宮崎市の土地価格｜上昇・下落した理由｜今後の見通し

（画像出典：wikimedia commons そらみみ,　青島駅前通り）

 

この記事では宮崎市の

の３点について解説しています。

（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）

 

 

１、宮崎市の公示地価、基準地価

（１）公示地価（2024.1.1現在）

*変化率が空白：2019年のデータがない場合

住所または地番	最寄駅（m）	坪単価（万円）	前年比	５年前比
宮崎市丸山２丁目３０７番	宮崎神宮（1400）	31.5	1.6%	8.9%
宮崎市宮崎駅東３丁目４番７	宮崎（520）	31.3	1.7%	8.0%
宮崎市大坪西２－５－２６	南宮崎（2000）	19	1.4%	5.7%
宮崎市大塚台西１丁目２７番３	宮崎（5000）	20.4	1.1%	5.6%
宮崎市江南３－１０－２	南宮崎（3000）	19.3	1.7%	5.2%
宮崎市佐土原町下田島字鳥越２０７３２番２１	佐土原（720）	14.1	0.9%	4.9%
宮崎市宮崎駅東３丁目６番９	宮崎（820）	35.3	1.9%	4.9%
宮崎市江平東１丁目１０番６内	宮崎（1600）	24.5	1.1%	4.8%
宮崎市清水２－７－３１	宮崎（1200）	30.9	1.0%	4.1%
宮崎市小松台東１丁目１１番１６	宮崎（5200）	21.1	1.3%	3.9%
宮崎市希望ケ丘４－１５－２	南方（1800）	14.3	1.4%	3.8%
宮崎市清武町加納字櫛間甲１５２０番１５	加納（1100）	18.2	1.1%	3.8%
宮崎市曽師町１００番１	宮崎（1200）	21.8	1.2%	3.8%
宮崎市大橋１丁目１０９番	宮崎（2000）	30.8	1.1%	3.6%
宮崎市祇園２丁目６３番２外	宮崎神宮（2700）	32.7	0.8%	3.4%
宮崎市学園木花台南３丁目１５番３	木花（1700）	15.3	0.9%	3.1%
宮崎市月見ケ丘５－３１－１４	田吉（1800）	17.2	1.4%	3.0%
宮崎市橘通東２－２－３	宮崎（1200）	46.5	1.4%	2.9%
宮崎市生目台東２丁目２９番３	南宮崎（5300）	18.7	0.9%	2.9%
宮崎市花ケ島町三反田６９２番１０	蓮ケ池（720）	15.8	1.1%	2.6%
宮崎市大塚町馬場崎３５３２番６	南宮崎（4200）	18.8	0.5%	2.5%
宮崎市東大宮２丁目１６９７番４２外	宮崎神宮（1500）	17.7	0.4%	2.3%
宮崎市平和が丘北町１８番１１	宮崎神宮（3400）	17	0.6%	2.2%
宮崎市高千穂通１－６－３５	宮崎（450）	66	1.0%	2.0%
宮崎市大工１－１０－３２	宮崎（1700）	33.3	1.0%	2.0%
宮崎市淀川３－７－８	南宮崎（880）	23.6	0.0%	1.8%
宮崎市老松１－３－５	宮崎（400）	39.9	0.8%	1.7%
宮崎市堀川町１５０番３	宮崎（850）	27.9	0.4%	1.6%
宮崎市橘通西３－１０－３７	宮崎（900）	95.7	1.4%	1.4%
宮崎市吉村町西中甲１３２４番６	宮崎（1100）	21.6	0.8%	1.4%
宮崎市青島３－７－６	青島（1000）	7.3	1.4%	1.4%
宮崎市南花ケ島町３３８番２	宮崎神宮（450）	20.8	0.8%	1.3%
宮崎市下北方町横小路５８８９番	宮崎神宮（2100）	19.2	0.3%	1.2%
宮崎市矢の先町４９番１外	宮崎神宮（1600）	24.8	0.7%	1.2%
宮崎市下原町２２２番２	宮崎（1300）	19.9	0.8%	1.2%
宮崎市永楽町１７９番	宮崎（1200）	21.8	0.3%	1.1%
宮崎市末広１－９－３１	宮崎（1800）	26.4	0.8%	1.0%
宮崎市田野町南原２丁目７番４	田野（1200）	6.6	1.0%	1.0%
宮崎市清武町正手２丁目５１番２	清武（670）	14.4	0.0%	0.9%
宮崎市清武町正手２丁目９５番	清武（600）	18.2	0.0%	0.9%
宮崎市高松町１２４番１外	宮崎（1300）	36.6	0.9%	0.9%
宮崎市大橋３丁目１４番外	宮崎（2100）	31	0.5%	0.9%
宮崎市鶴島２－１７－２６	宮崎（2400）	24.9	0.8%	0.8%
宮崎市大字本郷南方字松ケ迫４５３０番４０外	南方（1200）	13.9	0.5%	0.7%
宮崎市大字熊野字椿山１１００６番２外	木花（500）	10.5	0.6%	0.6%
宮崎市大字恒久字原出口４４８８番４内	南宮崎（800）	20.5	0.0%	0.5%
宮崎市日ノ出町１６０番１	宮崎（2800）	21.5	0.5%	0.5%
宮崎市港２丁目１７番外	宮崎（3400）	14.8	0.4%	0.4%
宮崎市阿波岐原町鳥居原２１４５番９	宮崎（3100）	16.9	0.4%	0.4%
宮崎市花ケ島町立毛１０７３番１外	宮崎神宮（1700）	23.2	0.7%	0.3%
宮崎市中村東２－３－１１	南宮崎（600）	23.3	0.0%	0.3%
宮崎市江平西１－５－４７	宮崎（1500）	33	0.0%	0.2%
宮崎市一の宮町７７番１	宮崎（2200）	20.7	0.0%	0.0%
宮崎市佐土原町上田島字新城町１８９２番	佐土原（5900）	7.5	0.0%	0.0%
宮崎市佐土原町下田島字江川崎１１４１２番３６	佐土原（1200）	9.5	0.0%	0.0%
宮崎市佐土原町下田島字大炊田１１１６１番１	佐土原（1800）	4.3	0.0%	0.0%
宮崎市佐土原町東上那珂字羽山崎９６２５番	佐土原（3500）	3.7	0.0%	0.0%
宮崎市大字恒久字草葉１０３９番	田吉（630）	16.8	0.0%	0.0%
宮崎市大字恒久字横町５００９番３	南宮崎（1000）	17	0.0%	0.0%
宮崎市清武町木原字横小路５３３９番３	清武（2700）	7	0.0%	0.0%
宮崎市佐土原町西上那珂字中畑７９１番２０	佐土原（8000）	4.6	0.0%	0.0%
宮崎市波島２－２１－１６	宮崎神宮（2500）	14.3	0.0%	0.0%
宮崎市高岡町飯田３丁目４番４	宮崎（14000）	7.2	0.0%	0.0%
宮崎市清武町木原字新町４８７番３	清武（500）	12.1	0.0%	0.0%
宮崎市大字塩路字往還高下３８３番２	日向住吉（2500）	5.6	0.0%	0.0%
宮崎市大淀４－３－２	南宮崎（220）	27.1	0.0%	0.0%
宮崎市佐土原町下那珂字中溝２７１１番１６	佐土原（1700）	14.2	0.0%	0.0%
宮崎市清武町船引字池田２９４番４外	清武（370）	16.3	0.0%	0.0%
宮崎市清武町今泉字下ノ原甲２８２３番１２	日向沓掛（1700）	6.8	0.0%	0.0%
宮崎市大字島之内字井手下７３３８番１９	日向住吉（1300）	14.6	0.0%	-0.2%
宮崎市高洲町３４５番外	宮崎（3700）	11	0.0%	-0.6%
宮崎市中央通１－１８	宮崎（1200）	70.3	1.9%	-0.9%
宮崎市大字島之内字松下２２４８番１外	日向住吉（160）	16.7	-0.2%	-1.7%
宮崎市大字赤江字飛江田９７９番５	田吉（2400）	7	0.0%	-1.9%
宮崎市下北方町寺ケ迫５４５０番５外	宮崎神宮（3000）	12	0.0%	-1.9%
宮崎市高岡町内山字雁ケ峰２７８５番１	宮崎（15000）	5.8	0.0%	-2.2%
宮崎市大字熊野字島山１４１１番１	運動公園（600）	6.7	-0.5%	-2.4%
宮崎市大島町原ノ前１４４５番１０９	宮崎神宮（2300）	21.5	0.0%	-4.3%
宮崎市高岡町五町字中村馬場２５１番	宮崎（14000）	9.9	-1.0%	-4.8%
宮崎市田野町字中渡瀬甲３７５８番１０外	田野（1000）	5.1	-1.3%	-5.5%
宮崎市大字赤江字飛江田１５７２番１９	田吉（1800）	12.2	-0.8%	-6.1%
宮崎市阿波岐原町前浜４２７６番６７６	宮崎神宮（4200）	10.8	-1.5%	-6.6%
宮崎市田野町字宮ノ原甲２８１５番５	田野（500）	6.9	-1.9%	-7.5%
宮崎市田野町字中原甲２８５５番２	田野（350）	7.6	-2.6%	-12.9%
宮崎市大字糸原字内ノ丸２１９６番１	宮崎神宮（8200）	4.8
宮崎市船塚３丁目３３番	宮崎（2400）	37	1.8%
宮崎市吉村町今村甲４１０７番７	宮崎（2800）	20.7	0.0%
宮崎市高岡町高浜字宮元５１８番	宮崎（14000）	3.1
宮崎市佐土原町下田島字宮本１２２５７番６外	佐土原（1800）	9.3
宮崎市大字瓜生野字塩田２１６９番１	宮崎神宮（6700）	5.8
宮崎市恒久６丁目１３番２外	南宮崎（2400）	18.3	0.0%
宮崎市神宮東３－２－３６	宮崎神宮（120）	30.6	0.0%
宮崎市大字恒久字小橋４３９８番３外	南宮崎（750）	25.9	0.0%
宮崎市宮崎駅東２丁目３番１	宮崎（200）	40.9	2.5%
宮崎市江平中町１番１１	宮崎（700）	35	1.0%

 

（２）基準地価（2024.7.1現在）更新

*変化率が空白：2019年のデータがない場合

住所または地番	最寄駅（m）	坪単価（万円）	前年比	2019年比
宮崎市青島１－１２－１９	青島(450)	10.1	5.5%	9.7%
宮崎市青島２－１２－１６	青島(350)	12.7	5.5%	7.5%
宮崎市高千穂通２－６－１４	宮崎(90)	58.1	3.5%	6.0%
宮崎市橘通西３－８－１２	宮崎(1100)	91.7	3.3%	4.1%
宮崎市薫る坂２－７－５	南宮崎(2900)	20.2	3.0%	9.3%
宮崎市橘通東３－３－１３	宮崎(750)	52.5	2.6%	3.9%
宮崎市花山手東３丁目２８番４	南宮崎(2500)	27.9	2.4%	10.5%
宮崎市まなび野２丁目１２番４	南方(2300)	17.7	2.3%	2.9%
宮崎市中村西２－５－８	南宮崎(650)	26.9	2.3%	1.9%
宮崎市清武町今泉字山ノ口丙１８６４番１０	清武(3400)	3.2	2.1%	3.2%
宮崎市神宮１丁目２７８番	宮崎神宮(1100)	34.3	2.0%	5.7%
宮崎市清武町池田台１６番１０	加納(2000)	19.3	1.9%	6.8%
宮崎市広島１－１２－３	宮崎(600)	36.6	1.8%	1.8%
宮崎市大坪西１－１－６７	南宮崎(2000)	26.9	1.8%	3.8%
宮崎市橘通西５－１－２９	宮崎(1200)	40.6	1.7%	1.7%
宮崎市月見ケ丘５－３１－１４	田吉(1800)	17.3	1.5%	3.1%
宮崎市霧島３丁目９７番	宮崎(3200)	31.3	1.5%	8.1%
宮崎市大塚台西１丁目２７番３	宮崎(5000)	20.6	1.5%	5.9%
宮崎市橘通東２－２－３	宮崎(1200)	46.9	1.4%	2.9%
宮崎市和知川原２丁目５２番１	宮崎(2200)	31.4	1.4%	4.8%
宮崎市吉村町別府原甲１６７１番５９	宮崎(800)	24.3	1.4%	3.5%
宮崎市大淀４－３－２	南宮崎(220)	27.4	1.2%	1.2%
宮崎市大字小松字宅宮２０２番２	宮崎神宮(3200)	14.6	1.1%	1.8%
宮崎市吉村町正光寺前甲４３９番９	宮崎神宮(2200)	21.5	1.1%	1.4%
宮崎市大塚町池ノ内１１８１番１外	宮崎(3900)	28.0	1.1%	1.6%
宮崎市堀川町１５０番３	宮崎(850)	28.1	1.1%	2.0%
宮崎市花ケ島町新地橋１１４５番３３	宮崎神宮(1700)	18.9	1.1%	3.2%
宮崎市吉村町引土甲６２９番２４	宮崎(1700)	22.6	1.0%	3.2%
宮崎市旭一丁目１２番８	宮崎(1100)	33.3	1.0%
宮崎市大工３丁目１８５番	宮崎(2300)	23.5	1.0%	1.7%
宮崎市佐土原町下那珂字潮入４５１８番１１７	佐土原(1300)	12.8	0.8%	1.3%
宮崎市昭和町６５番	宮崎(1100)	27.2	0.7%	1.2%
宮崎市神宮西１丁目４６番	宮崎神宮(1500)	28.3	0.7%	2.1%
宮崎市新別府町堂前８３８番１	宮崎(2800)	23.9	0.6%	-6.2%
宮崎市大字本郷北方字津和田３３８５番１００	宮崎空港(1800)	12.5	0.5%	0.5%
宮崎市大字島之内字永池尻９４３３番２０	日向住吉(650)	12.8	0.5%	0.5%
宮崎市本郷１－３－１１	南方(1100)	13.5	0.5%	1.5%
宮崎市清武町加納字西迫乙２５９番１内	加納(1000)	14.3	0.5%	0.5%
宮崎市大字島之内字湯取６２９５番１外	日向住吉(1800)	21.6	0.5%	0.5%
宮崎市松橋１－９－７	宮崎(2200)	33.0	0.4%	0.4%
宮崎市恒久３丁目６番３	南宮崎(1000)	20.0	0.3%	0.3%
宮崎市清武町加納３丁目２１番	加納(800)	21.5	0.3%	0.3%
宮崎市大字熊野字今江９９５１番２外	木花(600)	10.9	0.3%	0.3%
宮崎市大島町馬場尻１８７８番８	宮崎神宮(1100)	17.6	0.0%	0.0%
宮崎市高洲町１８８番４外	宮崎(2400)	19.7	0.0%	0.0%
宮崎市佐土原町上田島字今坂１２０５番１０	佐土原(6800)	6.7	0.0%	0.0%
宮崎市清武町今泉字上釘原甲１２４番５外	清武(1400)	12.6	0.0%	0.0%
宮崎市大字広原字犬馬場１９９番２	日向住吉(2200)	5.2	0.0%	0.0%
宮崎市大字郡司分字江佐原甲２８０５番	南方(1500)	11.5	0.0%	0.0%
宮崎市古城町桜町７３４６番	南宮崎(4100)	7.9	0.0%	0.0%
宮崎市佐土原町下那珂字下ノ山２９５２番９１	佐土原(3600)	3.5	0.0%	0.0%
宮崎市清武町船引字古門６７２０番１外	清武(1500)	5.3	0.0%	0.0%
宮崎市大字本郷北方字境田２９６８番	田吉(1700)	6.4	0.0%	0.0%
宮崎市清武町船引字井手ノ城９１５番１外	清武(1700)	6.3	0.0%	0.0%
宮崎市高岡町五町字中村馬場２６２番１	宮交バス下高岡停留所(150)	7.3	0.0%	0.0%
宮崎市大字柏原字柳町４４９番３	宮崎(6600)	10.0	0.0%	0.0%
宮崎市佐土原町東上那珂字堂ケ迫１６０７９番４１	佐土原(6700)	3.9	0.0%	0.0%
宮崎市田野町字尾八重甲７８８５番６８	田野(5800)	22.4	0.0%	0.0%
宮崎市高洲町４９番６外	宮崎(3300)	14.3	0.0%	-0.2%
宮崎市池内町鍛冶屋園３６１９番１	蓮ケ池(4300)	204.6	0.0%	-0.3%
宮崎市大字恒久字宮ノ元５９９番５外	南宮崎(1300)	16.5	0.0%	-0.8%
宮崎市佐土原町下那珂字東亀田９７６３番２外	佐土原(3500)	54.1	0.0%	-1.2%
宮崎市大塚町宮田２９２９番１内	宮崎(3700)	29.2	0.0%	-1.6%
宮崎市高岡町内山字石代２７０６番５	宮交バス下高岡停留所(750)	5.3	0.0%	-2.4%
宮崎市高岡町小山田字麓９００番１	宮交バス穆佐小前停留所(260)	3.9	0.0%	-4.1%
宮崎市南方町大迫２４２番	蓮ヶ池(2600)	7.0	0.0%
宮崎市大字熊野字下原５６７４番３外	木花(2200)	7.3	0.0%
宮崎市高岡町花見字中山２８０５番１	宮交バス粟野神社前停留所(1300)	2.1	0.0%
宮崎市佐土原町松小路８番９	佐土原(150)	19.3	0.0%
宮崎市高岡町五町字井ノ上１７４番２外	宮交バス下高岡停留所(160)	8.3	0.0%
宮崎市大字赤江字飛江田２２３番外	宮崎空港(500)	16.6	-0.4%	-1.9%
宮崎市田野町字堀下乙９２８２番４	田野(800)	5.6	-0.6%	-1.7%
宮崎市田野町字中原甲２８７１番８	田野(450)	6.5	-1.0%	-3.4%
宮崎市田野町字大手原甲１６４６番３	田野(600)	6.1	-1.1%	-7.0%
宮崎市田野町南原２丁目２１番９	田野(1100)	8.9	-1.1%
宮崎市江平東町１０番１４	宮崎(1500)	24.8

 

この記事の活用方法

どうも、当サイト「イエアンドライフ」の運営をしています、ゴトウです。

 

この記事は、

「なぜ、土地価格が上がっているのか？（下がっているのか？）」

「これからどうなるのか」

をご紹介していくことで、あなたが検討している不動産取引の参考になれることを目指しています。

 

とは言っても、「売り手か買い手か」「戸建てかマンションか」「駅から近いか、遠いか」などによって、知りたい情報もちょっとずつ違ってくるでしょう。

特に「これからどうなるのか」については、なるべく多くのポイントを取り上げています。

なので、記事自体はけっこう長めになっています。

 

そのため、関係なさそうなところは、スルーしてもらって、自分に必要そうな部分をチェックしてみてください。

それでは参りましょう。

 

２、宮崎市の土地価格の動き

宮崎市の住宅地は、アベノミクス以降の、この９年間で２.５％下落しました。

また、2021→22年の公示地価については、住宅地は前年比で０.１%のプラス、商業地は０.２％のマイナスとなっていました。

 

（参考：国土交通省　地価公示）

 

では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか？

公示地価の７年間の変化率を地図上に表示させてみました。

 

地価マップ：2013-21年の上昇率

変化率：赤色（30%以上）＞オレンジ色（10〜29.9%）＞緑色（0〜9.9%）＞青色（-9.9〜０％）＞紫色（-10%以下）

 

 

ご覧のように、全体的に下落している地点の方が多いですね。

下落しているエリアの特徴は、

あたりですね。

 

その一方で、宮崎駅からちょっと離れた住宅地では、広く上昇しています。

 

なぜ宮崎市では、一部のエリアしか上昇していないのか？

最初に結論をまとめます。

といったことから、一部のエリアだけが上昇していると考えられます。

では、もう少し詳しく見ていきましょう。

 

①金利低下で、住宅ローンの返済が軽くなった

全国的に土地価格が上昇していると言われていますが、その理由は金利の低下です。

ご覧のように、2013年4月以降、日銀が国債を買い占める、異次元緩和政策を行うことで、金利を下げてきました。

 

日銀が国債を買い占めて、金利を下げた

（参考：ARUHI住宅ローン　フラット３５金利の推移　財務省　国債金利情報）

 

ザックリ言うと、この８年間で買い手は、同じ返済額で２割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット３５で期間３５年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

 

同じ返済額で購入できる物件価格が２割上昇した

 

月々の支払額は増やさずに、約２割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。

そのため、人気のエリアほど、土地価格が上昇してきたのです。

 

 

②ただし、宮崎市では人口が減っている

ところが、宮崎市では、人口が減少しています。

宮崎市の人口は、2013〜20年の7年間で約1,800人も減っているのです。

 

（参考：総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」）

 

さらに、家を購入する中心年代である３０〜４０代は、この７年間で約4,000人も減っていました。

 

（参考：総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」）

 

これほど、買い手が減っているのであれば、住宅地に対する需要も下がりますので、土地価格も下げやすくなっていたわけですね。

 

③農地の宅地化によって、郊外に人が移っている

また、農地の宅地化が進んでいることも、特に郊外エリアで土地価格が下がっている原因となっています。

この10年で宮崎県の農地は、約7,900ha（ヘクタール）も減少しているのです。

 

（参考：農林センサス　「２−８　経営耕地の状況」）

 

1haで約3,000坪ですので、30坪の戸建てに換算すると、約７９万戸分の農地が住宅や、道路、工場、倉庫、ショッピングモールなどに変わっているのです。

 

宮崎市は約４０万人の都市なので、中心部に農地は残っていませんが、車で１０分〜１５分ぐらい行くと、農地が残っているエリアが見えてきます。

これらの農地が宅地化されていけば、古くからある住宅地を購入する人は減りますので、特に郊外ほど土地価格が下がりやすくなっているわけです。

 

３、これからどうなるのか？

ここからは、宮崎市の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。

 

（１）いよいよ金利上昇が本格化しそう

ここ２年ぐらいで、建築費も３割ぐらい上がっていますが、給料が上がりにくい中で、高い物件を買えていたのは、変動金利を選択することで、支払い負担を減らす人が増えていたからです。

 

ですが、今年3月に日銀がマイナス金利を解除し、7月には政策金利が0.25%にまで引き上げると発表されたことで、変動金利もこれから上がってきます。

 

そのため、これまでは変動金利を選ぶことで、何とか高い物件を買えていた人たちも、利息負担が上がってくるため、返済が苦しくなってくる人が増えるでしょう。

また、ギリギリの枠でローンを組もうとする人も減るでしょう。

 

１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性

ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。

例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。

 

 

政策金利は少しずつ引き上げていくと思われますので、すぐに大きく価格が下落するわけではありません。

ですが、購入を検討されている方は、変動金利でギリギリのローンを組むのは危ないので気をつけてください。

 

 

（２）これから宮崎市の人口はどうなるの？

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した宮崎市の人口の見通しによると、2020→30年の10年間で約１.２万人減少するそうです。

 

宮崎市は、これから10年で１.２万人減る

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

 

さらに、家を建てる３０〜４０代人口では、2020→30年の10年間で約２.１万人ほど減る見通しです。

 

宮崎市の３０〜４０代人口は、2020→30年で約２.１万人減る

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

 

つまり、これから１０年で買い手が１割以上も減るのです。

そのため、今すでに人気が低くなっているエリアでは、さらに買い手がつきにくくなりそうです。

 

（３）再開発事業で中心部が活性化する？

2020年にJR九州と宮崎交通が共同で開発した駅前商業施設「アミュプラザ宮崎」が完成します。

 

アミュプラザ宮崎は宮崎駅の西口にできる

（参考：JR九州）

 

商業施設と映画館、オフィスが入った複合施設となる予定です。

 

JR九州はこのような商業施設を福岡、長崎、大分、鹿児島、熊本（予定）で展開していますが、どれも過去最高の売り上げを更新中です。

頻繁にイベントを行い、集客するのが上手いのです。

 

アミュプラザ宮崎の完成イメージ

（参考：JR九州）

 

宮崎市でも、駅周辺で働く人が増えますし、新しい商業施設ができることで、駅周辺の活性化が起こるでしょう。

駅周辺は坪単価が高いので、マンション用地として使われるでしょうが、現在上昇している、ちょっと離れたエリアでは引き続き戸建ての需要が続きそうです。

 

結論：買うなら？売るなら？

以上のことから、宮崎市の土地価格は、

と言えるでしょう。

 

買うなら

ここでは、掘り出し物件を探すコツをご紹介します。

 

非公開物件＝安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。

 

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

 

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売るなら

ここからは、高く売るコツをご紹介します。

 

公示地価よりも高く売れるカラクリ

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、宮崎市内に「神宮（じんぐう）」という、宮崎神宮の周辺に広がる住宅地があります。

 

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の２倍以上の価格で取引されている」

「最低価格と最高価格が３倍以上も違う」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

*東京、大阪、北海道、福島など１７都道府県を調査

都道府県	住所	公示地価／坪	取引価格／坪	公示地価の何倍？
東京都２３区	千代田区神保町	485万円	300〜990万円	0.62〜2.04倍
東京都２３区	中央区佃	644万円	530〜970万円	0.82〜1.51倍
東京都２３区	墨田区東向島	111万円	150〜290万円	1.35〜2.61倍
東京都	八王子市北野台	33万円	30〜43万円	0.91〜1.3倍
東京都	立川市柴崎町	121万円	97〜340万円	0.8〜2.81倍
東京都	武蔵野市吉祥寺本町	216万円	150〜300万円	0.69〜1.39倍
神奈川県	横浜市神奈川区松見町	85万円	74〜150万円	0.87〜1.76倍
神奈川県	川崎市中原区木月	136万円	160〜240万円	1.18〜1.76倍
神奈川県	相模原市緑区東橋本	70万円	17〜140万円	0.24〜2倍
千葉県	千葉市中央区松波	77万円	64〜110万円	0.83〜1.43倍
千葉県	船橋市松が丘	30万円	26〜41万円	0.87〜1.37倍
千葉県	柏市今谷上町	49万円	39〜85万円	0.8〜1.73倍
埼玉県	さいたま市浦和区北浦和	113万円	78〜160万円	0.69〜1.42倍
埼玉県	川口市差間	43万円	42〜61万円	0.98〜1.42倍
埼玉県	所沢市久米	49万円	22〜76万円	0.45〜1.55倍
北海道	札幌市北区25条西	38万円	32〜48万円	0.84〜1.26倍
北海道	旭川市８条通	10万円	7〜14万円	0.7〜1.4倍
北海道	苫小牧市桜木町	7万円	6.5〜13万円	0.93〜1.86倍
青森県	青森市三内	10万円	5.4〜14万円	0.54〜1.4倍
青森県	八戸市田向	14万円	10〜28万円	0.71〜2倍
青森県	弘前市大字田園	13万円	15〜18万円	1.15〜1.38倍
秋田県	秋田市手形	22万円	18〜25万円	0.82〜1.14倍
秋田県	大仙市大曲中通町	11万円	13〜15万円	1.18〜1.36倍
秋田県	由利本荘市石脇	7.8万円	5〜14万円	0.64〜1.79倍
岩手県	盛岡市加賀野	21万円	15〜32万円	0.71〜1.52倍
岩手県	一関市赤荻	8万円	5.5〜17万円	0.69〜2.13倍
岩手県	奥州市佐倉河	21万円	15〜32万円	0.71〜1.52倍
宮城県	仙台市泉区将監	26万円	34〜52万円	1.31〜2倍
宮城県	石巻市三ツ股	10万円	7.8〜14万円	0.78〜1.4倍
宮城県	名取市大手町	27万円	29〜40万円	1.07〜1.48倍
福島県	福島市野田町	22万円	16〜72万円	0.73〜3.27倍
福島県	いわき市小島町	22万円	35万円	1.59倍
福島県	郡山市芳賀	18万円	17〜35万円	0.94〜1.94倍
山形県	山形市東原町	26万円	18〜32万円	0.69〜1.23倍
山形県	鶴岡市本町	11万円	8〜17万円	0.73〜1.55倍
山形県	酒田市新橋	9.5万円	10〜15万円	1.05〜1.58倍
新潟県	新潟市中央区天神尾	38万円	35〜62万円	0.92〜1.63倍
新潟県	長岡市東栄	19万円	13〜19万円	0.68〜1倍
新潟県	上越市春日野	14万円	9.6〜16万円	0.69〜1.14倍
富山県	富山市牛島本町	26万円	23〜36万円	0.88〜1.38倍
富山県	高岡市城東	17万円	9.3〜19万円	0.55〜1.12倍
富山県	射水市太閤山	15万円	12〜18万円	0.8〜1.2倍
石川県	金沢市泉野町	35万円	24〜45万円	0.69〜1.29倍
石川県	加賀市小菅波町	14万円	2.3〜21万円	0.16〜1.5倍
石川県	野々市市押野	26万円	25〜31万円	0.96〜1.19倍
福井県	福井市灯明寺	19万円	15〜26万円	0.79〜1.37倍
福井県	坂井市丸岡町西瓜屋	10万円	12〜15万円	1.2〜1.5倍
群馬県	高崎市上中居町	25万円	18〜36万円	0.72〜1.44倍
群馬県	前橋市駒形町	15万円	8.7〜18万円	0.58〜1.2倍
群馬県	伊勢崎市昭和町	13万円	9.6〜41万円	0.74〜3.15倍
栃木県	宇都宮市泉が丘	28万円	28〜40万円	1〜1.43倍
栃木県	足利市八幡町	16.5万円	8.7〜19万円	0.53〜1.15倍
栃木県	小山市城東	24万円	3.8〜27万円	0.16〜1.13倍
茨城県	水戸市河和田	14万円	9.2〜20万円	0.66〜1.43倍
茨城県	古河市東	24万円	11〜36万円	0.46〜1.5倍
茨城県	つくば市春日	37万円	53万円	1.43倍
愛知県	名古屋市千種区東山元町	56万円	19〜67万円	0.34〜1.2倍
愛知県	岡崎市大和町	37万円	43〜51万円	1.16〜1.38倍
愛知県	豊橋市高師本郷町	24万円	11〜33万円	0.46〜1.38倍
岐阜県	岐阜市北一色	21万円	17〜28万円	0.81〜1.33倍
岐阜県	大垣市林町	23万円	10〜31万円	0.43〜1.35倍
岐阜県	多治見市明和町	11.5万円	8.9〜15万円	0.77〜1.3倍
三重県	津市大谷町	35万円	41〜55万円	1.17〜1.57倍
三重県	四日市市大字茂福	21万円	24〜32万円	1.14〜1.52倍
三重県	桑名市大字桑名	22万円	25〜29万円	1.14〜1.32倍
静岡県	静岡市葵区音羽町	71万円	51〜85万円	0.72〜1.2倍
静岡県	浜松市中区鴨江	31万円	0.85〜40万円	0.03〜1.29倍
静岡県	三島市加茂	33万円	33〜44万円	1〜1.33倍
長野県	長野市若里	29万円	30〜46万円	1.03〜1.59倍
長野県	松本市桐	21万円	29〜30万円	1.38〜1.43倍
長野県	上田市常磐城	14万円	14〜18万円	1〜1.29倍
山梨県	甲府市上石田	15万円	19〜23万円	1.27〜1.53倍
大阪府	大阪市浪速区恵美須東	149万円	39〜600万円	0.26〜4.03倍
大阪府	茨木市庄	61万円	40〜100万円	0.66〜1.64倍
大阪府	高槻市安岡時町	38万円	25〜55万円	0.66〜1.45倍
京都府	京都市伏見区深草大亀谷万帖敷町	41万円	22〜64万円	0.54〜1.56倍
京都府	宇治市小倉町	43万円	22〜55万円	0.51〜1.28倍
京都府	城陽市久世	37万円	28〜49万円	0.76〜1.32倍
滋賀県	大津市朝日が丘	45万円	25〜55万円	0.56〜1.22倍
滋賀県	草津市追分	30万円	32〜37万円	1.07〜1.23倍
滋賀県	長浜市祇園町	17万円	8.9〜23万円	0.52〜1.35倍
兵庫県	神戸市鈴蘭台南町	24万円	14〜41万円	0.58〜1.71倍
兵庫県	姫路市飾磨区今在家	28万円	30〜35万円	1.07〜1.25倍
兵庫県	尼崎市稲葉荘	56万円	39〜83万円	0.7〜1.48倍
奈良県	奈良市中登美ケ丘	35万円	40〜61万円	1.14〜1.74倍
奈良県	橿原市土橋町	26万円	31〜44万円	1.19〜1.69倍
奈良県	生駒市俵口町	27万円	22〜35万円	0.81〜1.3倍
和歌山県	和歌山市黒田	21万円	19〜48万円	0.9〜2.29倍
和歌山県	田辺市東山	19万円	22〜24万円	1.16〜1.26倍
岡山県	岡山市田中	33万円	35〜47万円	1.06〜1.42倍
岡山県	倉敷市大島	31万円	13〜35万円	0.42〜1.13倍
岡山県	津山市東一宮	10万円	4.5〜12万円	0.45〜1.2倍
広島県	広島市牛田早稲田	40万円	19〜80万円	0.48〜2倍
広島県	福山市沖野上町	24万円	6.9〜34万円	0.29〜1.42倍
広島県	呉市広白岳	17万円	7.4〜21万円	0.44〜1.24倍
鳥取県	鳥取市吉方温泉	17万円	5〜19万円	0.29〜1.12倍
鳥取県	米子市観音寺新町	16万円	15〜20万円	0.94〜1.25倍
島根県	松江市内中原町	26万円	26〜32万円	1〜1.23倍
山口県	下関市綾羅木南町	13万円	20万円	1.54倍
山口県	山口市小郡下郷	16.5万円	8.9〜19万円	0.54〜1.15倍
山口県	宇部市笹山町	7.3万円	10〜13万円	1.37〜1.78倍
愛媛県	松山市岩崎町	44万円	30〜68万円	0.68〜1.55倍
愛媛県	今治市南大門町	17万円	24〜30万円	1.41〜1.76倍
愛媛県	新居浜市河内町	22万円	10〜24万円	0.45〜1.09倍
香川県	高松市松縄町	29万円	39〜40万円	1.34〜1.38倍
香川県	丸亀市中府町	25万円	35万円	1.4倍
徳島県	徳島市佐古一番町	31万円	13〜59万円	0.42〜1.9倍
高知県	高知市東久万	34万円	29〜38万円	0.85〜1.12倍
福岡県	福岡市南区大楠	56万円	69〜97万円	1.23〜1.73倍
福岡県	北九州市八幡西区永犬丸西町	17万円	10〜21万円	0.59〜1.24倍
福岡県	久留米市諏訪野町	22万円	15〜27万円	0.68〜1.23倍
佐賀県	佐賀市兵庫北	21万円	16〜31万円	0.76〜1.48倍
佐賀県	唐津市和多田本村	18万円	18〜24万円	1〜1.33倍
佐賀県	鳥栖市弥生が丘	19万円	18〜21万円	0.95〜1.11倍
大分県	大分市王子新町	30万円	28〜45万円	0.93〜1.5倍
大分県	別府市山の手町	21万円	16〜35万円	0.76〜1.67倍
大分県	中津市中央町	30万円	28〜45万円	0.93〜1.5倍
長崎県	長崎市滑石	20万円	14〜24万円	0.7〜1.2倍
長崎県	佐世保市広田	11万円	19〜29万円	1.73〜2.64倍
長崎県	諫早市小船越町	13万円	22万円	1.69倍
熊本県	熊本市武蔵ヶ丘	21万円	15〜32万円	0.71〜1.52倍
熊本県	八代市井上町	9万円	4.7〜10万円	0.52〜1.11倍
熊本県	天草市今釜新町	14万円	14〜15万円	1〜1.07倍
宮崎県	宮崎市神宮	28万円	32〜33万円	1.14〜1.18倍
宮崎県	都城市姫城町	10万円	8.5〜15万円	0.85〜1.5倍
宮崎県	延岡市西小路	19万円	20〜26万円	1.05〜1.37倍
鹿児島県	鹿児島市荒田	56万円	35〜91万円	0.63〜1.63倍
鹿児島県	霧島市国分中央	11万円	9.5〜15万円	0.86〜1.36倍
鹿児島県	薩摩川内市平佐町	9.5万円	7.9〜10.4万円	0.83〜1.09倍
沖縄県	那覇市首里石嶺町	42万円	31〜46万円	0.74〜1.1倍
沖縄県	うるま市江州	56万円	69〜97万円	1.23〜1.73倍
沖縄県	浦添市経塚	53万円	60〜69万円	1.13〜1.3倍

 

つまり、あなたの不動産が、思っていた以上に、数百万円〜数千万円高い可能性があるのです。

では、どうすれば、それがわかるのか？

 

答えは、不動産の一括査定です。

不動産は、その地域、または物件を多く手がける会社かどうかで、評価額が変わります。なので、多くの不動産会社が参加している一括査定を使うことで、評価額が高いかどうかがわかるんですね。

 

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