（画像出典：wikimedia commons そらみみ, 青島駅前通り）
この記事では宮崎市の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
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１、宮崎市の公示地価、基準地価
*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK
*公：公示地価（2023.1.1現在）2023年3月 更新
*基：基準地価（2022.7.1現在）
*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合
| 所在地及び地番 | 最寄駅（m) | 坪単価（万円） | 前年比 | 2018年比 |
|---|---|---|---|---|
| 公）宮崎市丸山２丁目３０７番 | 宮崎神宮（1400） | 31 | 1.6% | 8.7% |
| 公）宮崎市宮崎駅東３丁目４番７ | 宮崎（520） | 30.8 | 1.5% | 7.5% |
| 公）宮崎市大塚台西１丁目２７番３ | 宮崎（5000） | 20.2 | 1.2% | 7.0% |
| 公）宮崎市大坪西２丁目４３７８番３２ | 南宮崎（2000） | 18.7 | 1.1% | 5.2% |
| 公）宮崎市江南３丁目９４番 | 南宮崎（3000） | 19 | 1.1% | 4.2% |
| 公）宮崎市月見ケ丘５丁目３００番５１ | 田吉（1800） | 17 | 1.0% | 3.6% |
| 公）宮崎市宮崎駅東３丁目６番９ | 宮崎（820） | 34.7 | 1.0% | 2.9% |
| 公）宮崎市佐土原町下田島字鳥越２０７３２番２１ | 佐土原（720） | 14 | 1.0% | 5.0% |
| 公）宮崎市希望ケ丘４丁目１７２番 | 南方（1800） | 14.1 | 0.9% | 2.9% |
| 公）宮崎市清武町加納字櫛間甲１５２０番１５ | 加納（1100） | 18 | 0.9% | 3.8% |
| 公）宮崎市船塚３丁目３３番 | 宮崎（2400） | 36.3 | 0.9% | |
| 公）宮崎市生目台東２丁目２９番３ | 南宮崎（5300） | 18.5 | 0.9% | 2.6% |
| 公）宮崎市花ケ島町三反田６９２番１０ | 蓮ケ池（720） | 15.6 | 0.9% | 1.5% |
| 公）宮崎市祇園２丁目６３番２外 | 宮崎神宮（2700） | 32.4 | 0.8% | 4.2% |
| 公）宮崎市橘通東２丁目１７番外 | 宮崎（1200） | 45.9 | 0.7% | 3.0% |
| 公）宮崎市大橋１丁目１０９番 | 宮崎（2000） | 30.4 | 0.7% | 3.4% |
| 公）宮崎市清水２丁目８８番外 | 宮崎（1200） | 30.6 | 0.7% | 3.8% |
| 公）宮崎市小松台東１丁目１１番１６ | 宮崎（5200） | 20.8 | 0.6% | 3.3% |
| 公）宮崎市吉村町西中甲１３２４番６ | 宮崎（1100） | 21.4 | 0.6% | 0.6% |
| 公）宮崎市曽師町１００番１ | 宮崎（1200） | 21.5 | 0.6% | 3.2% |
| 公）宮崎市平和が丘北町１８番１１ | 宮崎神宮（3400） | 16.9 | 0.6% | 2.6% |
| 公）宮崎市江平東１丁目１０番６内 | 宮崎（1600） | 24.2 | 0.5% | 4.9% |
| 公）宮崎市大塚町馬場崎３５３２番６ | 南宮崎（4200） | 18.7 | 0.5% | 2.0% |
| 公）宮崎市学園木花台南３丁目１５番３ | 木花（1700） | 15.2 | 0.4% | 3.1% |
| 公）宮崎市東大宮２丁目１６９７番４２外 | 宮崎神宮（1500） | 17.7 | 0.4% | 2.5% |
| 公）宮崎市南花ケ島町３３８番２ | 宮崎神宮（450） | 20.6 | 0.3% | 0.5% |
| 公）宮崎市永楽町１７９番 | 宮崎（1200） | 21.8 | 0.3% | 1.1% |
| 公）宮崎市淀川３丁目８５番 | 南宮崎（880） | 23.6 | 0.3% | 1.8% |
| 公）宮崎市堀川町１５０番３ | 宮崎（850） | 27.8 | 0.2% | 2.2% |
| 公）宮崎市下北方町横小路５８８９番 | 宮崎神宮（2100） | 19.2 | 0.2% | 1.9% |
| 公）宮崎市大字島之内字井手下７３３８番１９ | 日向住吉（1300） | 14.6 | 0.0% | -1.1% |
| 公）宮崎市大字糸原字町頭４９０番外 | 宮崎神宮（7700） | 6.1 | 0.0% | 0.0% |
| 公）宮崎市鶴島２丁目１５４番３ | 宮崎（2400） | 24.8 | 0.0% | 0.0% |
| 公）宮崎市末広１丁目２０２番２ | 宮崎（1800） | 26.2 | 0.0% | 0.8% |
| 公）宮崎市阿波岐原町鳥居原２１４５番９ | 宮崎（3100） | 16.9 | 0.0% | 0.0% |
| 公）宮崎市一の宮町７７番１ | 宮崎（2200） | 20.7 | 0.0% | 0.0% |
| 公）宮崎市佐土原町上田島字新城町１８９２番 | 佐土原（5900） | 7.5 | 0.0% | -0.4% |
| 公）宮崎市佐土原町下田島字江川崎１１４１２番３６ | 佐土原（1200） | 9.5 | 0.0% | 0.0% |
| 公）宮崎市佐土原町下田島字大炊田１１１６１番１ | 佐土原（1800） | 4.3 | 0.0% | 0.0% |
| 公）宮崎市佐土原町東上那珂字羽山崎９６２５番 | 佐土原（3500） | 3.7 | 0.0% | 0.0% |
| 公）宮崎市大字恒久字草葉１０３９番 | 田吉（630） | 16.8 | 0.0% | 0.0% |
| 公）宮崎市大字熊野字椿山１１００６番２外 | 木花（500） | 10.4 | 0.0% | 0.0% |
| 公）宮崎市青島３丁目４９番 | 青島（1000） | 7.2 | 0.0% | 0.0% |
| 公）宮崎市吉村町今村甲４１０７番７ | 宮崎（2800） | 20.7 | 0.0% | |
| 公）宮崎市大字恒久字横町５００９番３ | 南宮崎（1000） | 17 | 0.0% | 0.0% |
| 公）宮崎市高岡町小山田字赤池２５５９番 | 宮崎（12000） | 3.3 | 0.0% | 0.0% |
| 公）宮崎市清武町木原字横小路５３３９番３ | 清武（2700） | 7 | 0.0% | 0.0% |
| 公）宮崎市佐土原町西上那珂字中畑７９１番２０ | 佐土原（8000） | 4.6 | 0.0% | 0.0% |
| 公）宮崎市下北方町寺ケ迫５４５０番５外 | 宮崎神宮（3000） | 12 | 0.0% | -2.9% |
| 公）宮崎市波島２丁目４９７番 | 宮崎神宮（2500） | 14.3 | 0.0% | 0.0% |
| 公）宮崎市高岡町飯田３丁目４番４ | 宮崎（14000） | 7.2 | 0.0% | 0.0% |
| 公）宮崎市下原町２２２番２ | 宮崎（1300） | 19.8 | 0.0% | 0.7% |
| 公）宮崎市清武町正手２丁目５１番２ | 清武（670） | 14.4 | 0.0% | 0.9% |
| 公）宮崎市清武町木原字新町４８７番３ | 清武（500） | 12.1 | 0.0% | 0.0% |
| 公）宮崎市大字瓜生野字千代ケ崎３２２５番２ | 宮崎神宮（6000） | 6.9 | 0.0% | 0.0% |
| 公）宮崎市大字塩路字往還高下３８３番２ | 日向住吉（2500） | 5.6 | 0.0% | 0.0% |
| 公）宮崎市矢の先町４９番１外 | 宮崎神宮（1600） | 24.7 | 0.0% | 1.1% |
| 公）宮崎市恒久６丁目１３番２外 | 南宮崎（2400） | 18.3 | 0.0% | |
| 公）宮崎市大字本郷南方字松ケ迫４５３０番４０外 | 南方（1200） | 13.8 | 0.0% | 0.5% |
| 公）宮崎市田野町南原２丁目７番４ | 田野（1200） | 6.5 | 0.0% | 0.0% |
| 公）宮崎市橘通西３丁目５９番 | 宮崎（900） | 94.4 | 0.0% | 0.0% |
| 公）宮崎市高千穂通１丁目２２番１外 | 宮崎（450） | 65.3 | 0.0% | 2.1% |
| 公）宮崎市神宮東３丁目２２２番１外 | 宮崎神宮（120） | 30.6 | 0.0% | |
| 公）宮崎市大淀４丁目９６番１ | 南宮崎（220） | 27.1 | 0.0% | 0.0% |
| 公）宮崎市老松１丁目５３番 | 宮崎（400） | 39.6 | 0.0% | 1.7% |
| 公）宮崎市中村東２丁目２２９番外 | 南宮崎（600） | 23.3 | 0.0% | 0.3% |
| 公）宮崎市大工１丁目１１番 | 宮崎（1700） | 33 | 0.0% | 2.0% |
| 公）宮崎市江平西１丁目５１番４ | 宮崎（1500） | 33 | 0.0% | 0.2% |
| 公）宮崎市佐土原町下那珂字中溝２７１１番１６ | 佐土原（1700） | 14.2 | 0.0% | 0.0% |
| 公）宮崎市清武町船引字池田２９４番４外 | 清武（370） | 16.3 | 0.0% | 0.0% |
| 公）宮崎市清武町正手２丁目９５番 | 清武（600） | 18.2 | 0.0% | 0.9% |
| 公）宮崎市清武町今泉字下ノ原甲２８２３番１２ | 日向沓掛（1700） | 6.8 | 0.0% | 0.0% |
| 公）宮崎市花ケ島町立毛１０７３番１外 | 宮崎神宮（1700） | 23 | 0.0% | -1.0% |
| 公）宮崎市大字恒久字原出口４４８８番４内 | 南宮崎（800） | 20.5 | 0.0% | 0.5% |
| 公）宮崎市日ノ出町１６０番１ | 宮崎（2800） | 21.5 | 0.0% | 0.0% |
| 公）宮崎市大橋３丁目１４番外 | 宮崎（2100） | 30.8 | 0.0% | 0.6% |
| 公）宮崎市大字恒久字小橋４３９８番３外 | 南宮崎（750） | 25.9 | 0.0% | |
| 公）宮崎市港２丁目１７番外 | 宮崎（3400） | 14.7 | 0.0% | -0.2% |
| 公）宮崎市高洲町３４５番 | 宮崎（3700） | 11 | 0.0% | -0.9% |
| 公）宮崎市大字島之内字松下２２４８番１外 | 日向住吉（160） | 16.7 | -0.2% | -2.1% |
| 公）宮崎市大島町原ノ前１４４５番１０９ | 宮崎神宮（2300） | 21.5 | -0.5% | -5.7% |
| 公）宮崎市大字赤江字飛江田９７９番５ | 田吉（2400） | 7 | -0.5% | -2.3% |
| 公）宮崎市大字熊野字島山１４１１番１ | 運動公園（600） | 6.8 | -0.5% | -2.4% |
| 公）宮崎市高岡町内山字雁ケ峰２７８５番１ | 宮崎（15000） | 5.8 | -0.6% | -2.8% |
| 公）宮崎市大字赤江字飛江田１５７２番１９ | 田吉（1800） | 12.3 | -0.8% | -6.8% |
| 公）宮崎市高松町１２４番１外 | 宮崎（1300） | 36.3 | -0.9% | 0.9% |
| 公）宮崎市中央通６１番 | 宮崎（1200） | 69 | -0.9% | -0.9% |
| 公）宮崎市高岡町五町字中村馬場２５１番 | 宮崎（14000） | 10 | -1.0% | -4.7% |
| 公）宮崎市田野町字中渡瀬甲３７５８番１０外 | 田野（1000） | 5.1 | -1.3% | -4.9% |
| 公）宮崎市田野町字宮ノ原甲２８１５番５ | 田野（500） | 7 | -1.4% | -7.4% |
| 公）宮崎市阿波岐原町前浜４２７６番６７６ | 宮崎神宮（4200） | 11 | -1.5% | -5.9% |
| 公）宮崎市田野町字中原甲２８５５番２ | 田野（350） | 7.8 | -2.9% | -13.0% |
| 公）宮崎市宮崎駅東２丁目３番１ | 宮崎（200） | 39.9 | ||
| 公）宮崎市江平中町１番１１ | 宮崎（700） | 34.7 | ||
| 基）宮崎市薫る坂２丁目６４３８番３０ | 南宮崎（2900） | 19.2 | 2.1% | |
| 基）宮崎市花山手東３丁目２８番４ | 南宮崎（2500） | 26.7 | 1.9% | 8.0% |
| 基）宮崎市江平東１丁目１０番６内 | 宮崎（1600） | 24.2 | 1.8% | 3.7% |
| 基）宮崎市大塚台西１丁目２７番３ | 宮崎（5000） | 20.1 | 1.7% | 5.2% |
| 基）宮崎市霧島３丁目９７番 | 宮崎（3200） | 30.4 | 1.7% | 7.2% |
| 基）宮崎市花ケ島町新地橋１１４５番３３ | 宮崎神宮（1700） | 18.5 | 1.1% | 1.1% |
| 基）宮崎市清武町池田台１６番１０ | 加納（2000） | 18.7 | 1.1% | 4.8% |
| 基）宮崎市吉村町引土甲６２９番２４ | 宮崎（1700） | 22.2 | 1.1% | 1.1% |
| 基）宮崎市神宮１丁目２７８番 | 宮崎神宮（1100） | 33.3 | 1.0% | 3.7% |
| 基）宮崎市吉村町別府原甲１６７１番５９ | 宮崎（800） | 23.7 | 1.0% | 1.3% |
| 基）宮崎市和知川原２丁目５２番１ | 宮崎（2200） | 30.6 | 1.0% | 2.9% |
| 基）宮崎市橘通東２丁目１７番外 | 宮崎（1200） | 45.9 | 0.7% | 2.2% |
| 基）宮崎市月見ケ丘５丁目３００番５１ | 田吉（1800） | 16.9 | 0.6% | 2.8% |
| 基）宮崎市本郷１丁目４４番 | 南方（1100） | 13.4 | 0.5% | 1.0% |
| 基）宮崎市神宮西１丁目４６番 | 宮崎神宮（1500） | 28 | 0.5% | 1.4% |
| 基）宮崎市昭和町６５番 | 宮崎（1100） | 27 | 0.2% | 0.4% |
| 基）宮崎市吉村町正光寺前甲４３９番９ | 宮崎神宮（2200） | 21.2 | 0.0% | 0.0% |
| 基）宮崎市大島町馬場尻１８７８番８ | 宮崎神宮（1100） | 17.6 | 0.0% | 0.0% |
| 基）宮崎市大工３丁目１８５番 | 宮崎（2300） | 23.1 | 0.0% | 0.0% |
| 基）宮崎市大字島之内字永池尻９４３３番２０ | 日向住吉（800） | 12.8 | 0.0% | 0.0% |
| 基）宮崎市高洲町１８８番４外 | 宮崎（2400） | 19.7 | 0.0% | 1.0% |
| 基）宮崎市大字本郷北方字津和田３３８５番１００ | 宮崎空港（1800） | 12.5 | 0.0% | 0.0% |
| 基）宮崎市堀川町１５０番３ | 宮崎（850） | 27.8 | 0.0% | 1.6% |
| 基）宮崎市恒久３丁目６番３ | 南宮崎（1000） | 20 | 0.0% | 0.3% |
| 基）宮崎市大字小松字宅宮２０２番２ | 宮崎神宮（3200） | 14.3 | 0.0% | 0.7% |
| 基）宮崎市大字熊野字今江９９５１番２外 | 木花（600） | 10.9 | 0.0% | 0.0% |
| 基）宮崎市青島１丁目９４番 | 青島（450） | 9.1 | 0.0% | -1.8% |
| 基）宮崎市大字恒久字宮ノ元５９９番５外 | 南宮崎（1300） | 16.5 | 0.0% | -1.2% |
| 基）宮崎市佐土原町下那珂字潮入４５１８番１１７ | 佐土原（1300） | 12.6 | 0.0% | 1.1% |
| 基）宮崎市佐土原町上田島字今坂１２０５番１０ | 佐土原（6800） | 6.7 | 0.0% | 0.0% |
| 基）宮崎市清武町加納字西迫乙２５９番１内 | 加納（1000） | 14.2 | 0.0% | 0.9% |
| 基）宮崎市清武町今泉字上釘原甲１２４番５外 | 清武（1400） | 12.6 | 0.0% | 0.0% |
| 基）宮崎市大字広原字犬馬場１９９番２ | 日向住吉（2200） | 5.2 | 0.0% | 0.0% |
| 基）宮崎市南方町垣下４６８番１ | 蓮ヶ池（2200） | 7.2 | 0.0% | 0.0% |
| 基）宮崎市大字郡司分字江佐原甲２８０５番 | 南方（1500） | 11.5 | 0.0% | 0.0% |
| 基）宮崎市古城町桜町７３４６番 | 南宮崎（4100） | 7.9 | 0.0% | 0.0% |
| 基）宮崎市佐土原町下那珂字下ノ山２９５２番９１ | 佐土原（3600） | 3.5 | 0.0% | 0.0% |
| 基）宮崎市高岡町高浜字十月田２２７１番１外 | 宮交バス粟野神社前停留所（300） | 3.1 | 0.0% | 0.0% |
| 基）宮崎市清武町船引字古門６７２０番１外 | 清武（1500） | 5.3 | 0.0% | 0.0% |
| 基）宮崎市まなび野２丁目１２番４ | 南方（2300） | 17.2 | 0.0% | |
| 基）宮崎市大字本郷北方字境田２９６８番 | 田吉（1700） | 6.4 | 0.0% | 0.0% |
| 基）宮崎市清武町船引字井手ノ城９１５番１外 | 清武（1700） | 6.3 | 0.0% | 0.0% |
| 基）宮崎市橘通西３丁目８９番内 | 宮崎（900） | 88.1 | 0.0% | |
| 基）宮崎市橘通西５丁目３９番 | 宮崎（1200） | 39.9 | 0.0% | 0.8% |
| 基）宮崎市広島１丁目９３番２外 | 宮崎（600） | 36 | 0.0% | 0.0% |
| 基）宮崎市松山１丁目１８４番１ | 宮崎（1100） | 33 | 0.0% | 0.0% |
| 基）宮崎市中村西２丁目２６３番１ | 南宮崎（650） | 26.3 | 0.0% | 0.3% |
| 基）宮崎市青島２丁目２１９番 | 青島（350） | 11.7 | 0.0% | -1.7% |
| 基）宮崎市大淀４丁目９６番１ | 南宮崎（220） | 27.1 | 0.0% | 0.0% |
| 基）宮崎市佐土原町松小路８番９ | 佐土原（150） | 19.3 | 0.0% | |
| 基）宮崎市高岡町五町字中村馬場２６２番１ | 宮交バス下高岡停留所（150） | 7.3 | 0.0% | 0.0% |
| 基）宮崎市清武町加納３丁目２１番 | 加納（800） | 21.5 | 0.0% | 1.2% |
| 基）宮崎市大字島之内字湯取６２９５番１外 | 日向住吉（1800） | 21.5 | 0.0% | 0.3% |
| 基）宮崎市大塚町池ノ内１１８１番１外 | 宮崎（3900） | 27.6 | 0.0% | 0.0% |
| 基）宮崎市大字柏原字柳町４４９番３ | 宮崎（6600） | 10 | 0.0% | 0.0% |
| 基）宮崎市橘通東３丁目３５番 | 宮崎（750） | 50.5 | 0.0% | 1.3% |
| 基）宮崎市高千穂通２丁目２番２内 | 宮崎（90） | 54.8 | 0.0% | |
| 基）宮崎市大坪西１丁目２１５５番１ | 南宮崎（2000） | 25.9 | 0.0% | |
| 基）宮崎市松橋１丁目７１番２外 | 宮崎（2200） | 32.9 | 0.0% | |
| 基）宮崎市高洲町４９番６外 | 宮崎（3300） | 14.3 | 0.0% | -0.2% |
| 基）宮崎市佐土原町東上那珂字堂ケ迫１６０７９番４１ | 佐土原（6700） | 3.9 | 0.0% | |
| 基）宮崎市清武町今泉字山ノ口丙１８６４番１０ | 清武（3400） | 3.1 | 0.0% | 0.0% |
| 基）宮崎市大字赤江字飛江田２２３番外 | 宮崎空港（500） | 16.8 | -0.4% | -1.2% |
| 基）宮崎市大塚町宮田２９２９番１内 | 宮崎（4000） | 29.2 | -0.4% | -1.9% |
| 基）宮崎市田野町字中原甲２８７１番８ | 田野（450） | 6.7 | -0.5% | -2.4% |
| 基）宮崎市田野町字堀下乙９２８２番４ | 田野（800） | 5.7 | -0.6% | -1.1% |
| 基）宮崎市高岡町内山字石代２７０６番５ | 宮交バス下高岡停留所（750） | 5.3 | -0.6% | -1.8% |
| 基）宮崎市高岡町小山田字麓９００番１ | 宮交バス穆佐小前停留所（260） | 3.9 | -0.8% | -5.6% |
| 基）宮崎市田野町字大明神原乙９４０２番１５ | 田野（490） | 7.6 | -1.3% | -8.4% |
| 基）宮崎市田野町字大手原甲１６４６番３ | 田野（600） | 6.3 | -1.6% | -6.4% |
| 基）宮崎市新別府町堂前８３８番１ | 宮崎（2800） | 23.8 | -1.9% | -9.0% |
| 基）宮崎市大字熊野字下原５６７４番３外 | 木花（2200） | 7.3 | ||
| 基）宮崎市高岡町五町字井ノ上１７４番２外 | 宮交バス下高岡停留所（160） | 8.3 |
途中ですが、この記事の説明を
どうも、このサイトの運営者のゴトウです。
この記事では、「あなたの（気になっている）不動産が、これからどうなるのか？」が分かるように、解説をしていきます。
とても不思議に思うのですが、
不動産の取引は、数百万円〜数億円単位の大きなお金が動きますから、絶対に失敗したくないはずなのに、
参考になる情報が、あまりに少なすぎると感じませんか？
例えば、年に３回ほど、公示地価や基準地価、路線価などの国が発表する土地価格の情報が、新聞やテレビニュースで取り上げられます。
ですが、その解説の多くが、都道府県単位、市区町村単位、または、１番大きく上昇した場所ぐらいです。
もっと細かい地区の情報は、ほとんど見かけませんよね。
これでは、あなたの（気になっている）不動産が、これから上がるのか？下がるのか？の判断がつきませんし、今がチャンスなのかどうかも分かりません。
最悪の婆には、営業マンの言いなりになって、もっと高く売れた（もっといい物件を探せた）のに、、、なんてことも。
それはちょっと残念すぎると思うんです。
そこで、この記事では、取り引きの参考になりそうなデータを集めて、なるべく詳しく、そして分かりやすく解説をしました。
そのため、ちょっと記事が長くなってしまいましたが、難しいことは書いていませんので、気楽に読み進めてみてください。
それでは参りましょう。
２、宮崎市の土地価格の動き
宮崎市の住宅地は、アベノミクス以降の、この９年間で２.５％下落しました。
また、2021→22年の公示地価については、住宅地は前年比で０.１%のプラス、商業地は０.２％のマイナスとなっていました。
では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか？
公示地価の７年間の変化率を地図上に表示させてみました。
地価マップ：2013-21年の上昇率
変化率：赤色（30%以上）＞オレンジ色（10〜29.9%）＞緑色（0〜9.9%）＞青色（-9.9〜０％）＞紫色（-10%以下）
ご覧のように、全体的に下落している地点の方が多いですね。
下落しているエリアの特徴は、
- 宮崎駅の周辺の商業地
- 宮崎駅より東側の地区
- 郊外の住宅地
あたりですね。
その一方で、宮崎駅からちょっと離れた住宅地では、広く上昇しています。
なぜ宮崎市では、一部のエリアしか上昇していないのか？
最初に結論をまとめます。
- 住宅ローン金利が下がって、同じ返済額でもっと高い価格の不動産を買えるようになった
- ところが、宮崎市では人口が減少傾向にあり、特に若い世代の人口が減っている
- さらに農地の宅地化も進んでいるため、古い住宅地に対する買い手が減っている
といったことから、一部のエリアだけが上昇していると考えられます。
では、もう少し詳しく見ていきましょう。
①金利低下で、住宅ローンの返済が軽くなった
全国的に土地価格が上昇していると言われていますが、その理由は金利の低下です。
ご覧のように、2013年4月以降、日銀が国債を買い占める、異次元緩和政策を行うことで、金利を下げてきました。
日銀が国債を買い占めて、金利を下げた
（参考：ARUHI住宅ローン フラット３５金利の推移 財務省 国債金利情報）
ザックリ言うと、この８年間で買い手は、同じ返済額で２割高い物件を買えるようになったということです。
例えば、フラット３５で期間３５年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。
同じ返済額で購入できる物件価格が２割上昇した
月々の支払額は増やさずに、約２割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。
そのため、人気のエリアほど、土地価格が上昇してきたのです。
②ただし、宮崎市では人口が減っている
ところが、宮崎市では、人口が減少しています。
宮崎市の人口は、2013〜20年の7年間で約1,800人も減っているのです。
（参考：総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」）
さらに、家を購入する中心年代である３０〜４０代は、この７年間で約4,000人も減っていました。
（参考：総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」）
これほど、買い手が減っているのであれば、住宅地に対する需要も下がりますので、土地価格も下げやすくなっていたわけですね。
③農地の宅地化によって、郊外に人が移っている
また、農地の宅地化が進んでいることも、特に郊外エリアで土地価格が下がっている原因となっています。
この10年で宮崎県の農地は、約7,900ha（ヘクタール）も減少しているのです。
1haで約3,000坪ですので、30坪の戸建てに換算すると、約７９万戸分の農地が住宅や、道路、工場、倉庫、ショッピングモールなどに変わっているのです。
宮崎市は約４０万人の都市なので、中心部に農地は残っていませんが、車で１０分〜１５分ぐらい行くと、農地が残っているエリアが見えてきます。
これらの農地が宅地化されていけば、古くからある住宅地を購入する人は減りますので、特に郊外ほど土地価格が下がりやすくなっているわけです。
３、これからどうなるのか？
ここからは、宮崎市の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。
（１）金利の上昇リスク
2022年に入ってから、金利の上昇が始まっています。
新型コロナや、ウクライナ侵攻などで、世界各国の経済が混乱し、物価が上昇しているため、物価上昇をおさえるために、世界中の国々で金利を引き上げているのです。
例えば、アメリカでは、この１年間で、0.25→5.25%へと、なんと５％もの金利の引き上げを行っています。
日本では、今のところそういう対策をしていませんが、投資家の間ではすでに「日本も金利の引き上げを行うのではないか？」と見られており、期間１０〜３０年の国債の金利が上がり始めています。
（参考：財務省）
住宅ローンの金利も、このような状況を受けて、上昇し始めています。
固定金利の住宅ローンである、フラット３５（期間21〜35年）の金利も上昇傾向にあり、23年6月分は1.76%となっています。
ふらっと３５は上昇しているが、変動金利はむしろ下落
ところが、変動金利は、ほとんど変化がないか、むしろ下落している銀行もあります。
銀行同士で、お客さんの獲得競争が激しいため、金利が下がっているためです。
そのため、変動金利の利用者が、2019年には約６割ぐらいだったのが、2022年には約７割にまで増えていました。
不動産価格が上がりすぎたため、変動金利の利用者が増加
毎月の支払額で比較すると、約2万円も安く済むのですから、無理もありません。
変動金利の方が、月々の返済が約２万円安い
| 金利 | 月の返済額 | 総返済額 | ||
| ①ふらっと35 | 固定金利 | 1.76% | 95,723円 | 約4,020万円 |
| ②SBI新生銀行 | 変動金利 | 0.32% | 75,512円 | 約3,172万円 |
| ①ー② | 20,211円 | 約848万円 |
*期間３５年、ローン諸費用は除く
大都市のマンションがかなり値上がりしており、「誰が買ってるの？」と疑問に思う人もいるでしょうが、変動金利を選んでいる人が増えているからでしょう。
では、そのような人たちが、金利が上がった時にどうするのか？というと、約２割の人が、「見当がつかない、わからない」と答えていました。
このように、金利が上がった時に、返済に困る人が、かなりの割合でいると考えられます。
つまり、
- 世界的な物価上昇・金利上昇によって、「日本の金利も上がる」と予想する投資家が増えている
- 変動金利で借りている人の２割ぐらいは、金利が上がった場合に、対応できない可能性がある
と言う状況なのです。
今年の4月に、日銀総裁が交代し、植田新総裁になりましたが、今のところは、黒田旧総裁の方針を引き継ぐようなコメントをしています。
ですが、そもそも、黒田総裁が異次元緩和をやり始めたのは、物価を毎年2%上げるためでした。
そして、2022年度の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。すでに目的は達成されて、むしろかなりのハイペースで上昇している状況です。
（参考：NHK「2022年度 消費者物価指数 前年度比3.0％上昇 41年ぶり水準」）
また、ウクライナ戦争もまだ終わりが見えませんので、物価上昇はまだまだ続くと考えると、いずれ金利を引き上げる時が来るでしょう。
１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性
ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。
例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。
特に、変動金利が上がってきた場合には、注意が必要でしょう。
（２）これから宮崎市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した宮崎市の人口の見通しによると、2020→30年の10年間で約１.２万人減少するそうです。
宮崎市は、これから10年で１.２万人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
さらに、家を建てる３０〜４０代人口では、2020→30年の10年間で約２.１万人ほど減る見通しです。
宮崎市の３０〜４０代人口は、2020→30年で約２.１万人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
つまり、これから１０年で買い手が１割以上も減るのです。
そのため、今すでに人気が低くなっているエリアでは、さらに買い手がつきにくくなりそうです。
（３）再開発事業で中心部が活性化する？
2020年にJR九州と宮崎交通が共同で開発した駅前商業施設「アミュプラザ宮崎」が完成します。
アミュプラザ宮崎は宮崎駅の西口にできる
商業施設と映画館、オフィスが入った複合施設となる予定です。
JR九州はこのような商業施設を福岡、長崎、大分、鹿児島、熊本（予定）で展開していますが、どれも過去最高の売り上げを更新中です。
頻繁にイベントを行い、集客するのが上手いのです。
アミュプラザ宮崎の完成イメージ
宮崎市でも、駅周辺で働く人が増えますし、新しい商業施設ができることで、駅周辺の活性化が起こるでしょう。
駅周辺は坪単価が高いので、マンション用地として使われるでしょうが、現在上昇している、ちょっと離れたエリアでは引き続き戸建ての需要が続きそうです。
結論：買うなら？売るなら？
以上のことから、宮崎市の土地価格は、
- 中心部では再開発が進む一方で、人口の減少と農地の宅地化によって、中心部と郊外の二極化が進んでいる
- 今後も人口は減少していくが、駅前の再開発によって、中心部と周辺部の二極化は進みそう
と言えるでしょう。
買うなら：安く買うには工夫が必要
本来であれば、低金利は家を購入するチャンスな訳ですが、ウッドショックによる建築費の高騰によって、家を建てるハードルが上がっています。
変動金利を選ぶ人が増えていますが、今後の金利上昇の可能性も考えると、むしろ、なるべく安く土地を探す方法を考えた方がいいかもしれません。
非公開物件＝安い物件
また、不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、ある特定の住宅メーカーが取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
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売るなら：低金利のうちに売却を検討すべき
特に住宅地において、これから影響が出てくるのが金利の上昇です。金利が１％上がると、組める住宅ローンが１５〜２０％程度減るためです。
今は上昇率が小幅なため、まだ影響は小さいですが、これから物価上昇がさらにひどくなれば、アメリカやヨーロッパのように金利を引き上げて物価上昇を抑える政策を取る可能性があるため、早めの準備がおすすめです。
不動産会社選びを間違えると損する？
不動産会社によって、得意とするエリアや物件種類（戸建て・マンション）が違うので、実際の取引では、公示地価より高く、または安く取引されることがあります。
例えば、宮崎市内に「神宮（じんぐう）」という、宮崎神宮の周辺に広がる住宅地があります。
こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、
- 公示地価：28万円／坪
- 実際の取引価格：32〜33万円／坪
と、公示地価の約1.2倍で取引されていました。
【宮崎市神宮の土地取引（過去２年間）】
- 徒歩15〜18分のエリアで、32〜33万円／坪で取引されている
- 基準地価も実際の取引も「第１種低層住居専用地域」という用途区分
なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか？
その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。
不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、
- 自社でどれだけ取引情報を持っているか
- どれだけ買い手のリストを持っているか？
で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。
持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる
*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています
（2022年実績：売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 ＝ 11.4%）
また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、
- どれだけの評価額になるのか？
- どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか？
を知ることができます。
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