宮崎市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

宮崎市宮崎県

(画像出典:wikimedia commons そらみみ, 青島駅前通り)

 

この記事では宮崎市の

  1. 公示地価、基準地価
  2. 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
  3. 今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

(なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております)(※1)

 

 

1、宮崎市の公示地価、基準地価

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。1文字からOK

*公:公示地価(2023.1.1現在)2023年3月 更新

*基:基準地価(2022.7.1現在)

*変化率が空白:比較する年度のデータがない場合

 

所在地及び地番最寄駅(m)坪単価(万円)前年比2018年比
公)宮崎市丸山2丁目307番宮崎神宮(1400)311.6%8.7%
公)宮崎市宮崎駅東3丁目4番7宮崎(520)30.81.5%7.5%
公)宮崎市大塚台西1丁目27番3宮崎(5000)20.21.2%7.0%
公)宮崎市大坪西2丁目4378番32南宮崎(2000)18.71.1%5.2%
公)宮崎市江南3丁目94番南宮崎(3000)191.1%4.2%
公)宮崎市月見ケ丘5丁目300番51田吉(1800)171.0%3.6%
公)宮崎市宮崎駅東3丁目6番9宮崎(820)34.71.0%2.9%
公)宮崎市佐土原町下田島字鳥越20732番21佐土原(720)141.0%5.0%
公)宮崎市希望ケ丘4丁目172番南方(1800)14.10.9%2.9%
公)宮崎市清武町加納字櫛間甲1520番15加納(1100)180.9%3.8%
公)宮崎市船塚3丁目33番宮崎(2400)36.30.9%
公)宮崎市生目台東2丁目29番3南宮崎(5300)18.50.9%2.6%
公)宮崎市花ケ島町三反田692番10蓮ケ池(720)15.60.9%1.5%
公)宮崎市祇園2丁目63番2外宮崎神宮(2700)32.40.8%4.2%
公)宮崎市橘通東2丁目17番外宮崎(1200)45.90.7%3.0%
公)宮崎市大橋1丁目109番宮崎(2000)30.40.7%3.4%
公)宮崎市清水2丁目88番外宮崎(1200)30.60.7%3.8%
公)宮崎市小松台東1丁目11番16宮崎(5200)20.80.6%3.3%
公)宮崎市吉村町西中甲1324番6宮崎(1100)21.40.6%0.6%
公)宮崎市曽師町100番1宮崎(1200)21.50.6%3.2%
公)宮崎市平和が丘北町18番11宮崎神宮(3400)16.90.6%2.6%
公)宮崎市江平東1丁目10番6内宮崎(1600)24.20.5%4.9%
公)宮崎市大塚町馬場崎3532番6南宮崎(4200)18.70.5%2.0%
公)宮崎市学園木花台南3丁目15番3木花(1700)15.20.4%3.1%
公)宮崎市東大宮2丁目1697番42外宮崎神宮(1500)17.70.4%2.5%
公)宮崎市南花ケ島町338番2宮崎神宮(450)20.60.3%0.5%
公)宮崎市永楽町179番宮崎(1200)21.80.3%1.1%
公)宮崎市淀川3丁目85番南宮崎(880)23.60.3%1.8%
公)宮崎市堀川町150番3宮崎(850)27.80.2%2.2%
公)宮崎市下北方町横小路5889番宮崎神宮(2100)19.20.2%1.9%
公)宮崎市大字島之内字井手下7338番19日向住吉(1300)14.60.0%-1.1%
公)宮崎市大字糸原字町頭490番外宮崎神宮(7700)6.10.0%0.0%
公)宮崎市鶴島2丁目154番3宮崎(2400)24.80.0%0.0%
公)宮崎市末広1丁目202番2宮崎(1800)26.20.0%0.8%
公)宮崎市阿波岐原町鳥居原2145番9宮崎(3100)16.90.0%0.0%
公)宮崎市一の宮町77番1宮崎(2200)20.70.0%0.0%
公)宮崎市佐土原町上田島字新城町1892番佐土原(5900)7.50.0%-0.4%
公)宮崎市佐土原町下田島字江川崎11412番36佐土原(1200)9.50.0%0.0%
公)宮崎市佐土原町下田島字大炊田11161番1佐土原(1800)4.30.0%0.0%
公)宮崎市佐土原町東上那珂字羽山崎9625番佐土原(3500)3.70.0%0.0%
公)宮崎市大字恒久字草葉1039番田吉(630)16.80.0%0.0%
公)宮崎市大字熊野字椿山11006番2外木花(500)10.40.0%0.0%
公)宮崎市青島3丁目49番青島(1000)7.20.0%0.0%
公)宮崎市吉村町今村甲4107番7宮崎(2800)20.70.0%
公)宮崎市大字恒久字横町5009番3南宮崎(1000)170.0%0.0%
公)宮崎市高岡町小山田字赤池2559番宮崎(12000)3.30.0%0.0%
公)宮崎市清武町木原字横小路5339番3清武(2700)70.0%0.0%
公)宮崎市佐土原町西上那珂字中畑791番20佐土原(8000)4.60.0%0.0%
公)宮崎市下北方町寺ケ迫5450番5外宮崎神宮(3000)120.0%-2.9%
公)宮崎市波島2丁目497番宮崎神宮(2500)14.30.0%0.0%
公)宮崎市高岡町飯田3丁目4番4宮崎(14000)7.20.0%0.0%
公)宮崎市下原町222番2宮崎(1300)19.80.0%0.7%
公)宮崎市清武町正手2丁目51番2清武(670)14.40.0%0.9%
公)宮崎市清武町木原字新町487番3清武(500)12.10.0%0.0%
公)宮崎市大字瓜生野字千代ケ崎3225番2宮崎神宮(6000)6.90.0%0.0%
公)宮崎市大字塩路字往還高下383番2日向住吉(2500)5.60.0%0.0%
公)宮崎市矢の先町49番1外宮崎神宮(1600)24.70.0%1.1%
公)宮崎市恒久6丁目13番2外南宮崎(2400)18.30.0%
公)宮崎市大字本郷南方字松ケ迫4530番40外南方(1200)13.80.0%0.5%
公)宮崎市田野町南原2丁目7番4田野(1200)6.50.0%0.0%
公)宮崎市橘通西3丁目59番宮崎(900)94.40.0%0.0%
公)宮崎市高千穂通1丁目22番1外宮崎(450)65.30.0%2.1%
公)宮崎市神宮東3丁目222番1外宮崎神宮(120)30.60.0%
公)宮崎市大淀4丁目96番1南宮崎(220)27.10.0%0.0%
公)宮崎市老松1丁目53番宮崎(400)39.60.0%1.7%
公)宮崎市中村東2丁目229番外南宮崎(600)23.30.0%0.3%
公)宮崎市大工1丁目11番宮崎(1700)330.0%2.0%
公)宮崎市江平西1丁目51番4宮崎(1500)330.0%0.2%
公)宮崎市佐土原町下那珂字中溝2711番16佐土原(1700)14.20.0%0.0%
公)宮崎市清武町船引字池田294番4外清武(370)16.30.0%0.0%
公)宮崎市清武町正手2丁目95番清武(600)18.20.0%0.9%
公)宮崎市清武町今泉字下ノ原甲2823番12日向沓掛(1700)6.80.0%0.0%
公)宮崎市花ケ島町立毛1073番1外宮崎神宮(1700)230.0%-1.0%
公)宮崎市大字恒久字原出口4488番4内南宮崎(800)20.50.0%0.5%
公)宮崎市日ノ出町160番1宮崎(2800)21.50.0%0.0%
公)宮崎市大橋3丁目14番外宮崎(2100)30.80.0%0.6%
公)宮崎市大字恒久字小橋4398番3外南宮崎(750)25.90.0%
公)宮崎市港2丁目17番外宮崎(3400)14.70.0%-0.2%
公)宮崎市高洲町345番宮崎(3700)110.0%-0.9%
公)宮崎市大字島之内字松下2248番1外日向住吉(160)16.7-0.2%-2.1%
公)宮崎市大島町原ノ前1445番109宮崎神宮(2300)21.5-0.5%-5.7%
公)宮崎市大字赤江字飛江田979番5田吉(2400)7-0.5%-2.3%
公)宮崎市大字熊野字島山1411番1運動公園(600)6.8-0.5%-2.4%
公)宮崎市高岡町内山字雁ケ峰2785番1宮崎(15000)5.8-0.6%-2.8%
公)宮崎市大字赤江字飛江田1572番19田吉(1800)12.3-0.8%-6.8%
公)宮崎市高松町124番1外宮崎(1300)36.3-0.9%0.9%
公)宮崎市中央通61番宮崎(1200)69-0.9%-0.9%
公)宮崎市高岡町五町字中村馬場251番宮崎(14000)10-1.0%-4.7%
公)宮崎市田野町字中渡瀬甲3758番10外田野(1000)5.1-1.3%-4.9%
公)宮崎市田野町字宮ノ原甲2815番5田野(500)7-1.4%-7.4%
公)宮崎市阿波岐原町前浜4276番676宮崎神宮(4200)11-1.5%-5.9%
公)宮崎市田野町字中原甲2855番2田野(350)7.8-2.9%-13.0%
公)宮崎市宮崎駅東2丁目3番1宮崎(200)39.9
公)宮崎市江平中町1番11宮崎(700)34.7
基)宮崎市薫る坂2丁目6438番30南宮崎(2900)19.22.1%
基)宮崎市花山手東3丁目28番4南宮崎(2500)26.71.9%8.0%
基)宮崎市江平東1丁目10番6内宮崎(1600)24.21.8%3.7%
基)宮崎市大塚台西1丁目27番3宮崎(5000)20.11.7%5.2%
基)宮崎市霧島3丁目97番宮崎(3200)30.41.7%7.2%
基)宮崎市花ケ島町新地橋1145番33宮崎神宮(1700)18.51.1%1.1%
基)宮崎市清武町池田台16番10加納(2000)18.71.1%4.8%
基)宮崎市吉村町引土甲629番24宮崎(1700)22.21.1%1.1%
基)宮崎市神宮1丁目278番宮崎神宮(1100)33.31.0%3.7%
基)宮崎市吉村町別府原甲1671番59宮崎(800)23.71.0%1.3%
基)宮崎市和知川原2丁目52番1宮崎(2200)30.61.0%2.9%
基)宮崎市橘通東2丁目17番外宮崎(1200)45.90.7%2.2%
基)宮崎市月見ケ丘5丁目300番51田吉(1800)16.90.6%2.8%
基)宮崎市本郷1丁目44番南方(1100)13.40.5%1.0%
基)宮崎市神宮西1丁目46番宮崎神宮(1500)280.5%1.4%
基)宮崎市昭和町65番宮崎(1100)270.2%0.4%
基)宮崎市吉村町正光寺前甲439番9宮崎神宮(2200)21.20.0%0.0%
基)宮崎市大島町馬場尻1878番8宮崎神宮(1100)17.60.0%0.0%
基)宮崎市大工3丁目185番宮崎(2300)23.10.0%0.0%
基)宮崎市大字島之内字永池尻9433番20日向住吉(800)12.80.0%0.0%
基)宮崎市高洲町188番4外宮崎(2400)19.70.0%1.0%
基)宮崎市大字本郷北方字津和田3385番100宮崎空港(1800)12.50.0%0.0%
基)宮崎市堀川町150番3宮崎(850)27.80.0%1.6%
基)宮崎市恒久3丁目6番3南宮崎(1000)200.0%0.3%
基)宮崎市大字小松字宅宮202番2宮崎神宮(3200)14.30.0%0.7%
基)宮崎市大字熊野字今江9951番2外木花(600)10.90.0%0.0%
基)宮崎市青島1丁目94番青島(450)9.10.0%-1.8%
基)宮崎市大字恒久字宮ノ元599番5外南宮崎(1300)16.50.0%-1.2%
基)宮崎市佐土原町下那珂字潮入4518番117佐土原(1300)12.60.0%1.1%
基)宮崎市佐土原町上田島字今坂1205番10佐土原(6800)6.70.0%0.0%
基)宮崎市清武町加納字西迫乙259番1内加納(1000)14.20.0%0.9%
基)宮崎市清武町今泉字上釘原甲124番5外清武(1400)12.60.0%0.0%
基)宮崎市大字広原字犬馬場199番2日向住吉(2200)5.20.0%0.0%
基)宮崎市南方町垣下468番1蓮ヶ池(2200)7.20.0%0.0%
基)宮崎市大字郡司分字江佐原甲2805番南方(1500)11.50.0%0.0%
基)宮崎市古城町桜町7346番南宮崎(4100)7.90.0%0.0%
基)宮崎市佐土原町下那珂字下ノ山2952番91佐土原(3600)3.50.0%0.0%
基)宮崎市高岡町高浜字十月田2271番1外宮交バス粟野神社前停留所(300)3.10.0%0.0%
基)宮崎市清武町船引字古門6720番1外清武(1500)5.30.0%0.0%
基)宮崎市まなび野2丁目12番4南方(2300)17.20.0%
基)宮崎市大字本郷北方字境田2968番田吉(1700)6.40.0%0.0%
基)宮崎市清武町船引字井手ノ城915番1外清武(1700)6.30.0%0.0%
基)宮崎市橘通西3丁目89番内宮崎(900)88.10.0%
基)宮崎市橘通西5丁目39番宮崎(1200)39.90.0%0.8%
基)宮崎市広島1丁目93番2外宮崎(600)360.0%0.0%
基)宮崎市松山1丁目184番1宮崎(1100)330.0%0.0%
基)宮崎市中村西2丁目263番1南宮崎(650)26.30.0%0.3%
基)宮崎市青島2丁目219番青島(350)11.70.0%-1.7%
基)宮崎市大淀4丁目96番1南宮崎(220)27.10.0%0.0%
基)宮崎市佐土原町松小路8番9佐土原(150)19.30.0%
基)宮崎市高岡町五町字中村馬場262番1宮交バス下高岡停留所(150)7.30.0%0.0%
基)宮崎市清武町加納3丁目21番加納(800)21.50.0%1.2%
基)宮崎市大字島之内字湯取6295番1外日向住吉(1800)21.50.0%0.3%
基)宮崎市大塚町池ノ内1181番1外宮崎(3900)27.60.0%0.0%
基)宮崎市大字柏原字柳町449番3宮崎(6600)100.0%0.0%
基)宮崎市橘通東3丁目35番宮崎(750)50.50.0%1.3%
基)宮崎市高千穂通2丁目2番2内宮崎(90)54.80.0%
基)宮崎市大坪西1丁目2155番1南宮崎(2000)25.90.0%
基)宮崎市松橋1丁目71番2外宮崎(2200)32.90.0%
基)宮崎市高洲町49番6外宮崎(3300)14.30.0%-0.2%
基)宮崎市佐土原町東上那珂字堂ケ迫16079番41佐土原(6700)3.90.0%
基)宮崎市清武町今泉字山ノ口丙1864番10清武(3400)3.10.0%0.0%
基)宮崎市大字赤江字飛江田223番外宮崎空港(500)16.8-0.4%-1.2%
基)宮崎市大塚町宮田2929番1内宮崎(4000)29.2-0.4%-1.9%
基)宮崎市田野町字中原甲2871番8田野(450)6.7-0.5%-2.4%
基)宮崎市田野町字堀下乙9282番4田野(800)5.7-0.6%-1.1%
基)宮崎市高岡町内山字石代2706番5宮交バス下高岡停留所(750)5.3-0.6%-1.8%
基)宮崎市高岡町小山田字麓900番1宮交バス穆佐小前停留所(260)3.9-0.8%-5.6%
基)宮崎市田野町字大明神原乙9402番15田野(490)7.6-1.3%-8.4%
基)宮崎市田野町字大手原甲1646番3田野(600)6.3-1.6%-6.4%
基)宮崎市新別府町堂前838番1宮崎(2800)23.8-1.9%-9.0%
基)宮崎市大字熊野字下原5674番3外木花(2200)7.3
基)宮崎市高岡町五町字井ノ上174番2外宮交バス下高岡停留所(160)8.3

 

途中ですが、この記事の説明を

どうも、このサイトの運営者のゴトウです。

この記事では、「あなたの(気になっている)不動産が、これからどうなるのか?」が分かるように、解説をしていきます。

 

とても不思議に思うのですが、

不動産の取引は、数百万円〜数億円単位の大きなお金が動きますから、絶対に失敗したくないはずなのに、

参考になる情報が、あまりに少なすぎると感じませんか?

 

例えば、年に3回ほど、公示地価や基準地価、路線価などの国が発表する土地価格の情報が、新聞やテレビニュースで取り上げられます。

ですが、その解説の多くが、都道府県単位、市区町村単位、または、1番大きく上昇した場所ぐらいです。

 

もっと細かい地区の情報は、ほとんど見かけませんよね。

これでは、あなたの(気になっている)不動産が、これから上がるのか?下がるのか?の判断がつきませんし、今がチャンスなのかどうかも分かりません。

最悪の婆には、営業マンの言いなりになって、もっと高く売れた(もっといい物件を探せた)のに、、、なんてことも。

 

それはちょっと残念すぎると思うんです。

そこで、この記事では、取り引きの参考になりそうなデータを集めて、なるべく詳しく、そして分かりやすく解説をしました。

そのため、ちょっと記事が長くなってしまいましたが、難しいことは書いていませんので、気楽に読み進めてみてください。

 

それでは参りましょう。

 

2、宮崎市の土地価格の動き

宮崎市の住宅地は、アベノミクス以降の、この9年間で2.5%下落しました。

また、2021→22年の公示地価については、住宅地は前年比で0.1%のプラス商業地は0.2%のマイナスとなっていました。

 

宮崎市の公示地価

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか?

公示地価の7年間の変化率を地図上に表示させてみました。

 

地価マップ:2013-21年の上昇率

変化率:赤色(30%以上)>オレンジ色(10〜29.9%)>緑色(0〜9.9%)>青色(-9.9〜0%)>紫色(-10%以下)

 

 

ご覧のように、全体的に下落している地点の方が多いですね。

下落しているエリアの特徴は、

  • 宮崎駅の周辺の商業地
  • 宮崎駅より東側の地区
  • 郊外の住宅地

あたりですね。

 

その一方で、宮崎駅からちょっと離れた住宅地では、広く上昇しています。

 

なぜ宮崎市では、一部のエリアしか上昇していないのか?

最初に結論をまとめます。

  1. 住宅ローン金利が下がって、同じ返済額でもっと高い価格の不動産を買えるようになった
  2. ところが、宮崎市では人口が減少傾向にあり、特に若い世代の人口が減っている
  3. さらに農地の宅地化も進んでいるため、古い住宅地に対する買い手が減っている

といったことから、一部のエリアだけが上昇していると考えられます。

では、もう少し詳しく見ていきましょう。

 

①金利低下で、住宅ローンの返済が軽くなった

全国的に土地価格が上昇していると言われていますが、その理由は金利の低下です。

ご覧のように、2013年4月以降、日銀が国債を買い占める、異次元緩和政策を行うことで、金利を下げてきました。

 

日銀が国債を買い占めて、金利を下げた

異次元緩和政策と住宅ローン金利

(参考:ARUHI住宅ローン フラット35金利の推移 財務省 国債金利情報)

 

ザックリ言うと、この8年間で買い手は、同じ返済額で2割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット35で期間35年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

 

同じ返済額で購入できる物件価格が2割上昇した

 

月々の支払額は増やさずに、約2割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。

そのため、人気のエリアほど、土地価格が上昇してきたのです。

 

 

②ただし、宮崎市では人口が減っている

ところが、宮崎市では、人口が減少しています。

宮崎市の人口は、2013〜20年の7年間で約1,800人も減っているのです。

 

宮崎市の人口推移

(参考:総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」)

 

さらに、家を購入する中心年代である30〜40代は、この7年間で約4,000人も減っていました。

 

宮崎市の30〜40代人口の推移

(参考:総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」)

 

これほど、買い手が減っているのであれば、住宅地に対する需要も下がりますので、土地価格も下げやすくなっていたわけですね。

 

③農地の宅地化によって、郊外に人が移っている

また、農地の宅地化が進んでいることも、特に郊外エリアで土地価格が下がっている原因となっています。

この10年で宮崎県の農地は、約7,900ha(ヘクタール)も減少しているのです。

 

宮崎県の農地面積

(参考:農林センサス 「2−8 経営耕地の状況」)

 

1haで約3,000坪ですので、30坪の戸建てに換算すると、約79万戸分の農地が住宅や、道路、工場、倉庫、ショッピングモールなどに変わっているのです。

 

宮崎市は約40万人の都市なので、中心部に農地は残っていませんが、車で10分〜15分ぐらい行くと、農地が残っているエリアが見えてきます。

これらの農地が宅地化されていけば、古くからある住宅地を購入する人は減りますので、特に郊外ほど土地価格が下がりやすくなっているわけです。

 

3、これからどうなるのか?

ここからは、宮崎市の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。

 

(1)金利の上昇リスク

2022年に入ってから、金利の上昇が始まっています。

新型コロナや、ウクライナ侵攻などで、世界各国の経済が混乱し、物価が上昇しているため、物価上昇をおさえるために、世界中の国々で金利を引き上げているのです。

例えば、アメリカでは、この1年間で、0.25→5.25%へと、なんと5%もの金利の引き上げを行っています。

 

日本では、今のところそういう対策をしていませんが、投資家の間ではすでに「日本も金利の引き上げを行うのではないか?」と見られており、期間10〜30年の国債の金利が上がり始めています。

 

国際金利推移 202306

(参考:財務省

 

住宅ローンの金利も、このような状況を受けて、上昇し始めています。

固定金利の住宅ローンである、フラット35(期間21〜35年)の金利も上昇傾向にあり、23年6月分は1.76%となっています。

 

ふらっと35は上昇しているが、変動金利はむしろ下落

住宅ローン金利の推移 202306

(参考:財務省ARUHISBI新生銀行

 

ところが、変動金利は、ほとんど変化がないか、むしろ下落している銀行もあります。

銀行同士で、お客さんの獲得競争が激しいため、金利が下がっているためです。

 

そのため、変動金利の利用者が、2019年には約6割ぐらいだったのが、2022年には約7割にまで増えていました。

 

不動産価格が上がりすぎたため、変動金利の利用者が増加

利用した金利タイプ

(参考:住宅金融支援機構 「住宅ローン利用者の実態調査」)

 

毎月の支払額で比較すると、約2万円も安く済むのですから、無理もありません。

 

変動金利の方が、月々の返済が約2万円安い
  金利月の返済額総返済額
①ふらっと35固定金利1.76%95,723円約4,020万円
②SBI新生銀行変動金利0.32%75,512円約3,172万円
①ー②  20,211円約848万円

*期間35年、ローン諸費用は除く

(参考:住宅保証機構 「住宅ローンシミュレーション」)

 

大都市のマンションがかなり値上がりしており、「誰が買ってるの?」と疑問に思う人もいるでしょうが、変動金利を選んでいる人が増えているからでしょう。

では、そのような人たちが、金利が上がった時にどうするのか?というと、約2割の人が、「見当がつかない、わからない」と答えていました。

 

アンケート 金利上昇時の対応

(参考:住宅金融支援機構 「住宅ローン利用者の実態調査」)

 

このように、金利が上がった時に、返済に困る人が、かなりの割合でいると考えられます。

 

つまり、

  • 世界的な物価上昇・金利上昇によって、「日本の金利も上がる」と予想する投資家が増えている
  • 変動金利で借りている人の2割ぐらいは、金利が上がった場合に、対応できない可能性がある

と言う状況なのです。

 

今年の4月に、日銀総裁が交代し、植田新総裁になりましたが、今のところは、黒田旧総裁の方針を引き継ぐようなコメントをしています。

 

ですが、そもそも、黒田総裁が異次元緩和をやり始めたのは、物価を毎年2%上げるためでした。

そして、2022年度の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。すでに目的は達成されて、むしろかなりのハイペースで上昇している状況です。

(参考:NHK「2022年度 消費者物価指数 前年度比3.0%上昇 41年ぶり水準」)

 

また、ウクライナ戦争もまだ終わりが見えませんので、物価上昇はまだまだ続くと考えると、いずれ金利を引き上げる時が来るでしょう。

 

1%金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性

ちなみに、金利が1%上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。

例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が1%上がると、毎月10万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。

 

金利上昇で下落

 

特に、変動金利が上がってきた場合には、注意が必要でしょう。

 

 

(2)これから宮崎市の人口はどうなるの?

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した宮崎市の人口の見通しによると、2020→30年の10年間で約1.2万人減少するそうです。

 

宮崎市は、これから10年で1.2万人減る

宮崎市の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

さらに、家を建てる30〜40代人口では、2020→30年の10年間で約2.1万人ほど減る見通しです。

 

宮崎市の30〜40代人口は、2020→30年で約2.1万人減る

宮崎市の30〜40代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

つまり、これから10年で買い手が1割以上も減るのです。

そのため、今すでに人気が低くなっているエリアでは、さらに買い手がつきにくくなりそうです。

 

(3)再開発事業で中心部が活性化する?

2020年にJR九州と宮崎交通が共同で開発した駅前商業施設「アミュプラザ宮崎」が完成します。

 

アミュプラザ宮崎は宮崎駅の西口にできる

アミュプラザ宮崎の立地

(参考:JR九州)

 

商業施設と映画館、オフィスが入った複合施設となる予定です。

 

JR九州はこのような商業施設を福岡、長崎、大分、鹿児島、熊本(予定)で展開していますが、どれも過去最高の売り上げを更新中です。

頻繁にイベントを行い、集客するのが上手いのです。

 

アミュプラザ宮崎の完成イメージ

アミュプラザ宮崎

(参考:JR九州)

 

宮崎市でも、駅周辺で働く人が増えますし、新しい商業施設ができることで、駅周辺の活性化が起こるでしょう。

駅周辺は坪単価が高いので、マンション用地として使われるでしょうが、現在上昇している、ちょっと離れたエリアでは引き続き戸建ての需要が続きそうです。

 

結論:買うなら?売るなら?

 

以上のことから、宮崎市の土地価格は、

  • 中心部では再開発が進む一方で、人口の減少と農地の宅地化によって、中心部と郊外の二極化が進んでいる
  • 今後も人口は減少していくが、駅前の再開発によって、中心部と周辺部の二極化は進みそう

と言えるでしょう。

 

買うなら:安く買うには工夫が必要

本来であれば、低金利は家を購入するチャンスな訳ですが、ウッドショックによる建築費の高騰によって、家を建てるハードルが上がっています。

変動金利を選ぶ人が増えていますが、今後の金利上昇の可能性も考えると、むしろ、なるべく安く土地を探す方法を考えた方がいいかもしれません。

 

非公開物件=安い物件

また、不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、ある特定の住宅メーカーが取り扱っている場合があります。

 

非公開物件の理由

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

 

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売るなら:低金利のうちに売却を検討すべき

特に住宅地において、これから影響が出てくるのが金利の上昇です。金利が1%上がると、組める住宅ローンが15〜20%程度減るためです。

 

今は上昇率が小幅なため、まだ影響は小さいですが、これから物価上昇がさらにひどくなれば、アメリカやヨーロッパのように金利を引き上げて物価上昇を抑える政策を取る可能性があるため、早めの準備がおすすめです。

 

不動産会社選びを間違えると損する?

不動産会社によって、得意とするエリアや物件種類(戸建て・マンション)が違うので、実際の取引では、公示地価より高く、または安く取引されることがあります。

 

 

例えば、宮崎市内に「神宮(じんぐう)」という、宮崎神宮の周辺に広がる住宅地があります。

 

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:28万円/坪
  • 実際の取引価格:32〜33万円/坪

と、公示地価の約1.2倍で取引されていました。

 

【宮崎市神宮の公示地価】

宮崎市神宮の公示地価

  • 宮崎神宮駅から1,500mの距離、徒歩約19分(1分=80m)
  • 83,600円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =28万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【宮崎市神宮の土地取引(過去2年間)】

宮崎市神宮の土地取引

  • 徒歩15〜18分のエリアで、32〜33万円/坪で取引されている
  • 基準地価も実際の取引も「第1種低層住居専用地域」という用途区分

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか?

その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。

 

不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、

  1. 自社でどれだけ取引情報を持っているか
  2. どれだけ買い手のリストを持っているか?

で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。

 

持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる

査定額が違うイメージ

 

*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています

(2022年実績:売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 = 11.4%)

 

また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、

  1. どれだけの評価額になるのか?
  2. どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか?

を知ることができます。

 

そんな時に便利なのが、1度の登録で、複数社から査定をもらえる一括査定サービスなのですが、それぞれのサービスで参加企業に違いがあるため、特徴のある2つをご紹介します。

 

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そのため、大手不動産会社に依頼したい場合には、こちらのサービスを活用するといいでしょう。

 

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※1 本記事では、いくつかのサービスのご紹介をしています。それぞれ、「イエウール(運営元 株式会社Speee)」「タウンライフ(運営元 タウンライフ株式会社)」の委託を受けて作成しております

 

 

 

 

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