（画像出典：wikimedia commons MarinesBlack, 茂原駅南口モニュメント）
この記事では茂原市の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）（※1）
１、茂原市の公示地価、基準地価の一覧
（１）公示地価（2023.1.1現在）
*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合
*最寄駅の（ ）内は、駅からの距離（m）
| 住所または地番 | 最寄駅 | 坪単価（万円） | 前年比 | 2018年比 |
|---|---|---|---|---|
| 茂原市小林字南向田２００３番１外 | 茂原（2800） | 16 | 0.4% | 2.1% |
| 茂原市木崎字仲道３０５番９外 | 茂原（1300） | 11.7 | 0.3% | 1.4% |
| 茂原市道表２番１７ | 茂原（1700） | 13.1 | 0.0% | 1.8% |
| 茂原市萩原町１丁目３７番 | 新茂原（1200） | 12 | 0.0% | 0.0% |
| 茂原市長尾字田尻２３３３番１４ | 新茂原（1200） | 9.6 | 0.0% | 0.0% |
| 茂原市東茂原字古川１３番１０３ | 茂原（2300） | 7.6 | 0.0% | 0.0% |
| 茂原市下太田字日ノ詰８０番１外 | 本納（3100） | 3.8 | 0.0% | 0.0% |
| 茂原市千代田町１丁目４番２ | 茂原（220） | 35 | 0.0% | 0.0% |
| 茂原市八千代２丁目１２番１０外 | 茂原（1200） | 13.4 | -1.9% | -8.2% |
| 茂原市長清水１７番 | 茂原（1400） | 9.7 | -2.0% | -7.5% |
（２）基準地価（2023.7.1現在）
*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合
*最寄駅の（ ）内は、駅からの距離（m）
| 住所または地番 | 最寄駅 | 坪単価（万円） | 前年比 | 2018年比 |
|---|---|---|---|---|
| 茂原市緑ケ丘３丁目２２番８ | 茂原（ 5700） | 8.3 | 3.3% | |
| 茂原市東部台３丁目１５番２ | 茂原（ 2200） | 11 | 0.3% | 1.5% |
| 茂原市茂原字北三貫野１５０３番８ | 茂原（ 700） | 11.9 | 0.3% | 2.9% |
| 茂原市六田台１５８番 | 茂原（ 4000） | 5.8 | 0.0% | 0.0% |
| 茂原市茂原字森川町３８１番 | 茂原（ 1400） | 10.9 | 0.0% | 0.0% |
| 茂原市北塚字生内１１９５番７４ | 新茂原（ 2000） | 6.1 | 0.0% | 0.0% |
| 茂原市東郷字富士見１６６５番３ | 新茂原（ 2200） | 6.8 | 0.0% | 0.0% |
| 茂原市柴名字中谷６９番１ | 本納（ 2600） | 3.5 | 0.0% | 0.0% |
| 茂原市茂原字浜町４４７番１１外 | 茂原（ 1100） | 11.6 | 0.0% | 0.0% |
| 茂原市町保字高師野７番１０４ | 茂原（ 160） | 22.4 | 0.0% | 0.0% |
| 茂原市小林字芝２５４５番１外 | 新茂原（ 1000） | 11.5 | 0.0% | 0.0% |
| 茂原市東郷字富士見１８１２番１外 | 新茂原（ 2000） | 3.9 | 0.0% | 0.0% |
| 茂原市中の島町３９８番 | 茂原（ 2400） | 8.6 | 0.0% | -1.1% |
| 茂原市高師台３丁目５番７ | 茂原（ 2300） | 10.5 | 0.0% | |
| 茂原市本納字内宿３０５２番２外 | 本納（ 440） | 6.8 | -0.5% | -1.9% |
| 茂原市緑町１３番３ | 茂原（ 2400） | 8.1 | -1.6% | -7.9% |
途中ですが、この記事の説明を
どうも、このサイトの運営者のゴトウです。
この記事では、「あなたの（気になっている）不動産が、これからどうなるのか？」が分かるように、解説をしていきます。
とても不思議に思うのですが、
不動産の取引は、数百万円〜数億円単位の大きなお金が動きますから、絶対に失敗したくないはずなのに、
参考になる情報が、あまりに少なすぎると感じませんか？
例えば、年に３回ほど、公示地価や基準地価、路線価などの国が発表する土地価格の情報が、新聞やテレビニュースで取り上げられます。
ですが、その解説の多くが、都道府県単位、市区町村単位、または、１番大きく上昇した場所ぐらいです。
もっと細かい地区の情報は、ほとんど見かけませんよね。
これでは、あなたの（気になっている）不動産が、これから上がるのか？下がるのか？の判断がつきませんし、今がチャンスなのかどうかも分かりません。
最悪の婆には、営業マンの言いなりになって、もっと高く売れた（もっといい物件を探せた）のに、、、なんてことも。
それはちょっと残念すぎると思うんです。
そこで、この記事では、取り引きの参考になりそうなデータを集めて、なるべく詳しく、そして分かりやすく解説をしました。
そのため、ちょっと記事が長くなってしまいましたが、難しいことは書いていませんので、気楽に読み進めてみてください。
それでは参りましょう。
２、茂原市の土地価格の動き
茂原市の土地価格は、この１年間で、住宅地で-0.3％、商業地で-0.3％と、さらに下落していました。
また、2018→2023年の５年間で見ると、住宅地で-1％。商業地で-1.3％と、こちらも商業地での上昇が目立ちました。
では、具体的にどのあたりが上がっているのか？
まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。
５年間の変化率（2018→2023年）
変化率：赤紫（+10%以上）＞ピンク色（+5〜9.9%）＞オレンジ色（0〜 +4.9%）＞緑色（-0.1〜 -4.9%）＞青色（-5〜 -9.9%）＞茶色（-10%以下）
１０地点中２地点しか下落している地点がなく、それ以外は上昇していました。
下落しているのは、一宮川の周辺の、以前に水害で被害があったエリアだけでした。
なぜ、これほど上昇しているのか？
最も大きな理由は、インフレによる建築費の上昇です。
特に新型コロナ以降にですが、ロシアのウクライナ侵攻なども重なって、いろいろな商品の値上げが続いています。
建築費も例外ではなく、マンション・戸建てともに建築費が２０〜３０％も上昇しているのです。
マンションの建築費
木造戸建ての建築費
その結果、千葉県内の中古戸建て、マンションの価格も大きく上昇しています。新築だけでなく、中古市場にまで、価格上昇の波が広がっているのです。
中古の戸建ての価格が上昇すれば、その周辺の土地価格も上昇しますから、茂原市ではかなりの広範囲で上昇が続いているわけです。
しかし、それでも買い手がつきにくいエリアは、さすがに下落しており、それが茂原市では水害があったエリアなのでしょう。
３、これからどうなるのか？
ここからは、茂原市の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。
（１）そろそろ金利が上がりそう
日本では、低金利が長く続いているため、金利の上昇リスクを心配しない人が増えており、７割以上の人が、半年ごとに金利が変わる変動金利を選んでいます。
ですが、本当にこれからも金利は上がらないのでしょうか？
実は、１０年〜３０年までの長期金利については、すでに上昇し始めています。特にロシアのウクライナ侵攻が始まった2022年ごろから、本格的に上がって来ています。
（参考：財務省）
これによって、変動金利は低いままですが、ふらっと３５などの固定金利は上昇を始めています。
なぜ上昇しているのかと言うと、世界的に物価が上昇しているからです。
例えば、アメリカでは、物価が一時、前年比で9%以上も上がったため、政策金利を0.25%→5.25%まで、１年間で５％も引き上げました。
ドイツでも、前年比で11%以上も上がっていたため、こちらも政策金利を0%→3.5%にまで、約１年間で3.5％も引き上げています。
その結果、欧米各国でも、住宅価格が下落をはじめています。
アメリカの先月の中古住宅価格は前の年の同じ月と比べた下落幅（-1.7%）がおよそ11年ぶりの大きさとなり、住宅価格の下落傾向が鮮明になっています。
急速な利上げに伴う住宅ローン金利の高止まりで需要が落ち込んでいることが背景にあります。
欧州連合（EU）域内で、住宅価格が2015年以来初めて四半期ベースで下落に転じた。借り入れコストの上昇（＝金利の上昇）が10年近くに及ぶ住宅用不動産ブームに終わりをもたらしている。
EU統計局は4日、22年10〜12月期に住宅価格が前の期と比べ1.5%下落したと発表した。域内27カ国のうち15カ国で下がった。下落幅が最も大きかったのはデンマークとドイツで、それぞれ6.5%、5%低下した。
金利を引き上げたことで、住宅価格が下落しているのです。
ちなみに日本の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。
（参考：NHK「2022年度 消費者物価指数 前年度比3.0％上昇 41年ぶり水準」）
そして、日本でも、7月28日に、植田日銀総裁が、政策修正を発表し、事実上の利上げを行いました。
これまでは、10年国債の金利が0.5%以上に上がらないようにコントロールしてきましたが、それを1.0%まで引き上げたのです。
（参考：野村総合研究所 2023.7.28「日銀が長期金利の上昇を容認するYCCの運用柔軟化策を決定（日銀金融政策決定会合）」）
これによって、期間１０年以上の固定金利については、今後、徐々に上がっていくことが予想されます。ふらっと３５などの、長期固定の住宅ローン金利は上がるでしょう。
変動金利が上がる可能性は？
今回の事実上の利上げは、期間１０年以上の長期金利への影響が大きいですが、変動金利への影響は、今のところ、ありません。
ですが、物価上昇が続くようであれば、いずれ短期金利も引き上げざるを得なくなるでしょう。
というのも、そもそも、金利を引き上げている理由は、お金を借りにくくすることで、モノの消費や生産をおさえ、物価上昇を止めるためだからです。
長期金利を引き上げても、物価上昇が止まらないのであれば、短期金利の引き上げも、いずれ視野に入ってくるはずです。
なお、日銀が見込んでいる、今後の物価上昇率は、2024年が年率1.9%で、2025年が年率1.6%です。
（参考：野村総合研究所 2023.7.28「日銀が長期金利の上昇を容認するYCCの運用柔軟化策を決定（日銀金融政策決定会合）」）
もし、今回の利上げでも、現在の年率３％の物価上昇率がおさまらなければ、さらに政策を修正する可能性は高く、その際には、変動金利型の住宅ローンにも、影響が出てくるかもしれません。
１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性
ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。
例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。
なお、すでに変動金利で組んでいる人については、５年ルールという、当初５年間は、返済額が固定（ただし、増えた利息はあとで支払う）というルールがあるため、すぐに払えなくなって投げ売りが始まるわけではありません。
しかし、新しくローンを組む人は、変動金利でも高い金利になるため、今まで通りの高い価格でローンを組むことが難しくなりますから、価格は下がりやすくなるでしょう。
（２）これから茂原市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した茂原市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で人口は約１万人減少するそうです。
茂原市はこれから10年で約１万人減少
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
一方で、家を建てる中心年代の３０〜４０代人口は、2025→35年の10年間で約4,000人減る見通しです。
茂原市の３０〜４０代人口は、これから１０年で約4,000人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
そのため、今後は徐々に、買い手が減っていきそうです。
結論：買うなら？売るなら？
ここまでの話をまとめると、こうなります。
- インフレによる建築費の上昇によって、全体的に上昇傾向にあるが、河川に近い茂原駅の南側のエリアでは買い手がつきにくく、二極化が進んでいる
- 今後は、買い手となる若い世代が減るので、人気の低いエリアほど、買い手がつきにくくなっていきそう
と言えるでしょう。
買うなら：低金利なのでチャンスだけれど、、、
本来であれば、低金利は家を購入するチャンスな訳ですが、建築費が上がっているため、家を建てるハードルも上がっています。
なので、いい物件を探すことがポイントになってきます。
非公開物件＝安い物件
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
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売るなら：低金利のうちに売却を検討すべき
特に住宅地において、これから影響が出てくるのが金利の上昇です。金利が１％上がると、組める住宅ローンが１５〜２０％程度減るためです。
今は上昇率が小幅なため、まだ影響は小さいですが、これから物価上昇がさらにひどくなれば、アメリカやヨーロッパのように金利を引き上げて物価上昇を抑える政策を取る可能性があるため、早めの準備がおすすめです。
不動産会社選びを間違えると損する？
不動産会社によって、得意とするエリアや物件種類（戸建て・マンション）が違うので、実際の取引では、公示地価より高く、または安く取引されることがあります。
例えば、茂原市内に「茂原」と呼ばれる住宅地があります。
こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、
- 公示地価：11万円／坪
- 実際の取引価格：8〜22万円／坪
と、公示地価の約0.7〜2.0倍で取引されていました。
取引価格同士で比べると、２.５倍の価格差があります。
なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか？
その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。
不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、
- 自社でどれだけ取引情報を持っているか
- どれだけ買い手のリストを持っているか？
で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。
持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる
*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています
（2022年実績：売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 ＝ 11.4%）
また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、
- どれだけの評価額になるのか？
- どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか？
を知ることができます。
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