京田辺市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し | イエ&ライフ

京田辺市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

京田辺市京都府

(画像出典:wikimedia commons Mti , 京都府京田辺市打田宮本奈良県道・京都府道65号生駒井手線)

 

この記事では京田辺市の

  1. 公示地価、基準地価
  2. この7年間の土地価格の動きと、その理由
  3. 今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

 

1、京田辺市の公示地価、基準地価の一覧

 

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。1文字からOK

*公):公示地価(2020.1.1現在)

*基):基準地価(2020.7.1現在)

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

住居表示最寄駅(m)坪単価(万円)前年比変化率H25比変化率
基)京田辺市大住濱40番大住(2000)31.44.9%31.2%
基)京田辺市山手東1丁目21番6松井山手(660)62.4-0.5%10.5%
公)京田辺市田辺蕪木22番27新田辺(600)55.81.8%8.3%
基)京田辺市河原平田13番49近鉄新田辺(600)53.10.6%7.3%
公)京田辺市田辺中央1丁目1番5外新田辺(110)82.24.2%7.3%
基)京田辺市田辺中央5丁目1番4近鉄新田辺(320)680.5%4.6%
基)京田辺市田辺辻27番7京田辺(300)36.30.0%2.8%
公)京田辺市花住坂3丁目19番11松井山手(1200)51.20.0%2.0%
基)京田辺市田辺南里38番50近鉄新田辺(950)38.60.0%1.7%
基)京田辺市東西神屋44番6近鉄新田辺(800)39.60.0%0.8%
公)京田辺市東鍵田18番74新田辺(900)40.30.0%0.8%
公)京田辺市大住ケ丘4丁目23番9大住(1100)44.90.0%0.7%
公)京田辺市草内八田16番38興戸(400)380.0%0.0%
公)京田辺市薪岸ノ下3番29新田辺(1300)34.70.0%0.0%
公)京田辺市三山木八反坪51番4三山木(360)26.91.0%-0.1%
基)京田辺市大住ケ丘4丁目23番9大住(1100)44.6-1.5%-0.7%
基)京田辺市興戸南落延25番34近鉄興戸(160)37.6-0.9%-0.9%
公)京田辺市三山木七瀬川3番16同志社前(700)30.20.0%-1.0%
基)京田辺市三山木北垣内18番6JR三山木(430)25.7-1.3%-1.3%
公)京田辺市田辺狐川40番65新田辺(1800)32.70.0%-2.0%
公)京田辺市興戸犬伏5番7外興戸(1000)40.60.0%-2.4%
公)京田辺市興戸御垣内8番25興戸(900)32.20.0%-2.4%
公)京田辺市薪畠55番3大住(680)35.60.0%-3.6%
公)京田辺市大住仲ノ谷2番102大住(750)30-0.8%-3.9%
基)京田辺市薪里ノ内20番1近鉄新田辺(1900)19.1-1.5%-10.1%
基)京田辺市飯岡中峯50番1近鉄三山木(1300)9.1-2.8%-12.1%
公)京田辺市大住東村19番1外大住(1500)13.1-1.7%-13.9%
公)京田辺市天王縄手1番外JR三山木(5300)4.2-3.1%-15.3%
公)京田辺市大住関屋9番16大住(650)29.80.0%
基)京田辺市田辺南里19番1近鉄新田辺(950)14.2
基)京田辺市山手南1丁目3番4松井山手(260)75.90.0%

 

途中ですが、この記事の説明を。

どうも、このサイト「イエ&ライフ」を運営しているゴトウです。

ここからは、「あなたの(気になっている)不動産がこれからどうなるのか?」を予測することができるように、必要な情報を整理してご紹介します。

 

すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動くし、「絶対に失敗したくない」と誰もが思っているはずなのに、

「どうして上がっているのか?下がっているのか?」

「これからどうなるのか?」

という、あなたにとって大事なことが書かれている記事が少ないと思いませんか?

 

例えば、新聞やニュースで取り上げられる土地価格の情報は、ほとんどが中心部の商業地の話であるか、市単位で「○%上がってます。」という情報ですよね。

普通の人が住んでいる、または買おうと思っている住宅地の話は、ほとんど見当たらないじゃないですか。

 

だから、自分の知りたいエリアの不動産がどうなっているのか、これからどうなるのか、の参考にしにくいし、

  • 買う・売るタイミングはいつがいいのか?
  • この場所に買っても、10年後、20年後も後悔しないか?

といった判断が難しくて、不動産会社のいいなりになってしまう人って、けっこういると思うんですよ。

 

それはちょっと残念すぎると思うんです。

不動産の取引は、あなたの人生の中でも1〜2番目に来るような大きな決断なわけですから、その後の人生の

  • 満足できる取引ができた、という「自信」
  • 金銭的な「余裕」

にもつながってきますからね。

 

なので、そんな人の参考になればと、こんな記事を作っています。

47都道府県・450以上の市区・5万地点の公示地価と基準地価について、これまで調べて記事にしてきましたが、「なぜ上がったのか?」「下がったのか?」に難しい理由はありませんでした。

 

特に住宅地については、買ってすぐに売るようなものでもありませんし、人の動きもいきなりガラッと変わるわけでもないので、とても予想がつきやすいです。

 

また、この記事では、新型コロナの影響も含めて、今後の土地価格がどうなるか?についても考察しております。

 

なので、この記事を読み終わる頃には、

  • 買う、または売るタイミングがわかる
  • どこに買えば後悔しないかがわかる

ようになっているはずです。

 

と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。

それでは参りましょう。

 

 

2、過去7年間の京田辺市の土地価格の動き

この7年間で京田辺市の土地価格を見ると、京都府の平均が0.8%上昇したのに対して、マイナス2.3%と逆に下げていました。

 

京田辺市の公示地価の推移

 

2019年

2020年

2013比

京田辺市

-0.4%

-0.2%

-2.3%

京都府

0.8%

0.7%

0.8%

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか?

公示地価の7年間の変化率を地図上に表示させてみました。

 

地価マップ:2013-20年の上昇率

変化率:赤色(30%以上)>オレンジ色(10〜29.9%)>緑色(0〜9.9%)>青色(-9.9〜0%)>紫色(-10%以下)

 

 

京田辺駅、松井山手駅周辺では上昇している地点が多くありますが、それ以外のエリアでは下落する二極化が進んでいるように見えますね。

なお、北側に30%以上上昇している赤色のポイントがありますが、これは工業地です。

 

なぜ京田辺市では、一部のエリアしか上がっていないのか?

最初に結論をまとめておきます。

  1. 金利が低下したことで、同じ返済額でより高い物件が買えるようになった
  2. 京田辺市では、人口が増えているものの、それ以上に大規模マンションや、新興住宅地の開発が進んでいるため、人気がそちらに流れてしまっている
  3. そのため、古くからある住宅地に買い手がつきにくく、幅広いエリアで土地価格が下がりやすくなっている

と言えます。

 

では、これから1つずつ詳しく解説していきます。

 

①金利低下によって、買い手の購買力が上がった

そもそも、全国的に土地価格が上昇しているのは、金利の低下によるところが大きいです。

2013年4月から始まった日銀の異次元緩和によって、金利が大きく低下したのです。

 

住宅ローンの金利

(参考:ARUHI住宅ローン フラット35金利の推移 財務省 国債金利情報)

 

ザックリ言うと、この7年間で買い手は、同じ返済額で2割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット35で期間35年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

 

同じ返済額で購入できる物件価格が2割上昇した

 

月々の支払額は増やさずに、約2割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。

そのため、人気のエリアほど、土地価格が上昇してきたのです。

 

 

②京田辺市では、人口が増えている

また、京田辺市では、2013→20年の7年間で約5,000人の人口が増えていました。

 

京田辺市の人口推移

(参考:総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」)

 

人口が増えれば、住宅地の需要は増えるので、土地価格は上がりやすくなります。

では、具体的に、どこが増加しているのでしょうか?

 

そこで、この7年間で100人以上増えている地区、減っている地区について調べてみました。

 

京田辺市の地区別の人口変化(2013.10〜2020.10)

増減:赤色(1,000人以上増加)>オレンジ色(500〜999人増加)>緑色(100〜499人増加)>青色の↙️(100〜499人減少)>紫色の↙️(500人以上の減少)

(参考:京田辺市 「町名別人口および世帯数」)

 

大きく増加している地点(赤色、オレンジ色のマーク)を見ると、松井山手駅、大住駅、JR三山木駅などの駅の周辺に集中している印象ですね。

また、駅から遠いエリアで増加しているのは、同志社大学の南側にできている新興住宅地「同志社山手地区」です。

 

これらのエリアに共通しているのは、大規模なマンション、または新興住宅地の開発が進んでいることです。

人口が増えているので、住宅地に対する需要は増えているものの、今ある土地ではなく、新しくできたマンションや新興住宅地に人気が流れているため、古くからある住宅地では買い手がつきにくく、土地価格が下落しているエリアが増えているんですね。

 

ただし、京田辺駅〜新田辺駅周辺は、アル・プラザ京田辺があったり、通勤に便利なこともあって、根強い人気があり、土地価格は上がっています。

こういった駅周辺は、土地が限られるため、郊外に新しい住宅地ができても競合にならないため、土地価格は安定していますね。

 

3、新型コロナの影響はどうなのか?

京田辺市の住宅地は、あまり影響を受けていない

公示地価は、1月1日現在の土地価格であるのに対して、基準価格は7月1日現在の価格です。

そして、一部の土地については、1月と7月のどちらの価格も算出されているので、それらを比較することでコロナの影響を確認できます。

 

基準地価(7月の価格)公示地価(1月の価格)コロナの影響

 

京田辺市の新型コロナの影響(単位:万円/坪)

*住所の番地は省略

住所区分①公示地価②基準地価変化率(②÷①)
大住ケ丘住宅地44.744.6-0.7%

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

京田辺市で比較可能な地点は1つだけでしたが、0.7%下落していました。

大住ケ丘は、大住駅から1kmほど離れた住宅地で、ここ7年間の土地価格の動きは横ばいでした。

 

京都府内の他の市の住宅地も調べてみましたが、住宅地ではそれほど影響はなく、どちらかというと京都市内の商業地で大きく下落している状況です。

 

今年に入ってからも緊急事態宣言等、飲食店や観光業にとっては厳しい状況が続きますが、住宅地については、それほど大きな動きはなさそうです。

 

4、その他のリスク

新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。

 

(1)この低金利はいつまで続くのか?

地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

 

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。

 

赤字の地銀がどんどん増えている

地銀の決算状況

(金融庁:地域金融の課題と競争のあり方)

 

赤字が続けばいずれ倒産してしまいます。

倒産した銀行に預けている預金は、1千万円までしか保護されないため(ペイオフと呼ばれる制度で、2005年に法律が作られました)、大混乱となります。

そのため、この低金利をいつまでも続けるわけにはいきません。

 

では、具体的にあとどれぐらいなのか?

ブルームバーグが経済の専門家45人にアンケートをしたところ、半数以上が2〜3年以内に限界が来ると予想していました。

 

半数以上が2〜3年以内に限界と回答

異次元緩和はいつ終わるか?

(参考:ブルームバーグ「2年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作-日銀サーベイ)

 

このアンケートは2018年6月にされたものなので、2020〜21年前後となります。

聞き取り当時は、オリンピックが開催されると思われていたので、オリンピック前後と考える人が多かったと言えます。

この頃までは好景気も続くだろうという予想があったので、その頃までは地銀の経営状態も持つと思われていたのでしょう。

 

菅新首相が、就任日当日に地銀再編について指示を出した理由

ですが、今回の新型コロナ騒動によって、地銀の経営はさらに苦しくなってきました。

9月16日に新しく就任した菅首相は、就任日当日に地銀の再編について麻生大臣に指示を出されています。

 

16日に就任した菅義偉首相は麻生太郎金融担当相に対し、地方銀行の経営基盤強化のため、地銀の再編の促進を含めた環境整備を進めるよう指示した。

(中略)

地銀の経営環境は超低金利などを受けて厳しさを増しており、2020年3月期は上場する地銀の7割が赤字か減益だった。

(参考:毎日新聞「菅首相、地銀再編の環境整備を指示 超低金利受け地銀7割が赤字・減益」)

 

「地銀がかなりヤバイ」という危機感があったからこそ、このような早い対応を行なったのでしょう。

 

また、銀行の経営が厳しくなれば、日本の国債に対する信頼性も下がります。海外の投資家が国債の売却をする可能性も高まります。

そうすると、金利が上昇します(高い金利でないと、投資家が買いたがらなくなる)ので、不動産価格は下落していきます。

 

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

金利上昇で下落

 

そのため、特に売却を考えている人は、金利上昇による不動産価格の下落に備えて、早めに準備をした方がいいでしょう。

 

 

(2)これから京田辺市の人口はどうなるの?

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した京田辺市の人口の見通しによると、2020→30年の10年間で約2,000人増加するそうです。

 

京田辺市では、これから10年で約2,000人増える

京田辺市の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

その一方で、30〜40代人口は、2020→30年の10年間で約3,000人減る見通しです。買い手となる世代の人口が、これから10年で1割以上も減ることになります。

 

京田辺市の30〜40代人口は、2020→30年で約3,000人減る

京田辺市の30〜40代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

京田辺市には、まだまだ宅地になりそうな農地がたくさんありますので、さらに既存の住宅地では、買い手を探しにくくなるのではないでしょうか。

 

4、結論:買うなら?売るなら?

以上のことから、京田辺市の土地価格は、

  • 人口の増加によって、買い物にも通勤にも便利な京田辺駅〜新田辺駅の周辺では上昇しているものの、大規模マンションや新興住宅地の開発が進んでいるため、郊外の住宅地は人気がなく、土地価格の二極化が進んでいる
  • 今後は若い世代の人口が減少していくため、郊外エリアの住宅地では、さらに買い手がつきにくくなるだろう

と言えるでしょう。

 

では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか?

 

買うなら:下落を待つよりも低金利の今がベスト

土地価格の坪単価が10〜30万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。

その理由は2つあります。

 

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪20万円ぐらいの土地であれば、30坪でも600万円程度で買えます。

仮に数年で1割下げたとして60万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。

 

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

 

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。

また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。

 

非公開物件の実態

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いのです。

 

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売るなら:超低金利の今が1番のチャンス

ここまで広い範囲で下落を続けてきた京田辺市ですが、それでもこの低金利は、住宅を買う人にとって追い風でした。

 

しかし、この金利はこれ以上、下がりようがありません。

また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が1番高い時期と言えるでしょう。

 

公示地価を信じると損をする?

 

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、京田辺市に「薪里ノ内(たきぎさとのうち)」という地区があります。

 

この地域の公示地価と実際の取引価格は、

  • 公示地価:19万円/坪
  • 実際の取引価格:17〜48万円/坪

と、公示地価の約0.9〜2.5倍で取引されていました。

 

【京田辺市薪里ノ内の公示地価】

京田辺市の公示地価

  • 新田辺駅から1,900mの距離、徒歩約24分(1分=80m)
  • 58,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =19万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【京田辺市薪里ノ内の土地取引(過去2年間)】

京田辺市の土地取引

  • 新田辺駅から徒歩20〜24分のエリアで、17〜48万円/坪で取引されている
  • 公示地価も実際の取引も「第1種住居地域」という似たような街並みのエリア

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の3割増し、場合によっては2倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
京都府京都市深草大亀谷万帖敷町41万円22〜64万円0.54〜1.56倍
京都府宇治市小倉町43万円22〜55万円0.51〜1.28倍
京都府亀岡市大井町並河29万円9.9〜33万円0.34〜1.14倍
京都府舞鶴市伊佐津21万円19〜23万円0.9〜1.1倍
京都府城陽市久世37万円28〜49万円0.76〜1.32倍
京都府長岡京市今里60万円47〜73万円0.78〜1.22倍
京都府福知山市篠尾新町22万円20〜23万円0.91〜1.05倍
滋賀県大津市朝日が丘45万円25〜55万円0.56〜1.22倍
滋賀県草津市追分30万円32〜37万円1.07〜1.23倍
滋賀県長浜市祇園町17万円8.9〜23万円0.52〜1.35倍
滋賀県守山市守山37万円35〜53万円0.95〜1.43倍
滋賀県東近江市佐野町20万円23〜25万円1.15〜1.25倍
滋賀県彦根市外町23万円17〜31万円0.74〜1.35倍
滋賀県甲賀市水口町貴生川12万円8.4〜26万円0.7〜2.17倍
滋賀県近江八幡市堀上町29万円26〜66万円0.9〜2.28倍

 

つまり、あなたの不動産はもっと高い評価額の可能性があるのです。

では、どうやってそれを調べられるのか?

 

答えは不動産の一括査定です。

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参考データ

京田辺市の土地取引

こちらのデータは、実際に土地取引をした人に対して、国土交通省がアンケートを行い、回収した分を掲載しています。

ただし、回収率は地域によって異なりますが、だいたい10〜20%程度のため、実際にはこのデータの5〜10倍の取引がありますので、あくまで参考とした方がいいでしょう。

 

*2019年7月〜2020年6月の土地取引のみ

*都市計画:建物の高さや、お店の種類などを規制する区分のこと

地区名取引総額(万円)坪単価(万円)面積(平米)最寄駅駅距離(分)都市計画
興戸久保350050230同志社前22種住居
興戸御垣内430029480興戸91種住居
興戸御垣内170038145興戸121種住居
三山木小坂11005.5660JR三山木11その他
三山木西ノ河原290010960同志社前71種住居
三山木西角田6000141400JR三山木81種住居
山手西320060180松井山手131低住専
山手西290051185松井山手121低住専
山手西320060180松井山手131低住専
松井ケ丘290069140松井山手151低住専
松井ケ丘390047280松井山手141低住専
薪桑ノ木95030105大住141種住居
薪山垣外5805.7330京田辺91種住居
薪天神堂1003110新田辺181種住居
薪天神堂300032310新田辺141種住居
薪天神堂9100251200新田辺181種住居
薪里ノ内5202185新田辺201種住居
薪里ノ内500048340新田辺241種住居
薪里ノ内180017340新田辺241種住居
薪狼谷600.82240大住10その他
草内橋折2306130新田辺23工業
草内西垣内4700161000興戸101種住居
草内大切190035180興戸121種住居
草内中垣内120039100興戸151種住居
大住関屋200027240大住91種住居
大住池島94018170大住26工業専用
田辺柿ノ内270012740新田辺14その他
田辺狐川8903195新田辺191低住専
田辺狐川260040210京田辺101低住専
田辺平田290071135新田辺61中住専
東鍵田180047125新田辺111種住居
同志社山手210034200JR三山木181低住専
同志社山手160031170JR三山木181低住専
同志社山手650023920JR三山木241低住専
同志社山手120025155JR三山木251低住専
同志社山手110024150JR三山木261低住専
飯岡南原501165三山木20その他

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

 

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