君津市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し | イエ&ライフ

君津市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

君津市千葉県

(画像出典:wikimedia commons Nanashinodensyaku, Mt. Fuji and Keiyo petrochemical complex)

 

この記事では君津市の

  1. 公示地価、基準地価
  2. この7年間の土地価格の動き
  3. 新型コロナの影響を含め、今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

 

1、君津市の公示地価、基準地価の一覧

 

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。1文字からOK

*公):公示地価(2020.1.1現在)

*基):基準地価(2020.7.1現在)

 

 

住居表示最寄駅(m)坪単価(万円)前年比変化率H25比変化率
公)君津市南子安6-21-15君津(3200)20.67.2%59.3%
公)君津市中野5-14-26君津(1000)17.77.4%58.9%
基)君津市中野5-14-26君津(1000)18.15.2%57.6%
公)君津市北子安1-3-17君津(1600)176.0%54.4%
公)君津市南子安5-18-5君津(2800)16.26.1%51.7%
公)君津市杢師4-21-18君津(3000)14.76.0%51.0%
公)君津市陽光台1-11-3君津(1000)14.15.4%50.9%
公)君津市南久保2-15-23君津(1600)16.64.6%50.4%
公)君津市西坂田2-9-5君津(1300)17.46.0%50.4%
公)君津市外箕輪2-7-28君津(3500)17.56.2%48.0%
公)君津市北子安3-5-23君津(1400)15.83.7%46.8%
公)君津市南子安9-11-19君津(3500)13.85.5%46.5%
基)君津市北子安6-1-3君津(2500)15.74.2%46.5%
公)君津市中野4-4-29君津(300)24.34.7%46.2%
基)君津市常代1-17-25君津(4400)10.43.6%45.8%
公)君津市東坂田3-1-24君津(550)17.54.7%45.6%
基)君津市大和田4丁目3番12君津(1600)15.53.1%43.6%
公)君津市久保2-9-15君津(580)20.35.3%42.4%
公)君津市外箕輪1-18-25君津(3700)13.24.7%41.3%
公)君津市大和田3丁目4番13君津(1600)14.23.6%39.7%
公)君津市君津台1-16-6君津(960)15.61.1%39.5%
公)君津市東坂田2-5-6君津(280)27.43.5%38.3%
基)君津市坂田字原1316番君津(450)163.0%36.7%
公)君津市三直字台谷1265番17君津(4800)9.52.9%31.1%
公)君津市人見4-12-9君津(2500)11.44.9%30.7%
基)君津市人見3-24-5君津(2900)11.73.8%30.6%
公)君津市宮下2-9-34君津(5200)8.63.6%26.2%
基)君津市中島字久保田746番9君津(7000)6.20.0%1.1%
基)君津市外箕輪字御リョウ前80番1外君津(4000)6.50.0%0.5%
公)君津市下湯江字中谷方1252番2外君津(2400)4.60.0%0.0%
公)君津市人見字高山1020番3青堀(2100)6.40.0%0.0%
公)君津市坂田字吉ケ作1番7外君津(2000)8.50.0%0.0%
基)君津市三直字坂ノ下821番4君津(4600)4.40.0%0.0%
基)君津市久留里市場字根田852番2久留里(500)4.7-0.7%-0.7%
基)君津市久留里市場字下町547番1久留里(160)7.1-0.5%-0.9%
基)君津市東粟倉字中ノ代292番1外君津(16000)2.4-0.7%-1.3%
基)君津市上新田字若宮5番1久留里(3500)3.3-1.0%-2.0%
基)君津市広岡字鳥居台1735番上総松丘(150)3.1-1.0%-2.1%
公)君津市中野3-13-22君津(890)18.77.6%
公)君津市人見字韮塚1397番5青堀(1300)6.20.0%
公)君津市西坂田3-5-18君津(1300)135.6%
公)君津市六手字市後作1036番1君津(6300)3.40.0%
公)君津市郡1-21-3君津(4100)9.95.7%
基)君津市中野2-32-19君津(1300)16.73.5%
基)君津市中野1-6-20君津(320)28.53.0%

 

途中ですが、この記事の説明を。

どうも、このサイト「イエ&ライフ」を運営しているゴトウです。

ここからは、「あなたの(気になっている)不動産がこれからどうなるのか?」を予測することができるように、必要な情報を順番にご紹介します。

 

すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動くし、「絶対に失敗したくない」と誰もが思っているはずなのに、

「どうして上がっているのか?下がっているのか?」

「これからどうなるのか?」

という情報について、すごく大雑把な記事しかないと思いませんか?

 

例えば、新聞やニュースで取り上げられる土地価格の情報は、ほとんどが中心部の商業地の話であるか、市単位で「○%上がってます。」という情報ですよね。

 

だから、自分の知りたいエリアの不動産がどうなっているのか、これからどうなるのか、の参考にしにくいし、

  • 買う・売るタイミングはいつがいいのか?
  • この場所に買っても、10年後、20年後も後悔しないか?

といった判断が難しくて、不動産会社のいいなりになってしまう人って、けっこういると思うんですよ。

 

それはちょっと残念すぎると思うんです。

不動産の取引は、あなたの人生の中でも1〜2番目に来るような大きな決断なわけですから、その後の人生の「自信」や「余裕」にもつながってきますからね。

 

なので、そんな人の参考になればと、こんな記事を作っています。

47都道府県・450以上の市区・5万地点の公示地価と基準地価について、これまで調べて記事にしてきましたが、「なぜ上がったのか?」「下がったのか?」に難しい理由はありませんでした。

 

特に住宅地については、買ってすぐに売るようなものでもありませんし、人の動きもいきなりガラッと変わるわけでもないので、とても予想がつきやすいです。

 

また、この記事では、新型コロナの影響も含めて、今後の土地価格がどうなるか?についても考察しております。

 

なので、この記事を読み終わる頃には、

  • 買う、または売るタイミングがわかる
  • どこに買えば後悔しないかがわかる

ようになっているはずです。

 

と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。

それでは参りましょう。

 

 

2、過去7年間の君津市の土地価格の動き

この7年間で君津市の土地価格を見ると、千葉県の平均が2.2%上昇したのに対して、プラス39.7%と大きく上昇していました。

 

君津市の公示地価の推移(令和2年)

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、具体的にどのようなエリアが上昇、または下落しているのでしょうか?

公示地価の各地点の上昇率に応じて色分けしてみました。

 

地価マップ:2013-20年の上昇率

変化率:赤色(30%以上)>オレンジ色(10〜29.9%)>緑色(0〜9.9%)>青色(-9.9〜0%)>紫色(-10%以下)

 

 

君津駅あたりを中心にほぼ3割上昇している状況です。

中心部からかなり離れたエリアでも、土地価格が上昇していることがわかりますね。

 

なぜ、これほど上昇しているのか?

1番大きな理由は、アクアラインの料金値下げです。

2009年から通行料金が800円に値下げされたことで、都心部からの利用者がどんどん増えました。

2012年には三井アウトレットパーク木更津ができて、さらに利用者が増えたのです。

 

アクアラインの利用者数

(参考:ネクスコ東日本)

 

このおかげで、周辺での雇用が5,000人以上増えたと言われています。

働く人が5,000人も増えれば、家を建てる人も増えますので、土地価格の上昇へと繋がったんですね。

 

金利低下で、家賃と同程度で新築が買えるようになった

それに加えて、金利が低下することで、家が買いやすくなりました。

2013年4月から日銀が異次元緩和政策を始めてからは、金利が大きく低下したのです。

 

住宅ローンの金利

(参考:ARUHI住宅ローン フラット35金利の推移 財務省 国債金利情報)

 

ザックリ言うと、この5年間で買い手は、同じ返済額で2割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット35で期間35年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

 

同じ返済額で購入できる物件価格が2割上昇した

 

そのため、人気のエリアでは土地価格が上昇しやすくなりました。

例えば、都心部では通勤需要から駅近のマンションが人気化していますし、郊外のエリアではショッピングモールや、大規模な新興住宅地で上昇しやすい傾向にあります。

 

 

それに加えて、それまでの君津市の土地価格は、6〜8万円/坪と50坪でも500万円もしないぐらいの価格でかなり安い状況にありました。

そこに5,000人の雇用が増えて、家を購入しようという人がドッと増えたため、土地価格が大きく上昇したというわけですね。

 

3、新型コロナの影響はどうなのか?

新型コロナウイルスの感染拡大によって、3月末から緊急事態宣言が全国的に出され、多くの産業がストップし、売り上げが激減しました。

代表的な企業の決算を見てみても、かなり幅広い産業で影響が出ていますし、まだまだ回復には程遠い状況です。

 

産業企業名4〜6月売上(前年同期比)損益(億円)
航空全日空-75.7%-1,088
鉄道JR東-55.2%-1,553
百貨店三越伊勢丹HD-53.3%-305
飲食ワタミ-44.3%-45
自動車トヨタ-40.4%1,494
電機日立-21.6%2,264

(参考:各社の決算発表資料より)

 

しかも、この影響は長期化することが予想されています。

というのも、ワクチンの開発には1年〜1年半かかると予想されているからです。

 

「ワクチンの専門家からは、ワクチン候補ができても、臨床試験を実施して有効性と安全性を確かめて、国の承認を得て実用化するまでには、何年もかかるとの声もあがっている。

(参考:ニッセイ基礎研究所 「新型コロナ 急がれる医薬品開発-抗ウイルス薬やワクチンが、なかなかできないのはなぜ?」)

 

そのため、海外から輸入・輸出をして稼いでいる製造業や、外国人観光客をあてにしている観光業・ホテル業など、幅広い企業での倒産も広がってくる可能性があります。

 

千葉県では、都心への通勤エリアとアクアライン周辺が危ない

9月29日に発表された基準地価を見ると、船橋市や浦安市などの都心に近いエリアと、君津市や木更津市などのアクアライン周辺のエリアで、特に大きな影響を受けていました。

 

都心に近いエリアでは、通勤需要から駅近のマンションや商業施設の開発が活発化し、土地価格が大きく上昇してきました。

また、アクアライン周辺では、県外客が増えたことで雇用が増え、新興住宅地を中心に土地開発が進んできました。

これらの動きが、新型コロナによってストップしてしまったのです。

 

そして、この状況はさらに悪化するものと思われます。

というのも、商業施設に入居しているお店が閉店する場合は、大家さんに3〜6ヶ月前に申し込まないといけない契約が大半だからです。

 

店舗の賃貸借契約では解約予告期間が3ヶ月から6ヶ月というのが一般的です。
そのため、「お店をすぐに閉めたい」と思っても解約予告期間の賃料を家主に支払わなければなりません。

(参考:心斎橋ハウジング「閉店・移転をお考えの方へ」)

 

6月に緊急事態宣言が解除されたものの、売り上げが思うように回復しないお店は、仮に7月に解約を申し出たとしても10月〜1月までは借り続けることになります。

 

そのため、これから本格的に空き店舗が増えますので、さらに商業地の価格が下がります。

また、商業地に近いことで、人気化していた住宅地も引きずられるように下げていくでしょう。

 

 

4、その他のリスク

新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。

 

(1)この低金利はいつまで続くのか?

地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

 

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。

 

赤字の地銀がどんどん増えている

地銀の決算状況

(金融庁:地域金融の課題と競争のあり方)

 

赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。

 

では、具体的にあとどれぐらいなのか?

ブルームバーグが経済の専門家45人にアンケートをしたところ、半数以上が2〜3年以内に限界が来ると予想していました。

 

半数以上が2〜3年以内に限界と回答

異次元緩和はいつ終わるか?

(参考:ブルームバーグ「2年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作-日銀サーベイ)

 

このアンケートは2018年6月にされたものなので、2020〜21年前後となります。

聞き取り当時は、オリンピックが開催されると思われていたので、オリンピック前後と考える人が多かったと言えます。

この頃までは好景気も続くだろうという予想があったので、その頃までは地銀の経営状態も持つと思われていたのでしょう。

 

菅新首相が、就任日当日に地銀再編について指示を出した理由

ですが、今回の新型コロナ騒動によって、地銀の経営はさらに苦しくなっています。

9月16日に新しく就任した菅首相は、就任日当日に地銀の再編について麻生大臣に指示を出されています。

 

16日に就任した菅義偉首相は麻生太郎金融担当相に対し、地方銀行の経営基盤強化のため、地銀の再編の促進を含めた環境整備を進めるよう指示した。

(中略)

地銀の経営環境は超低金利などを受けて厳しさを増しており、2020年3月期は上場する地銀の7割が赤字か減益だった。

(参考:毎日新聞「菅首相、地銀再編の環境整備を指示 超低金利受け地銀7割が赤字・減益」)

 

「地銀がかなりヤバイ」という危機感があったからこそ、このような早い対応を行なったのでしょう。

銀行の経営が厳しくなれば、日本の国債に対する信頼性も下がります。海外の投資家が国債の売却をする可能性も高まります。

 

そうすると、金利が上昇しますので、不動産価格は下落していきます。

 

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

金利上昇で下落

 

そのため、今後の経済状況次第では、金利上昇による不動産価格の下落も考えておいた方がいいでしょう。

 

 

(2)これから君津市の人口はどうなるの?

 

国立社会保障・人口問題研究所が、今年発表した君津市の人口予測によると、2025年までに8,000人減少する見通しです。

 

君津市は2025年までに8,000人減る

君津市の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

しかも、家を買う中心年代である20〜40代の人口は、2025年までに6,000人減る見通しです。

 

君津市の20〜40代人口は、2025年までに6,000人減る

君津市の20〜40代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

そのため、今後は買い手が減るため、土地に対する需要はそろそろ頭打ちになるかもしれません。

 

結論:買うなら?売るなら?

ここまでの話をまとめると、こうなります。

  • アクアライン料金値下げによって商業施設が潤い、雇用も増えたタイミングで低金利が進んだため、家を購入する人が増えて土地価格が上昇してきた
  • 新型コロナが長期化することで、商業地の下落は避けられない
  • 今後は家を建てる年代が減少していくことと、金利の上昇が予想されるため、取引も全体的に低調になっていく可能性あり

 

と言えるでしょう。

 

買うなら:下落を待つよりも低金利の今がベスト

土地価格の坪単価が10〜30万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。

その理由は2つあります。

 

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪20万円ぐらいの土地であれば、30坪でも600万円程度で買えます。

仮に数年で1割下げたとして60万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。

 

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

 

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、ある特定の不動産会社だけが取り扱っています。

 

非公開物件の実態

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

 

タウンライフ

 

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売るなら:超低金利の今が1番のチャンス

君津市では、この6年間で大きく土地価格が上昇しましたが、金利の低下による影響が1番大きいといえます。

 

しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。

また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が1番高い時期と言えるでしょう。

 

公示地価を信じると損をする?

 

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、君津市内に「南久保(みなみくぼ)」と呼ばれる住宅地があります。

 

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:16万円/坪
  • 実際の取引価格:20〜23万円/坪

と、公示地価の約1.2〜1.4倍で取引されていました。

 

【君津市南久保の公示地価】

君津市の公示地価

  • 君津駅から1,600mの距離、徒歩約20分(1分=80m)
  • 48,200円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =16万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【君津市南久保の土地取引(過去2年間)】

君津市の土地取引

  • 君津駅から16分の距離で、20〜23万円/坪で取引されている

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の3割増し、場合によっては2倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
千葉県千葉市中央区松波77万円64〜110万円0.83〜1.43倍
千葉県千葉市花見川区検見川町54万円26〜68万円0.48〜1.26倍
千葉県千葉市稲毛区小仲台70万円57〜82万円0.81〜1.17倍
千葉県千葉市若葉区若松町24万円19〜35万円0.79〜1.46倍
千葉県千葉市美浜区幕張西52万円49〜70万円0.94〜1.35倍
千葉県千葉市緑区あすみが丘25万円7.6〜30万円0.3〜1.2倍
千葉県船橋市松が丘30万円26〜41万円0.87〜1.37倍
千葉県松戸市秋山33万円30〜46万円0.91〜1.39倍
千葉県柏市今谷上町49万円39〜85万円0.8〜1.73倍
千葉県市川市新田96万円93〜120万円0.97〜1.25倍
千葉県習志野市鷺沼48万円52〜78万円1.08〜1.63倍
千葉県流山市西初石6丁目56万円49〜81万円0.88〜1.45倍
千葉県市原市古市場17万円3.6〜28万円0.21〜1.65倍
千葉県八千代市大和田新田40万円17〜54万円0.43〜1.35倍
千葉県浦安市堀江96万円36〜130万円0.38〜1.35倍
千葉県佐倉市王子台21万円17〜38万円0.81〜1.81倍
千葉県野田市清水公園東22万円13〜27万円0.59〜1.23倍
千葉県我孫子市我孫子33万円51〜83万円1.55〜2.52倍
千葉県木更津市ほたる野20万円19〜26万円0.95〜1.3倍
千葉県成田市公津の杜37万円39〜59万円1.05〜1.59倍
千葉県鎌ケ谷市南初富32万円20〜41万円0.63〜1.28倍
千葉県茂原市茂原11万円8〜22万円0.73〜2倍
千葉県君津市南久保16万円20〜23万円1.25〜1.44倍
千葉県印西市東の原25万円18〜33万円0.72〜1.32倍
千葉県四街道市美しが丘33万円35〜38万円1.06〜1.15倍
千葉県香取市玉造11万円9.3〜18万円0.85〜1.64倍

 

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