（画像出典：ウィキペディア 小石川人晃 茨城県道230号高萩友部線）
この記事では日立市の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）（※1）
１、日立市の公示地価、基準地価の一覧
*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK
*公：公示地価（2023.1.1現在）2023年3月 更新
*基：基準地価（2022.7.1現在）
*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合
| 所在地及び地番 | 最寄駅（m) | 坪単価（万円） | 前年比 | 2018年比 |
|---|---|---|---|---|
| 公）日立市森山町１丁目３８９番 | 大甕（1400） | 11.6 | 0.0% | -0.6% |
| 公）日立市大みか町１丁目９８番 | 大甕（320） | 15.1 | 0.0% | 0.0% |
| 公）日立市大みか町４丁目７２番 | 大甕（900） | 13.3 | 0.0% | 0.0% |
| 公）日立市城南町２丁目１５０番１外 | 日立（2200） | 12.3 | 0.0% | -1.3% |
| 公）日立市十王町友部字中ノ内１６２１番１１ | 十王（520） | 9.1 | 0.0% | -1.1% |
| 公）日立市十王町友部東４丁目８番３ | 十王（550） | 11.4 | 0.0% | -1.1% |
| 公）日立市東多賀町４丁目２２１番 | 常陸多賀（900） | 12.6 | 0.0% | -1.3% |
| 公）日立市東多賀町２丁目３００番 | 常陸多賀（720） | 11.9 | 0.0% | -0.8% |
| 公）日立市末広町３丁目１５２番外 | 常陸多賀（1400） | 13.7 | 0.0% | |
| 公）日立市東金沢町３丁目３３５番 | 常陸多賀（1500） | 11.3 | 0.0% | -1.2% |
| 公）日立市東金沢町５丁目１４６番 | 常陸多賀（1800） | 12.4 | 0.0% | -1.1% |
| 公）日立市国分町３丁目１０２番 | 日立（2900） | 12.3 | 0.0% | -0.8% |
| 公）日立市末広町４丁目９７番 | 常陸多賀（1600） | 11.9 | 0.0% | -1.1% |
| 公）日立市中成沢町２丁目３３２番 | 日立（2800） | 11.5 | 0.0% | -2.2% |
| 公）日立市相賀町１０６３番２ | 日立（1000） | 11.8 | 0.0% | -1.4% |
| 公）日立市十王町伊師字宿３０２１番 | 十王（2200） | 3.1 | 0.0% | 0.0% |
| 公）日立市若葉町１丁目２４番 | 日立（950） | 17.4 | 0.0% | -0.6% |
| 公）日立市弁天町２丁目９５番 | 日立（1000） | 16.4 | 0.0% | 0.0% |
| 公）日立市神峰町４丁目８５番２ | 日立（1900） | 13.7 | 0.0% | -1.0% |
| 公）日立市大久保町４丁目６２番 | 常陸多賀（1500） | 12.2 | 0.0% | -1.3% |
| 公）日立市鮎川町２丁目１２６番１ | 常陸多賀（1800） | 14.8 | 0.0% | -1.8% |
| 公）日立市桜川町１丁目６番 | 常陸多賀（900） | 17.1 | 0.0% | -1.1% |
| 公）日立市国分町１丁目３番１外 | 常陸多賀（900） | 5.9 | 0.0% | -4.3% |
| 公）日立市留町字前川１２７０番６０ | 大甕（3400） | 6.1 | 0.0% | -5.2% |
| 公）日立市田尻町４丁目１７２３番１１外 | 小木津（2700） | 15.4 | -0.2% | -1.7% |
| 公）日立市幸町１丁目１５７番２外 | 日立（100） | 28.5 | -0.2% | -1.6% |
| 公）日立市幸町１丁目４８番 | 日立（200） | 25.3 | -0.3% | -2.4% |
| 公）日立市鮎川町５丁目１６１番 | 常陸多賀（2300） | 12.3 | -0.3% | -1.6% |
| 公）日立市東滑川町１丁目３１７６番７ | 日立（2000） | 12.1 | -0.3% | -2.1% |
| 公）日立市日高町１丁目１３番７ | 小木津（200） | 12 | -0.3% | -1.4% |
| 公）日立市南高野町２丁目６６７番 | 大甕（1900） | 12 | -0.3% | -1.4% |
| 公）日立市鹿島町１丁目１９６番 | 日立（850） | 22.4 | -0.3% | -3.7% |
| 公）日立市水木町１丁目４５５番２３ | 大甕（1900） | 10.8 | -0.3% | -2.4% |
| 公）日立市田尻町５丁目２０６１番７ | 小木津（2400） | 10.6 | -0.3% | -2.4% |
| 公）日立市小木津町３丁目１４７９番１ | 小木津（740） | 10.5 | -0.3% | -1.6% |
| 公）日立市森山町４丁目３１０番 | 大甕（1400） | 10.4 | -0.3% | -1.6% |
| 公）日立市川尻町３丁目２０３３番２１１ | 十王（2700） | 9 | -0.4% | -2.5% |
| 公）日立市日高町４丁目３９番外 | 小木津（1400） | 8.3 | -0.4% | -4.9% |
| 公）日立市田尻町３丁目９０２番１０外 | 小木津（1300） | 7.9 | -0.4% | -5.6% |
| 公）日立市宮田町３丁目７３番 | 日立（2200） | 13.3 | -0.5% | -3.6% |
| 公）日立市助川町３丁目３９２番６ | 日立（2100） | 13 | -0.5% | -3.4% |
| 公）日立市十王町伊師本郷字川向道上３８８７番４ | 十王（1600） | 6.2 | -0.5% | |
| 公）日立市助川町１丁目１０９番外 | 日立（1400） | 18.1 | -0.5% | -3.4% |
| 公）日立市相田町３丁目３８０８番４１ | 小木津（2200） | 10.1 | -0.7% | -4.4% |
| 公）日立市多賀町２丁目７５番 | 常陸多賀（400） | 19.2 | -0.7% | -3.3% |
| 公）日立市滑川本町３丁目２７８番 | 小木津（2100） | 9.9 | -1.0% | -4.5% |
| 公）日立市高鈴町４丁目２５５番 | 日立（2300） | 10.9 | -1.2% | -3.5% |
| 公）日立市台原町２丁目２３６番 | 常陸多賀（3700） | 9.9 | -1.3% | -8.0% |
| 公）日立市大和田町字西宿２５４６番 | 大甕（4300） | 4.8 | -1.4% | -8.8% |
| 公）日立市諏訪町４丁目８７番 | 常陸多賀（2700） | 8.2 | -2.0% | -13.0% |
| 基）日立市幸町２丁目３２番 | 日立（750） | 18.2 | 0.0% | -1.6% |
| 基）日立市末広町３丁目１５２番外 | 常陸多賀（1400） | 13.7 | 0.0% | |
| 基）日立市東町２丁目２７番２内 | 日立（1200） | 13.8 | 0.0% | -2.6% |
| 基）日立市十王町友部東１丁目６番１２ | 十王（300） | 12.1 | 0.0% | -0.5% |
| 基）日立市大久保町３丁目１９１番 | 常陸多賀（1300） | 12.5 | 0.0% | -0.5% |
| 基）日立市水木町２丁目７９３番 | 大甕（750） | 12.7 | 0.0% | -0.8% |
| 基）日立市多賀町２丁目４３番 | 常陸多賀（600） | 15.2 | 0.0% | -0.6% |
| 基）日立市鹿島町２丁目２２番 | 日立（1500） | 15.7 | 0.0% | -0.6% |
| 基）日立市幸町２丁目２１３番 | 日立（640） | 22.8 | 0.0% | -2.4% |
| 基）日立市旭町２丁目６２番１ | 日立（400） | 18.3 | -0.2% | -2.8% |
| 基）日立市会瀬町２丁目１５４番３外 | 日立（2000） | 11.9 | -0.3% | -1.1% |
| 基）日立市滑川町２丁目２１９番 | 日立（2800） | 11.4 | -0.3% | -3.1% |
| 基）日立市東成沢町２丁目６５番 | 日立（3200） | 11.4 | -0.3% | -3.1% |
| 基）日立市日高町３丁目５５番１ | 小木津（960） | 11.2 | -0.3% | -1.7% |
| 基）日立市久慈町２丁目６２２番 | 大甕（1500） | 11 | -0.3% | -1.2% |
| 基）日立市東滑川町２丁目３３４１番３ | 日立（2400） | 10.7 | -0.3% | -2.7% |
| 基）日立市東金沢町４丁目５番 | 常陸多賀（1500） | 10.6 | -0.3% | -2.4% |
| 基）日立市川尻町１丁目２９９番 | 十王（2400） | 9.9 | -0.3% | -3.2% |
| 基）日立市大みか町２丁目３１番 | 大甕（220） | 18.8 | -0.4% | -1.9% |
| 基）日立市河原子町３丁目３０１０番 | 常陸多賀（2000） | 9.1 | -0.4% | -3.1% |
| 基）日立市鹿島町１丁目１９６番 | 日立（850） | 22.4 | -0.4% | -3.3% |
| 基）日立市大久保町４丁目３３２番外 | 常陸多賀（2000） | 3.3 | -0.5% | -3.4% |
| 基）日立市川尻町６丁目１８４番 | 十王（1000） | 11.1 | -0.6% | -2.6% |
| 基）日立市東大沼町１丁目５７７番 | 大甕（2800） | 11.1 | -0.6% | -3.2% |
| 基）日立市折笠町字下新籏７５５番１ | 十王（2400） | 5 | -0.7% | -3.8% |
| 基）日立市金沢町１丁目１３７番外 | 常陸多賀（1900） | 13.7 | -0.7% | -3.0% |
| 基）日立市十王町友部東２丁目１番２１外 | 十王（0） | 13.3 | -0.7% | -3.6% |
| 基）日立市宮田町２丁目５８番 | 日立（2000） | 13.1 | -0.8% | -3.6% |
| 基）日立市東金沢町１丁目４９６番 | 常陸多賀（2500） | 8.3 | -0.8% | -3.8% |
| 基）日立市十王町伊師字十王前２０番５ | 常磐道日立北ＩＣ（5000） | 3.9 | -0.8% | -6.3% |
| 基）日立市石名坂町１丁目７７９番２９ | 大甕（2700） | 10.8 | -0.9% | -3.0% |
| 基）日立市久慈町１丁目５６７３番１ | 大甕（1800） | 9.6 | -1.0% | -3.6% |
| 基）日立市鹿島町１丁目１０２番 | 日立（1200） | 17.7 | -1.1% | -4.8% |
| 基）日立市塙山町１丁目１２０番 | 常陸多賀（2700） | 8.5 | -1.2% | -6.2% |
| 基）日立市石名坂町２丁目１４１５番１２ | 大甕（3200） | 8.2 | -1.2% | -6.4% |
| 基）日立市森山町３丁目６２２番外 | 大甕（1500） | 10 | -1.3% | -5.0% |
| 基）日立市西成沢町１丁目２５６番 | 日立（3400） | 9.6 | -2.7% | -11.0% |
途中ですが、この記事の説明を
どうも、このサイトの運営者のゴトウです。
この記事では、「あなたの（気になっている）不動産が、これからどうなるのか？」が分かるように、解説をしていきます。
とても不思議に思うのですが、
不動産の取引は、数百万円〜数億円単位の大きなお金が動きますから、絶対に失敗したくないはずなのに、
参考になる情報が、あまりに少なすぎると感じませんか？
例えば、年に３回ほど、公示地価や基準地価、路線価などの国が発表する土地価格の情報が、新聞やテレビニュースで取り上げられます。
ですが、その解説の多くが、都道府県単位、市区町村単位、または、１番大きく上昇した場所ぐらいです。
もっと細かい地区の情報は、ほとんど見かけませんよね。
これでは、あなたの（気になっている）不動産が、これから上がるのか？下がるのか？の判断がつきませんし、今がチャンスなのかどうかも分かりません。
最悪の婆には、営業マンの言いなりになって、もっと高く売れた（もっといい物件を探せた）のに、、、なんてことも。
それはちょっと残念すぎると思うんです。
そこで、この記事では、取り引きの参考になりそうなデータを集めて、なるべく詳しく、そして分かりやすく解説をしました。
そのため、ちょっと記事が長くなってしまいましたが、難しいことは書いていませんので、気楽に読み進めてみてください。
それでは参りましょう。
２、日立市の土地価格の動き
日立市の土地価格は、この１年間で、住宅地で-0.3％、商業地で-0.3％と、少し下げていました。
また、2018→2023年の５年間で見ると、住宅地で-2.3％、商業地で-2.5％と、こちらも徐々に下げているようですね。
では、具体的にどのようなエリアが上昇、または下落しているのでしょうか？
まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。
５年間の変化率（2018→2023年）
変化率：赤紫（+10%以上）＞ピンク色（+5〜9.9%）＞オレンジ色（0〜 +4.9%）＞緑色（-0.1〜 -4.9%）＞青色（-5〜 -9.9%）＞茶色（-10%以下）
- 上昇エリア：なし。大甕駅の周辺では横ばいエリアが多い
- 下落エリア：ほぼ全域。特に坂の多い住宅団地での下落率が大きい
という傾向が見られました。
なぜ、ほとんどのエリアで下落しているのか？
最も大きな理由は、人口の減少でしょう。
日立市では、この５年間で約1.4万人も減っているのです。また、世帯数も約1,000世帯減っていました。
世帯数が減っていると言うことは、住宅に対する需要も減っていると言うことですので、土地価格も下がりやすくなります。
では、具体的にどのあたりで減っているのか？地区別に調べてみました。
増減数：濃い赤色（+300人以上）＞オレンジ色（+100〜299人）＞緑色（+50〜 99人）＞青色の↙️（-50〜 -99人）＞紫色の↙️（-100人以下）
日立駅などの中心部の市街地で、減少しているところが目立ちますね。
その一方で、大甕駅や小木津駅などの、中心部から離れたエリアでの世帯数の増加が目立ちます。
日立市では、日立グループのリストラが続いているため、市外に引っ越す人も増えています。そのため、それまで住んでいる人が多かった中心部ほど、世帯数の減少が深刻化しているようです。
３、これからどうなるのか？
日立市の土地価格に影響がありそうなポイントをまとめました。
（１）そろそろ金利が上がりそう
日本では、低金利が長く続いているため、金利の上昇リスクを心配しない人が増えており、７割以上の人が、半年ごとに金利が変わる変動金利を選んでいます。
ですが、本当にこれからも金利は上がらないのでしょうか？
実は、１０年〜３０年までの長期金利については、すでに上昇し始めています。特にロシアのウクライナ侵攻が始まった2022年ごろから、本格的に上がって来ています。
（参考：財務省）
これによって、変動金利は低いままですが、ふらっと３５などの固定金利は上昇を始めています。
なぜ上昇しているのかと言うと、世界的に物価が上昇しているからです。
例えば、アメリカでは、物価が一時、前年比で9%以上も上がったため、政策金利を0.25%→5.25%まで、１年間で５％も引き上げました。
ドイツでも、前年比で11%以上も上がっていたため、こちらも政策金利を0%→3.5%にまで、約１年間で3.5％も引き上げています。
その結果、欧米各国でも、住宅価格が下落をはじめています。
アメリカの先月の中古住宅価格は前の年の同じ月と比べた下落幅（-1.7%）がおよそ11年ぶりの大きさとなり、住宅価格の下落傾向が鮮明になっています。
急速な利上げに伴う住宅ローン金利の高止まりで需要が落ち込んでいることが背景にあります。
欧州連合（EU）域内で、住宅価格が2015年以来初めて四半期ベースで下落に転じた。借り入れコストの上昇（＝金利の上昇）が10年近くに及ぶ住宅用不動産ブームに終わりをもたらしている。
EU統計局は4日、22年10〜12月期に住宅価格が前の期と比べ1.5%下落したと発表した。域内27カ国のうち15カ国で下がった。下落幅が最も大きかったのはデンマークとドイツで、それぞれ6.5%、5%低下した。
金利を引き上げたことで、住宅価格が下落しているのです。
ちなみに日本の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。
（参考：NHK「2022年度 消費者物価指数 前年度比3.0％上昇 41年ぶり水準」）
そして、日本でも、7月28日に、植田日銀総裁が、政策修正を発表し、事実上の利上げを行いました。
これまでは、10年国債の金利が0.5%以上に上がらないようにコントロールしてきましたが、それを1.0%まで引き上げたのです。
（参考：野村総合研究所 2023.7.28「日銀が長期金利の上昇を容認するYCCの運用柔軟化策を決定（日銀金融政策決定会合）」）
これによって、期間１０年以上の固定金利については、今後、徐々に上がっていくことが予想されます。ふらっと３５などの、長期固定の住宅ローン金利は上がるでしょう。
変動金利が上がる可能性は？
今回の事実上の利上げは、期間１０年以上の長期金利への影響が大きいですが、変動金利への影響は、今のところ、ありません。
ですが、物価上昇が続くようであれば、いずれ短期金利も引き上げざるを得なくなるでしょう。
というのも、そもそも、金利を引き上げている理由は、お金を借りにくくすることで、モノの消費や生産をおさえ、物価上昇を止めるためだからです。
長期金利を引き上げても、物価上昇が止まらないのであれば、短期金利の引き上げも、いずれ視野に入ってくるはずです。
なお、日銀が見込んでいる、今後の物価上昇率は、2024年が年率1.9%で、2025年が年率1.6%です。
（参考：野村総合研究所 2023.7.28「日銀が長期金利の上昇を容認するYCCの運用柔軟化策を決定（日銀金融政策決定会合）」）
もし、今回の利上げでも、現在の年率３％の物価上昇率がおさまらなければ、さらに政策を修正する可能性は高く、その際には、変動金利型の住宅ローンにも、影響が出てくるかもしれません。
１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性
ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。
例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。
なお、すでに変動金利で組んでいる人については、５年ルールという、当初５年間は、返済額が固定（ただし、増えた利息はあとで支払う）というルールがあるため、すぐに払えなくなって投げ売りが始まるわけではありません。
しかし、新しくローンを組む人は、変動金利でも高い金利になるため、今まで通りの高い価格でローンを組むことが難しくなりますから、価格は下がりやすくなるでしょう。
（２）これから日立市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した日立市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で約2.4万人減少するそうです。
日立市では、これから10年で約2.4万人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
また、この５年間の転入超過数（市外から引っ越して来た人 ー 出て行った人）を見てみると、毎年1,000人以上が市外に出て行っています。
日立グループのリストラによって、子育て世帯も減っていることから、住宅需要はさらに減っている状況です。
このリストラの動きは、今後も続きそうですので、住宅需要はさらに減っていくことでしょう。
結論：買うなら？売るなら？
以上のことから、日立市の土地価格は、
- 日立系列の仕事が減ったことで、市外に出ていく人が増えているため、住宅地に対する需要が減っている
- 今後は、若い世代の人口がさらに減っていくので、さらに下げる可能性が高い
と言えるでしょう。
買うなら：安く買うには工夫が必要
本来であれば、低金利は家を購入するチャンスな訳ですが、ウッドショックによる建築費の高騰によって、家を建てるハードルが上がっています。
変動金利を選ぶ人が増えていますが、今後の金利上昇の可能性も考えると、むしろ、なるべく安く土地を探す方法を考えた方がいいかもしれません。
非公開物件＝安い物件
また、不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、ある特定の住宅メーカーが取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
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土地の広さや、必要な部屋数、予算などの入力が必要ですが、各住宅メーカーのウッドショック後の坪単価も分かるため、家を建てる際の参考になるはずです。
無料ですので、一度利用してみてはいかがでしょうか？
売るなら：低金利の今がチャンス
日立市の土地価格は、人口減少と農地の宅地化によって、土地価格の下落が止まらない状況です。
また、今後も物価上昇が続くのであれば、金利の引き上げが予想されますので、そうなると、現在の水準で購入したいという人も減っていきます。
そのため、売却を考えている人は、早めに準備を始めた方がいいでしょう。
こんなに違うの？公示地価と実勢価格
この記事では、公示地価をもとに土地価格の動きについて解説してきましたが、実際の取引では、はるかに高い価格、または安い価格で取引される場合があります。
例えば、「多賀町（たがちょう）」という、常陸多賀駅の北側に広がる住宅地があります。
こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、
- 公示地価：15万円／坪
- 実際の取引価格：11〜29万円／坪
なんと、公示地価の約0.7〜1.9倍で取引されていました。
どちらも「第二種住居地域」と呼ばれる、戸建て店舗、３〜５階建ぐらいのマンションが立ち並ぶエリアです。
駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか？
なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか？
その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。
不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、
- 自社でどれだけ取引情報を持っているか
- どれだけ買い手のリストを持っているか？
で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。
持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる
*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています
（2022年実績：売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 ＝ 11.4%）
また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、
- どれだけの評価額になるのか？
- どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか？
を知ることができます。
そんな時に便利なのが、１度の登録で、複数社から査定をもらえる一括査定サービスなのですが、それぞれのサービスで参加企業に違いがあるため、特徴のある２つをご紹介します。
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※1 本記事では、いくつかのサービスのご紹介をしています。それぞれ、「イエウール（運営元 株式会社Speee）」「タウンライフ（運営元 タウンライフ株式会社）」の委託を受けて作成しております
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