君津市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し | イエ&ライフ

君津市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

君津市千葉県

(画像出典:wikimedia commons Nanashinodensyaku, Mt. Fuji and Keiyo petrochemical complex)

 

この記事では君津市の

  1. 公示地価、基準地価
  2. この7年間の土地価格の動きと、その理由
  3. 今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

 

1、君津市の公示地価、基準地価の一覧

 

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。1文字からOK

*公):公示地価(2020.1.1現在)

*基):基準地価(2020.7.1現在)

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

住居表示最寄駅(m)坪単価(万円)前年比変化率H25比変化率
公)君津市南子安6-21-15君津(3200)20.67.2%59.3%
公)君津市中野5-14-26君津(1000)17.77.4%58.9%
基)君津市中野5-14-26君津(1000)18.15.2%57.6%
公)君津市北子安1-3-17君津(1600)176.0%54.4%
公)君津市南子安5-18-5君津(2800)16.26.1%51.7%
公)君津市杢師4-21-18君津(3000)14.76.0%51.0%
公)君津市陽光台1-11-3君津(1000)14.15.4%50.9%
公)君津市南久保2-15-23君津(1600)16.64.6%50.4%
公)君津市西坂田2-9-5君津(1300)17.46.0%50.4%
公)君津市外箕輪2-7-28君津(3500)17.56.2%48.0%
公)君津市北子安3-5-23君津(1400)15.83.7%46.8%
公)君津市南子安9-11-19君津(3500)13.85.5%46.5%
基)君津市北子安6-1-3君津(2500)15.74.2%46.5%
公)君津市中野4-4-29君津(300)24.34.7%46.2%
基)君津市常代1-17-25君津(4400)10.43.6%45.8%
公)君津市東坂田3-1-24君津(550)17.54.7%45.6%
基)君津市大和田4丁目3番12君津(1600)15.53.1%43.6%
公)君津市久保2-9-15君津(580)20.35.3%42.4%
公)君津市外箕輪1-18-25君津(3700)13.24.7%41.3%
公)君津市大和田3丁目4番13君津(1600)14.23.6%39.7%
公)君津市君津台1-16-6君津(960)15.61.1%39.5%
公)君津市東坂田2-5-6君津(280)27.43.5%38.3%
基)君津市坂田字原1316番君津(450)163.0%36.7%
公)君津市三直字台谷1265番17君津(4800)9.52.9%31.1%
公)君津市人見4-12-9君津(2500)11.44.9%30.7%
基)君津市人見3-24-5君津(2900)11.73.8%30.6%
公)君津市宮下2-9-34君津(5200)8.63.6%26.2%
基)君津市中島字久保田746番9君津(7000)6.20.0%1.1%
基)君津市外箕輪字御リョウ前80番1外君津(4000)6.50.0%0.5%
公)君津市下湯江字中谷方1252番2外君津(2400)4.60.0%0.0%
公)君津市人見字高山1020番3青堀(2100)6.40.0%0.0%
公)君津市坂田字吉ケ作1番7外君津(2000)8.50.0%0.0%
基)君津市三直字坂ノ下821番4君津(4600)4.40.0%0.0%
基)君津市久留里市場字根田852番2久留里(500)4.7-0.7%-0.7%
基)君津市久留里市場字下町547番1久留里(160)7.1-0.5%-0.9%
基)君津市東粟倉字中ノ代292番1外君津(16000)2.4-0.7%-1.3%
基)君津市上新田字若宮5番1久留里(3500)3.3-1.0%-2.0%
基)君津市広岡字鳥居台1735番上総松丘(150)3.1-1.0%-2.1%
公)君津市中野3-13-22君津(890)18.77.6%
公)君津市人見字韮塚1397番5青堀(1300)6.20.0%
公)君津市西坂田3-5-18君津(1300)135.6%
公)君津市六手字市後作1036番1君津(6300)3.40.0%
公)君津市郡1-21-3君津(4100)9.95.7%
基)君津市中野2-32-19君津(1300)16.73.5%
基)君津市中野1-6-20君津(320)28.53.0%

 

途中ですが、この記事の説明を。

どうも、このサイト「イエ&ライフ」を運営しているゴトウです。

ここからは、「あなたの(気になっている)不動産がこれからどうなるのか?」を予測することができるように、必要な情報を順番にご紹介します。

 

すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動くし、「絶対に失敗したくない」と誰もが思っているはずなのに、

「どうして上がっているのか?下がっているのか?」

「これからどうなるのか?」

という情報がすごく少ないと思いませんか?

 

例えば、新聞やニュースで取り上げられる土地価格の情報は、ほとんどが中心部の商業地の話であるか、市区町村単位で「○%上がってます。」という情報ですよね。

 

だから、自分の知りたいエリアの不動産がどうなっているのか、これからどうなるのか、の参考にしにくいし、

  • 買う・売るタイミングはいつがいいのか?
  • この場所に買っても、10年後、20年後も後悔しないか?

といった判断が難しくて、不動産会社のいいなりになってしまう人って、けっこういると思うんですよ。

 

なので、そんな人の参考になればと、こんな記事を作っています。

このサイトでは、47都道府県・500以上の市区町村について、5万地点の公示地価と基準地価のここ数年の動きと、人口やいろいろな経済データを見ながら記事を作ってきました。

 

そのため、この記事を読み終わる頃には、

  • 買う、または売るタイミングがわかる
  • どこに買えば後悔しないかがわかる

ようになっているはずです。

 

と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。

それでは参りましょう。

 

 

2、過去7年間の君津市の土地価格の動き

この7年間で君津市の土地価格を見ると、千葉県の平均が2.2%上昇したのに対して、プラス39.7%と大きく上昇していました。

 

君津市の公示地価の推移(令和2年)

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、具体的にどのようなエリアが上昇、または下落しているのでしょうか?

公示地価の各地点の上昇率に応じて色分けしてみました。

 

地価マップ:2013-20年の上昇率

変化率:赤色(30%以上)>オレンジ色(10〜29.9%)>緑色(0〜9.9%)>青色(-9.9〜0%)>紫色(-10%以下)

 

 

君津駅あたりを中心にほぼ3割上昇している状況です。

中心部からかなり離れたエリアでも、土地価格が上昇していることがわかりますね。

 

なぜ、これほど上昇しているのか?

1番大きな理由は、アクアラインの料金値下げです。

2009年から通行料金が800円に値下げされたことで、都心部からの利用者がどんどん増えました。

2012年には三井アウトレットパーク木更津ができて、さらに利用者が増えたのです。

 

アクアラインの利用者数

(参考:ネクスコ東日本)

 

このおかげで、周辺での雇用が5,000人以上増えたと言われています。

働く人が5,000人も増えれば、家を建てる人も増えますので、土地価格の上昇へと繋がったんですね。

 

金利低下で、家賃と同程度で新築が買えるようになった

それに加えて、金利が低下することで、家が買いやすくなりました。

2013年4月から始まった日銀の異次元緩和によって、金利が大きく低下したのです。

 

住宅ローンの金利

(参考:ARUHI住宅ローン フラット35金利の推移 財務省 国債金利情報)

 

ザックリ言うと、この7年間で買い手は、同じ返済額で2割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット35で期間35年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

 

同じ返済額で購入できる物件価格が2割上昇した

 

そのため、人気のエリアでは土地価格が上昇しやすくなりました。

月々の支払額は増やさずに、約2割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。

 

その結果、都心部では通勤需要から人気化した駅近のマンションが値上がりし、郊外のエリアではショッピングモールや、大規模な新興住宅地で上昇しやすくなったのです。

 

 

それに加えて、それまでの君津市の土地価格は、6〜8万円/坪と50坪でも500万円もしないぐらいの価格でかなり安い状況にありました。

そこに5,000人の雇用が増えて、家を購入しようという人がドッと増えたため、土地価格が大きく上昇したというわけですね。

 

3、新型コロナの影響はどうなのか?

千葉県内の住宅地でも、これから影響が広がっていく

2021年に入って、新型コロナの感染者数がさらに拡大しており、千葉県は2月7日まで緊急事態宣言によって、行動の自粛が要請されました。

具体的には、

  • 飲食店に対する営業時間の短縮
  • 外出、イベントなどの制限
  • テレワークの推奨、20時以降の勤務抑制

などの要請が出されています。

(参考:内閣官房「新型コロナウイルス感染症緊急事態宣言」)

 

昨年の緊急事態宣言によって、主に商業地の土地価格に影響が出てきた千葉県の不動産ですが、今後は住宅地においても、徐々にですが影響が広がっていきそうです。

 

ワクチン接種に時間がかかる

というのも、感染の収束までに、まだまだ時間がかかりそうだからです。

 

今年の6月ごろには調達の目処がつきつつあるワクチンですが、本当であれば数年かかる承認を1年程度まで早めているため、副作用を心配する人が多いと思われます。

実際、「コロナワクチンを接種したいか?」という質問に対して、すぐに接種したいと回答した人は1割程度で、多くの方が副作用などの影響を見極めた上で、接種を検討しているようです。

 

ワクチン接種のアンケート

(参考:「【新型コロナワクチン】6割以上の方が「すぐにではなく、いずれ接種したい」)

 

ということは、ワクチン接種による感染収束は、おそらく、来年以降になる可能性が高いのではないでしょうか。

 

イギリスでは、新種ウイルスも出てきた

現在イギリスで異なる種類のコロナウイルスが出てきており、3度目のロックダウンに入っています。

今回のロックダウンは、当初は4月までという見通しだったようですが、その予想を取り下げ、いつまで続くかわからない状況となっています。

(参考:ブルームバーグ「ジョンソン首相、3度目の英ロックダウンは夏まで継続も-罰則を強化」)

 

しかも、この新種のウイルスは、日本にもすでに入ってきているようですので、今準備されているワクチンで収束可能なのか不明です。

 

すでに赤字の企業はリストラモードへ

このような不透明な状況のため、赤字企業では、希望退職の募集が増えています。コロナ前の2019年は約1.1万人だったのが、1.8万人にまで増えています。

(参考:「上場企業「早期・希望退職」募集、20年は2.6倍に急増 コロナ禍で赤字リストラ目立つ」)

 

このことからも、今後は住宅の買い手が少しずつ減っていくことが予想されますので、よほど人気のエリアでなければ、土地価格は下落傾向に進みそうです。

 

 

4、その他のリスク

新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。

 

(1)この低金利はいつまで続くのか?

地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

 

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。

 

赤字の地銀がどんどん増えている

地銀の決算状況

(金融庁:地域金融の課題と競争のあり方)

 

赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。

ちなみに、2005年にペイオフが解禁となっていますので、もし倒産した銀行にお金を預けていると、1,000万円しか戻ってこなくなるので、大混乱になります。

 

では、具体的にあとどれぐらいなのか?

ブルームバーグが経済の専門家45人にアンケートをしたところ、半数以上が2〜3年以内に限界が来ると予想していました。

 

半数以上が2〜3年以内に限界と回答

異次元緩和はいつ終わるか?

(参考:ブルームバーグ「2年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作-日銀サーベイ)

 

このアンケートは2018年6月にされたものなので、2020〜21年前後となります。

聞き取り当時は、オリンピックが開催されると思われていたので、オリンピック前後と考える人が多かったと言えます。

この頃までは好景気も続くだろうという予想があったので、その頃までは地銀の経営状態も持つと思われていたのでしょう。

 

金利の上昇が始まった?

そして、最近ですが、アメリカの金利上昇が本格化してきたことで、日本でも5年ぶりの水準にまで上昇してきました。

(参考:ブルームバーグ「長期金利5年ぶり高水準、市場は日銀の政策点検に絡む対応を注目」)

 

日米の10年国債の金利

(参考:財務省、 FRB of St.Louis

 

2021年2月25日現在、日本の10年国債の金利は0.149%ということで、まだ低いですが、それでも5年ぶりの水準にまで上がってきています。

このような状況を受けて、大手銀行を中心に、住宅ローンの金利を引き上げる動きが始まっています。

(参考:NHKニュース「長期金利上昇 大手銀行 住宅ローン金利引き上げの動き」)

 

そもそも、日米の中央銀行が行っている異次元緩和政策は、お金を刷りまくって国債や株を買うものなので、お金に対する信頼が下がっていく政策です。

 

そのため、円安や金利上昇が起こるリスクのある政策であり、コロナによって、各国の中央銀行が無理をしてきた結果、金利上昇が始まっているのかもしれません。

 

もし仮に、このまま金利が上昇し続ければ、住宅ローン金利も上がるため、買える物件価格が下がりますので、土地価格も下がります。

ちなみに10年国債の金利が1%ぐらいにまで戻れば、土地価格は15%〜20%は下がると考えられます。

 

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

金利上昇で下落

 

そのため、今後の経済状況次第では、金利上昇による不動産価格の下落も考えておいた方がいいでしょう。

 

 

(2)これから君津市の人口はどうなるの?

 

国立社会保障・人口問題研究所が、今年発表した君津市の人口予測によると、2025年までに8,000人減少する見通しです。

 

君津市は2025年までに8,000人減る

君津市の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

しかも、家を買う中心年代である20〜40代の人口は、2025年までに6,000人減る見通しです。

 

君津市の20〜40代人口は、2025年までに6,000人減る

君津市の20〜40代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

そのため、今後は買い手が減るため、土地に対する需要はそろそろ頭打ちになるかもしれません。

 

結論:買うなら?売るなら?

ここまでの話をまとめると、こうなります。

  • アクアライン料金値下げによって商業施設が潤い、雇用も増えたタイミングで低金利が進んだため、家を購入する人が増えて土地価格が上昇してきた
  • 今後は、買い手となる若い世代が減るので、郊外エリアほど厳しくなっていく
  • 特に、金利が上昇すると、立地に関係なく、確実に不動産価格は下がるので、金利動向には注意が必要

 

と言えるでしょう。

 

買うなら:下落を待つよりも低金利の今がベスト

土地価格の坪単価が10〜30万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。

その理由は2つあります。

 

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪20万円ぐらいの土地であれば、30坪でも600万円程度で買えます。

仮に数年で1割下げたとして60万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。

 

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

 

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、ある特定の不動産会社だけが取り扱っています。

 

非公開物件の実態

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

 

タウンライフ

 

こちらの「タウンライフ」に登録すると、300社以上の非公開物件情報をもらうことができます。

価格が下がるのを待ちたい人でも、こちらで格安物件を見つければ、「低金利」と「安い物件」の2つの美味しいところが狙えるでしょう。

 

 

非公開物件の情報を手に入れるならこちら

 

 

売るなら:超低金利の今が1番のチャンス

君津市では、この6年間で大きく土地価格が上昇しましたが、金利の低下による影響が1番大きいといえます。

 

しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。

また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が1番高い時期と言えるでしょう。

 

公示地価を信じると損をする?

 

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、君津市内に「南久保(みなみくぼ)」と呼ばれる住宅地があります。

 

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:16万円/坪
  • 実際の取引価格:20〜23万円/坪

と、公示地価の約1.2〜1.4倍で取引されていました。

 

【君津市南久保の公示地価】

君津市の公示地価

  • 君津駅から1,600mの距離、徒歩約20分(1分=80m)
  • 48,200円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =16万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【君津市南久保の土地取引(過去2年間)】

君津市の土地取引

  • 君津駅から16分の距離で、20〜23万円/坪で取引されている

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の3割増し、場合によっては2倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
千葉県千葉市中央区松波77万円64〜110万円0.83〜1.43倍
千葉県千葉市花見川区検見川町54万円26〜68万円0.48〜1.26倍
千葉県千葉市稲毛区小仲台70万円57〜82万円0.81〜1.17倍
千葉県千葉市若葉区若松町24万円19〜35万円0.79〜1.46倍
千葉県千葉市美浜区幕張西52万円49〜70万円0.94〜1.35倍
千葉県千葉市緑区あすみが丘25万円7.6〜30万円0.3〜1.2倍
千葉県船橋市松が丘30万円26〜41万円0.87〜1.37倍
千葉県松戸市秋山33万円30〜46万円0.91〜1.39倍
千葉県柏市今谷上町49万円39〜85万円0.8〜1.73倍
千葉県市川市新田96万円93〜120万円0.97〜1.25倍
千葉県習志野市鷺沼48万円52〜78万円1.08〜1.63倍
千葉県流山市西初石6丁目56万円49〜81万円0.88〜1.45倍
千葉県市原市古市場17万円3.6〜28万円0.21〜1.65倍
千葉県八千代市大和田新田40万円17〜54万円0.43〜1.35倍
千葉県浦安市堀江96万円36〜130万円0.38〜1.35倍
千葉県佐倉市王子台21万円17〜38万円0.81〜1.81倍
千葉県野田市清水公園東22万円13〜27万円0.59〜1.23倍
千葉県我孫子市我孫子33万円51〜83万円1.55〜2.52倍
千葉県木更津市ほたる野20万円19〜26万円0.95〜1.3倍
千葉県成田市公津の杜37万円39〜59万円1.05〜1.59倍
千葉県鎌ケ谷市南初富32万円20〜41万円0.63〜1.28倍
千葉県茂原市茂原11万円8〜22万円0.73〜2倍
千葉県君津市南久保16万円20〜23万円1.25〜1.44倍
千葉県印西市東の原25万円18〜33万円0.72〜1.32倍
千葉県四街道市美しが丘33万円35〜38万円1.06〜1.15倍
千葉県香取市玉造11万円9.3〜18万円0.85〜1.64倍

 

つまり、あなたの不動産はもっと高い評価額の可能性があるのです。

では、どうやってそれを調べられるのか?

 

答えは不動産の一括査定です。

というのも、複数の不動産会社の査定を比較することで、「あなたの不動産を得意とする会社の査定額」がわかるからです。

 

こちらの「住まいVALUE(バリュー)」は、取引実績の多い大手6社に無料で査定を依頼することができます。

 

住まいVALUE

 

特に、「三井のリハウス」「住友不動産販売」「東急リバブル」の3社は、ここでしか査定を依頼できないため、大手不動産会社に依頼したい場合には、こちらのサービスを活用するといいでしょう。

 

 

住まいバリューで査定するならこちら

 

地域密着企業にも依頼したいなら、イエウール

住まいバリューは大手6社しか参加していないため、地域密着の不動産会社に査定を依頼したい場合には、「イエウール」が、参加している不動産会社が1,700社以上と多く、なおかつ大手不動産会社が1番多く参加しているのでオススメです。

 

一括査定の比較_大手の参加状況

 

「でも、まだ売ると決めたわけじゃないんだけど、、、」

という人も大丈夫。

机上査定を選べば、メールで査定内容を送ってくれるので、訪問される心配もありません。

 

訪問査定の案内を2回「いいえ」で回答する

イエウールの机上査定1

イエウールの机上査定2

 

新型コロナの影響は、長く続けば続くほど、土地価格にも影響を与えることになりますので、早めの準備が成功につながります。

無料で使えますので、1度調べてみてはいかがでしょうか?

 

あなたの不動産の評価額を調べるならこちら

 

 

 

 

 

コメント