向日市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し | イエ&ライフ

向日市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

向日市京都府

(画像出典:wikimedia commons とくめがかりのあお島, JR京都桂川駅からイオンモール京都桂川)

 

この記事では向日市の

  1. 公示地価、基準地価
  2. この7年間の土地価格の動きと、その理由
  3. 今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

 

1、向日市の公示地価、基準地価の一覧

 

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。1文字からOK

*公):公示地価(2020.1.1現在)

*基):基準地価(2020.7.1現在)

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

住居表示最寄駅(m)坪単価(万円)前年比変化率H25比変化率
基)向日市上植野町尻引15番ほか4筆阪急西向日(2200)40.62.5%24.9%
公)向日市寺戸町初田26番5東向日(70)103.34.7%15.5%
基)向日市物集女町ヲサン田10番31阪急洛西口(600)650.0%10.1%
公)向日市上植野町南開8番15西向日(190)82.52.9%6.8%
公)向日市寺戸町山縄手11番30向日町(230)702.4%5.5%
基)向日市寺戸町向畑32番31阪急東向日(500)70.3-0.5%4.4%
基)向日市寺戸町二枚田13番46阪急東向日(440)650.0%3.7%
公)向日市寺戸町久々相18番16向日町(0)79.93.0%3.0%
公)向日市鶏冠井町大極殿26番6西向日(500)671.0%2.5%
基)向日市鶏冠井町大極殿26番6阪急西向日(500)670.5%2.5%
公)向日市物集女町出口16番140洛西口(1400)55.10.6%1.2%
公)向日市森本町石田15番42向日町(1100)57.40.6%1.2%
公)向日市上植野町地後10番5西向日(850)61.70.0%0.0%
公)向日市寺戸町大牧1番43東向日(1100)57.10.0%0.0%
公)向日市上植野町桑原11番1外西向日(1700)59.40.0%0.0%
基)向日市鶏冠井町楓畑3番2阪急西向日(700)63.4-1.0%-1.0%
公)向日市物集女町北ノ口100番91洛西口(1400)40.30.0%-1.6%
基)向日市物集女町長野4番345阪急洛西口(1300)37-1.8%-6.7%

 

途中ですが、この記事の説明を。

どうも、このサイト「イエ&ライフ」を運営しているゴトウです。

ここからは、「あなたの(気になっている)不動産がこれからどうなるのか?」を予測することができるように、必要な情報を整理してご紹介します。

 

すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動くし、「絶対に失敗したくない」と誰もが思っているはずなのに、

「どうして上がっているのか?下がっているのか?」

「これからどうなるのか?」

という、あなたにとって大事なことが書かれている記事が少ないと思いませんか?

 

例えば、新聞やニュースで取り上げられる土地価格の情報は、ほとんどが中心部の商業地の話であるか、市単位で「○%上がってます。」という情報ですよね。

普通の人が住んでいる、または買おうと思っている住宅地の話は、ほとんど見当たらないじゃないですか。

 

だから、自分の知りたいエリアの不動産がどうなっているのか、これからどうなるのか、の参考にしにくいし、

  • 買う・売るタイミングはいつがいいのか?
  • この場所に買っても、10年後、20年後も後悔しないか?

といった判断が難しくて、不動産会社のいいなりになってしまう人って、けっこういると思うんですよ。

 

それはちょっと残念すぎると思うんです。

不動産の取引は、あなたの人生の中でも1〜2番目に来るような大きな決断なわけですから、その後の人生の

  • 満足できる取引ができた、という「自信」
  • 金銭的な「余裕」

にもつながってきますからね。

 

なので、そんな人の参考になればと、こんな記事を作っています。

47都道府県・450以上の市区・5万地点の公示地価と基準地価について、これまで調べて記事にしてきましたが、「なぜ上がったのか?」「下がったのか?」に難しい理由はありませんでした。

 

特に住宅地については、買ってすぐに売るようなものでもありませんし、人の動きもいきなりガラッと変わるわけでもないので、とても予想がつきやすいです。

 

また、この記事では、新型コロナの影響も含めて、今後の土地価格がどうなるか?についても考察しております。

 

なので、この記事を読み終わる頃には、

  • 買う、または売るタイミングがわかる
  • どこに買えば後悔しないかがわかる

ようになっているはずです。

 

と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。

それでは参りましょう。

 

 

2、過去7年間の向日市の土地価格の動き

この7年間で向日市の土地価格を見ると、京都府の平均が0.8%上昇したのに対して、プラス2.0%とほぼ同じような動きをしていました。

 

向日市の公示地価の推移

 

2019年

2020年

2013比

向日市

0.8%

0.9%

2.0%

京都府

0.8%

0.7%

0.8%

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか?

公示地価の7年間の変化率を地図上に表示させてみました。

 

地価マップ:2013-20年の上昇率

変化率:赤色(30%以上)>オレンジ色(10〜29.9%)>緑色(0〜9.9%)>青色(-9.9〜0%)>紫色(-10%以下)

 

 

向日駅、洛西駅周辺の駅近エリアほど上昇している傾向にありますね。

その反面、駅からそこそこ離れたところでは、下落している地点もチラホラあるため、狭い範囲での上昇だということが分かります。

 

なぜ向日市では、あまり上がっていないのか?

最初に結論をまとめておきます。

  1. 金利が低下したことで、同じ返済額でより高い物件が買えるようになった
  2. イオンモール京都桂川ができて人口が増えたものの、新しくできたマンションや住宅地に人気が集中しているため、郊外の住宅地に買い手がつかず、土地価格の二極化が進んでいる

と言えます。

 

では、これから1つずつ詳しく解説していきます。

 

①金利低下によって、買い手の購買力が上がった

そもそも、全国的に土地価格が上昇しているのは、金利の低下によるところが大きいです。

2013年4月から始まった日銀の異次元緩和によって、金利が大きく低下したのです。

 

住宅ローンの金利

(参考:ARUHI住宅ローン フラット35金利の推移 財務省 国債金利情報)

 

ザックリ言うと、この7年間で買い手は、同じ返済額で2割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット35で期間35年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

 

同じ返済額で購入できる物件価格が2割上昇した

 

月々の支払額は増やさずに、約2割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。

そのため、人気のエリアほど、土地価格が上昇してきたのです。

 

 

②向日市では、人口が増えている

また、向日市では、2013→20年の7年間で約3,000人の人口が増えていました。

 

向日市の人口推移

(参考:総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」)

 

人口が増えれば、住宅地の需要は増えるので、土地価格は上がりやすくなります。

では、具体的に、どこが増加しているのでしょうか?

 

そこで、この7年間で100人以上増えている地区、減っている地区について調べてみました。

 

向日市の地区別の人口変化(2014.1〜2021.1)

増減:赤色(500人以上増加)>オレンジ色(100〜499人増加)>緑色(50〜99人増加)>青色の↙️(50〜99人減少)>紫色の↙️(100人以上の減少)

(参考:向日市 「住民基本台帳」)

 

寺戸地区では大きく増加していますが、物集女地区や向日台などの他のエリアでは、下落している地区がありますね。

影響が大きいのは、桂川駅近くに2014年にできたイオンモール京都桂川でしょう。

これができたため、イオンモール桂川の南側にできた400戸超の大規模マンション「京都つむぎの街ブライトスクエア」をはじめ、周辺の住宅地の開発が進み、人口が増えたわけですからね。

 

逆を言えば、新しく家を買いたい人の需要は、このエリアに集中することにもなりました。

そのため、駅から離れたエリアの住宅地の人気が下がり、土地価格の下落が進む二極化が起こりつつあるわけですね。

 

3、新型コロナの影響はどうなのか?

向日市の住宅地は、あまり影響を受けていない

公示地価は、1月1日現在の土地価格であるのに対して、基準価格は7月1日現在の価格です。

そして、一部の土地については、1月と7月のどちらの価格も算出されているので、それらを比較することでコロナの影響を確認できます。

 

基準地価(7月の価格)公示地価(1月の価格)コロナの影響

 

向日市の新型コロナの影響(単位:万円/坪)

*住所の番地は省略

住所区分①公示地価②基準地価変化率(②÷①)
鶏冠井町大極殿住宅地67670%

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

向日市で比較可能な地点は1つだけでしたが、1→7月の半年間でも価格は下がりませんでした。

鶏冠井町大極殿は西向日駅から500mほどのところにある、通勤にも便利な住宅地です。

 

ちなみに、京都府内の他の市の住宅地も調べてみましたが、住宅地ではそれほど影響はなく、どちらかというと京都市内の商業地で大きく下落している状況です。

 

今年に入ってからも緊急事態宣言等、飲食店や観光業にとっては厳しい状況が続きますが、住宅地については、それほど大きな動きはなさそうです。

 

4、その他のリスク

新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。

 

(1)この低金利はいつまで続くのか?

地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

 

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。

 

赤字の地銀がどんどん増えている

地銀の決算状況

(金融庁:地域金融の課題と競争のあり方)

 

赤字が続けばいずれ倒産してしまいます。

倒産した銀行に預けている預金は、1千万円までしか保護されないため(ペイオフと呼ばれる制度で、2005年に法律が作られました)、大混乱となります。

そのため、この低金利をいつまでも続けるわけにはいきません。

 

では、具体的にあとどれぐらいなのか?

ブルームバーグが経済の専門家45人にアンケートをしたところ、半数以上が2〜3年以内に限界が来ると予想していました。

 

半数以上が2〜3年以内に限界と回答

異次元緩和はいつ終わるか?

(参考:ブルームバーグ「2年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作-日銀サーベイ)

 

このアンケートは2018年6月にされたものなので、2020〜21年前後となります。

聞き取り当時は、オリンピックが開催されると思われていたので、オリンピック前後と考える人が多かったと言えます。

この頃までは好景気も続くだろうという予想があったので、その頃までは地銀の経営状態も持つと思われていたのでしょう。

 

菅新首相が、就任日当日に地銀再編について指示を出した理由

ですが、今回の新型コロナ騒動によって、地銀の経営はさらに苦しくなってきました。

9月16日に新しく就任した菅首相は、就任日当日に地銀の再編について麻生大臣に指示を出されています。

 

16日に就任した菅義偉首相は麻生太郎金融担当相に対し、地方銀行の経営基盤強化のため、地銀の再編の促進を含めた環境整備を進めるよう指示した。

(中略)

地銀の経営環境は超低金利などを受けて厳しさを増しており、2020年3月期は上場する地銀の7割が赤字か減益だった。

(参考:毎日新聞「菅首相、地銀再編の環境整備を指示 超低金利受け地銀7割が赤字・減益」)

 

「地銀がかなりヤバイ」という危機感があったからこそ、このような早い対応を行なったのでしょう。

 

また、銀行の経営が厳しくなれば、日本の国債に対する信頼性も下がります。海外の投資家が国債の売却をする可能性も高まります。

そうすると、金利が上昇します(高い金利でないと、投資家が買いたがらなくなる)ので、不動産価格は下落していきます。

 

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

金利上昇で下落

 

そのため、特に売却を考えている人は、金利上昇による不動産価格の下落に備えて、早めに準備をした方がいいでしょう。

 

 

(2)これから向日市の人口はどうなるの?

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した向日市の人口の見通しによると、2020→30年の10年間で約4,000人減少するそうです。

これまで人口が増えてきた向日市ですが、そろそろピークに近いようです。

 

向日市では、これから10年で約4,000人減る

向日市の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

また、30〜40代人口は、2020→30年の10年間で約4,000人減る見通しです。買い手となる世代の人口が、これから10年で1割以上も減ることになります。

 

向日市の30〜40代人口は、2020→30年で約4,000人減る

向日市の30〜40代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

向日市には、まだまだ宅地になりそうな農地がたくさんありますので、さらに既存の住宅地では、買い手を探しにくくなるのではないでしょうか。

 

4、結論:買うなら?売るなら?

 

以上のことから、向日市の土地価格は、

  • イオンモールができたことで、駅近エリアを中心に人口が増えたものの、一部のエリアに人気が集中したため、郊外のエリアでは下落するところも出てきている
  • 今後は人口が減少していくので、現在人気のないエリアでは、さらに下落が加速しそう

と言えるでしょう。

 

では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか?

 

買うなら:下落を待つよりも低金利の今がベスト

土地価格の坪単価が10〜30万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。

その理由は2つあります。

 

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪20万円ぐらいの土地であれば、30坪でも600万円程度で買えます。

仮に数年で1割下げたとして60万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。

 

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

 

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。

また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。

 

非公開物件の実態

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いのです。

 

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タウンライフ家造り

 

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売るなら:超低金利の今が1番のチャンス

ここまで上昇を続けてきた向日市ですが、この低金利は、住宅を買う人にとって追い風でした。

 

しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。

また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が1番高い時期と言えるでしょう。

 

公示地価を信じると損をする?

 

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、向日市内に「物集女町(もずめちょう)」という地区があります。

 

この地域の公示地価と実際の取引価格は、

  • 公示地価:62万円/坪
  • 実際の取引価格:73〜100万円/坪

と、公示地価の約1.2〜1.6倍で取引されていました。

 

【向日市物集女町の公示地価】

向日市の公示地価

  • 洛西口駅から600mの距離、徒歩約8分(1分=80m)
  • 197,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =62万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【向日市物集女町の土地取引(過去2年間)】

向日市の土地取引

  • 洛西口駅から徒歩7〜9分のエリアで、73〜100万円/坪で取引されている
  • 公示地価も実際の取引も「第1種中高層住居専用地域」という似たような街並みのエリア

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の3割増し、場合によっては2倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
京都府京都市深草大亀谷万帖敷町41万円22〜64万円0.54〜1.56倍
京都府宇治市小倉町43万円22〜55万円0.51〜1.28倍
京都府亀岡市大井町並河29万円9.9〜33万円0.34〜1.14倍
京都府舞鶴市伊佐津21万円19〜23万円0.9〜1.1倍
京都府城陽市久世37万円28〜49万円0.76〜1.32倍
京都府長岡京市今里60万円47〜73万円0.78〜1.22倍
京都府福知山市篠尾新町22万円20〜23万円0.91〜1.05倍
滋賀県大津市朝日が丘45万円25〜55万円0.56〜1.22倍
滋賀県草津市追分30万円32〜37万円1.07〜1.23倍
滋賀県長浜市祇園町17万円8.9〜23万円0.52〜1.35倍
滋賀県守山市守山37万円35〜53万円0.95〜1.43倍
滋賀県東近江市佐野町20万円23〜25万円1.15〜1.25倍
滋賀県彦根市外町23万円17〜31万円0.74〜1.35倍
滋賀県甲賀市水口町貴生川12万円8.4〜26万円0.7〜2.17倍
滋賀県近江八幡市堀上町29万円26〜66万円0.9〜2.28倍

 

つまり、あなたの不動産はもっと高い評価額の可能性があるのです。

では、どうやってそれを調べられるのか?

 

答えは不動産の一括査定です。

というのも、複数の不動産会社の査定を比較することで、「あなたの不動産を得意とする会社の査定額」がわかるからです。

 

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参考データ

向日市の土地取引

こちらのデータは、実際に土地取引をした人に対して、国土交通省がアンケートを行い、回収した分を掲載しています。

ただし、回収率は地域によって異なりますが、だいたい10〜20%程度のため、実際にはこのデータの5〜10倍の取引がありますので、あくまで参考とした方がいいでしょう。

 

*2019年7月〜2020年6月の土地取引のみ

*都市計画:建物の高さや、お店の種類などを規制する区分のこと

地区名取引総額(万円)坪単価(万円)面積(平米)最寄駅駅距離(分)都市計画
鶏冠井町26000402000以上西向日19工業
鶏冠井町22000401800西向日19工業
鶏冠井町12005670西向日14準工業
鶏冠井町21008680西向日71種住居
鶏冠井町140046100西向日31低住専
寺戸町250012065向日町51種住居
寺戸町20009570東向日61種住居
寺戸町18000401500東向日151低住専
寺戸町180057105東向日101種住居
寺戸町1700086650東向日41種住居
寺戸町290010095東向日41種住居
寺戸町280072130東向日61低住専
寺戸町8004460東向日91低住専
寺戸町950055570洛西口71種住居
寺戸町10000170200洛西口7近隣商業
上植野町8804565西向日141種住居
上植野町60020100西向日101種住居
上植野町1300090490西向日31低住専
物集女町190010060洛西口91中住専
物集女町1000073450洛西口111種住居

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

 

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