その他
一宮町坪井19402000以上春日居町30-60分その他
境川町前間田0.11401200石和温泉90-120分その他
境川町前間田0.0283360石和温泉90-120分その他
境川町藤垈0.1910175石和温泉90-120分その他
境川町藤垈0.97100340南甲府90-120分その他
境川町藤垈3.1680740南甲府120分以上その他
御坂町下黒駒0.441501100石和温泉60-90分その他
御坂町蕎麦塚2.2320480石和温泉60-90分その他
御坂町金川原1.760120石和温泉60-90分その他
御坂町栗合5.5330195石和温泉60-90分その他
御坂町国衙5.9790440石和温泉30-60分その他
御坂町成田2.99001000石和温泉30-60分その他
御坂町成田6.9610290石和温泉30-60分その他
御坂町成田1.35001200石和温泉30-60分その他
御坂町成田4900750石和温泉30-60分その他
御坂町成田0.9247170石和温泉30-60分その他
御坂町竹居0.351501400石和温泉60-90分その他
御坂町藤野木0.00020.382000以上石和温泉120分以上その他
御坂町二之宮1.8150280石和温泉30-60分その他
御坂町八千蔵3420460石和温泉60-90分その他
御坂町八千蔵5.8380210石和温泉60-90分その他
御坂町八千蔵0.63902000以上石和温泉60-90分その他
春日居町熊野堂2.7100125春日居町8その他
春日居町熊野堂71500710春日居町9その他
春日居町熊野堂72000950春日居町9その他
春日居町鎮目3.111001100石和温泉23その他
春日居町別田4.931002000以上春日居町4その他
春日居町別田11740220春日居町6その他
石和町井戸3780860南甲府30-60分その他
石和町駅前171700330石和温泉6商業
石和町窪中島3650710石和温泉14その他
石和町窪中島3700770石和温泉14その他
石和町市部7.4700310石和温泉151種住居
石和町市部3.8600520石和温泉131中住専
石和町市部4.19880石和温泉18近隣商業
石和町小石和11560165石和温泉60-90分その他
石和町松本6.1800430石和温泉6その他
石和町川中島5.4480290石和温泉251中住専
八代町永井1.5200450石和温泉60-90分その他
八代町大間田1.4400970石和温泉60-90分その他
八代町大間田8.9620230石和温泉60-90分その他
八代町北0.53402000以上石和温泉60-90分その他
八代町北0.321230石和温泉60-90分その他

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

 

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