宮崎市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

宮崎市 宮崎県

(画像出典:wikimedia commons そらみみ, 青島駅前通り)

 

この記事では宮崎市の

  1. 公示地価、基準地価
  2. 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
  3. 今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

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1、宮崎市の公示地価、基準地価

(1)公示地価(2023.1.1現在)

*変化率が空白:比較する年度のデータがない場合

*最寄駅の( )内は、駅からの距離(m)

住所または地番最寄駅坪単価(万円)前年比2018年比
宮崎市丸山2丁目307番宮崎神宮(1400)311.6%8.7%
宮崎市宮崎駅東3丁目4番7宮崎(520)30.81.5%7.5%
宮崎市大塚台西1丁目27番3宮崎(5000)20.21.2%7.0%
宮崎市大坪西2-5-26南宮崎(2000)18.71.1%5.2%
宮崎市佐土原町下田島字鳥越20732番21佐土原(720)141.0%5.0%
宮崎市江平東1-7-33宮崎(1600)24.20.5%4.9%
宮崎市祇園2丁目63番2外宮崎神宮(2700)32.40.8%4.2%
宮崎市江南3-10-2南宮崎(3000)191.1%4.2%
宮崎市清武町加納字櫛間甲1520番15加納(1100)180.9%3.8%
宮崎市清水2-7-31宮崎(1200)30.60.7%3.8%
宮崎市月見ケ丘5-31-14田吉(1800)171.0%3.6%
宮崎市大橋1丁目109番宮崎(2000)30.40.7%3.4%
宮崎市小松台東1丁目11番16宮崎(5200)20.80.6%3.3%
宮崎市曽師町100番1宮崎(1200)21.50.6%3.2%
宮崎市学園木花台南3丁目15番3木花(1700)15.20.4%3.1%
宮崎市橘通東2-2-3宮崎(1200)45.90.7%3.0%
宮崎市宮崎駅東3丁目6番9宮崎(820)34.71.0%2.9%
宮崎市希望ケ丘4-15-2南方(1800)14.10.9%2.9%
宮崎市平和が丘北町18番11宮崎神宮(3400)16.90.6%2.6%
宮崎市生目台東2丁目29番3南宮崎(5300)18.50.9%2.6%
宮崎市東大宮2-12-6宮崎神宮(1500)17.70.4%2.5%
宮崎市堀川町150番3宮崎(850)27.80.2%2.2%
宮崎市高千穂通1-6-35宮崎(450)65.30.0%2.1%
宮崎市大工1-10-32宮崎(1700)330.0%2.0%
宮崎市大塚町馬場崎3532番6南宮崎(4200)18.70.5%2.0%
宮崎市下北方町横小路5889番宮崎神宮(2100)19.20.2%1.9%
宮崎市淀川3-7-8南宮崎(880)23.60.3%1.8%
宮崎市老松1-3-5宮崎(400)39.60.0%1.7%
宮崎市花ケ島町三反田692番10蓮ケ池(720)15.60.9%1.5%
宮崎市矢の先町49番1外宮崎神宮(1600)24.70.0%1.1%
宮崎市永楽町179番宮崎(1200)21.80.3%1.1%
宮崎市清武町正手2丁目51番2清武(670)14.40.0%0.9%
宮崎市高松町124番1外宮崎(1300)36.3-0.9%0.9%
宮崎市清武町正手2丁目95番清武(600)18.20.0%0.9%
宮崎市末広1-9-31宮崎(1800)26.20.0%0.8%
宮崎市下原町222番2宮崎(1300)19.80.0%0.7%
宮崎市大橋3丁目14番外宮崎(2100)30.80.0%0.6%
宮崎市吉村町西中甲1324番6宮崎(1100)21.40.6%0.6%
宮崎市大字恒久字原出口4488番4内南宮崎(800)20.50.0%0.5%
宮崎市南花ケ島町338番2宮崎神宮(450)20.60.3%0.5%
宮崎市大字本郷南方字松ケ迫4530番40外南方(1200)13.80.0%0.5%
宮崎市中村東2-3-11南宮崎(600)23.30.0%0.3%
宮崎市江平西1-5-47宮崎(1500)330.0%0.2%
宮崎市大字糸原字町頭490番外宮崎神宮(7700)6.10.0%0.0%
宮崎市鶴島2-17-26宮崎(2400)24.80.0%0.0%
宮崎市阿波岐原町鳥居原2145番9宮崎(3100)16.90.0%0.0%
宮崎市一の宮町77番1宮崎(2200)20.70.0%0.0%
宮崎市佐土原町下田島字江川崎11412番36佐土原(1200)9.50.0%0.0%
宮崎市佐土原町下田島字大炊田11161番1佐土原(1800)4.30.0%0.0%
宮崎市佐土原町東上那珂字羽山崎9625番佐土原(3500)3.70.0%0.0%
宮崎市大字恒久字草葉1039番田吉(630)16.80.0%0.0%
宮崎市大字熊野字椿山11006番2外木花(500)10.40.0%0.0%
宮崎市青島3-7-6青島(1000)7.20.0%0.0%
宮崎市大字恒久字横町5009番3南宮崎(1000)170.0%0.0%
宮崎市高岡町小山田字赤池2559番宮崎(12000)3.30.0%0.0%
宮崎市清武町木原字横小路5339番3清武(2700)70.0%0.0%
宮崎市佐土原町西上那珂字中畑791番20佐土原(8000)4.60.0%0.0%
宮崎市波島2-21-16宮崎神宮(2500)14.30.0%0.0%
宮崎市高岡町飯田3丁目4番4宮崎(14000)7.20.0%0.0%
宮崎市清武町木原字新町487番3清武(500)12.10.0%0.0%
宮崎市大字瓜生野字千代ケ崎3225番2宮崎神宮(6000)6.90.0%0.0%
宮崎市大字塩路字往還高下383番2日向住吉(2500)5.60.0%0.0%
宮崎市田野町南原2丁目7番4田野(1200)6.50.0%0.0%
宮崎市橘通西3-10-37宮崎(900)94.40.0%0.0%
宮崎市大淀4-3-2南宮崎(220)27.10.0%0.0%
宮崎市佐土原町下那珂字中溝2711番16佐土原(1700)14.20.0%0.0%
宮崎市清武町船引字池田294番4外清武(370)16.30.0%0.0%
宮崎市清武町今泉字下ノ原甲2823番12日向沓掛(1700)6.80.0%0.0%
宮崎市日ノ出町160番1宮崎(2800)21.50.0%0.0%
宮崎市港2丁目17番外宮崎(3400)14.70.0%-0.2%
宮崎市佐土原町上田島字新城町1892番佐土原(5900)7.50.0%-0.4%
宮崎市高洲町345番宮崎(3700)110.0%-0.9%
宮崎市中央通1-18宮崎(1200)69-0.9%-0.9%
宮崎市花ケ島町立毛1073番1外宮崎神宮(1700)230.0%-1.0%
宮崎市大字島之内字井手下7338番19日向住吉(1300)14.60.0%-1.1%
宮崎市大字島之内字松下2248番1外日向住吉(160)16.7-0.2%-2.1%
宮崎市大字赤江字飛江田979番5田吉(2400)7-0.5%-2.3%
宮崎市大字熊野字島山1411番1運動公園(600)6.8-0.5%-2.4%
宮崎市高岡町内山字雁ケ峰2785番1宮崎(15000)5.8-0.6%-2.8%
宮崎市下北方町寺ケ迫5450番5外宮崎神宮(3000)120.0%-2.9%
宮崎市高岡町五町字中村馬場251番宮崎(14000)10-1.0%-4.7%
宮崎市田野町字中渡瀬甲3758番10外田野(1000)5.1-1.3%-4.9%
宮崎市大島町原ノ前1445番109宮崎神宮(2300)21.5-0.5%-5.7%
宮崎市阿波岐原町前浜4276番676宮崎神宮(4200)11-1.5%-5.9%
宮崎市大字赤江字飛江田1572番19田吉(1800)12.3-0.8%-6.8%
宮崎市田野町字宮ノ原甲2815番5田野(500)7-1.4%-7.4%
宮崎市田野町字中原甲2855番2田野(350)7.8-2.9%-13.0%
宮崎市船塚3丁目33番宮崎(2400)36.30.9%
宮崎市吉村町今村甲4107番7宮崎(2800)20.70.0%
宮崎市恒久6丁目13番2外南宮崎(2400)18.30.0%
宮崎市神宮東3-2-36宮崎神宮(120)30.60.0%
宮崎市大字恒久字小橋4398番3外南宮崎(750)25.90.0%
宮崎市宮崎駅東2丁目3番1宮崎(200)39.9
宮崎市江平中町1番11宮崎(700)34.7

 

(2)基準地価(2023.7.1現在)

*変化率が空白:比較する年度のデータがない場合

*最寄駅の( )内は、駅からの距離(m)

住所または地番最寄駅坪単価(万円)前年比2018年比
宮崎市青島1-12-19青島( 450)9.55.1%3.2%
宮崎市青島2-12-16青島( 350)123.1%1.4%
宮崎市高千穂通2-6-14宮崎( 90)56.12.4%
宮崎市薫る坂2-7-5南宮崎( 2900)19.62.1%
宮崎市大坪西1-1-67南宮崎( 2000)26.42.0%
宮崎市花山手東3丁目28番4南宮崎( 2500)27.21.9%10.0%
宮崎市和知川原2丁目52番1宮崎( 2200)311.4%4.3%
宮崎市橘通東3-3-13宮崎( 750)51.21.3%2.6%
宮崎市清武町池田台16番10加納( 2000)18.91.2%6.1%
宮崎市霧島3丁目97番宮崎( 3200)30.81.2%8.5%
宮崎市吉村町別府原甲1671番59宮崎( 800)23.91.1%2.4%
宮崎市花ケ島町新地橋1145番33宮崎神宮( 1700)18.71.1%2.2%
宮崎市清武町今泉字山ノ口丙1864番10清武( 3400)3.11.1%1.1%
宮崎市吉村町引土甲629番24宮崎( 1700)22.41.0%2.1%
宮崎市神宮1丁目278番宮崎神宮( 1100)33.71.0%4.7%
宮崎市月見ケ丘5-31-14田吉( 1800)17.11.0%3.8%
宮崎市大塚台西1丁目27番3宮崎( 5000)20.30.8%6.0%
宮崎市江平東1-7-33宮崎( 1600)24.40.8%4.5%
宮崎市橘通西3-8-12宮崎( 1100)88.80.7%
宮崎市橘通東2-2-3宮崎( 1200)46.20.7%2.9%
宮崎市大工3丁目185番宮崎( 2300)23.30.7%0.7%
宮崎市大字小松字宅宮202番2宮崎神宮( 3200)14.40.7%1.4%
宮崎市まなび野2丁目12番4南方( 2300)17.30.6%
宮崎市佐土原町下那珂字潮入4518番117佐土原( 1300)12.70.5%1.6%
宮崎市本郷1-3-11南方( 1100)13.50.5%1.5%
宮崎市大塚町池ノ内1181番1外宮崎( 3900)27.70.5%0.5%
宮崎市神宮西1丁目46番宮崎神宮( 1500)28.10.5%1.9%
宮崎市堀川町150番3宮崎( 850)27.90.4%1.9%
宮崎市吉村町正光寺前甲439番9宮崎神宮( 2200)21.30.3%0.3%
宮崎市昭和町65番宮崎( 1100)270.2%0.6%
宮崎市清武町加納3丁目21番加納( 800)21.50.0%1.2%
宮崎市高洲町188番4外宮崎( 2400)19.70.0%1.0%
宮崎市清武町加納字西迫乙259番1内加納( 1000)14.20.0%0.9%
宮崎市橘通西5-1-29宮崎( 1200)39.90.0%0.8%
宮崎市恒久3丁目6番3南宮崎( 1000)200.0%0.3%
宮崎市大字島之内字湯取6295番1外日向住吉( 1800)21.50.0%0.3%
宮崎市中村西2-5-8南宮崎( 650)26.30.0%0.3%
宮崎市大島町馬場尻1878番8宮崎神宮( 1100)17.60.0%0.0%
宮崎市大字島之内字永池尻9433番20日向住吉( 650)12.80.0%0.0%
宮崎市大字本郷北方字津和田3385番100宮崎空港( 1800)12.50.0%0.0%
宮崎市大字熊野字今江9951番2外木花( 600)10.90.0%0.0%
宮崎市佐土原町上田島字今坂1205番10佐土原( 6800)6.70.0%0.0%
宮崎市清武町今泉字上釘原甲124番5外清武( 1400)12.60.0%0.0%
宮崎市大字広原字犬馬場199番2日向住吉( 2200)5.20.0%0.0%
宮崎市大字郡司分字江佐原甲2805番南方( 1500)11.50.0%0.0%
宮崎市古城町桜町7346番南宮崎( 4100)7.90.0%0.0%
宮崎市佐土原町下那珂字下ノ山2952番91佐土原( 3600)3.50.0%0.0%
宮崎市清武町船引字古門6720番1外清武( 1500)5.30.0%0.0%
宮崎市大字本郷北方字境田2968番田吉( 1700)6.40.0%0.0%
宮崎市清武町船引字井手ノ城915番1外清武( 1700)6.30.0%0.0%
宮崎市広島1-12-3宮崎( 600)360.0%0.0%
宮崎市大淀4-3-2南宮崎( 220)27.10.0%0.0%
宮崎市高岡町五町字中村馬場262番1宮交バス下高岡停留所( 150)7.30.0%0.0%
宮崎市大字柏原字柳町449番3宮崎( 6600)100.0%0.0%
宮崎市高洲町49番6外宮崎( 3300)14.30.0%-0.2%
宮崎市大字恒久字宮ノ元599番5外南宮崎( 1300)16.50.0%-1.2%
宮崎市大塚町宮田2929番1内宮崎( 3700)29.20.0%-1.9%
宮崎市高岡町小山田字麓900番1宮交バス穆佐小前停留所( 260)3.90.0%-5.6%
宮崎市新別府町堂前838番1宮崎( 2800)23.80.0%-9.0%
宮崎市大字熊野字下原5674番3外木花( 2200)7.30.0%
宮崎市佐土原町松小路8番9佐土原( 150)19.30.0%
宮崎市高岡町五町字井ノ上174番2外宮交バス下高岡停留所( 160)8.30.0%
宮崎市松橋1-9-7宮崎( 2200)32.90.0%
宮崎市佐土原町東上那珂字堂ケ迫16079番41佐土原( 6700)3.90.0%
宮崎市大字赤江字飛江田223番外宮崎空港( 500)16.7-0.4%-1.6%
宮崎市田野町字堀下乙9282番4田野( 800)5.7-0.6%-1.7%
宮崎市高岡町内山字石代2706番5宮交バス下高岡停留所( 750)5.3-0.6%-2.4%
宮崎市田野町字中原甲2871番8田野( 450)6.6-1.0%-3.4%
宮崎市田野町字大手原甲1646番3田野( 600)6.2-1.6%-7.9%
宮崎市南方町大迫242番蓮ヶ池( 2600)7
宮崎市高岡町花見字中山2805番1宮交バス粟野神社前停留所( 1300)2.1
宮崎市旭一丁目12番8宮崎( 1100)33
宮崎市田野町南原2丁目21番9田野( 1100)9

 

 

 

 

2、宮崎市の土地価格の動き

宮崎市の住宅地は、アベノミクス以降の、この9年間で2.5%下落しました。

また、2021→22年の公示地価については、住宅地は前年比で0.1%のプラス商業地は0.2%のマイナスとなっていました。

 

宮崎市の公示地価

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか?

公示地価の7年間の変化率を地図上に表示させてみました。

 

地価マップ:2013-21年の上昇率

変化率:赤色(30%以上)>オレンジ色(10〜29.9%)>緑色(0〜9.9%)>青色(-9.9〜0%)>紫色(-10%以下)

 

 

ご覧のように、全体的に下落している地点の方が多いですね。

下落しているエリアの特徴は、

  • 宮崎駅の周辺の商業地
  • 宮崎駅より東側の地区
  • 郊外の住宅地

あたりですね。

 

その一方で、宮崎駅からちょっと離れた住宅地では、広く上昇しています。

 

なぜ宮崎市では、一部のエリアしか上昇していないのか?

最初に結論をまとめます。

  1. 住宅ローン金利が下がって、同じ返済額でもっと高い価格の不動産を買えるようになった
  2. ところが、宮崎市では人口が減少傾向にあり、特に若い世代の人口が減っている
  3. さらに農地の宅地化も進んでいるため、古い住宅地に対する買い手が減っている

といったことから、一部のエリアだけが上昇していると考えられます。

では、もう少し詳しく見ていきましょう。

 

①金利低下で、住宅ローンの返済が軽くなった

全国的に土地価格が上昇していると言われていますが、その理由は金利の低下です。

ご覧のように、2013年4月以降、日銀が国債を買い占める、異次元緩和政策を行うことで、金利を下げてきました。

 

日銀が国債を買い占めて、金利を下げた

異次元緩和政策と住宅ローン金利

(参考:ARUHI住宅ローン フラット35金利の推移 財務省 国債金利情報)

 

ザックリ言うと、この8年間で買い手は、同じ返済額で2割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット35で期間35年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

 

同じ返済額で購入できる物件価格が2割上昇した

 

月々の支払額は増やさずに、約2割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。

そのため、人気のエリアほど、土地価格が上昇してきたのです。

 

 

②ただし、宮崎市では人口が減っている

ところが、宮崎市では、人口が減少しています。

宮崎市の人口は、2013〜20年の7年間で約1,800人も減っているのです。

 

宮崎市の人口推移

(参考:総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」)

 

さらに、家を購入する中心年代である30〜40代は、この7年間で約4,000人も減っていました。

 

宮崎市の30〜40代人口の推移

(参考:総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」)

 

これほど、買い手が減っているのであれば、住宅地に対する需要も下がりますので、土地価格も下げやすくなっていたわけですね。

 

③農地の宅地化によって、郊外に人が移っている

また、農地の宅地化が進んでいることも、特に郊外エリアで土地価格が下がっている原因となっています。

この10年で宮崎県の農地は、約7,900ha(ヘクタール)も減少しているのです。

 

宮崎県の農地面積

(参考:農林センサス 「2−8 経営耕地の状況」)

 

1haで約3,000坪ですので、30坪の戸建てに換算すると、約79万戸分の農地が住宅や、道路、工場、倉庫、ショッピングモールなどに変わっているのです。

 

宮崎市は約40万人の都市なので、中心部に農地は残っていませんが、車で10分〜15分ぐらい行くと、農地が残っているエリアが見えてきます。

これらの農地が宅地化されていけば、古くからある住宅地を購入する人は減りますので、特に郊外ほど土地価格が下がりやすくなっているわけです。

 

3、これからどうなるのか?

ここからは、宮崎市の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。

 

(1)いよいよ金利上昇が本格化しそう

低金利によって、住宅ローンが組みやすい状況が続いていますが、2024年以降は、この環境がいよいよ変わってきそうです。

すでにフラット35などの長期固定の住宅ローンは金利が上がってきていますが、変動金利もそろそろ上昇に転じてきそうなのです。

 

住宅ローン金利の推移 2023年11月

(参考:ARUHI、住信SBIネット銀行、SBI新生銀行)

 

なぜ金利が上がってきているのか?、というと、物価が上がってきているからです。

戦争によって、海外から安い商品が入りにくくなり、円安が進んだことで、さらに物価が上昇しているのです。

 

日本の消費者物価指数と政策金利

(参考:財務省総務省統計局

 

この物価上昇をおさえるためには、消費を減らさないといけません。

そのため、日銀は、まず10年国債などの金利を引き上げました。これによって、フラット35などの固定金利のローンが影響を受けています。

ですが、物価上昇は止まらず、前年比で3%前後の上昇を続けています。

 

そのため、現在マイナス0.1%のままである政策金利も引き上げると見られています。

昨年12月に日銀で行われた会議では、マイナス金利の解除について話し合われています。

 

複数の委員は、マイナス金利の解除やイールドカーブコントロール(長短金利操作、YCC)政策の枠組みを解除後も「当面は大幅な金融緩和を継続していく可能性が高い」と言及。

(参考:ブルームバーグ「正常化見据え議論開始、マイナス金利後も緩和継続-12月日銀会合」)

 

上の記事の中で、「マイナス金利政策の解除」という言葉が出ていますが、これによって、変動金利の住宅ローンも上がることになります。

 

高額マンションをギリギリの住宅ローンで買っている人がやばい

変動金利の上昇によって、影響を受けそうなのが、ここのところ大きく上昇している大都市圏の駅近マンションです。

というのも、新築・中古マンションの購入者の7〜8割が、変動金利を利用しているからです。

 

新築・中古マンションの変動金利利用率

(参考:住宅金融支援機構 「住宅ローン利用者の実態調査」)

 

今までは、ネット銀行で申し込めば、0.3%台という、かなり安い条件で住宅ローンを組めてきたわけですが、今後はこの条件が厳しくなってきます。

異次元緩和政策が始まる前の2012年ごろまでは、変動金利も1%前後でした。そのため、今後数年かけて、1%前後の水準にまで引き上げていくと予想されます。

 

1%金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性

ちなみに、金利が1%上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。

例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が1%上がると、毎月10万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。

 

金利上昇で下落

 

政策金利は少しずつ引き上げていくと思われますので、すぐに大きく下落するわけではありません。

ですが、購入を検討されている方は、変動金利でギリギリのローンを組むのは危ないので気をつけてください。

 

 

 

(2)これから宮崎市の人口はどうなるの?

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した宮崎市の人口の見通しによると、2020→30年の10年間で約1.2万人減少するそうです。

 

宮崎市は、これから10年で1.2万人減る

宮崎市の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

さらに、家を建てる30〜40代人口では、2020→30年の10年間で約2.1万人ほど減る見通しです。

 

宮崎市の30〜40代人口は、2020→30年で約2.1万人減る

宮崎市の30〜40代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

つまり、これから10年で買い手が1割以上も減るのです。

そのため、今すでに人気が低くなっているエリアでは、さらに買い手がつきにくくなりそうです。

 

(3)再開発事業で中心部が活性化する?

2020年にJR九州と宮崎交通が共同で開発した駅前商業施設「アミュプラザ宮崎」が完成します。

 

アミュプラザ宮崎は宮崎駅の西口にできる

アミュプラザ宮崎の立地

(参考:JR九州)

 

商業施設と映画館、オフィスが入った複合施設となる予定です。

 

JR九州はこのような商業施設を福岡、長崎、大分、鹿児島、熊本(予定)で展開していますが、どれも過去最高の売り上げを更新中です。

頻繁にイベントを行い、集客するのが上手いのです。

 

アミュプラザ宮崎の完成イメージ

アミュプラザ宮崎

(参考:JR九州)

 

宮崎市でも、駅周辺で働く人が増えますし、新しい商業施設ができることで、駅周辺の活性化が起こるでしょう。

駅周辺は坪単価が高いので、マンション用地として使われるでしょうが、現在上昇している、ちょっと離れたエリアでは引き続き戸建ての需要が続きそうです。

 

結論:買うなら?売るなら?

以上のことから、宮崎市の土地価格は、

  • 中心部では再開発が進む一方で、人口の減少と農地の宅地化によって、中心部と郊外の二極化が進んでいる
  • 今後も人口は減少していくが、駅前の再開発によって、中心部と周辺部の二極化は進みそう

と言えるでしょう。

 

買うなら

ここでは、掘り出し物件を探すコツをご紹介します。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。

 

非公開物件の理由

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

 

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売るなら

ここからは、高く売るコツをご紹介します。

 

公示地価よりも高く売れるカラクリ

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、宮崎市内に「神宮(じんぐう)」という、宮崎神宮の周辺に広がる住宅地があります。

 

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:28万円/坪
  • 実際の取引価格:32〜33万円/坪

と、公示地価の約1.2倍で取引されていました。

 

【宮崎市神宮の公示地価】

宮崎市神宮の公示地価

  • 宮崎神宮駅から1,500mの距離、徒歩約19分(1分=80m)
  • 83,600円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =28万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【宮崎市神宮の土地取引(過去2年間)】

宮崎市神宮の土地取引

  • 徒歩15〜18分のエリアで、32〜33万円/坪で取引されている
  • 基準地価も実際の取引も「第1種低層住居専用地域」という用途区分

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の2倍以上の価格で取引されている」

「最低価格と最高価格が3倍以上も違う」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

*東京、大阪、北海道、福島など17都道府県を調査

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
東京都23区千代田区神保町485万円300〜990万円0.62〜2.04倍
東京都23区中央区佃644万円530〜970万円0.82〜1.51倍
東京都23区墨田区東向島111万円150〜290万円1.35〜2.61倍
東京都八王子市北野台33万円30〜43万円0.91〜1.3倍
東京都立川市柴崎町121万円97〜340万円0.8〜2.81倍
東京都武蔵野市吉祥寺本町216万円150〜300万円0.69〜1.39倍
神奈川県横浜市神奈川区松見町85万円74〜150万円0.87〜1.76倍
神奈川県川崎市中原区木月136万円160〜240万円1.18〜1.76倍
神奈川県相模原市緑区東橋本70万円17〜140万円0.24〜2倍
千葉県千葉市中央区松波77万円64〜110万円0.83〜1.43倍
千葉県船橋市松が丘30万円26〜41万円0.87〜1.37倍
千葉県柏市今谷上町49万円39〜85万円0.8〜1.73倍
埼玉県さいたま市浦和区北浦和113万円78〜160万円0.69〜1.42倍
埼玉県川口市差間43万円42〜61万円0.98〜1.42倍
埼玉県所沢市久米49万円22〜76万円0.45〜1.55倍
北海道札幌市北区25条西38万円32〜48万円0.84〜1.26倍
北海道旭川市8条通10万円7〜14万円0.7〜1.4倍
北海道苫小牧市桜木町7万円6.5〜13万円0.93〜1.86倍
青森県青森市三内10万円5.4〜14万円0.54〜1.4倍
青森県八戸市田向14万円10〜28万円0.71〜2倍
青森県弘前市大字田園13万円15〜18万円1.15〜1.38倍
秋田県秋田市手形22万円18〜25万円0.82〜1.14倍
秋田県大仙市大曲中通町11万円13〜15万円1.18〜1.36倍
秋田県由利本荘市石脇7.8万円5〜14万円0.64〜1.79倍
岩手県盛岡市加賀野21万円15〜32万円0.71〜1.52倍
岩手県一関市赤荻8万円5.5〜17万円0.69〜2.13倍
岩手県奥州市佐倉河21万円15〜32万円0.71〜1.52倍
宮城県仙台市泉区将監26万円34〜52万円1.31〜2倍
宮城県石巻市三ツ股10万円7.8〜14万円0.78〜1.4倍
宮城県名取市大手町27万円29〜40万円1.07〜1.48倍
福島県福島市野田町22万円16〜72万円0.73〜3.27倍
福島県いわき市小島町22万円35万円1.59倍
福島県郡山市芳賀18万円17〜35万円0.94〜1.94倍
山形県山形市東原町26万円18〜32万円0.69〜1.23倍
山形県鶴岡市本町11万円8〜17万円0.73〜1.55倍
山形県酒田市新橋9.5万円10〜15万円1.05〜1.58倍
新潟県新潟市中央区天神尾38万円35〜62万円0.92〜1.63倍
新潟県長岡市東栄19万円13〜19万円0.68〜1倍
新潟県上越市春日野14万円9.6〜16万円0.69〜1.14倍
富山県富山市牛島本町26万円23〜36万円0.88〜1.38倍
富山県高岡市城東17万円9.3〜19万円0.55〜1.12倍
富山県射水市太閤山15万円12〜18万円0.8〜1.2倍
石川県金沢市泉野町35万円24〜45万円0.69〜1.29倍
石川県加賀市小菅波町14万円2.3〜21万円0.16〜1.5倍
石川県野々市市押野26万円25〜31万円0.96〜1.19倍
福井県福井市灯明寺19万円15〜26万円0.79〜1.37倍
福井県坂井市丸岡町西瓜屋10万円12〜15万円1.2〜1.5倍
群馬県高崎市上中居町25万円18〜36万円0.72〜1.44倍
群馬県前橋市駒形町15万円8.7〜18万円0.58〜1.2倍
群馬県伊勢崎市昭和町13万円9.6〜41万円0.74〜3.15倍
栃木県宇都宮市泉が丘28万円28〜40万円1〜1.43倍
栃木県足利市八幡町16.5万円8.7〜19万円0.53〜1.15倍
栃木県小山市城東24万円3.8〜27万円0.16〜1.13倍
茨城県水戸市河和田14万円9.2〜20万円0.66〜1.43倍
茨城県古河市東24万円11〜36万円0.46〜1.5倍
茨城県つくば市春日37万円53万円1.43倍
愛知県名古屋市千種区東山元町56万円19〜67万円0.34〜1.2倍
愛知県岡崎市大和町37万円43〜51万円1.16〜1.38倍
愛知県豊橋市高師本郷町24万円11〜33万円0.46〜1.38倍
岐阜県岐阜市北一色21万円17〜28万円0.81〜1.33倍
岐阜県大垣市林町23万円10〜31万円0.43〜1.35倍
岐阜県多治見市明和町11.5万円8.9〜15万円0.77〜1.3倍
三重県津市大谷町35万円41〜55万円1.17〜1.57倍
三重県四日市市大字茂福21万円24〜32万円1.14〜1.52倍
三重県桑名市大字桑名22万円25〜29万円1.14〜1.32倍
静岡県静岡市葵区音羽町71万円51〜85万円0.72〜1.2倍
静岡県浜松市中区鴨江31万円0.85〜40万円0.03〜1.29倍
静岡県三島市加茂33万円33〜44万円1〜1.33倍
長野県長野市若里29万円30〜46万円1.03〜1.59倍
長野県松本市桐21万円29〜30万円1.38〜1.43倍
長野県上田市常磐城14万円14〜18万円1〜1.29倍
山梨県甲府市上石田15万円19〜23万円1.27〜1.53倍
大阪府大阪市浪速区恵美須東149万円39〜600万円0.26〜4.03倍
大阪府茨木市庄61万円40〜100万円0.66〜1.64倍
大阪府高槻市安岡時町38万円25〜55万円0.66〜1.45倍
京都府京都市伏見区深草大亀谷万帖敷町41万円22〜64万円0.54〜1.56倍
京都府宇治市小倉町43万円22〜55万円0.51〜1.28倍
京都府城陽市久世37万円28〜49万円0.76〜1.32倍
滋賀県大津市朝日が丘45万円25〜55万円0.56〜1.22倍
滋賀県草津市追分30万円32〜37万円1.07〜1.23倍
滋賀県長浜市祇園町17万円8.9〜23万円0.52〜1.35倍
兵庫県神戸市鈴蘭台南町24万円14〜41万円0.58〜1.71倍
兵庫県姫路市飾磨区今在家28万円30〜35万円1.07〜1.25倍
兵庫県尼崎市稲葉荘56万円39〜83万円0.7〜1.48倍
奈良県奈良市中登美ケ丘35万円40〜61万円1.14〜1.74倍
奈良県橿原市土橋町26万円31〜44万円1.19〜1.69倍
奈良県生駒市俵口町27万円22〜35万円0.81〜1.3倍
和歌山県和歌山市黒田21万円19〜48万円0.9〜2.29倍
和歌山県田辺市東山19万円22〜24万円1.16〜1.26倍
岡山県岡山市田中33万円35〜47万円1.06〜1.42倍
岡山県倉敷市大島31万円13〜35万円0.42〜1.13倍
岡山県津山市東一宮10万円4.5〜12万円0.45〜1.2倍
広島県広島市牛田早稲田40万円19〜80万円0.48〜2倍
広島県福山市沖野上町24万円6.9〜34万円0.29〜1.42倍
広島県呉市広白岳17万円7.4〜21万円0.44〜1.24倍
鳥取県鳥取市吉方温泉17万円5〜19万円0.29〜1.12倍
鳥取県米子市観音寺新町16万円15〜20万円0.94〜1.25倍
島根県松江市内中原町26万円26〜32万円1〜1.23倍
山口県下関市綾羅木南町13万円20万円1.54倍
山口県山口市小郡下郷16.5万円8.9〜19万円0.54〜1.15倍
山口県宇部市笹山町7.3万円10〜13万円1.37〜1.78倍
愛媛県松山市岩崎町44万円30〜68万円0.68〜1.55倍
愛媛県今治市南大門町17万円24〜30万円1.41〜1.76倍
愛媛県新居浜市河内町22万円10〜24万円0.45〜1.09倍
香川県高松市松縄町29万円39〜40万円1.34〜1.38倍
香川県丸亀市中府町25万円35万円1.4倍
徳島県徳島市佐古一番町31万円13〜59万円0.42〜1.9倍
高知県高知市東久万34万円29〜38万円0.85〜1.12倍
福岡県福岡市南区大楠56万円69〜97万円1.23〜1.73倍
福岡県北九州市八幡西区永犬丸西町17万円10〜21万円0.59〜1.24倍
福岡県久留米市諏訪野町22万円15〜27万円0.68〜1.23倍
佐賀県佐賀市兵庫北21万円 16〜31万円0.76〜1.48倍
佐賀県唐津市和多田本村18万円18〜24万円1〜1.33倍
佐賀県鳥栖市弥生が丘19万円18〜21万円0.95〜1.11倍
大分県大分市王子新町30万円28〜45万円0.93〜1.5倍
大分県別府市山の手町21万円16〜35万円0.76〜1.67倍
大分県中津市中央町30万円28〜45万円0.93〜1.5倍
長崎県長崎市滑石20万円14〜24万円0.7〜1.2倍
長崎県佐世保市広田11万円19〜29万円1.73〜2.64倍
長崎県諫早市小船越町13万円22万円1.69倍
熊本県熊本市武蔵ヶ丘21万円15〜32万円0.71〜1.52倍
熊本県八代市井上町9万円4.7〜10万円0.52〜1.11倍
熊本県天草市今釜新町14万円14〜15万円1〜1.07倍
宮崎県宮崎市神宮28万円32〜33万円1.14〜1.18倍
宮崎県都城市姫城町10万円8.5〜15万円0.85〜1.5倍
宮崎県延岡市西小路19万円20〜26万円1.05〜1.37倍
鹿児島県鹿児島市荒田56万円35〜91万円0.63〜1.63倍
鹿児島県霧島市国分中央11万円9.5〜15万円0.86〜1.36倍
鹿児島県薩摩川内市平佐町9.5万円7.9〜10.4万円0.83〜1.09倍
沖縄県那覇市首里石嶺町42万円31〜46万円0.74〜1.1倍
沖縄県うるま市江州56万円69〜97万円1.23〜1.73倍
沖縄県浦添市経塚53万円60〜69万円1.13〜1.3倍

 

つまり、あなたの不動産が、思っていた以上に、数百万円〜数千万円高い可能性があるのです。

では、どうすれば、それがわかるのか?

 

答えは、不動産の一括査定です。

不動産は、その地域、または物件を多く手がける会社かどうかで、評価額が変わります。なので、多くの不動産会社が参加している一括査定を使うことで、評価額が高いかどうかがわかるんですね。

 

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