（画像出典：ウィキペディア Qurren 水戸芸術館より南方面を望む。）
この記事では水戸市の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）（※1）
１、水戸市の公示地価、基準地価の一覧
*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK
*公：公示地価（2023.1.1現在）2023年3月 更新
*基：基準地価（2022.7.1現在）
*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合
| 所在地及び地番 | 最寄駅（m) | 坪単価（万円） | 前年比 | 2018年比 |
|---|---|---|---|---|
| 公）水戸市泉町１丁目２６番外 | 水戸（1300） | 38.3 | 1.8% | 0.0% |
| 公）水戸市南町２丁目３６番 | 水戸（800） | 42.2 | 1.6% | 0.8% |
| 公）水戸市五軒町２丁目１１８９番５ | 水戸（1600） | 28.2 | 1.2% | 1.2% |
| 公）水戸市南町２丁目４８３番２外 | 水戸（800） | 31.7 | 1.1% | 0.6% |
| 公）水戸市城南３丁目１２番７外 | 水戸（1100） | 27.7 | 1.0% | 0.8% |
| 公）水戸市中央１丁目３番２０ | 水戸（700） | 36.3 | 0.9% | 0.9% |
| 公）水戸市泉町２丁目１００番 | 水戸（1500） | 31.8 | 0.8% | -0.4% |
| 公）水戸市元吉田町字岡崎１０７４番３外 | 水戸（3800） | 9.1 | 0.7% | -0.4% |
| 公）水戸市笠原町字中組６００番２５ | 水戸（4600） | 20.1 | 0.5% | 0.5% |
| 公）水戸市姫子２丁目６６５番３２外 | 赤塚（700） | 24.6 | 0.3% | 0.3% |
| 公）水戸市上水戸１丁目３２５２番３ | 水戸（3200） | 16.1 | 0.0% | -0.8% |
| 公）水戸市内原町字門１１０５番５ | 内原（750） | 10.2 | 0.0% | 0.0% |
| 公）水戸市河和田１丁目１５８６番６１ | 赤塚（1000） | 13.9 | 0.0% | 0.0% |
| 公）水戸市東赤塚２１８３番５ | 赤塚（900） | 13.2 | 0.0% | 0.0% |
| 公）水戸市堀町字野田原２２５３番５０ | 赤塚（1300） | 12 | 0.0% | -1.4% |
| 公）水戸市姫子１丁目３２６番４ | 赤塚（1500） | 13.4 | 0.0% | 0.0% |
| 公）水戸市見和２丁目１９４番６１ | 赤塚（2500） | 15.9 | 0.0% | -0.8% |
| 公）水戸市双葉台４丁目２番７ | 赤塚（2400） | 11.5 | 0.0% | -2.8% |
| 公）水戸市堀町字大谷原１１９９番４９ | 赤塚（2900） | 10.8 | 0.0% | -1.2% |
| 公）水戸市城東２丁目４５３番２ | 水戸（1800） | 13.7 | 0.0% | 0.0% |
| 公）水戸市赤塚１丁目２０３７番２ | 赤塚（700） | 14.7 | 0.0% | 0.0% |
| 公）水戸市見川２丁目４４番２２ | 赤塚（3100） | 14.6 | 0.0% | 0.0% |
| 公）水戸市備前町８４２番２外 | 水戸（1700） | 34.7 | 0.0% | 0.0% |
| 公）水戸市袴塚３丁目２１４７番４ | 水戸（4600） | 14.7 | 0.0% | -2.0% |
| 公）水戸市金町２丁目１６０５番２ | 水戸（2100） | 24 | 0.0% | 0.0% |
| 公）水戸市笠原町１２１６番１９ | 水戸（4300） | 13.7 | 0.0% | 0.0% |
| 公）水戸市平須町字新山１８２８番３９７ | 水戸（7000） | 13.2 | 0.0% | -1.0% |
| 公）水戸市吉沢町字中組４５番１９ | 水戸（4100） | 12.3 | 0.0% | -0.8% |
| 公）水戸市千波町字千波原２８７６番３２ | 水戸（2400） | 15.7 | 0.0% | -0.4% |
| 公）水戸市千波町字中道北１４１１番４ | 水戸（1800） | 16.6 | 0.0% | -0.2% |
| 公）水戸市千波町字船付１２２９番３ | 水戸（1200） | 18.6 | 0.0% | 0.0% |
| 公）水戸市元吉田町字同心町中宿７４９番１ | 水戸（2500） | 14.7 | 0.0% | -0.7% |
| 公）水戸市河和田町字新田前５６番２４ | 赤塚（2700） | 11 | 0.0% | -1.2% |
| 公）水戸市内原町字前原１５７４番３ | 内原（980） | 11.4 | 0.0% | 0.0% |
| 公）水戸市河和田町字中道５２６番１ | 赤塚（1900） | 9 | 0.0% | -0.7% |
| 公）水戸市千波町字海道付２２７９番２５ | 水戸（4700） | 15.9 | 0.0% | 0.0% |
| 公）水戸市西原１丁目３５４６番８ | 赤塚（2900） | 14.2 | 0.0% | 0.0% |
| 公）水戸市赤塚１丁目１９８３番２ | 赤塚（270） | 18.8 | 0.0% | -1.0% |
| 公）水戸市宮町１丁目２５０番 | 水戸（0） | 86.1 | 0.0% | -4.7% |
| 公）水戸市桜川１丁目５番２ | 水戸（480） | 29.8 | 0.0% | |
| 公）水戸市元石川町字乗越沢６１１番９２ | 水戸（6200） | 6.8 | 0.0% | -5.1% |
| 公）水戸市千波町字久保３３０番４ | 水戸（2500） | 17.7 | -0.2% | -1.1% |
| 公）水戸市緑町１丁目５２３８番６７ | 水戸（2900） | 16 | -0.2% | -2.4% |
| 公）水戸市城東１丁目３７番５ | 水戸（1400） | 14.6 | -0.2% | -2.9% |
| 公）水戸市元吉田町字境町２８４５番３ | 水戸（2500） | 13.3 | -0.2% | -1.2% |
| 公）水戸市見川町字中山２５６３番５０２ | 水戸（4500） | 10.3 | -0.3% | -4.3% |
| 公）水戸市末広町３丁目２５２５番２外 | 水戸（3400） | 16.6 | -0.4% | -1.6% |
| 公）水戸市住吉町１３８番１１ | 水戸（5300） | 8.3 | -0.4% | -2.0% |
| 公）水戸市本町２丁目１番１１外 | 水戸（1700） | 16.2 | -0.4% | -1.6% |
| 公）水戸市大串町字原５１番１３ | 常澄（3300） | 7.7 | -0.4% | -4.5% |
| 公）水戸市見和１丁目３４５番４３ | 水戸（3000） | 15.2 | -0.4% | -3.2% |
| 公）水戸市赤塚２丁目２１０番３２ | 赤塚（1000） | 10.6 | -0.6% | -2.4% |
| 公）水戸市栄町１丁目２２番 | 水戸（2100） | 26.3 | -0.6% | -4.4% |
| 公）水戸市大串町字原坪６６２番４ | 常澄（2200） | 4.9 | -0.7% | |
| 公）水戸市東野町字東山１２０番１４ | 水戸（6600） | 9.1 | -0.7% | -2.8% |
| 公）水戸市飯富町字中坪３５６２番８外 | 赤塚（5400） | 4.4 | -0.7% | -8.3% |
| 公）水戸市北見町６５３番１８ | 水戸（1400） | 20.9 | -0.8% | -3.1% |
| 公）水戸市見川３丁目８５０番３ | 赤塚（4000） | 12.3 | -0.8% | -4.1% |
| 公）水戸市大足町字中宿９６１番 | 内原（2500） | 4 | -0.8% | -6.2% |
| 公）水戸市青柳町字後田４７５４番６ | 水戸（2300） | 7.8 | -0.8% | |
| 公）水戸市鯉淵町字一ノ割１２０９番２ | 内原（3600） | 3.8 | -0.9% | -4.2% |
| 公）水戸市けやき台１丁目１０２番 | 水戸（4800） | 14.9 | -0.9% | -6.6% |
| 公）水戸市松が丘２丁目４４７３番４ | 赤塚（2200） | 14.3 | -0.9% | -6.5% |
| 公）水戸市元吉田町字横宿２６４９番５１ | 水戸（2900） | 8.7 | -1.1% | -4.7% |
| 公）水戸市浜田２丁目４番７ | 水戸（2700） | 13 | -1.3% | -5.7% |
| 公）水戸市若宮１丁目３２８番１１ | 水戸（3100） | 8.3 | -2.3% | -13.7% |
| 公）水戸市笠原町字下組４３７番５１ | 水戸（5700） | 15.7 | ||
| 公）水戸市元吉田町字吉沢裏１０５０番５ | 水戸（3900） | 21 | ||
| 基）水戸市宮町１丁目１０７番６外 | 水戸（0） | 70 | 1.9% | 1.4% |
| 基）水戸市泉町１丁目２６番外 | 水戸（1300） | 38 | 0.9% | -0.9% |
| 基）水戸市渡里町字高野台３２９６番６ | 赤塚（3100） | 10.2 | 0.0% | -1.3% |
| 基）水戸市渡里町字南前原２６１３番４ | 赤塚（4100） | 10.5 | 0.0% | -1.2% |
| 基）水戸市堀町字新田１１３５番２３ | 赤塚（3000） | 12.6 | 0.0% | -1.0% |
| 基）水戸市新原１丁目３０７６番８５ | 赤塚（2400） | 15.2 | 0.0% | -0.2% |
| 基）水戸市新荘３丁目２０３０番５ | 水戸（2700） | 19 | 0.0% | -0.5% |
| 基）水戸市自由が丘４６１０番３５ | 水戸（3800） | 15.2 | 0.0% | -0.2% |
| 基）水戸市大工町３丁目１１８番 | 水戸（2900） | 16.6 | 0.0% | -0.6% |
| 基）水戸市小吹町字釜場２３５６番３ | 水戸（6500） | 10.1 | 0.0% | -1.9% |
| 基）水戸市千波町字千波山５０８番３７ | 水戸（2700） | 21 | 0.0% | -0.8% |
| 基）水戸市千波町字中山１８２４番１７ | 水戸（3400） | 15.8 | 0.0% | -1.2% |
| 基）水戸市東台２丁目１３２２番 | 水戸（2000） | 15.6 | 0.0% | -1.9% |
| 基）水戸市米沢町字上組４３３番４８ | 水戸（2500） | 18.3 | 0.0% | 0.0% |
| 基）水戸市姫子２丁目３５０番１３ | 赤塚（700） | 16.1 | 0.0% | -0.6% |
| 基）水戸市東赤塚２１８３番５ | 赤塚（900） | 13.2 | 0.0% | 0.0% |
| 基）水戸市見和１丁目４７０番７７ | 赤塚（2200） | 18.6 | 0.0% | -3.4% |
| 基）水戸市見川町字手負山２５８２番２１ | 水戸（3600） | 15.7 | 0.0% | -1.2% |
| 基）水戸市内原１丁目９６１番５ | 内原（180） | 12.4 | 0.0% | 0.0% |
| 基）水戸市梅香１丁目２７１番１ | 水戸（900） | 24.6 | 0.0% | -0.3% |
| 基）水戸市備前町８４２番２外 | 水戸（1700） | 34.7 | 0.0% | 0.0% |
| 基）水戸市常磐町１丁目５８９２番１ | 水戸（2700） | 16.7 | 0.0% | -1.2% |
| 基）水戸市白梅３丁目３番４ | 水戸（1500） | 18.6 | 0.0% | -2.4% |
| 基）水戸市東前２丁目６４番外 | 常澄（3400） | 8.7 | 0.0% | -2.6% |
| 基）水戸市河和田２丁目１８番１９ | 赤塚（1000） | 19 | 0.0% | -0.5% |
| 基）水戸市千波町字東久保６番７ | 水戸（1500） | 17.7 | 0.0% | -0.9% |
| 基）水戸市北見町６１６番２ | 水戸（1100） | 24.2 | 0.0% | -1.1% |
| 基）水戸市赤塚１丁目２０７３番６ | 赤塚（700） | 14.2 | 0.0% | 0.0% |
| 基）水戸市千波町字海道付１９６３番１外 | 水戸（5500） | 25.7 | 0.0% | -0.8% |
| 基）水戸市けやき台３丁目５７番１ | 水戸（4500） | 20.4 | 0.0% | -2.7% |
| 基）水戸市内原１丁目７４番外 | 内原（190） | 16.8 | 0.0% | -1.2% |
| 基）水戸市赤塚１丁目１９８３番２ | 赤塚（270） | 18.8 | 0.0% | -0.9% |
| 基）水戸市元吉田町字荒谷１１９４番２６ | 水戸（2200） | 29.3 | 0.0% | 0.0% |
| 基）水戸市笠原町１１９４番１２外 | 水戸（4400） | 28.7 | 0.0% | 0.0% |
| 基）水戸市大塚町字成就院下１５５７番１ | 赤塚（2100） | 13.1 | 0.0% | 0.0% |
| 基）水戸市中央２丁目９番３ | 水戸（900） | 20.2 | -0.2% | -1.6% |
| 基）水戸市本町３丁目１１番６ | 水戸（2100） | 16.9 | -0.2% | -2.5% |
| 基）水戸市八幡町２４７５番３外 | 水戸（2800） | 15.4 | -0.2% | -2.1% |
| 基）水戸市笠原町１２３４番１０外 | 水戸（5000） | 15.1 | -0.2% | -2.8% |
| 基）水戸市千波町字千波山２４０２番６ | 水戸（3400） | 16.8 | -0.4% | -4.0% |
| 基）水戸市見川５丁目１２７番２７２ | 赤塚（2300） | 14.2 | -0.5% | -2.9% |
| 基）水戸市赤塚２丁目２００５番２４ | 赤塚（750） | 12.4 | -0.5% | -2.1% |
| 基）水戸市宮町２丁目１番２外 | 水戸（150） | 57.8 | -0.6% | -2.8% |
| 基）水戸市堀町字前ノ内７７２番 | 赤塚（2800） | 5 | -0.6% | -3.2% |
| 基）水戸市元吉田町字一里塚東１７４５番４９ | 水戸（3700） | 14.4 | -0.7% | -2.9% |
| 基）水戸市柳河町字中坪３５４番１外 | 水戸（4200） | 4.5 | -0.7% | -6.2% |
| 基）水戸市見川町字丹下一ノ牧２１３１番７０８ | 赤塚（3100） | 7.9 | -0.8% | -3.6% |
| 基）水戸市愛宕町２２０１番７ | 水戸（4000） | 15.4 | -0.8% | -4.9% |
| 基）水戸市見川５丁目１１９番３外 | 赤塚（2500） | 19 | -0.9% | -5.4% |
| 基）水戸市松が丘２丁目４４４４番４ | 赤塚（1800） | 11.2 | -0.9% | -6.3% |
| 基）水戸市赤尾関町字上宿６５２番２ | 内原（2200） | 4 | -1.6% | -6.2% |
途中ですが、この記事の説明を
どうも、このサイトの運営者のゴトウです。
この記事では、「あなたの（気になっている）不動産が、これからどうなるのか？」が分かるように、解説をしていきます。
とても不思議に思うのですが、
不動産の取引は、数百万円〜数億円単位の大きなお金が動きますから、絶対に失敗したくないはずなのに、
参考になる情報が、あまりに少なすぎると感じませんか？
例えば、年に３回ほど、公示地価や基準地価、路線価などの国が発表する土地価格の情報が、新聞やテレビニュースで取り上げられます。
ですが、その解説の多くが、都道府県単位、市区町村単位、または、１番大きく上昇した場所ぐらいです。
もっと細かい地区の情報は、ほとんど見かけませんよね。
これでは、あなたの（気になっている）不動産が、これから上がるのか？下がるのか？の判断がつきませんし、今がチャンスなのかどうかも分かりません。
最悪の婆には、営業マンの言いなりになって、もっと高く売れた（もっといい物件を探せた）のに、、、なんてことも。
それはちょっと残念すぎると思うんです。
そこで、この記事では、取り引きの参考になりそうなデータを集めて、なるべく詳しく、そして分かりやすく解説をしました。
そのため、ちょっと記事が長くなってしまいましたが、難しいことは書いていませんので、気楽に読み進めてみてください。
それでは参りましょう。
２、水戸市の土地価格の動き
水戸市の土地価格は、この１年間で、住宅地で-0.3％、商業地で+0.4％と、商業地では回復していました。
また、2018→2023年の５年間で見ると、住宅地で-2.4％、商業地で-1.1％と、ほとんど横ばいですね。
では、具体的にどのようなエリアが上昇、または下落しているのでしょうか？
まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。
５年間の変化率（2018→2023年）
変化率：赤紫（+10%以上）＞ピンク色（+5〜9.9%）＞オレンジ色（0〜 +4.9%）＞緑色（-0.1〜 -4.9%）＞青色（-5〜 -9.9%）＞茶色（-10%以下）
- 上昇エリア：水戸駅、赤塚駅、水戸バイパスの周辺
- 下落エリア：駅から離れたエリア
という傾向が見られました。
なぜ、一部のエリアしか上昇していないのか？
理由は大きく３つあります。
①金利が低下して、高い物件が買えるようになった
そもそも、不動産価格が上昇した最も大きな理由は、金利の低下です。
アベノミクスによる異次元緩和政策が始まった2013年から2020年ごろまでは、固定金利が2%台から0.82%まで、１％以上も下落したのです。
さらに、2022年に入ると、変動金利がさらに下がりました。それまで0.5%前後だった金利が、0.3%台にまで下がったのです。
新型コロナ以降も、都心部や大都市圏を中心に不動産価格は上がり続けていますので、それでも買いたい人が、変動金利を利用するようになり、ついに７割以上が変動金利を選ぶようになっています。
これによって、同じ返済額でも、買える物件の価格が大きく上がりました。
アベノミクスが始まる前の2012年ぐらいまでは、月に約10万円の返済（ふらっと３５）で、約3,000万円の物件しか買えませんでした。
ですが、2023年現在、変動金利を選べば、約4,130万円の物件まで買えるようになっているのです。
月10.4万円の返済で、いくらの物件が買えるのか？
今の夫婦は、共働き世帯が多いですから、変動金利で、２人でそれぞれ月10万円を返済すると決めれば、なんと約8,200万円の物件が買えるわけです。
東京２３区では、新築マンションが8,000万円を超えていますが、このような事情があるからなんですね。
②建築費が上昇したため、中古住宅の価格も上がった
２つ目が、建築費の上昇です。
新型コロナの感染拡大や、ロシアのウクライナ侵攻によって、マンション、戸建てそれぞれ建築費が２〜３割も上がっているのです。
マンションの建築費
木造戸建ての建築費
その結果、新築を買えない人が、中古住宅のに乗り換えています。
茨城県の中古マンションでは約31.7%、中古戸建てでも約17.4%上昇しているのです。
そのため、特にマンションが立っているような、水戸駅周辺などのエリアでは、土地価格の上昇が目立つようになっているのです。
③水戸市では、一部のエリアでしか人口が増えていない
このように、土地価格が上がりやすい環境にあったものの、水戸市では、人口が減少しています。
この５年間で、人口は約3,000人も減っているのです。
では、具体的に、どのあたりで人口が増えているのか？調べた結果がこちらです。
増減数：濃い赤色（+300人以上）＞オレンジ色（+100〜299人）＞緑色（+50〜 99人）＞青色の↙️（-50〜 -99人）＞紫色の↙️（-100人以下）
水戸駅の周辺では増加していますが、それ以外では、けっこう減少しているところが多いですね。
増加しているのは、郊外の方が多いです。水戸バイパスより南側に多い印象です。
水戸市では、農地が多く残っており、これらの農地が宅地化されて、郊外に新興住宅地がいくつもできています。
そのため、古くからある住宅地の需要が減っているのです。
駅周辺は、東京方面への通勤需要が安定してあるため、下がりにくいですが、駅から離れた郊外では、その場所に買わなくてもいいので、駅周辺とそれ以外のエリアとで、土地価格の二極化が進んでいるのです。
３、これからどうなるのか？
水戸市の土地価格に影響がありそうなポイントをまとめました。
（１）そろそろ金利が上がりそう
日本では、低金利が長く続いているため、金利の上昇リスクを心配しない人が増えており、７割以上の人が、半年ごとに金利が変わる変動金利を選んでいます。
ですが、本当にこれからも金利は上がらないのでしょうか？
実は、１０年〜３０年までの長期金利については、すでに上昇し始めています。特にロシアのウクライナ侵攻が始まった2022年ごろから、本格的に上がって来ています。
（参考：財務省）
これによって、変動金利は低いままですが、ふらっと３５などの固定金利は上昇を始めています。
なぜ上昇しているのかと言うと、世界的に物価が上昇しているからです。
例えば、アメリカでは、物価が一時、前年比で9%以上も上がったため、政策金利を0.25%→5.25%まで、１年間で５％も引き上げました。
ドイツでも、前年比で11%以上も上がっていたため、こちらも政策金利を0%→3.5%にまで、約１年間で3.5％も引き上げています。
その結果、欧米各国でも、住宅価格が下落をはじめています。
アメリカの先月の中古住宅価格は前の年の同じ月と比べた下落幅（-1.7%）がおよそ11年ぶりの大きさとなり、住宅価格の下落傾向が鮮明になっています。
急速な利上げに伴う住宅ローン金利の高止まりで需要が落ち込んでいることが背景にあります。
欧州連合（EU）域内で、住宅価格が2015年以来初めて四半期ベースで下落に転じた。借り入れコストの上昇（＝金利の上昇）が10年近くに及ぶ住宅用不動産ブームに終わりをもたらしている。
EU統計局は4日、22年10〜12月期に住宅価格が前の期と比べ1.5%下落したと発表した。域内27カ国のうち15カ国で下がった。下落幅が最も大きかったのはデンマークとドイツで、それぞれ6.5%、5%低下した。
金利を引き上げたことで、住宅価格が下落しているのです。
ちなみに日本の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。
（参考：NHK「2022年度 消費者物価指数 前年度比3.0％上昇 41年ぶり水準」）
そして、日本でも、7月28日に、植田日銀総裁が、政策修正を発表し、事実上の利上げを行いました。
これまでは、10年国債の金利が0.5%以上に上がらないようにコントロールしてきましたが、それを1.0%まで引き上げたのです。
（参考：野村総合研究所 2023.7.28「日銀が長期金利の上昇を容認するYCCの運用柔軟化策を決定（日銀金融政策決定会合）」）
これによって、期間１０年以上の固定金利については、今後、徐々に上がっていくことが予想されます。ふらっと３５などの、長期固定の住宅ローン金利は上がるでしょう。
変動金利が上がる可能性は？
今回の事実上の利上げは、期間１０年以上の長期金利への影響が大きいですが、変動金利への影響は、今のところ、ありません。
ですが、物価上昇が続くようであれば、いずれ短期金利も引き上げざるを得なくなるでしょう。
というのも、そもそも、金利を引き上げている理由は、お金を借りにくくすることで、モノの消費や生産をおさえ、物価上昇を止めるためだからです。
長期金利を引き上げても、物価上昇が止まらないのであれば、短期金利の引き上げも、いずれ視野に入ってくるはずです。
なお、日銀が見込んでいる、今後の物価上昇率は、2024年が年率1.9%で、2025年が年率1.6%です。
（参考：野村総合研究所 2023.7.28「日銀が長期金利の上昇を容認するYCCの運用柔軟化策を決定（日銀金融政策決定会合）」）
もし、今回の利上げでも、現在の年率３％の物価上昇率がおさまらなければ、さらに政策を修正する可能性は高く、その際には、変動金利型の住宅ローンにも、影響が出てくるかもしれません。
１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性
ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。
例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。
なお、すでに変動金利で組んでいる人については、５年ルールという、当初５年間は、返済額が固定（ただし、増えた利息はあとで支払う）というルールがあるため、すぐに払えなくなって投げ売りが始まるわけではありません。
しかし、新しくローンを組む人は、変動金利でも高い金利になるため、今まで通りの高い価格でローンを組むことが難しくなりますから、価格は下がりやすくなるでしょう。
（２）これから水戸市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した水戸市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で約１.1万人減少するそうです。
水戸市では、これから10年で約１.1万人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
さらに、住宅購入の中心年代である30〜40代は、これから１０年で約8,000人減少します。つまり、１割以上の若い世代が減ってしまうのです。
水戸市の30〜40代は、これから10年で約8,000人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
そのため、買い手がつきにくいエリアは、さらに増えていくでしょう。
結論：買うなら？売るなら？
以上のことから、水戸市の土地価格は、
- 金利低下や住宅価格の上昇によって、不動産価格は上がりやすい環境にあった
- しかし、水戸市では人口減少が進んでいることと、農地の宅地化も進んでいるため、古い住宅地の買い手がつきにくくなっており、買い手がつく駅周辺とそれ以外とで、土地価格の二極化が進んでいる
- 今後も、人口減少は続くため、駅周辺を除いて、さらに買い手がつきにくくなっていきそう
と言えるでしょう。
買うなら：安く買うには工夫が必要
本来であれば、低金利は家を購入するチャンスな訳ですが、ウッドショックによる建築費の高騰によって、家を建てるハードルが上がっています。
変動金利を選ぶ人が増えていますが、今後の金利上昇の可能性も考えると、むしろ、なるべく安く土地を探す方法を考えた方がいいかもしれません。
非公開物件＝安い物件
また、不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、ある特定の住宅メーカーが取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
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土地の広さや、必要な部屋数、予算などの入力が必要ですが、各住宅メーカーのウッドショック後の坪単価も分かるため、家を建てる際の参考になるはずです。
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売るなら：低金利の今がチャンス
水戸市の土地価格は、人口減少と農地の宅地化によって、土地価格の下落が止まらない状況です。
また、今後も物価上昇が続くのであれば、金利の引き上げが予想されますので、そうなると、現在の水準で購入したいという人も減っていきます。
そのため、売却を考えている人は、早めに準備を始めた方がいいでしょう。
こんなに違うの？公示地価と実勢価格
この記事では、公示地価をもとに土地価格の動きについて解説してきましたが、実際の取引では、はるかに高い価格、または安い価格で取引される場合があります。
例えば、「白梅（しらうめ）」という、水戸駅の南側、水戸高校の周辺に広がる住宅地があります。
こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、
- 公示地価：19万円／坪
- 実際の取引価格：18〜25万円／坪
と、公示地価の約1.0〜1.3倍で取引されていました。
どちらも「第二種住居地域」と呼ばれる、戸建てや１０階建ぐらいのマンションが立ち並ぶ住宅地です。
駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか？
なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか？
その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。
不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、
- 自社でどれだけ取引情報を持っているか
- どれだけ買い手のリストを持っているか？
で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。
持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる
*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています
（2022年実績：売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 ＝ 11.4%）
また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、
- どれだけの評価額になるのか？
- どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか？
を知ることができます。
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