この記事では流山市の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）（※1）
１、流山市の土地価格
*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK
*公：公示地価（2023.1.1現在）NEW!
*基：基準地価（2022.7.1現在）
*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合
| 所在地及び地番 | 最寄駅（m) | 坪単価（万円） | 前年比 | 2018年比 |
|---|---|---|---|---|
| 公）流山市おおたかの森東１丁目５番１ | 流山おおたかの森（170） | 253.4 | 10.0% | 46.3% |
| 公）流山市おおたかの森南１丁目９番１６ | 流山おおたかの森（450） | 90.1 | 8.3% | |
| 公）流山市宮園３丁目３番２５ | 流山セントラルパーク（1100） | 44.2 | 4.7% | 15.5% |
| 公）流山市南流山２丁目２番３外 | 南流山（130） | 117.5 | 3.8% | |
| 公）流山市江戸川台西２丁目９６番 | 江戸川台（400） | 33 | 3.1% | -3.8% |
| 公）流山市江戸川台東１丁目２０６番 | 江戸川台（450） | 33.3 | 3.1% | -3.8% |
| 公）流山市美田６９番２８３ | 流山おおたかの森（1600） | 35 | 2.9% | 2.9% |
| 公）流山市東初石２丁目１６０番２ | 初石（650） | 39.6 | 2.6% | 3.4% |
| 公）流山市西初石４丁目３６９番２９ | 初石（800） | 44.6 | 2.3% | 3.1% |
| 公）流山市西平井字羽中１１５２番２外 | 南流山（1100） | 44.6 | 2.3% | 10.7% |
| 公）流山市西平井字谷新田４７６番４ | 平和台（200） | 46.5 | 2.2% | 6.0% |
| 公）流山市鰭ヶ崎字宮後１３３８番２外 | 南流山（920） | 46.9 | 2.2% | 6.8% |
| 公）流山市向小金１丁目４４９番２２外 | 南柏（350） | 48.5 | 2.1% | 7.3% |
| 公）流山市西初石２丁目９２４番１ | 初石（840） | 16.3 | 2.1% | 3.1% |
| 公）流山市野々下５丁目９８３番３９ | 豊四季（880） | 37 | 1.8% | |
| 公）流山市南流山２丁目１６番５ | 南流山（450） | 74.6 | 1.8% | 5.6% |
| 公）流山市松ケ丘５丁目７１１番２９ | 南柏（1200） | 38.3 | 1.8% | 1.8% |
| 公）流山市おおたかの森南１丁目１８７番３７ | 流山おおたかの森（730） | 60.7 | 1.7% | 8.9% |
| 公）流山市南流山６丁目２７番９外 | 南流山（750） | 65.7 | 1.5% | 4.2% |
| 公）流山市平和台２丁目５番１６ | 流山セントラルパーク（1100） | 46.9 | 1.4% | 2.9% |
| 公）流山市平和台５丁目３６番１８ | 流山セントラルパーク（1000） | 47.2 | 1.4% | 2.9% |
| 公）流山市南流山８丁目８番７ | 南流山（1000） | 54.1 | 1.2% | 2.5% |
| 公）流山市東深井字長沢１１１３番８０ | 江戸川台（700） | 33 | 1.0% | 0.0% |
| 公）流山市加４丁目１番１１外 | 流山（800） | 37.6 | 0.9% | 0.9% |
| 公）流山市東深井字大橋６６３番８０ | 運河（1100） | 21.8 | 0.8% | -1.5% |
| 公）流山市松ケ丘２丁目３３０番２０ | 南柏（750） | 46.2 | 0.7% | 3.7% |
| 公）流山市西深井字八ノ割６４０番４ | 運河（450） | 24.1 | 0.6% | -1.9% |
| 公）流山市上貝塚字稲荷内５７番２ | 初石（1400） | 17.1 | 0.0% | 0.0% |
| 公）流山市流山２丁目２９７番２外 | 流山（150） | 43.9 | 0.0% | 0.0% |
| 公）流山市江戸川台東２丁目１０番 | 江戸川台（150） | 50.2 | 0.0% | -6.7% |
| 公）流山市西初石３丁目９８番１７ | 初石（80） | 53.8 | 0.0% | 0.0% |
| 基）流山市おおたかの森西１丁目３番１ | 流山おおたかの森（0） | 265.7 | 15.0% | |
| 基）流山市おおたかの森西１丁目２８番４外 | 流山おおたかの森（550） | 85.8 | 8.3% | |
| 基）流山市おおたかの森南１丁目２７番３ | 流山おおたかの森（720） | 91.7 | 8.2% | |
| 基）流山市駒木１０８６番３５ | 流山おおたかの森（980） | 51.5 | 4.7% | 9.9% |
| 基）流山市宮園１丁目１４番２ | 南流山（1200） | 46.2 | 4.5% | 8.5% |
| 基）流山市おおたかの森西４丁目１７７番３８外 | 流山おおたかの森（570） | 61.7 | 4.5% | 10.7% |
| 基）流山市南流山４丁目１番１０ | 南流山（200） | 123.8 | 3.0% | 11.9% |
| 基）流山市東初石１丁目１１０番２ | 初石（1100） | 35.3 | 2.9% | 2.9% |
| 基）流山市野々下３丁目７７２番４０ | 豊四季（700） | 37 | 2.8% | 2.8% |
| 基）流山市東初石３丁目１０３番８２ | 初石（520） | 39.3 | 2.6% | 3.5% |
| 基）流山市前平井字堀米１２０番外 | 流山セントラルパーク（0） | 100.7 | 2.0% | 11.3% |
| 基）流山市平和台２丁目５番１６ | 流山セントラルパーク（1100） | 46.5 | 1.4% | 2.2% |
| 基）流山市南流山４丁目５番５ | 南流山（400） | 71.9 | 1.4% | 3.3% |
| 基）流山市江戸川台東１丁目２０６番 | 江戸川台（450） | 32.7 | 1.0% | -2.9% |
| 基）流山市三輪野山１丁目９６３番１４ | 流山おおたかの森（2400） | 34.7 | 1.0% | 1.0% |
| 基）流山市向小金３丁目１４１番７５ | 南柏（1100） | 37.3 | 0.9% | 0.9% |
| 基）流山市松ケ丘４丁目５０５番３１ | 南柏（900） | 44.9 | 0.7% | 1.5% |
| 基）流山市東深井字東原８７０番３９ | 運河（950） | 26.2 | 0.0% | -1.2% |
| 基）流山市若葉台５８番３１０ | 初石（900） | 36 | 0.0% | 0.0% |
| 基）流山市駒木台２２５番７ | 柏の葉キャンパス（2400） | 15.8 | 0.0% | 0.0% |
| 基）流山市おおたかの森北２丁目４４番６ | 流山おおたかの森（750） | 87.5 |
途中ですが、この記事の説明を
どうも、当サイト「イエアンドライフ」の運営をしているゴトウです。
この記事では、
- あなたの（気になっている）流山市の土地価格が、これからどうなるのか？
- 今が買いなのか？売りなのか？もう少し待った方がいいのか？
を判断ができるように、解説をしていきます。
この記事にたどり着くまでに、なんとなくこう思ってませんでしたか？
「なんで今、これほど上がっているのだろうか？」
新型コロナから３年が経ちました。
ようやくマスク生活からサヨナラできるぐらいに落ち着いてきているとは言っても、「コロナ前よりも景気がいい」という実感はないのではないでしょうか？
ところが、流山市の土地価格は、過去５年間で今年が最高値の地点が、全体の約７割もあるのです（31地点中22地点、約71%）。
一体、何が起こっているのでしょうか？
この記事では、この疑問に答えられるように、納得できる証拠（データ）を集めて解説しています。
なので、この記事を読み終わる頃には、
- 買う、または売るタイミングがわかる
- どこに買えば後悔しないかがわかる
ようになっているはずです。
と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。
それでは参りましょう。
２、流山市の土地価格の動き
流山市の土地価格は、この１年間で、住宅地で+2.1％、商業地で+2.8％と、特に商業地で大きく上昇していました。
また、2018→2023年の５年間で見ると、住宅地で+3.6％。商業地で+9.9％と、こちらも商業地での上昇が目立ちました。
では、具体的にどのあたりが上がっているのか？
まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。
５年間の変化率（2018→2023年）
変化率：赤紫（+10%以上）＞ピンク色（+5〜9.9%）＞オレンジ色（0〜 +4.9%）＞緑色（-0.1〜 -4.9%）＞青色（-5〜 -9.9%）＞茶色（-10%以下）
全体的に、駅周辺を中心に大きく上昇していますね。特に流山おおたかの森駅では、５年で４０％以上の上昇をしているところもあり、凄まじいことになっています。
一方で、駅から離れたエリアや、江戸川台駅の周辺だけ下落していますね。
なぜ、これほど上昇しているのか？
約７割の地点が、新型コロナ前よりも上回っている状況ですが、その理由をザックリ言うと、
「①建築費の上昇、②株価上昇、③円安、が新型コロナ以前よりも進んでいるため、富裕層や海外投資家による不動産購入で価格がつり上がっている」
ということになります。
ここからもう少し、具体的に解説していきます。
①建築費が上昇
特に新型コロナ以降にですが、ロシアのウクライナ侵攻なども重なって、いろいろな商品の値上げが続いています。
建築費も例外ではなく、マンション・戸建てともに建築費が２０〜３０％も上昇しているのです。
マンションの建築費
木造戸建ての建築費
これほど上昇しているため、新築マンション・戸建ての価格の値上がりも止まらず、土地価格も上がっているわけです。
②株価の上昇で、富裕層が節税対策にマンションを購入
不動産価格が上がりすぎると、買い手がつかなくなって、価格も上がりにくくなりそうなものです。
ところが、新型コロナ以降に株価が高値を更新しているため、富裕層による節税対策としてのマンション購入が進んでいるため、買い手がついている状況なのです。
株価の上昇ともっとも関係があるのが、富裕層や投資家に人気の都心のマンションですが、価格が上がりすぎたために、流山駅にまで価格上昇の波が広がっていました。
③円安が進んで、海外投資家による購入も活発化
さらに昨年2022年は、円ドル相場が115円から、一時は150円台にまで、円安が進みました。
円安が進むと、海外の人が日本の資産を安く買えるようになります。
例えば、１億円のマンションを海外投資家が購入する場合、
- １ドル=115円の時は、約87万ドル
- １ドル=150円の時は、約67万ドル
と、２割以上も安く買えるのです。
そのため、流山駅の中古マンション価格も、円安が進んだタイミングで、高値を更新していました。
しかし、このような恩恵を受けているのは、富裕層・海外投資家・一般世帯のいずれかが買いたいと思うようなエリアです。
具体的には、
- 富裕層や海外投資家は、いつでも売却・換金できるような駅近の人気マンション
- 一般世帯も、勤務先が２３区内であるケースが多いため、通勤しやすい駅近エリア
などが挙げられるでしょう。
逆を言えば、このような条件を満たさない、２３区方面への通勤が難しいエリア、富裕層や投資家が購入しにくいエリアでは、買い手がつきにくく、下落が進んでいるわけです。
３、これからどうなるのか？
ここからは、流山市の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。
（１）金利の上昇リスク
2022年に入ってから、金利の上昇が始まっています。
新型コロナや、ウクライナ侵攻などで、世界各国の経済が混乱し、物価が上昇しているため、物価上昇をおさえるために、世界中の国々で金利を引き上げているのです。
例えば、アメリカでは、この１年間で、0.25→5.25%へと、なんと５％もの金利の引き上げを行っています。
日本では、今のところそういう対策をしていませんが、投資家の間ではすでに「日本も金利の引き上げを行うのではないか？」と見られており、期間１０〜３０年の国債の金利が上がり始めています。
（参考：財務省）
住宅ローンの金利も、このような状況を受けて、上昇し始めています。
固定金利の住宅ローンである、フラット３５（期間21〜35年）の金利も上昇傾向にあり、23年6月分は1.76%となっています。
ふらっと３５は上昇しているが、変動金利はむしろ下落
ところが、変動金利は、ほとんど変化がないか、むしろ下落している銀行もあります。
銀行同士で、お客さんの獲得競争が激しいため、金利が下がっているためです。
そのため、変動金利の利用者が、2019年には約６割ぐらいだったのが、2022年には約７割にまで増えていました。
不動産価格が上がりすぎたため、変動金利の利用者が増加
毎月の支払額で比較すると、約2万円も安く済むのですから、無理もありません。
変動金利の方が、月々の返済が約２万円安い
| 金利 | 月の返済額 | 総返済額 | ||
| ①ふらっと35 | 固定金利 | 1.76% | 95,723円 | 約4,020万円 |
| ②SBI新生銀行 | 変動金利 | 0.32% | 75,512円 | 約3,172万円 |
| ①ー② | 20,211円 | 約848万円 |
*期間３５年、ローン諸費用は除く
大都市のマンションがかなり値上がりしており、「誰が買ってるの？」と疑問に思う人もいるでしょうが、変動金利を選んでいる人が増えているからでしょう。
では、そのような人たちが、金利が上がった時にどうするのか？というと、約２割の人が、「見当がつかない、わからない」と答えていました。
このように、金利が上がった時に、返済に困る人が、かなりの割合でいると考えられます。
つまり、
- 世界的な物価上昇・金利上昇によって、「日本の金利も上がる」と予想する投資家が増えている
- 変動金利で借りている人の２割ぐらいは、金利が上がった場合に、対応できない可能性がある
と言う状況なのです。
今年の4月に、日銀総裁が交代し、植田新総裁になりましたが、今のところは、黒田旧総裁の方針を引き継ぐようなコメントをしています。
ですが、そもそも、黒田総裁が異次元緩和をやり始めたのは、物価を毎年2%上げるためでした。
そして、2022年度の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。すでに目的は達成されて、むしろかなりのハイペースで上昇している状況です。
（参考：NHK「2022年度 消費者物価指数 前年度比3.0％上昇 41年ぶり水準」）
また、ウクライナ戦争もまだ終わりが見えませんので、物価上昇はまだまだ続くと考えると、いずれ金利を引き上げる時が来るでしょう。
１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性
ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。
例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。
特に、変動金利が上がってきた場合には、注意が必要でしょう。
（２）2022年問題で、都市の農地が宅地になる
2022年問題をご存知でしょうか？
「都市部にある税金を優遇されていた農地（生産緑地）が、優遇期間が切れることで宅地として放出され、土地価格に影響を与える」
という問題です。
（出典：ウィキペディア cory.2005.Seisan Ryokuchi）
実は、流山市にも82ヘクタールの生産緑地があります。３０坪の土地で約1万戸分にもなります。
そして、その分布はどのようになっているのかというと、このようになっています。
千葉の生産緑地の分布図：流山市に82ヘクタール
（参考：国土交通省 都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況）
松戸市に135ha、船橋市に187haなど、都心に近いベッドタウンに面積の多い都市が集中しています。
しかし、この問題で影響を受けるのは、駅から少し離れた郊外のエリアでしょう。
駅前の農地はほとんど宅地に変わっていますし、郊外に残っているケースが大半だからです。
郊外の戸建てを考えている人にとっては、土地の供給も増えるので、安く買えるチャンスとなるでしょう。
売る側から見れば、特に郊外のエリアでは土地価格が下がるきっかけとなりそうです。
（３）これから流山市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した流山駅の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で人口は約7,000人増加するそうです。
流山駅はこれから10年で約7,000人増加
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
ところが、家を建てる中心年代の３０〜４０代人口は、2025→35年の10年間で約5,000人減る見通しです。
流山駅の３０〜４０代人口は、これから１０年で約5,000人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
そのため、通勤に便利な駅近エリアでは、まだまだ人気が続くでしょうが、郊外ではさらに買い手が減っていきそうです。
結論：買うなら？売るなら？
以上のことから、流山市の土地価格は、
- ①物価上昇、②株価上昇、③円安によって、富裕層・海外投資家による不動産購入が活発化し、流山おおたかの森駅などの主要駅を中心に、土地価格が大きく上昇した
- 一方で、昨年から生産緑地の解禁がされたため、農地の多く残っている郊外では、さらに買い手がつきにくくなりそう
- インフレや地銀の赤字など、低金利政策の副作用を解消するため、金利の引き上げが年内に起こる可能性が高い
と言えるでしょう。
買うなら：低金利なのでチャンスだけれど、、、
本来であれば、低金利は家を購入するチャンスな訳ですが、建築費が上がっているため、家を建てるハードルも上がっています。
なので、いい物件を探すことがポイントになってきます。
非公開物件＝安い物件
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
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無料ですので、一度利用してみてはいかがでしょうか？
売るなら：低金利の今がチャンス
流山市の土地価格は、新型コロナ以降は特に、インフレによる建築費の上昇によって、不動産価格が底上げされていますが、これは富裕層や海外投資家、一般世帯の買い手がついているからこそ、成り立っている状況です。
しかし、今後は異次元緩和政策の終了によって、金利の上昇が予想されますし、株価の下落が始まると、富裕層や投資家による購入も見込めなくなります。
そのため、低金利で金融市場が落ち着いているうちに売却の準備をし始めた方がいいかもしれません。
公示地価を信じると損をする？
この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。
例えば、流山市内に「南流山（みなみながれやま）」と呼ばれる、南流山駅の周辺に広がる住宅地があります。
こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、
- 公示地価：53万円／坪
- 実際の取引価格：57〜98万円／坪
と、公示地価の約1.1〜1.8倍で取引されていました。
どちらも「第一種中高層住居専用地域」と呼ばれる、戸建てや１０階建ぐらいのマンションが立ち並ぶ街並みのエリアです。
駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか？
【流山市南流山の土地取引（令和元年〜２年）】
- 南流山駅から6〜16分の距離で、57〜98万円／坪で取引されている
- この取引情報のアンケート回収率は約２割のため、実際の取引数はこの５倍程度ある
なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか？
その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。
不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、
- 自社でどれだけ取引情報を持っているか
- どれだけ買い手のリストを持っているか？
で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。
持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる
*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています
（2022年実績：売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 ＝ 11.4%）
また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、
- どれだけの評価額になるのか？
- どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか？
を知ることができます。
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